Am 22. Juni steht im Deutschen Bundestag die zweite und dritte Beratung des Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter an. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) als Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter geht davon aus, dass der Gesetzentwurf mit den Stimmen der Regierungskoalition umgesetzt wird. Gegenüber dem ursprünglichen Entwurfstext (BT-Drs. 18/10190) haben CDU/CSU und SPD Änderungen verabredet. Vorangegangen waren eine öffentliche Anhörung am 29. März und insgesamt drei Berichterstattergespräche bis eine kompromissfähige Einigung vorlag.

Die beabsichtigten Änderungen im Einzelnen:

Eine Sachkundeprüfung für den gewerblichen Immobilienverwalter und Makler, wie im Kabinettsbeschluss vom August 2016 vorgesehen, entfällt. Stattdessen soll es eine Weiterbildungspflicht geben. Diese sieht eine regelmäßige Fortbildung für Verwalter und Makler von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren vor. Die Verpflichtung gilt fortlaufend. Die Fortbildung ist gegenüber der Erlaubnisbehörde nachzuweisen. Bei fehlendem Nachweis wird ein Bußgeld (Ordnungswidrigkeit) fällig. Gewerbetreibende mit staatlich anerkanntem Aus- oder Fortbildungsabschluss wie einem Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt sollen in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit sein.

Das gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Für Gewerbetreibende (Makler und Verwalter), die nach gewerberechtlichen Grundsätzen eine juristische oder natürliche Person sein können, reicht es dabei aus, wenn eine angemessene Zahl von vertretungsberechtigten Aufsichtspersonen die Weiterbildung absolviert.

Zusätzlich soll es eine Informationspflicht des gewerblichen Verwalters gegenüber dem Verbraucher und Auftraggeber über absolvierte Fortbildungen geben. Damit soll dem Verbraucher die Möglichkeit gegeben werden, sich ein eigenes Bild über die fachliche Eignung und Qualifikation des Gewerbetreibenden und der unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten betrauten Beschäftigten zu machen.            

Neben der bereits im Entwurf vorgesehenen Erlaubnispflicht für WEG-Verwalter ist nun auch eine Ausweitung auf den Mietverwalter vorgesehen. Dafür wird im zu verabschiedenden Gesetz der Begriff des Wohnimmobilienverwalters eingeführt, der die WEG- und Mietverwaltung an dieser Stelle zusammenbringt.

Künftig soll für den Wohnimmobilienverwalter als Erlaubnisvoraussetzungen gelten: Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Für den Makler war diese Versicherung ursprünglich ebenso vorgesehen, im Gesetzentwurf wurde jedoch aufgrund des zu geringen Haftungsrisikos Abstand genommen.

Eine ausführende Rechtsverordnung soll später Einzelheiten zur Weiterbildungsverpflichtung und ihrer Auslegung enthalten. Geregelt wird dort auch wie die Nachweispflichten des Gewerbetreibenden gegenüber der zuständigen Behörde über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung ausgestaltet sein müssen.

Während die Verordnungsermächtigung direkt nach der Verkündung in Kraft tritt, beträgt der Übergangszeitraum für den Rest des Gesetzes neun Monate.

Erste Einschätzung des DDIV:

Die Koalition konnte sich nicht auf die verpflichtende Einführung eines Sachkundenachweises einigen. Ein Gegenargument war, dass durch die dabei zu berücksichtigende „Alte-Hasen-Regel” ein sehr großer Teil der gewerblichen Verwalter und Makler von der Prüfung befreit gewesen wären. Die Ausnahmeregel hätte vorgesehen, dass Personen, die bereits länger als sechs Jahre gewerblich tätig sind, von der Sachkundeprüfung befreit gewesen wären. Die dafür zu erbringenden Nachweise und die Prüfung durch die Erlaubnisbehörde erschienen zu bürokratisch und zu regulatorisch. Der DDIV hatte im Gesetzgebungsverfahren für eine „Alte-Hasen-Regel” von zehn Jahren plädiert.

