Der demografische Wandel schreitet auch in der Immobilienverwaltung voran. Aber was können Immobilienverwalter tun, um das langjährig aufgebaute Unternehmen in gute Hände zu geben? In unserer neuen Kolumne zum Nachfolgemanagement erläutert Dr. Stefan Adams, wie die Suche und Selektion eines Nachfolgers sicher gestaltet werden kann.

Das Szenario

Ein Hausverwalter aus München mit fünf Mitarbeitern fragt an, welchen Zeitraum er für seine Nachfolgersuche einplanen soll.

Der unmittelbaren Suche und Selektion eines Nachfolgers sollte eine Vorbereitungsphase mit u. a. einer entsprechenden Dokumentation und Bewertung des zu veräußernden Unternehmens und der Bereinigung von kaufpreismindernden Sachverhalten im Kundenportfolio, in der Bilanz sowie bei Sach- und Personalkosten voraus gehen. Dies fördert die Verkaufschancen und wirkt sich positiv auf den Verkaufspreis aus.

Die unmittelbar darauffolgende Phase betrachtet man als Selektionsphase - hier werden potentielle Käufer gesucht und hinsichtlich Ernsthaftigkeit, Kompatibilität und Bonität geprüft und selektiert.

Hierfür gibt es mehrere Optionen:

• Der anonymisierte Suchprozess über Chiffreanzeigen in der Fachpresse.
• Die persönliche und direkte Ansprache von Wettbewerbern aus dem bekannten Umfeld.
• Die Hinterlegung der Unternehmenskennzahlen auf  spezialisierten Internetplattformen.
• Die Selektion durch spezialisierte Beratungsunternehmen.

Eine Bewertung der dargestellten Optionen mit den entsprechenden Vor- und Nachteilen muss jeder Verkäufer für sich selbst durchführen.  Der jeweils notwendige Zeitrahmen und die Erfolgsaussuchten differieren aus unserer Erfahrung aber stark:

Der Weg über Chiffreanzeigen erfordert eine tiefgehende Hintergrundanalyse der reagierenden  potentiellen Erwerber bezüglich  Ernsthaftigkeit und Bonität, ohne dass der Verkäufer sich frühzeitig  selbst zu erkennen gibt. Diese Analyse, professionell durchgeführt, beansprucht  viel Zeit, Energie und spezifische Marktkenntnis.  Bis zum Erfolg sind zahlreiche kostenintensive Wiederholungen der Chiffre-Anzeigen über mehrere Monate in der Fachpresse üblich.

Die persönliche Ansprache von Wettbewerbern im Umfeld kann im Gegensatz hierzu sehr schnell durchgeführt werden. Das Risiko ist aber groß, daß die unmittelbare Aufgabe der Anonymität dazu führt, daß angesprochene Wettbewerber die Verkaufsabsichten am  Markt publizieren. In der Folge ist ein Kundenabrieb und Unruhe beim vorhandenen Personal nach unserer Erfahrung fast immer ein wahrnehmbarer Effekt. 

Die Nutzung spezieller Internetplattformen bedarf gleichsam der intensiven Analyse und Selektion der  „Rückläufer” - dies ist vergleichbar mit der o. g. tiefgehenden Hintergrundanalyse bei Chiffreanzeigen. Das Medium Internetplattform hat bezogen auf die Verkäufer-Käufer Vermittlung nach unseren laufend durchgeführten Analysen aber bis heute noch keine wahrnehmbaren Erfolgsquoten vorzuweisen. Lange Verweildauern der Anzeigen und qualitativ schlechte Rückmeldungen sind üblich.

Der Einsatz auf Hausverwaltungen spezialisierter Beratungsunternehmen wahrt die nach unserer Erfahrung unabdingbare Anonymität, das wohl höchste Gut für einen Hausverwalter der sein Unternehmen veräußern möchte. In Abhängigkeit von der Professionalität, dem Netzwerk und der Branchenkenntnis des Beraters, führt dieser Weg zu einer weit besseren Selektion potentieller Käufer in einer deutlich kürzeren Zeitspanne. Eine vom Berater unterstützte professionelle Vorbereitungsphase mit einem plausibel dokumentierten Verkaufspreis wirkt zusätzlich beschleunigend. Als nachteilig sind hier zusätzliche Kosten zu nennen, die ein erfahrener Berater aber problemlos über einen adäquaten Kaufpreis und die Vermeidung von kapital-, zeit- und haftungsintensiven Fehlern während des Verkaufsprozesses „einspielt”.  

