Vor rund 900 Fachbesuchern und Gästen eröffnete Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland), den 27. Deutschen Verwaltertag. Er appellierte an die Politik, die umfassende Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nicht durch vorgezogene Einzelanpassungen zu gefährden. Zudem steht weiterhin eine angemessene Honorierung der Verwaltertätigkeit im Fokus des Verbands.

Der 27. Deutsche Verwaltertag startete für die Besucher mit einer Überraschung. Ausrichter des größten und wichtigsten Branchentreffs ist in diesem Jahr nicht der DDIV, sondern der Verband der Immobilienverwalter Deutschland. Der Hintergrund: Der Spitzenverband der Immobilienverwalter und seine Landesverbände agieren künftig unter einer gemeinsamen starken Marke. So können sie noch nachdrücklicher als Sprachrohr der Branche gegenüber Politik, Medien und Öffentlichkeit in Bund und Ländern auftreten, um erfolgreich für die Gesamtbranche zu wirken.

„Insbesondere im digitalen Zeitalter ist eine verbindende, wiedererkennbare und ausdrucksstarke Marke elementar. Zudem erleichtern der einheitliche Name und das gemeinsame Design die Wiedererkennbarkeit für unsere Zielgruppen – beispielsweise dann, wenn Wohnungseigentümer eine neue Verwaltung suchen. Die Mitgliedschaft in den VDIV-Landesverbänden gilt längst als Gütesiegel, denn wir stehen für Professionalität und Qualität, für Innovation und Vertrauenswürdigkeit″, erläutert  Wolfgang D. Heckeler, Präsident des VDIV Deutschland.

WEG-Reform vorantreiben, nicht gefährden

Auch unter neuem Namen setzt sich der VDIV Deutschland wirkungsvoll für adäquate politische Rahmenbedingungen ein, wie Wolfgang D. Heckeler in seiner Rede deutlich machte. So begrüßt der Verband den kürzlich vorgelegten Abschlussbericht der offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentums­gesetzes (WEG). „Der Bericht zeigt das ernsthafte Bemühen von Bund und Ländern für eine belastbare WEG-Reform. Nun gilt es, diese erfolgreich und geschlossen in Bundestag und Bundesrat umzusetzen″, so der DVIV-Deutschland Präsident.

Vorgezogene Änderungen, wie sie die Bundesratsanträge von Bayern und Baden-Württemberg zur Förderung der E-Mobilität vorsehen, lehnt der VDIV Deutschland ab, da sie vollständig ins Leere laufen würden.  Denn es ist mehr als realistisch, dass das neue WEG im ersten Quartal 2020 in Kraft treten wird. Eine Beschlussfassung durch Wohnungseigentümergemeinschaften zum Einbau von Ladeinfrastruktur hingegen wird weder 2019 noch in den ersten Monaten 2020 erfolgen. Schließlich finden die jährlichen Eigentümerversammlungen üblicherweise erst im zweiten Quartal statt. Zum aktuellen Zeitpunkt besteht daher keine Eilbedürftigkeit. „Vorgezogene Änderungen würden nur dazu führen, dass die Anpassungen zur E-Mobilität bereits geändert werden müssen, bevor die Tinte auf der Novelle getrocknet ist″, warnt Heckeler.

Der VDIV Deutschland plädiert zudem eindringlich dafür, die WEG-Reform für die Einführung des längst überfälligen Sachkundenachweises zu nutzen. „Die Politik diskutiert die Wiedereinführung der Meisterpflicht für Handwerksberufe, um die Ausführungsqualität zu erhöhen – doch Immobilienverwalter dürfen nach wie vor ohne echte Qualifizierung die private Altersvorsorge von Millionen Bürgern verwalten. Was nützt ein Fliesenleger-Meister, wenn die Immobilie an sich nicht sachgerecht verwaltet wird?″, stellt Heckeler eine für Wohnungseigentümer entscheidende Frage. Er begrüßt daher, dass im Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe auch die Einführung des Sachkundenachweises für Immobilienverwalter gefordert wird.