Erfreulich hingegen ist, dass mit dem Einschluss des Mietverwalters und einer Weiterbildungsverpflichtung zwei wesentliche Forderungen, die der DDIV nachweislich als einziger immobilienwirtschaftlicher Verband von Anfang an konsequent forderte, in das Gesetz aufgenommen werden.

Die Argumente zum Wegfall des Sachkundenachweises kann der DDIV nachvollziehen, akzeptiert diese jedoch nicht: „Wir hatten uns mehr erhofft, denn wir haben immer noch keine Lösung für neu in den Markt eintretende Verwalter. Ihre einzig nennenswerte Voraussetzung wäre eine 20-Stunden-Fortbildung in drei Jahren. Das ist deutlich zu wenig und wird der Tätigkeit und dem Verbraucherschutz auch nicht gerecht”, kommentiert DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler in einer ersten Stellungnahme das Verhandlungsergebnis. „Dennoch bietet das Gesetz eine erste Basis, um unser Berufsbild weiter zu etablieren. Viele Hürden mussten in den letzten Monaten noch genommen werden, die zeigten wie wichtig eine starke politische Interessenvertretung ist. Eine Rolle und ein Anspruch den der DDIV auch zukünftig erfüllen wird”, so Heckeler. „Auch freut es mich, dass unsere Durchschlagskraft so groß war, dass es gelungen ist, für den Makler ebenfalls eine Weiterbildungsverpflichtung zu erreichen”, so Heckeler abschließend.

Der zweiten und dritten Beratung des Gesetzentwurfes am 22. Juni ging eine öffentliche Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März voraus, bei dem der DDIV für die Branche sprach sowie, daran anschließend, drei Berichterstattergespräche der Regierungskoalition bis eine Einigung erreicht werden konnte. Im Verlauf des gesamten Gesetzgebungsverfahrens haben der DDIV und seine Landesverbände mehrere schriftliche Stellungnahmen abgegeben, Umfragen erhoben, zahlreiche Initiativen ergriffen und Gespräche in Bund und Ländern geführt und somit für eine Umsetzung des Vorhabens geworben. Den Anfang nahm diese Entwicklung mit der DDIV-Vorlage des „Zuck-Gutachtens“ 2011 zur grundgesetzlichen Einschätzung von Berufszugangsvoraussetzungen und findet nun sechs Jahre später seinen Abschluss – Ergebnis einer beharrlichen und beständigen Branchenvertretung.

Die Anhörung vom 29. März kann in der » Mediathek des Deutschen Bundestages kostenfrei abgerufen werden.

Die Energiewende im Gebäudebestand, bezahlbares Wohnen und Bauen oder die Herausforderungen des demografischen Wandels sind „Dauerbrenner” in der Wohnungswirtschaft. Doch wer ist eigentlich zuständig, wenn etwas schief geht? In Zusammenarbeit mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen veranstaltet der DDIV erstmals ein ganztägiges Fachforum zu diesem Themenkomplex.

Am Dienstag, 15. August, lädt der DDIV in Kooperation mit der Wowilift GmbH und der Wowiaqua GmbH zum ganztägigen Fachforum in das pentahotel Leipzig. Die Veranstaltung beleuchtet spezielle Haftungsrisiken sowohl aus dem Blickwinkel des Verwaltervertrags als auch zugeschnitten für Geschäftsführer, Vorstände und Aufsichtsräte von Wohnungsunternehmen. Beispielhaft werden anhand von Aufzügen und der Umsetzung der Trinkwasserverordnung die Risiken der Betreiberhaftung erläutert. Anschließend diskutieren unsere Experten und Praktiker aktuelle Fallbeispiele aus der Arbeitspraxis und stellen sich in einer Podiumsdiskussion den Fragen der Teilnehmerinnen und Teilnehmer.

Alle Informationen zur Veranstaltung sowie die Möglichkeit zur Anmeldung stehen Ihnen unter: » Fachforum Haftungsrisiken in Immobilienverwaltungen und Wohnungsunternehmen zur Verfügung.

Ende April beschloss das Bundeskabinett die Förderung von Mieterstrommodellen, von denen sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer profitieren sollen. Ziel der Förderung ist es, Anreize für den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zu schaffen. Quartierslösungen waren zunächst nicht Teil des Konzepts.

