Der Modernisierungsbedarf von Bestandsimmobilien nimmt nicht zuletzt auch aufgrund gesetzlicher Bestimmungen zu. Doch wie können Modernisierungen rechtssicher angekündigt werden? In ihrem Vortrag auf dem 27. Deutschen Verwaltertag erläutert die Rechts- und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aktuelle Gesetzesänderungen, zeigt auf, welche typischen Fehler vermieden werden sollten und behandelt rechtliche Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen samt etwaiger Heilungsmöglichkeiten.

Eine Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter und die Möglichkeit einer anteiligen Umlage der Kosten ist nur in den gesetzlich geregelten Fällen und bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen möglich. Hierzu zählt insbesondere eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung. Bereits kleine Fehler können hier zu ganz erheblichen wirtschaftlichen Schäden führen, etwa weil der Mieter aufgrund dessen nicht zur Duldung verpflichtet ist, Bauunternehmen aber bereits beauftragt sind und eine Modernisierungsankündigung wiederholt werden muss. Gleiches gilt, wenn Mieter Modernisierungsmaßnahmen zwar dulden, die mitunter hohen Kosten aber nicht auf diese umgelegt werden können. Für Verwalter sind damit hohe Haftungsrisiken verbunden. Um das zu vermeiden, bedarf es einer den formellen und materiellen Anforderungen der §§ 555b ff. BGB genügenden Modernisierungsankündigung und eines sicheren Umgangs auch mit den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen. Die Erstellung einer zu 100 Prozent rechtssicheren Modernisierungsankündigung ist dabei aufgrund stetiger Gesetzesänderungen und sich zum Teil widersprechender Rechtsprechung insbesondere der Berliner Gerichte kaum noch möglich. Dennoch lassen sich Haftungsrisiken minimieren und Chancen für eine erfolgreiche gerichtliche Durchsetzung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen bzw. sich daran anschließende Modernisierungsmieterhöhungen deutlich erhöhen. Dies steht im Mittelpunkt des Referats.

Nach einer kurzen Einführung zu den Grundlagen werden zunächst die zum 01.01.2019 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen erörtert. Im Weiteren wird dargestellt, welchen wesentlichen Inhalt eine Modernisierungsankündigung haben muss und welche typischen Fehler vermieden werden sollten. Dabei wird anhand praktischer Beispiele herausgearbeitet, welche Angriffspunkte sich aus einer ungenauen Beschreibung einer Baumaßnahme ergeben können bzw. wie sich diese vermeiden lassen. Ein weiterer Schwerpunkt sind Modernisierungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümergemeinschaften. Insbesondere wird der Frage nachgegangen, ob bei der Modernisierung von Gemeinschaftseigentum der vermietende Wohnungseigentümer seinen Mieter überhaupt auf Duldung und anteilige Kostentragung in Anspruch nehmen kann und welche Anforderungen an Beschlüsse zu stellen sind. Abschließend werden die rechtlichen Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen und etwaige Heilungsmöglichkeiten behandelt.

Melden Sie sich noch heute zum wichtigsten Branchenkongress des Jahres an. Weiterführende Informationen, das ausführliche Tagungsprogramm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: » www.deutscher-verwaltertag.de

Mitte Juni beschloss der Berliner Senat Mitte die Einführung eines Mietendeckels für Berlin. Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags formuliert aber starke Zweifel an dessen Zulässigkeit. Der Mietendeckel könnte ein Fall für das Bundesverfassungsgericht werden statt einer sich bundesweit durchsetzenden Maßnahme.

Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags kommt zu dem Schluss, dass nur ein einziges mögliches Schlupfloch einer Landesregierung ein entsprechendes Gesetz ermöglicht. Allerdings dürften „überwiegende Gründe“ dafür sprechen, dass die Normen  es Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abschließend sind und für andere Vorgaben eine Sperrwirkung entfalten. Außerdem werde geprüft, ob eine Mietpreisbindung gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Grundgesetz verstößt. Eigentum dürfe zwar unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt werden, allerdings nicht „zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen“. Außerdem müssen „Instandhaltungskosten sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten“ durch die Miete abgedeckt sein.

Die Nachfrage nach dem Baukindergeld, das seit 18. September beantragt werden kann, ist ungebrochen hoch. Bereits in der ersten Woche nach Produktstart waren bei der KfW mehr als 9.500 Anträge eingegangen. Zum 30. Juni 2019 waren es insgesamt über 112.000 Anträge.

