Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) will die Bundesregierung unterschiedliche rechtliche Vorgaben zusammenfassen und vereinfachen. Ein entsprechender Gesetzentwurf sollte eigentlich schon im Januar 2019 vom Bundeskabinett beschlossen werden. Nun geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen (» BT-Drs. 19/9775) hervor, dass die Ressortabstimmung noch immer nicht abgeschlossen ist.

In einem gemeinsamen Rechtsrahmen sollen mit dem Gebäudeenergiegesetz die Energieeinsparverordnung, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und das Energieeinsparungsgesetz gebündelt werden. Ziel ist es, ein einheitliches Regelungssystem zur Energieeffizienz sowie zum Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudebereich zu schaffen. Wie die Bundesregierung in ihrer Antwort an die Grünen mitteilt, sollen das „GEG und die energetischen Anforderungen an Gebäude, die wirtschaftlich vertretbar sein müssen, […] ihren Beitrag dazu leisten, dass Energieeffizienz und Klimaschutz bei Gebäuden wirtschaftlich, umweltfreundlich und sozial umgesetzt werden.” Derzeit würden das Bundeswirtschaftsministerium und das Bundesbauministerium an der konkreten Ausgestaltung und Bewertung von Maßnahmen für das Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor arbeiten.

Im Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD die Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes festgelegt. Es bleibt nunmehr zu hoffen, dass mit der neuen Baustaatssekretärin, Anne Katrin Bohle, wieder mehr Bewegung in das Verfahren kommt. Laut ursprünglichem Zeitplan sollte das Gesetz noch vor der Sommerpause verabschiedet werden (» der DDIV berichtete). Da jedoch eine Einigung über den Referentenentwurf aussteht, ist unklar, ob dieser Zeitplan zu halten ist. Weiterhin ist die Frage offen, ob in das Gebäudeenergiegesetz Inhalte der Erneuerbaren-Energien-Richtlinie und der » EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die sogenannte Gebäudeeffizienzrichtlinie, die bis zum 10. März 2020 in nationales Recht umgesetzt werden muss, aufgenommen werden.

Der Mieterverein München hat nicht nur die bundesweit erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht (» der DDIV berichtete), er will nun mit einem Volksbegehren dafür sorgen, dass die Mieten in Bayern eingefroren werden. Das soll für Bestandsgebäude gelten, nicht aber für neu errichtete Wohngebäude, denn man wolle Investoren nicht verschrecken.

Die bayerische Landesverfassung räumt das Recht ein, durch ein Volksbegehren eine Gesetzesvorlage in den Landtag einzubringen. Für die Zulassung muss der Mieterverein nun zunächst 25.000 Unterschriften sammeln. Dem Volksbegehren selbst müssen dann wiederum zehn Prozent aller Stimmberechtigten zustimmen, damit die Gesetzesvorlage zum Einfrieren der Bestandsmieten in Bayern in den Landtag eingebracht werden kann. Sollte der Landtag den Gesetzentwurf ablehnen, findet ein Volksentscheid statt. Ausarbeiten lässt der Mieterverein den entsprechenden Gesetzestext von zwei Rechtsprofessoren der Universität Bielefeld. Im Oktober will der Mieterverein mit der Unterschriftensammlung beginnen.

Zentrale Forderung des Mietervereins München ist es, dass angesichts der immer weiter steigenden Mietkosten Bestandsmieten für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht angehoben werden dürfen. Weiterhin soll bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen die Mietspiegelmiete nicht überschritten werden. Zudem will der Mieterverein die Deckelung für Mietanpassungen nach Modernisierungsmaßnahmen erreichen. So wolle man die Modernisierungsumlage von drei auf zwei Euro pro Quadratmeter absenken. Unterstützung erhält der Mieterverein von der Münchener SPD. Insbesondere Münchens Oberbürgermeister, Dieter Reiter, ist auf der Seite der Initiatoren des Volksbegehrens. Bedenken hingegen äußert der bayerische Bauminister, Hans Reichhart von der CSU, der das Instrument nicht für geeignet hält, um den Wohnungsmarkt zu entlasten. Auch die FDP in Bayern sieht in einer Begrenzung der Mietpreise nicht den richtigen Ansatz, um die Ursachen der Mietpreisexplosion zu bekämpfen.

Grüne wollen bundesweite Mietobergrenze

Die Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen fordert die Einführung einer bundesweiten Mietobergrenze. Mit Fraktionsbeschluss vom 3. Mai 2019 wollen sie für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erreichen, dass dortige Mieten maximal um drei Prozent jährlich angehoben werden dürfen, ohne aber die ortsübliche Miethöhe zu überschreiten. Im Fraktionsbeschluss heißt es weiter: „Bei Neuanmietung sollte die Mietobergrenze bei 5 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Dazu wollen wir die Mietpreisbremse wirksam machen: Unnötige Ausnahmen gehören abgeschafft, damit sie für deutlich mehr Mietverträge Geltung erhält.” Nach Vorstellung der Grünen sollen Missbrauch und überhöhte Mietforderungen mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Schwerpunkt der diesjährigen Ausschreibung für die Suche nach dem Immobilienverwalter des Jahres ist die Herausforderung, qualifizierte Fachkräfte zu finden und im Unternehmen zu halten. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter richtet sich dabei an Miet- und WEG-Verwaltungen aus ganz Deutschland, die sich mit einer erfolgreichen Personalstrategie als attraktive Arbeitgeber positionieren und sich dadurch positiv von Wettbewerbern absetzen. Bis zum 31. Juli 2019 können Sie Ihr Erfolgskonzept einreichen.

