Auf seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause hat der Bundesrat der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau zugestimmt, nachdem das Gesetz Ende des vergangenen Jahres überraschend von der Tagesordnung der Länderkammer gestrichen worden war. Der Bundestag hatte die Neuregelungen bereits Ende November 2018 verabschiedet.

Durch die nun erfolgten Beschlüssen können private Investoren für vier Jahre befristet fünf Prozent die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung über zwei Prozent steuerlich geltend machen, also maximal 28 Prozent in einem Zeitraum von vier Jahren.

Der DDIV hatte sich bereits 2016 für eine Ausdehnung der Sonder-Afa auch auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten von selbstgenutzten Eigentumswohnungen und die Erhöhung der Normalabschreibung auf mindestens drei Prozent ausgesprochen, um die Investitionsanreize und damit den Neubau von Wohnungen zu verstetigen. Dem trägt das Gesetz mit seiner zeitlichen Beschränkung der Sonderabschreibungsmöglichkeiten und der Beibehaltung des linearen Abschreibungssatzes von nur zwei Prozent keine Rechnung.

Voraussetzung für die jetzt beschlossene Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 3.000 Euro/Quadratmeter Wohnfläche betragen. Hierdurch soll der Bau bezahlbarer Mietwohnungen angeregt werden, so die Begründung. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung wurde auf 2.000 Euro festgelegt. Um die zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten nutzen zu können, müssen die betroffenen Wohnungen für mindestens zehn Jahre vermietet werden und das dauerhaft. So soll sichergestellt werden, dass die neuen Wohnungen nicht als Ferienwohnungen zweckentfremdet werden.

Die Sonderabschreibung gilt für Bauvorhaben, die im Zeitraum vom 1.September 2018 bis zum 31. Dezember 2021 beantragt wurden oder werden. Eine räumliche Begrenzung, etwa auf angespannte Wohnungsmärkte, gibt es nicht. Vorgesehen sind darüber hinaus Steuerbegünstigungen für Investitionen in bestehende Gebäude, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen.

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Über 40 Verbände -– darunter auch der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter– - haben mit einem zweiten offenen Brief die Einführung der in Aussicht gestellten steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung angemahnt. Bundesbauminister Horst Seehofer hat zwar das Vorhaben ins Klimakabinett eingebracht (» der DDIV berichtete), eine Entscheidung steht aber aus. Im Entwurf für den Bundeshaushalt 2020 ist die Steuerförderung bislang nicht vorgesehen.

Die politisch Verantwortlichen diskutieren seit Jahren über finanzielle Anreize zur Unterstützung der energetischen Sanierung von Bestandsbauten. Eine solche Förderung ist deshalb wichtig, weil es – mit Blick auf die Klimaziele – gerade im Gebäudesektor erhebliche Energieeinsparpotenziale gibt. Der erste offene Brief mit der Forderung der Umsetzung einer entsprechenden steuerlichen Fördermöglichkeit war Anfang April an Bundeskanzlerin Angela Merkel und die fachlich zuständigen Bundesminister adressiert (» der DDIV berichtete). Die Bundesländer Bayern und Nordrhein-Westfalen haben Ende April in einem gemeinsamen Schreiben die verantwortlichen Bundesminister dazu aufgerufen, die steuerliche Förderung schnell anzugehen. Damit haben sich zwei Schwergewichte in der politischen Landschaft hinter das Projekt gestellt.

Da für den Bundeshaushalt 2020 bislang keine Instrumente der Steuererleichterung vorgesehen sind, haben sich die unterzeichnenden Verbände noch einmal mit Nachdruck an die Politik gewandt und ihren zweiten offenen Brief an alle 16 Bundesländer gerichtet. Die offizielle Übergabe des Schreibens fand am 25. Juni 2019 in Bremerhaven am Rande der Wirtschaftsministerkonferenz statt. Verbandvertreter übergaben den Brief dabei an den nordrhein-westfälischen Minister für Wirtschaft, Innovation, Digitalisierung und Energie, Prof. Dr. Andreas Pinkwart und den Staatssekretär im Bayerischen Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energiem, Roland Weigert.

