Anlässlich der Eröffnung des 25. Deutschen Verwaltertages appellierte Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), vor mehr als 600 Fachbesuchern und Gästen an die Politik die Rahmenbedingungen für Immobilienverwaltungen zu verbessern und eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes anzustoßen. Gleichzeitig begrüßte er die Einführung von Berufszugangsregelungen, sicherte aber zu, dass sich der Verband auch weiterhin für einen Sachkundenachweis einsetzen wird.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes für verlässliche Rahmenbedingungen

Rechtliche Grundlage für die Arbeit von Immobilienverwaltungen ist das Wohnungseigentumsgesetz. Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2007 eröffneten sich jedoch zahlreiche regelungsbedürftige Bereiche. Auch energetische und barrierefreie Sanierungen sowie die Digitalisierung erhöhen den Abstimmungsbedarf innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Eine Bundesrats-Initiative der Länder Bayern und Sachsen vom 21. Juni 2016 (BR-Drs. 340/16) regte auch vor diesem Hintergrund eine Absenkung der zustimmungsrechtlichen Erfordernisse an. Die Bundesregierung trug dieser Initiative Rechnung und kündigte im Herbst 2016 an, möglichen Reformbedarf am Gesetz zu prüfen. Der DDIV hat dies von Beginn an unterstützt. Jedoch mahnte Heckeler in diesem Zusammenhang erneut an, dass es einer grundlegenden Reform sowie einer Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht bedarf, um den sich wandelnden Rahmenbedingungen umfassend gerecht zu werden. Dies geht auch aus dem Rechtsgutachten von Prof. Dr. Martin Häublein hervor, das 2013 im Auftrag des DDIV erarbeitet wurde.

Auch die steigende Zahl der Gerichtsverfahren belegt den Reformbedarf. So entfielen allein 2014 mehr als 22 Prozent aller zivilrechtlichen Verfahren vor Amts- und Oberlandesgerichten auf Wohnraummietsachen – mehr als 260.000 Fälle. 27.000 befassten sich mit dem Wohnungseigentum. Auch vor diesem Hintergrund richtete der DDIV vor rund zwei Jahren eine DenkWERKSTATT ein, um den Reformbedarf zu erfassen. Das Expertengremium aus führenden Wissenschaftlern und Juristen sowie Vertretern der Verwalterpraxis identifizierte hohen Änderungsbedarf am Gesetz. Heckeler betonte in seiner Grundsatzrede: „Wir brauchen eine ganzheitliche Reform des Gesetzes im Sinne aller Beteiligten – vom Eigentümer über den Mieter bis hin zum Immobilienverwalter.”

Zugangsvoraussetzungen: Sachkundenachweis nicht vom Tisch

Mit den Stimmen der Regierungskoalition verabschiedete der Deutsche Bundestag am 23. Juni 2017 das Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (BT-Drs. 18/12831). Sechs Jahre zuvor, im Jahr 2011, gab der DDIV ein Gutachten zur Erörterung der „Möglichkeiten zur rechtlichen Regelung des Berufes des Immobilienverwalters” (Prof. Rüdiger Zuck, Stuttgart) in Auftrag, was der geplante Auftakt einer klar formulierten Strategie war – die Einführung von Zugangsvoraussetzungen für die Tätigkeit des Verwalters. Ein Ergebnis des Gutachtens war der fundierte Nachweis, dass Artikel 12 des Grundgesetzes zur Berufswahlfreiheit kein Hindernis bei der Einführung von gesetzlichen Mindestanforderungen an eine Tätigkeit darstellt. Heckeler begrüßte in seiner Eröffnungsrede, dass die Bundesregierung nach langem Ringen das Gesetz zur Einführung einer Berufszugangsregelung für Wohnimmobilienverwalter endlich verabschiedete. Dabei wurden auch zwei wesentliche Forderungen des DDIV, die Einführung einer Weiterbildungspflicht und der Einschluss des Mietverwalters, übernommen. „Damit ist die Tätigkeit des Immobilienverwalters erstmals anerkannt. Ein erster Schritt hin zu mehr Verbraucherschutz, Qualität und Ansehen für unsere Branche ist getan”, betonte Heckeler. „Ein Anfang ist gemacht. Wir haben ein Gesetz, das zwei wesentliche Forderungen des DDIV einschließt. Wir werden uns aber auch weiterhin für einen Sachkundenachweis einsetzen”, resümierte Heckeler.

