Der Pflichttermin Wohnungseigentümerversammlung wird oftmals als lästig angesehen, dabei werden hier die Geschicke der Eigentümergemeinschaft gelenkt. Ein neuer Anstrich für die Fassade, Unstimmigkeiten in der Gemeinschaft, Veränderung von Verteilerschlüsseln, Unklarheiten bei der Abrechnung – es werden Probleme geklärt, Veränderungen diskutiert und Beschlüsse gefasst. Worauf sollten Wohnungseigentümer dabei achten? Welche Fristen müssen eingehalten werden? Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Fristen und Regelungen.

In der ersten Jahreshälfte hat sie Saison: die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zur nichtöffentlichen Versammlung laden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Hier entscheiden die Wohnungseigentümer über Wirtschaftsplan und Sonderumlagen, Entlastung des Verwalters, seine Bestellung und Abberufung, Jahresabrechnungen, bauliche Maßnahmen und vieles mehr. Damit die gefassten Beschlüsse tatsächlich Bestandskraft entfalten sind vor, während und nach der Versammlung zahlreiche Aspekte durch die Immobilienverwaltung aber auch von Eigentümern zu beachten.

Einberufung

Mindestens zwei Wochen vor Versammlungstermin lädt der Verwalter die Wohnungseigentümer – so verlangt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 24 Abs. 4 S. 2. Kürzere Fristen sind nur bei besonderer Dringlichkeit gestattet. Zwingend vorgeschrieben ist dabei die Textform. Sie umfasst aber nicht nur den klassischen Brief sondern auch Einladungen per E-Mail, Fax oder sogar per SMS, wenn der Empfänger dieser Übermittlung zuvor zugestimmt hat. Eigentümer müssen mit der Einladung über Tag, Anfangszeit und Ort sowie die Tagesordnung informiert werden. Klar ersichtlich muss zudem sein, welche Gemeinschaft eingeladen wird und wer die Einladung ausspricht – hier ist neben dem Namen auch die Anschrift des Verwalters erforderlich.

Hilfreich aber nicht gesetzlich vorgeschrieben sind beispielsweise Hinweise auf mögliche Stimmrechtsübertragungen, wenn Eigentümer nicht persönlich teilnehmen können. Zudem kann der Verwalter zu einer unmittelbar anschließenden Wiederholungsversammlung einladen, sofern die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist. Eine solche Eventualeinberufung ist allerdings nur dann zulässig, wenn sie in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist. „Fehler bei der Einberufung der Eigentümerversammlung können dazu führen, dass die gefassten Beschlüsse anfechtbar sind”, weiß Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Wird eine stimmberechtigte Person wie ein Wohnungseigentümer oder Testamentsvollstrecker vorsätzlich durch den Verwalter ausgeschlossen, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig, wie das Landgericht Dortmund 2015 entschied (Az. 1 S 218/15). Wird allerdings ein Eigentümer versehentlich nicht eingeladen, sind die Beschlüsse nicht automatisch nichtig sondern nur anfechtbar, sofern sich die Nichteinladung auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Der DDIV-Geschäftsführer empfiehlt, dass die Einladung Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan enthalten sollte sowie bei Beschlüssen über bauliche Maßnahmen Kostenvoranschläge. „Liegen beispielsweise wichtige Abrechnungen nicht bei und können daher nicht geprüft werden, sollten Eigentümer vor der Versammlung bei ihrer Verwaltung nachhaken. Denn genehmigt werden sollte nur, was auch nachvollzogen werden kann.”

Tagesordnung

Damit jeder teilnahmeberechtigte Wohnungseigentümer ausreichend Zeit hat, sich über die einzelnen Themen der Versammlung zu informieren oder ggf. bei Nichtteilnahme Weisungen zu erteilen, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll, muss die Tagesordnung der Einladung beigefügt sein. Die Tagesordnung erstellt üblicherweise der Verwalter in enger Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Aber auch Wohnungseigentümer können grundsätzlich sinnvolle Tagesordnungspunkte einbringen – sofern sie dies rechtzeitig beim Verwalter beantragen, so dass die zweiwöchige Frist bis zur Versammlung gewahrt bleibt. Ausnahmen gelten auch hier nur bei besonderer Dringlichkeit – beispielsweise wenn eine Reparatur kurzfristig durchgeführt werden muss. Während der Versammlung können zwar unter dem Punkt „Sonstiges” Themen eingebracht werden. „Allerdings eignet sich dieser Tagesordnungspunkt eher für eine erste Diskussion. Denn alle hier gefassten Beschlüsse sind anfechtbar, da sie in der Tagesordnung nicht hinreichend bezeichnet wurden”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Beschlussfähigkeit

