Mehr als ein Viertel des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland entfällt auf Wohngebäude. Das Einsparpotenzial im Wohngebäudesektor ist also immens. Um Verwalter bei der Vorbereitung und Durchführung einer energetischen Sanierung mehr Wissen und strategische Planungskompetenz an die Hand zu geben, haben DDIV und das Europäische Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) die ersten Klimaverwalter ausgebildet. Nunmehr liegt der Abschlussbericht zum Pilotprojekt vor.

Durch energetische Sanierungen lassen sich neben der Förderung des Klimaschutzes, Kostenersparnisse und eine Wertsteigerung der Immobilienbestände erreichen. Trotzdem ist die Sanierungstätigkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) noch immer auf einem niedrigen Niveau. Um hier eine Steigerung zu erreichen, kommt insbesondere den treuhänderisch tätigen Hausverwaltern eine Schlüsselposition bei der Beratung und Information der Wohnungseigentümer zu. Doch Energieeffizienzmaßnahmen sind aufgrund der Vielzahl beteiligter Akteure sowie der komplexen politischen Rahmenbedingungen aufklärungsintensiv. Dafür wiederum, müssen Hausverwalter bestens über rechtliche Vorgaben und technische Erfordernisse sowie finanzielle Fördermöglichkeiten Bescheid wissen.

Vor diesem Hintergrund haben DDIV und EBZ vor etwa drei Jahren in einem Pilotprojekt die erste bundesweite Weiterbildung zum Klimaverwalter entwickelt und durchgeführt. Nach Abschluss des ersten Weiterbildungszyklus wurden Lehrgangsinhalte und -erfolge evaluiert. Die Ergebnisse zeigen: Insbesondere die notwendigen Kenntnisse und Kompetenzen, die für die Beratung, Entscheidungsfindung sowie Umsetzung und Koordination von Energieeffizienzmaßnahmen im Gebäudebestand relevant sind, werden mit dem Zertifikatslehrgang „Geprüfte/r Klimaverwalter/in Energieeffizienz im Gebäudebestand“ gefördert.

Aktuell diskutieren EBZ und DDIV Szenarien zur Verstetigung des Lehrgangs. Ziel ist die Einführung eines bundesweit einheitlichen Weiterbildungsangebots, damit Wohnimmobilienverwalter durch Fachwissen und Kompetenz helfen können, den Sanierungsgrad in WEG zu erhöhen. Solange aber der dringend erforderliche Sachkundenachweis für Immobilienverwalter auf sich warten lässt, bleibt es eine große Herausforderung, geeignete Qualifizierungsangebote zu erstellen. Denn ohne Sachkundenachweis starten die Lehrgangsteilnehmer mit völlig verschiedenen Qualifikationsniveaus in die Weiterbildungsmaßnahme. Wenn Immobilienverwaltern immer mehr Kompetenzen eingeräumt werden, ist es dringend erforderlich, eine einheitliche Basisqualifikation einzuführen. Den Weg zum Klimaverwalter finden Sie » hier.

SanierungsWEGweiser für Wohnungseigentümergemeinschaften in Hessen

Im Rahmen des EU-Projekts ACE Retrofitting (Accelerating Condominium Energy Retrofitting) werden Wohnungseigentümergemeinschaften in Hessen bei der komplexen Thematik der energetischen Sanierung durch das Energiereferat der Stadt Frankfurt unterstützt. Kostenlos und neutral sind Informationen und Hilfestellungen bei allen Schritten der energetischen Sanierung auf der Internetseite » SanierungsWEGweiser abrufbar. Der SanierungsWEGweiser begleitet Eigentümergemeinschaften von der Analyse des Gebäudes, über die Entscheidungsfindung und Planung bis hin zur fachgerechten Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen.