Neue Herausforderungen: Energiewende und Elektromobilität

Energiewende oder Elektromobilität sind gesamtgesellschaftliche Entwicklungen, auf die auch die Immobilienwirtschaft Antworten geben muss. Heckeler betonte, dass Immobilienverwaltungen in diesen Prozessen eine Schlüsselrolle einnehmen. So verabschiedete die Bundesregierung jüngst das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom. Maßgeblich auf Druck des DDIV können nun auch Wohnungseigentümer von selbstproduziertem und ökologischem Solarstrom vom Dach profitieren. „Ganz zufrieden sind wir dennoch nicht, denn nach wie vor ergeben sich umfangreiche bürokratische Pflichten für Immobilienverwaltungen. Hier muss nachgebessert werden”, so Heckeler.

Eine Million Elektrofahrzeuge bis zum Jahr 2020 auf deutsche Straßen zu bringen, ist erklärtes Ziel der Bundesregierung. Der Bund stellt erhebliche Fördergelder bereit, um die Elektromobilität voranzubringen. So wird der Kauf eines E-Autos seit Juni 2016 mit dem sog. Umweltbonus von bis zu 4.000 Euro gefördert. Hinzu kommt die Befreiung von der Kfz-Steuer und Steuererleichterungen für das Laden am Arbeitsplatz. Gleichzeitig werden bis 2020 insgesamt 300 Mio. Euro in den Ausbau der öffentlichen Ladeinfrastruktur investiert. Im Januar 2017 waren jedoch bundesweit nur etwas mehr als 34.000 Stromer zugelassen. Nach Ansicht des Branchenverbands reichen Kaufprämien, steuerliche Anreize und Investitionen in die öffentliche Ladeinfrastruktur allein nicht aus, um die E-Mobil-Wende einzuleiten. Vor diesem Hintergrund sprach sich der DDIV-Präsident erneut für ein Anreizprogramm in Höhe von 100 Mio. Euro aus, um die private Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern gezielt zu fördern.

DDIV weiterhin auf Erfolgskurs  

Weiterhin verwies Heckeler auf die erfolgreiche politische Arbeit des Branchenverbands. So konnte der DDIV in den vergangenen Jahren u. a. erreichen:

• die Frist für die Beprobung bei der Trinkwasserverordnung zu verlängern,
• WEG-Konten von der FATCA-Meldepflicht auszunehmen,
• Verwaltermehrleistungen im Rahmen energetischer Sanierungen zu fördern, 
• Mit seinen Landesverbänden gezielte Förderprogramme für WEG bei den Landesbanken, u. a. in Baden-Württemberg, Hessen, Schleswig-Holstein und Niedersachsen anzustoßen,
• eine erhöhte Bafa-Förderung für WEG bzw. den Energieberater durchzusetzen sowie
• außergerichtliche Zwangsschlichtungsstellen zwischen WEG und Verwalter ab einem Streitwert von 35 Euro zu verhindern.

Heckeler unterstrich abschließend nachdrücklich, dass der DDIV und seine Landesverbände mit aktuell 2.200 Mitgliedsunternehmen der einzig nennenswerte Verband für professionelle Immobilienverwalterinnen und –verwalter in Deutschland ist und zudem weiterhin auf einem soliden Wachstumskurs: „Allein in diesem Jahr wachsen wir wieder um etwa 120 Unternehmen bzw. um etwa 100.000 Wohneinheiten”, schloss Heckeler.

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Im Vorfeld des E-Mobilitätsgipfels im Bundeskanzleramt hat sich der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) an Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel gewandt. Es reiche nicht aus, steuerliche Anreize, Kaufprämien und die öffentliche Ladeinfrastruktur zu fördern, wenn die private Ladeinfrastruktur nicht finanziell gefördert wird.

