Wohnungen sind in Berlin Mangelware. Die FDP-Fraktion im Abgeordnetenhaus erarbeitete in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleister CBRE eine digitale Karte, um potenzielle Baulücken zu erfassen. Das Ergebnis: In der Hauptstadt gibt es 1.049 Flächen, die Raum für rund 162.000 Wohnungen bieten.

Für die Karte hat CBRE nach eigenen Angaben alle offenen Daten der Berliner Bezirke verwendet und diese mit Luftbildern abgeglichen. Kurzfristig wäre in allen Bezirken der Bau von mehr als 32.300 Wohnungen möglich, mittelfristig könnten weitere 26.700 und langfristig 25.600 Wohnungen entstehen. Zu den restlichen 41.693 identifizierten potenziellen Wohnungen wurden keine zeitlichen Angaben gemacht.

Angesichts dieser Zahlen forderte der Berliner FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja den Senat auf, eine Baulückensuchmaschine auf den Weg zu bringen, in die auch andere Wohnungsbaupotenziale, beispielsweise der Dachgeschossausbau oder die Überbauung von Supermärkten, aufgenommen werden können. Dabei sollten sowohl Flächen im privaten und öffentlichen Besitz als auch genossenschaftliche Grundstücke sowie leerstehende und verfallende Gebäude berücksichtigt werden. „Unser Vorschlag für ein Baulückenkataster ist ein erster Schritt, um die Flächenpotenziale in dieser Stadt zu katalogisieren. Es ist der Grundstein, um die dringend wichtige Wohnbauoffensive in Berlin zu starten”, so Czaja.

Bis zum Sommer will der Freistaat eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse verabschieden. Die seit 2015 geltende Bremse wurde 2017 sowohl vom Landgericht München als auch vom Bayerischen Verfassungsgericht für ungültig erklärt. Um die angespannten Wohnungsmärkte im Land eindeutig zu identifizieren, gab die Landesregierung ein Gutachten in Auftrag, das die Voraussetzungen in den bayerischen Gemeinden prüfen soll. Nun liegt ein Zwischenbericht vor.

Die Gutachter stellen fest, dass in 160 Gemeinden im Freistaat die Voraussetzungen für eine Mietpreisbremse gegeben seien. Aktuell gilt sie in 137 Kommunen. Bayerns Justizminister Georg Eisenreich (CSU) betonte allerdings, dass es sich zunächst nur um einen Zwischenbericht handele, der regionale Besonderheiten und aktuelle Neubauprojekte nicht berücksichtige. Zum vorliegenden Zwischenbericht dürfen sich nun der Mieterbund, Haus & Grund und die Kommunen äußern. Anschließend wird das Gutachtergremium beurteilen, in welchen Städten und Gemeinden die Bremse künftig gelten wird. Eisenreich rechnet damit, dass die neue Verordnung im Sommer in Kraft tritt.

Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Katarina Barley will, dass auch beim Immobilienerwerb derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt. Ende Januar legte sie einen Referentenentwurf zur Ausweitung des Bestellerprinzips vor. So will sie Käufer bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbs entlasten und mehr Wettbewerb schaffen. Maklerbranche und Politik sind gespalten.

Laut Referentenentwurf befinden sich Erwerber in einer „faktischen Zwangslage” und hätten speziell in Ballungsräumen keine andere Wahl, als den festgelegten Provisionssatz zu zahlen. Zudem bestünde für Verkäufer häufig kein Grund, über die Höhe der Provision zu verhandeln oder sich über die Qualität des Maklers zu informieren.

Maklerbranche ist gespalten

Maklerverbände und Unternehmen beurteilen den Vorstoß der Bundesjustizministerin zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf äußerst uneinheitlich:

Pro

RICS Deutschland: Der deutsche Ableger der Royal Institution of Chartered Surveyors begrüßt klar die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Wohnimmobilienkäufe. Dieses Vorgehen sei transparent, fair und zudem international geübte Praxis – und helfe damit dem deutschen Markt, sich weiter zu professionalisieren. In der für die Vermarktung gültigen Richtlinie des weltweit tätigen Berufsverbands „Real Estate Agency and Brokerage 3rd edition” ist das Bestellerprinzip bereits seit geraumer Zeit verankert.

JLL: Auch das international tätige Makler- und Beratungshaus JLL befürwortet das Bestellerprinzip und verweist auf die internationale Praxis.