DDIV-Kompendium zur energetischen Sanierung

Noch mehr praxisnahes Fachwissen zum Thema energetische Sanierung finden Sie im DDIV-Kompendium „Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften“, das sich speziell an Immobilienverwaltungen und WEG richtet. Der knapp 200 Seiten starke Ratgeber informiert umfassend über energetische und barrierereduzierende Sanierungsmaßnahmen und deren Fördermöglichkeiten. Er vermittelt einen Überblick über aktuelle gesetzliche Grundlagen, staatliche Förderprogramme und sanierungsrelevante Akteure. Inbegriffen sind zahlreiche Checklisten, Muster-Beschlüsse sowie Hinweise und Erläuterungen. Die Möglichkeit zur Bestellung des Kompendiums finden Sie » hier.

Seit Ende Mai liegt ein Referentenentwurf zur Mietrechtsänderung aus dem Bundesjustizministerium (BMJV) vor. Neben einer Verschärfung und Verlängerung der Mietpreisbremse sollen Änderungen bei der Berechnung des Mietspiegels und effektivere Maßnahmen gegen überhöhte Mietpreise durchgesetzt werden. So sollen Mieterorganisationen die Möglichkeit erhalten, gegen überhöhte Mietpreisinserate vorzugehen. Dafür soll der sogenannte Wucherparagraph ins Zivilrecht überführt werden.

Der Referentenentwurf sieht eine Verlängerung der Mietpreisbremse um fünf Jahre bis zum Jahr 2025 vor. Die Mietpreisbremse soll darüber hinaus inhaltlich nachjustiert werden. Zukünftig sollen vom Vermieter zu viel geforderte Mieten auch rückwirkend an Mieter zurückerstattet werden, und zwar vom Beginn des Mietverhältnisses an. Bislang gilt, dass Vermieter Rückerstattungen erst ab dem Zeitpunkt leisten müssen, ab dem der Mieter schriftlich gerügt hat. Eine solche Rüge durch den Mieter soll künftig nicht mehr notwendig sein. Auch bis zu drei Jahre nach Beendigung eines Mietverhältnisses sollen zu hohe Mietzahlungen zurückgefordert werden können.

Weiterhin will das BMJV Änderungen bei der Berechnung des Mietspiegels beziehungsweise der ortsüblichen Vergleichsmiete. So soll der Erhebungszeitraum für alle angepassten und neu abgeschlossenen Mieten von vier auf sechs Jahre verlängert werden. Ziel sei es, dadurch eine dämpfende Wirkung zu erreichen. Denn durch Zugrundelegung auch älterer Mieten würde die ortsübliche Vergleichsmiete weniger stark steigen.

Ein drittes Instrument gegen steigende Mietpreise ist die Einführung eines Mietpreisüberhöhungsverbots. Zu diesem Zweck soll § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der sogenannte Wucherparagraph, ins Zivilrecht übertragen werden. Als unangemessen hoch gelten demnach Vermieterforderungen, die die ortsüblichen Wohnkosten um mehr als 20 Prozent übersteigen. Zu diesen Wohnkosten sollen dabei zukünftig aber nicht nur die Nettokaltmiete zählen, sondern auch Mietnebenleistungen wie Kosten für mitvermietetes Mobiliar oder für die Nutzung von Telefon- und Internet. Darum heißt es im Referentenentwurf nicht ortsübliche Miete, sondern Entgelt. Ausnahmen sieht der Entwurf nur für Neubauwohnungen vor und wenn der Vermieter höhere Mietzahlungen zur Kostendeckung beispielsweise für Investitionen in die Wohnung benötigt. Aber auch hier sieht der Entwurf aus dem BMJV eine obere Kostengrenze vor: Diese liege bei 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichskosten für Wohnraum. Sofern ein Vermieter eine überhöhte Miete fordert, hat der Mieter Anspruch auf Absenkung und Rückerstattung der bereits geleisteten überhöhten Zahlungen.

