Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland
Die Höhe der in Aussicht gestellten und verhängten Bußgelder bereitet Sorgen, ist aber auch manchmal nicht leicht nachzuvollziehen. Die Datenschutzkonferenz hat im Oktober 2019 ein Bußgeldkonzept veröffentlicht und dort die Kriterien der Bußgeldberechnung benannt. Das Konzept soll eine transparente, nachvollziehbare und einzelfallgerechte Bußgeldzumessung garantieren. Es ist jedoch für die Gerichte nicht bindend.
Die Datenschutzkonferenz besteht aus den unabhängigen Datenschutzbehörden der Länder und des Bundes. Sie hat die Aufgabe, die Datenschutzgrundrechte zu wahren und zu schützen, eine einheitliche Anwendung des Europäischen und nationalen Datenschutzrechts zu erreichen und gemeinsam für seine Fortentwicklung einzutreten.
Das im Folgenden kurz dargestellte Bußgeldkonzept der Datenschutzkonferenz soll eine transparente, nachvollziehbare und einzelfallgerechte Bußgeldzumessung garantieren. Es ist aber für die Gerichte nicht bindend. Es verliert zudem seine Gültigkeit, wenn die Europäische Datenschutzbehörde (EDSA) Leitlinien zur Methodik der Festsetzung von Geldbußen erlässt.
Das Bußgeld wird in fünf Schritten ermittelt.
Stufe 1: Größenklasse
Das Unternehmen wird in eine Größenklasse eingeordnet. Es gibt vier Größenklassen: Kleinstunternehmen (bis 2 Millionen Euro Umsatz), kleine Unternehmen (2 bis 10 Millionen Euro Umsatz), mittlere Unternehmen (10 bis 50 Millionen Euro Umsatz) und Großunternehmen (über 50 Millionen Euro Umsatz). Die Größenklassen werden anhand des gesamten weltweiten Umsatzes des Vorjahres ermittelt. Innerhalb der Größenklassen gibt es Untergruppen, wiederum gestaffelt nach dem Jahresumsatz. So gibt es bei den Kleinstunternehmen die Untergruppen A.I (bis 700.000 Euro), A.II (700.000 bis 1,4 Millionen Euro) und A.III (1,4 bis 2 Millionen Euro).
Stufe 2: Mittlerer Jahresumsatz der Größenklasse
Für jede Untergruppe innerhalb der Größenklasse wird der mittlere Jahresumsatz bestimmt. Dies sind bei den Kleinstunternehmen in der Untergruppe A.I 350.000 Euro, A.II 1.050.000 Euro und A.III 1,7 Millionen Euro.
Stufe 3: Wirtschaftlicher Grundwert
Der unter Stufe 2 ermittelte Wert wird durch 360 Tage geteilt, so ergibt sich ein Tagessatz von 972 Euro für A.I, 2.917 Euro für A.II und 4.722 Euro für A.III.
Stufe 4: Schwere des Tatbestands
Die Anzahl der Tagessätze bestimmt sich nach der Schwere des Vorwurfs. Leichte Taten werden mit ein bis zwei Tagessätzen bemessen, mittlere mit zwei bis vier, schwere mit vier bis sechs und sehr schwere mit mehr als sechs Tagessätzen. Dies gilt aber nur für formelle Verstöße gemäß Artikel 83 Absatz 4 DSGVO (wie ein Verstoß gegen die Bestellpflicht eines Datenschutzbeauftragten oder der fehlende Abschluss von Verträgen mit Auftragsverarbeitern oder gemeinsam Verantwortlichen). Für materielle Verstöße gemäß Artikel 83 Absatz 5 und 6 DSGVO verdoppelt sich die Anzahl der Tagessätze. Dies sind Verstöße gegen Artikel 5 DSGVO (Rechenschaftspflicht) oder Artikel 6 DSGVO (Rechtmäßigkeit). Wenn also Daten ohne Rechtsgrundlage verarbeitet werden, liegt ein materieller Verstoß vor, der zu höheren Bußgeldern führt.
Stufe 5: Berücksichtigung weiterer Umstände
Das so ermittelte Bußgeld wird noch angepasst. Zu berücksichtigen sind hier die Maßnahmen zur Schadensbeseitigung, Verfahrensdauer, eine drohende Zahlungsunfähigkeit, Zusammenarbeit mit der Behörde und ähnliches.