Die Zeitspannen für den Selektionsprozess eines Nachfolgers lassen sich nach unserer Erfahrung bezogen auf die individuelle Vorgehensweise im Durchschnitt wie folgt eingrenzen:    

• Für Chiffreanzeigen in der Fachpresse 6 bis 12 Monate. (Minimum)
• Für die direkte persönliche Ansprache von regionalen Wettbewerbern 2 bis 4 Monate.
• Für die Nutzung spezialisierter Internetplattformen 6 bis 36 Monate.
• Für den Einsatz spezialisierter (erfahrener) Berater 1 bis 2 Monate.

Fazit

Beabsichtigt der Verwalter zeitnah ein Zusammentreffen mit einem sorgsam selektierten ernsthaften und bonitätsgeprüften Käufer,  sollte er – wenn seine Verkaufsabsichten anonym bleiben sollen - auf einen erfahrenen Berater zugehen. Alle anderen Wege beinhalten Risiken und Kosten, die für Herrn Maier kaum kalkulierbar sind. 

Die nächste Kolumne zum Nachfolgemanagement erscheint voraussichtlich Anfang Oktober.

Dr. Adams Consulting ist seit 2005 spezialisiert ist auf die Beratung von Immobilienverwaltungsunternehmen hinsichtlich des Nachfolgemanagements und der Unternehmensbewertung. Das Unternehmen bietet darüberhinaus Einzelcoachings und Beratungen für Verkäufer oder Käufer an. Das bundesweit tätige Unternehmen ist DDIV-Kooperationspartner für die Nachfolgeberatung und beschäftigt 8 Mitarbeiter.

Auf Initiative der Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) wurde im Dezember 2016 das Projekt „Pro House – Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan” ins Leben gerufen. Das Projekt zielt auf die Gründung nationaler Vereinigungen und Verbände professioneller Wohnungsverwalterinnen und -verwalter in Kasachstan und Usbekistan. Als deutsche Projektpartner gehören der DDIV und das EBZ zum internationalen Konsortium.

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit nach Zentralasien tragen

Die Wohnungswirtschaft in Zentralasien ist anders strukturiert als in Europa. Beispiel: Wohneigentumsquote. Während diese in Deutschland seit Jahren bei rund 43 Prozent stagniert, liegt sie in Kasachstan bei rund 98 Prozent. Die überwiegende Mehrzahl dieser privat genutzten Gebäude ist jedoch weder energetisch saniert noch barrierefrei. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz gewinnen jedoch an Bedeutung und sind auch zentrale Themen der diesjährigen Weltausstellung Expo, die vom 10. Juni bis 10. September 2017 in der kasachischen Hauptstadt Astana stattfindet. Mit dem enormen Sanierungsbedarf offenbart sich auch die Notwendigkeit, in der Wohnungsverwaltung moderne Verbandsstrukturen zu etablieren.

DDIV entwickelt Strategien für Verwalter in der Region

Mit dem Projekt „Pro House” werden über einen Zeitraum von drei Jahren mit EU-Fördermitteln Kenntnisse und Erfahrungen vermittelt, um Lösungen für beide Länder zu entwickeln. So sollen Verwalter und weitere für die Sanierungsprozesse relevante Akteure für energetische Sanierungen qualifiziert werden. Im Rahmen des Kick-Off Meetings am 10. Juli in Astana stellt der DDIV die Wohnungsverwaltung in Deutschland und die umfassende Verbandsarbeit des DDIV vor.

In den großen deutschen Städten fehlen zehntausende Wohnungen – demgegenüber entstehen auf dem Land deutlich zu viele Einfamilienhäuser. Dies zeigt die Baubedarfsanalyse des IW Köln. Um dem Leerstand in den Kommunen wirkungsvoll zu begegnen, regen die Wissenschaftler ein Maßnahmenbündel an. Auch Prognos veröffentlichte neue Zahlen. Demnach wird Wohnen in Deutschland immer mehr zu einer finanziellen Herausforderung.

In Städten wird es eng

Zwischen 2011 und 2015 wurden allein in die sieben größten deutschen Städten nur 32 Prozent der benötigen Wohnungen errichtet. Insgesamt fehlen rund 60.000 Wohneinheiten. Ein Ende der Wohnungsknappheit ist nicht in Sicht. Denn die Baufertigstellungszahlen für 2016 hinken dem Bedarf noch immer hinterher.

Auf dem Land entstehen zu viele Neubauten

Ein ganz anderes Bild herrscht dagegen in ländlichen Kreisen. So sind zwischen 2011 und 2015 allein im Emsland mehr als 1.060 Wohnungen mehr entstanden, als die demografische Entwicklung und der Leerstand erwarten ließen. Dabei handelt es sich zu rund 80 Prozent um große Wohnungen oder Einfamilienhäuser.

