In einer aktuellen Studie haben die Empira Gruppe und bulwiengesa den Markt für Wohnprojektentwicklungen in den deutschen Top-7-Städten untersucht. Schwerpunkt war das Segment „Develop and Hold”, das Wohnprojektentwicklungen von Investoren für den eigenen Bestand umfasst.

Danach liegt das aktuelle Marktvolumen der Projekte für den Eigenbestand, die sich derzeit in der Planungs- und Entwicklungsphase befinden, bei rund 33 Milliarden Euro und 5,2 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Betrachtet wurde hierbei der Zeitraum der kommenden fünf Jahre. Das klassische Trading-Development-Segment, also Neubauprojekte, die nach Fertigstellung veräußert werden, beläuft sich dagegen auf nur rund 11 Millionen Quadratmeter.

Während die Studienautoren damit rechnen, dass das klassische Trading-Segment in den nächsten Jahren stagnieren wird, erwarten sie einen Anstieg des Develop-and-Hold-Sektors auf 40 Milliarden Euro und einer Verschiebung der Marktanteile zugunsten der Projektentwicklung für den eigenen Bestand. Mittelfristig, so die Prognose, werden sie den Großteil des Neubauvolumens in Deutschlands Großstädten auf sich vereinen. Einer der Gründe: Die Erkenntnis ist gewachsen, dass das Entwicklungsrisiko bei vorliegendem Baurecht in deutschen Großstädten aufgrund des strukturellen Nachfrageüberhangs nach Wohnraum beherrschbar ist. Inwiefern die Auswirkungen der aktuellen Diskussion um mögliche Enteignungen von Wohnungsunternehmen in Berlin Eingang in die Ergebnisse gefunden fanden, ist nicht erwähnt.

Unterschiede zwischen Deutschlands Top-7-Städten

Der Trend wirkt sich dabei unterschiedlich in den einzelnen Top 7-Märkten aus. Stuttgart ist mit 41 Prozent der Standort mit dem höchsten Anteil des Bauen-für-den-eigenen-Bestand-Geschäfts am gesamten Wohnungsneubau. Düsseldorf hat mit 22 Prozent den geringsten. In absteigender Reihenfolge bieten auch München (35 Prozent), Berlin (34 Prozent), Köln (33 Prozent), Frankfurt (30 Prozent) und Hamburg (27 Prozent) unterschiedlich großes Wachstumspotenzial für Develop-and-Hold-Investoren. Insgesamt gehen derzeit rund 27 Prozent der geplanten Projekte auf nicht-öffentliche Anleger zurück. Die in diesem Segment traditionell stark vertretenen kommunalen und landeseigenen Wohnungsgesellschaften vereinen 54 Prozent auf sich.

Zum ersten Mal im deutschen Mietrecht war eine Musterfeststellungsklage vor Gericht erfolgreich. Das Oberlandesgericht München gab einem Mieterverein Recht, der stellvertretend für mehr als 130 Mieter gegen eine Modernisierungsumlage geklagt hat. Streitpunkt war die lange Frist zwischen der Ankündigung einer Modernisierung und ihrer tatsächlich geplanten Umsetzung.

Die Maßnahme war von der Vermieterin und Beklagten Ende 2018 angekündigt worden. Sie sollte aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit hatte sie noch altes Recht nutzen wollen, das höhere Mieterhöhungen zulässt als sie seit Jahresbeginn 2019 möglich sind. Denn seitdem gilt das neue Mietrecht, nach dem nur noch acht Prozent statt der früheren elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden dürfen. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von zwei beziehungsweise drei Euro pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von sechs Jahren nach Modernisierung.

Das Gericht entschied nun, dass die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung zu lang ist. Der Zeitraum sollte drei Monate betragen. Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen.

Die Möglichkeit von Musterfeststellungsklagen besteht in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können sie von Verbänden. Mindestens 50 Betroffene müssen sich innerhalb von zwei Monaten der Klage anschließen.

Baden-Württemberg will die Mietpreisbegrenzungsverordnung, die seit 1. November 2015 gilt, zeitnah neu erlassen. Die alte Verordnung wurde für 68 Städte und Gemeinden festgelegt, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Geht es nach den Empfehlungen eines externen Gutachtens, das zur Aktualisierung des vorliegenden Datenmaterials dienen sollte, könnte die Mietpreisbremse künftig auf 88 Kommunen ausgeweitet werden.

Neu auf der Liste wären dann unter anderem sie Landhauptstadt Stuttgart und Freiburg im Breisgau. Das anstehende Verordnungsverfahren will die zuständige CDU-Wohnungsbauministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut zügig vorantreiben. Im nächsten Schritt soll das Gutachten intensiv geprüft und Anfang November in der Sitzung der Arbeitsgruppe „Miet- und Wohnungsrecht” der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg diskutiert werden.

Diese besteht aus rund 50 Vertretern der Wohnungs- und Kreditwirtschaft, der kommunalen Spitzenverbände, des Natur- und Umweltschutzes sowie der im Landtag vertretenen Fraktionen. Sie wurde im Juli 2016 gegründet. In vier Arbeitsgruppen wurde seither zu den Themen „Finanzierung und Förderung”, „Bauplanungsrecht einschließlich Flächengewinnung”, „Bauordnungsrecht” sowie „Miet- und Wohnungsrecht” in mehreren Sitzungen beraten.