Den Vorsitz in der Versammlung führt in der Regel der Verwalter. Er prüft die Teilnahmeberechtigung der anwesenden Personen und stellt fest, ob die Versammlung beschlussfähig ist – hierfür muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein. Die Höhe der einzelnen Anteile ist im Grundbuch eingetragen. Vorsicht ist bei der Beschlussfassung geboten: Wenn Eigentümer während der Versammlung (vorübergehend) den Saal verlassen, ist die Versammlung eventuell nicht mehr beschlussfähig. In einer solchen Situation wäre es sinnvoll, wenn sie dem Versammlungsleiter oder einem Miteigentümer eine (zeitlich begrenzte) Vollmacht erteilen und für die Abstimmung anweisen. Zudem kann die Beschlussfähigkeit entfallen, wenn Eigentümer bei einzelnen Punkten wegen einer Interessenkollision vom Stimmrecht ausgeschlossen werden. Eine solche liegt etwa dann vor, wenn über Abschluss oder Kündigung eines Vertrags zwischen der Gemeinschaft und einem Eigentümer entschieden werden soll.

Als gesetzliches Stimmprinzip gilt in der Regel das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig von der Größe der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn er mehrere Wohnungen in der Gemeinschaft besitzt. „Hiervon wird allerdings oft abgewichen”, erläutert Kaßler. „Eigentümer können aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ersehen, ob in ihrer Gemeinschaft das Kopf-, Wert- oder Objektprinzip gilt.”

Wie hoch die Zustimmung ausfallen muss, hängt von der Art des Beschlusses ab. Soll die Hausordnung geändert, das Streichen des Treppenhauses beschlossen oder die Betriebskostenverteilung geändert werden, genügt eine einfache Mehrheit. Bei Modernisierungen oder wenn Baukosten abweichend vom üblichen Schlüssel verteilt werden sollen, müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen – man spricht dann von einer doppelt qualifizierten Mehrheit. Damit hierdurch keine wichtigen Maßnahmen verhindert werden, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Eigentümer für Schäden haftbar gemacht werden können, wenn sie durch Gegenstimme oder Enthaltung eine dringende Sanierung verzögern (Az. V ZR 9/14). Soll beispielsweise das optische Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses stark verändert werden, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen, wie das Amtsgericht Schöneberg entschied (Az. 772 C 91/15).

Protokoll

Damit Diskussionen und Beschlüsse auch von nicht anwesenden und künftigen Eigentümern nachvollzogen werden können, muss der Verwalter ein Protokoll der Versammlung erstellen. Hierin sind neben Beschlussfähigkeit, Beschlüssen und Abstimmungsverhältnis auch Berichte, Erläuterungen und wesentliche Beiträge der Teilnehmer festzuhalten. Unterschrieben wird es vom Verwalter und einem Wohnungseigentümer sowie ggf. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter.

„Eigentümer haben keinen automatischen Anspruch, dass ihnen das Protokoll zugeschickt wird. Eine solche Regelung muss im Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein”, klärt der DDIV-Geschäftsführer auf. Erstellt und gegebenenfalls versendet werden muss das Protokoll spätestens in der dritten Woche nach der Versammlung. So haben Eigentümer die Möglichkeit vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist Einsicht in das Protokoll zu nehmen (§ 46 WEG). Bereits unmittelbar nach der Versammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse in die Beschlusssammlung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft eintragen.

Erleichterung durch Reform des Wohnungseigentumsgesetzes?

Insbesondere wenn keine komplexen Themen auf der Agenda stehen und nur wenige Tagesordnungspunkte besprochen werden sollen, stehen Aufwand und Nutzen einer Präsenzveranstaltung in keinem stimmigen Verhältnis. Das gilt umso mehr, wenn Eigentümer von auswärts anreisen müssen. „Das WEG ist in seiner derzeitigen Form nicht mehr zeitgemäß. Alternative Versammlungsarten beispielsweise online per Videokonferenz sieht das Gesetz nicht vor – dabei würden sie den zeitlichen Aufwand für alle Beteiligten deutlich senken”, betont Kaßler. Einige Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände haben bereits erfolgreich Online-Versammlungen durchgeführt. „Sie sind nicht per se unzulässig, aber es fehlt die Rechtssicherheit für Eigentümer und Verwalter. Es ist sehr zu hoffen, dass der Gesetzgeber bei der anstehenden Reform des WEG zeitgemäße und zukunftsorientierte Voraussetzungen schafft. Die technischen Voraussetzungen sind gegeben, die Vorteile nicht von der Hand zu weisen – nur das Gesetz hinkt der heutigen Lebensrealität hinterher.”

