„Professionelle Wohnimmobilienverwaltung: Bedingungen für die Sanierung des Bestands an Mehrfamilienhäusern” lautete der Titel der Abschlusskonferenz des von der Europäischen Union finanzierten Projekts „PRO HOUSE – Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan”. Organisiert wurde die Veranstaltung unter anderem von der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa als Projektinitiator, deren Mitglied und Projektpartner der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) ist.

In der usbekischen Hauptstadt Taschkent zogen Teilnehmer aus Estland, Deutschland, Kasachstan, Litauen, der Ukraine, Usbekistan und Weißrussland dabei Anfang Dezember 2019 ein positives Resümee des 2016 gestarteten Projekts. So konnten in den zurückliegenden Jahren kleine und mittelständische Wohnungsverwaltungsunternehmen unterstützt, ein funktionierendes Partnernetzwerk aufgebaut, die nationalen Berufsverbände gestärkt sowie bedeutende Fortschritte bei der Reform des Wohnimmobiliensektors erzielt werden. Das schlägt sich vor allem im juristischen Bereich nieder, wo beispielsweise in Kasachstan und Usbekistan konkrete Gesetzgebungsvorhaben umgesetzt wurden.

VDIV Deutschland gibt seine Erfahrungen weiter

In diesem Zusammenhang erläuterte Bernd Schneider, stellvertretender Vorsitzender des Verbandes der Immobilienverwalter Berlin-Brandenburg, den Konferenzteilnehmern, wie die Zusammenarbeit von Branchenvertretern und politischen Entscheidungsträgern in Deutschland funktioniert. Dabei betonte er, dass es wichtig ist, die in den Verbänden vorhandene fachliche Expertise möglichst frühzeitig in Gesetzgebungsvorhaben einzubringen. Denn passende juristische Rahmenbedingungen sind eine wichtige Voraussetzung, um Vorhaben wie die energetischen Sanierungen des Wohnimmobilienbestandes angehen zu können.

Die Herausforderungen in den postsowjetischen Staaten ähneln sich dabei: Mit der Privatisierung in den 1990er-Jahren wurden über 90 Prozent des staatlichen Wohnraums von den bisherigen Mietern übernommen. Ein großer Teil der Bevölkerung verfügt aber nicht über die finanziellen Mittel und das Know-how für Verwaltung, Instandsetzung und Modernisierung der Immobilien. Die Professionalisierung der Immobilienverwaltungen ist daher der Schlüssel, um entsprechende Projekte zügig zu realisieren.

Judith Pfeffing, Referentin für Bildung beim VDIV Deutschland, stellte in ihrem Vortag heraus, dass die Erwartungen an die Verwaltungstätigkeit auch in Deutschland einem ständigen Wandel unterliegen. So erfordern beispielsweise energetische Sanierungen von Immobilienverwaltern neben umfänglichen Fachkenntnissen auch die Fähigkeit, die Moderation von Entscheidungsprozessen der Wohneigentümergemeinschaften übernehmen zu können. Ohne eine entsprechende regelmäßige und bedarfsgerechte Weiterbildung der Verantwortlichen können diese Ansprüche nicht professionell erfüllt werden, was sich wiederum auf die Vergütung der Tätigkeit auswirkt, betonte sie.

Das Nachfolgeprojekt „Promhouse” wird auf den bisher erzielten Ergebnissen aufbauen und die Arbeit in den Regionen fortführen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Qualifizierung der Immobilienverwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften.

In Bayern ist der erste Schnee bereits gefallen, und auch in anderen Teilen Deutschlands beginnt die Wintersaison. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) gibt Wohnungs- und Hauseigentümern Tipps, um sicher durch den Winter zu kommen und Schadensersatzklagen oder Schmerzensgeldzahlungen zu vermeiden. Wir fassen die wichtigsten Punkte zusammen.

Wer ist für den Winterdienst verantwortlich?

