Bis spät in den Abend verhandelten Vertreter von CDU/CSU, FDP und den Grünen vergangene Woche Mittwoch. Auf der Agenda u. a. auch der Wohnungsbau. Dabei herrschte rasch ein erster Konsens: Es braucht mehr bezahlbaren Wohnraum und einer verbesserten Eigentumsförderung. Dennoch blieben die künftigen Koalitionäre Antworten auf drängende Fragen und damit verbundene Lösungsansätze schuldig.

In den weiteren Gesprächen wird dann u. a. thematisiert, wie öffentliche Grundstücke günstiger zur Verfügung gestellt werden können, um bezahlbaren Wohnungsbau zu gewährleisten. Auch steuerliche Anreize zur Ankurbelung des Neubaus, u. a. die Reduzierung der Grunderwerbssteuer oder die Einführung eines Baukindergeldes werden im Zuge dessen erörtert. Darüber hinaus soll diskutiert werden, wie gezielte Investitionen in den sozialen Mietwohnungsbau oder die Sicherung von Wohnungsbindungen zur Entspannung auf dem Markt beitragen können. Strittig wird es dagegen wohl bei der Mietpreisbremse. Die Grünen sprechen sich für eine Verschärfung der Bremse aus. FDP und CDU/CSU sehen in diesem Instrument kein wirksames Mittel gegen den Wohnraummangel. Zuletzt sprachen sich auch einzelne CDU-Bundestagsabgeordnete für ein Auslaufen der Bremse aus.

Auf konkrete Lösungsansätze konnten sich die Unterhändler gestern jedoch nicht einigen.

Bis Mitte November soll das sog. „Jamaika-Papier” vorliegen, das Entscheidungsgrundlage für formelle Koalitionsverhandlungen ist. Die Koalitionsverhandlungen würden dann voraussichtlich noch Ende November aufgenommen werden.

Nachdem bereits der Dritt- und Zweitplatzierte der diesjährigen Ausschreibung zum Immobilienverwalter des Jahres im DDIVnewsletter ihre Erfolgskonzepte und Ideen erläuterten, kommt in dieser Ausgabe der Geschäftsführer der Mönig Immobilienmanagement GmbH aus Böblingen, Eugen Mönig, zu Wort. Er erklärt, worin das Erfolgsgeheimnis seines Unternehmens liegt und welche Verwaltungsstrategien für kleine WEG besonders geeignet sind.

Herr Mönig, Ziel Ihrer Arbeit ist es, das Vertrauen und auch die Begeisterung Ihrer Kunden zu gewinnen. Mit dem 1. Platz ist Ihnen dies in diesem Jahr sicher mehr als gelungen. Welche Reaktionen haben Sie auf die Auszeichnung erhalten?

Durchweg positiv! Wir bekommen heute noch, inzwischen gut zwei Monate nach der Verleihung, täglich Gratulationen von Kunden als auch von Kollegen. Zwei Tageszeitungen haben außerdem zwei redaktionelle Berichte veröffentlicht.

Mit Ihrer „Verwaltunglight” tragen Sie den Bedürfnissen und Besonderheiten kleiner Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) Rechnung. Was zeichnet das Leistungspaket aus und wie wird es von den Kunden angenommen?

