Auf dem Forum Zukunft IV in Weimar erörterten Immobilienverwaltungen, ERP-Softwarehersteller, PropTech-Unternehmen, Energiedienstleister und Messdienstleistungsunternehmen gemeinsam digitale Herausforderungen der Zukunft. Im Rahmen einer Podiumsdiskussion wurde dabei die enorme Bedeutung eines einheitlichen Branchenstandards für Immobilienverwaltungen beleuchtet. Dabei verkündeten Vertreter der im DDIV gegründeten AG Digitalisierung eine Machbarkeitsstudie zur Etablierung einer bundesweit einheitlichen Datenaustausch-Plattform für Immobilienverwaltungen.

Das digitale Ökosystem für Immobilienverwaltungen wird zunehmend größer und mannigfaltiger. Damit einher geht die Suche nach größerer Effizienz und optimalen Anwendungen im Verwalteralltag. „Die digitale Transformation stellt die Branche vor neue und bisher nie gekannte Anforderungen. Wir brauchen daher neue Wege, um Lösungen anzubieten und unsere Unternehmen in eine erfolgreiche Zukunft zu führen”, erklärt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Als Interessenvertretung der Immobilienverwaltungen hat es sich der Verband zur Aufgabe gemacht, die Digitalisierung in der Branche aktiv zu begleiten und zu fördern, indem Hemmnisse und Chancen aufgedeckt sowie Pilotprojekte angestoßen werden. Zu diesem Zweck gründete der DDIV bereits vor einiger Zeit die AG Digitalisierung. In einem ersten Schritt wurde dabei ein Anforderungsprofil aus Sicht der Immobilienverwalterbranche entwickelt. Dieses beinhaltet mögliche Themenfelder in der Praxis, die zukünftig vollautomatisiert und ohne immens großen Schnittstellenaufwand bei der Implementierung von neuer Software für integrierte Prozesse in der Verwaltung umgesetzt werden sollten. Damit soll es auch möglich sein, neuartige Produkte von PropTech-Unternehmen zur Verbesserung der Dienstleistung und Produktvielfalt zu integrieren. Der Dachverband entschloss sich darauf hin, in einem zweiten Schritt ERP-Softwarehersteller, Prop-Tech-Unternehmen und Abrechnungsunternehmen mit diesen Anforderungen vertraut zu machen, die allesamt aus dem DDIV-Partnerkreis kommen.

Gemeinsam erarbeitete man dann in Workshops eine Machbarkeitsstudie zur Entwicklung eines einheitlichen Branchenstandards für eine Datenaustausch-Plattform. Eine entsprechende Ausschreibung ist bereits angelaufen, und die Beauftragung eines externen renommierten Beratungsunternehmens soll in den nächsten Wochen erfolgen.

„Wir haben dies beim „Forum Zukunft” öffentlich gemacht, auch um zu zeigen, dass wir – Dienstleistungsunternehmen und Verband – eine gemeinsame Verantwortung haben, nämlich den Erhalt unserer Branche durch die Fortentwicklung der digitalen Prozesswelt”, ergänzt Ralf Michels, DDIV-Präsidiumsmitglied und Leiter der AG Digitalisierung.

Derzeit begleiten im Rahmen der AG Digitalisierung folgende DDIV-Partner-Unternehmen die Machbarkeitsstudie und bekunden damit ihren Willen zur Etablierung eines einheitlichen Branchenstandards:

Aareon AG
Animus GmbH & Co. KG
casavi GmbH
Chapps NV
Domus Software AG
etg24 GmbH
facilioo GmbH
Giesse + Partner Software GmbH
Haufe-Lexware Real Estate AG
inteligy GmbH
KALORIMETA GmbH
letterscan GmbH & Co. KG
UTS innovative Softwaresysteme GmbH

Wohnungen sind in Berlin Mangelware. Die FDP-Fraktion im Abgeordnetenhaus erarbeitete in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleister CBRE eine digitale Karte, um potenzielle Baulücken zu erfassen. Das Ergebnis: In der Hauptstadt gibt es 1.049 Flächen, die Raum für rund 162.000 Wohnungen bieten.

