Onlineplattformen wie Airbnb haben vor allem in Ballungszentren europaweit immer mehr Zulauf. Berlin ist hierzulande der Spitzenreiter, wenn es um die Anzahl der Airbnb-Anzeigen geht. Nicht jeder, der seine Wohnung dort inseriert, darf das auch. Einige Bezirke wollen nicht länger zusehen, wie die Zweckentfremdungssatzung von privaten Anbietern umgangen wird. Deshalb haben vier die Europazentrale in Dublin angeschrieben, um die Daten illegaler Privatvermieter zu erhalten.

In Berlin gilt seit Mai 2014 das Zweckentfremdungsverbot, das 2018 novelliert wurde. Danach braucht jeder eine behördliche Genehmigung, der seine Wohnung mehr als drei Monate jährlich zeitweise Feriengästen oder Kurzzeitmietern anbieten möchte. Wer sich nicht registrieren lässt und seine Wohnung dennoch an Touristen vermietet, muss mit Bußgeldern rechnen. Da es auf Plattformen wie Airbnb auch anonyme Anzeigen gibt, ist es den Behörden aber nicht immer möglich, Anbieter zu identifizieren und zu belangen.

Die vier Berliner Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Pankow wollen das nicht länger hinnehmen und haben deshalb Mitte April inhaltlich abgestimmte Briefe nach Dublin in die europäische Firmenzentrale von Airbnb geschickt. Sie fordern die Herausgabe der Vermieterdaten anonym inserierter Wohnungen. Neben der Auskunft wird die Löschung der Inserate für Wohnungen verlangt, die bei den Bezirken nicht registriert sind.

Ähnliche Bitten an Airbnb Deutschland waren bislang erfolglos. Hier beruft man sich auf den Datenschutz und hat an die Europazentrale in Dublin verwiesen. Auf eine Anfrage der Stadt München war auch aus Irland keine Auskunft erfolgt. Airbnb gab als Grund das irische Datenschutzrecht an. Dazu hat jedoch das Verwaltungsgericht München entschieden, dass entsprechende Informationen durch das Unternehmen erteilt werden müssen.

Nach den Briefen aus Berlin hat Airbnb nun vier Wochen Zeit zu antworten. Sollte das Auskunftsbegehren der vier Bezirke erfolgreich sein, wollen die verbleibenden acht nachziehen. Andernfalls werden weitere Rechtsmittel genutzt, um der Zweckentfremdung entgegenzuwirken. Unterstützt werden die Bezirke von Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher.

Die Wohnungsknappheit führt dazu, dass immer mehr Kommunen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen. Erklärtes Ziel ist es stets, in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte die tage- oder wochenweise Vermietung an Feriengäste, Medizintouristen oder Berufspendler einzuschränken und die Wohnungen dem regulären Mietmarkt zugänglich zu machen. Dem Beispiel der Landeshauptstadt München folgend, plant nun auch Nürnbergs Stadtrat eine Zweckentfremdungssatzung – allein die CSU hat noch Einwände.

München hat im Dezember 2017 eine neue Zweckentfremdungssatzung erlassen, um mit empfindlichen Geldstrafen gegen den zunehmenden Wohnraummangel vorzugehen. Die Stadt sieht sich dabei auf einem guten Weg. Nürnberg will nun dem Münchener Vorgehen folgen und plant eine Satzung, die das Thema Zweckentfremdung angeht. Nach Untersuchungen des städtischen Wirtschaftsreferats werden derzeit etwa 600 Wohnungen als Ferienapartments angeboten und stehen somit nicht dem normalen Wohnungsmarkt zur Verfügung.

Nach Vorstellungen der Nürnberger Stadtspitze soll zukünftig jeder, der seine Privatwohnung mehr als acht Wochen im Jahr Kurzzeitmietern anbietet, mit einer Geldstrafe von bis zu 500.000 Euro rechnen müssen. Aber nicht nur die Vermietung an Feriengäste soll unterbunden werden. Nürnberg will auch dann Bußgelder verhängen, wenn Wohnungen umgewidmet und zukünftig als Gewerbe angeboten werden. Die Satzung soll außerdem jene ins Visier nehmen, die eine Wohnung mehr als drei Monate leer stehen lassen und keine Vermietungsbemühung zeigen. Damit will der Stadtrat der wachsenden Wohnungsnot und dem Trend der ausufernden Vermietung an Kurzzeitgäste für wenige Tage oder wochenweise entgegenwirken.

