Privaten Wohnungsnutzern in Berlin ist es voraussichtlich ab Mai gestattet, ihre Wohnung bis zu 60 Tage im Jahr ohne Genehmigung als Ferienwohnung zu vermieten. Der Berliner Senat beschloss noch vor Weihnachten eine entsprechende Novellierung des Gesetzes. Eine Änderung betrifft auch den gesetzlich geregelten Zeitraum, den eine Wohnung leer stehen darf. Die gewerbliche Vermietung von Wohnraum ist jedoch auch weiterhin untersagt.

Die Vermietung von Wohnraum an Urlauber müssen private Eigentümer dem Reformentwurf nach beim Bezirksamt lediglich anzeigen. Wer Wohnungen länger als 60 Tage vermieten will, muss eine entsprechende Ausnahmegenehmigung beantragen. Bei der Anzeige erhält der Eigentümer eine Registrierungsnummer, die bei der Vermietung – beispielsweise auf Onlineportalen wie Airbnb – angegeben werden muss. So kann das zuständige Bezirksamt prüfen, dass die erlaubte Anzahl von Tagen nicht überschritten wird. Wohnungsbesitzer müssen dann einmal im Jahr einen Nachweis vorlegen, aus dem hervorgeht, wann er an wen vermietet hat.

Neben der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung oder für rein gewerbliche Zwecke gilt in Berlin auch Leerstand über einen längeren Zeitraum als Zweckentfremdung. Bisher duldete der Gesetzgeber einen Leerstand von bis zu sechs Monaten. Mit der Gesetzesänderung wird der Zeitraum auf drei Monate verkürzt.

Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum trat in Berlin am 1. Mai 2014 in Kraft. Es soll der Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberäume oder Ferienwohnungen schützen.

Zweckentfremdungsverbot vor dem Bundesverfassungsgericht

Das Gesetz findet inzwischen auch in anderen Großstädten und Regionen mit angespannten Mietmärkten Anwendung – ist jedoch umstritten. Ein Berliner Gericht erklärte das Verbot für teilweise verfassungswidrig und urteilte, dass die Regelung gegen das im Grundgesetz verankerte Gleichbehandlungsgebot verstoße. Es wird nun dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorgelegt.

Unter dem Motto „Ästhetisch und effizient Wohnraum schaffen und modernisieren” sucht die KfW Bankengruppe noch bis 1. März 2018 Gebäude, die sich durch eine gelungene Balance aus Architektur und Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Wohnkomfort auszeichnen. Der Award ist mit insgesamt 35.000 Euro dotiert.

Bewerben können sich private Bauherren oder Baugemeinschaften, die in den vergangenen fünf Jahren ein Neubauprojekt umgesetzt oder ein bestehendes Objekt erweitert bzw. modernisiert haben. Dabei wird das gesamte Projekt von einer Fachjury bewertet und prämiert. Im Fokus steht in diesem Jahr die Verbindung von Architektur und Energieeffizienz, zukunftsorientierter Bauweise sowie optimaler Raumnutzung. Der Award soll auch Impulse für nachhaltiges und zukunftsweisendes privates Bauen setzen und zur Nachahmung motivieren.

Der KfW Award ist mit insgesamt 35.000 Euro dotiert. Die feierliche Preisverleihung findet am 24. Mai 2018 in der Hauptstadtrepräsentanz der Bertelsmann AG in Berlin statt.

Mit dem Jahreswechsel kommen zahlreiche neue Gesetze und Regelungen, die auch Immobilienverwaltungen betreffen. Vom Mindestlohn über die Steuererklärung bis hin zum neuen Baurecht haben wir Ihnen einige relevante Regelungen im Überblick zusammengefasst.

