Nach der letzten Novellierung der Münchener Zweckentfremdungssatzung im November 2017 erwägt die Stadtspitze weitere Verschärfungen. So prüfe das Sozialreferat der Landeshauptstadt momentan, ob eine Ersatzwohnung, die durch den Eigentümer bei Wegfall der ursprünglichen Wohnung angeboten werden muss, zukünftig in demselben Stadtbezirk liegen muss.

Die bisherige Regelung der Zweckentfremdungssatzung für München sieht vor, dass Mietern, die ihre Wohnung beispielsweise wegen Umwidmung in Gewerbe aufgeben müssen, eine Ersatzwohnung innerhalb der Stadt angeboten werden muss. Alternativ kann der Mieter durch eine Zahlung für einen Auszug ohne Annahme einer Ersatzwohnung entschädigt werden. Der neue Vorstoß aus dem Münchener Rathaus verfolgt die Idee, dass ehemaligen Mietern in Wohnortnähe eine neue Wohnung angeboten werden solle. Die Überprüfung entsprechender Möglichkeiten laufen derzeit. Das Sozialreferat wolle schnellstmöglich eine Beschlussvorlage erarbeiten.

Auslöser für eine mögliche Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung ist ein aktuelles Bauvorhaben in der Nähe des Münchener Hauptbahnhofs, bei dem ein Hotel errichtet werden soll. Das bestehende Gebäude muss dafür abgebrochen werden. Den bisherigen Mietern wurden Ersatzwohnungen in einem Neubau im elf Kilometer entfernten Stadtteil Neuperlach im Südosten Münchens angeboten.

Erst Ende 2018 wurde die Mietpreisbremse novelliert (» der DDIV berichtete). Nun kündigt Bundesjustizministerin Katarina Barley in einem Interview mit dem ARD-Magazin Panorama weitere Anpassungen an. Ihr Ministerium werde dazu in den nächsten Tagen einen Referentenentwurf vorlegen. Im Kern geht es darum, dass Vermieter zukünftig bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu hohe Mietkosten auch rückwirkend erstatten müssen.

Bislang müssen Vermieter im Falle eines Verstoßes gegen die Regelungen der Mietpreisbremse zu hohe Mietzahlungen erst ab dem Zeitpunkt zurückzahlen, wenn der Mieter den Vermieter rügt. Katarina Barley sagt im Interview, „dass der Punkt verbessert werden muss, dass Mieter auch rückwirkend Geld verlangen können”. Die Ministerin begründet den jetzigen Zeitpunkt der Novellierung nur fünf Monate nach der letzten Reform damit, dass Ende 2018 die Vereinbarungen aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt wurden. Nunmehr würden Nachbesserungen angepackt, die sich aus der Evaluierung der Mietpreisbremse (» der DDIV berichtete) ergäben. In diesem Zusammenhang solle zudem die bislang bis 2020 geltende Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 verlängert werden.

Vom Koalitionspartner CDU/CSU ist zu vernehmen, dass derzeit keine Notwendigkeit für eine Verschärfung der Mietpreisbremse gesehen werde. Der CDU-Abgeordnete Jan-Marco Luczak führt aus, dass mit der jüngsten Reform etliche Verbesserungen für Mieter umgesetzt wurden. So hätten Vermieter seither eine vorvertragliche Auskunftspflicht und Mieter könnten ihre Rechte bereits einfacher durchsetzen. Stattdessen mache die Bundesjustizministerin mit ihrem Vorstoß für eine Reform der Mietpreisbremse Wahlkampf auf dem Rücken der privaten Vermieter, die dem Markt den größten Teil der Wohnungen in Deutschland zur Verfügung stellen. Luczak wirft Barley vor, nur an den Symptomen herumzudoktern. Stattdessen müsse der Wohnungsneubau forciert werden, um den steigenden Mieten erfolgreich zu begegnen. Bei privaten Vermietern führe das Vorgehen der Justizministerin zu großer Verunsicherung. Laut Luczak sei mit der derzeitigen Regelung zur Mietpreisbremse ein fairer Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern gefunden.

