Gut gedacht, aber schlecht gemacht. So lautet das Urteil der FDP zur Bilanz von zehn Jahren Energieausweis. „Bis heute hat die große Koalition die Wirksamkeit der Energieausweise in keinster Weise überprüft, das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist völlig offen”, kritisierte Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion gegenüber dem Handelsblatt.

Verkäufer von Immobilien und Vermieter müssen seit zehn Jahren einen Energieausweis vorlegen. Anhand verschiedener Kennwerte kann die Energieeffizienz eines Gebäudes abgelesen und verglichen werden. Die Ausweise enthalten allgemeine Angaben zum Gebäude und den eingesetzten Energiequellen. Obwohl die ersten Ausweise nun inzwischen abgelaufen sind (der » DDIV berichtete…), hat eine Evaluation über die Wirksamkeit der Ausweise bisher noch nicht stattgefunden. Dies geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion (BT-Drs.: 19/7291) hervor.

FDP: Sanierungsfahrplan statt Energieausweis

Die Liberalen kritisieren, dass Kontrollen zur Veröffentlichung der Ausweise in Wohnungsanzeigen bisher ausgeblieben sind – obwohl Bußgelder in Höhe von bis zu 14.000 Euro drohen. Die Energieausweise haben sich daher als „stumpfe Schwerter” erwiesen, so Föst weiter. Die FDP setzt daher auf den öffentlich geförderten individuellen Sanierungsfahrplan. Er ermöglicht es Energieberatern, einen Überblick über die in einem Gebäude anstehenden Sanierungen zu geben und über Energieeinsparpotenziale oder die Einsatzmöglichkeiten von erneuerbaren Energien aufzuklären. Schließlich sei der beste Energieausweis eine niedrige Heizkostenabrechnung, argumentiert Föst.

Bis 2050 will die Bundesregierung einen klimaneutralen Gebäudebestand erreichen, doch die Sanierung des Gebäudebestandes geht nur schleppend voran. Dabei steckt hier viel Potenzial, Energie zu sparen und den Ausstoß von Kohlendioxid zu reduzieren. Inwiefern das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) neue Anforderungen stellt oder Regelungen ändert, steht derzeit noch nicht fest. Der Gesetzentwurf sieht u. a. vor, dass künftig die Treibhausgasemissionen im Energieausweis angegeben werden müssen. Eine Verschärfung der energetischen Anforderungen für den Neubau und den Gebäudebestand sind allerdings nicht geplant (der » DDIV berichtete…). Der Entwurf hat aber das Bundeskabinett jedoch noch nicht passiert und befindet sich noch in der Ressortabstimmung.

Die Mietpreisbremse wirkt und soll verlängert werden. So das erste Fazit der Evaluation. Bundesjustizministerin Katarina Barley will noch im Frühjahr 2019 einen Gesetzesvorschlag für eine Verlängerung über das Jahr 2020 hinaus vorlegen. Immobilienverbände dagegen bezweifeln, dass die Bremse das Wohnungsmarktproblem dauerhaft löst und plädieren weiterhin für mehr Anreize für den Neubau.

Die Evaluation der Mietpreisbremse erfolgte in zwei Teilen. Die wirtschaftlichen Effekte und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt untersuchte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Die juristische Prüfung führte das Ministerium selbst durch. Laut DIW zeigen empirische Analysen „übereinstimmend”, dass sich die Dynamik der Mietpreisentwicklung seit Einführung der Bremse verlangsamt habe. Der Mietanstieg wurde nicht gestoppt. Auch die Mieten für Neubauten, die von der Regelung ausgenommen sind, zogen stärker als zuvor an.

Die juristische Analyse dagegen wirkt weniger ausgereift, auch weil die letzten Urteile zur Regelung erst im Juni 2018 gesprochen wurden. So soll der Ausgang des Verfahrens vor dem Bundesverfassungsgericht abgewartet werden. Dennoch urteilt das Bundesjustizministerium: „Eine gesetzliche Höchstgrenze für Wiedervermietungsmieten wird von den Gerichten ganz überwiegend als mit dem Grundgesetz vereinbar angesehen.” Fünf von 13 Landesverordnungen zur Mietpreisbremse sind inzwischen für ungültig erklärt worden. Der Grund hierfür lag – laut juristischer Evaluation – in einer unzureichenden bzw. zu spät oder nicht veröffentlichten Gesetzesbegründung – und nicht an der Regelung an sich.