Eine Million Elektroautos bis 2020 auf deutsche Straßen zu bringen, ist erklärtes Ziel der Bundesregierung. Doch derzeit sind gerade einmal rund 35.000 reine „Stromer” zugelassen, obwohl die Bundesregierung vielfältige Fördermaßnahmen aufgelegt hat. Zu wenig Ladepunkte, zu lange Ladezeiten und zu geringe Reichweiten bremsen weiterhin das Kaufinteresse. „Zeit zum Umsteuern”, findet DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Der Bund sollte endlich die private Ladeinfrastruktur in den Fokus rücken. Allein in privaten Mehrfamilienhäusern gibt es mehr als vier Millionen PKW-Stellplätze. Hier wäre eine zielgenaue Förderung angebracht. Kaum jemand wird ein Elektroauto kaufen, wenn der nächste Ladepunkt 500 Meter von der eigenen Haustür entfernt liegt und im Zweifel gar nicht frei ist. Wartezeiten oder das unbedingte Wegfahren nach erfolgter Ladung vom öffentlichen Ladepunkt schreckt den Verbraucher ab. Der Kunde will sein Auto zu Hause laden wie sein Handy oder Laptop”, so Kaßler. 

Die fehlende private Ladeinfrastruktur wird so zur „Achillesferse” der E-Mobil-Wende”, da das Potential von Mehrfamilienhäusern nicht im Ansatz ausgeschöpft wird. Der DDIV regte daher im Vorfeld des E-Mobilitätsgipfels im Bundeskanzleramt gegenüber Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel, ein Anreizprogramm für die private Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern mit  einem Volumen von 100 Mio. Euro an. Daneben ist das Stromnetz zahlreicher Mehrfamilienhäuser oftmals nicht für die dauerhafte Beanspruchung durch mehrere parallele Ladevorgänge ausgelegt, was neben der Komplexität der Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften private Ladeinfrastruktur verhindert. In einem Positionspapier hat der DDIV dezidiert diese Punkte benannt und zudem darauf verwiesen, dass nach der Bundestagswahl eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes unumgänglich ist.

Hintergrund: Was bisher gefördert wird

Der Bund stellt erhebliche Fördergelder bereit, um die Elektromobilität voranzubringen. So wird der Kauf eines E-Autos seit Juni 2016 mit dem sog. Umweltbonus von bis zu 4.000 Euro gefördert. Bis Ende Juli 2017 lagen allerdings nur rund 26.500 Anträge vor. Hinzu kommt die Befreiung von der Kfz-Steuer und Steuererleichterungen für das Laden am Arbeitsplatz. Gleichzeitig werden bis 2020 insgesamt 300 Mio. Euro in den Ausbau der öffentlichen Ladeinfrastruktur investiert.

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Bereits vor zwei Jahren wurden Betreiber bestehender Aufzugsanlagen verpflichtet, Aufzüge sicherer zu machen und zum Beispiel eine Notrufvorrichtung zu installieren. Seit 1. September gibt es nun auch höhere Anforderungen für neue Aufzüge. Diese müssen nun einen Lichtvorhang haben, der effektiver als die bislang vorgeschriebenen Lichtschranken ist, und somit noch besser vor Verletzungen schützt.

Des Weitren wurden auch Auflagen für Stabilität und Feuerfestigkeit der Aufzugskabine erhöht, Glaswände müssen aus Verbundglas sein. Auch für das Wartungspersonal gibt es Verbesserungen, die die Sicherheit verbessern.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) veröffentlicht im Rahmen des 25. Deutschen Verwaltertages die dritte und vollständig überarbeitete Auflage des Kompendiums „Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften”. Die Neuauflage ist ein praxisnaher Ratgeber für Immobilienverwaltungen.

