Wohnungseigentümer können den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für die Gemeinschaft auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch solche Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Es besteht keine Pflicht, diese Wohnungen auszunehmen. So entschied der Bundesgerichtshof am 7. Dezember 2018.

Der Fall

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen beschlossen in einer Eigentümerversammlung, eine Fachfirma mit der Installation sowie der Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen zu beauftragen. Die Bauordnung des Bundeslandes (BauO NRW) sieht in § 49 Abs. 7 eine Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vor. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt werden. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss, die sie ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Die Entscheidung

Der BGH bestätigte die in den Vorinstanzen ergangenen Urteile und wies die Revision der Kläger zurück. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW obliegt es zwar dem unmittelbaren Besitzer und nicht dem Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Zudem entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ zu legen, gewährleistet ein hohes Maß an Sicherheit. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Aus Sicht des BGH werden durch die Regelung „aus einer Hand“ außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert. Somit entspricht es regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften führen individuelle Lösungen nicht nur zu Unübersichtlichkeit, sondern auch zu erheblichem Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Hinzu kommt, dass unklar ist, wie ein solcher Nachweis aussehen soll. Lücken in der Gebäudesicherheit können die Folge sein. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, die ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, ist demgegenüber gering.

BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17

Der Wohnungsmangel lässt die Miet- und Kaufpreise vor allem in den Ballungsräumen ansteigen. Die FDP-Fraktion im Deutschen Bundestag möchte dem hohen Wohnungsbedarf mit dem Ausbau von Dachgeschossen entgegenkommen. Sie ruft die Regierungskoalition daher zu einer „umfassenden Dach-Offensive” (BT-Drs.: 19/6219) auf.

Eine Studie der TU Darmstadt bezifferte das Potenzial von Dachaufstockungen auf 1,1 Millionen Wohnungen mit rund 84 Millionen Quadratmetern zusätzlicher Wohnfläche. Bezieht man Gebäude, die vor 1950 erbaut wurden und im Besitz von Wohnungseigentümergemeinschaften sind, mit ein, liegt das Potenzial sogar bei 1,5 Millionen Wohnungen. Wie die FDP in ihrem Antrag ausführt, könnten mit Dachaufstockungen theoretisch die Neubauziele der Bundesregierung erreicht werden. Dieses Potenzial bleibe bisher allerdings ungenutzt. Grund dafür seien vor allem starre gesetzliche Vorgaben und strenge Auflagen.

Hemmnisse für Dachausbauten und -aufstockungen abbauen

Die FDP-Fraktion verweist in ihrem Antrag auf das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), das acht Hindernisse für den Dachausbau identifizierte und damit die engen rechtlichen Vorgaben bemängelte: Stellplatzpflicht, Schaffen von Ausgleichsmaßnahmen, Einhalten von Abstandsflächen, erhöhte Anforderungen durch Änderungen der Gebäudeklasse, Wegfall des Bestandsschutzes, Einhalten der Energieeinsparverordnung für Neubauten, Pflicht zum Einbau eines Aufzuges und die Nutzung von Ermessensspielräumen.

Die Abgeordneten fordern die Bundesregierung auf, die rechtlichen Hemmnisse zu beseitigen. Dazu soll ein Gesamtpaket Dachausbau vorgelegt werden, in dem die Anpassung von Gesetzen und Verordnungen auf bundesrechtlicher Ebene initiiert und vorangetrieben werden. Dabei sollen auch die Landesbauordnungen auf den Prüfstand. Die FDP plädiert dafür, dass Ausbauten genehmigungsfrei sind, sofern keine statischen oder konstruktiven Aspekte dagegen sprechen und Fluchtmöglichkeiten eingehalten werden. Die zulässige Geschossflächenzahl für Dachausbauten und -aufstockungen soll überschritten werden dürfen, ohne dass sogenannte Ausgleichsmaßnahmen ergriffen werden müssen. Zudem sollte der potenzielle Wohnraum nicht durch überhöhte energetische Anforderungen unwirtschaftlich gemacht werden. Die FDP regt außerdem an, Ausnahmen für den verpflichtenden Einbau von Aufzügen und die Stellplatzverordnung zu schaffen und bei Kommunen sowie Aufsichtsbehörden aktiv dafür zu werben, dass Spielräume bei der Genehmigungspraxis genutzt werden. Abschließend schlagen die Abgeordneten ein KfW-Förderprogramm zum Dachausbau vor, das mit bereits bestehenden kombiniert werden kann.

Ab 1. Januar 2019 gilt in Nordrhein-Westfalen eine neue Landesbauordnung. Künftig kann der Immobilieneigentümer die jährliche Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder selbst vornehmen. Allerdings ist der Wohnungsnutzer auch weiterhin dazu verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Geräte sicherzustellen.