Mehr Selbstbewusstsein in Vergütungsfragen

Mit einem klaren Appell richtete sich der VDIV-Deutschland-Präsident auch an Immobilienverwaltungen. Sie sollten sich in Vergütungsfragen nicht länger in selbst auferlegter Zurückhaltung üben. „Qualität hat ihren Preis. Wer sich und seine Mitarbeiter regelmäßig fortbildet, Wohnungseigentümern beispielsweise durch die Digitalisierung zusätzliche Services anbietet und insgesamt hohe Qualität liefert, der muss sich seine Leistung entsprechend honorieren lassen. Sonst wirtschaftet sich unsere Branche kaputt!″, warnt Heckeler. Immobilienverwaltungen sollten sich noch stärker die Argumentation des VDIV Deutschland zunutze machen, um Vergütungsanpassungen durchzusetzen – und im Zweifel lieber auf ein Mandat verzichten, wenn es nicht auskömmlich ist.

Beim 27. Deutschen Verwaltertag begrüßte der VDIV Deutschland rund 900  Fach- und Führungskräfte aus der Immobilienverwaltung. Neben einem umfassenden Fachprogramm bietet der jährlich stattfindende Verwaltertag die größte Fachausstellung der Branche mit über  90 Dienstleistern und Unternehmen aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Der Verbrauch an Heizenergie und die Heizkosten sind im Jahr 2018 um durchschnittlich zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Dies ermittelte der „Wärmemonitor 2018“, den das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) jährlich auf Grundlage von Daten des Energiedienstleisters ista Deutschland GmbH erstellt. Sie basieren auf den Heizkostenabrechnungen von 300.000 Mehrfamilienhäusern in Deutschland und erfolgten klima- und witterungsbereinigt.

DIW-Studienautorin Puja Singhal und ihr Kollege Jan Stede haben so errechnet, dass der Heizenergiebedarf pro Quadratmeter seit 2015 um rund sechs Prozent gestiegen ist und wieder das Niveau des Jahres 2010 übersteigt. Dabei ist das Heizen für rund ein Fünftel der deutschen Treibhausgasemissionen verantwortlich. Umso wichtiger ist im Sinne des Klimaschutzes, dass der Verbrauch reduziert wird und die Anstrengungen bei der energetischen Gebäudesanierung erhöht werden.

Allerdings agieren Wohnungseigentümergemeinschaften bei der energetischen Sanierung sehr zurückhaltend. Nur jede vierte Verwaltung hat laut dem 7. Branchenbarometer des VDIV Deutschland im Jahr 2018 energetische Sanierungsmaßnahmen begleitet. Ein Grund: In den Verwaltungsunternehmen fehlen häufig entsprechende Kenntnisse sowie Fachpersonal, um die Maßnahmen anzustoßen, voranzutreiben und umzusetzen. Zum anderen scheuen viele Gemeinschaften kostenintensive energetische Sanierungen, da sie von den Einspareffekten nicht überzeugt sind, die Kosten sich womöglich nicht amortisieren oder die Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichen. Hier ist die Bundesregierung daher gefordert, Anreize zu schaffen, die auch auf die Interessen von Eigentümergemeinschaften zugeschnitten sind.

Übrigens: Der Energiebedarf pro Quadratmeter im Westen lag im Jahr 2018 um gut sieben Prozent höher als im Osten. Der Unterschied im Heizverhalten zwischen den beiden Landesteilen hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr leicht ausgeweitet. Den höchsten Verbrauch verzeichnete der Südwesten von Schleswig-Holstein, den niedrigsten die Region um Rostock. Nach Bundesländern hält das Saarland den Heizrekord, am wenigsten wird in Mecklenburg-Vorpommern verbraucht.

Dass in Ostdeutschland weniger geheizt wird als im Westen, liegt auch daran, dass in den Jahren nach der Wende sehr viele Mehrfamilienhäuser in den neuen Bundesländern energetisch saniert wurden.