Der Referentenentwurf sieht zudem ein Werbeverbot für überhöhte Mieten vor. Sollten Vermieter dennoch für Wohnungen mit überhöhten Mietkosten werben, sollen zukünftig Mitbewerber und Verbraucherschutzorganisationen dagegen vorgehen können. So sollen zum Beispiel Mietervereine die Möglichkeit erhalten, Vermieter entsprechend abzumahnen. Damit wäre es nicht nur betroffenen Mietern möglich, gegen überhöhte Mieten vorzugehen, sondern auch Verbraucherschutzorganisationen.

Der Koalitionspartner CDU/CSU steht den Vorschlägen aus dem Bundesjustizministerium kritisch gegenüber. Bei privaten Vermietern führe das Vorhaben zu großer Verunsicherung und könne diese in ernste wirtschaftliche Not bringen, wie der Mietrechtsexperte und stellvertretende rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak ausführt. Schon heute müssten sich Vermieter an Recht und Gesetz halten und die Mietpreisbremse befolgen. Wenn Vermieter bewusst falsche Angaben machten, sei das strafbarer Betrug. Mieter könnten in einer solchen Konstellation schon jetzt zu viel gezahlte Miete von Anfang an zurückverlangen. Erst vor fünf Monaten sei ein umfassendes Mieterschutzgesetz in Kraft getreten, mit dem die Modernisierungskosten gedeckelt und die Mietpreisbremse verschärft worden sei. Laut Luczak sei mit der derzeitigen Regelung zur Mietpreisbremse ein fairer Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern gefunden worden.

Wie Medienberichten zu entnehmen ist, werden die Länderfinanzminister in Sachen Grundsteuerreform ungeduldig. So bringt der hessische Finanzminister Thomas Schäfer eine Länderinitiative ins Spiel, wenn der Bund nicht bald einen geeigneten Gesetzentwurf präsentiert. Die Kritik am bisherigen Reformprozess wird demnach lauter.

Im Anschluss an die Jahreskonferenz der Länderfinanzminister wird Schäfer, der derzeit den Vorsitz der Finanzministerkonferenz innehat, sehr deutlich und fordert, dass Bundesfinanzminister Olaf Scholz endlich einen Vorschlag zur Reform der Grundsteuer vorlegen müsse, den alle mittragen könnten. Weiterhin droht Schäfer, dass andernfalls die Länder den Druck deutlich erhöhen würden und stellt noch vor der Sommerpause eine Sonderkonferenz der Finanzminister der Länder in Aussicht. Wenn auf Bundesebene keine Einigung erzielt wird, müssten die Länder prüfen, wie sie die Kommunen unterstützen könnten, ihre wichtige Einnahmequelle rechtssicher zu erhalten, erklärt Schäfer. Denn die Zeit werde langsam knapp, weil bis Ende des Jahres die Reform der Grundsteuer abgeschlossen sein müsse. Wenn bis dahin keine Neuregelung zustande gebracht wird, droht den Kommunen ein Einnahmeverlust von rund 14 Milliarden Euro jährlich.

Um noch besser auf die komplexen und zum Teil sehr unterschiedlichen Fragestellungen in der Verwaltung von Mietwohnungen und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) eingehen zu können, bieten der VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern und der DDIV in diesem Jahr erstmals zwei thematisch getrennte Verwalterforen in der Region an. Im Rahmen des Miet-Verwalterforums Hamburg, das am 22. Mai 2019 im Empire Riverside Hotel stattfand, informierten sich weit über 100 Teilnehmer über neue Entwicklungen sowie die aktuelle Rechtsprechung.

Auf der Agenda standen spannende und hochaktuelle Themen, die Immobilienverwalter nicht selten vor Herausforderungen im Mietrecht stellen. Dazu gehören beispielsweise die Digitalisierung im Mietverhältnis oder rechtliche Fragen bei der Vermietung von Eigentumswohnungen. Auch die komplexen Bereiche von Abmahnung und Kündigung sowie alles Wissenswerte zum Prozedere bei Kautionsrückzahlungen vermittelten die renommierten Spezialisten in ihren Vorträgen – immer mit einem starken Praxisbezug für den Verwalteralltag.

