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Wir leben Immobilien

Kommende Veranstaltungen

TERMIN: 26.10.2021 (Dienstag)
ZEIT: 9:00 - 17:00
Veranstaltung:   15. Herbstforum „Immobilienverwaltung & Technik“
Ort: Ramada by Wyndham Dresden | Dresden | Sachsen

Mitgliedschaft

Welche Vorteile bringt Ihnen eine Mitgliedschaft in unserem Berufsverband
„Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V.“?

  • Stärkung des Berufsstandes deutscher Immobilienverwalter;
    Mitwirkung an der Schaffung eines einheitlichen Berufsbildes
  • Beratung der Mitglieder in fachlicher, juristischer und standesgemäßer Hinsicht
  • Förderung des Informations- und Erfahrungsaustausches
  • Weiterbildung der Mitglieder durch regelmäßige Fachveranstaltungen, Foren, Seminare,
  • Qualifizierung der Öffentlichkeitsarbeit
  • Qualifizierung für die bestmögliche Betreuung von Verwaltungsobjekten in
    kaufmännischen und technischen Fragen – Grundlage für Verwalterempfehlungen
  • Gewährung eines Rabattes von 15% bei Nutzung des Portals/ Vermittlung über das Portal ImmobilienScout24
  • kostenfreie Mitversicherung einer Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung

Zweck des Verbandes ist die gemeinschaftliche Wahrnehmung der Belange der Immobilienverwalter in wirtschaftlicher, wirtschaftspolitischer und technischer Hinsicht unter Ausschluss von eigenen wirtschaftlichen Interessen.

Die VdIV Servicegesellschaft mbH Mitteldeutschland arbeitet als Tochtergesellschaft des Verbandes der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e. V., und stellt den Verbandsmitgliedern ein umfassendes Dienstleistungsangebot zur Verfügung.

Wieviel kostet die Mitgliedschaft?

Entsprechend der Satzung unseres Verbandes hat der von der Mitgliederversammlung gewählte Vorstand am 04.08.2014 die nachstehende Beitragsordnung – gültig ab 01.01.2015 – beschlossen:

Von jedem Mitglied ist ein jährlicher Grundbetrag zu entrichten, der sich aus dem Verwaltungsbestand des Mitgliedes ergibt.
Zu entrichten sind:

  • bis 800 Verwaltungseinheiten: 400,00 €
  • bis 2000 Einheiten: 800,00 €
  • ab 2000 Einheiten: 1500,00 €

Jedes Mitglied entrichtet zusätzlich zum Grundbetrag einen jährlichen Weiterbildungsbeitrag in Höhe von 200,00 €.
Dieser wird bei Teilnahme an folgenden Veranstaltungen des Verbandes im jeweiligen Jahr rückerstattet:

  • Mitteldeutsches Verwalterforum 75,00 €
  • Fachtagung Bau- und Haustechnik 75,00€
  • pro weiteres Seminar 25,00 € (max. 50,00 € pro Jahr)

Der Jahresbeitrag ist jeweils zum 31. Januar des laufenden Jahres auf das Verbandskonto zu überweisen. Im Jahr des Beitritts wird der Jahresmitgliedsbeitrag nur zeitanteilig erhoben.

Als Aufnahmegebühr für neue Mitglieder werden einmalig 100,00 € festgelegt.

 

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Postleitzahlenbereiche in Sachsen und Thüringen

Der Verband

Immobilienverwalter Mitteldeutschland ist der Zusammenschluss der Verbände der Immobilienverwalter Sachsen e.V. und Thüringen e.V.

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Aktuelle Rechtsprechung

Unsere Mitglieder werden über mehrere Plattformen zeitnah auf dem aktuellsten Wissens- und
Informationsstand gehalten.

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Wir sind Mitglied des VDIV

 

Wir sind Mitglied des Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)

 

Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland

Corona im Mietverhältnis
Montag, 30. März 2020

Die wirtschaftlichen Einschränkungen durch die Corona-Pandemie sind umfangreich. Die verordnete Schließung beispielsweise von Restaurants, Ladengeschäften und Hotels hat insbesondere erhebliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Situation der einzelnen Gewerbemieter. Aber auch Wohnungsmieter sind beispielsweise durch Kurzarbeit finanziell betroffen. Für Vermieter stellt sich die Frage, welche Rechte Mieter in dieser Situation haben.

Die nachfolgenden Ausführungen sollen einen groben Überblick hierzu geben. Beachten Sie bitte, dass jeder Fall einzeln betrachtet werden muss und dass dies keine generelle Handlungsempfehlung sein soll.