Mietpreisbremse wirkt nur kurzfristig

Das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung hat jüngst eine Studie veröffentlicht, die zeigt, dass die Mietpreisbremse der steigenden Mietpreisentwicklung nur in geringem Ausmaß entgegenwirkt. So würden die Mieten von Wohnungen, für die die Mietpreisbremse gilt, im Durchschnitt rund 2,5 Prozent niedriger ausfallen, als dies ohne die Einführung der Regelung der Fall wäre. Am stärksten wirke sich die Mietpreisbremse auf Wohnungen im niedrigen Preissegment aus. Die Analysten kommen allerdings zu dem Ergebnis, dass die Bremswirkung nur kurzfristig wirke: Schon ein Jahr bis anderthalb Jahre nach Inkrafttreten habe die Mietpreisbremse keinen dämpfenden Effekt mehr auf die Entwicklung der Mieten.

Auch beim Zensus 2021 werden die bundesweit etwa 24.000 Immobilienverwaltungen einen großen Teil zum Gelingen der Gebäude- und Wohnungszählung beitragen. Umso wichtiger ist es, dass eine eindeutige Bestimmung für den Verwalterbegriff in das Zensusgesetz (ZensG 2021) aufgenommen wird. Nur dadurch wird klar, wer wann was zu leisten hat. Der bislang vorliegende Gesetzentwurf weist aber nicht nur mit einem undifferenzierten Verwalterbegriff gravierende Schwächen auf. Auch die vom Bundesrat vorgeschlagene Erhebung des energetischen Gebäudezustands sieht der DDIV äußerst kritisch.

Der von der Bundesregierung vorgelegte Entwurf zum Zensusgesetz 2021 befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren und soll noch vor der Sommerpause verabschiedet werden (» der DDIV berichtete). Am 7. Mai 2019 fand eine öffentliche Anhörung im Innenausschuss des Deutschen Bundestages statt. Zum Gesetzentwurf und anlässlich dieser Anhörung hat der DDIV als einziger immobilienwirtschaftlicher Verband im Vorfeld eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben, die auf der Seite des Innenausschusses im Deutschen Bundestag veröffentlicht ist (» Stellungnahmen zum ZensG 2021). Deren wesentliche Inhalte haben wir zusätzlich mit einer Pressemeldung öffentlichkeitswirksam kommuniziert.

Die Durchführung des Zensus stellt für die zumeist kleinen und mittleren Immobilienverwaltungsunternehmen eine zusätzliche, sehr hohe Belastung dar. Umso irritierender ist es für den DDIV, dass die Branche trotz ihrer enormen Relevanz für die Erhebung der Daten im Rahmen des Zensus 2021 im vorliegenden Gesetzentwurf nur unzureichend berücksichtigt wird. Mit der Verwendung eines völlig unbestimmten Verwalterbegriffs schreibt der Entwurf einen Anschauungsfehler des Zensusgesetzes 2011 fort – und das, obwohl seit Mitte 2018 mit § 34 c Gewerbeordnung (GewO) eine Definition für Wohnimmobilienverwalter vorliegt. „Weder die Verwalterdefinition noch die Unterscheidung zwischen WEG- und Mietverwaltern sind bislang in den Entwurf für das Zensusgesetz aufgenommen worden. Das muss unbedingt korrigiert werden. Denn ein klarer Verwalterbegriff ist erforderlich, um Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der zu liefernden Daten zu vermeiden und um Auskunftspflichten klarzustellen”, erklärt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Der Gesetzentwurf lässt außer Acht, dass Immobilienverwalter von Wohnungseigentum und Verwalter von Mietobjekten verschiedene Aufgaben wahrnehmen und deshalb über sehr unterschiedliche Daten in Bezug auf die Gebäude- und Wohnungszählung verfügen. Während Mietverwalter durchaus Angaben zur Miethöhe, Mieterzahl oder Nutzungsart von Wohnräumen machen können, liegen WEG-Verwaltern derlei Informationen nicht vor. Verwalter von Wohneigentum sind für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig, nicht aber für die im Sondereigentum stehenden Wohnungen. Es liegt also in der Natur der Sache, dass der WEG-Verwalter den Inhalt von Mietverträgen nicht kennt. So kann er weder bei vermieteten Wohnräumen noch bei selbstgenutztem Wohneigentum Angaben zur Zahl der Räume, zur Nutzungsart oder ähnlichem machen. Dennoch sieht der Gesetzentwurf Verwalter als eine Art Sammelstelle für den Zensus vor.

