Mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt am 16.12.2021 ist klar: Die Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung (ZertVerwV) ist in Kraft getreten. Diese zivilrechtliche Regelung gilt ausschließlich für WEG-Verwalter. Die neue Regierung plant nun eine gewerberechtliche Regelung für WEG- und Miet-Verwalter sowie Makler. Beide Vorhaben dienen dem Verbraucherschutz und sind – jedes für sich genommen – zu begrüßen. Eine etwaige Parallelführung ist jedoch kritisch zu sehen und führt zu Unsicherheiten bei Verwaltungen und Verbrauchern.

Ziel ist sowohl bei der Zertifizierung als auch beim Sachkundenachweis, die Qualität von Immobilienverwaltungen zu erhöhen und den Verbraucherschutz zu stärken. Mit dem Inkrafttreten der Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung haben erstmals Verbraucher bzw. Wohnungseigentümergemeinschaften ab Dezember 2022 einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Zivilrecht versus Gewerberecht

Der Unterschied ist jedoch grundlegend: Während die Zertifizierung lediglich für WEG-Verwalter und zivilrechtlich von Bedeutung ist, wäre der Sachkundenachweis gewerberechtlich und damit für WEG- und Mietverwalter verpflichtend. Nur wer diesen nachweisen kann, kann danach in der treuhänderischen Verwaltung tätig sein.

„Die zivilrechtliche Lösung ist ein erster wichtiger und abbildbarer Schritt für mehr Qualität in der verwalterischen Dienstleistung und damit im Verbraucherschutz“, bestätigt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Beide Ansätze sollten jedoch keinesfalls nebeneinander existieren. Verbraucher wären unnötig verunsichert, Verwaltungsunternehmen doppelt belastet und Industrie- und Handelskammern würden im bürokratischen Chaos versinken“, ist sich Kaßler sicher.

Bis zum Inkrafttreten der Zertifizierung bleibt knapp ein Jahr. „Wir fordern daher eine zeitnahe Gesetzesinitiative zur Einführung des Sachkundenachweises, damit Verwaltungen und Verbraucher notwendige Planungssicherheit erlangen“, so Kaßler weiter.

Bereits 2016 lag ein Gesetzentwurf zur Einführung eines Sachkundenachweises vor, der nach Meinung des VDIV-Geschäftsführers mit einigen wenigen Änderungen heute rasch umgesetzt werden könnte. Zudem würden die mit den Industrie- und Handelskammern geplanten Inhalte für die Zertifizierungsprüfungen in den Prüfungen für den Sachkundenachweis aufgehen und lediglich um mietrechtliche Themen ergänzt werden.

Grundlage und Umsetzung der Zertifizierung

Grundlage der Zertifizierten-Verwalter-Prüfungsordnung ist das neue WEG, in dem es heißt (§ 26a Abs.1 WEG): „Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“ Personen, die bereits über entsprechende Qualifikationen wie z. B. den Abschluss Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in verfügen, dürfen sich ebenfalls als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Außerdem juristische Personen und Personengesellschaften – sofern alle Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Die Umsetzung erfolgt mehrstufig. Nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines qualifizierten Verwalters. Dies gilt jedoch erst für Bestellungsbeschlüsse ab dem 1.12.2022. Bis dahin entspricht ein Bestellungsbeschluss auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht zertifiziert ist. Verwalter, die bei Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 1.12.2020 bereits bestellt waren, gelten bis zum 1.6.2024 in den konkreten Gemeinschaften als zertifizierter Verwalter.

Kommendes Jahr ist es wieder so weit: Der Zensus 2022 steht an. Da die Erhebung pandemiebedingt um ein Jahr verschoben werden musste, sind die Erwartungen an Ablauf und Ergebnisse groß. Neu ist dieses Mal die Informationsaufnahme von Gebäude- und Wohnungsbeständen.

Eigentlich wäre er 2021 wieder fällig gewesen (» der VDIV berichtete): Der Zensus – oder auch Volkszählung genannt – muss laut Europäischer Verordnung alle zehn Jahre die Bevölkerungs- und Wohnungsdaten erfassen. Neben bestehenden Registern werden dieses Mal zusätzlich neue Datensätze erhoben. So ist für die Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) nicht nur die Auskunft privater Eigentümer wichtig, sondern auch Verwalter und sonstige Verfügungs- und Nutzungsberechtigte müssen Auskunft geben. Die Datenübermittlung erfolgt dabei elektronisch. Basisinformationen wie Standort, Baujahr und Art des Gebäudes, aber auch Kriterien wie etwa Anzahl der Räume oder Nettokaltmiete bei Wohnungen werden abgefragt. Auch Informationen zum Energieträger sowie Daten zu Leerständen – und Gründen dafür – fragt der Staat ab.

Das Regierungsprogramm mit dem Titel „Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ gilt als Orientierungsrahmen für alle kommenden politischen Maßnahmen. Das Programm enthält zahlreiche Abschnitte zu wohnungswirtschaftlichen Themen, wie Miete und Bau (» der VDIV berichtete).

Ministerium: Das angekündigte Bauministerium wird umgesetzt. Die Leitung übernimmt die SPD-Politikerin Klara Geywitz. Cansel Kiziltepe und Sören Bartol werden die Parlamentarischen Staatssekretäre des Ministeriums.