Es ist Aufgabe der Eigentümer dafür zu sorgen, dass die wichtigsten Wege auf dem Grundstück bei Eis und Schnee gefahrlos begehbar bleiben. Das gilt für die Zugänge zum Eingangsbereich ebenso wie für Wege zu Mülltonen und Tiefgarage. Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland, informiert hierzu: „Viele Gemeinden verpflichten per Satzung oder Verordnung Haus- und Wohnungseigentümer dazu, den Räum- und Streudienst auch für die an das Grundstück angrenzenden öffentlichen Gehwege zu übernehmen. Ist die Immobilie vermietet, kann der Winterdienst in beiden Fällen an die Mieter übertragen werden.“ Dabei ist zu beachten, dass eine einfache Formularklausel im Mietvertrag hierfür nicht ausreicht – die Regelungen sollten detailliert aufgeführt werden (BGH VI ZR 126/07). Außerdem muss der Eigentümer Räumwerkzeug und Streugut zur Verfügung stellen. Die Kosten für letzteres kann er über die Nebenkosten auf die Miete umlegen.

Profi mit Winterdienst beauftragen

„Da die vorgeschriebenen Räumzeiten insbesondere für Berufstätige oder in der Urlaubszeit schwer einzuhalten sind, ist die Beauftragung eines externen Dienstleisters mit Hilfe einer professionellen Immobilienverwaltung sinnvoll“, rät Kaßler. Allerdings sind Hausbesitzer oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) damit nicht per se von der Haftung im Schadensfall befreit. Vielmehr haben sie die Pflicht zu kontrollieren, ob das Unternehmen vorschriftsmäßig arbeitet. Dasselbe gilt übrigens auch, wenn sie die Räum- und Streupflicht an die Mieter übertragen haben. Ratsam ist es, die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten regelmäßig zu protokollieren. Damit können Eigentümer im Streitfall nachweisen, dass sie ihrer Sorgfaltspflicht Genüge getan haben.

Zudem sollten WEG ebenso wie Besitzer vermieteter Mehrfamilienhäuser eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens zehn Millionen Euro abschließen. Die Kosten der Versicherung können per Mietvertrag auf die Mieter umgelegt werden. Übrigens: Wurde ein professioneller Dienstleister mit dem Winterdienst beauftragt, können Hauseigentümer und Mieter ihre Kosten hierfür laut Entscheidung des Bundesfinanzhofs (Az. VI R 56/12) als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich geltend machen.

Auch Vermieter können Kosten im Rahmen des Winterdienstes steuerlich absetzen – allerdings nicht für haushaltsnahe Dienstleistungen, sondern als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Alle Angaben dazu gehören in die Anlage V der Steuererklärung.

 Was, wann und wie muss geräumt werden?

Prinzipiell gilt: Wege müssen werktags ab 7 Uhr und bis 20 Uhr begehbar sein, an Sonn- und Feiertagen beginnt die Räumpflicht ‒ je nach Kommune ‒ eine bis zwei Stunden später am Morgen. Die Satzungen der Gemeinden treffen für die Breite der zu räumenden Fläche unterschiedliche Vorgaben, üblich ist ein Streifen von einem Meter bis 1,50 Meter. „Es reicht aber nicht, nur einmal am Tag aktiv zu werden, wenn es mehrmals schneit. Zwar muss man nicht während des Schneefalls räumen, aber spätestens eine Stunde nachdem er aufgehört hat, muss wieder damit begonnen werden“, klärt Kaßler auf. Gegen Glatteis sind in der Regel Sand, Split und Granulat als Streumittel zugelassen. Streusalz ist dagegen laut Bundesumweltamt vielerorts verboten. Wer sich nicht daran hält, dem drohen hohe Bußgelder – in Berlin beispielsweise sind es bis zu 10.000 Euro.

Wohin mit Eis und Schnee?

Schnee- und Eismengen schiebt man an den Gehwegrand, der an die Straße angrenzt. Dabei muss aufgepasst werden, dass Gullys und Hydranten frei bleiben. Vor Ein- und Ausfahrten, in Haltestellen, im Bereich von Behindertenparkplätzen und auf Radwegen darf der Schnee nicht aufgetürmt werden. Neben Straßenkreuzungen und -einmündungen muss außerdem aufgepasst werden, dass Schneeberge Autofahrern nicht die Sicht nehmen.

