Wer in einer verbilligten Mitarbeiterwohnung lebt, muss das als geldwerten Vorteil versteuern. Durch den vom Bundeskabinett beschlossenen „Gesetzentwurf zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften” wird sich das künftig ändern. Wenn die verbilligte Miete der Mitarbeiterwohnung mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, soll diese Regelung nicht mehr gelten. Bundestag und Bundesrat müssen dem Entwurf noch zustimmen.

Das Wohnen in einer verbilligten Mitarbeiterwohnung ist bisher als geldwerter Vorteil zu versteuern. Mit dem nun vom Bundeskabinett beschlossenen Wegfall dieser Regelung, vorausgesetzt die verbilligte Miete der Mitarbeiterwohnung beträgt mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete, ändert sich das. „Mitarbeiterwohnungen sind ein wirksamer Hebel für eine Entlastung des Wohnungsmarktes, weil Unternehmen in neuen Wohnraum investieren und durch den Umzug von Mitarbeitern reguläre Wohnungen frei werden", begründet Alexander Dobrindt, Vorsitzender der CSU-Gruppe im Bundestag, den Vorstoß der CSU, die das Thema auf die Agenda gebracht hatte.

Da laut Bundesfinanzministerium mit dieser Regelung „nicht die Anmietung von Luxuswohnungen gefördert werden soll”, gilt der Abschlag nur bis zu einer ortsüblichen Kalt-Vergleichsmiete von 25 Euro/m². Wird das Gesetz wie im Entwurf vorgesehen beschlossen, können Arbeitgeber künftig die Wohnungen deutlich günstiger an Mitarbeiter vermieten als bisher.

Vor allem in Zeiten von Fachkräftemangel und stark steigenden Mietpreisen in den Ballungszentren, dürfte die Idee von „Werkswohnungen” für einige Unternehmen interessant sein. So hatte beispielsweise die Stadt München, in der die Mietpreise bekanntlich besonders hoch sind, bereits angekündigt, bei der Vergabe städtischer Gewerbegrundstücke den Werkswohnungsbau als neues Kriterium einzuführen und die Stadtwerke München haben im Stadtteil Gern schon 56 neue Werkswohnungen für Auszubildende und neue Mitarbeiter errichtet. Auch das Deutsche Rote Kreuz hat in Köln 29 Betriebswohnungen neu gebaut. Ein anderes Beispiel ist die Uniklinik Münster, die seit 2017 zusätzlich zu den eigenen Wohnungen noch einmal rund 100 Wohnungen auf dem freien Markt angemietet und vor allem an ausländische Pflegekräfte weitervermietet hat.

Die Höhe der institutionellen Investitionen in den europäischen Wohninvestmentmarkt zeigte laut dem Beratungsunternehmen JLL im Jahr 2018 einen Anstieg um über 40 Prozent auf 56 Milliarden Euro gegenüber 2017 an. Erfasst wurden institutionelle Transaktionsvolumina über 5 Millionen Euro, einschließlich Fusionen, Übernahmen und Projektentwicklungen. Rund 20,4 Mrd. Euro und damit 35 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen 2018 auf die Top-20-Metropolregionen Europas, angeführt von Berlin mit dem europaweit höchsten Transaktionsvolumen von rund 3,11 Milliarden Euro.

Rund ein Drittel des europaweit investierten Wohninvestmentvolumens von 56 Milliarden Euro entfiel im vergangenen Jahr auf Deutschland, berichtet das Beratungsunternehmen JLL. Das Investitionsvolumen, das deutsche Metropolen auf sich vereinigten, lag demnach höher als das der drei nächstplatzierten Länder Großbritannien, Niederlande und Schweden zusammen. Grund sind zum einen die Größe deutschen Mietwohnungsmarktes und zum anderen die föderale Struktur Deutschlands, die sich in mehreren regionalen Zentren und Wachstumsräumen widerspiegelt.