Problematisch ist nach wie vor, dass es zumindest bislang nur wenig Anhaltspunkte dafür gibt, wann Behörden einen leichten oder schweren Verstoß annehmen. Insoweit wird die Unsicherheit über die Höhe der Bußgelder weiter anhalten.
Nachfolgend sollen zwei Beispiele erläutern, wie sich das Bußgeld errechnen kann:
Beispiel 1 (fiktiv):
Die WEG-Verwaltung hat keinen Vertrag nach Artikel 26 DSGVO mit der Gemeinschaft geschlossen. Nach dem Urteil des Amtsgerichtes Mannheim vom 11. September 2019 sind Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter gemeinsam Verantwortliche für die Datenverarbeitung im Sinne der DSGVO. Nach Artikel 26 DSGVO ist hierüber ein Vertrag zu schließen. Wenn ein solcher Vertrag nicht geschlossen wird, ist der Bußgeldtatbestand des Artikels 83 DSGVO erfüllt.
Aus Kreisen der Datenschutzbehörden war zu hören, dass derartige Verstöße zunächst mit Verwarnungen geahndet werden. Bei leichten Verstößen führt der erste Verstoß (wohl noch) nicht zu einem Bußgeld. Sollte sich dies aber wiederholen oder die WEG-Verwaltung auch weiterhin keinen Vertrag abschließen, wäre dieses Verhalten bußgeldbewährt.
Angenommen, der WEG-Verwalter macht einen Jahresumsatz von 850.000 Euro. Dann ist er in die Untergruppe A.II einzuordnen. Der Tagessatz beläuft sich dann auf 2.917 Euro. Für den leichten Verstoß und eine gute Zusammenarbeit mit der Behörde und wenn kein anderer Verstoß erkennbar ist könnte die Behörde ein Bußgeld von 2.500 Euro errechnen.
Beispiel 2 Deutsche Wohnen:
Bei der Deutschen Wohnen wurden (ausweislich der Pressemitteilung der Berliner Datenschutzbehörde) Datenfriedhöfe gefunden. Das Archivsystem sah keine Löschungsmöglichkeit der Daten der Mieter vor. Dazu gehörten auch Daten aus den Selbstauskünften wie Lohnbescheinigungen und Kontoauszüge. Diese Daten wurden jahrelang gespeichert und nicht gelöscht. Die Deutsche Wohnen ließ dazu mitteilen, dass diese Daten nicht missbräuchlich verwendet wurden und auch nicht von unbefugten ausgespäht wurden. Die Berliner Datenschutzbeauftragte verhängte gegen die Deutsche Wohnen ein Bußgeld von 14,5 Millionen Euro.
Dieses hat sich wohl wie folgt errechnet:
Die Deutsche Wohnen ist ein Großunternehmen mit einem Umsatz im Jahr 2018 von 1,1 Milliarde Euro. Bei Unternehmen der Untergruppe D.VII wird der eigene Umsatz (und nicht nach Schritt 2 der mittlere Umsatz der Gruppe) herangezogen. Als Tagessatz ergeben sich damit 3.055.555 Euro. Dem Unternehmen wird ein Verstoß gegen Artikel 25 DSGVO vorgeworfen, nämlich dass ein Archivsystem verwendet wurde, dass keine Möglichkeit der Löschung vorsah. Dieser Verstoß ist ein Verstoß gegen formelles Recht im Sinne von Artikel 83 Absatz 4 DSGVO. Daneben wird ein Verstoß gegen Artikel 5 DSGVO (Grundsätze der Datenverarbeitung) also gegen materielles Recht verfolgt. Offensichtlich bewertet die Behörde diesen Verstoß als mittleren bis schweren Verstoß, so dass fünf bis sechs Tagessätze angemessen waren. Zugunsten des Unternehmens war berücksichtigt worden, dass das Unternehmen mit der Aufsichtsbehörde zusammengearbeitet habe und erste Maßnahmen zur Verbesserung des Zustands ergriffen habe.
Kritik:
Über die Einzelfallgerechtigkeit des Systems kann gestritten werden. Hat ein Unternehmen 680.000 Euro Umsatz (bei einem Gewinn von 250.000 Euro) beträgt der Tagessatz 972 Euro. Bei einem Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 710.000 Euro (bei einem Gewinn von 125.000 Euro) beträgt der Tagessatz 2.917, immerhin der dreifache Betrag, obwohl der Gewinn nur halb so hoch ist.
