In regelmäßigen Abständen erhalten Sie hier Einblicke in die Themenvielfalt des 25. Deutschen Verwaltertages. Heute Rechtsanwältin Ruth Breiholdt und die Frage „Wohnt er noch oder stört er schon?” Oder: Welches Verhalten des Mieters entspricht dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung?

Der Leser wird sich sicherlich gut an den Werbespot eines Einrichtungshauses erinnern, der den Slogan „Wohnt er noch oder lebt er schon” geprägt hat. Am Ende flogen Sofas aus den Fenstern auf die Straße. Auch wenn viele Fragen nicht ganz einfach zu beantworten sind, dürfte auch unter Juristen als gesichert anzusehen sein, dass das Werfen von Möbeln aus der Wohnung auf die Straße nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch des Wohnens umfasst ist.

Was darf er und was nicht?

Die Abgrenzung, ob ein bestimmtes Verhalten des Mieters dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung entspricht, ist für den Verwalter in zweierlei Hinsicht bedeutsam. Zum einen geht es um die Frage, ob er das Tun des Mieters erfolgreich gemäß § 541 BGB unterbinden oder sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB auf dieses Verhalten stützen kann.

Zum anderen ergibt sich aus der Abgrenzung, ob der Mieter die Folgen seines Tuns zu beseitigen hat oder nicht. Beschädigungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, muss der Mieter nach § 538 BGB nicht beseitigen. Der Klassiker: Das Landgericht Hamburg hat einen Beseitigungsanspruch des Vermieters bezogen auf 32 Dübellöcher in den Fliesen eines Badezimmers verneint. Das Herstellen einer üblichen Sanitärausstattung mit Halterungen für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste, eine Duschstange sowie einen Haltegriff an der Badewanne gehöre zum Wohnen (Urt. v. 17.05.2001, Az. 307 S 50/01).

Einen klar definierten Begriff des „Wohnens” gibt es nicht. Er bestimmt sich im Einzelfall durch die gegeneinander abzuwägenden Rechte und Rechtsgüter der Beteiligten. Art. 13 Abs. 1 GG bestimmt, dass die Wohnung unverletzlich ist und begründet für den Einzelnen das Recht, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden”. Das gilt aber nicht nur für den Mieter, sondern auch für seine Nachbarn. Der Vermieter genießt aus Art. 14 GG Schutz seines Eigentums.

Darf geraucht werden?

Diese Gemengelage lässt sich anschaulich am Fall des Friedhelm Adolfs, des wohl zweitberühmtesten Rauchers in Deutschland nach Helmut Schmidt, aufzeigen. Das  Rauchen in der Wohnung gehört grundsätzlich  zum  vertragsgemäßen Gebrauch des Wohnens (BGH Urt. v. 18.02.2015, Az. VIII ZR 186/14). Der Mieter kann sich in seinen vier Wänden durch das Rauchen selbst verwirklichen. Wird in der Wohnung so exzessiv geraucht, dass es zu Beschädigungen kommt, die durch Schönheitsreparaturen nicht beseitigt werden können, überwiegt der Schutz des Eigentums des Vermieters und dieses Rauchen wäre vertragswidrig. Schließlich gilt für den Mieter auch das Gebot der Rücksichtnahme. Er muss einfache und zumutbare Maßnahmen, wie zum Beispiel eine Fensterlüftung, ergreifen, um die Beeinträchtigung von Mitmietern durch Zigarettenrauch zu vermeiden. Wird diese Pflicht verletzt, kann dieses im Zusammenspiel mit dem an sich vertragsgemäßen Rauchen insgesamt einen vertragswidrigen Gebrauch begründen. Hier kommen also die Rechte der Mitmieter, sich ihrerseits in ihrer Wohnung  - unbeeinträchtigt durch Zigarettengeruch - verwirklichen wollen, zum Tragen.

Ob das Rauchen zum Wohnen gehört oder nicht, ist also stets eine Frage des Einzelfalles.

Wie die jeweiligen Einzelfälle zum Rauchen, zur Tierhaltung, zur Aufnahme Dritter in die Wohnung, aber auch zur Nutzung des Treppenhauses als Abstellfläche oder des Gartens als Aufstellfläche für Gartenhäuser etc. zu lösen sind, wird die Autorin in den Fachforen anlässlich des 25. Deutschen Verwaltertages am 7. und 8. September 2017 in Berlin umfassend beleuchten.

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Pünktlich zum Semesterbeginn sind viele Studierende wieder auf der Suche nach der passenden Bleibe. Doch egal, ob WG-Zimmer oder kleines Apartment: für Studenten wird es immer schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu finden, denn die Mieten steigen rasant. Das zeigt der aktuelle Studentenwohnpreisindex des IW Köln und der Deutschen Real Estate Funds (DREF).

München und Berlin an der Spitze

Besonders teuer sind typische Studentenwohnungen mit rund 30 Quadratmetern in der bayerischen Hauptstadt. Rund 634 Euro warm müssen Studierende dort für das Wohnen zahlen – 30 Prozent mehr als noch im Jahr 2010. Eine ähnliche Entwicklung ist auch in Berlin zu beobachten. Dort stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum um 42 Prozent. Am günstigsten leben Studenten in Leipzig. Hier sind rund 322 Euro Warmmiete fällig. Doch auch in der sächsischen Metropole ist ein Preiswachstum von 21 Prozent zu verzeichnen. Dies sei vor allem auf junge Berufstätige und ausländische Fachkräfte zurückzuführen, die die Preise in diesen Städten in die Höhe treiben, so die Experten des IW Köln.