Werden Mietverhältnisse unwirksam?

Die aktuellen behördlichen Anordnungen haben keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der abgeschlossenen Mietverträge.

Gewerbemietverträge

Kann der Gewerbemieter die Miete mindern?

Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn die Mietsache mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit negativ von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ein im Laufe des Mietverhältnisses auftretender Wasserschaden in einem Ladengeschäft ist beispielsweise eine solche negative Abweichung.

Im Fall von Corona hat sich an der Mietsache an sich nichts geändert. Allerdings kann ein Mangel auch darin bestehen, dass durch behördliche Anordnung die Nutzung eingeschränkt oder untersagt wird. Im Fall von Corona gibt es diese Nutzungsuntersagungen. Allerdings setzt eine Mietminderung zusätzlich voraus, dass die Ursache für die Einschränkung dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen ist. Hat der Vermieter beispielsweise die Räume zum Betrieb eines Spielcasinos vermietet, obwohl ein Spielcasino in den Räumen gar nicht betrieben werden kann, so kann die Behörde den Betrieb untersagen. Die Untersagung hängt in diesem Beispiel mit dem Gebäude zusammen und damit mit dem Risikobereich des Vermieters. Im Fall von Corona stammen die Gründe für die Untersagung aber nicht aus dem Risikobereich des Vermieters.

Ein Gewerbemieter möchte die Räume für sich gewinnbringend nutzen. Ob dies dem Mieter gelingt oder nicht, ist letztlich das Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die mit den Mieträumen gemachten Pläne sich verwirklichen. Auch auf Seiten des Mieters können öffentlich-rechtliche Anordnungen erfolgen, welche die Nutzung unmöglich machen. Verliert ein Mieter eine behördliche Genehmigung im Laufe des Mietverhältnisses und kann er deshalb sein Gewerbe nicht mehr betreiben, dann ist dies das Risiko des Mieters.

Die durch Corona bedingten behördlichen Anordnungen sind nicht dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen, sondern die Anordnungen unterfallen dem Verwendungsrisiko des Mieters. Ein Mangel der Mietsache ist daher nicht gegeben, und der Mieter hat keinen Anspruch auf Mietminderung.

Welche Besonderheiten gibt es bei Shopping-Centern oder Malls?

In Malls und Shopping-Centern gibt es eine Vielzahl von Geschäften. Einige können von den behördlichen Anordnungen betroffen sein, andere nicht. Der Center-Betreiber/Vermieter muss in diesen Fällen darauf achten, dass die Gewerbetreibenden, die trotz behördlicher Anordnung weiter ihrem Geschäft nachgehen können (z. B. Apotheken), dies auch weiterhin können. Ein generelles Schließen des Shopping-Centers könnte bei dieser Mietergruppe zu einem Mangel führen, den der Vermieter verursacht hat. Der Mieter könnte sich auf eine Mietminderung berufen.

Dass im Shopping-Center durch die aktuelle Situation weit weniger Besucher/Kunden sind, ist grundsätzlich wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wenn allerdings eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über eine bestimmte Besucheranzahl getroffen worden ist, kann dies anders zu beurteilen sein.

Was gilt bei der Vermietung von Büros?

Ob der Büromieter seine Räume so nutzen kann, wie er es ursprünglich geplant hatte, ist wieder dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen. Wie viele Mitarbeiter der Mieter hat, wie gut die Auslastung des Büros ist, wie viele Mitarbeiter ins Büro kommen oder ob die Mitarbeiter aktuell vermehrt von zu Hause aus arbeiten, ist das Risiko des Mieters. Einen Anspruch auf Mietminderung wegen geringerer Nutzung auf Grund von Corona besteht nicht.

Kann sich der Gewerbemieter auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in § 313 BGB Vorschriften zur „Störung der Geschäftsgrundlage“. Diese Norm folgt dem Gedanken von Treu und Glauben und ist daher eng auszulegen. Letztlich kommt es darauf an, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages Umstände zur Grundlage gemacht haben, die später wegfallen. Beispielsweise wurde einem Mieter, der Kfz-Schilder prägt, zugestanden, zu kündigen, nachdem die Kfz-Zulassungsbehörde aus dem gleichen Gebäude ausgezogen ist.