Außerdem besteht weiterhin Unsicherheit über die Frage, mit welcher Schwere die Verstöße bewertet werden. Ist ein Fehler in der Datenschutzerklärung einer Website bereits ein mittlerer oder schwerer Verstoß gegen materielles Recht, weil die Informationspflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt werden? Ist das versehentliche Versenden einer E-Mail an einen falschen Empfänger ein leichter Verstoß? Diese Fragen können derzeit weder Rechtsberater noch die Behörden selbst beantworten. Es wird immer auf den Einzelfall ankommen und darauf, welche Kategorien von Daten wie vieler Personen betroffen waren, ob der Verstoß oft oder einfach passieren kann, welche Maßnahmen dagegen unternommen werden usw.
Als Tipp können wir nun immer wieder aussprechen: Setzen Sie die Vorgaben der DSGVO um!
Autor: Steffen Groß
Groß Rechtsanwälte
Das Bundeskabinett hat den Entwurf des Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (WEMoG) beschlossen. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) geht davon aus, dass das Gesetzgebungsverfahren im Sommer 2020 abgeschlossen wird.
Wir begrüßen, dass dieses wichtige Gesetzgebungsverfahren auch in der aktuell schwierigen Zeit fortgeführt wird, sagt VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Immobilienverwaltungen, Wohnungseigentümer und Mieter brauchen Planungssicherheit, das hat sich auch zuletzt wieder deutlich gezeigt. Deswegen ist es wichtig und richtig, die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes jetzt weiter voranzutreiben.
Gegenüber dem im Januar vorgelegten Referentenentwurf wurden im Gesetzentwurf verschiedene Änderungen umgesetzt. So wurde u. a. die Aufzählung der privilegierten Maßnahmen bei baulichen Veränderungen überarbeitet. Das Führen einer separaten Beschlusssammlung, das im Referentenentwurf noch aufgehoben worden war, fand Eingang in den Gesetzentwurf, wurde aber an digitale Techniken angepasst.
Der VDIV Deutschland wird im weiteren parlamentarischen Verfahren darauf hinwirken, dass vier weitere Änderungen in die Gesetzgebung einfließen:
- Stärkung der Online-Eigentümerversammlung als anerkanntes Willensorgan und Alternative zur Präsenzversammlung
- Absenken des Quorums von Umlaufbeschlüssen in Textform von 100 auf 75 Prozent
- Beibehaltung der zweiwöchigen Ladungsfrist von Eigentümerversammlungen zur Flexibilisierung und Reaktion auf außergewöhnliche Ereignisse
- Einführung des Sachkundenachweises für Immobilienverwaltungen zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
Eine Gegenüberstellung des bestehenden Gesetzes, des Referenten- und des Gesetzentwurfs finden Sie im beigefügten Dokument. Den Nachbesserungsbedarf für die Immobilienverwalterwirtschaft Deutschlands hat der VDIV Deutschland im Februar in einer umfassenden Stellungnahme dargelegt: www.vdiv.de/weg-reform
Das im Oktober verabschiedete Klimaschutzpaket reicht nicht, um die Ziele Deutschlands bis 2030 zu erreichen. Das geht aus zwei Gutachten hervor, die im Auftrag der Bundesregierung erstellt wurden. Den Abschätzungen zufolge dürften die neuen Vorgaben und Förderprogramme bewirken, dass die Treibhausgasemissionen in den kommenden zehn Jahren – je nach Gutachten – um 51 oder 52 Prozent im Vergleich zum Referenzjahr 1990 sinken und somit nahe an das deutsche Klimaziel von mindestens 55 Prozent heranreichen. Ohne die Maßnahmen des Klimapakets würde die CO2-Minderrungsrate 41 Prozent betragen.
Die Bundesregierung hatte beim Beschluss des Klimaschutzprogramms zugesagt, die Klimaschutzwirkung der Maßnahmen abschätzen zu lassen. Hierzu wurden zwei Gutachten vergeben: eines durch das Bundeswirtschaftsministerium an die Prognos AG und eines durch das Bundesumweltministerium an das Oeko-Institut.