Für die Karte hat CBRE nach eigenen Angaben alle offenen Daten der Berliner Bezirke verwendet und diese mit Luftbildern abgeglichen. Kurzfristig wäre in allen Bezirken der Bau von mehr als 32.300 Wohnungen möglich, mittelfristig könnten weitere 26.700 und langfristig 25.600 Wohnungen entstehen. Zu den restlichen 41.693 identifizierten potenziellen Wohnungen wurden keine zeitlichen Angaben gemacht.

Angesichts dieser Zahlen forderte der Berliner FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja den Senat auf, eine Baulückensuchmaschine auf den Weg zu bringen, in die auch andere Wohnungsbaupotenziale, beispielsweise der Dachgeschossausbau oder die Überbauung von Supermärkten, aufgenommen werden können. Dabei sollten sowohl Flächen im privaten und öffentlichen Besitz als auch genossenschaftliche Grundstücke sowie leerstehende und verfallende Gebäude berücksichtigt werden. „Unser Vorschlag für ein Baulückenkataster ist ein erster Schritt, um die Flächenpotenziale in dieser Stadt zu katalogisieren. Es ist der Grundstein, um die dringend wichtige Wohnbauoffensive in Berlin zu starten”, so Czaja.

Bis zum Sommer will der Freistaat eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse verabschieden. Die seit 2015 geltende Bremse wurde 2017 sowohl vom Landgericht München als auch vom Bayerischen Verfassungsgericht für ungültig erklärt. Um die angespannten Wohnungsmärkte im Land eindeutig zu identifizieren, gab die Landesregierung ein Gutachten in Auftrag, das die Voraussetzungen in den bayerischen Gemeinden prüfen soll. Nun liegt ein Zwischenbericht vor.

Die Gutachter stellen fest, dass in 160 Gemeinden im Freistaat die Voraussetzungen für eine Mietpreisbremse gegeben seien. Aktuell gilt sie in 137 Kommunen. Bayerns Justizminister Georg Eisenreich (CSU) betonte allerdings, dass es sich zunächst nur um einen Zwischenbericht handele, der regionale Besonderheiten und aktuelle Neubauprojekte nicht berücksichtige. Zum vorliegenden Zwischenbericht dürfen sich nun der Mieterbund, Haus & Grund und die Kommunen äußern. Anschließend wird das Gutachtergremium beurteilen, in welchen Städten und Gemeinden die Bremse künftig gelten wird. Eisenreich rechnet damit, dass die neue Verordnung im Sommer in Kraft tritt.

Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Katarina Barley will, dass auch beim Immobilienerwerb derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt. Ende Januar legte sie einen Referentenentwurf zur Ausweitung des Bestellerprinzips vor. So will sie Käufer bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbs entlasten und mehr Wettbewerb schaffen. Maklerbranche und Politik sind gespalten.

Laut Referentenentwurf befinden sich Erwerber in einer „faktischen Zwangslage” und hätten speziell in Ballungsräumen keine andere Wahl, als den festgelegten Provisionssatz zu zahlen. Zudem bestünde für Verkäufer häufig kein Grund, über die Höhe der Provision zu verhandeln oder sich über die Qualität des Maklers zu informieren.

Maklerbranche ist gespalten

Maklerverbände und Unternehmen beurteilen den Vorstoß der Bundesjustizministerin zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf äußerst uneinheitlich:

Pro

RICS Deutschland: Der deutsche Ableger der Royal Institution of Chartered Surveyors begrüßt klar die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Wohnimmobilienkäufe. Dieses Vorgehen sei transparent, fair und zudem international geübte Praxis – und helfe damit dem deutschen Markt, sich weiter zu professionalisieren. In der für die Vermarktung gültigen Richtlinie des weltweit tätigen Berufsverbands „Real Estate Agency and Brokerage 3rd edition” ist das Bestellerprinzip bereits seit geraumer Zeit verankert.