Preisspirale dreht sich weiter

Ein weiterer Grund für die steigenden Mietpreise ist der nach wie vor zu geringe Neubau. In den 15 untersuchten Städten wurden zwischen 2011 und 2015 nur etwa 50 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut. Dabei fehle es insbesondere an den bei Studenten beliebten und WG-tauglichen Zwei- und Dreizimmerwohnungen. In Anbetracht dieser Entwicklungen sei ein Ende der Preisspirale in den kommenden Jahren wohl nicht zu erwarten – so die Forscher.

Der Streit um das Berliner Zweckentfremdungsverbot wird nun wohl vor dem Bundesverfassungsgericht verhandelt. Nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (OVG) ist das Verbot teilweise verfassungswidrig. Die Berliner Richter verwiesen die eingegangenen Klagen nun zur Klärung an das Bundesverfassungsgericht.

Klagewelle in der Hauptstadt

In der Hauptstadt gilt seit 1. Mai 2014 das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Eine andere Nutzung von Wohnungen, z. B. zu beruflichen Zwecken oder als gewerbliche Feriendomizile, ist seitdem nur noch möglich, wenn das zuständige Bezirksamt dies genehmigt hat. Das Verbot gilt auch rückwirkend und betrifft somit auch Wohnungen, die bereits vorher als Ferienappartements genutzt wurden. Mehrere Eigentümer klagen angesichts dessen gegen die Regelung. Das Verwaltungsgericht Berlin wies die Klagen ab.

Karlsruhe ist am Zuge

Das Oberverwaltungsgericht legte nun dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vor und setzte die Berufungsverfahren zunächst aus. Die Karlsruhe Richter müssen nun klären, ob das auch rückwirkend geltende Verbot verfassungsgemäß ist. Nach Ansicht des OVG sei es zwar nachvollziehbar, dass die Berliner Politik der Gefährdung der Wohnraumversorgung in der Stadt begegnen möchte. Eine Rückwirkung auf Wohnungen, die schon vor dem 1. Mai 2014 als Ferienwohnungen genutzt werden, ginge aber über den Schutz des Bestandes hinaus und greife auch in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter ein. Dies gelte nach Ansicht der Berliner Richter auch trotz der eingeräumten Übergangsfrist von zwei Jahren.

(OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse v. 6.4.2017, OVG 5 B 14.16 u.a.)

Der Bundesrat verabschiedete Ende März die Novelle des Baugesetzbuchs. Städten und Kommunen wird damit mehr Flexibilität bei der Planung von innerstädtischen Quartieren mit gemischter Nutzung eingeräumt. Die Länderkammer machte somit den Weg für die Einführung der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ frei, die verdichtetes Bauen ermöglicht. Das Gesetz soll noch vor der Sommerpause in Kraft treten.

Im Einklang: Wohnen und Arbeiten in der Stadt

Bundesbauministerin Barbara Hendricks begrüßte diese Nachricht und betonte, dass die neu geschaffene Kategorie „Urbanes Gebiet″ eine wichtige Voraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsneubau in den Städten ist. Zudem würde das Miteinander von Wohnen und Arbeiten in Innenstadtquartieren erleichtert. Ziel sei das Leitbild einer Stadt mit kurzen Wegen, nahe gelegenen Arbeitsplätzen und einer optimalen sozialen Mischung aus Wohnen und Arbeiten.

Es darf lauter werden…

Bei der damit verbundenen Erhöhung der Lärmwerte einigten sich Bundesrat und Bundestag auf einen Kompromiss. Damit auch Handwerks- und Gewerbebetriebe auf Grund des erhöhten Wohnungsneubaus nicht aus Innenstadtlagen verdrängt werden und somit eine Durchmischung der Kieze erhalten bleibt, darf es in den sog. urbanen Gebieten lauter werden. Auch auf innerstädtischen Sportplätzen darf es in den Abendstunden oder an Sonntagen etwas lauter gespielt werden. Der Bundesrat stimmte einer Änderung der Sportanlagenlärmschutzverordnung zu.

Deutschland wird immer älter und auch der Bedarf an barrierefreien Wohnungen steigt stetig. Derzeit werden mindestens 1,6 Millionen Wohneinheiten benötigt – Tendenz steigend. Dies geht aus einer Studie des Projektentwicklers Terragon und des Deutschen Städte- und Gemeindebunds (DStGB) hervor. Ein weiteres Ergebnis: barrierefreies Bauen muss nicht teuer sein und lohnt sich vor allem im Neubau.

Barrierefreiheit bei Neubau „mitdenken″

Die Studie konzentrierte sich auf ein Musterprojekt in einem fünfgeschossigen Wohnungsneubau mit 20 Wohnungen. Demnach entfallen bei einer auf vollständige Barrierefreiheit ausgelegten Variante Mehrkosten in Höhe von 21,50 Euro pro Quadratmeter. Barrierefreies Bauen, so das Ergebnis, ist vor allem in Neubauten weitaus günstiger als im Bestand. Mit Blick auf die statischen Neubauzahlen im Geschosswohnungsbau eröffnen sich für barrierefreie Wohneinheiten somit neue Perspektiven. Die Studienmacher schlagen daher vor, das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen” auch auf den Neubau auszudehnen und einen Zuschuss von 2.500 bis 5.000 Euro pro Wohneinheit zu gewähren.

Smart planen, statt teuer bezahlen

Terranus und der DStGB untersuchten insgesamt 140 Kriterien für barrierefreies Bauen. Bei 130 Kriterien offenbarte sich, dass Barrierefreiheit nicht mit Mehrkosten verbunden ist, sondern bereits mit einer durchdachten Planung forciert werden kann.

Die Studie ist als » kostenfreier Download (PDF) auf den Webseiten des DStGB erhältlich.