Berlin führt die Top-20-Liste mit dem europaweit höchsten Transaktionsvolumen mit etwa 3,11 Milliarden Euro an. Kopenhagen mit 2,43 Milliarden Euro, Paris mit 2,24 Milliarden Euro, London mit 2,03 Milliarden Euro liegen direkt dahinter. Auf Platz 5 folgt mit Frankfurt am Main und einem Investitionsvolumen von 1,27 Milliarden Euro bereits die zweite deutsche Stadt. Auch Hamburg schafft es mit 960 Millionen Euro in die Top 10. Düsseldorf rangiert mit 710 Millionen Euro Wohninvestmentvolumen auf Rang 12 und München mit 590 Millionen Euro auf Platz 13.

In Deutschland lag der Anteil ausländischer Investoren bei unter einem Viertel, in Großbritannien dagegen bei 33 Prozent. Nichteuropäische Investoren, hauptsächlich aus den USA und Kanada, machten dabei fast die Hälfte der grenzüberschreitenden Aktivitäten aus. Internationale Wohnungsinvestoren haben sich laut JLL inzwischen gut darauf eingestellt, in unterschiedlichen Ländern mit verschiedenen Rechtsvorschriften aktiv zu sein. Für die nächsten Jahre wird erwartet, dass insbesondere internationale Anleger weiter auf Wohnimmobilien in den großen europäischen Zentren setzen. Allerdings bremst der Mangel an entsprechenden Angeboten die Investitionsmöglichkeiten. Daher seien Investoren auch im breiteren Living- Spektrum aktiver geworden. Denn Studentenwohnheime, Senioren-/Pflegeimmobilien oder Co-Living bieten ebenfalls interessante Investitionsmöglichkeiten.

Die Sorge vor einer Blase angesichts steigender Miet- und Kaufpreise bei Wohnimmobilien wächst weltweit. Zu einer Gefahr werden diese Preissteigerungen dann, wenn die Preisentwicklung auf reine Spekulation statt auf wertbestimmende Faktoren zurückzuführen ist. In Deutschland liegt das Risiko derzeit zwar auch bei 92 Prozent, nimmt aber bis Ende des Jahres auf 84 Prozent ab. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin).

Das Risiko von spekulativen Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt ist vor allem in einigen skandinavischen Ländern, aber auch in den USA, der Schweiz, Belgien und Japan derzeit sehr hoch. Hier droht mit einer Wahrscheinlichkeit von mehr als 90 Prozent im vierten Quartal 2019 eine spekulative Übertreibung, so eine aktuelle Untersuchung des DIW Berlin.

„Für Deutschland stehen die Signale zumindest auf Gelb: Es gibt eine explosive Preisentwicklung, die sich von den Immobilienerträgen entkoppelt hat”, stellt Studienautor Konstantin Kholodilin fest. In Deutschland liegt das Risiko derzeit zwar auch bei 92 Prozent, nimmt aber bis Ende des Jahres auf 84 Prozent ab. Das sinkende Risiko spiegelt die verlangsamte Immobilienpreisentwicklung vor allem in den großen Städten wider. Zudem wird die Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland als relativ solide eingeschätzt, da die Kreditvolumina keine auffälligen Trends zeigen und die Zinsbindung verhältnismäßig lang ist, was gegen eine Preisblase spricht.

Spekulative Anlagemotive sind dann wahrscheinlich, wenn sich die Preise von den Erträgen entkoppeln, also das Verhältnis aus Immobilienpreis und Mietertrag stark steigt. Auf Grundlage statistischer Modelle und Frühindikatoren – wie beispielsweise das Wachstum der Kreditvergabe oder der verfügbaren Einkommen – können die Wahrscheinlichkeiten für solche Preisblasen prognostiziert werden. Diese Modelle geben Auskunft über das Risiko, können aber nicht mit absoluter Sicherheit bestimmen, ob tatsächlich eine Preisblase vorliegt oder nicht. Übersteigt die Wahrscheinlichkeit den Wert von 50 Prozent, dann überwiegt das Risiko einer Immobilienpreisblase.

Es gibt zahlreiche Versuche, Frühwarnsysteme für Immobilienpreisblasen zu etablieren. Einen breiten Konsens über ein Prognosemodell gibt es aber nicht. Einigkeit besteht lediglich über die verwendeten erklärenden Variablen: Finanzmarktindikatoren wie das Volumen der Kreditvergabe, Geldmenge oder Zinsen haben ebenso einen Einfluss auf die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienpreisblase wie die Verschuldung der öffentlichen Hand oder das Wirtschaftswachstum.

