In den kommenden Jahren sollen bis zu 11.500 Wohnungen mit Zuschüssen von insgesamt 52 Millionen Euro modernisiert werden. Eigentümer können einen Zuschuss von bis zu 30 Prozent der Darlehenssumme erhalten, wenn sie für 15 Jahre Mietpreis- und Belegungsbindungen eingehen.

Die Mieter profitieren von einem reduzierten Mietanstieg nach erfolgter Modernisierung, da dieser auf bis zu vier Prozent innerhalb von zwei Jahren begrenzt ist. Besondere Härtefälle, für die die Miete nach einer Modernisierung nicht mehr tragbar wäre, werden vom Land Berlin finanziell mit einem Zuschuss unterstützt, der die Modernisierungsumlage abfedern soll. „Damit haben wir endlich wieder ein sehr gut ausgestattetes Landesförderprogramm, das dafür sorgt, dass Klimaschutz und Sozialverträglichkeit nicht gegeneinander ausgespielt werden”, freut sich Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen.

Ab 1. Januar 2019 gilt in Nordrhein-Westfalen eine neue Landesbauordnung. Künftig kann der Immobilieneigentümer die jährliche Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder selbst vornehmen. Allerdings ist der Wohnungsnutzer auch weiterhin dazu verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Geräte sicherzustellen.

Diese Regelung scheint auf den ersten Blick vorteilhaft für vermietende Eigentümer zu sein, sie birgt allerdings Risiken. Denn Immobilieneigentümer unterliegen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht der sogenannten Sekundärhaftung – im Schadensfall können sie zur Rechenschaft gezogen werden. Absichern können sie sich, wenn sie die Verantwortung für die jährliche Funktionsprüfung selbst übernehmen und einen externen Dienstleister mit der Durchführung beauftragen. War dies bisher nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, erlaubt es die Neufassung der Landesbauordnung nun generell.

Hintergrund

Rauchwarnmelder sind inzwischen in allen Bundesländern Pflicht. Als letztes Land führte Berlin am 1. Januar 2017 die Rauchwarnmelderpflicht ein. In NRW müssen seit Ende 2016 alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Die Geräte sind in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren Pflicht, die als Rettungswege dienen. Die Landesbauordnung von NRW sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für die Anschaffung und den Einbau zuständig sind. Die Kosten für Anschaffung und Einbau können als Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umgelegt werden.

„Keine Angst vor schwierigen Eigentümern und Mietern” – zu diesem Thema kamen die DDIV-Frauen vergangene Woche in Nürnberg zum Herbsttreffen zusammen. 25 Teilnehmerinnen nutzten das Seminar und das gemeinsame Abendessen zum Netzwerken und Austauschen. Dabei wurde auch der Fahrplan für das kommende Jahr gesetzt.

Der Vorabend stand ganz Zeichen des mittlerweile schon traditionellen gemeinsamen Abendessens. Das Restaurant „Goldener Pudel″ in der vorweihnachtlichen Nürnberger Altstadt bot die perfekte Kulisse für ein ausgesuchtes Menü und angeregte Gespräche. Frauennetzwerk-Initiatorin Sylvia Pruß freute sich, dass mit der DOMUS Software AG auch diesmal ein Sponsor aus dem DDIV-Partnerkreis für das Abendessen gewonnen werden konnte und bedanke sich ausdrücklich für das Engagement des Unternehmens.

„Freundlich zum Menschen und verbindlich in der Sache”

Engagiert und humorvoll informierte Dr. Cornelia Schlatter die Netzwerkerinnen am Folgetag über kommunikative Stolperfallen im Verwalteralltag. Immobilienverwalter sehen sich einer Vielzahl unterschiedlicher Eigentümercharaktere gegenüber – vom „Rechthaberischen” bis hin zum „Choleriker”. Doch wie gehe ich mit den unterschiedlichen Typen um? Wie wehre ich sprachliche Angriffe ab und agiere professionell und souverän – auch bei schwierigen Eigentümern und Mietern? Dr. Schlatter erläuterte anschaulich und anhand zahlreicher Beispiele, wie Konfrontationen vermieden werden können und gab Tipps für eine zielorientierte Gesprächsführung. „Freundlich zum Menschen und verbindlich in der Sache” so ein Fazit des Tages. Gegenseitiger Respekt und Wertschätzung sind oftmals die Grundlagen, um diplomatisch zu kommunizieren und Konflikte im Keim zu ersticken.

Frühjahrstreffen 2019 in Köln, Herbsttreffen in München

Auch für das kommende Jahr steht der „Fahrplan” des DDIV-Frauennetzwerks bereits fest. Das Frühjahrstreffen findet am 29. März 2019 in Köln statt. Thema dort: „Professionelles Beschwerdemanagement: Probleme lösen. Kunden binden”. Dr. Marion Duparré, die bereits im Herbst 2017 im Rahmen des DDIV-Frauennetzwerks referierte, informiert die Netzwerkdamen dann über den professionellen Umgang mit Beschwerden und wie ein optimiertes Beschwerdemanagement Arbeitsabläufe im Alltag straffen kann. Im Oktober treffen sich die Netzwerkerinnen dann in München.

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Bei der Reform der Grunderwerbsteuer haben sich die Finanzminister der Länder auf Vorschläge geeinigt, mit denen die Hürden für Share-Deals bei Immobilienverkäufen erhöht werden. Mit drei Maßnahmen wollen sie erreichen, dass viele Konzerne künftig auf Share-Deal-Konstruktionen verzichten werden.