Wohnen und Bauen

Neues Baurecht
Seit 1. Januar 2018 greift das neue Baurecht. In Bauverträgen muss nun ein verbindlicher Termin für die Fertigstellung des Gebäudes benannt werden. Bereits die Baubeschreibung muss transparente Angaben zu den Bauwerkseigenschaften enthalten. Außerdem besteht seit 1. Januar eine 14-tägige Kündigungsfrist. Auch einseitige Änderungen der Bauherren sind nach Vertragsschluss noch möglich.

C4-Heizungen
Seit September 2015 müssen Heizgeräte bestimmte Anforderungen, insbesondere an den Energieverbrauch, erfüllen (Verordnung Nr. 813/2013). Infolge dessen sind bestimmte Geräte nicht mehr auf dem Markt verfügbar. Darunter fallen dezentrale Niedertemperaturheizgeräte, zu denen auch sogenannte C4-Geräte zählen. Im Falle einer Havarie kann der Ersatz von C4-Geräten in Gasetagenheizungen die Umrüstung der Abgasanlage oder gar den gleichzeitigen Ersatz aller anderen Heizgeräte am gleichen Strang erforderlich machen. Sollten also in den Verwaltungsbeständen C4-Heizungen installiert sein, empfiehlt sich eine frühzeitige Information der Eigentümer, um Streitigkeiten vorzubeugen und bereits im Voraus eine detaillierte Strategie zur Heizungserneuerung abzustimmen.

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Die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung veröffentlicht im Februar in Zusammenarbeit mit dem DDIV einen Infoflyer, in dem unterschiedliche Lösungswege aufgezeigt werden. Der Flyer ist ab Februar unter www.ddiv.de abrufbar.

Erst Antrag, dann Umrüstung
Immobilienbesitzer, die mit erneuerbaren Energien heizen und einen Zuschuss vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) erhalten möchten, müssen nun vor Inbetriebnahme der Anlagen einen entsprechenden Antrag einreichen.

EEG-Umlage sinkt
Die Ökostromumlage ist mit dem Jahreswechsel um 1,3 Prozent leicht gesunken.

Energieausweise werden ungültig
Energieausweise für Gebäude sind zehn Jahre gültig. Daher werden immer mehr dieser Dokumente im Laufe des Jahres ihre Gültigkeit verlieren. Ausweise mit Ausstellungsjahr 2007 sind zum 1. Januar 2018 bereits abgelaufen.

Lüftungsgeräte müssen effizienter und leiser sein
Neue Geräte sind nur noch zulässig, wenn sie die Effizienzklasse A+ bis D erfüllen. Zudem dürfen sie nur 40 Dezibel aufweisen und nicht wie bisher 45. Ausgenommen sind Geräte mit einer Leistung von weniger als 30 Watt.

Berufszugangsvoraussetzung für Immobilienverwalter

Das Gesetz zur Einführung einer Berufszugangsvoraussetzung tritt am 1. August 2018 in Kraft. Es beinhaltet eine Erlaubnispflicht für Wohnimmobilienverwalter. Die Erlaubnis muss bei der zuständigen Behörde vor Ort beantragt werden, wofür bereits tätigen Verwaltern sechs Monate Zeit bleiben. Voraussetzung für die Erlaubnis ist der Nachweis von Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen sowie einer Berufshaftpflichtversicherung. Zusätzlich wird mit dem Gesetz eine Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren eingeführt, mit der eine Informationspflicht gegenüber den Auftraggebern einhergeht.

Arbeit und Soziales

Mindestlohn
Seit 1. Januar müssen alle Beschäftigten den erhöhten gesetzlichen Mindestlohn von 8,84 Euro erhalten. Über die weitere Anhebung wird im Sommer entschieden.

Beitragsbemessungsgrenze steigt
Die Beitragsbemessungsgrenze für die Rentenversicherung wird dem steigenden Lohnniveau angepasst. Sie liegt im Westen nun bei 6.500 Euro pro Monat, im Osten bei 5.800 Euro. Auch die knappschaftliche Rentenversicherung passt ihre Werte an. Sie steigen auf 8.000 Euro monatlichen (West) bzw. 7.150 Euro (Ost).

