Wohin tendieren die Hypothekenzinsen in diesem Jahr? Nach den anhaltend niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre werden diese in Folge der höheren US-Zinsen 2017 leicht anziehen. Dies prognostizieren die Researcher der Deutschen Bank. Dennoch werde der Kauf von Häusern und Wohnungen auch in diesem Jahr weiterhin erschwinglich sein.

Nach Angaben der Deutsche Bank Research verläuft der sog. bundesweite Erschwinglichkeitsindex weiterhin auf dem niedrigen Niveau der Vorjahre. Die führe dazu, dass Häuser und Wohnungen auch bei leicht ansteigenden Zinsen und Immobilienpreisen finanzierbar bleiben. Dies bestätigt auch der deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI). Drei Viertel der Marktteilnehmer rechnen demnach mit unveränderten Finanzierungsbedingungen im ersten Halbjahr 2017.

Niedrige Zinsen sind nicht alles

Auch wenn die Rahmenbedingungen scheinbar stimmen: niedrige Zinsen allein sind kein Garant für den Sprung ins Eigenheim. Insbesondere in Städten und Ballungsräumen ziehen die Immobilienpreise weiterhin an, so dass die Wirkung des Zinstiefs beinahe wirkungslos „verpufft“. Hinzu kommt: Haushalte mit niedrigem oder mittlerem Einkommen scheitern bereits am erforderlichen Eigenkapital und können somit keine Finanzierung in Anspruch nehmen.

Der DDIV appellierte daher mehrfach für die Einführung einer Selbstnutzerfreizugsprämie und staatlich garantierter Nachrangdarlehen, um Schwellenhaushalten den Sprung in die eigenen vier Wände zu erleichtern. Diese Instrumente setzen bereits vor der Finanzierung durch eine Bank oder Bausparkasse ein und verringern das aufzubringende Eigenkapital.

Derzeit gibt es bundesweit 3.350 Förderprogramme für energetische Maßnahmen an Gebäuden. Kein Wunder, dass die Sanierungsquote stagniert und die Energiewende ins Stocken gerät. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) sprach sich nun für eine Vereinfachte Förderlandschaft aus, um die Klimaschutzziele zu erreichen.

Neben der KfW und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten auch die Länder, Kommunen und Energieversorger eigene Förderprogramme an, um „Sanierungswillige” zu unterstützen. Die Praxis zeigt jedoch: die Vielzahl der Möglichkeiten erschwert es Eigentümern unnötig das passende Programm zu finden und Sanierungen einzuleiten.

Förderlandschaft vereinfachen

Das IW Köln empfiehlt daher, die Förderlandschaft übersichtlicher zu gestalten, um die Energieeffizient von Häusern zu steigern. So sollen die Programme von KfW, BAFA und der Bundesländern zusammengeführt werden, ergänzend können auf kommunaler Ebene oder von den Energieversorgern zusätzliche Programme angeboten werden. Damit die Fördermöglichkeiten am Markt angenommen werden, sei es darüber hinaus empfehlenswert, alle lokalen Initiativen auf einer Plattform zu bündeln. Dies erleichtere es auch, Banken und Handwerker frühzeitig in Sanierungsprozesse einzubinden.

DDIV: Bürokratische Hemmnisse für WEG reduzieren

In Hinblick auf die geringe Sanierungsquote von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bedarf es dringend mehr Investitionen, um die Energiewende in Deutschland nachhaltig voranzutreiben. WEG scheitern oftmals bereits bei der Beantragung von KfW-Fördermitteln, da diese den Ansprüchen und dem besonderen Zuschnitt von Eigentümergemeinschaften nicht gerecht werden. Es ist daher zu begrüßen, wenn die komplexe Förderlandschaft von Bund, Ländern und Kommunen vereinfacht und bürokratische Hemmnisse für WEG reduziert werden, damit mehr Fördergelder abgerufen werden und zielgerichtet auch in die Sanierung von WEG investiert wird.