Ob ein Geschäft sich dauerhaft trägt oder Gewinn erwirtschaftet, weil ausreichend Kunden kommen, ist kein Umstand, den die Vertragsparteien übereinstimmend als Grundlage für den Vertrag angenommen haben. Das Verwendungsrisiko ist auch in diesem Punkt dem Mieter zuzuordnen. Der Anwendungsbereich der Störung der Geschäftsgrundlage erstreckt sich nicht auf durch wirtschaftliche und soziale Katastrophen verursacht allgemeine Not.

Selbst für den Fall, dass man eine Störung der Geschäftsgrundlage annimmt, würde dies nicht zu einer Kündigungsmöglichkeit, sondern lediglich zu einer Vertragsanpassung führen. Eine Vertragsanpassung wäre hier eine Stundung der Miete oder eines Teils der Miete. Bei der Stundung der Miete wäre gleichfalls zu berücksichtigen, dass der Staat umfangreiche Hilfen gewähren will.

Wie müssen Nachträge von Gewerbemietverträgen geschlossen werden?

Bei Vereinbarungen zwischen Vermieter und Gewerbemieter, die zum Beispiel die befristete Stundung von Mietforderungen betreffen, ist immer die Schriftform zu beachten. Wird diese Schriftform im Rahmen eines Nachtrages zerstört, gilt die ursprüngliche vereinbarte Vertragslaufzeit nicht mehr. Das Mietverhältnis kann dann jederzeit ordentlich gekündigt werden.

Kann der Vermieter den Gewerbemieter wegen Zahlungsverzug kündigen?

Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Dabei muss der Mieter mit bestimmten monatlichen Beträgen innerhalb von bestimmten Zeiträumen in Verzug sein. Insoweit gibt es keine Änderungen in Bezug auf die Zeit vor Corona.

Die vom Gesetzgeber geplante Einschränkung des Kündigungsrechts ist hier zu berücksichtigen. Insoweit ist es Vermietern untersagt, wegen Zahlungsverzug des Mieters in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eine Kündigung auszusprechen, sofern der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht. Dabei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen dem Zahlungsverzug und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen. Eine solche Glaubhaftmachung kann unter anderem durch eine Versicherung an Eides statt erfolgen.

Wird die Kündigung mit Zahlungsrückständen aus der Zeit vor dem 1. April 2020 begründet, wäre danach eine Kündigung weiter möglich. Auch eine verhaltensbedingte Kündigung ist nicht ausgeschlossen.

Fordern Sie daher den Mieter bei Zahlungsverzug auf, eine Erklärung abzugeben, ob der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht und dass der Mieter dies glaubhaft machen soll.

Kann der Gewerbemieter kündigen?

Wenn in Gewerbemietverträgen bestimmte Laufzeiten und Kündigungsbedingen vereinbart sind, dann bleiben diese Regelungen weiterhin unverändert bestehen. Ein Anspruch des Mieters auf eine außerordentliche Kündigung wegen Corona ist grundsätzlich nicht ersichtlich.

Wohnraummietverhältnis

Kann der Wohnungsmieter die Miete mindern?

Auch beim Wohnungsmieter gilt, dass die Miete nur gemindert werden kann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der vereinbarten Beschaffenheit negativ abweicht. Allein durch Corona und die behördlichen Anordnungen ist keine negative Abweichung für den Wohnungsmieter gegeben. Ein Minderungsanspruch scheidet aus.

Welche Rechte haben Wohnungsmieter in Bezug auf Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss?

Durch Corona sind die Menschen beruflich (eventuell Homeoffice) und auch privat stärker an ihre Wohnung gebunden, so dass Telefon, Fernseher und Internet mehr genutzt werden. Hat der Vermieter baulich einen Telefon-, Fernseh- oder Internetanschluss installiert, ist er auch in Zeiten von Corona verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung zu tragen. Ob der Mieter einen Anspruch auf technische Erweiterung/Gestattung der Erweiterung beispielsweise der Internetverbindung hat, hängt vom Einzelfall ab. Bisher sind Mietminderungsansprüche bei Ausfall/Einschränkung dieser Medien eher untergeordnet gewesen. Bei der derzeitigen Ausgangssperre könnten sich die Gerichte hier zukünftig anders orientieren.

Wann kann der Vermieter dem Wohnungsmieter gegenüber kündigen?

Grundsätzlich kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Dabei muss der Mieter mit bestimmten monatlichen Beträgen innerhalb von bestimmten Zeiträumen in Verzug sein (vgl. §§ 543, 569 BGB). Insoweit gibt es keine Änderungen in Bezug auf die Zeit vor Corona.