Wir beobachten schon seit einigen Jahren, dass gerade kleine Gemeinschaften in unserer Region kaum noch qualifizierte Immobilienverwalter finden. Aufgrund ständig wachsender gesetzlicher Anforderungen sind viele kleinere Gemeinschaften, die sich bisher selbst verwaltet haben, mit den neuen Anforderungen schlichtweg überfordert. Bei vielen kleineren Liegenschaften konnten wir beobachten, dass wir mit diesen – abgesehen von der Hausgeldabrechnung sowie der jährlichen Eigentümerversammlung – kaum Kontakt hatten, was uns auf die Idee brachte, gerade für Eigentümergemeinschaft mit aktiven Eigentümern, welche ihre Gemeinschaften mit Verantwortung und in Eigenleistung gerne selbst verwalten, unser Dienstleistungspaket „Verwaltunglight” ins Leben zu rufen. Dieses beinhaltet die kaufmännische Verwaltung mit Buchführung und Buchhaltung, die Kontoführung ausschließlich mit SEPA-Lastschriftverfahren, die Erstellung der Hausgeldabrechnung und des Wirtschaftsplans, die Einladung sowie Durchführung der Eigentümerversammlung sowie die Erstellung des Versammlungsprotokolls und der Beschlusssammlung. Hierbei war es uns von Beginn an wichtig, dass wir die Verwaltung effizient und kosteneinsparend aufstellen. Unser Modell sprach sich auch bei Kollegen und anderen Gemeinschaften herum, was dazu führte, dass wir unseren Bestand an kleinen Gemeinschaften deckeln mussten.

Sie setzen darüber hinaus auch auf digitale Lösungen, u. a. um den Weg in das papierlose Büro zu beschreiten. Wie wirkt sich dies auf das Tagesgeschäft aus?

Das Verwalten kleinerer Gemeinschaften lässt sich aus betriebswirtschaftlicher Sicht in meine Augen nicht anders darstellen. Die gesamten Unterlagen werden bei unseren kleineren Objekten ausschließlich digital übermittelt. Das Protokoll der Versammlung wird während dieser geschrieben, im Anschluss unterschrieben sowie per E-Mail übermittelt. 

Das Potential der Digitalisierung ist auch für die Immobilienverwalterbranche enorm. Wo sehen Sie besonderen Bedarf und Chancen? Getreu dem Motto tue Gutes und rede darüber sehe ich eine sehr große Chance in der Kundenkommunikation. Wir Verwalter machen so einen guten Job mit so vielfältigen Aufgaben nur meistens bekommt unser Kunde kaum etwas davon mit. Wir haben bereits frühzeitig für alle Gemeinschaften Mailverteiler eingerichtet um Kunden zeitnah und regelmäßig über deren Anliegen zu informieren. Dies lässt sich inzwischen per App oder Internetplattform noch besser darstellen. In kleineren Gemeinschaften praktizieren wir bereits Onlineversammlungen. Hier wäre aus heutiger Sicht zu klären inwieweit der Gesetzgeber in einer immer schnelllebigen  Zeit einen rechtssicheren Rahmen für uns Verwalter schaffen kann.

In Ihrer Bewerbung haben Sie zudem den „Spaßfaktor” bei Ihrer Arbeit beschrieben, der vor allem bei konfliktreichen Gemeinschaften sicher rasch verloren gehen kann. Wie begegnen Sie schwierigen Eigentümern und deren Anliegen?

In diesen Fällen bieten wir uns als Mediator an, um die Probleme nachhaltig zu lösen. Wenn sich Eigentümer einmal im geschützten Rahmen und im Beisein eines neutralen Dritten richtig aussprechen, hilft dies meist ungemein.

Wenn die Vorstellungen oder Forderungen eines Eigentümers konträr zu Ansichten anderer Bewohner sind, führen wir für die einzelnen Punkte per Beschlussfassung eine Entscheidung herbei. So kommunizieren wir das Problem an die Eigentümergemeinschaft und lösen es zugleich durch eine Entscheidung, die alle gemeinsam fällen.

Wie sieht die Zukunft kleiner WEG aus? Werden es diese Gemeinschaften künftig schwerer haben, professionelle Verwalter zu finden?

Da wir einen massiven Personalengpass in unserer Branche verzeichnen welcher derzeit konträr zur derzeitigen Neubauentwicklung steht, prognostiziere ich insbesondere für kleinere Gemeinschaften keine rosigen Zeiten.

Sollten Kollegen Anregungen oder Rückfragen zu unserer diesjährigen Bewerbung haben, freue ich mich über deren Anfrage unter der 07031/230187.

Herr Mönig, vielen Dank für das Gespräch!

