Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde zuletzt im Jahr 2007 reformiert. Der DDIV setzt sich seit Langem für eine an die veränderte Verwalterpraxis angepasste Reform der gesetzlichen Regelungen ein.

Nun hat die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform ihren 109-seitigen Abschlussbericht vorgelegt. Er fasst Vorschläge zusammen und erläutert, wie das Gesetz praxisnah geändert werden könnte. Besonderes Augenmerk wurde auf die Förderung der Elektromobilität und die Barrierefreiheit des Wohnens gelegt und geprüft, wie eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erreicht werden kann. Aufgegliedert in 17 Themenkomplexe wurden hierfür Lösungsvorschläge erarbeitet, die Ende des Jahres in einen Referentenentwurf münden sollen.

Verwalterbefugnisse deutlich erweitern

Die Arbeitsgruppe schlägt unter anderem vor, die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse von Verwaltern deutlich zu erweitern. So sollen diese künftig eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, bei denen die Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht notwendig erscheint. Zudem wird angeregt, ihre Kompetenz auf die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen einschließlich Vollstreckungsverfahren zu erweitern und ihnen eine grundsätzlich unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft zu übertragen. In diesem Zusammenhang wird auch die vom DDIV geforderte Einführung eines Sachkundenachweis für Immobilienverwalter begrüßt. Zudem wird empfohlen, den WEG § 49 Abs. 2 WEG zu streichen. Dieser ermöglicht es bisher Verwaltern, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits sind, Prozesskosten aufzuerlegen, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch sie veranlasst wurde und sie ein grobes Verschulden trifft.

Vereinfachung von baulichen Maßnahmen

Die Arbeitsgruppe empfiehlt auch die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, um die Schaffung von Lademöglichkeiten für Elektroautos, die Herstellung von Barrierefreiheit und Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu erleichtern. Miet- und Wohneigentumsrecht sollen so harmonisiert werden, dass auch Mieter Anspruch gegenüber ihrem Vermieter darauf haben. Dieser wiederum hat dies gegenüber der WEG zu bekunden und beschließen zu lassen.  

Zusätzlich wird angeregt, das Procedere von Eigentümerversammlungen zu flexibilisieren. So wird vorgeschlagen, eine Beschlusskompetenz zu schaffen, die es einzelnen Eigentümern erlaubt, auch online daran teilzunehmen – reine Online-Versammlungen werden aber abgelehnt. Die Vorschriften zur Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen sollen zudem gestrichen werden.

Größere Flexibilität bei Verwaltungsbeiräten

Die Mitgliedszahl von Verwaltungsbeiräten kann von den Wohnungseigentümern nach den Vorschlägen der Arbeitsgruppe flexibel gestaltet werden, mindestens zwei Mitglieder bleiben aber vorgeschrieben. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Zudem wird befürwortet, ihre Amtszeit auf vier Jahre zu begrenzen, wobei eine Wiederwahl möglich ist.

Fazit: Der DDIV begrüßt die Vorschläge der Bund-Länder-Arbeitsgruppe, wie DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler in einem Gespräch mit der Tageszeitung die „Welt“ bestätigte. Der nun vorgelegte Bericht ist eine gute Basis für den baldigen Referentenentwurf. Der DDIV hat sich wie kein zweiter Verband seit 2012 für eine Reform stark gemacht und den Bedarf in zahlreichen Gutachten, Stellungnahmen und Studien nachgewiesen. Zuletzt hatten die Verbände Gelegenheit Stellungnahmen und ihren erweiterten Reformbedarf gegenüber der Politik mitzuteilen. Basis dafür waren zwei Diskussionsentwürfe aus Bayern und aus dem Bundesjustizministerium.

Hamburg: WEG-Recht für Profis
Trotz des heißen Wetters bot das Hyperion Hotel am 28. August in der Hamburger Innenstand die ideale Kulisse für spannende Themen und interessante Netzwerkgespräche. Renommierte Referenten informierten in abwechslungsreichen und praxisnahen Vorträgen über typische Fallstricke bei der Teilungserklärung einer werdenden Eigentümergemeinschaft, über die maßgeblichen Unterschiede von Baumaßnahmen im Individual- sowie Gemeinschaftsinteresse und über Haftungsrisiken von Verwaltern sowie die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Abgerundet wurde das Fachprogramm erneut von einer begleitenden Fachausstellung verschiedener wohnungswirtschaftlicher Unternehmen, auf der sich die Teilnehmer über neue Produkte und innovative Dienstleistungen aus erster Hand informieren konnten.

Hannover: Mietverwaltung leicht gemacht
Das Mietrecht sowie die damit einhergehenden Entwicklungen in der Immobilienverwaltung beschäftigte die Teilnehmer des Miet-Verwalterforums in Hannover am 29. August. Dabei informierten die Referenten nicht nur über rechtliche Probleme bei Mietmängeln, Mietausfall und der Gestaltung des Mietvertrages. Sie hielten auch zahlreiche Tipps bereit, worauf bei der Rückgabe einer Mietwohnung oder bei der Rückzahlung von Mietkautionen zu achten ist.

Die große Nachfrage der diesjährigen Foren zeigte deutlich: Die Materie der Miet- und WEG-Verwaltung ist komplex und regelmäßige Weiterbildung unerlässlich, um auch künftig rechtssicher agieren zu können und im Interesse der Kunden zu handeln. Daher wird der DDIV – gemeinsam mit dem VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern und dem VDIV Niedersachsen/Bremen – auch im kommenden Jahr jeweils zwei Verwalterforen in Hamburg und Hannover durchführen.