Bereits vergangenen Jahr sprach sich der Bundesrat dafür aus, dass auch Quartiere von Mieterstrom profitieren sollen. Eine solche Ausweitung war auch eine maßgebliche Forderung des DDIV. Nun hat sich auch die Bundesregierung für die Öffnung ausgesprochen. So haben sich die Berichterstatter von Union und SPD darauf geeinigt, den baulichen Anwendungsbereich für die Mieterstromförderung auszuweiten. Künftig können so auch „Wohngebäude in unmittelbarem Zusammenhang zum Gebäude der Erzeugung” von der Förderung profitieren.

Der Gesetzentwurf ist am 21. Juni Thema einer öffentlichen Anhörung im Bundestagsausschuss für Wirtschaft und Energie.

Das 5. DDIV-Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zeigt, dass die Honorare für die WEG- und Mietverwaltung weiter steigen. Dies gilt insbesondere bei einer Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters. Positiven Umsatzahlen und Gewinnerwartungen steht ein prognostizierter Fachkräftemängel gegenüber.

Steigende Vergütungen in der WEG- und Mietverwaltung

86 Prozent der befragten Unternehmen erhöhten ihre Vergütungssätze im Jahr 2016 in der WEG-Verwaltung im Rahmen einer Vertragsverlängerung um durchschnittlich 7,1 Prozent. 59 Prozent der Verwaltungen passten ihre Honorare auch bei laufenden Verträgen an. Auch in diesem Jahr wollen 83 Prozent der Befragten Preisanpassungen von etwa 8 Prozent im Rahmen einer Wiederbestellung vornehmen. Etwas zurückhaltender agieren die Unternehmen bei neu akquirierten Objekten. Hier streben rund 60 Prozent eine Erhöhung ihrer Vergütungssätze an.

Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich die WEG-Vergütung inflationsbereinigt allerdings nur um 5,9 Prozent. Dabei stieg der Regelsatz um durchschnittlich 1,20 Euro pro Wohneinheit an. Eigentümer, die einen neuen Verwalter bestellen, müssen mit Preisaufschlägen rechnen. Bei Neubewerbungen für Verwaltungsaufträge liegen die erzielten Vergütungshöhen im Durchschnitt 1,30 Euro je Einheit und Monat über der durchschnittlichen Vergütung von 19,92 Euro.

Ähnliches ist auch bei der Mietverwaltung festzustellen. Der durchschnittliche Regelsatz liegt hier bei 21,66 Euro. Damit stieg die Pauschalvergütung zwischen 2010 und 2016 inflationsbereinigt um 4,7 Prozent. Rund 60 Prozent der Befragten rechnen dabei pauschal ab.

„Der moderate Anstieg der Vergütungen hält aber noch immer nicht Schritt mit der komplexen Tätigkeit. In nahezu allen Bereichen müssen Verwaltungen investieren. Vor allem aber in gut geschultes und ausgebildetes Personal sowie in moderne und weitgehend digitalisierte Anwendungen. Neue Anforderungen durch den Gesetzgeber und ein erweitertes Anspruchsdenken von Eigentümern und Mietern kommen hinzu”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler die Ergebnisse. „Qualität hat ihren Preis. Wir werden daher nicht müde, uns in der Öffentlichkeit für weiter steigende Verwaltergebühren einzusetzen. Wem der Kauf einer Wohnung mehrere Hunderttausend Euro wert ist, der sollte auch dafür Sorge tragen, dass es für eine angemessene Verwaltung reicht”, so Kaßler.

Kleine Eigentümergemeinschaften zahlen höhere Vergütung an den Verwalter

Die Vergütungen sind maßgeblich von der Gebäudegröße abhängig: Je größer eine Eigentümergemeinschaft oder ein Miethaus, desto geringer der Regelsatz. Die Verwaltung kleiner Gemeinschaften mit weniger als zehn Wohneinheiten ist für viele Verwaltungen unrentabel. Kleinere Unternehmen, die laut Branchenbarometer vermehrt Objekte mit weniger Einheiten betreuen, verlangen zunehmend auch höhere Vergütungssätze um rentabel zu bleiben. Die höchsten Vergütungssätze mit durchschnittlich 25,21 Euro erreichen Verwaltungen in Süddeutschland. Im Osten der Republik sind es drei Euro weniger. Insgesamt müssen Eigentümer von kleinen Gemeinschaften durchschnittlich 4,40 Euro monatlich mehr zahlen.