Die vom Gesetzgeber geplante Einschränkung des Kündigungsrechts ist hier zu berücksichtigen. Insoweit ist es Vermietern untersagt, wegen Zahlungsverzug des Mieters in der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 eine Kündigung auszusprechen, sofern der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht. Dabei muss der Mieter den Zusammenhang zwischen Zahlungsverzug und der COVID-19-Pandemie glaubhaft machen. Eine solche Glaubhaftmachung kann unter anderem durch eine Versicherung an Eides statt erfolgen.

Wird die Kündigung mit Zahlungsrückstände aus der Zeit vor dem 1. April 2020 begründet, wäre danach eine Kündigung weiter möglich. Auch eine verhaltensbedingte Kündigung ist nicht ausgeschlossen.

Fordern Sie daher den Mieter bei Zahlungsverzug auf, eine Erklärung abzugeben, ob der Zahlungsverzug auf der COVID-19-Pandemie beruht und dass der Mieter dies glaubhaft machen soll.

Empfehlung zur Vorgehensweise

Weder Vermieter noch Mieter sind für Corona und deren Auswirkungen verantwortlich. Da das Verwendungsrisiko beim Mieter liegt, ist der Mieter grundsätzlich weiter zur Zahlung verpflichtet. Kann der Mieter nicht zahlen und helfen dem Mieter auch die staatlichen Fördermaßnahmen nicht weiter, verlagert sich das finanzielle Problem zeitlich verzögert auf den Vermieter. Insoweit gilt auch hier der Grundsatz „Vertrag kommt von Vertragen“. Keine Partei steht für sich allein, so dass eine einvernehmliche Vereinbarung über eine Stundung der Miete/eines Teils der Miete eine langfristige Lösung für beide Seiten sein kann.

Steffen Groß

Rechtsanwalt

Groß Rechtsanwälte Berlin

www.gross.team

Weitere Informationen zum Thema „Corona im Mietverhältnis“ erhalten Sie auch in unseren beiden Online-Seminaren am 8. und 16. April. Details dazu » finden Sie hier.

Zahl der genehmigten Wohnungen weiter auf hohem Niveau
Sonntag, 29. März 2020

Im Jahr 2019 wurde in Deutschland der Bau von 360.600 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden genehmigt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes entspricht das einem Plus von 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. 311.200 Genehmigungen betrafen Einheiten in neu zu errichtenden Wohngebäuden. Das waren 8.900 mehr als im Jahr 2018 (+ 3,0 Prozent). Dabei hat sich die Zahl der Baugenehmigungen bei Mehrfamilienhäusern (+ 4,6 Prozent) stärker erhöht, als bei Ein- und Zweifamilienhäusern (+ 1,2 Prozent und + 2,6 Prozent).

Deutlicher als im Neubau fiel der Anstieg der Wohnungsgenehmigungen im Bestand aus: Im Jahr 2019 wurden 42.697 Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden genehmigt. Im Jahr 2018 waren es 38.648. Der Zuwachs betrug 10,5 Prozent.

Über die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit ist die Zahl der Genehmigungen nur begrenzt aussagekräftig. Die Zahl der Bauvorhaben, die zwar genehmigt, aber noch nicht begonnen oder abgeschlossen wurden, nimmt seit Jahren zu. Voraussichtlich Mitte des Jahres wird das Statistische Bundesamt Zahlen zur Entwicklung der Baufertigstellungen im Jahr 2019 veröffentlichen.

Abfalltrennung wichtiger denn je - Ausnahme für Haushalte mit Infizierten oder begründeten Verdachtsfällen
Sonntag, 29. März 2020

Da sich aufgrund der Corona-Pandemie mehr Menschen länger als sonst zu Hause aufhalten, fällt dort auch mehr Abfall an. Das stellt die Entsorgungsbetriebe vor große Herausforderungen. Damit die Restabfalltonnen nicht überquellen und Hygieneregeln eingehalten werden, sollten die Bürgerinnen und Bürger aktuell besonders darauf achten, Abfälle zu vermeiden und sorgsam zu trennen. Darauf weist das Bundesumweltministerium (BMU) hin. Ausnahmen gelten nur für Haushalte, in denen infizierte Personen oder begründete Verdachtsfälle in häuslicher Quarantäne leben.  

Zwar sind bislang sind keine Fälle bekannt, bei denen sich Personen durch Berührung von kontaminierten Oberflächen mittels Kontaktinfektion angesteckt haben. Dieser Übertragungsweg kann jedoch nicht ausgeschlossen werden. Zum Schutz von Hausmeistern, Nachbarinnen und Nachbarn in Mehrparteienhäusern sowie der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Abfallentsorgung hat das Bundesumweltministerium einen Katalog mit Vorsichtsmaßnahmen für private Haushalte, in denen infizierte Personen oder begründete Verdachtsfälle in häuslicher Quarantäne leben, veröffentlicht.

