Trotz Bauaktivitäten wird in Großstädten noch immer nicht bedarfsdeckend gebaut. Die Problematik der Wohnungsknappheit bleibe daher weiterhin bestehen. Wie eine neue Umfrage unter den zehn größten deutschen Städten der Frankfurter Allgemeinen Zeitung nun zeigt, kommen in einigen Städten zwar Wohnungen hinzu, andere hinken jedoch hinterher.

Hauptgrund für teuren Wohnraum ist das knappe Angebot. In einigen Städten wird nun vermehrt gebaut, um dem entgegenzuwirken. Dazu gehören unter anderem Frankfurt, Hamburg und Berlin. In Frankfurt stieg die Zahl der Wohnungen zwischen 2016 und 2019 von 378.500 auf 401.900 Stück, was einen Zuwachs von sechs Prozent bedeutet. Frankfurt ist unter den zehn Städten somit die mit dem meisten Wachstum. Den zweiten Platz belegt Hamburg, wo der Bestand zwischen 2016 und 2020 um vier Prozent stieg. Dieser belief sich 2020 somit auf 976.900 Wohnungen. Da im selben Zeitraum die Einwohnerzahl „nur“ um 2,3 Prozent wuchs, wird nicht nur der Bedarfsanstieg bedient, sondern darüber auch dem Mangel entgegengewirkt. In Berlin nahm die Einwohnerzahl um 2,5 Prozent zu. Auch hier übertrifft der Wohnungsanstieg mit 3,5 Prozent das Bevölkerungswachstum.

Das Wohnungsangebot steigerte sich in einigen Städten um weniger als zwei Prozent. Betroffen sind Köln, Stuttgart, Düsseldorf und Dortmund. Allerdings stiegen in diesen Städten die Einwohnerzahlen auch nur leicht an. Anders steht es hingegen um Leipzig. Während die Einwohnerzahl seit 2016 fast 4,6 Prozent stieg, wuchs der Wohnungsbestand lediglich um 2,8 Prozent. Die Ergebnisse zeigen, dass es noch Jahre dauern wird, bis das Angebot in den befragten Städten die Nachfrage decken kann.

Nach monatelanger Diskussion hat der Bundesrat der Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) zugestimmt. Das hat den Wegfall des Nebenkostenprivilegs bei den Kabelkosten (» der VDIV berichtete) zur Folge. Die Meinungen von Wohnungswirtschaft und Verbraucherschützern zu den Auswirkungen sind sehr konträr.

Bis 2024 gilt eine Übergangsfrist. Ab dann sollen Mieter zum einen für den Internet-Ausbau direkt zahlen müssen. Zum anderen dürfen Vermieter Kosten für TV-Kabelverträge nicht mehr auf die Mieter umlegen. Ab 2024 werden somit Mieter eigene Verträge abschließen können. Verbraucherschützer sehen Wahlfreiheit, sinkende Kosten und vermehrten Wettbewerb.

Der VDIV sieht das Vorgehen hingegen nicht als zielführend und fürchtet steigende Kosten. Auch wird kritisiert, dass es zu Planungsunsicherheiten für den Breitbandausbau kommen kann. Von einem deutlichen Mehraufwand und höheren Kosten für die Verwaltungsbranche ist die Sprache.

Ebenso sind wohl für Mieter mit geringem Einkommen erhebliche Nachteile zu erwarten. So werden die Kosten nicht mehr als Betriebskosten aufgeführt und somit nicht mehr vom Wohngeld gedeckt. Sie müssen vom Mieter auch bei wenig Haushaltsbudget fortan selbst getragen werden.

Auch steht die kurze Übergangsfrist unter Kritik, denn Verträge für Millionen Haushalte müssen neu verhandelt und zudem künftig einzeln abgerechnet werden. Daraus resultieren durch den gestiegenen Mehraufwand zusätzliche Kosten für Immobilienverwaltung.

Ab 2022 wird die CO2-Steuer auf Gas und Öl weiter erhöht. Bereits seit Einführung verteuerte die Steuer das Heizen auf Rekordsummen. Check24 veröffentlichte eine Studie zu den neuen Preisentwicklungen: Ein Musterhaushalt zahlt bereits jetzt durch die Abgabe 158 Euro für Heizöl mehr pro Jahr, bei Gas rund 119 Euro.

Im September 2020 kosteten 2.000 Liter Heizöl rund 770 Euro, bis Juli 2021 kletterte der Preis für dieselbe Menge auf 1.392 Euro – der Preis stieg lauf Check24 also in knapp zehn Monaten um rund 80 Prozent.

Weitere Erhöhung zum Jahreswechsel

Die CO2-Abgabe wird zum nächsten Jahr um weitere fünf Euro pro Tonne CO2 erhöht (» der VDIV berichtete). Der Heizölpreis wird so nochmals um 1,6 Cent pro Liter steigen. Bis zum Jahr 2025 soll die Steuer schrittweise auf 55 Euro pro Tonne CO2 steigen.

