Noch im Januar 2020 gingen die Immobilienvermittler von LBS und Sparkassen von Preissteigerungen zwischen rund vier Prozent bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie fast sechs Prozent bei Bauland aus. Corona hat den Preisanstieg bei Wohnimmobilien jedoch zumindest vorübergehend ausgebremst, so Verbandsdirektor Axel Guthmann anlässlich der Veröffentlichung des LBS-Immobilienpreisspiegels 2020. Danach erwarten die Experten bis zum Herbst ein konstantes bis leicht rückläufiges Angebot, aber auch eine etwas gedämpfte Nachfrage. 

Der LBS-Im­mobilienpreisspiegel 2020 dokumentiert erneut enorme regionale Preisunterschiede. So kostet ein gebrauchtes frei stehendes Einfamilienhaus (mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche zirka 120 Quadratmeter, inklusive Garage, ortsübliches Grundstück) in München 1,5 Millionen Euro – knapp fünfmal so viel wie etwa in Leipzig. Und im Umland der bayerischen Hauptstadt sind die Preise – genau wie in den Speckgürteln anderer Metropolen – sogar noch höher.

Die Kaufpreise für Reihenhäuser (Neubau, mittlere bis gute Wohnlage, Wohnfläche zirka 100 Quadratmeter, ohne Garage, ortsübliches Grundstück) liegen in den meisten Regionen deutlich niedriger. Für ein Neubau-Reihenhaus betragen sie in Sachsen zwischen 170.000 und 310.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen zwischen 250.000 und 360.000 Euro und im nördlichen Schleswig-Holstein rund 290.000 Euro. Süddeutschland fällt hier aus der Reihe. Ein neues Reihenhaus in München kostet 1,1 Millionen Euro. In jeder dritten Großstadt mit mehr als 500.000 Einwohner seien neue Reihenhäuser aber für bis zu 360.000 Euro zu haben. Bestandsimmobilien sind durchschnittlich 16 Prozent günstiger.

Neue Wohnungen (mittlere bis gute Wohnlage, 3 Zimmer, Wohnfläche ca. 80 Quadratmeter, ohne Garage/Stellplatz, keine Steuermodelle) haben sich der LBS-Umfrage zufolge fast überall merklich verteuert, insbesondere an touristisch interessanten Orten, in den Metropolregionen und in Universitätsstädten. Auch in diesem Segment ist die Region München mit mehr als 8.000 Euro/Quadratmeter Spitzenreiter. Die Großstädte Dortmund, Bremen und Leipzig sind dagegen mit Quadratmeterpreisen von um 3.700 Euro vergleichsweise günstig. Bestandswohnungen sind im Schnitt rund 36 Prozent günstiger als Neubauwohnungen.

Bauland bleibt nach Einschätzung der befragten Experten der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt. Spitzenpreise werden mit 2.600 Euro pro Quadratmeter wieder in München und Umland erzielt. In vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt sind Baugrundstücke jedoch für rund 100 Euro pro Quadratmeter oder weniger auf dem Markt.

Grundlage der jährlich erscheinenden Wohnungsmarktanalyse ist die Befragung der rund 600 Experten in den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen. Unter » www.lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de/ können typische Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Grundstücke in mehr als 1.000 Städten und Gemeinden sowie in über 100 Stadtteilen der 14 größten deutschen Städte eingesehen werden.

Mit dem Konjunkturpaket zur Bewältigung der wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie hatte die Bundesregierung auch eine Deckelung der EEG-Umlage beschlossen: Sie soll 6,5 Cent pro Kilowattstunde im Jahr 2021 und 6,0 Cent pro Kilowattstunde im Jahr 2022 nicht übersteigen. Allerdings können die Einnahmen aus dem nationalen Brennstoffemissionshandel dies voraussichtlich nicht ausgleichen. Nun sollen Bundesmittel die Lücke kurz- oder mittelfristig füllen können. Der Bundestag hat am 2. Juli eine entsprechende Änderung der Erneuerbare-Energien-Verordnung beschlossen.

Im Rahmen des Konjunkturpakets sind Mittel im Umfang von etwa 11 Milliarden Euro vorgesehen. Für Bürger und Unternehmen sind die Senkung und die Deckelung der EEG-Umlage gute Nachrichten. Allerdings befürchten Experten, der Einsatz staatlicher Mittel werde dazu führen, dass das EEG zu einer staatlichen Beihilfe wird, welche durch die EU-Kommission genehmigt werden muss.

Am 28. März 2019 hatte der Europäische Gerichtshof einer Klage Deutschlands gegen die Einordnung der EEG-Umlage als Beihilfe durch die EU-Kommission stattgegeben. Begründung des EuGH: Mit der durch die EEG-Umlage geförderten Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien und der besonderen Ausgleichsregelung werde kein aus staatlichen Mitteln finanzierter Vorteil im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) gewährt.

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 3. Juli eine umfassende und schnelle EEG-Reform gefordert.

Nach jahrelangen Diskussionen (» der VDIV berichtete) kann das Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude (GEG) Anfang Oktober in Kraft treten. Es wurde am 18. Juni vom Bundestag beschlossen und am 3. Juli vom Bundesrat abgesegnet. Das Gesetz führt Energieeinsparverordnung (EnEV), Energieeinspargesetz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu einem einheitlichen, aufeinander abgestimmten Regelwerk zusammen. Zusammen mit dem GEG wurden auch die Abstandsregelung für Windanlagen im Baugesetzbuch und die Aufhebung des Photovoltaik-Deckels im EEG beschlossen.