Den Auftakt zu einem informativen Seminartag machte Prof. Dr. Frank Weiler, Professor für Bürgerliches Recht, Gewerblichen Rechtsschutz und Wirtschaftsrecht an der Universität Bielefeld. Er gab einen aufschlussreichen Überblick zu rechtlichen Rahmenbedingungen bei der digitalen Nutzung von Vermietungsplattformen und Mieterportalen. Beispielsweise behandelte er die Frage, was Verwalter beim digitalen Vertragsabschluss beachten müssen, um rechtssicher zu handeln. In einem zweiten Vortrag widmete sich Weiler dem weiten Feld der Formularverträge und ging auf Vor- und Nachteile ein.

Der geschäftsführende Vorstand des VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern Wolfgang Mattern, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Steuerrecht, erläuterte in seinem Vortrag mietrechtliche Probleme bei der vermieteten Eigentumswohnung und lieferte in zahlreichen praxisnahen Beispielen gleich Lösungen für die tägliche Arbeit von Wohnimmobilienverwaltern. Dabei ging er zugleich auf die spezifischen Unterschiede und Korrelationen von Miet- und WEG-Recht ein. Mattern erläuterte zusammen mit den Teilnehmern Fragen zur Hausordnung genauso wie zu Betriebskostenabrechnungen oder baulichen Maßnahmen an Wohngebäuden.

Am Nachmittag stand alles rund um die Beendigung von Mietverhältnissen auf dem Programm. So gab Dr. Klaus Lützenkirchen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Köln, hilfreiche Tipps zur Abwicklung von Kautionsrückzahlungen und ging mit vielen praktischen Beispielen verschiedene Szenarien durch, um zu erörtern, wer wann welche Rechte und Pflichten hat. Das Ende von Mietverträgen war auch Thema seines zweiten Vortrags. Hier sprach Lützenkirchen über Rückgabepflichten von Mietern an Eigentümer beziehungsweise Verwalter. Um das Thema Abmahnung und Kündigung von Mietverhältnissen ging es im Beitrag von Helge Schulz, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Bau- und Architektenrecht aus Hannover. Er informierte in seinem Vortrag anhand zahlreicher aktueller Fallbeispiele, worauf es ankommt und welche Feinheiten und Fallstricke zu beachten sind.

Ein Garant für den Austausch und die Netzwerkarbeit war die angeschlossene Fachmesse mit Unternehmen aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Die Pausen im Foyer boten eine ideale Gelegenheit, um mit Kollegen und Dienstleistern ins Gespräch zu kommen und sich aus erster Hand über Produktinnovationen und neue Dienstleistungen zu informieren.

Als Pendant zu diesem ersten Miet-Verwalterforum Hamburg findet am 28. August 2019 das WEG-Verwalterforum Hamburg statt. Nutzen Sie hier die Gelegenheit für erstklassige Weiterbildung und spannende Diskussionen. Informationen zum Programm finden Sie hier: » WEG-Verwalterforum Hamburg.

Eine Eigenbedarfskündigung ist für Mieter – gerade in Städten und Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt – nicht nur eine schlechte Nachricht. Damit einher geht für die meisten Betroffenen neben der Suche nach einer neuen Wohnung auch die Frage, ob und wie man gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorgehen kann. Bei ihrem Widerspruch berufen sich Betroffene dann nicht selten auf die sogenannte Härtefallklausel. Die Auslegung dieser Härtefall- oder auch Sozialklausel im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung sorgt bei Eigentümern und Mietern regelmäßig für Unsicherheit. Mit zwei Fällen zu dieser Thematik hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt und jeweils mit Urteil vom 22. Mai 2019 die Rechtsprechung präzisiert. (» der DDIV berichtete)