Die Ursachen sind vielfältig: Neben den noch immer niedrigen Zinsen, die eine Finanzierung günstiger machen, heben die Wissenschaftler das im ländlichen Raum reichlich vorhandene Bauland hervor. Während es in Großstädten an Bauland mangelt, wird in ländlichen Kommunen Baufläche zumeist großzügig ausgewiesen. Die Folge: Durch die Zersiedlung entstehen mehr Neubauten in Randlagen. Altbauten in den Dorfzentren stehen zunehmend leer und verfallen; Dorfkerne veröden.

Maßnahmenbündel gegen Leerstand

Um dem drohenden Leerstand auf dem Land entgegenzuwirken, regen die Wissenschaftler des IW Köln ein Maßnahmenbündel an. So sollen Kommunen mit starkem Bevölkerungsrückgang keine neue Bauflächen ausweisen und Neubauten nur bei gleichzeitigem Abbau von Leerständen genehmigen. Darüber hinaus müssen Bestandsbauten aufgewertet werden, um auch Dorfzentren langfristig attraktiver zu gestalten. Dies kann jedoch nur in Zusammenarbeit mit Bund und Ländern gelingen.

Prognos-Gutachten: Wohnen wird zur finanziellen Herausforderung

Auch eine aktuelle Studie des Prognos Instituts im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau legt Zahlen vor. Demnach wird auch fernab der Großstädte das Wohnungsangebot knapper und Wohnen immer teurer. Die Gutachter schätzen die Situation in 138 Städten und Kreisen als problematisch ein.

In Folge dessen wird es auch für Familien mit mittlerem Einkommen immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die passenden Zahlen werden in der Studie präsentiert. Demnach können sich Familien mit einem monatlichen Einkommen von 2.186 Euro in den sieben deutschen Top-Städten weniger als 70 Quadratmeter Wohnfläche leisten. Mehr als 35 Prozent des Haushaltseinkommens müssen inzwischen für die Warmmiete ausgegeben werden. Die Bezahlbarkeit des Wohnens wird damit zu einer finanziellen Herausforderung für viele Deutsche.

Mit den Stimmen der Regierungskoalition wurde am gestrigen späten Abend das Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (BT-Drs. 18/12831) mit Änderungen verabschiedet. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den nach langen Verhandlungen ausgearbeiteten Kompromiss, wird sich aber weiterhin für die Einführung eines Sachkundenachweises einsetzen.

Bereits vor zwei Wochen » berichtete der DDIV über die kommende Verabschiedung des Gesetzes, nachdem die Berichterstatter der Koalition einen Kompromiss erzielten. Da bereits der Wirtschaftsausschuss am Mittwoch das Gesetz mehrheitlich mit den Stimmen der Koalition befürwortete, wurde es am gestrigen Abend im Deutschen Bundestag mit Änderungen beschlossen.

„Wir haben nie daran gezweifelt, dass dieses Gesetz kommt! Mit der Einführung einer Weiterbildungspflicht und dem Einschluss des Mietverwalters auf den letzten Metern wurden zudem zwei wesentliche Forderungen des DDIV erfüllt, ebenso die unstrittige Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung für den Verwalter”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Hier haben sich Beharrlichkeit und die richtigen Argumente ausgezeichnet.”

Im Gesetz neu vorgesehen, ist nun neben einer Weiterbildungspflicht auch eine Informationsvorschrift über Qualifikation und Fortbildung des Verwalters gegenüber dem Verbraucher. Zudem wird die Erlaubnispflicht auch auf den Mietverwalter ausgeweitet. Eigens hierfür wird dies in Form des Wohnimmobilienverwalters manifestiert, der künftig die WEG- und Mietverwaltung umfasst. Die erforderlichen Erlaubnisvoraussetzungen für den Wohnimmobilienverwalter sind geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit und eine Berufshaftpflichtversicherung. Einen Sachkundenachweis, wie noch vom Bundeskabinett im August 2016 beschlossen, wurde von der Unionsfraktion, insbesondere von der CSU in der AG Wirtschaft abgelehnt. Danach wäre der bürokratische und regulatorische Aufwand zu hoch gewesen, da durch die „Alte-Hasen-Regel″ eine deutliche Mehrheit gewerblicher Verwalter befreit gewesen wäre. „Eine Stichtags-Regelung wäre hier die bessere Lösung gewesen. Wer nach einer bestimmten Frist die Tätigkeit neu ausüben will, hätte eine Sachkundeprüfung abzulegen oder durch den Nachweis einer entsprechenden Ausbildung oder eines Studiums davon befreit werden können”, so Kaßler. „Wir werden daher nach der nächsten Bundestagswahl einen neuen Anlauf nehmen.”