Sonderfälle beachten

„Gefahr droht mitunter auch von oben – durch Eiszapfen und Schneelawinen von Dächern. Erstere sollten daher entfernt werden, wenn nötig durch eine Fachfirma oder die örtliche Feuerwehr“, erläutert Kaßler. Sinnvoll gegen Dachlawinen sind Schneefanggitter, gesetzlich vorgeschrieben sind diese aber nur in Gebieten, in denen erfahrungsgemäß viel Schnee fällt. Einige Gemeinden fordern solche Schutzmaßnahmen zudem, wenn das Dach einen Neigungswinkel von über 38 Grad hat oder das Gebäude an einer belebten Straße liegt. Generell gilt: Verstoßen Eigentümer hier gegen ihre Verkehrssicherungspflicht, kann das den Versicherungsschutz mindern – im schlimmsten Fall entfällt er sogar komplett.

Alle müssen sich auf Witterung einstellen

Nicht nur Immobilienbesitzer müssen sich auf den Winter einstellen, sondern auch Passanten. Sie können nicht davon ausgehen, dass überall lückenlos gestreut wurde und sämtliche Eisflächen beseitigt sind, daher müssen sie ihr Verhalten entsprechend anpassen (OLG Hamm, 6 U 92/12). Sollte es beispielsweise zu einer Verletzung kommen und Geschädigte haben kein für die Witterungsverhältnisse geeignetes Schuhwerk getragen, kommt ein Mitverschulden in Betracht ‒ selbst wenn der Eigentümer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Aufräumen nicht vergessen

Übrigens: Auch nach dem Ende des Winters bleiben Eigentümer in der Pflicht. Nach dem Abtauen sind sie noch dafür zuständig, das über den Winter verteilte Streugut zusammenzufegen und zu entsorgen (BGH, Az. VI ZR 260/02).

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 29. November 2019 einem Antrag Bayerns (» der VDIV berichtete) zugestimmt, der ein härteres Vorgehen gegen Mietwucher anstrebt. Der beschlossene Gesetzentwurf sieht eine Verdoppelung des derzeit geltenden Bußgeldrahmens auf 100.000 Euro vor. Das derzeit geltende Bußgeld von 50.000 Euro sei angesichts des anhaltend knappen Wohnungsmarktes nicht mehr zeitgemäß, heißt es zur Begründung.

Die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen sollen außerdem dafür sorgen, dass Mietwucher leichter anerkannt wird. Danach würde es ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Bisher müssen Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben und der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. Das Ausnutzen lasse sich in der Praxis kaum nachweisen, weshalb die Vorschrift zum Mietwucher faktisch ins Leere laufe, begründet der Bundesrat seine Initiative. Der Gesetzentwurf geht nun an die Bundesregierung. Sie wird dazu eine Stellungnahme verfassen. Anschließend entscheidet der Bundestag über beide Dokumente.

Die im Klimapaket der Bundesregierung beschlossenen steuerlichen Maßnahmen und damit auch die Entlastungen für Haus- und Wohnungseigentümer, die energetische Sanierungsmaßnahmen vornehmen, wurden vom Bundesrat in seiner Sitzung am 29. November 2019 in den Vermittlungsausschuss zwischen Bundestag und Länderkammer verwiesen. Dort sollen sie grundlegend überarbeitet werden. Gebilligt wurde dagegen das Brennstoffemissionshandelsgesetz.

Es verpflichtet Unternehmen, die mit Heizöl, Flüssiggas, Erdgas, Benzin, Kohle und Diesel handeln, für den Treibhausgas-Ausstoß ihrer Produkte ab 2021 ein Zertifikat zu erwerben. Der Preis startet bei zehn Euro pro Tonne und steigt bis 2025 stufenweise auf 35 Euro je Tonne an. Ab 2026 müssen die Verschmutzungsrechte ersteigert werden. Der Preiskorridor ist dabei auf 35 bis 60 Euro pro Tonne festgelegt (» der VDIV berichtete).