Gleiches gilt auch für die Mietverwaltung. Die höchsten Vergütungssätze sind in Städten zu verzeichnen. Der Regelsatz für die Verwaltung von Miethäusern mit weniger als zehn Wohneinheiten liegt im Mittel 7,68 Euro pro Einheit über dem Durchschnitt. Inflationsbereinigt stieg die Pauschalvergütung zwischen 2010 und 2016 allein bei dieser Gebäudegruppe um 17,7 Prozent.

Generell ist festzuhalten, das in Ballungsräumen Wohnungseigentümer höhere monatliche Ausgaben haben als in ländlichen Regionen.

Ost-West-Unterschiede bei der Berechnung von Zusatzleistungen

Bei der Berechnung von Zusatzleistungen nach Aufwand gibt es immer noch Unterschiede zwischen neuen und alten Bundesländern. Dies betrifft vor allem die Führungsebene. Während Geschäftsführer in den alten Bundesländern im Durchschnitt 78,65 Euro je Stunde abrechnen, fällt der Stundensatz in den neuen Bundesländern rund 15 Euro geringer aus. Ähnliches gilt für Ingenieurleistungen. In Westdeutschland wird dafür ein durchschnittlicher Stundensatz von 77,61 Euro fällig, in Ostdeutschland sind es nur 56,67 Euro die der WEG in Rechnung gestellt werden. Anders sieht es bei den Hausmeisterleistungen aus. Hier liegt der Preisunterschied beim Stundensatz im Mittel nur noch bei rund 4,10 Euro. Bundesweit liegt hier der Stundensatz bei 32,54 Euro.

Positive Umsatz- und Gewinnentwicklung

Bereits das vierte Jahr in Folge erwarten die befragten Verwaltungen Umsatzgewinne. Für 2017 rechnen sie im Durchschnitt mit einem Umsatz-Plus von 7 Prozent. Entsprechend positiv fallen auch die Gewinnprognosen aus, die im Mittel bei 4,5 Prozent liegen. Wie in den Vorjahren bleibt dabei die Wohnungseigentumsverwaltung das Kerngeschäft. 64 Prozent des Umsatzes werden durch die WEG-Verwaltung generiert. Die Mietverwaltung trägt mit 24 Prozent zur positiven Geschäftsentwicklung bei.

Fachkräftemangel trübt die Aussichten

86 Prozent der Unternehmen gehen davon aus, dass es künftig schwierig wird, qualifiziertes Fachpersonal zu finden, 24 Prozent mehr als noch 2014. Mehr als die Hälfte der Befragten gaben dabei an, dass die Bewerber nicht ausreichend qualifiziert sind, unzureichende soziale Kompetenzen aufweisen oder zu wenig Berufserfahrung mitbringen. Die Unternehmen legen daher gesteigerten Wert auf die Weiterbildung ihres bestehenden Personals. So unterstützen knapp 69 Prozent der Befragten Fortbildungsmaßnahmen.

Dem 5. Branchenbarometer, an dem 334 Unternehmen teilnahmen, sind die Ergebnisse der Umfrage zu Schäden aus unsachgemäßer Vorverwaltung beigefügt. Die Publikation kann kostenfrei über den DDIV oder als Download unter » www.ddiv.de bezogen werden. Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände können die Auswertung zudem auch im DDIV-Intranet herunterladen.

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Anlässlich des „Forum Elektro-Mobilitäts-Kongresses” am 1. Juni in Berlin stellte der DDIV einem breiten Fachpublikum seine Überlegungen zu einem Sofortprogramm zur Förderung privater Ladeinfrastruktur in Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Die Förderung sollte dabei 100 Millionen Euro umfassen, um die E-Mobil-Wende in Deutschland voranzutreiben.