Die Bundesjustizministerin zeigte sich zufrieden mit den Ergebnissen. Um die Situation in den Städten aber dauerhaft zu entspannen, müsse die Mietpreisbremse über das Jahr 2020 hinaus verlängert werden. Barley will noch im Frühjahr einen entsprechenden Gesetzentwurf vorlegen.

Immobilienwirtschaft: Mietpreisbremse löst das Problem nicht

Die immobilienwirtschaftlichen Verbände bewerten die Ergebnisse kritisch. Sie plädieren auch weiterhin dafür, den Neubau zu fördern, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Mietpreisbremse sei nicht geeignet, die Probleme auf angespannten Wohnungsmärkten zu lösen. Hier hilft nur mehr kostengünstiger Neubau, um das Angebot dauerhaft zu erweitern.

Über die Mietpreisbremse

Das Gesetz gilt sein Sommer 2015. Sie besagt, dass die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Vermieter müssen neuen Mietern seit Januar 2019 zudem über die Höhe der Vormiete informieren – sofern diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Laut einer neuen Studie des Pestel-Instituts im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) werden ab 2035 rund 24 Millionen Menschen älter als 65 Jahre sein – etwa 6 Prozent mehr als heute. Die Marktforscher warnen angesichts der demografischen Entwicklung vor einer „grauen Wohnungsnot”, denn allein bis 2030 müssten bundesweit knapp 3 Millionen altersgerechte Wohnungen zusätzlich erbaut werden, um den wachsenden Bedarf zu decken.

„Deutschland muss sich umbauen”, fordert BDB-Präsident Stefan Thurn angesichts dieser Herausforderung. Für ihn steht fest, dass nicht nur beim Neubau der Fokus verstärkt auf das altersgerechte Bauen liegen müsse. Ein Großteil der seniorengerechten Wohnungen müsse auch durch den Umbau bereits vorhandener Wohnungen entstehen. Hierfür seien allerdings allein bis 2030 rund 50 Milliarden Euro Investitionen und mindestens 5,6 Milliarden Euro an Fördermitteln erforderlich. Laut Pestel-Studie sind jährlich rund 50 Millionen Euro Fördergelder notwendig, um seniorengerecht zu bauen bzw. zu sanieren. Der BDB fordert daher mehr Unterstützung vom Staat – in Form von Beratungs- und Förderprogrammen.

„Senioren-Umzugswelle” erwartet

Die Marktforscher rechnen damit, dass der Anteil der Senioren, die für ihren Lebensunterhalt auf staatliche Unterstützung angewiesen sind, in den kommenden 20 Jahren von derzeit 3 auf 25 bis 35 Prozent steigen werde. Die Studie kommt daher zu dem Schluss, dass sich viele „Neu-Senioren” ihre bisherigen Wohnungen dann wohl nicht mehr leisten können und so gezwungen seien, in kleinere Wohnungen umzuziehen oder gemeinschaftliche Wohnformen zu nutzen. Angesichts steigender Mieten in den Ballungsräumen wird es für Senioren allerdings künftig schwieriger eine passende Wohnung zu finden. Die Folge: Wer sich die Mietwohnung nicht mehr leisten kann, wird künftig wohl nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch den Wohnort wechseln müssen. Die Marktforscher plädieren daher für mehr bezahlbares Seniorenwohnen, bei dem die Betroffenen in ihrem sozialen Umfeld bleiben können. Gerade für einkommensschwache Haushalte in ländlichen Regionen müsse es daher umfassende Beratungsangebote geben, damit mehr Menschen bei der Organisation von Umbauten in der eigenen Wohnung oder bei geplanten Umzügen unterstützt werden.

Knapp 88 Prozent des bisher beantragten Baukindergeldes fließen in den Erwerb von Bestandsimmobilien. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Fraktion Die Linke im Bundestag hervor. Der Nutzen der Förderung bleibt somit weiter im Gespräch.