Der DDIV lobt zum fünften Mal in Folge gemeinsam mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) zwei Stipendien aus, um junge Fachkräfte zu unterstützen und dem Personalbedarf in Immobilienverwaltungen entgegenzuwirken. Um einen persönlichen Einblick in die Weiterbildung zu erhalten, haben wir Martin Sweers-Nöllner, den Vorjahresstipendiat für den Lehrgang „Geprüfter Immobilienfachwirt“ in einem Interview befragt. Er erläutert darin seine Erwartungen, ersten Eindrücke sowie weitere persönliche Erfahrungen und Zukunftspläne.

DDIVnewsletter-Redaktion: Was war Ihre Motivation sich im vergangenen Jahr auf ein DDIV/EBZ-Stipendium „für den Lehrgang Geprüfter Immobilienfachwirt“ zu bewerben?

Martin Sweers-Nöllner: Mit Bestehen der Abschlussprüfung in der Ausbildung zum Immobilienkaufmann im Juni 2018 war mir klar, dass ich unmittelbar eine Aufstiegsqualifizierung in Angriff nehmen möchte. Als ich von dem DDIV/EBZ-Stipendium „für den Geprüften Immobilienfachwirt“ hörte, zögerte ich keine Sekunde und bewarb mich umgehend. Einerseits genießen die EBZ als größte Bildungseinrichtung in der Immobilienwirtschaft und der DDIV als größter Berufsverband der professionellen Immobilienverwalter einen hervorragenden Ruf, andererseits war für mich die Lehrgangsform „Distance Learning“ die interessanteste Form um eine berufliche Weiterbildung in meinen Berufsalltag und in meine Freizeit einzubinden.

Welche Erwartungen hatten Sie im Vorfeld an die Weiterbildung?

Ehrlich gesagt, war ich erst mal einfach nur gespannt wie „Distance Learning“ funktioniert. Was kommt auf mich zu? Was ist anders als bei einem Präsenzlehrgang? Und das wichtigste: Schaffe ich es, bzw. schafft auch das mir zur Verfügung gestellte Lernmaterial, dass ich mich nach der Arbeit oder in meiner Freizeit hinsetze und lerne?

Wie ist Ihr erster Eindruck von den Bildungsinhalten?

Einige Bildungsinhalte lernt man ja schon in der Ausbildung zum Immobilienkaufmann kennen. Jedoch wird das Wissen aus der Ausbildung nochmal aufgefrischt und darüber hinaus enorm vertieft. Natürlich lernt man auch jeden Tag neue Inhalte kennen. Und all dies passiert auf einer extrem hohen qualitativen Basis mit engem Praxisbezug. Das ist für mich extrem wichtig, um das Erlernte auch im Arbeitsalltag anwenden zu können.

Was nehmen Sie von den Präsenztagen mit?

Die Dozenten vermitteln die einzelnen Themen nie so, dass mal „Langweile“ aufkommen könnte. Jeder von ihnen hat langjährige Berufserfahrungen in der Immobilienwirtschaft und unzählige praxisnahe Erzählungen, die oft einen Lacher zur Folge haben. Darüber hinaus fühlt man sich bei den Präsenztagen wie zu Studienzeiten. Viele Teilnehmer bringen ihre persönlichen Erfahrungen und ihr Wissen in die Präsenzzeiten ein und man kann jederzeit von allem und jedem lernen. Das motiviert mich ungemein und schafft auch eine super Lernatmosphäre. Darüber hinaus sind die Präsenztage eine gute Abwechslung zu den Tagen, die man alleine zu Hause lernt. 

Wie ist die Betreuung während der Selbstlernphasen?

Man kann wirklich nicht klagen. Die Unterlagen zum Lernen sind unheimlich detailliert und aktuell. Bei Problemen oder Rückfragen antworten die Dozenten zeitnah. Darüber hinaus gibt es immer die Möglichkeit seine Fragen über ein Forum loszuwerden, wo andere Teilnehmer ebenfalls antworten können. Auch auf die Korrektur der abgabepflichtigen Aufgaben muss man nie lang warten. All das führt bei mir zu einem guten Gefühl im Hinblick auf die Abschlussprüfung bei der IHK.