Die Bundeshauptstadt „boomt” und damit auch der Wohnungsmarkt in der Region. Die Mieten explodieren, gleichzeitig werden immer mehr Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Seit Inkrafttreten des sog. „Milieuschutzgesetzes” 2015 wurden mehr als 7.000 Wohnungen zu Eigentum. 

Von 2011 bis 2016 wurden insgesamt 62.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Dies geht aus einer Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf eine Anfrage der Fraktion Die Linke hervor. Auch die sog. Milieuschutzverordnung, die in einigen sozialen Erhaltungsgebieten greift und die Verdrängung alter Mieter abbremsen soll, konnte diesem Trend wenig entgegen setzen. Nur für 622 Wohnungen untersagten die zuständigen Behörden die angefragte Umwandlung. „Umwandlungsspitzenreiter” sind demnach die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow. Hier wurden mehr als 25.000 Wohnungen zu Eigentum. In Marzahn-Hellersdorf dagegen nur 82.

Von den insgesamt rund 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin waren 2015 1,12 Million in der Hand privater Eigentümer. 1,6 Millionen Wohnungen waren Mietobjekte.

Selbstbestimmt in den eignen vier Wänden leben – auch im Alter noch. Für viele Senioren wird die eigene Wohnung im Alter jedoch immer mehr zur Hürde. Türschwellen, enge Flure oder unzugängliche Sanitäranlagen werden zu unüberbrückbaren Hindernissen. 2016 und 2017 waren die erhältlichen Zuschüsse des KfW-Förderprogramms bereits im Sommer ausgeschöpft. Ein Verbändebündnis will nun die Verdreifachung des Programms erwirken.

Nur jedes sechste Bad rollstuhlgerecht

Die Vereinigung Deutsche Sanitärwirtschaft (VDS) und der Zentralverband Sanitär Heizung Klima (ZVSHK) argumentieren, dass die Förderung des selbstbestimmten Wohnens im Alter und der entsprechende Ausbau der Wohnungen die Haushaltskassen langfristig entlaste, da in Folge dessen höhere Kosten für Aufenthalte in Pflegeeinrichtungen vermieden werden. Die bisherigen Förderprogramme seien in Anbetracht des hohen Bedarfs jedoch nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Nach einer von ihnen beauftragten Studie sei derzeit nur rund jedes sechste Badezimmer auch für Rollstuhlfahrer oder Nutzer von Rollatoren geeignet – mit Blick auf die alternde Bevölkerung deutlich zu wenig.

Förderprogramm ausgeschöpft

Der Bedarf ist demnach groß. Dennoch war das KfW-Förderprogramm, das ein Fördervolumen von 75 Millionen Euro umfasste, bereits im August 2017 ausgeschöpft (» der DDIV berichtete…). Seit der Wiedereinführung des Programms im Herbst 2014 wurden mit Hilfe der Gelder rund 110.000 Anträge für barrierefreie oder barrierearme Wohnungen bewilligt.

Die Mietpreisbremse ist umstritten. Auch die künftigen Koalitionäre aus CDU/CSU, FDP und Grüne debattieren darüber. Doch während sich die Grünen für eine Verschärfung der Bremse aussprechen, strebt die Union ein „stilles“ Auslaufen des Instruments bis 2020 an.

Nach Angaben der Stuttgarter Nachrichten gehe die Union von einer „stillen Beerdigung der Mietpreisbremse“ im Jahr 2020 aus. Dies gehe auf eine Aussage des Nürtinger CDU-Bundestagsabgeordneten Michael Hennrich zurück. Wichtiger als staatliche Eingriffe dieser Art sei es demnach, den Wohnungsbau endlich anzukurbeln. 

Kritik kommt vom Deutschen Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund zeigte sich angesichts dieser Tendenzen tief besorgt und kritisierte, dass die Unionsparteien u. a. mit einer Vielzahl von Ausnahmeregelungen, etwa für Neubauten oder Modernisierungen, die Wirkung der Bremse „torpedierten“. Nur mit einer Verschärfung der Bremse sei ihre Wirkung auch zu entfalten, so der Mieterbund.