Trotz günstiger Finanzierungsbedingungen und niedriger Zinsen stagniert die Eigentumsquote bei rund 45 Prozent. Ein Grund: die hohen Erwerbsnebenkosten, insbesondere die Maklergebühr, die mit bis zu sieben Prozent des Kaufpreises zu Buche schlägt. Das IW Köln sprach sich nun für die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf aus.

Das Problem: Nebenkosten belasten Käufer

Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbucheintrag und die Maklergebühren: die Erwerbsnebenkosten belasten Immobilienkäufer. Mit bis zu sieben Prozent fällt vor allem die Maklergebühr ins Gewicht. Hinzu kommt: die anfallenden Nebenkosten können nicht über die Baufinanzierung finanziert werden, so dass die Käufer diese Kosten aus eigener Tasche „stemmen“ müssen. Die steigenden Nebenkosten führen dazu, dass die Eigentumsquote trotz Niedrigzinsphase nicht steigt und insbesondere Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen immer seltener in den eigenen vier Wänden wohnen.

Die Lösung: „Wer bestellt, der zahlt!″

„Wer bestellt, der zahlt″: das sog. Bestellerprinzip hat sich für Mietwohnungen inzwischen bewährt. Das IW Köln schlägt daher vor, das Erfolgsmodell auch auf den Immobilienkauf auszudehnen. Dies würde Käufer maßgeblich entlasten und die Finanzierung auf sichere Beine stellen. Zudem erhöht sich auch der Wettbewerbsdruck auf die Makler, da Verkäufer die anfallenden Gebühren im Vorfeld verhandeln können. Das Ergebnis: sinkende Preise und mehr Transparenz auf dem Markt. Das Modell hat sich u. a. in den Niederlanden bereits bewährt. Dort liegt die Maklerprovision nur bei ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Maas macht einen Rückzieher

Nachdem Bundesjustizminister Heiko Maas am 16. Januar am Rande des Neujahrsempfangs des Ring Deutscher Makler (RDM) Berlin-Brandenburg die Einführung des Bestellerprinzips beim Hauskauf noch ausschloss, ruderte er wenige Tage später wieder zurück. Gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) bedauerte der Minister nun, das die Regierungskoalitoin das Prinzip „Wer bestellt, der zahlt!″ für den Hauskauf nicht in den Koalitionsvertrag aufgenommen habe. Dies sei schließlich ein Grundprinzip der Marktwirtschaft. Maas ist damit wieder auf „Parteilinie″. Schließlich verankerte die SPD-Bundestagsfraktion in einem jüngst veröffentlichten Papier zur Stärkung der Rechte der Mieterinnen und Mieter auch das sog. Bestellerprinzip für den Hauskauf als wirksames Instrument, um mehr Bürger in Wohneigentum zu bringen.

Zum 1. Februar 2017 treten neue Vorschriften aus dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) in Kraft. Inhalt der Regelungen sind die neuen Informationspflichten der §§ 36, 37 VBSG. Das Verbrauchstreitbeilegungsgesetz basiert auf der EU-Richtlinie über alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten. Bereits 2014 und 2015 hatte der DDIV über die Umsetzung der Richtlinie in deutsches Recht informiert.

Das Gesetz gilt für Streitigkeiten über vertragliche Verpflichtungen aus geschlossenen Kauf- oder Dienstleistungsverträgen zwischen Verbraucher und Unternehmen. Der Verwaltervertrag ist dabei als Dienstleistungsvertrag anzusehen. Eine Teilnahmepflicht für Immobilienverwalter an alternativen Schlichtungsverfahren besteht dabei nicht.

Neue Informationspflichten nach dem VSBG

Die neuen Informationspflichten nach § 36 VSBG gelten ab dem 1. Februar 2017 für alle Unternehmen, die am 31. Dezember des vorangegangenen Jahres mehr als zehn Personen beschäftigt haben. Maßgeblich ist dabei die Kopfzahl an Beschäftigten und nicht die Summe ihrer Arbeitskraftanteile. Unternehmer müssen daher mit Beginn jedes Kalenderjahrs prüfen, ob sie zur Einstellung der Informationen auf ihre Webseite oder in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen verpflichtet sind.