Immobilieneigentümer, die auf steuerliche Entlastungen bei zukünftigen energetischen Sanierungen gehofft hatten, müssen sich dagegen gedulden. Ursprünglich war vorgesehen, für den Austausch von Heizungen, das Dämmen von Außenwänden und andere entsprechende Maßnahmen zusätzliche Fördermittel bereitzustellen. Beispielsweise sollte der Austausch alter Fenster gegen moderne Wärmeschutzfenster steuerlich begünstigt werden. Auch eine Austauschprämie für Ölheizungen gehörte zu den Vorhaben. Bei Umstellung auf erneuerbare Wärme oder eine effiziente hybride Gasheizung ist eine Förderung in Höhe von 40 Prozent der Kosten geplant gewesen. Ein Termin für die erste Sitzung des Vermittlungsausschusses steht noch nicht fest.

Ziel des Klimapakets ist es, dass Deutschland seinen Treibhausgasausstoß bis 2030 um mindestens 55 Prozent im Vergleich zu 1990 verringert. Damit das Klimaziel nicht verfehlt wird, definiert das Gesetz unter anderem, wieviel CO₂ die Bereiche Gebäude, Verkehr, Landwirtschaft, Energie und Industrie bis 2030 noch ausstoßen dürfen. Ab 2030 sollen die zulässigen Emissionswerte per Rechtsverordnung festgelegt werden. Erfüllt ein Sektor seine gesetzlich vorgegebenen Ziele nicht, muss das zuständige Bundesministerium der Bundesregierung innerhalb von drei Monaten ein Sofortprogramm vorlegen. Bevor die Bundesregierung über die darin vorgeschlagenen Maßnahmen entscheidet, werden sie vom Expertenrat geprüft.

Mehr als 140 Haus- und Immobilienverwalter nutzten die inzwischen zehnte Ausgabe des Bremer Verwalterforums, um sich über aktuelle Themen sowie Trends in der Immobilienverwaltung zu informieren. Überzeugt hat dabei erneut die gelungene Mischung aus praxisnah aufbereiteten Rechtsthemen, relevanten Fragestellungen für die Verwaltertätigkeit sowie innovativen Entwicklungen in der Branche.

Rechtsanwalt Helge Schulz, Rechtsanwältin Ruth Breiholdt und die Kommunikationstrainerin Dr. Angelika Eichenlaub gestalteten das fachliche Programm des Tages. Den Auftakt machte Helge Schulz, der über die aktuelle WEG-Rechtsprechung referierte und anhand neuer Gerichtsurteile wichtige Handlungsoptionen aufzeigte. Da immer mehr Verwaltungsunternehmen auch Gewerberäume betreuen, setzten der VDIV Deutschland und der VDIV Niedersachsen/Bremen in diesem Jahr auch aktuelle Fragen zur Geschäftsraummiete auf die Agenda. Rechtsanwältin Ruth Breiholdt vermittelte anschaulich, worauf Immobilienverwaltungen bei der Gewerbevermietung achten sollten.

Nach der Mittagspause erläuterte Dr. Angelika Eichenlaub, wie man mit Konflikten und Beschwerden im Tagesgeschäft professionell umgeht und das betriebseigene Beschwerdemanagement kundenorientiert ausrichtet. Abgerundet wurde das umfangreiche Fachprogramm am Nachmittag erneut von den Rechtsanwälten Ruth Breiholdt und Helge Schulz, die sich den Themen Betriebskosten bzw. Jahresabrechnung widmeten.

Informativ, aktuell und praxisnah – so lautete das abschließende Urteil der Teilnehmerinnen und Teilnehmer, die den Tag nicht nur für die fachliche Weiterbildung nutzten, sondern sich auf der begleitenden Fachausstellung in den Pausen auch über innovative Produkte und Dienstleistungen für die Verwaltertätigkeit informierten.

Die Termine für die kommenden Weiterbildungsveranstaltungen in der Region stehen derweil bereits fest: Am 20. Februar 2020 laden der VDIV Deutschland und der VDIV Niedersachsen/Bremen zum WEG-Verwalterforum nach Hannover. Aktuelle Fragestellungen der Mietverwaltung stehen dann am 1. Oktober 2020 beim Miet-Verwalterforum Hannover im Fokus. Den Abschluss des Weiterbildungsjahres setzt dann das 11. Bremer Verwalterforum am 4. November 2020.