Für Deutschland bemängeln die Autoren, dass es nach wie vor kein ausreichendes Instrumentarium prophylaktischer Maßnahmen gibt. So fehlt es beispielsweise an Eingriffsmöglichkeiten, die auf die Verschuldungsobergrenzen von Haushalten abstellen. Auch ist laut DIW Berlin unklar, nach welchen Kriterien die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in den Markt mit Restriktionen eingreifen kann, um die Kreditvergabe zu beschränken. Grund sind fehlende Schwellenwerte, die festlegen, ab wann dies geboten ist.

Seit 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft. Ziel des Gesetzes war es, die Mietsteigerungen vor allem in den Ballungszentren zu verringern. Die bereits im Jahr 2015 eingeführten Regelungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes, eher bekannt als sogenannte Mietpreisbremse, hatten zuvor nicht zu den erhoffen Effekten geführt. Die Liberalen wollen nun einer Kleinen Anfrage (BT-Drs. 19/12087) von der Bundesregierung wissen, ob das diesmal anders ist.

Seit 1. Januar 2019 gilt das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), mit dem Mietsteigerungen vor allem in den Ballungszentren gebremst werden sollen. Mit dem Gesetz wurden die Regelungen zur Auskunft zur vorherigen Miete beim Abschluss neuer Mietverträge konkretisiert sowie der Umlagesatz für Modernisierungen abgesenkt und das „Herausmodernisieren” durch einen neuen Ordnungswidrigkeitstatbestand im Wirtschaftsstrafgesetz erschwert. Frühere Regelungen aus dem Jahr 2015 im Mietrechtsnovellierungsgesetz, eher bekannt als sogenannte Mietpreisbremse, hatten zuvor nicht zu den erhoffen Effekten geführt.

Die FDP-Bundestagsfraktion hat sich nun im Rahmen einer Kleinen Anfrage (BT-Drs. 19/12087) bei der Bundesregierung erkundigt, ob nun die gewünschten Ziele erreicht werden. Die Liberalen bezweifeln das und verweisen auf die beispielsweise in Hamburg deutlich gestiegenen Neuvertragsmieten. Außerdem wollen sie unter anderem wissen, ob Änderungen an der Mietpreisbremse geplant sind und, ob Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben, dazu zu verpflichtet werden sollen, zu viel erhaltene Miete rückwirkend zurückzuzahlen. Zusätzlich wollen die Liberalen von der Bundesregierung erfahren, wie viele Ordnungswidrigkeiten nach § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise) bislang bekannt geworden sind und wie viele davon mit einer Geldbuße geahndet wurden.

Laut Statistischem Bundesamt gab es Ende 2018 in Deutschland 42,2 Millionen Wohnungen. Damit stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Prozent beziehungsweise 267.000 Wohnungen. Die dazugehörende Wohnfläche belief sich Ende des vergangenen Jahres auf insgesamt knapp 3,9 Milliarden m².

Der Wohnungsbestand in Deutschland hat sich im Jahr 2018 nur marginal erhöht. Im Vergleich zum Vorjahr stieg er auf 42,2 Millionen Wohnungen an. Das entspricht einer Erhöhung um 0,6 Prozent beziehungsweise 267.000 Wohnungen. Verglichen mit dem Jahr 2010 vergrößerte sich der Wohnungsbestand um 4,3 Prozent beziehungsweise 1,8 Millionen Wohnungen. Somit kamen Ende 2018 auf 1.000 Einwohner 509 Wohnungen und damit 14 Wohnungen mehr als im Jahr 2010. Damals waren es 495 Wohnungen je 1.000 Einwohner.

Die Wohnfläche des Wohnungsbestandes belief sich Ende 2018 auf insgesamt knapp 3,9 Milliarden m². Damit wuchs seine Größe gegenüber dem Jahr 2010 um 5,4 Prozent. Die Wohnfläche je Wohnung betrug zu diesem Zeitpunkt durchschnittlich 91,8 m². Jeder Einwohner hatte im Durchschnitt eine Wohnfläche von 46,7 m² zur Verfügung. Heute sind die Wohnungen um 0,9 m²größer als vor acht Jahren und die vom Einzelnen bewohnte Fläche erhöhte sich um 1,7 m².