Das Bundeskabinett hat die Verlängerung der verschärften Mietpreisbremse beschlossen. Die Bundesländer erhalten dadurch die Möglichkeit bis Ende 2025 Gebiete festzulegen, in denen sie gelten soll. Nach derzeitiger Rechtslage können sie entsprechende Verordnungen nur bis Ende 2020 erlassen. Zudem hat die Bundesregierung neue Regelungen zur Maklerprovision beim Kauf selbstgenutzter Immobilien auf den Weg gebracht.

Sollte der Gesetzentwurf so vom Bundestag beschlossen werden, haben Mieter das Recht, bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete bis zu einem Zeitraum von zweieinhalb Jahren auch rückwirkend zurückzuverlangen. Voraussetzung wäre lediglich, dass sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb dieses Zeitraums nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Momentan ist es so, dass eine rückwirkende Wirkung ausgeschlossen ist.

Wird die Rüge erst ausgesprochen, nachdem die 30-Monatsfrist abgelaufen oder das Mietverhältnis bereits beendet ist, bleibt die alte Regelung bestehen. » Der VDIV hatte sich für deutliche kürzere Fristen ausgesprochen, um möglichst zeitnah Rechtssicherheit für Vermieter und Immobilienverwalter zu gewährleisten.

Verlängerter Betrachtungszeitraum für Vergleichsmiete

Ebenfalls geändert werden soll der Betrachtungszeitraum für die Berechnung der ortüblichen Vergleichsmiete. Fließen nach aktueller Rechtslage die Mietverträge, die in den zurückliegenden vier Jahren abgeschlossen wurden, in die Ermittlung ein, wird der Betrachtungszeitraum nun auf sechs Jahre ausgedehnt. Bis Jahresende soll auch ein Gesetzentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts vorliegen.

Teilung der Maklerkosten bei Kauf selbstgenutzter Immobilie

Neben Änderungen am Mietrecht wurden die Vorgaben für die Maklerprovision beim Kauf selbstgenutzter Immobilien geändert (» der VDIV berichtete). Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses wird künftig die Vertragspartei, die den Makler nicht beauftragt hat, maximal die Hälfte der Courtage zahlen. Dieser Anteil ist erst dann fällig, wenn der Besteller des Maklers nachgewiesen hat, seinen Anteil geleistet zu haben. Die SPD hatte sich für die Einführung eines reinen Bestellerprinzips eingesetzt, bei dem in der Regel die Verkäuferseite einer Immobilie die Maklerprovision hätte allein tragen müssen. Mit dieser Forderung konnten sich die Sozialdemokraten jedoch nicht durchsetzen. Der VDIV hält die geplanten Veränderungen für einen fairen Kompromiss, kritisiert aber die Beschränkung der Vereinbarung auf selbstgenutztes Wohneigentum.

Trotz eines in den vergangenen zehn Jahren sehr stark gestiegenen Umsatzes beim Kauf und Verkauf von Immobilien gehört Deutschland bei der Wohneigentumsquote weiterhin zu den Schlusslichtern in Europa. Dies geht aus der Antwort der Bundesregierung (» BT-Drs. 19/12955) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (» BT-Drs. 19/11623) hervor.

Danach stieg der Umsatz mit Immobilien zwischen 2008 und 2016 von 131 auf 237,5 Milliarden Euro jährlich. Im selben Zeitraum erhöhte sich die Summe der jährlichen Immobilientransaktionen von 817.000 auf rund eine Million. Trotzdem gehörte Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von 51,4 Prozent im Jahr 2017 vor dem Schlusslicht Schweiz mit 41,3 Prozent zu den Ländern mit der niedrigsten Wohneigentumsquote in Europa. Auf den Plätzen davor rangierten Österreich (55 Prozent), Dänemark (62,2 Prozent) und Frankreich (64,4 Prozent). Spitzenreiter mit über 90 Prozent sind Rumänien, Kroatien und die Slowakei.

Weiter heißt es, dass sich laut Daten des Immobilienmarktberichts 2017 des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) der Anteil von Wohnimmobilien an allen Immobilientransaktionen von 62 Prozent (2009) auf 72 Prozent (2016) erhöht hat. Dagegen ist ihr Anteil am Umsatz im selben Zeitraum von rund 67 Prozent auf etwa 66 Prozent leicht zurückgegangen.

Gefragt wurde auch, wie erschwinglich Wohnimmobilien gemessen am Verhältnis der Immobilienpreise zu den verfügbaren Einkommen in den städtischen Gebieten sind und welche Auswirkungen des 2019 eingeführten Baukinderkindergeldes spürbar sind. Hierbei zieht die Bundesregierung eine positive Zwischenbilanz: Seit Programmstart am 18. September 2018 sind bis Ende Juli 2019 rund 124.000 Anträge mit einem Volumen von rund 2,6 Mrd. Euro gestellt worden (Stand: 31. Juli 2019). Rund 55.000 Anträge wurden bis dahin positiv entschieden und Auszahlungen veranlasst.

Das Baukindergeld ist ein staatlicher Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Er soll es Familien mit Kindern und Alleinerziehenden erleichtern, den Erwerb von Wohneigentum zu finanzieren. Pro Kind erhalten sie 12.000 Euro, ausgezahlt in zehn jährlichen Raten zu je 1.200 Euro. Mehr als 30 Prozent der geförderten Kinder sind laut Bundesregierung unter zwei Jahren.