Der Beschluss im Stadtrat, der ursprünglich für den 10. April vorgesehen war, steht noch aus, denn die CSU hat Änderungsbedarf. Grundsätzlich trägt sie zwar eine Zweckentfremdungssatzung mit, die sich auf Ferienapartments bezieht. Umnutzungen aber, wie die gewerbliche Vermietung, sollen nach Vorstellung der CSU auch weiterhin möglich sein, ohne dass Eigentümer dafür Bußgelder fürchten müssen. Die Satzung soll im Mai erneut im Stadtrat behandelt werden.

Der Mieterverein München hat beim zuständigen Oberlandesgericht die bundesweit erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht. Hintergrund ist eine Modernisierungsankündigung inklusive entsprechender Erhöhung der Mieten für etwa 230 Bewohner des Stadtteils Schwabing. Stein des Anstoßes ist laut Mieterverein der Zeitpunkt der Ankündigung und die lange Zeit bis zum Beginn der Baumaßnahme von etwa einem Jahr.

Die Möglichkeit, Musterfeststellungsklagen zu führen, gibt es in Deutschland seit November 2018. Es handelt sich dabei um zivilrechtliche Verbandsklagen, bei denen nach dem Motto „einer klagt für alle” vertretungsberechtigte Vereine oder Verbände für mehrere Betroffene vor Gericht ziehen können. Voraussetzung ist, dass sich genügend gleichartig geschädigte Verbraucher finden, die eine entsprechende Klage mittragen. Das Klagerisiko liegt in einem solchen Fall bei dem Verein beziehungsweise bei dem Verband, der die Klage stellvertretend für die Verbraucher in die Wege leitet.

In einer Streitsache in München haben sich genügend Betroffene gefunden, und so hat der dortige Mieterverein nunmehr die erste mietrechtliche Musterfeststellungsklage eingereicht. Überprüfen lassen will der Mieterverein die Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsankündigung und führt als Begründung den großen zeitlichen Abstand zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierungsmaßnahme ins Feld. Laut § 555 c Bürgerliches Gesetzbuch solle dieser mindestens drei Monate betragen. Der Mieterverein München findet im zu verhandelnden Schwabinger Fall die Zeit zwischen der Information der Mieter – Ende 2018 – und dem Beginn der Bauarbeiten – Ende 2019 – verdächtig lang. Und er vermutet dahinter eine Umgehungsabsicht.

Mit dem 1. Januar 2019 ist nämlich ein neues Mietrecht in Kraft getreten. Es wurden unter anderem Neuregelungen zur Umlage der Modernisierungskosten getroffen. So können seither nicht mehr elf, sondern nur noch acht Prozent der Aufwendungen auf die Mietkosten umgelegt werden. Auch darf die monatliche Miete binnen sechs Jahren nach einer Modernisierung laut neuem Mietrecht nur um höchstens drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden; bei Mieten bis sieben Euro sogar nur um zwei Euro pro Quadratmeter.

Da der Eigentümer im Münchener Fall noch zum Ende des Jahres 2018 die Schreiben an die Mieter zugestellt hat, berechnet er die Modernisierungsumlage nach alter Rechtslage – also elf statt acht Prozent. Auf diese Weise fallen die Mieterhöhungen deutlich höher aus, als dies nach neuem Recht möglich wäre, das seit 1. Januar 2019 anzuwenden ist. Genau um diese Frage – Anwendung des neuen oder alten Mietrechts – geht es bei der Musterfeststellungsklage vor dem Oberlandesgericht München.