Der DDIV setzt sich bereits seit geraumer Zeit für eine umfassende WEG-Reform ein. Denn unklare gesetzliche Regelungen, unnötige Differenzen zwischen Eigentümern und Verwaltungen, Abgrenzungsproblematiken bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie knapp 260.000 WEG- und Mietrechtsverfahren jährlich vor Amts- und Landgerichten prägen die Branche. Seit 2012 zeigt der DDIV mit umfassenden Stellungnahmen und wegweisenden Gutachten, der viel beachteten DDIV-DenkWERKSTATT sowie dem öffentlichkeitswirksamen Appell an die Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley den weitreichenden Reformbedarf und praxisnahe Lösungsansätze auf.

Haufe und der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) haben am 12. März in Berlin eine exklusive Partnerschaft für Innovationen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft geschlossen. Gemeinsam wollen sie ein Zeichen für die weitere Entwicklung der Branche setzen, Denkanstöße und Inspirationen liefern sowie konkrete Handlungsfelder aufzeigen.

Mit Haufe hat sich der DDIV erstmals für einen Innovationspartner entschieden. Im Fokus der Zusammenarbeit steht, wie Immobilienverwaltungen ihren individuellen Weg in die Zukunft entwickeln und gestalten. Innovation geht dabei über Ideen, Produkte, Services und neue IT-Architekturen hinaus und fordert den Unternehmen als Ganzes Veränderungen ab. Beide Partner sehen sich dabei als Ideengeber und Treiber von Weiterentwicklungen.

Gemeinsame Veranstaltungen und Zusammenarbeit in der Weiterbildung

Haufe und der DDIV werden das Thema Innovation in verschiedenen bundesweiten Formaten wie Vorträgen und Roadshows in der Immobilienwirtschaft vorantreiben. Bei mehreren Branchenveranstaltungen und Ausstellungen sind gemeinsame Auftritte geplant.

Zusätzlich werden die Innovationspartner verstärkt im Bereich der Weiterbildung zusammenarbeiten, um Synergieeffekte zu nutzen und die Qualität ihrer Angebote weiter zu stärken. Mit Blick auf den Fachkräftemangel sollen weiterhin innovative Konzepte und digitale Ansätze entwickelt werden, um Mitarbeiter zu gewinnen, weiterzuentwickeln sowie Arbeitsplätze und Arbeitszeit zukunfts- und wettbewerbsfähig zu gestalten.

Lösungen für individuelle Fahrpläne in eine erfolgreiche Zukunft

„Uns ist es wichtig, besonders auf den Veranstaltungen mit vielen Immobilienverwaltern in den Austausch zu treten und drängende Fragen der digitalen Transformation zu besprechen”, betont Michael Dietzel, Prokurist und Mitglied der Geschäftsleitung der Haufe-Lexware Real Estate AG. Susanne Vieker, Prokuristin und ebenfalls Mitglied der Geschäftsleitung, ergänzt: „Gemeinsam mit dem DDIV werden wir individuelle Einstiege und bedarfsorientierte Wege für die Digitalisierung in der Immobilienverwaltung erarbeiten.” Als Partner sei von Beginn an der DDIV in Frage gekommen, der als größter Verwalterverband die Branche bereits seit Jahren für die Herausforderungen der Zukunft sensibilisiere und vorantreibe.

Professionalisierung durch Innovation

„Bei der Professionalisierung der Branche, die der DDIV seit vielen Jahren konsequent vorantreibt, sehen wir große Potenziale bei der Prozessoptimierung sowie der Verbesserung der Kundenzufriedenheit”, begründet DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler die strategische Partnerschaft.

Haufe sei selbst den Weg vom traditionellen Verlagshaus zum innovativen und modernen Lösungsanbieter gegangen. „Die Experten dort wissen also genau, wovon sie reden und kennen die Herausforderungen und Hemmnisse unserer Branche”, so Kaßler weiter. Das Unternehmen sei mit seinem ganzheitlichen Ansatz von Consulting, Organisationsberatung, Aus- und Weiterbildung sowie Fachwissen über Unternehmessoftwarelösungen hinaus ein hervorragender Partner. Über 6.000 Immobilienverwaltungen in Deutschland nutzen kontinuierlich Angebote von Haufe, von Software über Fachwissen bis zu Schulung und Beratung.

Der DDIV ist die Spitzenorganisation für hauptberufliche Haus-und Immobilienverwalter in Deutschland. Die knapp 3.000 Mitglieder verwalten rund 6,8 Millionen Wohneinheiten. Seit über 30 Jahren setzt sich der Berufsverband mit zehn Landesverbänden unter anderem für einheitliche Aus- und Weiterbildung sowie die Professionalisierung der Branche ein. 

Die Nachfrage nach Immobilien ist in Deutschland ungebrochen. Dies schlägt sich auch auf die Preisentwicklung nieder. So wurden 2018 in mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte höhere Verkaufspreise erzielt als noch im Vorjahr. Das geht aus dem neuen Wohnatlas der Postbank hervor.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen in 365 von 401 untersuchten Kreisen und Städten an. Inflationsbereinigt lag der Zuwachs im bundesweiten Mittel bei 7,2 Prozent. Zum Vergleich: 2017 verzeichneten lediglich 242 Kreise einen Preisanstieg.