Ziel des Gebäudeenergiegesetzes ist, den Primärenergiebedarf von Gebäuden gering zu halten. Dazu werden einheitliche energetische Anforderungen an die Anlagetechnik und den baulichen Wärmeschutz von Neubauten und Bestandsgebäuden definiert. Der verbleibende Energiebedarf zur Wärme- und Kälteversorgung soll zunehmend durch erneuerbare Energien gedeckt werden.

Das Gesetz beinhaltet keine höheren energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude. Letztere sollen 2023 erneut unter die Lupe genommen werden. Neu ist eine sogenannte Innovationsklausel: Danach muss nicht jedes einzelne Gebäude die Anforderungen erfüllen. Vielmehr wird ein Quartier als Gesamtheit betrachtet.

Darüber hinaus setzt das GEG setzt das im Klimapaket vorgesehene Einbauverbot von Ölheizungen ab dem Jahr 2026 um. Gas- und Ölheizungen, die 1991 oder später eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen höchstens 30 Jahre lang betrieben werden. Ausnahmen gelten, wenn ein Haus weder mit Gas noch mit Fernwärme versorgt werden kann und die Heizung auch nicht aus erneuerbaren Energien betrieben werden kann. Hybridlösungen sollen auch noch nach 2026 möglich sein. Wer seine alte Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell ersetzen lässt, wird durch eine Austauschprämie belohnt.

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat plant, den Zensus 2021 um ein Jahr zu verschieben. Darüber hat das Ministerium den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) in einem Schreiben informiert. Das erforderliche Gesetzgebungsverfahren soll noch im Sommer eingeleitet werden, damit die Änderungen am Zensusgesetz rechtzeitig bis zum Jahresende in Kraft treten können. Das Ministerium reagiert mit der Verschiebung auch auf die wiederholte Forderung des Branchenverbandes.

„Wir sind sehr erleichtert, dass nach ersten Ankündigungen im März nun eine klare Entscheidung getroffen ist. Für die Immobilienverwalterbranche und alle anderen am Zensus Beteiligten ist das eine große Erleichterung″, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Der VDIV Deutschland hatte in den vergangenen Monaten nachdrücklich darauf hingewiesen, dass Bund, Länder und Kommunen, Immobilienverwaltungen und Eigentümer die notwendigen Vorbereitungen angesichts der Corona-Pandemie in diesem Jahr kaum leisten können. Zudem finden derzeit nur vereinzelt Eigentümerversammlungen statt, was eine Beschlussfassung der Gemeinschaften zum Zensus unmöglich macht.

Der bayerische Ministerpräsident Markus Söder (CSU) hatte Ende März bekanntgegeben, dass er sich für die Verschiebung des Zensus um ein Jahr auf 2022 ausspricht, Bund und Länder seien dazu in Gesprächen. In dem seither andauernden Schwebezustand waren die Verwaltungen und die übrigen Beteiligten trotz der erschwerten Bedingungen durch die Corona-Pandemie gezwungen, ihre Vorbereitungen weiter voranzutreiben.

Der Hamburger Senat hat für das gesamte Stadtgebiet ohne sachliche Einschränkungen eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen. Sie gilt vom 1. Juli 2020 bis zum 30. Juni 2025. Zum selben Termin ist in Nordrhein-Westfalen eine neue Mieterschutzverordnung mit einer Laufzeit von ebenfalls fünf Jahren in Kraft getreten. Sie bündelt die bis dato getrennten Verordnungen zur Mietpreisbremse, der abgesenkten Kappungsgrenze und der verlängerten Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen. In Rheinland-Pfalz wird Anfang Oktober eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung in Kraft treten. 

Kern der Hamburger Verordnung ist die Begrenzung von Mieten bei einer Neuvermietung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Falls Vermieter die zulässige Miethöhe überschreiten, können Mieter zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Der Senat erhofft sich von der Mietenregulierung eine langfristige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse war in Hamburg erstmals 2015 eingeführt, vom Landgericht Hamburg jedoch mangels Begründung für unwirksam erklärt worden. Der Senat hatte die Verordnung im Juli 2018 erneut erlassen. Die neue Verordnung knüpft nun nahtlos an deren Laufzeit an.

Im Land Nordrhein-Westfalen wurde mit der Bündelung der bislang auf drei Verordnungen verteilten Vorschriften zum Mieterschutz auch deren Geltungsbereich neu definiert. Die neue Verordnung benennt 18 Städte, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Grundlage für diese Festlegung ist ein Gutachten, das die Empirica AG im Auftrag des nordrhein-westfälischen Bauministeriums erstellt hat.

In Rheinland-Pfalz wird die bereits bestehende Mietpreisbegrenzungsverordnung ab Oktober um fünf Jahre verlängert. Sie gilt künftig in neben Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer und Trier auch in Ludwigshafen am Rhein.  

Und in Bayern wird die Mietpreisbremse zunächst bis zum 31. Dezember 2021 verlängert.  Danach soll die Gebietskulisse aus bislang 162 Kommunen geprüft und gegebenenfalls angepasst werden.