Neben der bereits eingereichten Klage in München wird vom Mieterverein Berlin eine ebensolche geprüft. Auch in der Hauptstadt lägen zahlreiche Informationen zu sehr frühzeitigen Modernisierungsankündigungen vor, die noch 2018 ergingen. Laut Mieterverein Berlin stehe die Vermutung im Raum, dass seitens der Vermieter die „Vorteile” des alten Mietrechts gesichert werden sollten.

Um die Klimaziele zu erreichen, sind noch viele Schritte notwendig. Unstrittig ist dabei die Relevanz des Gebäudesektors. Deshalb sind energetische Sanierungsmaßnahmen unumgänglich, aber gerade bei Mehrfamilienhäusern kosten- und zeitintensiv. Auf dem Weg zum Null-Energie-Mehrfamilienhaus sind nun von Energiesprong-Marktentwicklungsteams serielle Lösungen geplant. Auch in Deutschland sollen Prototypen umgesetzt werden.

Die Initiative Energiesprong, die ihren Ursprung in den Niederlanden hat, hat speziell für Mehrfamilienhäuser ein serielles Sanierungskonzept entwickelt, mit dem Bestandsbauten den Null-Energie-Standard erreichen. Die Entwickler versprechen Wohnkomfort gepaart mit einer schnellen Umsetzung der Baumaßnahme sowie ein innovatives Finanzierungsmodell.

Nun haben sich Marktentwicklungsteams aus Deutschland, Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden zusammengetan und wollen die Sanierung nach der seriellen Energiesprongmethode durchführen. Auch in Deutschland werden mehrere Mehrfamilienhäuser als Prototypen saniert. Zum Einsatz kommen individuell auf das jeweilige Gebäude angepasste, jedoch industriell vorgefertigte Fassaden- und Dachelemente, die mit integrierten Energiesystemen ausgestattet sind. Dadurch könne die Sanierungsmaßnahme deutlich schneller abgeschlossen werden. Die Arbeiten sollen nur wenige Wochen in Anspruch nehmen. Bislang sind für energetische Sanierungen in der Regel mehrere Monate nötig. Zudem seien durch die vorgefertigten Bauteile erhebliche Kosteneinsparungen möglich.

Ziel der Marktentwickler ist es, mit dem Energiesprongstandard in Serie zu gehen und den Breitenmarkt zu erobern. Dafür soll die Modulbauweise auf den Sanierungssektor übertragen und deren Vorteile genutzt werden, nämlich schneller, präziser und kostengünstiger zum klimaneutralen Mehrfamilienhaus zu kommen. Koordiniert wird Energiesprong hierzulande von der Deutschen Energie-Agentur dena. Finanzielle Unterstützung gibt es vom Bundeswirtschaftsministerium sowie über das EU-Förderprogramm Interreg NWE „Mustbe0”. Lesen Sie dazu auch in der aktuellen Ausgabe 03/2019 der DDIVaktuell auf Seite 4 das Interview mit Uwe Bigalke von der dena.

Wie das Statistische Bundesamt Ende April mitteilte, wurde im Januar und Februar 2019 deutschlandweit der Bau von insgesamt 49.351 Wohnungen genehmigt. Das sind etwa genauso viele Baugenehmigungen wie im Vorjahreszeitraum (-0,1%). Während die Zahl der genehmigten Wohnungen bei den Mehrfamilienhäusern zurückgeht, verzeichnen Eigentumswohnungen einen leichten Anstieg.

Die Zahl der genehmigten Wohnungen umfasst Neubauten genauso wie Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Allein für Neubaumaßnahmen wurde in den ersten beiden Monaten des Jahres der Bau von 42.635 Wohnungen bewilligt. Das ist ein leichtes Minus im Vergleich zu den Monaten Januar und Februar 2018 von 874 Wohnungen beziehungsweise zwei Prozent. Auch die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser sind zurückgegangen und liegen für Januar und Februar 2019 bei 24.315 Wohneinheiten. Erfreuliche Nachrichten hingegen gibt es bei den Eigentumswohnungen, die ein leichtes Plus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufweisen. Hier wurden 11.095 Wohnungen genehmigt. Das sind 129 Wohnungen oder 1,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Ein deutliches Plus von 4,4 Prozent gibt es bei der Genehmigung von Einfamilienhäuser.