Danach sollen in den betroffenen Haushalten neben Restmüll auch Verpackungsabfälle (gelber Sack), Altpapier und Biomüll über die Restmülltonne entsorgt werden. Dafür sollen alle Abfälle in stabile, möglichst reißfeste Abfallsäcke gegeben und diese verknotet oder zugebunden. Es dürfen keine Einzelgegenstände wie Taschentücher lose in Abfalltonnen geworfen werden. Spitze und scharfe Gegenstände können in bruch- und durchstichsicheren Einwegbehältnissen verpackt werden. Die Müllsäcke sollten so sicher verstaut werden, dass sie nicht zum Beispiel durch Tiere aufgerissen werden können. Glasabfälle und Pfandverpackungen sowie Elektro- und Elektronikabfälle, Batterien und Schadstoffe werden nicht über den Hausmüll, sondern nach Gesundung und Aufhebung der Quarantäne wie gewohnt getrennt entsorgt.

Der Maßnahmenkatalog orientiert sich an den Empfehlungen des Robert-Koch-Instituts und wurde mit den für die Abfallentsorgung zuständigen Ministerien der Bundesländer abgestimmt. Diese haben sich auf ein vergleichbares Vorgehen verständigt. Im Detail sind Abweichungen möglich. Das BMU erinnert daran, dass für alle privaten Haushalte, in denen keine infizierte Personen oder begründete Verdachtsfälle von COVID-19 leben, nach wie vor weiterhin uneingeschränkt das Gebot der Abfalltrennung gilt.

Zensus auf 2022 verschieben
Sonntag, 29. März 2020

Der bayerische Ministerpräsident Markus Söder (CSU) hat heute in einer Pressekonferenz bekanntgegeben, dass er sich für die Verschiebung des Zensus um ein Jahr auf 2022 ausspricht. Mit Bund und Ländern sei man dazu bereits in Gesprächen. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) unterstützt diese Pläne ausdrücklich. 

„Wird der Zensus auf das Jahr 2022 verschoben, ist dies richtig und notwendig. Statistische Landesämter werden die nächsten Monate nahezu ausschließlich mit der Corona-Krise beschäftigt sein. Zudem fehlen momentan auch den Wohnungsunternehmen, privaten Vermietern und Immobilienverwaltungen die nötigen personellen und zeitlichen Kapazitäten, um den hohen Aufwand in absehbarer Zeit betreiben zu können. Zudem finden derzeit keine Eigentümerversammlungen statt, was eine Beschlussfassung der Gemeinschaften zum Zensus unmöglich macht”, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Energetische Sanierung: Da geht noch was
Donnerstag, 26. März 2020

Wohnungseigentümergemeinschaften können ihre Energieverbräuche erheblich senken und einen wichtigen Beitrag für den Klimaschutz leisten, wenn die Gebäude gedämmt und neue Fenster eingebaut werden. Nach einer Studie des Instituts für Ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) liegt das Sparpotenzial in fast allen Gebäuden zwischen 16 und 30 Prozent, in jedem fünften Gebäude sogar darüber.

Das Institut hat für die Kampagne „WEG der Zukunft″ im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative den Status quo der energetischen Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften dargestellt. Dazu fassten die Autoren eine große Zahl bereits bekannter Untersuchungen zusammen. Eingang fand auch das DDIV-Kompendium Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (DDIV 2017). Darüber hinaus wurden Eigentümer und Verwaltungen online zu ihren Einstellungen, zu Hindernissen und Treibern bei der energetischen Sanierung und zu gewünschten Unterstützungsangeboten online befragt. Die Studie finden Sie » hier in voller Länge

 

Vorteile einer Mitgliedschaft

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  • Gütesiegel für Professionalität
  • Vergünstigungen bei der Vermittlung
  • Aktuelles Fachwissen
  • Regelmäßige Fortbildungen
  • Vertrauensschadenversicherung

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Kontaktdaten

  • Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V.
  • Wehlener Straße 46
    01279 Dresden
  • 0351 / 25 50 730
  • 0351 / 25 50 717
  • info@vdiv-mitteldeutschland.de
  • Geschäftsführer:
    Dr.-Ing. Joachim Näke

Fördermitglied des Tages

Eurofins Umwelt Ost GmbH