Eine Million Elektrofahrzeuge bis zum Jahr 2020 auf deutsche Straßen zu bringen, ist erklärtes Ziel der Bundesregierung. Eigens dafür wurde im August 2009 ein nationaler Entwicklungsplan verabschiedet. Zum Januar 2017 waren jedoch bundesweit nur etwas mehr als 34.000 E-Fahrzeuge zugelassen. Geringe Reichweiten, zu lange Ladezeiten und zu wenig Ladestationen sind ausschlaggebend für das geringe Kaufinteresse der Deutschen.

Auch die Besitzer von neun Millionen Eigentumswohnungen zeigen bisher wenig Interesse am Kauf eines Elektrofahrzeuges. Zwei wesentliche Faktoren sind dafür die Ursache. Zum einen ist die Rechtslage nicht eindeutig (bauliche Maßnahme versus Modernisierung) und zum anderen könnte es zu einer Überlastung des hauseigenen Stromnetzes führen, wenn mehrere Eigentümer oder Mieter gleichzeitig ein Elektro-Auto aufladen wollen.

Zwar hat die Bundesregierung im Februar dieses Jahres mit einer Förderrichtlinie 300 Millionen Euro für die Installation von Ladepunkten im öffentlichen Raum bis 2020 ausgelobt, was jedoch gänzlich fehlt ist die Berücksichtigung von privater Ladeinfrastruktur im Gebäudebestand. „Wir empfehlen unseren Immobilienverwaltungen derzeit nicht, dieses Thema zu forcieren. Zu ungewiss und zu hoch sind die Folgekosten für Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn einzelne Eigentümer oder deren Mieter einen Ladeanschluss wünschen”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler auf dem Kongress Forum E-Mobilität heute in Berlin. Im Rahmen seines Vortrages und in der anschließenden Podiumsdiskussion machte Kaßler deutlich, dass bei einem mehrfachen Einbau einer Ladestation in der Tiefgarage eines Mehrfamilienwohnhauses dies häufig mit dem Austausch des hauseigenen Stromnetzes im Gebäude verbunden ist. „Eigentümer scheuen diese Kosten, wenn sie selbst kein E-Auto nutzen. Hier müssen Hemmschwellen abgebaut werden. Wir fordern daher ein Anreiz- oder Sofortprogramm in Höhe von 100 Millionen Euro für die private Infrastruktur in privaten Wohngebäuden. Bei geschätzten mehr als vier Millionen Stellplätzen bundesweit in privaten Mehrfamilienwohnhäusern wird die Dimension sichtbar. Nach der Bundestagswahl sollte die neue Bundesregierung schnell handeln, sonst gerät Deutschland bei der Neuzulassung von E-Autos noch mehr ins Hintertreffen”, ist sich DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler sicher.

Was wird bisher gefördert?

Mehrere unterschiedliche Förderprogramme sollen nach dem Willen der Bundesregierung den sogenannten Markthochlauf der Elektromobilität begünstigen. Der Umweltbonus, der durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle ausgereicht wird, fördert bis zu einem Kaufpreis von 60.000 Euro den Kauf von reinen Elektrofahrzeugen mit 4.000 Euro. Plug-in-Hybride werden mit 3.000 Euro bezuschusst. Bis 2020 stehen hierfür 1,2 Milliarden Euro zur Verfügung, die je zur Hälfte von der Bundesregierung sowie den Herstellern getragen werden. Das Bundesamt für Verwaltungsdienstleistungen fördert die öffentliche Ladeinfrastruktur mit insgesamt 300 Millionen Euro, davon 200 Millionen Euro für den Bau von 5.000 Schnellladepunkten. Zusätzlich gewährt der Staat eine 10-jährige Befreiung von der Kfz-Steuer. Die Steuerbefreiung für die vom Arbeitgeber gewährten geldwerten Vorteile für das Laden am Arbeitsplatz erzeugt bis 2020 Mindereinnahmen in Höhe von 50 Millionen Euro. Die private Ladeinfrastruktur wird bisher nicht gefördert.

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