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, die mindestens eine Million Euro kosteten, mussten Käufer im vergangenen Jahr in Garmisch-Partenkirchen am tiefsten in die Tasche greifen. Bei rund 3,7 Millionen Euro lag hier der durchschnittliche Erwerbspreis. Auf Rang 2 folgt Sylt mit gut 2,9 Millionen Euro und Dritter ist Baden-Baden mit circa 2,7 Millionen Euro, so ein Marktbericht des Maklerhausa Von Poll Immobilien, der insgesamt 42 deutsche Standorte untersucht hat. Allerdings gab es im bayerischen Wintersportort nur vier Transaktionen, auf Sylt dagegen 62 und im Kurstädtchen Baden-Baden wurden 14 verzeichnet.

An knapp über der Hälfte aller untersuchten Standorte stiegen die Anzahl der Verkäufe und das Umsatzvolumen 2018 im Vergleich zu 2017 an. Unter den Metropolen war Berlin dabei der Spitzenreiter bei den Zuwächsen. Insbesondere bei der Zahl der verkauften Eigentumswohnungen (+ 17,1 Prozent, 315 Verkäufe) verzeichnete die Bundeshauptstadt eine deutliche Steigerung gegenüber 2017. Betrachtet man allein das Segment Ein- und Zweifamilienhäuser, fiel das Wachstum in Köln mit 18,6 Prozent bei 83 Verkäufen am höchsten aus.

Überdurchschnittlich hohe Steigerungen bezüglich der Anzahl der Veräußerungen und der entsprechenden Umsätze gab es außerdem im Landkreis Starnberg, in Konstanz, Potsdam sowie Wiesbaden.

Deutlicher Spitzenreiter bei der Anzahl der verkauften Premiumimmobilien ab einer Million Euro ist trotz eines erheblichen Rückgangs weiterhin München. Dort gab es 2018 in diesem Segment 880 Beurkundungen, 18,6 Prozent weniger als im Vorjahr. In Hamburg, wie 2017 im Ranking auf Platz zwei, verzeichnete man 651 Verkäufe (+6,2 Prozent). Berlin liegt wieder auf Rang drei mit 489 Transaktionen (+14,5 Prozent). Es folgen Düsseldorf mit 216 (-4,8 Prozent) und Frankfurt mit 190 Verkäufen (+13,8 Prozent). Auf Rang sechs bis zehn liegen der Landkreis Starnberg, Köln, Sylt, Stuttgart sowie Wiesbaden. Es fällt auf, dass in München trotz des Rückgangs mehr Premiumimmobilien veräußert wurden als in Berlin, Düsseldorf und Köln zusammen.

Bis auf Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland haben alle Bundesländer für einzelne ihrer Kommunen eine Mietpreisbremse in Kraft gesetzt. SPD und CDU verständigten sich nun darauf, die hierfür geltenden Regeln zugunsten der Mieter weiter zu verschärfen. Sie sollen das Recht erhalten, zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend über einen Zeitraum von 2,5 Jahren einfordern zu können. Allerdings müssen sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von 2,5 Jahren nach Mietbeginn rügen und müssen zu diesem Zeitpunkt noch in der Wohnung leben. Eine Rückwirkung gab es bislang nicht.

Zudem soll der Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete von den vergangenen vier auf sechs Jahre verlängert werden. Bei den aktuellen Mietentwicklungen profitieren davon vor allem die Mieter in den Ballungszentren, wo die Mieten in den zurückliegenden Jahren mitunter rasant zugelegt haben.

Zusätzlich will die Bundesregierung es erschweren, vermietete Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Ein entsprechender Gesetzentwurf soll noch in diesem Jahr vorliegen.

Neugeregelt werden sollen auch die Bestimmungen zur Maklerprovision beim Kauf selbstgenutzter Immobilien. Demnach soll beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses künftig derjenige, welcher den Makler nicht beauftragt hat, maximal die Hälfte der Maklerprovision bezahlen, die der Auftraggeber mit dem Makler abgesprochen hat. Zahlen muss er auch erst dann, wenn der Besteller des Maklers nachgewiesen hat, seinen Anteil an der Provision bezahlt zu haben.

Die Mietpreisbremse soll nach dem Willen der Großen Koalition bis 2025 weiterhin gelten. Ob und in welchen Städten eine Mietpreisbremse eingeführt wird, entscheiden die einzelnen Bundesländer eigenständig.

Die FDP-Bundestagsfraktion scheint den Versprechungen der Bundesregierung bezüglich der Aufkommensneutralität der geplanten Grundsteuerreform nicht zu glauben. Das legt eine Kleine Anfrage (BT.-Drs. 19/11973)der Liberalen nahe. Hintergrund ist ein Appell der Bundesregierung an die Gemeinden, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen. Ziel ist es, so das Grundsteueraufkommen innerhalb einer Gemeinde durch die Reform stabil zu halten.

Die FDP-Fraktion merkt aber diesbezüglich an, dass in der wissenschaftlichen Diskussion bereits jetzt davon ausgegangen werde, dass die Gemeinden vor der ersten Hauptfeststellung im Jahr 2022 den Hebesatz erhöhen. Damit würde sich dann die im Gesetz vorgesehene Aufkommensneutralität der Reform auf dieses höhere Niveau beziehen. Daher wollen die Liberalen gern wissen, was die Bundesregierung unternehmen will, wenn die Hebesätze kurz vor dem Stichtag deutlich angehoben werden und damit im Grunde die Aufkommensneutralität durch die Kommunen unterlaufen würde.

Außerdem wird nach der Situation von Städten und Gemeinden gefragt, die die Hebesätze aufgrund der eigenen Überschuldung gar nicht senken dürfen und die somit die Reform gar nicht aufkommensneutral ausgestalten können.