In neun von zehn deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Jahr 2019 gestiegen. Bundesweit lag der inflationsbereinigte durchschnittliche Zuwachs bei 9,3 Prozent und damit 2,1 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Hinter diesem Wert verbergen sich wieder deutliche regionale Schwankungen. Das dokumentiert der Postbank Wohnatlas 2020. Erhebliche Preissteigerungen gab es sowohl in Ballungszentren als auch im ländlichen Raum.

„Niedrige Zinsen, große Nachfrage und knappes Angebot – das waren auch 2019 die wichtigsten Preistreiber am Immobilienmarkt″, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Eine Trendwende sei derzeit in den meisten Regionen Deutschlands nicht in Sicht.

Für den Postbank Wohnatlas hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) untersucht, wie viel vom Einkommen das Wohnen zur Miete oder im Eigenheim kostet. Die Experten empfehlen, dass Wohnen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten sollte. Für die 401 Kreise und kreisfreie Städte stellen sie anhand der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen Modellrechnungen für die Finanzierung und für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung an. Demnach wäre 2019 in 379 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen. Die Mieten bleiben dort sogar unterhalb dieser 30-Prozent-Schwelle. In 84 Regionen mussten Eigentümer einen geringeren Anteil des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter für die örtliche Nettokaltmiete.

Der HWWI-Modellrechnung zufolge zahlten Bürger im deutschlandweiten Durchschnitt im vergangenen Jahr 13,4 Prozent (Vorjahr 13,0 Prozent) des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 17,0 Prozent (Vorjahr 15,7 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Als Paramater für die Finanzierung wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht berücksichtigt.

Viele » regionale Ergebnisse hat die Postbank in Form von Tabellen und Grafiken veröffentlicht.  

Die Aussetzung des Kündigungsrechts durch den Vermieter bei COVID-19-bedingter Zahlungsunfähigkeit des Mieters soll nicht über den 30. Juni 2020 hinaus verlängert werden. Eine Verlängerung der dreimonatigen Kreditstundung für private Vermieter und Immobilieneigentümer ist ebenfalls nicht geplant. Das geht aus der Antwort der Bundesregierung (BT-Drs. 19/19414) auf eine kleine Anfrage (BT-Drs. 19/19176) der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervor.

Zur Begründung verweist die Bundesregierung auf die nur geringfügig angestiegenen Mietrückstände oder -ausfälle in Folge der Corona-Pandemie. Umfragen von Mieter- und Vermieterverbänden zufolge seien diese bei nur knapp einem Prozent der Wohnmietverhältnisse aufgetreten. Quantitative Informationen dazu, wie viele Vermieter eigenen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können, liegen der Bundesregierung – auch nach Rückkoppelung mit den Verbänden der Vermieter – nicht vor. Vor dem Hintergrund der nur moderat gestiegenen Mietrückstände schätzt sie die Anzahl an betroffenen Vermietern ebenfalls gering sein.

Weitere Maßnahmen zum Schutz von Mietern und/oder Vermietern seien vor dem Hintergrund der aktuellen Situation bei den Wohnraummieten und der Zahlungsfähigkeit der Vermieter derzeit nicht vorgesehen. Auch sieht die Bundesregierung keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf für eine Regelung, die einen Ausschluss der Inanspruchnahme von Mietsicherheiten durch die Vermieterin oder den Vermieter für die Mietschulden, die COVID-19-bedingt im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 entstehen, vorsieht.

Die Bundesregierung will die weitere Entwicklung zum Pandemiegeschehen und ihre Auswirkungen auf die Mietverhältnisse „aufmerksam beobachten″ und bei Bedarf weitere Maßnahmen ergreifen.

Im ersten Quartal 2020 wurde in Deutschland mit 72,3 Milliarden Kilowattstunden erstmals mehr Strom aus erneuerbaren Energien erzeugt und in das Stromnetz eingespeist als aus konventionellen Energieträgern. Der Ökostromanteil betrug nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 51,2 Prozent. Erstmals ist Windkraft mit einem Anteil von 34,9 Prozent der wichtigste Energieträger nicht nur im Segment Ökostrom, sondern bei der gesamten Stromeinspeisung.

