Das Marktforschungsunternehmen F+B aus Hamburg hat am 8. Mai 2019 Ungewohntes verkündet: Erstmals seit 2005 seien die Mieten bei Neuverträgen gesunken. In derselben Ausgabe des F+B-Wohn-Index Deutschland erklärt das Analysehaus allerdings auch, dass die Wachstumsdynamik in der Gesamtschau des Wohnimmobilienmarktes ungebrochen sei.

Im Vergleich zum letzten Quartal des Jahres 2018 sind die Wohnungsmieten bei neuen Vertragsabschlüssen im ersten Quartal 2019 bundesweit um 0,3 Prozent zurückgegangen. Ob sich dieser Trend in der Zukunft fortsetzt, bleibt abzuwarten. Bei den Bestandsmieten gab es ein leichtes Plus von 0,4 Prozent im Vergleich der Quartale 04/2018 und 01/2019. Stellt man die Zahlen der Quartale 01/2018 und 01/2019 gegenüber, sind die Bestandsmieten um insgesamt 1,4 Prozent gestiegen.

Ein Blick auf die Kaufpreise für Immobilien zeigt, dass insbesondere die Preise für Eigentumswohnungen zugelegt haben. Sie weisen im Vergleich der beiden Quartale 04/2018 und 01/2019 eine Steigerung von 2,1 Prozent auf. Die Kaufpreisentwicklung im Eigentumswohnungssegment setzt sich damit auf Platz eins und liegt deutlich vor der Preissteigerung für Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Vergleich der Quartale 01/2018 und 01/2019 haben die Preise von Eigentumswohnungen sogar um 6,2 Prozent zugelegt. Die Ergebnisse der Studie können Sie hier einsehen: » F+B-Wohn-Index Deutschland.

Bundesbauminister Horst Seehofer und Baustaatssekretärin Anne Katrin Bohle haben am 8. Mai 2019 den vom Bundeskabinett beschlossenen Entwurf zum Wohngeldstärkungsgesetz vorgestellt. Damit ist eine umfassende Reform des Wohngeldes auf den Weg gebracht. Mit der Reform soll die Leistungshöhe angehoben und der Empfängerkreis deutlich erweitert werden. Zudem soll das Wohngeld zukünftig automatisch alle zwei Jahre an die Entwicklung von Bestandsmieten und Einkommen angepasst werden.

Die letzte Wohngeldanpassung fand Anfang 2016 statt. Seither sind die Wohnkosten bundesweit stetig angestiegen. Mit der Erhöhung des Wohngeldes zum 1. Januar 2020 reagiert die Bundesregierung auf die seit Jahren steigenden Miet- und Wohneigentumskosten, die insbesondere Familien und Alleinstehende mit geringem Einkommen stark belasten. Laut Bundesminister Seehofer sei das Wohngeld eine der wichtigsten sozialen Leistungen der Wohnungspolitik. Die jetzige Reform trage dazu bei, dass Wohnen auch für einkommensschwache Haushalte bezahlbar bleibe.

Der Gesetzentwurf, der nun ins parlamentarische Verfahren überführt wird und dem Bundestag sowie Bundesrat zustimmen müssen, sieht eine Anpassung des Wohngeldes an die allgemeine Miet- und Einkommensentwicklung in Höhe der Inflation vor. So werde durch die Reform das Wohngeld für einen zwei-Personen-Haushalt um etwa 30 Prozent von bislang 145 Euro monatlich auf 190 Euro steigen. Seehofer erklärt, dass durch eine Erhöhung der Reichweite des Wohngeldes die Zahl der Wohngeldempfänger steigen werde. Die Reform wird dafür sorgen, dass ab Januar 2020 circa 660.000 Haushalte Wohngeld beziehen werden. Das sind nach Angaben des Ministeriums 180.000 mehr, als dies ohne Überarbeitung der Wohngeldvorschriften der Fall wäre.

Ein absolutes Novum ist eine zukünftige regelmäßige Anpassung des Wohngeldes an die Entwicklung von Miete und Einkommen alle zwei Jahre. Das Wohngeldniveau wird damit einer automatischen Dynamisierung unterliegen, die erstmals 2022 greift. Neu ist außerdem die Einführung einer weiteren Mietstufe VII, mit deren Hilfe Haushalte in Städten oder Gemeinden mit besonders hohen Wohnkosten noch stärker entlastet werden, denn mit der neuen Mietstufe werden höhere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten berücksichtigt. Die sechs bestehenden Mietstufen werden aktualisiert. Geplant ist eine regional gestaffelte Anhebung der Höchstbeträge, bis zu denen die Miete oder bei Wohnungseigentümern die Belastung berücksichtigt wird.