Sinkender Rentenbeitrag und gestärkte Betriebsrenten
Der Beitrag zur gesetzlichen Rentenversicherung sank von 18,7 auf 18,6 Prozent. Dies entlastet Arbeitgeber um rund 600 Millionen Euro pro Jahr. Auch die Betriebsrenten werden gestärkt. So erhalten Arbeitgeber seit 1. Januar einen direkten Steuerzuschuss von 30 Prozent, wenn sie Beschäftigten mit weniger als 2.200 Euro (brutto) eine Betriebsrente anbieten. Riester-Betriebsrenten sind nun in der Kranken- und Pflegeversicherung beitragsfrei.

Krankenversicherung: Zusatzbeitrag auf 1,0 Prozent gesenkt
Der durchschnittliche Zusatzbeitragssatz in der gesetzlichen Krankenversicherung (GKV) wird 2018 1,0 Prozent betragen. Er verringert sich gegenüber 2017 um 0,1 Prozentpunkte.

Steuern

Die Steuererklärung für 2018 muss nicht mehr bis 31. Mai 2019 abgegeben werden. Die Frist verlängert sich bis 31. Juli 2019. Für 2017 gilt jedoch noch die bisherige Abgabefrist (31. Mai).

Digitales

Ab 25. Mai 2018 greift die neue Datenschutzgrundverordnung (DS-GVO). Mit ihr gelten verschärfte Datenschutzvorschriften. Ging es bislang darum, die negativen Auswirkungen einer Panne im Datenschutz möglichst gering zu halten, muss nun nachgewiesen werden, mit welchen Maßnahmen derartige Pannen verhindert werden. Kommt man dieser Dokumentationspflicht nicht nach, drohen hohe Bußgelder. Davon sind auch Immobilienverwaltungen betroffen.  

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Der DDIV widmet sich dem Thema in einer neuen Seminarreihe, die die Verwalterpraxis beleuchtet. Dabei stehen Beispiele, Empfehlungen und Muster für die tägliche Arbeit des Verwalters im Fokus. Informationen zum » Programm und zur Anmeldung (pdf)...

Privathaushalte in Deutschland gaben 2016 den größten Teil ihrer Konsumausgaben fürs Wohnen aus. Etwas mehr als ein Drittel des Budgets wurde dafür im Untersuchungszeitrum verwendet. Dies geht aus aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts hervor.

Im Schnitt gaben deutsche Haushalte 877 Euro für Wohnraum aus – 35 Prozent des Haushaltsbudgets. Trotz steigender Mieten und Kaufpreise sanken die Wohnkosten jedoch leicht. 2015 wurden noch rund 36 Prozent für Wohnkosten aufgewandt.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes standen den Bundesbürgern 2016 insgesamt durchschnittlich 89 Euro (2480 Euro) mehr zur Verfügung als noch im Vorjahr (2391 Euro).

Morgen, am 15. Dezember 2017, stimmt der Bundesrat der Verordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher Vorschriften zu. Entgegen dem ursprünglichen Referentenentwurf bleiben negative Auswirkungen auf Immobilienverwaltungen aus. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt diese Entwicklung, für die sich der Verband nachdrücklich engagiert hat.

Zwei wesentliche Forderungen hat der DDIV an den Referentenentwurf der Trinkwasserverordnung gestellt: Servicedienstleister dürfen nicht von der Probenahme an der Wasserversorgungsanlage ausgeschlossen werden (§ 15 Abs. 4). Und Verwaltungen sollen bei der Benachrichtigung des Gesundheitsamtes im Falle einer Überschreitung des Grenzwertes nicht umgangen werden (§ 15a). „Immobilienverwaltungen sind als Schlüsselfigur direkt mit der Umsetzung trinkwasserrechtlicher Vorschriften in der Wohnungswirtschaft betraut. Deswegen haben wir als Dachverband der Branche uns dafür ausgesprochen, dass an diesen beiden wichtigen Punkten nachjustiert wurde. Dadurch konnten negative Auswirkungen auf Immobilienverwaltungen verhindert werden“, freut sich DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