Zugleich verzeichnete Windkraft mit einem Plus von 21,4 Prozent den höchsten Anstieg. Das ist maßgeblich auf ein sehr windreiches Quartal zurückzuführen. Die Stromerzeugung aus Biogas und aus Photovoltaik konnte hingegen nur leicht zulegen. Ihr Anteil betrug 5,5 und 4,8 Prozent (2019: 5,1 und 4,0 Prozent).

Die Einspeisung aus konventionellen Energieträgern sank um insgesamt 21,9 Prozent. Kohlestrom macht mit 22,3 Prozent nur noch knapp ein Viertel der Strommenge aus. Der Erdgasanteil beträgt 12,7 Prozent, der Kernenergieanteil 11,6 Prozent.

Mieter haben im Jahr 2018 im Durchschnitt 27,2 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für die Bruttokaltmiete aufgewendet. Die sogenannte Mietbelastungsquote variiert jedoch stark nach Haushaltstyp und Region. Das zeigt eine Auswertung des Mikrozensus 2018 – Zusatzerhebung Wohnen - durch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Den geringsten Teil ihres Einkommens (knapp 24 Prozent) mussten Mieter im Jahr 2018 in dünn besiedelten ländlichen Kreisen oder in ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen bezahlen, sofern sie 2008 oder früher in die Wohnung eingezogen sind. Je später der Einzug stattfand, umso höher fällt die Mietbelastungsquote aus.

Am anderen Ende der Skala finden sich Mieter, die 2017 oder 2018 eine Wohnung in einer kleinen oder mittleren Großstadt oder in einer großen kreisfreien Stadt bezogen haben. Sie mussten im Jahr 2018 durchschnittlich rund 31 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden.  

Darüber hinaus haben die BBSR-Experten weitere Trends ermittelt:

-          Die Mietbelastungsquoten unterscheiden sich auch je nach Größe einer Gemeinde. Der Anteil verringert sich von den großen Städten (28,5 Prozent) hin zu kleineren Kommunen mit weniger als 5.000 Einwohnern (24,1 Prozent).

-          Kleine Haushalte haben aber mit Abstand die höchsten Mietbelastungsquoten. Im Jahr 2018 mussten Einpersonenhaushalte 31 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Bruttokaltmiete aufwenden. Die Mietbelastungsquote von Haushalten ab zwei Personen bewegte sich 2018 zwischen 23 und rund 24 Prozent.

-          Haushalte, die im Befragungsjahr 2018 oder im Vorjahr in ihre aktuelle Wohnung eingezogen sind, haben mit durchschnittlich 29,5 Prozent eine merklich höhere Belastung als die Haushalte, die schon länger in ihrer Wohnung leben (im Schnitt 26 bis 27 Prozent).

Für einen Mehrjahresvergleich hat das BBSR die jährlichen EU-Befragung EU-SILC für Deutschland herangezogen. Dabei zeigt sich, dass die Mietbelastungsquoten in den letzten Jahren bundesweit recht konstant geblieben sind. Als Gründe sieht das BBSR die moderaten Mietensteigerungen bei bestehenden Mietverhältnissen und die gestiegenen Einkommen der Haushalte aufgrund der guten wirtschaftlichen Lage bis Anfang dieses Jahres. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie ließen sich derzeit noch nicht abschätzen. Eine einschneidende Veränderung bei der Mietbelastung in bestehenden Mietverhältnissen hält das BBSR in absehbarer Zeit jedoch für unwahrscheinlich.

Bei der Anhörung zur WEG-Reform vor dem Rechtsausschuss des Bundestages begrüßte die Mehrheit der neun geladenen Sachverständigen dem Grunde nach den vorliegenden Entwurf. Die Novelle wird als notwendig erachtet, um das Wohnungseigentumsgesetz zukunftsfest zu machen. Inhaltliche Schwerpunkte der Diskussion waren die Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen sowie die künftigen Aufgabenbereiche des Verwalters. Der VDIV Deutschland machte sich dabei nachdrücklich für die Einführung eines Sachkundenachweises und eines Verwalterregisters sowie für die Absenkung des Quorums für Umlaufbeschlüsse und die die Einführung von virtuellen Versammlungen stark.

Zusammenfassende Bewertung

VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler bescheinigte dem Entwurf eine hohe Qualität. Er sei rechtsdogmatisch konsistent und löse viele Probleme der Praxis. Eine ähnliche Einschätzung formulierte Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am Bundesgerichtshof. Der Entwurf weise gelungene technische Verbesserungen auf und behebe mehrere konstruktive Schwächen des geltenden Wohnungseigentumsrechts. Auch Oliver Elzer, Richter am Kammergericht Berlin, begrüßte die Einführung von klaren Strukturen und das gelungene Verfahrensrecht. Er warnte nachdrücklich davor, den Kern des Entwurfs aufzuweichen.