Die meisten Anträge kommen aus Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg, gefolgt von Niedersachsen, Hessen und Rheinland-Pfalz. Die meisten Familien, die einen Antrag gestellt haben, haben ein oder zwei Kinder.

Familien können das Baukindergeld zur Bildung von Wohneigentum und zur Altersvorsorge bei der KfW Bankengruppe online beantragen. Das Baukindergeld ist eine Förderung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat, um den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern zu unterstützen. Pro Jahr erhält eine Familie 1.200 Euro je Kind. Das Baukindergeld wird zehn Jahre lang gezahlt, sodass eine Familie mit einem Kind insgesamt 12.000 Euro, eine Familie mit zwei Kindern 24.000 Euro usw. erhält. Die Zielgruppe sind Familien, die zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 ihren Kaufvertrag unterzeichnet bzw. die Baugenehmigung erhalten haben. Die Anträge bei der KfW können – spätestens sechs Monate nach Einzug in die geförderte Immobilie – online über das » KfW-Zuschussportal gestellt werden.

Seit dem 6. April wurden Unterschriften für das Berliner Volksbegehren gesammelt, Immobilienkonzerne zu enteignen. Rund 58.300 der übergebenen 77.000 Unterschriften hat die Berliner Innenverwaltung nun für gültig erklärt. Jetzt fordert die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen” von Innensenator Andreas Geisel (SPD) eine zügige Prüfung. Im Anschluss kann das Volksbegehren offiziell gestartet werden.

Öl ins Feuer gegossen hat derweil die neue Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD). Sie bezeichnete öffentlich Enteignungen privater Wohnungsunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen als angebracht. Die Immobilienbranche hingegen unterstreicht nachdrücklich, dass Enteignung eine Scheinlösung sei, da hierdurch keine einzige neue Wohnung entsteht.

Während die Initiatoren von Kosten in Höhe von höchstens 13,7 Mrd. Euro sprechen, geht der BBU Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen von ungefähr 25 Mrd. Euro aus. Der Senat rechnet mit Entschädigungszahlungen von bis zu 36 Mrd. Euro. Dafür ließen sich Berechnungen der BBU zufolge 300.000 neue Wohnungen bauen.

Auf seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause hat der Bundesrat der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau zugestimmt, nachdem das Gesetz Ende des vergangenen Jahres überraschend von der Tagesordnung der Länderkammer gestrichen worden war. Der Bundestag hatte die Neuregelungen bereits Ende November 2018 verabschiedet.

Durch die nun erfolgten Beschlüssen können private Investoren für vier Jahre befristet fünf Prozent die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung über zwei Prozent steuerlich geltend machen, also maximal 28 Prozent in einem Zeitraum von vier Jahren.

Der DDIV hatte sich bereits 2016 für eine Ausdehnung der Sonder-Afa auch auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten von selbstgenutzten Eigentumswohnungen und die Erhöhung der Normalabschreibung auf mindestens drei Prozent ausgesprochen, um die Investitionsanreize und damit den Neubau von Wohnungen zu verstetigen. Dem trägt das Gesetz mit seiner zeitlichen Beschränkung der Sonderabschreibungsmöglichkeiten und der Beibehaltung des linearen Abschreibungssatzes von nur zwei Prozent keine Rechnung.

Voraussetzung für die jetzt beschlossene Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 3.000 Euro/Quadratmeter Wohnfläche betragen. Hierdurch soll der Bau bezahlbarer Mietwohnungen angeregt werden, so die Begründung. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung wurde auf 2.000 Euro festgelegt. Um die zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten nutzen zu können, müssen die betroffenen Wohnungen für mindestens zehn Jahre vermietet werden und das dauerhaft. So soll sichergestellt werden, dass die neuen Wohnungen nicht als Ferienwohnungen zweckentfremdet werden.

Die Sonderabschreibung gilt für Bauvorhaben, die im Zeitraum vom 1.September 2018 bis zum 31. Dezember 2021 beantragt wurden oder werden. Eine räumliche Begrenzung, etwa auf angespannte Wohnungsmärkte, gibt es nicht. Vorgesehen sind darüber hinaus Steuerbegünstigungen für Investitionen in bestehende Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen.

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