Die Angaben auf der Website und/oder in den AGB’s (wenn vorhanden) umfassen dabei folgende Inhalte:

• Hinweis, inwieweit das Unternehmen an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilnehmen muss oder sich selbst dazu bereiterklärt hat (§ 36 VSBG).
• Nimmt der Unternehmer freiwillig oder aufgrund einer Verpflichtung an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teil, muss das Unternehmen auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinweisen. Der Hinweis muss Angaben zu Anschrift und Webseite der Verbraucherschlichtungsstelle sowie eine Erklärung des Unternehmers, an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, enthalten (§ 36 Abs. 1 Nr. 2 VSBG).
• Auch die grundsätzliche Nichtteilnahme am Streitbeilegungsverfahren muss daher auf der Webseite und/oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen angegeben werden (§ 36 VSBG).
• Im Falle einer Streitigkeit hat jeder Unternehmer, unabhängig von Anzahl der Beschäftigten, den Verbraucher in Textform auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle sowie auf seine Teilnahmebereitschaft hinzuweisen (§ 37 VSBG). Die Pflicht zum Hinweis auf die zuständige Schlichtungsstelle muss auch erfolgen, wenn das Unternehmen nicht an dem Streitbeilegungsverfahren teilnimmt. Dabei muss dem Verbraucher klar mitgeteilt werden, dass eine Teilnahme am Schlichtungsverfahren abgelehnt wird, um diesem Mühe und Kosten zu ersparen, die durch die vergebliche Anrufung der angegebenen Verbraucherschlichtungsstelle entstehen könnten.

Die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle ist die Stelle, die für die konkrete Verbraucherstreitigkeit sachlich und örtlich zuständig wäre und deren Verfahren dem Unternehmen zur Teilnahme offen steht. Die Angaben müssen dabei für den Verbraucher leicht zugänglich, klar und verständlich sein. Es empfiehlt sich daher, den Hinweis in das Impressum der Website zu integrieren. Das Fehlen der Hinweise kann mit einem Unterlassungsverfahren geahndet werden. Die Mitglieder der DDIV-Landesverbände erhalten hierzu detaillierte Informationen.

Verbraucherschlichtung mit wenig praktischer Relevanz für Immobilienverwaltungen

Die Voraussetzung für die Anrufung einer Schlichtungsstelle bei einer Streitigkeit zwischen WEG und Immobilienverwaltung ist eine Schlichtungsvereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WoEigG. Die Anrufung von alternativen Schlichtungsstellen nach dem VSBG muss demnach in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vereinbart werden oder sie erfolgt durch Beschluss aller Wohnungseigentümer über Verfahren und Ergebnis dessen. In der Praxis sind Schlichtungsvereinbarungen aber in rund 90 Prozent der bestehenden Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen nicht vorgesehen.

Die niedrige Zahl an Schlichtungsvereinbarungen verdeutlicht somit die geringe Nutzung außergerichtlicher Streitbeilegungen bei Streitigkeiten zwischen Eigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen. Dabei ist auch zu beachten, dass die häufigsten Streitigkeiten bei Eigentümergemeinschaften Beschlussanfechtungen sind. Abgesehen davon, dass es sich dabei nicht um Verbraucherstreitigkeiten handelt, wird die Anfechtung von Beschlüssen nur im ordentlichen Gerichtsverfahren vollzogen.

Gleichwohl besteht für die Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände die Möglichkeit der außergerichtlichen Streitschlichtung. Der DDIV ist Gründungsmitglied des 2004 ins Leben gerufenen » Deutschen Ständigen Schiedsgerichts für Wohnungseigentum e. V. Diese Institution bietet als erstes privates Gericht sowohl für Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander als auch für Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und Verwaltern außergerichtliche Einigungen an.