Unternehmen können die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie die Immobilie nicht direkt, sondern lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft erwerben, in die die Immobilie eingebracht wurde. Wenn Erwerber bei einer solchen Konstruktion weniger als 95 Prozent der Anteile erwarben, sind sie bislang nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Die übrigen Anteile bleiben beim Verkäufer oder werden von einem Co-Investor übernommen. Für Personengesellschaften gilt zudem bislang, dass der Mehrheitsgesellschafter nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer hinzukaufen kann. Auch wenn das Objekt dann vollständig in seinem Besitz ist, muss er lediglich Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1 Prozent zahlen.

Künftig sollen Eigentümer „in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben“ und einen Anteil von mehr als einem Zehntel halten müssen. Somit könnte eine Objektgesellschaft nicht mehr vollständig durch einen Investor und seinen Co-Investor erworben werden. Zudem muss bereits dann Grunderwerbsteuer gezahlt werden, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile an einer Objektgesellschaft erworben werden statt bisher 95 Prozent.

Außerdem soll die Haltefrist künftig zehn statt derzeit fünf Jahre betragen, nach der die Minderheitsanteile übertragen werden dürfen. Hierdurch sind die Gesellschaften innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihren Handlungsmöglichkeiten eingeschränkt, heißt es aus dem hessischen Finanzministerium. Hessens Finanzminister Dr. Thomas Schäfer schätzt den Steuerausfall durch Share Deals bundesweit auf bis zu eine Milliarde Euro im Jahr. Das Bundesfinanzministerium soll die heute beschlossenen Gesetzestexte nun in das Gesetzgebungsverfahren des Bundes einbringen.

Gleich drei mietenpolitisch relevante Gesetze hat der Bundestag in seiner 68. und 69. Sitzung am 29. und 30. November 2018 verabschiedet. So wurden Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage durch das Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft, der Mietwohnungsbau durch eine Sonderabschreibung angeregt und ein Kompromiss in Hinblick auf die Förderung von Mieterstromprojekten erzielt.

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Den Auftakt machte das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (BT-Drs. 19/4949, 19/6140), das in ähnlicher Form bereits in der vergangenen Legislaturperiode behandelt wurde, letztlich aber scheiterte. Besser lief es nun in der 68. Sitzung des Bundestages. Ziel des Gesetzes ist, den Bau von Mietwohnungen attraktiver zu gestalten. Hierzu wird rückwirkend zum 1. September 2018 bis zum 31. Dezember 2021 eine Sonderabschreibung eingeführt, die im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 Prozent zusätzlich zur linearen Normalabschreibung beträgt. Insgesamt können somit 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden. Begrenzt wird die Abschreibung auf Vorhaben mit maximal 3.000 Euro/qm Anschaffungs- und Herstellungskosten, wodurch der nicht förderwürdige Bau von hochpreisigen Wohnungen ausgeklammert werden soll. Diese Regelung allerdings kritisiert die Immobilienwirtschaft, da die Herstellungskosten häufig höher liegen, insbesondere in Ballungsgebieten. Die maximale Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt (» der DDIV berichtete). Der DDIV plädiert in diesem Zusammenhang bereits seit geraumer Zeit für eine Anhebung der linearen Abschreibung, um der kürzeren Lebensdauer heutiger Bauteile gerecht zu werden.

Mietrechtsanpassungsgesetz

Das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz (BT-Drs. 19/4672, 19/6153) hat der Bundestag ebenso in der 68. Sitzung verabschiedet. Kern der Reform ist eine Auskunftspflicht für Vermieter, nach der sie offenlegen müssen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies soll zu einer konsequenteren Anwendung der Mietpreisbremse führen. Zudem wird die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent abgesenkt und gleichzeitig gedeckelt: Maximal drei Euro sollen innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden dürfen, sofern die Miete über 7 Euro/qm liegt. Bei Mietpreisen unter 7 Euro/qm dürfen zukünftig nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden. Zusätzlich wird ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bei Maßnahmen von maximal 10.000 Euro eingeführt. Zukünftig sollen Vermieter in solchen Fällen automatisch 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen können. Weiterhin wird das sogenannte „Herausmodernisieren“ zukünftig als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit eingestuft . Geht das Gesetz am 14. Dezember 2018 ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat, könnte das Gesetz bereits am 1. Januar 2019 in Kraft treten.

Energiesammelgesetz – Mieterstrom

Die befürchtete hohe Absenkung der Vergütungssätze (BT-Drs. 19/5523, 19/6155) (» der DDIV berichtete) von Solaranlagen ab 40 kWp und die damit verbundene Beeinträchtigung der Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten ist so nicht eingetreten. Zwar werden die Vergütungssätze für Photovoltaikdachanlagen zwischen 40 und 750 kWp abgesenkt, allerdings nur um die Hälfte der ursprünglich geplanten Größenordnung. Zudem wurde eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2019 vereinbart, um die Planungen für Mieterstromprojekte nicht zu beeinträchtigen. Ebenso wird der Mieterstromabschlag von 8,5 auf 8 Cent verringert. Dadurch sollen die Wirtschaftlichkeit und Attraktivität von Mieterstromprojekten auch in Zukunft garantiert werden. Denn der Mieterstromzuschlag, den der Anlagenbetreiber erhält, um der Strom günstig anbieten zu können, berechnet sich nach dem Vergütungssatz abzüglich des Mieterstromabschlags. Durch die Absenkung der Vergütungssätze und der gleichzeitigen Absenkung des Abschlags ändert sich für drei Viertel der Mieterstromprojekte nichts, nur bei größeren Anlagen ab 80 kWp kommt es teilweise zu geringfügigen Anpassungen.

Für Wohnungsgenossenschaften wird es in Zukunft weniger steuerliche Hemmnisse beim Betrieb von Mieterstromprojekten geben.