Seit Ende Januar 2019 liegt der Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Kauf von Wohnimmobilien vor (» der DDIV berichtete). Aktuell läuft noch die Abstimmung zwischen den beteiligten Ressorts. Unterstützt wird der Vorstoß von Bundesjustizministerin Katarina Barley von der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen, die bereits im September 2018 einen eigenen Gesetzentwurf zum Makler-Bestellerprinzip (» BT-Drs. 19/4557) vorlegt haben. Zu diesem fand am 8. Mai eine öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss statt.

Neben der Einführung des Bestellerprinzips für den Kauf von Immobilien fordern die Grünen in ihrem Gesetzentwurf zusätzlich eine Deckelung der Maklercourtage auf zwei Prozent des Kaufpreises. Bei der Anhörung im Rechtsausschuss standen den Bundestagsabgeordneten neun Sachverständige aus den Branchen Immobilienwirtschaft und Verbraucherschutz sowie Rechtsexperten Rede und Antwort. Die Meinung der Fachleute ging durchaus auseinander und hat das Spektrum von Zustimmung bis Ablehnung abgedeckt.

Befürwortet wird der Gesetzentwurf von Verbraucherschützern. So würde mit den vorgesehenen Regelungen Chancengleichheit hergestellt und der Schutz von Käufern gestärkt. Laut Sachverständigem der Verbraucherzentrale Bundesverband könnten Verkäufer aus einer besseren Position heraus mit dem Makler über die Höhe der Bezahlung verhandeln. Auch die Deckelung der Maklergebühr auf zwei Prozent wurde begrüßt. Dadurch würden die Kosten für Käufer insgesamt gesenkt.

Vertreter der Immobilienwirtschaft hingegen sehen den Gesetzentwurf äußerst kritisch und beanstanden insbesondere, dass der Verbraucherschutz von Erwerbern mit dem vorliegenden Entwurf gerade nicht gestärkt werde. Im Gegenteil: Eine Beratung für Käufer würde zukünftig ausbleiben, weil Makler mit dem Bestellerprinzip ausschließlich dem Auftraggeber, und damit in der Regel dem Verkäufer, verpflichtet wären. Nicht zuletzt wird kritisiert, dass ein verbindliches Bestellerprinzip einen erheblichen Eingriff in die Vertrags- und Berufsfreiheit darstelle. Sie erwarten zudem, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien ansteigen und darüber hinaus eine zufriedenstellende Dienstleistung nicht mehr möglich sei.

Uneinheitlich ist die Meinung bei den juristischen Sachverständigen in der Anhörung. Während einige die Einführung des Bestellerprinzips beim Kauf von Immobilien befürworten und Eingriffe in die Vertrags- und Berufsausübungsfreiheit zwar sehen, aber für sinnvoll und gerechtfertigt halten, wenden sich andere Rechtsexperten explizit gegen die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Erwerb von Wohneigentum. So sei das Ziel einer tatsächlichen Entlastung für Käufer mit einem Provisionsverbot nicht ohne weiteres durchsetzbar. Die im Gesetzentwurf vorgeschlagenen Regelungen seien nicht geeignet, die Anschaffungskosten beim Kauf von Immobilien wirksam zu reduzieren.

DDIV für Provisionsteilung

Aus Sicht des DDIV ist die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf kritisch zu betrachten. Es ist durchaus wahrscheinlich, dass Verkäufer die Maklercourtage künftig auf den Kaufpreis umlegen, wodurch nicht nur die Kaufpreise steigen würden, sondern Erwerber auch höhere Grunderwerbsteuern zu zahlen hätten. Bei einer hälftigen Teilung der Maklergebühren auf freier Verhandlungsbasis bleibt beziehungsweise wird der Vermittler tatsächlich zum Mittler zwischen Verkäufer und Käufer und ist beiden Vertragsparteien gleichermaßen verpflichtet. Zudem kommt dieses Prinzip bereits in vielen Bundesländern zur Anwendung.

Das wohl effizienteste Mittel zur Entlastung von Immobilienkäufern – und damit letztlich auch zur Entlastung der vielerorts angespannten Mietwohnungsmärkte – dürfte allerdings mehr Wohnraum sein. Entsprechend dem Marktprinzip von Angebot und Nachfrage steigen die Preise bei einem knappen Wohnungsbestand und sinken in einem „Käufermarkt“. Um das Problem zu geringer Neubauzahlen zu bekämpfen, sind in erster Linie Bund, Länder und Kommunen gefordert, mehr Bauland bereitzustellen, schnellere Baugenehmigungen auf den Weg zu bringen und den Wust an Vorschriften zu minimieren.

Der Mieterverein München hat nicht nur die bundesweit erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht (» der DDIV berichtete), er will nun mit einem Volksbegehren dafür sorgen, dass die Mieten in Bayern eingefroren werden. Das soll für Bestandsgebäude gelten, nicht aber für neu errichtete Wohngebäude, denn man wolle Investoren nicht verschrecken.