§ 15 Abs. 4 TrinkwV-neu: Schutz der Gesundheit durch Mittelsunternehmen

Laut § 15 Abs. 4 des Referentenentwurfs von Juni 2017 hätte die alle drei Jahre durchzuführende Beprobung der Wasserversorgungsanlage im Mehrfamilienhaus künftig nur vom Unternehmer oder sonstigen Inhaber (UsI) beauftragt werden dürfen. Damit wäre die große Anzahl bestehender und langfristig geschlossener Verträge unzulässig, die zwischen Eigentümern bzw. ihren Wohnungsverwaltungen und Drittunternehmen bestehen. Diese Unternehmen führen lediglich die Probenahme nach den einschlägigen Regeln der Technik und den Vorgaben der Trinkwasserverordnung durch, erbringen selbst jedoch nicht die Laboruntersuchungen. Die Mittler beauftragen ihrerseits akkreditierte Labore mit der Untersuchung der Proben und koordinieren häufig auch die baulichen Maßnahmen, die an der Trinkwasserversorgungsanlage nach Beprobung und Analyse notwendig werden.

„Dass die neue Trinkwasserverordnung auch weiterhin die Beauftragung eines Dritten als Mittler zum akkreditierten Labor weiterhin ermöglicht, erhöht die Effizienz in der Immobilienverwaltung. Das vermeidet Gesundheitsgefährdungen der Bewohner“, unterstreicht der DDIV-Geschäftsführer die Relevanz dieser Entscheidung.

§ 15a TrinkwV-neu: Zeitgleiche Benachrichtigung von Gesundheitsamt und Verwaltung

Sollte bei der Analyse eine Überschreitung der festgelegten Grenzwerte festgestellt werden, ist eine unverzügliche Einbeziehung des Gesundheitsamtes der richtige Weg, die Gesundheit der Bewohner zu schützen. Der DDIV begrüßt die Entscheidung, dass in der Neufassung der Verordnung in § 15a nun auch die Forderung des Verbandes aufgenommen wurde, dass auch der jeweilige Verwalter zeitgleich mit dem Gesundheitsamt informiert werden muss.

„Mit diesem zeitlichen Gleichlauf erhalten sowohl das Gesundheitsamt als auch der im Namen der Eigentümergemeinschaft handelnde Immobilienverwalter eine zeitnahe Information“, erläutert Kaßler. So werde das Vertrauensverhältnis zwischen Bewohnern und Verwalter gewahrt.

Mit der Anpassung der Verordnung in diesen für Verwalter entscheidenden Punkten wurden die Anmerkungen des DDIV zum Referentenentwurf berücksichtigt und seine Forderungen nun umgesetzt.

Hintergrund

Die Trinkwasserverordnung in ihrer aktuellen Form wurde im Jahr 2001 erlassen. Mit der Novellierung im Jahr 2011 wurde die Pflicht zur mikrobiologischen Beprobung des Trinkwassers festgeschrieben, deren Hauptziel die Bekämpfung von Legionellen ist. Legionellen können sich in Warmwasseranlagen von Gebäuden bei 25°C bis 55°C vermehren und u.U. tödlich verlaufende Lungenentzündungen hervorrufen. Die Frist für die Erstbeprobung des Trinkwassers endete erstmalig am 31.12.2013 und muss seitdem für Wohngebäude im Drei-Jahres-Turnus wiederholt werden. Die Prüfpflicht bezieht sich auf Mehrfamilienhäuser und somit auch auf Wohnungseigentümergemeinschaften. Immobilienverwaltungen sind dabei für den Vollzug der Verordnung verantwortlich.