Bereits zum 17. Mal luden der VDIV Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und der DDIV zur größten Verwalterveranstaltung des Nordens. Rund 100 Teilnehmerinnen und Teilnehmer informierten sich in der Handwerkskammer Hamburg praxisnah über aktuelle Aspekte der WEG- und Mietverwaltung. Ein besonderes Plus war die angeschlossene Fachmesse, auf der mit einem neuen Ausstellerrekord innovative Trends der Wohnungswirtschaft präsentiert wurden.

Bereits vor Beginn des Fachprogramms informierten sich die ersten Teilnehmer bei einem frühmorgendlichen Kaffee in der Fachausstellung über neue Produkte und Services der Branche. Mit 29 Firmen verzeichnete das Format einen neuen Ausstellerrekord. Wolfang Mattern, Geschäftsführender Vorstand des VDIV Schleswig-Holstein, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern begrüßte die Kolleginnen und Kollegen anschließend und informierte über das Fachprogramm des Tages.

Gelungener Themenmix

Bereits am Vormittag wurden typische Probleme des WEG-Rechts sowie die Stellung des Verwalters bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger beleuchtet. Anschließend griff Prof. Dr. Markus Artz einen mietrechtlichen „Dauerbrenner” auf und erläuterte, wie die rechtssichere Gestaltung eines Mietvertrages gelingt. Die Mittagsstunden standen ganz im Zeichen der Digitalisierung und ihrer Auswirkung auf den Verwalteralltag. Dr. Olaf Riecke, Hamburger Urgestein und gefragter Referent schlüsselt den Teilnehmern anschließend aktuelle Fragen zur Betriebskostenabrechnung sowie den Folgen ungenauer Eigentümerbeschlüsse auf.

Fachausstellung als Kulisse für intensiven Austausch

Während der Pausen hatten die Fachbesucher ausreichend Zeit, mit Kollegen, Referenten und Partnern ins Gespräch zu kommen. Die angeschlossene Fachausstellung bot hierfür die optimale Kulisse. Von Energiedienstleistern, über Sanierungsprofis bis hin zu Versicherungen oder Anbietern digitaler Lösungen: Die Ausstellung überzeugte mit Vielfalt, spannenden Einblicken und neuen Aussichten.

Sichern Sie sich Ihren Wissensvorsprung auf dem 25. Deutschen Verwaltertag. Einen ersten Vorgeschmack auf das Themenspektrum erhalten Sie hier von Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, der aktuelle Fragen der Mietrechtsprechung anschaulich und praxisbezogen darstellt und erläutert: Was hat sich seit dem 24. Deutschen Verwaltertag 2016 im Mietrecht getan?

Im Zentrum der Betrachtung steht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Ein Schwerpunkt wird die aktuelle Entwicklung im Kündigungsrecht sein. So hat der BGH etwa Leitlinien zur Bewertung von Kündigungen wegen geschäftlichen Eigenbedarfs entwickelt. Hier sind die Umstände des Einzelfalls zu würdigen; die Erfolgsaussichten einer Kündigung sind aber umso höher, je näher sich die berufliche Nutzung dem Eigenbedarf zu Wohnzwecken – wie etwa bei einer Mischnutzung – annähert (BGH VIII ZR 45/16). Daneben hat sich der BGH im Kündigungsrecht mit dem Eigenbedarf einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung, der Anwendung der Sozialklausel sowie der Höhe der Nutzungsentschädigung bei Räumungsverweigerung beschäftigt.

Betriebskosten, Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen: Was ist neu?

Im Betriebskostenrecht wird es unter anderem um die Entscheidung gehen, nach der der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen hat, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Zur Mieterhöhung hat der BGH entschieden, dass in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, das Gericht befugt ist, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Im Zusammenhang mit der Miete ist die Entscheidung von Bedeutung, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf die Erteilung des Überweisungsauftrags hingegen nicht auf den Eingang auf dem Vermieterkonto ankommt. Zu den Schönheitsreparaturen ist über ein Urteil des Landgerichts Berlin zu berichten, nach dem jede Renovierungsklausel – auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung – in Vermieter-AGB unwirksam sein soll. Auch in Sachen Geschäftstraummiete setzte der BGH neue Leitlinien und entschied, dass eine doppelte Schriftformklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung aufgrund des Vorrangs der Individualvereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen kann.

Viele neue Entscheidung, die auch die Verwaltungstätigkeit beeinflussen. Prof. Dr. Lehmann-Richter setzt Sie ins Bild. Seien Sie dabei und diskutieren Sie mit – auf dem 25. Deutschen Verwaltertag: » www.deutscher-verwaltertag.de...

Das Bundeskabinett verabschiedete Anfang Juni eine Verordnung, die den Umgang mit Abfällen reglementiert, die sog. persistente organische Stoffe (POP) enthalten. Künftig sollen entsprechende Abfälle getrennt gesammelt und auch die Entsorgungswege müssen überwacht und nachgewiesen werden. Bundesumweltministerin Barbara Hendricks zeigte sich zuversichtlich, dass die Regelung noch in diesem Sommer in Kraft treten kann.