„Durch den unpräzisen Verwalterbegriff im Zensusgesetz 2021 entstehen für die Praxis enorme Unsicherheiten hinsichtlich der Zuständigkeiten und ein ungerechtfertigt hoher Aufwand für die überwiegend kleinen und mittleren Verwaltungsunternehmen bei der Datenerhebung. Hier muss der Gesetzgeber dringend nachbessern. Um den Immobilienverwalter vom tatsächlich Auskunftspflichtigen abzugrenzen, muss die Definition des Verwalterbegriffs gemäß § 34 c GewO in den Gesetzentwurf”, macht Kaßler deutlich.

Keine unverhältnismäßige Erweiterung der Erhebungsmerkmale

Stichtag für den nächsten Zensus ist der 16. Mai 2021. Bis dahin müssen alle Daten vorliegen. Angesichts dieses knappen Zeitrahmens lehnt der DDIV die vom Bundesrat angeregte Merkmalerweiterung um den energetischen Zustand jedes Gebäudes ab. Mit dieser würde der Gesetzgeber weit über die Vorgaben der EU-Verordnung (EG) 763/2008 hinausgehen. Zusätzliche Merkmale führen außerdem zu einem erheblich höheren Aufwand für Immobilienverwaltungen und Eigentümer. Eine Erhebung zum energetischen Zustand ist mit Blick auf den Stichtag logistisch nicht umsetzbar, zumal der Bundesrat in seiner Empfehlung nicht definiert hat, was sich hinter dem Begriff energetischer Zustand verbergen soll. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) oder das Wohnungseigentumsrecht noch die Energieeinsparverordnung (EnEV) kennen den Begriff. Das führt zu erheblicher Rechtsunsicherheit und verhindert eine einfache, unkomplizierte Datenerhebung. Es fehlt an der notwendigen Vorstrukturierung des Erhebungsmerkmals. Denkbar ist, dass die in vorhandenen Energieausweisen gemäß §§ 16 ff. EnEV enthaltenen Angaben übermittelt werden sollen. Da die Begründung im Gesetzentwurf aber ausdrücklich ausführt, der Wärmeenergiebedarf hänge maßgeblich vom energetischen Zustand ab, scheint offenkundig, dass die Mitteilung des Energiebedarfs selbst bei Existenz eines bedarfsorientierten Ausweises nicht ausreichend ist. Bei einem verbrauchsorientierten Ausweis sind infolge der Relevanz des Nutzerverhaltens aus dem Energieausweis noch schwerer Rückschlüsse auf den energetischen Zustand des Gebäudes zu ziehen.

„Auch wenn eine breite Datenbasis zum energetischen Gebäudezustand zu begrüßen wäre, sollte die Erhebung dieser energetischen Daten nicht im Rahmen des Zensus erfolgen. Hierzu gibt es keine Vorgabe der Europäischen Union. Bisher werden bereits Kosten für den Zensus von rund 1 Milliarde Euro veranschlagt, die dann noch weiter steigen. Es ist sinnvoller, über Stichproben und Hochrechnungen durch die statistischen Landesämter hierzu Angaben zu erhalten”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Unabhängig von diesen Schwierigkeiten ist das erste Halbjahr für Immobilienverwaltungen durch Jahresabrechnungen und Wohnungseigentümerversammlungen geprägt. Viele Immobilienverwaltungen arbeiten schon heute an den Grenzen ihrer Kapazität. Es wäre deshalb aus Sicht des DDIV unverantwortlich, zusätzliche Merkmale, die über die EU-Vorgaben hinausgehen, in das Zensusgesetz aufzunehmen. Auch der Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates vom 30. April 2019 ist zu entnehmen, dass „aus fachstatistischer Sicht […] erhebliche Probleme bei der Operationalisierung und Erhebung des Merkmals ‚energetischer Zustand’ gesehen werden.” Die Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates finden Sie hier: » BT-Drs. 19/9766.