Was versprechen Sie sich von dieser Weiterbildung? 

Ich verspreche mir von der Weiterbildung, dass ich noch mehr Fachkenntnisse im Bereich der Immobilienwirtschaft sammle. Dies hilft mir ungemein im alltäglichen Berufsleben, aber auch - und das ist das schöne -– im privaten Alltag. Ob für mich, für meine Bekannten, für meine Familie oder meine Freunde, das Wissen eines Fachmanns im Immobilienbereich wird immer gebraucht. Natürlich verspreche ich mir durch die Weiterbildung auch beruflich noch weitere Schritte gehen zu können, um vielleicht auch mal selbst ein Immobilienunternehmen zu führen. Schließlich profitiere ich auch von der besonderen Art der Weiterbildung, da ich mich jederzeit beruflich verändern kann und nicht ortsgebunden bin.

Welche Ausbildung bringen Sie mit und wie gliedert sich diese Weiterbildung in Ihre weitere berufliche Laufbahn ein?

Ich habe im Jahr 2012 mein Abitur am Wirtschaftsgymnasium in Siegburg gemacht. Danach habe ich ein Duales Studium im Bereich Bauingenieurwesen gemacht. Weil mir das noch nicht gereich hat, habe ich im Jahr 2015 eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann angefangen, die ich im Jahr 2018 erfolgreich abgeschlossen habe. Der Immobilienfachwirt ist daher der nächste Schritt in meiner beruflichen Laufbahn in der Immobilienwirtschaft und ich könnte mir vorstellen, dass es nicht der letzte ist…

Würden Sie das Stipendium weiterempfehlen?

Auf jeden Fall! Mir fällt nichts, wirklich gar nichts ein, was gegen ein DDIV/EBZ-Stipendium spricht. Ich würde mir sogar wünschen, dass noch mehr Leute dieses Stipendium bekommen oder zumindest darauf aufmerksam werden. Vielen Dank an den DDIV & das EBZ für die Möglichkeit.

Vielen Dank für das Interview Herr Sweers-Nöllner.

Eckdaten zum DDIV-Stipendienprogramm 2019:

Sie haben Interesse an einem Stipendium? Bewerben Sie sich noch bis zum 26. Juli 2019! Weitere Informationen zu den Inhalten und den Bewerbungskriterien finden Sie online: » www.ddiv.de/stipendien

Die Stipendiaten werden im Rahmen des 27. Deutschen Verwaltertages am 12. September in Berlin feierlich bekannt gegeben.

Die Koalitionspartner SPD und CDU/CSU haben sich nach monatelangem Hin und Her endlich auf eine Reform der Grundsteuer einigen können. Größter Streitpunkt war dabei die Forderung nach einer Öffnungsklausel für die Bundesländer. Diese soll kommen; dafür muss aber das Grundgesetz geändert werden. Ein entsprechender Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform soll bis Jahresende abschließend beraten werden.

Strittig war auch die Grundsatzentscheidung, ob ein wertebasiertes Modell für die Berechnung der Grundsteuer zugrunde gelegt wird, wie es Bundesfinanzminister Olaf Scholz und SPD-geführte Bundesländer wollen, oder ein Flächenmodell, wie es unter anderem von Bayern und Hamburg favorisiert wird. Nun habe die Koalition Einigkeit in allen substanziellen Fragen für die zukünftige Erhebung der Grundsteuer erzielt. So soll eine bundeseinheitliche Berechnungsgrundlage geschaffen werden, in die unter anderem der Wert des Bodens und die durchschnittliche Miete einfließen sollen. Außerdem ist eine Öffnungsklausel für die Bundesländer vorgesehen. Dafür soll und muss Artikel 72 Absatz 3 Grundgesetz (GG) ergänzt werden, um den Ländern die Befugnis zu umfassenden abweichenden landesrechtlichen Regelungen einzuräumen.