Bei der Untersuchung von Musterhäusern errechnete Check24, dass durch die kontinuierliche Erhöhung ein Musterhaushalt in den Jahren 2021 bis 2026 insgesamt 1.608 Euro allein für die CO2-Abgabe für Öl zahlen wird. Auch für Gas sind die Preise seit Dezember 2020 anhaltend gestiegen. Für 20.000 kWh Gas zahlt man bei einem Musterhaus durchschnittlich 1.301 Euro pro Jahr. Die Mehrkosten durch die CO2-Abgabe beliefen sich in diesem Fall zwischen 2021 und 2026 auf insgesamt auf 1.214 Euro.

In einer neuen Befragung hat Aengevelt Experten der Wohnungswirtschaft zur Lage der Branche befragt. Zu Beginn der Corona-Pandemie lautete die Einschätzung noch: Das Wohninvestmentsegment sei vor dem Hintergrund der weiter steigenden Bevölkerungszahl weitgehend robust und krisenresistent. Das Ergebnis der neuen Umfrage: Viele Befragungsteilnehmer rechnen mit wirtschaftlichen Einbußen. Doch die Wohnungswirtschaft erhole sich.

Obwohl weiterhin wirtschaftliche Einbußen erwartet werden, geht man von weniger Forderungsausfällen aus. Allen Umfragen gemein ist, dass nur wenige mit größeren strukturellen Auswirkungen auf ihr Unternehmen rechnen. Der Anteil der Befragten, die von einer abgeschwächten Umsatzdynamik ausgingen, sank von Umfrage zu Umfrage. Während der Anteil im Sommer 2020 noch bei 60 Prozent lag, lag er im Winter 2020/2021 bei 52 Prozent und nun nur noch bei 43 Prozent.

Normalisierung des Geschäftsbetriebs

Eine weitere zentrale Frage war, wie lang es dauert bis sich der Geschäftsbetrieb wieder normalisiert: 41 Prozent sehen dies bereits als geschehen an. 21 Prozent erwarten dies in weniger als einem halben Jahr und 27 Prozent in einem Zeitraum zwischen einem halben Jahr und einem Jahr. Elf Prozent fürchten, dass dies länger als ein Jahr dauern könnte.

Aengevelt zieht das Fazit, dass ein signifikanter Teil der Umfrageteilnehmer mit mittel- bis längerfristigen Auswirkungen durch Corona rechnet. Beispielsweise durch Forderungsausfälle und eine verlangsamte Umsatzdynamik. Die Befragten schätzen diese Auswirkungen jedoch nicht als existenzbedrohend ein und erwarten kaum strukturelle Konsequenzen für ihr Unternehmen. Knapp die Hälfte aller Befragten sehen in ihren Unternehmen bereits eine Normalisierung des Geschäftsbetriebs. Die Umfrage spricht von einer insgesamt optimistischeren Erwartungshaltung der Wohnungswirtschaft.

Aus einer Studie der Berliner Humboldt Universität geht hervor: Viele Haushalte zahlen in den Großstädten so hohe Mietkosten, dass sie auf Hartz-IV-Niveau leben müssen. Zudem werden der Untersuchung zufolge durch die hohen Wohnkosten die Unterschiede zwischen Arm und Reich noch größer. Die von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie untersucht 77 deutsche Städte mit Einwohnerzahlen ab 100.000.

Finanziell schwächere Haushalte müssen größere Anteile ihres Einkommens für die Miete ausgeben. So bleibt knapp 1,1 Millionen Haushalte mit mehr als zwei Millionen Bewohnern weniger als das im Sozialrecht festgelegte Existenzminimum nach Abzug der Miete übrig.

Zu Miete lebende Haushalte der höchsten Einkommensklasse haben vor Abzug der Wohnkosten durchschnittlich ein 4,4-mal höheres monatliches Nettoeinkommen als Haushalte der niedrigsten Klasse. Berücksichtigt man die Wohnkosten so steigt dieser Wert auf das 6,7-Fache.

Kleinere und schlechter ausgestatte Wohnungen

Obwohl diese Haushalte einen höheren Anteil des Einkommens für das Wohnen ausgeben, sind die Wohnungen kleiner und zudem schlechter ausgestattet. So stehen Mietern, deren Haushaltseinkommen sich auf maximal 60 Prozent des mittleren Einkommens aller Großstadthaushalte beläuft, im Mittel nur 38 Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf zur Verfügung – sieben Quadratmeter weniger als im Durchschnitt aller Großstadthaushalte. Auch die Ausstattung bzw. der Wohnungsstandard unterscheidet sich laut Studie stark. Einkommensschwache Mieter leben seltener in Neubauten, die nach dem Jahr 2000 gebaut wurden. Häufiger befinden sich die Wohnungen in Häusern, die zwischen 1919 und 1978 errichtet wurden. Das ist darauf zurückzuführen, dass in den vergangenen Jahrzehnten weniger Sozialwohnungen entstanden sind, so die Studienautoren.