Die Klimaziele der Bundesregierung sind ambitioniert. Bis 2050 soll der Gebäudebestand nahezu klimaneutral sein. Dies kann jedoch nur erreicht werden, wenn die Sanierungsraten deutlich gesteigert werden. Ob Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gelingen, hängt maßgeblich auch von der Qualifikation des Immobilienverwalters ab. „Immobilienverwaltungen sind der Dreh- und Angelpunkt energetischer Sanierungen in WEG. Sie müssen umfassend qualifiziert und informiert sein, um langwierige Sanierungsprozesse kompetent zu begleiten”, konstatiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Rechtliche Rahmenbedingungen und technische Verfahren einer energieeffizienten Sanierung unterliegen einem stetigen Wandel. Das Kompendium vermittelt einen Überblick über aktuelle gesetzliche Grundlagen, staatliche Förderprogramme und sanierungsrelevante Akteure. Hauptaugenmerk ist das Praxiskapitel, in dem anschaulich beleuchtet wird, wie energetische Sanierungen in WEG in der Praxis erfolgreich umgesetzt werden. Darin inbegriffen sind zahlreiche Checklisten, Muster-Beschlüsse sowie Hinweise und Erläuterungen. „Die Neuauflage ist ein Schritt-für-Schritt-Ratgeber zur energieeffizienten WEG und sollte in keinem Verwalterbüro fehlen”, so Kaßler.

Die dritte und komplett überarbeitete Ausgabe erscheint in einer Auflage von 12.000 Exemplaren und wird den Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände kostenfrei zur Verfügung gestellt. Sie ist außerdem gegen eine Bearbeitungs- und Versandgebühr in der DDIV-Geschäftsstelle bestellbar und als Download im » DDIV-Shop erhältlich.

Kompendium „Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften”, 3. aktualisierte und überarbeitete Auflage 2017, 183 Seiten, ISBN 978-3-00-057330-9

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„Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.” Diese ebenso kurze wie schlichte Aussage aus zehn Wörtern steht in § 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Umsetzung dieser Vorschrift in die Praxis ist dagegen langwierig und oft kompliziert. Einfache Sachverhalte können in der rechtlichen und tatsächlichen Umsetzung zahlreiche Konsequenzen nach sich ziehen, es gibt viel zu beachten und Fallstricke zu vermeiden. Wie sind Heizkosten zu verteilen, wenn angeschaffter Brennstoff nicht völlig verbraucht wurde? Wie werden Rücklage für Instandhaltung und Instandsetzung richtig dargestellt? Welche Folgen haben Wechsel auf der Verwalter- und der Eigentümerseite? Welche Funktion haben Verwalterabrechnung und Abrechnungsbeschluss? Was ist bei all dem juristisch zu beachten und wie geht die Rechtsprechung damit um, wenn Fehler gemacht wurden?

Dieser Themenkomplex ist für die tägliche Arbeit von Menschen in Immobilienverwaltungen und auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts Tätige von großer Bedeutung, einmal im Jahr auch für Vermieter, Mieter und Selbstnutzer in Wohnungseigentümergemeinschaften. Aus diesem Grund befasst sich das traditionell in Fischen im Allgäu stattfindende WEG-Fachgespräch des ESWiD – Evangelischer Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis vom 25. bis 27. Oktober mit Verwalterabrechnung und Abrechnungsbeschluss.

Das Fachgespräch soll es den Teilnehmern ermöglichen, die zahlreichen Klippen rund um Abrechnung und Beschluss sicher zu umschiffen und mehr über die rechtliche Beurteilung zu erfahren. Dazu referieren wieder renommierte Expertinnen und Experten des Wohnungseigentumsrechts. Freuen Sie sich insbesondere auf den aktuellen Bericht über die höchstrichterliche Rechtsprechung zum WEG, vorgetragen von Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, Richterin am BGH, sowie auf weitere Fachreferate, welche die vielen Facetten des Themenfeldes aus rechtlicher wie aus praktischer Sicht beleuchten. Zur Abrundung wird es in zwei abschließenden Vorträgen um die aktuellen Themen „Ladestationen für Elektromobilität” und „Barrierefreiheit in der Wohnungseigentumsanlage” gehen.

Die Veranstaltung bietet Ihnen wie in jedem Jahr zusätzlich die Möglichkeit, sich mit den Vortragenden wie mit engagierten Kolleginnen und Kollegen aus dem gesamten Bundesgebiet auszutauschen. Am Donnerstag lädt der ESWiD zu einem bayerischen Abend ein, bei dem bei einem heiteren Abend mit regionalen Spezialitäten Gespräche vertieft und neue Kontakte aufgebaut werden können. » Zur Anmeldung...