Contra

RDM: Der RDM Ring Deutscher Makler lehnt die Bestrebungen rundweg ab. Er kündigte noch vor Veröffentlichung eines Entwurfs eine Verfassungsbeschwerde gegen eine entsprechende Gesetzesänderung an und legte eine Stellungnahme der Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner aus München vor, die einen Verstoß gegen die in Art. 12 des Grundgesetzes festgeschriebene Berufsfreiheit konstatiert und die Wirksamkeit des Bestellerprinzips zur Senkung der Erwerbsnebenkosten in Frage stellt.

Kompromisslösung Provisionsteilung

bvfi: Die Maklervereinigung bvfi spricht sich für eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer aus. Hierauf hatten sich seine Mitglieder beim Bundeskongress im Februar 2019 einstimmig verständigt. Der bvfi schlägt zudem vor, die Courtage für den Käufer auf drei Prozent zu begrenzen, die für den Verkäufer könnte frei ausgehandelt werden. Gleichzeitig warnt er davor, dass Makler mit der Einführung des Bestellerprinzips ausschließlich dem Verkäufer und der Maximierung des Verkaufserlöses verpflichtet seien. Bei einer verbindlichen Teilung der Courtage hingegen wäre der Makler Mittler zwischen beiden Parteien.

Engel & Völkers: Auch der Franchisemakler Engel & Völkers zu plädiert für diesen Kompromiss: Wenn schon etwas an der gängigen Praxis geändert werden müsse, wäre dieser Schritt zu bevorzugen.

IVD: Nachdem sich der Maklerverband IVD zunächst klar gegen eine gesetzliche Regelung der Provisionspflicht positionierte, hat er sich mittlerweile dem Vorschlag zur verpflichtenden Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer angeschlossen. Gleichzeitig startete er die Petition „Das Bestellerprinzip ist eine Lüge”, mit der er die Bundesregierung auffordern will, die bestehende Vertragsfreiheit beizubehalten.

Kontroverse Ansichten auch in der Politik

Um Käufer beim Immobilienerwerb zu entlasten, wären laut parlamentarischem Staatssekretär im Bundesinnenministerium Marco Wanderwitz eine Begrenzung oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer hilfreich. Der Stellvertretende rechtspolitische Sprecher der Bundestagsfraktion von CDU und CSU Dr. Jan-Marco Luczak befürchtet, dass die Provision künftig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Zudem gehe das Bundesjustizministerium beim Argument der „faktischen Zwangslage” von einer falschen Ausgangslage aus. Diese Situation treffe nur auf Ballungsräume mit angespannten Wohnungsmärkten zu, in vielen Regionen würden händeringend Käufer gesucht. Auch die FDP reagiert ablehnend: „Da die Maklerkosten beim Bestellerprinzip auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, erweist Ministerin Barley dem Hauskäufer einen Bärendienst.”

Zuspruch gibt es von Bündnis 90/Die Grünen: Sie begrüßen Barleys Vorstoß. Schließlich sprachen sie sich bereits im Sommer 2018 für die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf und zudem die Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent aus (BT-Drs. 19/4557). Bei Den Linken hieß es bereits im Sommer 2018 von der stellvertretenden Fraktionsvorsitzenden Caren Lay: „Wer bestellt, muss auch bezahlen”.

DDIV für Provisionsteilung

Aus Sicht des DDIV ist eine gesetzgeberische Regelung der Provisionszahlung beim Immobilienerwerb kritisch zu betrachten. Schließlich ist es durchaus wahrscheinlich, dass Verkäufer die Provisionszahlung künftig einpreisen – wodurch Erwerber höhere Mittel für die Grunderwerbsteuer aufbringen müssten. Statt für das Bestellerprinzip kann der DDIV allenfalls eine hälftige Teilung der Courtage auf freier Verhandlungsbasis mittragen. Mit solch einer Aufteilung bleibt bzw. wird der Vermittler tatsächlich zum Mittler zwischen Verkäufer und Käufer und ist beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Zudem kommt dieses Prinzip bereits in den Bundesländern vielfach zur Anwendung.

Nach monatelangen Beratungen haben sich Bund und (fast alle) Länder am vergangenen Donnerstag auf Eckpunkte einer Reform der Grundsteuer geeinigt. Allerdings blockiert Bayern das ausgehandelte Konzept.