Der aktuelle Accentro-IW Wohnkostenreport 2019 belegt: Immobilieneigentum ist nach wie vor die beste Altersvorsorge. So ist bundesweit der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses noch immer deutlich günstiger als die Neuanmietung einer Wohnung.

Für die Studie wurden die Kosten für Mieten und Eigentumswohnungen aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland analysiert. Das Ergebnis: In den sieben deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart liegen die Kosten, die für Wohneigentum aufgewendet werden müssen, unter denen für Mietwohnungen bei einem Neuvertrag. Der Vorteil der Kosten für selbstgenutztes Eigentum liegt beispielsweise in Berlin bei 27 Prozent im Vergleich zur Miete, in Düsseldorf sind es sogar 54 Prozent. In allen sieben Städten führt der starke Anstieg der Kaufpreise für Immobilien zu Angleichungsprozessen zwischen Selbstnutzer- und Mietkosten. Der Effekt zeige sich beim Vergleich der Kosten für Eigentum mit Bestandsmieten. So sind die Selbstnutzerkosten für Wohneigentum in Berlin, Hamburg und München höher als die Bestandsmieten.

Auch bei den Kreisen und kreisfreien Städten zeige sich ein ähnliches Bild wie in den Großstädten: In 94 Prozent der Kreise und kreisfreien Städte lägen die Selbstnutzerkosten für Wohneigentum unter den Kosten der Neuvertragsmieten. In nur 26 Kreisen und kreisfreien Städten lägen die Selbstnutzerkosten über den Mietkosten. Obgleich in den meisten Landkreisen Deutschlands Wohneigentum günstiger ist als Mieten, schrecken Mieter häufig davor zurück, Eigentum zu erwerben. Als zu hohe Zugangsbarrieren werden Kaufnebenkosten und das notwendige Eigenkapital genannt. Die gesamte Studie finden Sie hier: » Accentro-IW Wohnkostenreport 2019

Laut aktuellem empirica-Blasenindex steigt die Gefahr einer Immobilienblase vor allem außerhalb der sogenannten Schwarmstädte. So wachsen die Mieten und Kaufpreise nunmehr in 281 von knapp 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Wie das empirica-Institut mitteilt, weite sich die Blasengefahr vor allem in Stagnations- und Schrumpfungsregionen aus.

In diesen Regionen werde die Nachfrage der Anleger durch die niedrigen Zinsen gefördert. Das zieht auch steigende Kaufpreise nach sich. Dass Kaufpreise auch außerhalb von Wachstumsregionen steigen, sei nicht ungefährlich. Denn wenn selbst in Schrumpfungs- beziehungsweise wachstumsschwachen Regionen die Wohnkosten ansteigen, mindere das die bisherigen Bleibeanreize in Form niedriger Kosten für Miete oder Immobilienkauf. Die Analysten gehen aber davon aus, dass vorerst der Preisanstieg gerade in den Schrumpfungs- und Stagnationsregionen zumindest für Selbstnutzer durch das Baukindergeld zum Teil kompensiert werde. In Großstädten bleibe laut empirica die Blasengefahr jedoch unverändert; für neun von zwölf Großstädten werde eine eher hohe Blasengefahr identifiziert. Dazu gehören Dresden, Berlin, München, Stuttgart, Frankfurt/Main, Essen, Düsseldorf, Bremen und Hamburg. Den gesamten Bericht finden Sie hier: » empirica-Blasenindex.