Anlässlich der heutigen Sitzung des Ausschusses für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung des Bundesrats zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität äußert sich Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV):

„Wenn wir die Mobilitätswende umsetzen wollen, muss der Staat Elektromobilität fördern. Der Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität ist dabei ein zusätzlicher Schritt. Der Wunsch nach mehr E-Autos auf unseren Straßen darf aber nicht in Aktionismus enden. Doch genau diesen fördern die Länder Bayern und Baden-Württemberg mit ihren Anträgen zur Förderung der E-Mobilität, die derzeit im Bundesrat liegen. Der DDIV spricht sich mit allem Nachdruck dagegen aus, während der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Gesetzesänderungen vorzuziehen, wie sie die beiden Länder fordern. Das wäre absolut kontraproduktiv und würde die dringend erforderliche umfassende WEG-Reform gefährden.″

„Die offene Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat kürzlich ihren Abschlussbericht vorgelegt, der den Reformbedarf des WEG insgesamt ermittelt. Der DDIV begrüßt den Bericht, denn er zeigt das ernsthafte Bemühen von Bund und Ländern für eine belastbare WEG-Reform. Diese würde durch die Bundesratsanträge von Bayern und Baden-Württemberg torpediert. Diese Problematik hat der DDIV jüngst auch gegenüber den Justizministern der Ländern und den Fraktionsvorsitzenden der Bundestagsparteien deutlich gemacht und eindringlich dafür plädiert, auf ein Vorziehen einzelner Änderungen am WEG zu verzichten. Das gilt umso mehr, da bereits öffentlich verkündet wurde, dass Ende des Jahres ein WEG-Referentenentwurf vorliegen soll, der auch umfassende Regelungsvorschlägen zur E-Ladeinfrastruktur umfassen wird.″

„Die vorgezogene Änderung des WEG, wie sie Bayern und Baden-Württemberg in ihren Bundesratsanträgen zur Förderung der E-Mobilität fordern, würde letztlich vollständig ins Leere laufen. Denn während ein Inkrafttreten des neuen WEG im ersten Quartal 2020 mehr als realistisch ist, wird eine Beschlussfassung durch Wohnungseigentümergemeinschaften zum Einbau von Ladeinfrastruktur weder 2019 noch in den ersten Monaten 2020 erfolgen. Schließlich finden die jährlichen Eigentümerversammlungen üblicherweise erst im 2. Quartal statt, so dass zum jetzigen Zeitpunkt keine Eilbedürftigkeit besteht. Jetzt Änderungen vorzuziehen hätte letztlich die Konsequenz, dass die Novellierung zur E-Mobilität bereits geändert werden muss, bevor die Tinte auf der Novelle getrocknet ist.″

Hintergrund

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter plädiert seit Jahren für eine umfassende WEG-Reform, um die Flut an Gerichtsprozessen einzudämmen und das Gesetz zukunftssicher zu gestalten. Dazu zählen neben der Integration von digitalen Prozessen im Gebäude, veränderten Abstimmungsquoren und vielen anderen reformbedürftigen Paragraphen auch Neuerungen zur weitgehend rechtssicheren Implementierung von Ladestationen für E-Mobile inklusive der Folgekostenfrage. Bereits 2013 hat der DDIV ein erstes Gutachten zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht vorgelegt und seitdem kontinuierlich den politischen Dialog gesucht, auch im Interesse der Verbraucher, Wohnungseigentümer und Mieter. Seit 2018 liegen zwei Diskussionsentwürfe aus dem BMJV und dem Freistaat Bayern vor, die ausdrücklich Raum für weitere Reformvorschläge enthalten. In einer umfangreichen Stellungnahme und einem weiteren Gutachten hat der Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter dazu umfassend Stellung genommen: ddiv.de/weg-reform

Während CDU/CSU- und FDP-Bundestagsfraktion deutlichen Widerstand gegen die von der Berliner Linken vorgeschlagenen Pläne zur Einführung eines gesetzlichen Mietendeckels inklusive der Absenkung bestehender Mieter in der Hauptstadt angekündigt haben, haben Bundejustizministerin Christine Lambrecht (SPD) und Bundesinnenminister bislang keine Stellung bezogen. In einem Brief der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der der DDIV Mitglied ist, wird sie dazu jetzt aufgefordert.

Während die FDP den geplanten gesetzlichen Mietendeckel in Berlin durch ein Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu Fall bringen und die CDU/CSU-Bundestagsfraktion deswegen ebenfalls vor das Bundesverfassungsgericht ziehen will, haben sich Bundesjustizministerium und Bundesinnenminister bislang nicht zu den Plänen geäußert.