München: Mehr als 7.000 Euro für den Quadratmeter

Am teuersten ist und bleibt München. 2018 lag der Durchschnittswert für Bestandsbauten bei 7.509 Euro je Quadratmeter und damit erstmals über der 7.000-Euro-Schwelle. Das entspricht einem Zuwachs von 8,7 Prozent gegenüber 2017. Auf Platz zwei folgt Frankfurt am Main. In der Bankenmetropole kostete der Quadratmeter durchschnittlich 5.058 Euro, gefolgt von Hamburg mit 4.587 Euro je Quadratmeter. Den größten Preisanstieg verzeichnete Berlin. In der Hauptstadt kletterten die Preise um 11,4 Prozent auf durchschnittlich 4.166 Euro.

„Immobilienboom” auch auf dem Land

Viele Kaufinteressenten weichen aus finanziellen Gründen auf das Umland und ländliche Regionen aus – was auch dort zu Preissteigerungen führt. Im südthüringischen Suhl verteuerten sich Immobilien beispielsweise um knapp 50 Prozent. Mit durchschnittlich 1.655 Euro ist der Quadratmeter hier aber noch immer deutlich günstiger als in den Städten.

So lange die Zinsen niedrig und Baukredite günstig sind, wird es keine Entspannung geben, so Eva Grundwald, Leiterin Immobiliengeschäft der Postbank. Dies führe allerdings auch dazu, dass die Preise in begrenzten Märkten, z. B. in Szenevierteln in den Städten, überhitzen könnten.

Die Jamaika-Koalition in Kiel arbeitet gemeinsam mit Hamburg an einer länderübergreifenden Bauordnung. Damit will die Landesregierung Aufstockungen und die Umnutzung von Gebäuden zu Wohnzwecken erleichtern.

„Allein durch das Aufstocken könnten im Land absehbar bis zu 48.000 Wohnungen entstehen. Dieses enorme Potenzial dürfen und wollen wir nicht weiter liegen lassen”, argumentiert der Kieler FDP-Fraktionschef Christopher Vogt. Vorgesehen ist auch, in bestimmten Gebieten geringere Abstände zwischen Gebäuden zu erlauben. Eine solche Nachverdichtung habe zudem den Vorteil, dass die bereits vorhandene Infrastruktur genutzt werden könne und keine neuen Flächen versiegelt werden müssten, so Vogt weiter. Die Reform der Landesbauordnung solle noch im Laufe dieses Jahres umgesetzt werden. Die Jamaika-Koalition plant im Zuge dessen auch die Regelungen zur Barrierefreiheit und Stellplatzpflicht zu überarbeiten.

Bereits Ende Februar wurde bekannt, dass Schleswig-Holstein 2020 die Mietpreisbremse und 2019 die Kappungsgrenzenverordnung auslaufen lassen möchte (der » DDIV berichtete…). Stattdessen setzt die Landesregierung auf andere Instrumente und mehr Anreize für den Neubau, um den steigenden Mieten und der Wohnungsknappheit wirkungsvoll zu begegnen.

Ländliche Regionen altern und schrumpfen, Städte werden dagegen jünger. Das stellt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer neuen Studie fest. Ballungsräume haben nichts von ihrer Anziehungskraft verloren, vor allem junge Menschen ziehen zum Studium oder für neue berufliche Perspektiven vermehrt in die Stadt.

Laut IW Köln ist die thüringische Stadt Suhl die älteste Region Deutschlands. Gleichzeitig ist die Kleinstadt die am schnellsten schrumpfende und alternde Region: Betrug hier das Durchschnittsalter 1995 noch 38,8 Jahre sind die Suhler heute im Mittel 50,3 Jahre alt – sechs Jahre älter als im bundesweiten Durchschnitt. So wie Suhl altern und schrumpfen viele ländliche Regionen kontinuierlich.

Die Städte dagegen wachsen und werden zusehends jünger. In Frankfurt am Main beispielsweise beträgt das mittlere Alter 40,6 Jahre. Noch um das Jahr 2000 herum waren die Menschen in der Mainmetropole im Mittel ein Jahr älter. Das IW Köln führt das Bevölkerungswachstum in den Städten vor allem auf jüngere ausländische Zuwanderer zurück, auf die deutsche Städte eine hohe Anziehungskraft haben. Auch immer mehr junge Deutsche ziehen für ein Studium oder einen Job in die Ballungsräume.

Für die Studie hat das IW Köln 71 kreisfreie Großstädte und 330 Kreise analysiert. Die Ergebnisse und eine interaktive Karte stehen auf den Internetseiten des » IW Köln zur Verfügung.