Dennoch bleibt festzuhalten, dass es endlich gelungen ist, die Tätigkeit des Verwalters aufzuwerten. Was 2011 mit der Vorlage des „Zuck-Gutachtens″, beauftragt durch den DDIV und seine Landesverbände initiiert wurde, und der verfassungsrechtlichen Klärung der Frage nach Berufszugangsvoraussetzungen für den Verwalter begann, fand nun nach nur sechs Jahren einen vorläufigen Abschluss. „Dies dokumentiert was eine konzertierte Interessenvertretung durch einen schlagkräftigen und auf eine Berufsgruppe fokussierten Verband politisch erreichen kann”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Bis zur Einführung des Sachkundenachweises wird der DDIV seine Bemühungen auch dahingehend weiter intensivieren, seine Medien- und Öffentlichkeitsarbeit darauf auszurichten, dass Wohnungseigentümergemeinschaften nur einen Verwalter beauftragen, der Mitglied in einem der DDIV-Landesverbände ist. „Unser Verband steht heute schon für die Qualität der Aus- und Fortbildung. Mit der fortschreitenden Komplexität der Wohnimmobilienverwaltung sind Eigentümer gut beraten, auf das Fachwissen unserer Mitglieder zu vertrauen”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend, „denn ein Tag Weiterbildung pro Jahr wird weder der komplexen Tätigkeit des Verwaltens gerecht, noch wird damit der Verbraucherschutz von Millionen Eigentümern und Mietern signifikant erhöht.”

Die Einzelheiten der Weiterbildungs- und Informationsverpflichtung wie auch der Berufshaftpflichtversicherung werden in der ausführenden Rechtsverordnung geregelt. Dort wird auch verankert, wie die Nachweispflichten des gewerblichen Wohnimmobilienverwalters über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung gegenüber der zuständigen Behörde ausgestaltet werden.

In der » gestrigen Plenardebatte sprachen sich die Fraktionen von SPD, DIE LINKE und Bündnis90/Die Grünen dafür aus, den Sachkundenachweis in der nächsten Legislaturperiode einzuführen.

Die Tagesordnung des Deutschen Bundestags vom 22. Juni ist » online verfügbar. Die Anhörung im Wirtschaftsausschuss vom 29. März, bei der DDIV als einziger Vertreter Verwalterinteressen vertrat, kann in der » Mediathek des Parlamentsfernsehen abgerufen werden.

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Die neu gewählten Regierungen in NRW und Schleswig-Holstein wollen die umstrittene Mietpreisbremse abschaffen. In NRW gilt die Mietpreisbremse seit 1. Juli 2015; Schleswig-Holstein zog im Dezember des gleichen Jahres nach. Nun wollen beide Länder diese und andere landeseigenen Regelungen aufheben.

NRW setzt auf weniger Regulierung

Die Mietpreisbremse habe ihren Zweck nicht erfüllt und die Mieten nicht gebremst, sondern nur die privaten Investitionen in den Wohnungsbau, heißt es im Koalitionsvertrag von CDU und FDP. Die nordrhein-westfälische Landesregierung will mehr Anreize für private Investitionen setzen und hebt darüber hinaus auch die Kappungsgrenze sowie das Zweckentfremdungsverbot auf. Die Einführung neuer landesspezifischer Regelungen ist nicht vorgesehen. Die CDU-geführte Regierung setzt auf Deregulierung. So wird auch die Energieeinsparverordnung von 2016 für zunächst drei Jahre ausgesetzt, um Baukosten zu senken und die Rahmenbedingungen für Investoren zu verbessern.

Um auch jungen Familien den Sprung in Wohneigentum zu ermöglichen, wollen die schwarz-gelben Koalitionäre die Grunderwerbsteuer reformieren. So ist geplant, eine Bundesratsinitiative zur Einführung eines Freibetrages für das selbstgenutzte Wohneigentum zu initiieren. In NRW selbst wird ein Freibetrag in Höhe von 250.000 Euro pro Person für das selbstgenutzte Wohneigentum auf den Weg gebracht.

Schleswig-Holstein: Wohneigentum ist Stabilitätsanker

Auch die neue Kieler „Jamaika-Koalition” aus CDU, FDP und Grünen spricht der Mietpreisbremse ihre Wirkung ab. Die Koalitionäre wollen die Verordnung durch „geeignetere Instrumente“ ersetzen.