Im ersten Fall hat der Mieter der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprochen, und zwar aus Gründen des Alters, der langen Mietdauer sowie einer zusätzlichen Demenzerkrankung, bei der die Vermutung einer umzugsbedingten Verschlechterung nahe lag. Ein hierzu dem Landgericht vorgelegtes Attest bestätigte die Krankheit und die zu erwartende Verschlechterung des Gesundheitszustandes bei einem Umzug. Das Berufungsgericht wies daher die Räumungsklage ab, erklärte die Eigenbedarfskündigung jedoch für wirksam. Aus diesem Grund muss das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden.

Im zweiten Fall wurde der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung trotz der schweren Erkrankung des betroffenen Mieters (Schizophrenie, Alkoholismus, Inkontinenz, Demenz und Abwehrhaltung bei der Pflege) vom Amts- und Landgericht zurückgewiesen. Ein vorgelegtes ärztliches Attest bescheinigte zwar eine bei Umzug zu erwartende erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustandes, die Vorinstanzen sahen jedoch die Voraussetzungen eines Härtefalls als nicht erfüllt an, stimmten der Eigenbedarfskündigung zu und gaben der hiermit verbundenen Räumungsklage statt.

In beiden vor dem Bundesgerichtshof verhandelten Fällen wurde kein zusätzliches Sachverständigengutachten zur Klärung einer drohenden Gesundheitsverschlechterung in Folge eines Umzugs von den Vorinstanzen eingeholt.

Der Bundesgerichtshof hob mit Urteil vom 22. Mai 2019 beide Berufungsurteile der vorstehenden Fälle auf und wies sie zur weiteren Aufklärung an die Landgerichte zurück. Zur Begründung heißt es: Da in beiden Fällen grundrechtlich zu schützende Belange wie Eigentum und Gesundheit in Konflikt stehen, sollte eine umfassende Erörterung sowie eine besondere Abwägung der jeweiligen Interessen durchgeführt werden. Ein grundsätzliches Überwiegen der Belange einer der Interessengruppen (Eigentümer oder Mieter) ist nach Ansicht des BGH abzulehnen, da diese jeweils von den individuellen Umständen und der Einzelperson abhängig sind.

Für beide vor dem BHG verhandelten Fälle bedeutet dies: Wenn einem Mieter die Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch Attest bescheinigt wird, muss ein Sachverständigengutachten gerichtlich beauftragt und zur Beurteilung herangezogen werden. So soll im Einzelfall der zu erwartende Zusammenhang von Erkrankung und Auswirkung auf die Lebensverhältnisse, auf die Selbstständigkeit beziehungsweise Selbstversorgung sowie auf die seelische Gesundheit und die Wahrscheinlichkeit einer Zuspitzung des Gesundheitszustandes ermittelt werden. Um eine umfängliche und ausgewogene gerichtliche Prüfung zu ermöglichen, muss in diesem Kontext ebenfalls betrachtet werden, inwieweit eine Verschlechterung bei einem Wohnungswechsel eventuell durch familiäre, ärztliche oder therapeutische Betreuung abgeschwächt werden kann.

Da angenommen werden kann, dass Härtefälle immer auch Einzelfälle sind, kann nach Ansicht des BGH nur durch eine Einzelfallbetrachtung eine umfassende Analyse des zu beurteilenden Falls durchgeführt werden und sich somit eine rechtlichen Anforderungen standhaltende Prüfung ergeben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Mai 2019, VIII ZR 180/18

Vorinstanzen:
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 17. Juli 2017, 231 C 565/16
Landgericht Berlin, Urteil vom 9. Mai 2018, 64 S 176/17

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.Mai.2019, VIII ZR 167/17

Vorinstanzen:
Amtsgericht Halle, Urteil vom 11. Oktober 2016, 95 C 1281/16
Landgericht Halle, Urteil vom 5. Juli 2017, 1 S 245/16