Vereinfachungen auf den Weg gebracht

Bund und Länder haben sich auf Eckpunkte für eine Reform der Grundsteuer geeinigt und das bisher kursierende Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz an einigen Punkten vereinfacht. Scholz‘ wertabhängiges Modell, bei dem auch die Mietkosten in die Berechnung einfließen sollten, soll somit verschlankt und entbürokratisiert werden. Die Länder beauftragten den Bundesminister mit der Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs. Die Integration weiterer Vorschläge ist jedoch weiterhin möglich.

Der nun ausgehandelte Kompromiss enthält folgende Punkte:

• Auf die Erhebung jeder einzelnen Miete wird verzichtet. Stattdessen sollen die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten berücksichtigt werden. Dabei werden Preisgruppen gebildet. Eine einzelne Anrechnung ist für Mieten vorgesehen, die unterhalb dieser Preisgruppen liegen. So sollen unerwünschte Härten vermieden werden. Für selbstgenutztes Eigentum soll ein eigener Mietwert ermittelt werden.
• Um eine finanzielle Überbelastung gerade in Ballungszentren zu vermeiden, wird für bestimmte Wohnungen die Steuermesszahl abgesenkt. Dies soll unter anderem für den sozialen Wohnungsbau, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen sowie für Vereine und gemeinnützige Unternehmen gelten.
• Das Baujahr wird ein Berechnungsfaktor sein, wird aber erst für Gebäude ab 1948 detailliert erhoben. Davor genügt die Einstufung als „Gebäude erbaut vor 1948”.
• Bodenrichtwerte werden in die Berechnung einfließen, können allerdings zu größeren Zonen, z. B. als „Ortsdurchschnittswert”, zusammengefasst werden.
• Die Berechnung für Geschäftsgrundstücke soll ebenso vereinfacht werden. Einzelheiten hierzu werden im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens erwartet.
• Die Steuermesszahl soll bei 0,325 Promille liegen. Die Festlegung des Hebesatzes soll weiterhin den Kommunen vorbehalten bleiben.

Bayern blockiert

Ob der nun ausgehandelte Kompromiss wirklich in die Tat umgesetzt wird, bleibt jedoch fraglich. So sperrt sich Bayern gegen die Änderungsvorschläge und sieht diese als „nicht zustimmungsfähig” an, so Ministerpräsident Markus Söder. Demnach sei das jetzige Konzept zu bürokratisch und führe zu Mieterhöhungen. Zudem seien verfassungsrechtliche Fragen nach wie vor ungeklärt. Bayern plädiere daher weiterhin für ein Flächenmodell und verlangt einen kompletten Neustart der Verhandlungen. Aber auch eine landesspezifische Regelung der Grundsteuer wird in Bayern nicht ausgeschlossen.

Noch ein langer Weg bis zur Reform

Da auf Länderebene keine Lösung abzusehen ist, spricht sich Bayerns Ministerpräsident für eine Arbeitsgruppe auf Koalitionsebene aus. Trotz der Einigung der übrigen 15 Bundesländer scheint der Weg bis zu einer Übereinkunft noch weit. Die neue Berechnungsformel muss jedoch bis zum 31. Dezember 2019 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht sein, sonst droht den Kommunen ein Zahlungsausfall. Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer mit einem Aufkommen von 14 Milliarden Euro die wichtigste Einkommensquelle der Kommunen.

Der Pflichttermin Wohnungseigentümerversammlung wird oftmals als lästig angesehen, dabei werden hier die Geschicke der Eigentümergemeinschaft gelenkt. Ein neuer Anstrich für die Fassade, Unstimmigkeiten in der Gemeinschaft, Veränderung von Verteilerschlüsseln, Unklarheiten bei der Abrechnung – es werden Probleme geklärt, Veränderungen diskutiert und Beschlüsse gefasst. Worauf sollten Wohnungseigentümer dabei achten? Welche Fristen müssen eingehalten werden? Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Fristen und Regelungen.

In der ersten Jahreshälfte hat sie Saison: die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zur nichtöffentlichen Versammlung laden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Hier entscheiden die Wohnungseigentümer über Wirtschaftsplan und Sonderumlagen, Entlastung des Verwalters, seine Bestellung und Abberufung, Jahresabrechnungen, bauliche Maßnahmen und vieles mehr. Damit die gefassten Beschlüsse tatsächlich Bestandskraft entfalten sind vor, während und nach der Versammlung zahlreiche Aspekte durch die Immobilienverwaltung aber auch von Eigentümern zu beachten.