JLL: Auch das international tätige Makler- und Beratungshaus JLL befürwortet das Bestellerprinzip und verweist auf die internationale Praxis.

Contra

RDM: Der RDM Ring Deutscher Makler lehnt die Bestrebungen rundweg ab. Er kündigte noch vor Veröffentlichung eines Entwurfs eine Verfassungsbeschwerde gegen eine entsprechende Gesetzesänderung an und legte eine Stellungnahme der Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner aus München vor, die einen Verstoß gegen die in Art. 12 des Grundgesetzes festgeschriebene Berufsfreiheit konstatiert und die Wirksamkeit des Bestellerprinzips zur Senkung der Erwerbsnebenkosten in Frage stellt.

Kompromisslösung Provisionsteilung

bvfi: Die Maklervereinigung bvfi spricht sich für eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer aus. Hierauf hatten sich seine Mitglieder beim Bundeskongress im Februar 2019 einstimmig verständigt. Der bvfi schlägt zudem vor, die Courtage für den Käufer auf drei Prozent zu begrenzen, die für den Verkäufer könnte frei ausgehandelt werden. Gleichzeitig warnt er davor, dass Makler mit der Einführung des Bestellerprinzips ausschließlich dem Verkäufer und der Maximierung des Verkaufserlöses verpflichtet seien. Bei einer verbindlichen Teilung der Courtage hingegen wäre der Makler Mittler zwischen beiden Parteien.

Engel & Völkers: Auch der Franchisemakler Engel & Völkers zu plädiert für diesen Kompromiss: Wenn schon etwas an der gängigen Praxis geändert werden müsse, wäre dieser Schritt zu bevorzugen.

IVD: Nachdem sich der Maklerverband IVD zunächst klar gegen eine gesetzliche Regelung der Provisionspflicht positionierte, hat er sich mittlerweile dem Vorschlag zur verpflichtenden Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer angeschlossen. Gleichzeitig startete er die Petition „Das Bestellerprinzip ist eine Lüge”, mit der er die Bundesregierung auffordern will, die bestehende Vertragsfreiheit beizubehalten.

Kontroverse Ansichten auch in der Politik

Um Käufer beim Immobilienerwerb zu entlasten, wären laut parlamentarischem Staatssekretär im Bundesinnenministerium Marco Wanderwitz eine Begrenzung oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer hilfreich. Der Stellvertretende rechtspolitische Sprecher der Bundestagsfraktion von CDU und CSU Dr. Jan-Marco Luczak befürchtet, dass die Provision künftig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Zudem gehe das Bundesjustizministerium beim Argument der „faktischen Zwangslage” von einer falschen Ausgangslage aus. Diese Situation treffe nur auf Ballungsräume mit angespannten Wohnungsmärkten zu, in vielen Regionen würden händeringend Käufer gesucht. Auch die FDP reagiert ablehnend: „Da die Maklerkosten beim Bestellerprinzip auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, erweist Ministerin Barley dem Hauskäufer einen Bärendienst.”

Zuspruch gibt es von Bündnis 90/Die Grünen: Sie begrüßen Barleys Vorstoß. Schließlich sprachen sie sich bereits im Sommer 2018 für die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf und zudem die Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent aus (BT-Drs. 19/4557). Bei Den Linken hieß es bereits im Sommer 2018 von der stellvertretenden Fraktionsvorsitzenden Caren Lay: „Wer bestellt, muss auch bezahlen”.

DDIV für Provisionsteilung

Aus Sicht des DDIV ist eine gesetzgeberische Regelung der Provisionszahlung beim Immobilienerwerb kritisch zu betrachten. Schließlich ist es durchaus wahrscheinlich, dass Verkäufer die Provisionszahlung künftig einpreisen – wodurch Erwerber höhere Mittel für die Grunderwerbsteuer aufbringen müssten. Statt für das Bestellerprinzip kann der DDIV allenfalls eine hälftige Teilung der Courtage auf freier Verhandlungsbasis mittragen. Mit solch einer Aufteilung bleibt bzw. wird der Vermittler tatsächlich zum Mittler zwischen Verkäufer und Käufer und ist beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Zudem kommt dieses Prinzip bereits in den Bundesländern vielfach zur Anwendung.