Getrennt gesammelt, lückenlos überwacht

Dammplatten, die das Flammschutzmittel HBCD, ein sog. POP, enthalten, haben nachweislich schädliche Auswirkungen auf Mensch und Umwelt und sollen daher aus dem Wirtschaftskreislauf weitgehend entfernt werden. Unklar war jedoch noch immer ihre fachgerechte Entsorgung. Die neue Regelung sieht nun vor, dass POP-haltige Abfälle getrennt gesammelt werden müssen. Jedoch sind Nachweis- und Registerpflichten einzuhalten, die es den Abfallbehörden der Länder ermöglichen, die Entsorgung lückenlos zu überwachen. So ist auch eine Vermischung in entsprechende Entsorgungsanlagen transparent nachzuvollziehen.

Die Umweltministerin zeigte sich zufrieden: „Die Verordnung führt zu einer dauerhaften Lösung. Gleichzeitig ist garantiert, dass solche und andere Abfälle, die POP enthalten, dauerhaft sicher und umweltverträglich entsorgt werden und dies auch gründlich überwacht werden kann.” Die Verordnung ist zustimmungspflichtig und muss daher noch vom Bundesrat verabschiedet werden.

Hintergrund

Dämmstoffe, die das Flammschutzmittel HBCD (Hexabromcyclododecan) enthalten, wurden bereits im vergangenen Jahr als gefährlicher Abfall eingestuft (der » DDIV berichtete). In Folge dessen verteuerten sich die Entsorgungspreise. Darauf wies auch der DDIV im Frühjahr 2016 im Rahmen der BID bereits hin. Die Regelung wurde daraufhin Ende Dezember 2016 für ein Jahr ausgesetzt, um Bund und Ländern Zeit einzuräumen, eine neue Verordnung auszuarbeiten.

Am 22. Juni steht im Deutschen Bundestag die zweite und dritte Beratung des Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter an. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) als Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter geht davon aus, dass der Gesetzentwurf mit den Stimmen der Regierungskoalition umgesetzt wird. Gegenüber dem ursprünglichen Entwurfstext (BT-Drs. 18/10190) haben CDU/CSU und SPD Änderungen verabredet. Vorangegangen waren eine öffentliche Anhörung am 29. März und insgesamt drei Berichterstattergespräche bis eine kompromissfähige Einigung vorlag.

Die beabsichtigten Änderungen im Einzelnen:

Eine Sachkundeprüfung für den gewerblichen Immobilienverwalter und Makler, wie im Kabinettsbeschluss vom August 2016 vorgesehen, entfällt. Stattdessen soll es eine Weiterbildungspflicht geben. Diese sieht eine regelmäßige Fortbildung für Verwalter und Makler von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren vor. Die Verpflichtung gilt fortlaufend. Die Fortbildung ist gegenüber der Erlaubnisbehörde nachzuweisen. Bei fehlendem Nachweis wird ein Bußgeld (Ordnungswidrigkeit) fällig. Gewerbetreibende mit staatlich anerkanntem Aus- oder Fortbildungsabschluss wie einem Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt sollen in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sein.

Das gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für Gewerbetreibende (Makler und Verwalter), die nach gewerberechtlichen Grundsätzen eine juristische oder natürliche Person sein können, reicht es dabei aus, wenn eine angemessene Zahl von vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert.

Zusätzlich soll es eine Informationspflicht des gewerblichen Verwalters gegenüber dem Verbraucher und Auftraggeber über absolvierte Fortbildungen geben. Damit soll dem Verbraucher die Möglichkeit gegeben werden, sich ein eigenes Bild über die fachliche Eignung und Qualifikation des Gewerbetreibenden und der unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten betrauten Beschäftigten zu machen.            

Neben der bereits im Entwurf vorgesehenen Erlaubnispflicht für WEG-Verwalter ist nun auch eine Ausweitung auf den Mietverwalter vorgesehen. Dafür wird im zu verabschiedenden Gesetz der Begriff des Wohnimmobilienverwalters eingeführt, der die WEG- und Mietverwaltung an dieser Stelle zusammenbringt.

Künftig soll für den Wohnimmobilienverwalter als Erlaubnisvoraussetzungen gelten: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Für den Makler war diese Versicherung ursprünglich ebenso vorgesehen, im Gesetzentwurf wurde jedoch aufgrund des zu geringen Haftungsrisikos Abstand genommen.

Eine ausführende Rechtsverordnung soll später Einzelheiten zur Weiterbildungsverpflichtung und ihrer Auslegung enthalten. Geregelt wird dort auch wie die Nachweispflichten des Gewerbetreibenden gegenüber der zuständigen Behörde über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung ausgestaltet sein müssen.