Die bayerische Landesverfassung räumt das Recht ein, durch ein Volksbegehren eine Gesetzesvorlage in den Landtag einzubringen. Für die Zulassung muss der Mieterverein nun zunächst 25.000 Unterschriften sammeln. Dem Volksbegehren selbst müssen dann wiederum zehn Prozent aller Stimmberechtigten zustimmen, damit die Gesetzesvorlage zum Einfrieren der Bestandsmieten in Bayern in den Landtag eingebracht werden kann. Sollte der Landtag den Gesetzentwurf ablehnen, findet ein Volksentscheid statt. Ausarbeiten lässt der Mieterverein den entsprechenden Gesetzestext von zwei Rechtsprofessoren der Universität Bielefeld. Im Oktober will der Mieterverein mit der Unterschriftensammlung beginnen.

Zentrale Forderung des Mietervereins München ist es, dass angesichts der immer weiter steigenden Mietkosten Bestandsmieten für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht angehoben werden dürfen. Weiterhin soll bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen die Mietspiegelmiete nicht überschritten werden. Zudem will der Mieterverein die Deckelung für Mietanpassungen nach Modernisierungsmaßnahmen erreichen. So wolle man die Modernisierungsumlage von drei auf zwei Euro pro Quadratmeter absenken. Unterstützung erhält der Mieterverein von der Münchener SPD. Insbesondere Münchens Oberbürgermeister, Dieter Reiter, ist auf der Seite der Initiatoren des Volksbegehrens. Bedenken hingegen äußert der bayerische Bauminister, Hans Reichhart von der CSU, der das Instrument nicht für geeignet hält, um den Wohnungsmarkt zu entlasten. Auch die FDP in Bayern sieht in einer Begrenzung der Mietpreise nicht den richtigen Ansatz, um die Ursachen der Mietpreisexplosion zu bekämpfen.

Grüne wollen bundesweite Mietobergrenze

Die Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen fordert die Einführung einer bundesweiten Mietobergrenze. Mit Fraktionsbeschluss vom 3. Mai 2019 wollen sie für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erreichen, dass dortige Mieten maximal um drei Prozent jährlich angehoben werden dürfen, ohne aber die ortsübliche Miethöhe zu überschreiten. Im Fraktionsbeschluss heißt es weiter: „Bei Neuanmietung sollte die Mietobergrenze bei 5 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Dazu wollen wir die Mietpreisbremse wirksam machen: Unnötige Ausnahmen gehören abgeschafft, damit sie für deutlich mehr Mietverträge Geltung erhält.” Nach Vorstellung der Grünen sollen Missbrauch und überhöhte Mietforderungen mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) will die Bundesregierung unterschiedliche rechtliche Vorgaben zusammenfassen und vereinfachen. Ein entsprechender Gesetzentwurf sollte eigentlich schon im Januar 2019 vom Bundeskabinett beschlossen werden. Nun geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen (» BT-Drs. 19/9775) hervor, dass die Ressortabstimmung noch immer nicht abgeschlossen ist.

In einem gemeinsamen Rechtsrahmen sollen mit dem Gebäudeenergiegesetz die Energieeinsparverordnung, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und das Energieeinsparungsgesetz gebündelt werden. Ziel ist es, ein einheitliches Regelungssystem zur Energieeffizienz sowie zum Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudebereich zu schaffen. Wie die Bundesregierung in ihrer Antwort an die Grünen mitteilt, sollen das „GEG und die energetischen Anforderungen an Gebäude, die wirtschaftlich vertretbar sein müssen, […] ihren Beitrag dazu leisten, dass Energieeffizienz und Klimaschutz bei Gebäuden wirtschaftlich, umweltfreundlich und sozial umgesetzt werden.” Derzeit würden das Bundeswirtschaftsministerium und das Bundesbauministerium an der konkreten Ausgestaltung und Bewertung von Maßnahmen für das Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor arbeiten.

Im Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD die Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes festgelegt. Es bleibt nunmehr zu hoffen, dass mit der neuen Baustaatssekretärin, Anne Katrin Bohle, wieder mehr Bewegung in das Verfahren kommt. Laut ursprünglichem Zeitplan sollte das Gesetz noch vor der Sommerpause verabschiedet werden (» der DDIV berichtete). Da jedoch eine Einigung über den Referentenentwurf aussteht, ist unklar, ob dieser Zeitplan zu halten ist. Weiterhin ist die Frage offen, ob in das Gebäudeenergiegesetz Inhalte der Erneuerbaren-Energien-Richtlinie und der » EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die sogenannte Gebäudeeffizienzrichtlinie, die bis zum 10. März 2020 in nationales Recht umgesetzt werden muss, aufgenommen werden.