„Das Baukindergeld verfehlt klar seinen Zweck. Es kurbelt keinen Neubau von Wohnungen an, sondern subventioniert den Kauf von bestehenden Häusern. Das sind nur Mitnahmeeffekte. Gefördert wird vor allem die Mittelschicht auf dem Land”, urteilt Caren Lay, Sprecherin für Mieten-, Bau- und Wohnungspolitik der Fraktion die Linke. Sie bezieht sich mit ihrer Kritik auch auf die im Dezember veröffentlichten Zahlen der Bundesregierung. Demnach haben seit dem Start der Förderung im September 2018 rund 56.000 Familien das Baukindergeld beantragt. Von diesen investierten nur rund 12 Prozent in einen Neubau, 87 Prozent planen den Erwerb eines Bestandsgebäudes.

Für Lay steht fest, dass das Baukindergeld keine Entspannung auf den städtischen Wohnungsmärkten bringen werde. Ihre Fraktion plädiert für ein öffentliches Wohnungsbauprogramm nach Wiener Vorbild. Dies würde die Eigentumsquote erhöhen und die Altersvorsorge der Bürger stärken.

Über das Baukindergeld

Das Baukindergeld soll Familien den Zugang zu Wohneigentum erleichtern und ist Teil der Wohnraumoffensive der Bundesregierung. Für den Bau oder Kauf einer Immobilie erhalten Familien pro Kind und Jahr 1.200 Euro, der Förderzeitraum erstreckt sich auf zehn Jahre. Gewährt wird die Förderung für Familien und Alleinerziehende mit einem Kind bis zu einer Grenze von 90.000 Euro zu versteuerndem jährlichem Haushaltseinkommen. Mit jedem weiteren Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 15.000 Euro. Voraussetzung ist zudem, dass die Immobilie selbst genutzt wird und die Antragsteller frühestens am 1. Januar 2018 und spätestens am 31. Dezember 2020 den Kaufvertrag unterzeichnet oder die Baugenehmigung erhalten haben. Das Baukindergeld wird voraussichtlich ab März 2019 ausgezahlt.

Der Spitzenverband der Branche ruft Immobilienverwaltungen bundesweit auf, über ihre skurrilsten und fragwürdigsten Erlebnisse zu berichten, die das nicht zeitgemäße Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verursacht. „Politik und Praxis liegen erfahrungsgemäß häufig weit auseinander. Daher wollen wir dem Gesetzgeber und der deutschen Politik auch mit praktischen Beispielen und Absurditäten des Immobilienverwalteralltags die enorme Reformbedürftigkeit des WEG aufzeigen”, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), die Initiative.

Welche fragwürdigen Auswirkungen haben die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auf Eigentümergemeinschaften? Wo läuft es dem gesunden Menschenverstand zuwider? Welche sinnvollen Handlungen verhindert das WEG in seiner jetzigen Form? Woran scheitern durchaus sinnvolle Maßnahmen in Eigentümergemeinschaften? Wie lange wurden Gerichte in Anspruch genommen, und was waren die absurdesten Klagen? Was sprechen Verwalter gegenüber Eigentümern in Versammlungen womöglich nur ungern an, weil sie eine Flut an Auseinandersetzungen befürchten?

Die eingereichten Erfahrungen will der DDIV aufbereiten und mit ihnen seine wissenschaftlich-juristischen Ausarbeitungen zur zwingend erforderlichen Reform des WEG flankieren. Bereits seit 2012 engagiert sich der Verband für eine weitreichende und praxisorientierte Novelle dieses Gesetzes sowie seine dringend notwendige Harmonisierung mit dem Mietrecht. Hierfür gab der Verband bereits umfassende Stellungnahmen ab, ließ wegweisende Gutachten erstellen und initiierte einen öffentlichkeitswirksamen Appell an die Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley. Denn das veraltete WEG führt nicht nur zu zehntausenden Gerichtsverfahren jedes Jahr, sondern mindert auch die Attraktivität von Wohnungseigentum als wesentliche Säule der privaten Altersvorsorge und verhindert den Einzug der Digitalisierung in Wohnungseigentümer­gemeinschaften.

Immobilienverwaltungen können dem DDIV per E-Mail an » weg-reform@ddiv.de knapp ihre absurdesten und skurrilsten Fälle schildern. Die Einsendungen werden anonymisiert aufbereitet. Unter allen Einsendern verlost der DDIV drei Kompakttickets für den 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13. September 2019 in Berlin.