Rolle des Verwalters

Angesichts kritischer Stimmen, die eine Einschränkung der Rechte der Wohnungseigentümer befürchten, hinterfragten die Abgeordneten auch die Rolle der Immobilienverwalter. Aus Sicht von Richter Oliver Elzer sind die neuen Vorschriften bezüglich der Befugnisse der Verwalter im Kern nicht zu beanstanden, vielmehr werden die Verbraucherrechte eindeutig gestärkt. Zudem dürfte man durchaus auch Zutrauen zu Wohnungseigentümern haben, die nicht zu den Dümmsten gehören. Auch Johanna Schmidt- Räntsch unterstrich, der Vorwurf, dem Verwalter werde mehr und zu viel Macht als früher eingeräumt, treffe nicht zu. Die Befugnisse des Verwalters hielten sich in den traditionellen Grenzen. VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Kaßler warnte zudem davor, die unbeschränkte Vertretungsmacht des Verwalters einzugrenzen. Die übergroße Mehrheit der Eigentümer wünscht sich den Verwalter als Manager ihres Gemeinschaftseigentums und keine querulatorische Verhinderung von Maßnahmen durch wenige Eigentümer.

Thema in der Runde war auch die Einführung eines zentralen Verwalterregisters. Der VDIV Deutschland sieht darin eine deutliche Erleichterung im Rechtsverkehr, die für die Vertretung einer WEG zuständige Person zu ermitteln. Diese Ansicht vertrat auch Oliver Elzer.

Beschlussfassung und Maßnahmen

Für die praktisch wichtigste Verbesserung hält BGH-Richterin Schmidt-Räntsch die Umgestaltung der Beschlussmängelklagen von einem Mitgliederprozess der Wohnungseigentümer untereinander zu einem Verbandsprozess. Manfred Jost, Präsident des Verbands Wohneigentum, bewertete besonders die schlankeren und transparenten Strukturen, vor allem hinsichtlich von Beschlussfassung und Umsetzung von Maßnahmen als positiv.

Nach Auffassung von Johanna Schmidt-Räntsch müssen die Regelungsvorschläge insbesondere bezüglich der Kostenverteilung im Einzelnen jedoch noch ergänzt werden, da sie ansonsten ungewollt den Modernisierungsstau verstärken würden. An dieser Stelle sieht auch Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, Verbesserungsbedarf.

VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler erneuerte in seiner Stellungnahme den Appell, das Quorum für Umlaufbeschlüsse deutlich zu senken und damit deren praktische Bedeutung zu erhöhen. Darüber hinaus zeigten die aktuellen Herausforderungen durch die Covid-19-Pandemie, wie wichtig die zeitgemäße Anpassung gesetzgeberischer Regelungen an die schnell fortschreitenden technischen Möglichkeiten sei. So müsse die Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen ermöglicht werden. Beide Verbesserungsvorschläge wurden von mehreren anderen Experten befürwortet.

Sachkundenachweis

Breite Unterstützung fand auch das Anliegen des VDIV, zeitgleich mit dem Inkrafttreten des Gesetzes einen Sachkundenachweis für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter einzuführen. Dieser müsse den vielfältigen fachlichen Ansprüchen, die an Wohnungseigentumsverwalter zu stellen seien, in jeder Hinsicht genügen, forderte Roland Kempfle, Richter am Landgericht München I und Mitglied des Präsidiums des Deutschen Richterbunds. Auch Manfred Jost machte sich nachdrücklich für einen Sachkundenachweis stark. Bei der ersten Lesung des Gesetzentwurfs im Bundestag Anfang Mai hatten sich bereits die Redner von Union, Bündnis 90/Die Grünen und FDP für einen Sachkundenachweis ausgesprochen.

Kritische Stimmen

Harsche Kritik am Gesetzentwurf kam einzig von Gabriele Heinrich, Vorständin des Verbands Wohnen im Eigentum, die von der Partei DIE LINKE benannt war. Das Ziel, die Wohneigentümergemeinschaften zu stärken und für die Zukunft zu rüsten, werde nicht erreicht.