Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland
Am deutschen Wohnimmobilienmarkt droht eine Preisblase. Das zeigt der empirica-Blasenindex 2020q2. Inzwischen sind in 323 von 401 Landkreisen bzw. kreisfreien Städten die Kaufpreise den Einkommen enteilt, und das sogenannte Rückschlagpotenzial der Preise hat sich innerhalb von drei Jahren fast verdoppelt. Die Blasengefahr besteht gleichermaßen in wachsenden und schrumpfenden Regionen.
Das Rückschlagpotenzial bezeichnet die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten. Im zweiten Quartal betrug es laut empirica 23 Prozent, vor drei Jahren lag es noch bei zwölf Prozent. In den Top-7-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – ist der Wert im selben Zeitraum von 28 Prozent auf 42 Prozent gestiegen.
Inzwischen wachsen in 272 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang, vor drei Jahren waren es noch 185. Im Ergebnis stellt die Analyse für 306 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr fest – eine Steigerung um mehr als 50 Prozent im Vergleich zu 2017 (200 Kreise).
Empirica definiert eine Blase als „spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist.″ Problematisch seien dabei aber nicht die hohen Preise an sich, sondern die dadurch überzeichnete Knappheit. Diese führe zu Fehlallokationen: Der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe würden über Gebühr angekurbelt, und Kapital für alternative Anlageinvestitionen werde knapp. Gefährlich werde eine Blase aber erst durch ihr Platzen.
Ein Preiseinbruch wird laut empirica begünstigt durch Hemmnisse des Mietanstiegs, etwa durch Arbeitslosigkeit, weniger Zuwanderung in die Schwarmstädte oder Markteingriffe wie eine Vermögensabgabe, den Berliner Mietendeckel oder andere Mietpreisstopps. Sinkende Zinsen hingegen dürften kaum zu einem Einbruch führen.
Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland rund 293.000 Wohnungen fertiggestellt. Das sind zwei Prozent bzw. 5.650 Wohnungen mehr als 2018, wie aus der Antwort der Bundesregierung (» Drs. 19/21247) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervorgeht. Eine höhere Fertigstellungszahl wurde zuletzt 2001 mit (326.600 Wohnungen) verzeichnet.
58 Prozent der gesamten Neubauaktivität entfallen auf den Geschosswohnungsbau. Der Antwort der Bundesregierung zufolge stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen hier sogar um sechs Prozent auf 152.800 Einheiten. Zu der Frage, wie viele der Wohnungen letztlich dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung stehen werden, konnte die Bundesregierung allerdings keine Antwort geben.
Die mit deutlichem Abstand meisten Wohnungen wurden erneut in Bayern fertiggestellt. Allerdings sank hier die Zahl der Fertigstellungen leicht von 60.838 auf 59.779 Wohnungen. Fünfstellige Fertigstellungszahlen weisen zudem Berlin (18.999), Brandenburg (10.895) und Sachsen (10.206) auf. Auch die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland erhöhte sich von 2018 zu 2019 und beläuft sich nun auf 360.578 (2018: 346.810).
In ihrer Antwort führt die Bundesregierung zudem aus, dass 2019 insgesamt 3.095 Anträge im Förderprogramm Baukindergeld für den Bau oder Kauf einer Eigentumswohnung eingegangen sind. Für den Bau bzw. Kauf eines Eigenheims waren es 31.086 Anträge.
Das Land Niedersachsen novelliert seine Mietpreisbremse, nachdem das LG Hannover Ende vergangenen Jahres die Verordnung wegen eines Formfehlers für ungültig erklärt hatte (» der VDIV berichtete). Vor Inkrafttreten der neuen Verordnung, die nur noch für neun statt zwölf Städte sowie die sieben nordfriesischen Inseln gelten soll, müssen aber noch die betroffenen Kommunen und Verbände angehört werden.
Diese haben nun sechs Wochen Zeit für ihre Stellungnahme, danach kann das Kabinett das Gesetz beschließen. Die neue Mietpreisbremse ist bis Ende 2025 befristet, die vorige sollte bis zum 30. November 2021 gelten.
Ein von der niedersächsischen Landesregierung in Auftrag gegebenes Gutachten zur Lage auf den Wohnungsmärkten stellt einen „angespannten Wohnungsmarkt″ in Braunschweig, Gifhorn (neu hinzugekommen), Göttingen, Hannover, Laatzen (neu hinzugekommen), Langenhagen, Lüneburg, Oldenburg und Osnabrück sowie den sieben Ostfriesischen Inseln fest. Hier soll die neue Mietpreisbremse greifen. Buchholz, Buxtehude, Leer, Vechta und Wolfsburg hingegen gehören nicht mehr zum Anwendungsbereich der Mietpreisbremse. In diesen Städten habe es in den vergangenen Jahren „erheblichen Neubau″ gegeben, so dass die Mieten nicht mehr deutlich stärker als im Landesdurchschnitt stiegen.
Der Hebesatz für die Grundsteuer B bleibt in Hamburg in diesem Jahr unverändert bei 540 Prozent. Hierzu hat sich der Hamburger Senat aufgrund der wirtschaftlichen und finanziellen Folgen der Corona-Pandemie entschieden, um die Konjunktur nicht durch Steuererhöhungen zusätzlich zu belasten.
Auch der Hebesatz für die Grundsteuer A (land- und Fortwirtschaft) bleibt in diesem Jahr unverändert und liegt weiterhin bei 225 Prozent, den Hebesatz für die Gewerbesteuer belässt der Senat bei 470 Prozent. Die Hebesätze für die Grundsteuer wurden zuletzt 2004 und 2005 erhöht.
Die sogenannte Stichtagsregelung des Berliner Mietendeckels verbietet Mieterhöhungen rückwirkend zum 18. Juni 2019. Diese Regelung ist laut Berliner Landgericht unwirksam, da das Mietendeckel-Gesetz erst am 23. Februar 2020 in Kraft getreten ist (Az.: 66 S 95/20). Somit sind Mieterhöhungen bis zu diesem Stichtag rechtens.
Laut LG Berlin stelle zwar der im Gesetz genannte Stichtag einen materiell maßgeblichen Bezugspunkt für die Ermittlung der absolut zulässigen Miethöhe dar. Das ändere aber nichts daran, dass das gesetzliche Verbot höherer Mieten zum Stichtag am 18. Juni 2019 noch nicht existiert habe, sondern erst ab dem 23. Februar 2020 gelte. Daher sei eine höhere Miete als die am Stichtag vereinbarte bzw. geltende Miete erst ab dem März 2020 für den monatlich zu zahlenden Mietzins verboten.
Die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels stellen die Richter in ihrem Urteil, das noch nicht rechtskräftig ist, allerdings nicht in Frage. Das letzte Wort hat nun das Bundesverfassungsgericht. Derzeit sind Normenkontrollklagen gegen das Gesetz vor dem Berliner Verfassungsgericht und dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe anhängig (» der VDIV berichtete).
Linken-Politikerin Katrin Lompscher, die in ihrer Funktion als Bausenatorin den Mietendeckel umsetzte, ist derweil von ihrem Amt zurückgetreten. Sie hatte es über Jahre versäumt, Vergütungen für Aufsichtsratsposten in landeseigenen Unternehmen an die Landeskasse zurückzuzahlen und zu versteuern. Neben dem Mietendeckel stand sie auch wegen zu geringer Neubautätigkeit in Berlin in der Kritik.