Der stellvertretende Vorsitzende der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Andreas Jung, sieht darin ein starkes Bekenntnis zu Föderalismus und kommunaler Selbstverwaltung. Mit diesem Weg könne bezahlbarer Wohnraum gesichert und unnötige Bürokratie verhindert werden, denn mit der Öffnung für eigene Ländergesetze würden passgenaue Lösungen ermöglicht. Widerstand kommt hingegen aus den Reihen der SPD-Fraktion im Deutschen Bundestag. So sagt der kommunalpolitische Sprecher, Bernhard Daldrup, dass die Öffnungsklausel zu mehr Bürokratie führe, das Recht zersplittere, die Wirtschaft belaste und nicht gerecht sei.

Die Bundesregierung ist zuversichtlich, dass das Gesetz bis Jahresende steht und die Neuregelung zum 1. Januar 2020 in Kraft treten kann. Bis dahin wird es sicherlich noch einige kontroverse inhaltliche Debatten und Diskussionen im Bundestag geben. Das betrifft auch weiterhin die Frage nach der Umlagefähigkeit der Grundsteuer, für deren Abschaffung sich die SPD einsetzt (» der DDIV berichtete).

Einführung der Grundsteuer C

In ihrer Antwort (BT-Drs. 19/16641) auf eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen teilt die Bundesregierung mit, dass über die Einführung und Ausgestaltung der sogenannten Grundsteuer C für baureife Grundstücke (» der DDIV berichtete) im Kontext mit der Reform der Grundsteuer insgesamt zu entscheiden sei. Da der Abstimmungsprozess andauere, könne die Bundesregierung hierzu noch nicht Stellung nehmen, heißt es in der Antwort.

Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, wurde von Januar bis April 2019 deutschlandweit der Bau von insgesamt 105.811 Wohnungen genehmigt. Das sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 1.445 Baugenehmigungen weniger. Damit ist ein Rückgang von 1,3 Prozent zu verzeichnen. Besonders groß ist der Rückgang für Baugenehmigungen von Zweifamilienhäusern. Aber auch Mehrfamilienhäuser weisen ein Minus auf. Die Zahlen sind mit Blick auf die angespannten Wohnungsmärkte besorgniserregend.

Die Zahl der genehmigten Wohnungen umfasst sowohl Neubauten als auch Baumaßnahmen an Bestandsgebäuden. Für Neubaumaßnahmen wurde für die ersten vier Monate dieses Jahres der Bau von 91.954 Wohnungen bewilligt. Das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von 1.265 Wohnungen beziehungsweise 1,4 Prozent. Besonders stark sank die Zahl der Baugenehmigungen für Gebäude mit zwei Wohnungen: Der Rückgang lag im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei 5,2 Prozent. Auch die Genehmigungszahl für Mehrfamilienhäuser ist im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Sie liegt für Januar bis April 2019 bei 53.388 Wohneinheiten. Das ist ein Minus von 0,5 Prozent. Besonders unerfreuliche Nachrichten gibt es bei den Eigentumswohnungen, die einen deutlichen Rückgang von 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufweisen. Hier wurden mit insgesamt 23.682 Wohnungen 1.374 Wohneinheiten weniger als noch im Zeitraum Januar bis April 2018 genehmigt. Lediglich bei der Genehmigung von Einfamilienhäusern ermittelt das Statistische Bundesamt ein Plus von 2,2 Prozent.

Die aktuellen Zahlen sind beunruhigend, denn insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen gibt es weiterhin eine ungebremste Nachfrage. Eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist ohne den Bau neuer Wohnungen nicht zu erreichen. Besorgniserregend sind die aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes vor allem mit Blick auf das Ziel der Bundesregierung, die den Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen und Eigenheimen in dieser Legislaturperiode des Deutschen Bundestages, also bis Ende 2021 erreichen will.

Eine wesentliche Voraussetzung für den Wohnungsneubau ist die Ausweisung und Bereitstellung von Bauland. Wie Medienberichten zu entnehmen ist, habe laut FDP das Bundeseisenbahnvermögen etwa 15,5 Hektar, die zeitnah für Wohnungsbau zur Verfügung stehen könnten. Außerdem kämen Flächen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hinzu (» der DDIV berichtete) sowie etwa 198 Hektar baureifer Flächen von Unternehmen, an denen der Bund mehrheitsbeteiligt sei.