Wohnungsbau: Ziel für den Wohnungsbau ist die Schaffung von 400.000 Wohnungen jährlich. 100.000 davon sollen öffentlich gefördert sein. Die Mittel für den sozialen Wohnungsbau sollen erhöht werden. Zudem ist eine neue Wohngemeinnützigkeit vorgesehen, gepaart mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen.

Neubau: Hier soll die lineare Abschreibung von zwei auf drei Prozent angehoben werden. Weitere Schwerpunktthemen bilden die Digitalisierung, Entbürokratisierung und das serielle Bauen.

Klimaschutz: Das Gebäudeenergiegesetz soll geändert werden und stärker dazu beitragen, die Klimaziele zu erreichen. Neubauten sollen dem KfW-Effizienzhaus-Standard 40 entsprechen. Bei Sanierung und Umbau muss der Standard des Effizienzhaus 70 eingehalten werden. Solaranlagen auf Gewerbeneubauten sollen Pflicht werden. Bei Privatgebäuden soll eine Verbauung von Solarpaneelen zur Regel werden.

CO2-Streit: Zur Klärung des langwährenden CO2-Streites ist nun ein Stufenmodell geplant. Ab Juni 2022 soll die Bepreisung nach Gebäudeenergieklassen berechnet werden. Alternativ könnten die Kosten auch zur Hälfte geteilt werden.

Die neue Ampel-Koalition hat ihre personellen Entscheidungen vorgestellt – dabei wurde die stellvertretende Parteivorsitzende der Sozialdemokraten, Klara Geywitz, als neue Bundesministerin für Bauen und Wohnen berufen.

Das neu geschaffene Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMBau) soll künftig die Fragen und Herausforderungen der Bau- und Wohnungsbranche beantworten. Das neue Ministerium unter der Leitung der diplomierten Politikwissenschaftlerin soll sich den Themen des Bauwesens, der Bauwirtschaft und Bundesbauten sowie für Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsprogramme und Wohnen und für Raumordnung, Regionalpolitik und Landesplanung annehmen und für sie einsetzen. In der ersten Ausgabe der VDIVaktuell im kommenden Jahr nehmen wir den Koalitionsvertrag hinsichtlich der für uns relevanten Themen unter die Lupe.

Unterstützt wird die neue Bundesministerin vom Parlamentarischen Staatssekretär Sören Bartol und der Parlamentarischen Staatssekretärin Cansel Kiziltepe. Bartol fungierte bisher als Sprecher sowie stellvertretender Vorsitzender der SPD-Fraktion für den Bereich Verkehr, Bau, Stadtentwicklung sowie Digitale Agenda. Der Weg der diplomierte Volkswirtin Kiziltepe führte über verschiedene Stellen in der Wirtschaft 2014 in den Deutschen Bundestag als Mitglied der SPD-Fraktion.

Dass Geywitz, die zuvor im Duo mit dem jetzt amtierenden Bundeskanzler Scholz als Parteispitze agierte, das Ministeramt in diesem Bereich bekommen hat, könnte ein Hinweis darauf sein, dass Wohnen zur Chefsache erklärt wird.

Die gerade in Kraft getretene novellierte Heizkostenverordnung (HeizkV) setzt die EU-Richtlinie 2012/27 zur Energieeffizienz in nationales Recht um. Die Umsetzung hätte eigentlich schon bis zum 25.10.2020 erfolgen müssen.

Die Neuregelungen beinhalten im Wesentlichen die Fernablesbarkeit von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung sowie die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI).

Neue Messtechnik zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die ab Dezember 2021 eingebaut wird, muss fernablesbar sein. Altbestände müssen bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Geändert haben sich auch die in der jährlichen Abrechnung enthaltenen Daten. Die Novelle zielt mit Vorgaben zur Interoperabilität von Systemen und Geräten verschiedener Hersteller auf einen stärkeren Wettbewerb ab – davon sollen auch die Verbraucher profitieren. Die neuen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung müssen künftig nicht nur interoperabel sein, sondern auch sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Für bis dahin bereits installierte fernablesbare Ausstattungen gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031.

Zudem sind bereits ab Januar 2022 Bewohner, die in einer mit funkauslesbaren Geräten ausgestatteten Wohnung leben, monatlich über ihren individuellen Verbrauch von Heizung und Warmwasser zu informieren. Die erhöhte Verbrauchstransparenz soll Bewohnern bzw. Nutzern ihren Verbrauch bewusster machen und die Möglichkeit geben ihr Verbrauchsverhalten zu optimieren.

Sofern gegen die neu eingeführten Installations- und Informationspflichten verstoßen wird, sieht die Verordnung für die Nutzer ein Kürzungsrecht um drei Prozent der auf sie entfallenen Kostenanteile vor. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.

Die Umsetzung und Auswirkung der Verordnung werden nach drei Jahren neu bewertet. Dies hatte der Bundesrat zur Bedingung für seine am 5.11.2021 erteilte Zustimmung gemacht. So soll möglichst frühzeitig erkannt werden, ob zusätzliche Kosten für Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden.

Der VDIV Deutschland bereitet aktuell eine Handlungsempfehlung für seine 3.400 Mitgliedsunternehmen in den Landesverbänden vor.