Die Experten der Prognos AG haben die Wirkung des Klimaschutzprogramms in den Sektoren Verkehr, Gebäude, Strom- und Fernwärmeerzeugung sowie sonstige Umwandlung, Industrie, Landwirtschaft und Abfall untersucht. Das Oeko-Institut hat die Sektoren Energiewirtschaft, Industrie, Gebäude, Verkehr, Landwirtschaft, Abfallwirtschaft und Sonstige differenziert. Beide Gutachten belegen unisono: Die anvisierten Ziele werden in allen Sektoren außer dem Abfall nicht erreicht. Der Verkehr ist dabei der Sektor mit der größten Lücke zur Zielerreichung, gefolgt vom Gebäudesektor. Laut Öko-Institut beträgt die Lücke dort Lücke knapp 17 Millionen Tonnen CO2 (rund 87 statt wie angestrebt 70 Millionen Tonnen CO2).
Die Abschätzungen der Minderungswirkung bis zum Jahr 2030 sind mit großen Unsicherheiten behaftet. Die Studien beschreiben die wahrscheinliche Entwicklung der Emissionen, sind jedoch nicht als exakte Vorhersage zu verstehen. Das BMWi hat auf seiner Internetseite » einen Vorabbericht der Prognos-Studie veröffentlicht. Das gesamte Gutachten soll in voller Länge voraussichtlich im Sommer 2020 publiziert werden. Der » Bericht des Oeko-Instituts ist auf der Seite des Umweltbundesamtes hinterlegt.
Anlässlich der drastischen Einschränkungen des öffentlichen Lebens durch das Corona-Virus hat das Bundeskabinett heute das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht” beschlossen. Dieses enthält u. a. temporär geltende Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), um die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen zu gewährleisten.
Der vom Bundeskabinett gebilligte Gesetzentwurf enthält Regelungen zum Wohnraum- und Gewerbemieterschutz, zur Stundung von Dauerschuldverhältnissen, zum Aussetzen der Insolvenzantragspflicht, neuen Liquiditätshilfen sowie vorübergehenden Erleichterungen in den Bereichen des Genossenschaftsrechts, des Aktienrechts, des Vereins-, Stiftungs- und Umwandlungsrechts sowie des Wohnungseigentumsrechts.
„Mit den Beschlüssen des Bundeskabinetts wurde festgelegt, dass auf die Durchführung von Eigentümerversammlungen zunächst verzichtet werden kann. Bestehende Wirtschaftspläne der Wohnungseigentümerschaften bleiben erhalten. Auslaufende und neu zu schließende Verwalterverträge gelten fort. Notinstandsetzungen können vorgenommen werden”, so fasst VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler die neuen Regelungen zusammen. Der Gesetzgeber will damit den Einschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten Rechnung tragen, die sich aus den Maßnahmen zur Vermeidung der Verbreitung von Infektionen mit dem Corona-Virus SARS-CoV-2 ergeben.
Die temporären Änderungen des WEG im Überblick
Die Sonderregelungen sehen vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie durch die Höchstfristen des § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt. Dies gilt auch, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, aber auch, wenn sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters.
Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Somit ist sichergestellt, dass seine Fortgeltung auch ohne Beschlussfassung gegeben ist. Erst in der nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen. Soweit die Jahresabrechnung für steuerliche Zwecke erforderlich ist, muss diese den Wohnungseigentümern schon zuvor zur Verfügung gestellt werden. „Um hier Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Immobilienverwaltungen allen Eigentümern die Jahresabrechnung übermitteln”, rät Kaßler.
Mit den Sonderregelungen bleibt die Gemeinschaft in der durch den SARS-CoV-2-Virus ausgelösten Situation handlungsfähig, auch wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann. Über alle anderen Schritte kann entschieden werden, wenn Versammlungen wieder stattfinden. Unaufschiebbare Maßnahmen wie solche zur Abwendung von Schäden am Gemeinschaftseigentum (Notinstandsetzung) kann die Verwaltung auch nach bereits geltendem WEG ohne vorherige Beschlussfassung treffen (§ 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG).
„Diese Sonderregelungen sind in der aktuellen Lage vernünftig und werden von uns unterstützt”, so VDIV-Geschäftsführer Kaßler. „Gleichwohl haben wir darauf gehofft, dass das federführende Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz auch ausdrücklich die Möglichkeit von Online-Versammlungen einräumt und Umlaufbeschlüsse in Textform mit einer Dreiviertel-Mehrheit zulässt. Die Erfahrungen aus der COVID-19-Pandemie werden zeigen, dass wir diese Instrumente stärker als bisher benötigen, um Eigentümergemeinschaften handlungsfähig zu halten. Dazu gehört auch zukünftig die Beibehaltung der zweiwöchigen Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen.”