Einberufung

Mindestens zwei Wochen vor Versammlungstermin lädt der Verwalter die Wohnungseigentümer – so verlangt es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 24 Abs. 4 S. 2. Kürzere Fristen sind nur bei besonderer Dringlichkeit gestattet. Zwingend vorgeschrieben ist dabei die Textform. Sie umfasst aber nicht nur den klassischen Brief sondern auch Einladungen per E-Mail, Fax oder sogar per SMS, wenn der Empfänger dieser Übermittlung zuvor zugestimmt hat. Eigentümer müssen mit der Einladung über Tag, Anfangszeit und Ort sowie die Tagesordnung informiert werden. Klar ersichtlich muss zudem sein, welche Gemeinschaft eingeladen wird und wer die Einladung ausspricht – hier ist neben dem Namen auch die Anschrift des Verwalters erforderlich.

Hilfreich aber nicht gesetzlich vorgeschrieben sind beispielsweise Hinweise auf mögliche Stimmrechtsübertragungen, wenn Eigentümer nicht persönlich teilnehmen können. Zudem kann der Verwalter zu einer unmittelbar anschließenden Wiederholungsversammlung einladen, sofern die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist. Eine solche Eventualeinberufung ist allerdings nur dann zulässig, wenn sie in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist. „Fehler bei der Einberufung der Eigentümerversammlung können dazu führen, dass die gefassten Beschlüsse anfechtbar sind”, weiß Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Wird eine stimmberechtigte Person wie ein Wohnungseigentümer oder Testamentsvollstrecker vorsätzlich durch den Verwalter ausgeschlossen, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig, wie das Landgericht Dortmund 2015 entschied (Az. 1 S 218/15). Wird allerdings ein Eigentümer versehentlich nicht eingeladen, sind die Beschlüsse nicht automatisch nichtig sondern nur anfechtbar, sofern sich die Nichteinladung auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Der DDIV-Geschäftsführer empfiehlt, dass die Einladung Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan enthalten sollte sowie bei Beschlüssen über bauliche Maßnahmen Kostenvoranschläge. „Liegen beispielsweise wichtige Abrechnungen nicht bei und können daher nicht geprüft werden, sollten Eigentümer vor der Versammlung bei ihrer Verwaltung nachhaken. Denn genehmigt werden sollte nur, was auch nachvollzogen werden kann.”

Tagesordnung

Damit jeder teilnahmeberechtigte Wohnungseigentümer ausreichend Zeit hat, sich über die einzelnen Themen der Versammlung zu informieren oder ggf. bei Nichtteilnahme Weisungen zu erteilen, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll, muss die Tagesordnung der Einladung beigefügt sein. Die Tagesordnung erstellt üblicherweise der Verwalter in enger Absprache mit dem Verwaltungsbeirat. Aber auch Wohnungseigentümer können grundsätzlich sinnvolle Tagesordnungspunkte einbringen – sofern sie dies rechtzeitig beim Verwalter beantragen, so dass die zweiwöchige Frist bis zur Versammlung gewahrt bleibt. Ausnahmen gelten auch hier nur bei besonderer Dringlichkeit – beispielsweise wenn eine Reparatur kurzfristig durchgeführt werden muss. Während der Versammlung können zwar unter dem Punkt „Sonstiges” Themen eingebracht werden. „Allerdings eignet sich dieser Tagesordnungspunkt eher für eine erste Diskussion. Denn alle hier gefassten Beschlüsse sind anfechtbar, da sie in der Tagesordnung nicht hinreichend bezeichnet wurden”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Beschlussfähigkeit

Den Vorsitz in der Versammlung führt in der Regel der Verwalter. Er prüft die Teilnahmeberechtigung der anwesenden Personen und stellt fest, ob die Versammlung beschlussfähig ist – hierfür muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein. Die Höhe der einzelnen Anteile ist im Grundbuch eingetragen. Vorsicht ist bei der Beschlussfassung geboten: Wenn Eigentümer während der Versammlung (vorübergehend) den Saal verlassen, ist die Versammlung eventuell nicht mehr beschlussfähig. In einer solchen Situation wäre es sinnvoll, wenn sie dem Versammlungsleiter oder einem Miteigentümer eine (zeitlich begrenzte) Vollmacht erteilen und für die Abstimmung anweisen. Zudem kann die Beschlussfähigkeit entfallen, wenn Eigentümer bei einzelnen Punkten wegen einer Interessenkollision vom Stimmrecht ausgeschlossen werden. Eine solche liegt etwa dann vor, wenn über Abschluss oder Kündigung eines Vertrags zwischen der Gemeinschaft und einem Eigentümer entschieden werden soll.