Während die Verordnungsermächtigung direkt nach der Verkündung in Kraft tritt, beträgt der Übergangszeitraum für den Rest des Gesetzes neun Monate.

Erste Einschätzung des DDIV:

Die Koalition konnte sich nicht auf die verpflichtende Einführung eines Sachkundenachweises einigen. Ein Gegenargument war, dass durch die dabei zu berücksichtigende „Alte-Hasen-Regel” ein sehr großer Teil der gewerblichen Verwalter und Makler von der Prüfung befreit gewesen wären. Die Ausnahmeregel hätte vorgesehen, dass Personen, die bereits länger als sechs Jahre gewerblich tätig sind, von der Sachkundeprüfung befreit gewesen wären. Die dafür zu erbringenden Nachweise und die Prüfung durch die Erlaubnisbehörde erschienen zu bürokratisch und zu regulatorisch. Der DDIV hatte im Gesetzgebungsverfahren für eine „Alte-Hasen-Regel” von zehn Jahren plädiert.

Erfreulich hingegen ist, dass mit dem Einschluss des Mietverwalters und einer Weiterbildungsverpflichtung zwei wesentliche Forderungen, die der DDIV nachweislich als einziger immobilienwirtschaftlicher Verband von Anfang an konsequent forderte, in das Gesetz aufgenommen werden.

Die Argumente zum Wegfall des Sachkundenachweises kann der DDIV nachvollziehen, akzeptiert diese jedoch nicht: „Wir hatten uns mehr erhofft, denn wir haben immer noch keine Lösung für neu in den Markt eintretende Verwalter. Ihre einzig nennenswerte Voraussetzung wäre eine 20-Stunden-Fortbildung in drei Jahren. Das ist deutlich zu wenig und wird der Tätigkeit und dem Verbraucherschutz auch nicht gerecht”, kommentiert DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler in einer ersten Stellungnahme das Verhandlungsergebnis. „Dennoch bietet das Gesetz eine erste Basis, um unser Berufsbild weiter zu etablieren. Viele Hürden mussten in den letzten Monaten noch genommen werden, die zeigten wie wichtig eine starke politische Interessenvertretung ist. Eine Rolle und ein Anspruch den der DDIV auch zukünftig erfüllen wird”, so Heckeler. „Auch freut es mich, dass unsere Durchschlagskraft so groß war, dass es gelungen ist, für den Makler ebenfalls eine Weiterbildungsverpflichtung zu erreichen”, so Heckeler abschließend.

Der zweiten und dritten Beratung des Gesetzentwurfes am 22. Juni ging eine öffentliche Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März voraus, bei dem der DDIV für die Branche sprach sowie, daran anschließend, drei Berichterstattergespräche der Regierungskoalition bis eine Einigung erreicht werden konnte. Im Verlauf des gesamten Gesetzgebungsverfahrens haben der DDIV und seine Landesverbände mehrere schriftliche Stellungnahmen abgegeben, Umfragen erhoben, zahlreiche Initiativen ergriffen und Gespräche in Bund und Ländern geführt und somit für eine Umsetzung des Vorhabens geworben. Den Anfang nahm diese Entwicklung mit der DDIV-Vorlage des „Zuck-Gutachtens“ 2011 zur grundgesetzlichen Einschätzung von Berufszugangsvoraussetzungen und findet nun sechs Jahre später seinen Abschluss – Ergebnis einer beharrlichen und beständigen Branchenvertretung.

Die Anhörung vom 29. März kann in der » Mediathek des Deutschen Bundestages kostenfrei abgerufen werden.

Die Energiewende im Gebäudebestand, bezahlbares Wohnen und Bauen oder die Herausforderungen des demografischen Wandels sind „Dauerbrenner” in der Wohnungswirtschaft. Doch wer ist eigentlich zuständig, wenn etwas schief geht? In Zusammenarbeit mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen veranstaltet der DDIV erstmals ein ganztägiges Fachforum zu diesem Themenkomplex.

Am Dienstag, 15. August, lädt der DDIV in Kooperation mit der Wowilift GmbH und der Wowiaqua GmbH zum ganztägigen Fachforum in das pentahotel Leipzig. Die Veranstaltung beleuchtet spezielle Haftungsrisiken sowohl aus dem Blickwinkel des Verwaltervertrags als auch zugeschnitten für Geschäftsführer, Vorstände und Aufsichtsräte von Wohnungsunternehmen. Beispielhaft werden anhand von Aufzügen und der Umsetzung der Trinkwasserverordnung die Risiken der Betreiberhaftung erläutert. Anschließend diskutieren unsere Experten und Praktiker aktuelle Fallbeispiele aus der Arbeitspraxis und stellen sich in einer Podiumsdiskussion den Fragen der Teilnehmerinnen und Teilnehmer.

Alle Informationen zur Veranstaltung sowie die Möglichkeit zur Anmeldung stehen Ihnen unter: » Fachforum Haftungsrisiken in Immobilienverwaltungen und Wohnungsunternehmen zur Verfügung.