In einem Brief der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der der DDIV Mitglied ist, wurden Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) und Bundesinnenminister Horst Seehofer (CSU) jetzt dazu aufgefordert, Stellung zu beziehen. Die BID macht in dem Schreiben deutlich, dass sie ein solches Gesetz nicht für verfassungskonform hält und weist darauf hin, dass insbesondere die formelle Verfassungsmäßigkeit nicht gegeben ist, da das Land Berlin nicht über die notwendige Gesetzgebungskompetenz verfügt. Daher werden Christine Lambrecht und Horst Seehofer gebeten, sollte das Gesetz wirklich in Kraft treten, in der Bundesregierung für die Beantragung eines Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu werben.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuletzt im Jahr 2007 reformiert. Der DDIV setzt sich seit Langem für eine an die veränderte Verwalterpraxis angepasste Reform der gesetzlichen Regelungen ein.

Nun hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform ihren 109-seitigen Abschlussbericht vorgelegt. Er fasst Vorschläge zusammen und erläutert, wie das Gesetz praxisnah geändert werden könnte. Besonderes Augenmerk wurde auf die Förderung der Elektromobilität und die Barrierefreiheit des Wohnens gelegt und geprüft, wie eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erreicht werden kann. Aufgegliedert in 17 Themenkomplexe wurden hierfür Lösungsvorschläge erarbeitet, die Ende des Jahres in einen Referentenentwurf münden sollen.

Verwalterbefugnisse deutlich erweitern

Die Arbeitsgruppe schlägt unter anderem vor, die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse von Verwaltern deutlich zu erweitern. So sollen diese künftig eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, bei denen die Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht notwendig erscheint. Zudem wird angeregt, ihre Kompetenz auf die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen einschließlich Vollstreckungsverfahren zu erweitern und ihnen eine grundsätzlich unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft zu übertragen. In diesem Zusammenhang wird auch die vom DDIV geforderte Einführung eines Sachkundenachweis für Immobilienverwalter begrüßt. Zudem wird empfohlen, den WEG § 49 Abs. 2 WEG zu streichen. Dieser ermöglicht es bisher Verwaltern, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits sind, Prozesskosten aufzuerlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch sie veranlasst wurde und sie ein grobes Verschulden trifft.

Vereinfachung von baulichen Maßnahmen

Die Arbeitsgruppe empfiehlt auch die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, um die Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektroautos, die Herstellung von Barrierefreiheit und Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu erleichtern. Miet- und Wohneigentumsrecht sollen so harmonisiert werden, dass auch Mieter Anspruch gegenüber ihrem Vermieter darauf haben. Dieser wiederum hat dies gegenüber der WEG zu bekunden und beschließen zu lassen.  

Zusätzlich wird angeregt, das Procedere von Eigentümerversammlungen zu flexibilisieren. So wird vorgeschlagen, eine Beschlusskompetenz zu schaffen, die es einzelnen Eigentümern erlaubt, auch online daran teilzunehmen – reine Online-Versammlungen werden aber abgelehnt. Die Vorschriften zur Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen sollen zudem gestrichen werden.

Größere Flexibilität bei Verwaltungsbeiräten

Die Mitgliedszahl von Verwaltungsbeiräten kann von den Wohnungseigentümern nach den Vorschlägen der Arbeitsgruppe flexibel gestaltet werden, mindestens zwei Mitglieder bleiben aber vorgeschrieben. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Zudem wird befürwortet, ihre Amtszeit auf vier Jahre zu begrenzen, wobei eine Wiederwahl möglich ist.

Fazit: Der DDIV begrüßt die Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe, wie DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler in einem Gespräch mit der Tageszeitung die „Welt“ bestätigte. Der nun vorgelegte Bericht ist eine gute Basis für den baldigen Referentenentwurf. Der DDIV hat sich wie kein zweiter Verband seit 2012 für eine Reform stark gemacht und den Bedarf in zahlreichen Gutachten, Stellungnahmen und Studien nachgewiesen. Zuletzt hatten die Verbände Gelegenheit Stellungnahmen und ihren erweiterten Reformbedarf gegenüber der Politik mitzuteilen. Basis dafür waren zwei Diskussionsentwürfe aus Bayern und aus dem Bundesjustizministerium.