Motivierte und zuverlässige Mitarbeiter zu gewinnen, ist eine Herausforderung auch in der Immobilienverwalterbranche. Dabei ist engagiertes und kompetentes Personal der Schlüssel für langfristigen unternehmerischen Erfolg. Das wissen auch die VDIV-Frauen. Daher haben sie sich im Rahmen ihres Frühjahrstreffens in Stuttgart am 13. März mit erprobten Strategien für ein erfolgreiches Bewerber- und Personalmanagement auseinandergesetzt.
Gemeinsames Abendessen am Vorabend
Traditionell wurde das Netzwerktreffen mit einem gemeinsamen Essen am Vorabend eingeläutet. Hier konnten sich die mehr als 20 Teilnehmerinnen bei einem ausgesuchten 3-Gang-Menü kennenlernen und entspannt austauschen. Ein besonderer Dank geht an den Sponsor des Abends die Firma etg24 GmbH.
Wie man Bewerber erreicht: das Unternehmen als attraktiver Arbeitgeber
Wie erreicht man qualifizierte Bewerber am Markt? Wie gestalte ich ein Bewerbungsgespräch? Welche Strukturen sind innerhalb des Unternehmens erforderlich, um Mitarbeiter erfolgreich einzubinden und dauerhaft zu motivieren? Diese und andere Fragen standen im Fokus des Netzwerkstreffens. Begleitet wurden die Teilnehmerinnen von der erfahrenen Referentin Ines Rosener, die selbst jahrelang Personalverantwortung in verschiedenen Branchen sammeln konnte. Ein Fazit des Tages: Eine klassische″ Stellenausschreibung in der Zeitung oder einer Online-Jobbörse reicht oftmals nicht mehr aus, um gut ausgebildetes Fachpersonal zu finden. Auch neue Wege können zum Ziel führen: Ausschreibungen bei Ebay-Kleinanzeigen, Social Media-Kanäle und insbesondere persönliche Empfehlungen etwa durch ehemalige oder aktuelle Mitarbeiter, waren nur einige der skizzierten Möglichkeiten, die Rahmen des Seminars diskutiert wurden. Heutzutage bewerben sich die Unternehmen bei den Fachkräften nicht anders herum″, erläuterte Ines Rosener. Daher ist es vor allem an den Unternehmen, sich am Markt als attraktiver Arbeitgeber zu positionieren.
Hat man erstmal die passenden Mitarbeiter gefunden, gilt es, sie zu motivieren und dauerhaft zu binden. Auch hierfür gibt es keinen Königsweg″. Moderne Arbeitsplätze, flexible Strukturen und ein proaktives Miteinander sind nur einige Möglichkeiten, um den Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld zu bieten. Nehmen Sie Sorgen ernst, aber zeigen Sie auch klare Grenzen auf, um den Erfolg der Arbeit sicherzustellen″, so Rosener.
Herbsttreffen 2020: moderne Führungsarbeit und Dresdner Christstollen
Am Ende des Tages stand für die VDIV-Frauen fest: Das Thema ist umfassend, und viele Fragen sind noch nicht geklärt. Daher widmen sie sich beim Herbsttreffen im November in Dresden zeitgemäßen Führungsqualitäten in der Immobilienverwaltung. Dabei steht nicht nur die inhaltliche Netzwerkarbeit auf der Agenda, sondern auch ein Besuch des berühmten Dresdner Striezelmarktes. Weitere Details zum Herbstevent gehen den registrierten Teilnehmerinnen des Netzwerks im Sommer gesondert zu.
Get-together beim 28. Deutschen Verwaltertag
Übrigens: Auch im Rahmen des 28. Deutschen Verwaltertages kommt das VDIV-Frauennetzwerk zu einem informellen Get-together zusammen. Interessierte Verwalterinnen sind am 3. September im Estrel Berlin herzlich eingeladen, sich über die Arbeit des Netzwerks zu informieren und sich mit Kolleginnen aus ganz Deutschland auszutauschen. Weitere Informationen finden Sie unter: » Netzwerktreffen 28. Deutscher Verwaltertag