Diese Regelung scheint auf den ersten Blick vorteilhaft für vermietende Eigentümer zu sein, sie birgt allerdings Risiken. Denn Immobilieneigentümer unterliegen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht der sogenannten Sekundärhaftung – im Schadensfall können sie zur Rechenschaft gezogen werden. Absichern können sie sich, wenn sie die Verantwortung für die jährliche Funktionsprüfung selbst übernehmen und einen externen Dienstleister mit der Durchführung beauftragen. War dies bisher nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, erlaubt es die Neufassung der Landesbauordnung nun generell.

Hintergrund

Rauchwarnmelder sind inzwischen in allen Bundesländern Pflicht. Als letztes Land führte Berlin am 1. Januar 2017 die Rauchwarnmelderpflicht ein. In NRW müssen seit Ende 2016 alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Die Geräte sind in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie Fluren Pflicht, die als Rettungswege dienen. Die Landesbauordnung von NRW sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für die Anschaffung und den Einbau zuständig sind. Die Kosten für Anschaffung und Einbau können als Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umgelegt werden.

In den kommenden Jahren sollen bis zu 11.500 Wohnungen mit Zuschüssen von insgesamt 52 Millionen Euro modernisiert werden. Eigentümer können einen Zuschuss von bis zu 30 Prozent der Darlehenssumme erhalten, wenn sie für 15 Jahre Mietpreis- und Belegungsbindungen eingehen.

Die Mieter profitieren von einem reduzierten Mietanstieg nach erfolgter Modernisierung, da dieser auf bis zu vier Prozent innerhalb von zwei Jahren begrenzt ist. Besondere Härtefälle, für die die Miete nach einer Modernisierung nicht mehr tragbar wäre, werden vom Land Berlin finanziell mit einem Zuschuss unterstützt, der die Modernisierungsumlage abfedern soll. „Damit haben wir endlich wieder ein sehr gut ausgestattetes Landesförderprogramm, das dafür sorgt, dass Klimaschutz und Sozialverträglichkeit nicht gegeneinander ausgespielt werden”, freut sich Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen.

„Keine Angst vor schwierigen Eigentümern und Mietern” – zu diesem Thema kamen die DDIV-Frauen vergangene Woche in Nürnberg zum Herbsttreffen zusammen. 25 Teilnehmerinnen nutzten das Seminar und das gemeinsame Abendessen zum Netzwerken und Austauschen. Dabei wurde auch der Fahrplan für das kommende Jahr gesetzt.

Der Vorabend stand ganz Zeichen des mittlerweile schon traditionellen gemeinsamen Abendessens. Das Restaurant „Goldener Pudel″ in der vorweihnachtlichen Nürnberger Altstadt bot die perfekte Kulisse für ein ausgesuchtes Menü und angeregte Gespräche. Frauennetzwerk-Initiatorin Sylvia Pruß freute sich, dass mit der DOMUS Software AG auch diesmal ein Sponsor aus dem DDIV-Partnerkreis für das Abendessen gewonnen werden konnte und bedanke sich ausdrücklich für das Engagement des Unternehmens.

„Freundlich zum Menschen und verbindlich in der Sache”

Engagiert und humorvoll informierte Dr. Cornelia Schlatter die Netzwerkerinnen am Folgetag über kommunikative Stolperfallen im Verwalteralltag. Immobilienverwalter sehen sich einer Vielzahl unterschiedlicher Eigentümercharaktere gegenüber – vom „Rechthaberischen” bis hin zum „Choleriker”. Doch wie gehe ich mit den unterschiedlichen Typen um? Wie wehre ich sprachliche Angriffe ab und agiere professionell und souverän – auch bei schwierigen Eigentümern und Mietern? Dr. Schlatter erläuterte anschaulich und anhand zahlreicher Beispiele, wie Konfrontationen vermieden werden können und gab Tipps für eine zielorientierte Gesprächsführung. „Freundlich zum Menschen und verbindlich in der Sache” so ein Fazit des Tages. Gegenseitiger Respekt und Wertschätzung sind oftmals die Grundlagen, um diplomatisch zu kommunizieren und Konflikte im Keim zu ersticken.

Frühjahrstreffen 2019 in Köln, Herbsttreffen in München

Auch für das kommende Jahr steht der „Fahrplan” des DDIV-Frauennetzwerks bereits fest. Das Frühjahrstreffen findet am 29. März 2019 in Köln statt. Thema dort: „Professionelles Beschwerdemanagement: Probleme lösen. Kunden binden”. Dr. Marion Duparré, die bereits im Herbst 2017 im Rahmen des DDIV-Frauennetzwerks referierte, informiert die Netzwerkdamen dann über den professionellen Umgang mit Beschwerden und wie ein optimiertes Beschwerdemanagement Arbeitsabläufe im Alltag straffen kann. Im Oktober treffen sich die Netzwerkerinnen dann in München.

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