Als gesetzliches Stimmprinzip gilt in der Regel das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig von der Größe der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn er mehrere Wohnungen in der Gemeinschaft besitzt. „Hiervon wird allerdings oft abgewichen”, erläutert Kaßler. „Eigentümer können aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ersehen, ob in ihrer Gemeinschaft das Kopf-, Wert- oder Objektprinzip gilt.”

Wie hoch die Zustimmung ausfallen muss, hängt von der Art des Beschlusses ab. Soll die Hausordnung geändert, das Streichen des Treppenhauses beschlossen oder die Betriebskostenverteilung geändert werden, genügt eine einfache Mehrheit. Bei Modernisierungen oder wenn Baukosten abweichend vom üblichen Schlüssel verteilt werden sollen, müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen – man spricht dann von einer doppelt qualifizierten Mehrheit. Damit hierdurch keine wichtigen Maßnahmen verhindert werden, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Eigentümer für Schäden haftbar gemacht werden können, wenn sie durch Gegenstimme oder Enthaltung eine dringende Sanierung verzögern (Az. V ZR 9/14). Soll beispielsweise das optische Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses stark verändert werden, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen, wie das Amtsgericht Schöneberg entschied (Az. 772 C 91/15).

Protokoll

Damit Diskussionen und Beschlüsse auch von nicht anwesenden und künftigen Eigentümern nachvollzogen werden können, muss der Verwalter ein Protokoll der Versammlung erstellen. Hierin sind neben Beschlussfähigkeit, Beschlüssen und Abstimmungsverhältnis auch Berichte, Erläuterungen und wesentliche Beiträge der Teilnehmer festzuhalten. Unterschrieben wird es vom Verwalter und einem Wohnungseigentümer sowie ggf. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter.

„Eigentümer haben keinen automatischen Anspruch, dass ihnen das Protokoll zugeschickt wird. Eine solche Regelung muss im Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein”, klärt der DDIV-Geschäftsführer auf. Erstellt und gegebenenfalls versendet werden muss das Protokoll spätestens in der dritten Woche nach der Versammlung. So haben Eigentümer die Möglichkeit vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist Einsicht in das Protokoll zu nehmen (§ 46 WEG). Bereits unmittelbar nach der Versammlung muss der Verwalter die gefassten Beschlüsse in die Beschlusssammlung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft eintragen.

Erleichterung durch Reform des Wohnungseigentumsgesetzes?

Insbesondere wenn keine komplexen Themen auf der Agenda stehen und nur wenige Tagesordnungspunkte besprochen werden sollen, stehen Aufwand und Nutzen einer Präsenzveranstaltung in keinem stimmigen Verhältnis. Das gilt umso mehr, wenn Eigentümer von auswärts anreisen müssen. „Das WEG ist in seiner derzeitigen Form nicht mehr zeitgemäß. Alternative Versammlungsarten beispielsweise online per Videokonferenz sieht das Gesetz nicht vor – dabei würden sie den zeitlichen Aufwand für alle Beteiligten deutlich senken”, betont Kaßler. Einige Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände haben bereits erfolgreich Online-Versammlungen durchgeführt. „Sie sind nicht per se unzulässig, aber es fehlt die Rechtssicherheit für Eigentümer und Verwalter. Es ist sehr zu hoffen, dass der Gesetzgeber bei der anstehenden Reform des WEG zeitgemäße und zukunftsorientierte Voraussetzungen schafft. Die technischen Voraussetzungen sind gegeben, die Vorteile nicht von der Hand zu weisen – nur das Gesetz hinkt der heutigen Lebensrealität hinterher.”

Der DDIV setzt sich bereits seit geraumer Zeit für eine umfassende WEG-Reform ein. Denn unklare gesetzliche Regelungen, unnötige Differenzen zwischen Eigentümern und Verwaltungen, Abgrenzungsproblematiken bei Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie knapp 260.000 WEG- und Mietrechtsverfahren jährlich vor Amts- und Landgerichten prägen die Branche. Seit 2012 zeigt der DDIV mit umfassenden Stellungnahmen und wegweisenden Gutachten, der viel beachteten DDIV-DenkWERKSTATT sowie dem öffentlichkeitswirksamen Appell an die Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley den weitreichenden Reformbedarf und praxisnahe Lösungsansätze auf.