Nach monatelangen Beratungen haben sich Bund und (fast alle) Länder am vergangenen Donnerstag auf Eckpunkte einer Reform der Grundsteuer geeinigt. Allerdings blockiert Bayern das ausgehandelte Konzept.

Vereinfachungen auf den Weg gebracht

Bund und Länder haben sich auf Eckpunkte für eine Reform der Grundsteuer geeinigt und das bisher kursierende Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz an einigen Punkten vereinfacht. Scholz‘ wertabhängiges Modell, bei dem auch die Mietkosten in die Berechnung einfließen sollten, soll somit verschlankt und entbürokratisiert werden. Die Länder beauftragten den Bundesminister mit der Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs. Die Integration weiterer Vorschläge ist jedoch weiterhin möglich.

Der nun ausgehandelte Kompromiss enthält folgende Punkte:

• Auf die Erhebung jeder einzelnen Miete wird verzichtet. Stattdessen sollen die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten berücksichtigt werden. Dabei werden Preisgruppen gebildet. Eine einzelne Anrechnung ist für Mieten vorgesehen, die unterhalb dieser Preisgruppen liegen. So sollen unerwünschte Härten vermieden werden. Für selbstgenutztes Eigentum soll ein eigener Mietwert ermittelt werden.
• Um eine finanzielle Überbelastung gerade in Ballungszentren zu vermeiden, wird für bestimmte Wohnungen die Steuermesszahl abgesenkt. Dies soll unter anderem für den sozialen Wohnungsbau, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen sowie für Vereine und gemeinnützige Unternehmen gelten.
• Das Baujahr wird ein Berechnungsfaktor sein, wird aber erst für Gebäude ab 1948 detailliert erhoben. Davor genügt die Einstufung als „Gebäude erbaut vor 1948”.
• Bodenrichtwerte werden in die Berechnung einfließen, können allerdings zu größeren Zonen, z. B. als „Ortsdurchschnittswert”, zusammengefasst werden.
• Die Berechnung für Geschäftsgrundstücke soll ebenso vereinfacht werden. Einzelheiten hierzu werden im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens erwartet.
• Die Steuermesszahl soll bei 0,325 Promille liegen. Die Festlegung des Hebesatzes soll weiterhin den Kommunen vorbehalten bleiben.

Bayern blockiert

Ob der nun ausgehandelte Kompromiss wirklich in die Tat umgesetzt wird, bleibt jedoch fraglich. So sperrt sich Bayern gegen die Änderungsvorschläge und sieht diese als „nicht zustimmungsfähig” an, so Ministerpräsident Markus Söder. Demnach sei das jetzige Konzept zu bürokratisch und führe zu Mieterhöhungen. Zudem seien verfassungsrechtliche Fragen nach wie vor ungeklärt. Bayern plädiere daher weiterhin für ein Flächenmodell und verlangt einen kompletten Neustart der Verhandlungen. Aber auch eine landesspezifische Regelung der Grundsteuer wird in Bayern nicht ausgeschlossen.

Noch ein langer Weg bis zur Reform

Da auf Länderebene keine Lösung abzusehen ist, spricht sich Bayerns Ministerpräsident für eine Arbeitsgruppe auf Koalitionsebene aus. Trotz der Einigung der übrigen 15 Bundesländer scheint der Weg bis zu einer Übereinkunft noch weit. Die neue Berechnungsformel muss jedoch bis zum 31. Dezember 2019 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht sein, sonst droht den Kommunen ein Zahlungsausfall. Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer mit einem Aufkommen von 14 Milliarden Euro die wichtigste Einkommensquelle der Kommunen.