Qualifizierte und motivierte Mitarbeiter sind wesentlich, um als Unternehmen langfristig am Markt bestehen zu können. Aufgrund des Fachkräftemangels ist es deshalb umso wichtiger, Mitarbeiter langfristig im Unternehmen zu halten sowie geeignete Nachwuchskräfte zu gewinnen. Heutzutage sind dafür innovative Konzepte gefragt.

Mit welchen speziellen Strategien binden Sie erfahrene Mitarbeiter und Nachwuchskräfte langfristig an Ihr Unternehmen? Bieten Sie ein attraktives, zeitgemäßes Arbeitsumfeld mit regelmäßigen Team-Mittagspausen, flexiblen Arbeitszeiten oder Home-Office-Option? Inwiefern integrieren Sie digitale Prozesse in die Arbeitsabläufe und sind digitale Lösungen vielleicht der Schlüssel gegen Fachkräftemangel? Für die Wahl zum Immobilienverwalter des Jahres sucht der DDIV Unternehmen, die innovative Antworten auf diese Fragen haben und Entwicklungsmöglichkeiten digitaler Arbeitsprozesse in das operative Tagesgeschäft involvieren.

Die Preisverleihung und Vorstellung der drei besten Konzepte wird auf dem Festabend des » 27. Deutschen Verwaltertages am 12. September in Berlin stattfinden. Die Preisträger erhalten ein Preisgeld und werden bei individuellen Marketingmaßnahmen unterstützt. Über alle Gewinner wird zudem eine Reportage gedreht, die nach Veröffentlichung frei vervielfältigt und in sozialen Netzwerken genutzt werden kann. Weitere Informationen zur diesjährigen Ausschreibung, den Teilnahmebedingungen und zur Online-Bewerbung finden Sie unter: » www.immobilienverwalter-des-jahres.de

Der vorliegende Entwurf zum Zensusgesetz (ZensG 2021) hat erhebliche Schwächen und darf so nicht im Deutschen Bundestag beschlossen werden, warnt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Neben einem undifferenzierten Verwalterbegriff und Abgrenzungsproblemen hinsichtlich der Auskunftspflicht werden auch unzureichende Formulierungen zur Erhebung des „energetischen Zustands” von Gebäuden für Unklarheiten in der Ausführung sorgen.

Die Durchführung des Zensus stellt für die zumeist kleinen und mittleren Immobilienverwaltungsunternehmen eine zusätzliche, sehr hohe Belastung dar. Umso irritierender ist es für den DDIV, dass die Branche trotz ihrer enormen Relevanz für die Erhebung der Daten im Rahmen des Zensus 2021 im vorliegenden Gesetzentwurf nur unzureichend berücksichtigt wird. Mit der Verwendung eines völlig unbestimmten Verwalterbegriffs schreibt der Entwurf einen Anschauungsfehler des Zensusgesetzes 2011 fort – und das, obwohl seit Mitte 2018 mit § 34 c Gewerbeordnung (GewO) eine Definition für Wohnimmobilienverwalter vorliegt. „Weder die Verwalterdefinition noch die Unterscheidung zwischen WEG- und Mietverwaltern sind bislang in den Entwurf für das Zensusgesetz aufgenommen worden. Das muss unbedingt korrigiert werden. Denn ein klarer Verwalterbegriff ist erforderlich, um Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der zu liefernden Daten zu vermeiden und um Auskunftspflichten klarzustellen“, erklärt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Der Gesetzentwurf lässt außer Acht, dass Immobilienverwalter von Wohnungseigentum und Verwalter von Mietobjekten verschiedene Aufgaben wahrnehmen und deshalb über sehr unterschiedliche Daten in Bezug auf die Gebäude- und Wohnungszählung verfügen. Während Mietverwalter durchaus Angaben zur Miethöhe, Mieterzahl oder Nutzungsart von Wohnräumen machen können, liegen WEG-Verwaltern derlei Informationen nicht vor. Verwalter von Wohneigentum sind für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig, nicht aber für die im Sondereigentum stehenden Wohnungen. Es liegt also in der Natur der Sache, dass der WEG-Verwalter den Inhalt von Mietverträgen nicht kennt. So kann er weder bei vermieteten Wohnräumen noch bei selbstgenutztem Wohneigentum Angaben zur Zahl der Räume, zur Nutzungsart oder ähnlichem machen. Dennoch sieht der Gesetzentwurf Verwalter als eine Art Sammelstelle für den Zensus vor.

„Durch den unpräzisen Verwalterbegriff entstehen für die Praxis enorme Unsicherheiten hinsichtlich der Zuständigkeiten und ein ungerechtfertigt hoher Aufwand für die überwiegend kleinen und mittleren Verwaltungsunternehmen bei der Datenerhebung. Hier muss der Gesetzgeber dringend nachbessern. Um den Immobilienverwalter vom tatsächlich Auskunftspflichtigen abzugrenzen, muss die Definition des Verwalterbegriffs gemäß § 34 c GewO in den Gesetzentwurf“, macht Kaßler deutlich.

Keine unverhältnismäßige Erweiterung der Erhebungsmerkmale

Stichtag für den nächsten Zensus ist der 16. Mai 2021. Bis dahin müssen alle Daten vorliegen. Angesichts dieses knappen Zeitrahmens lehnt der DDIV die vom Bundesrat angeregte Merkmalserweiterung um den energetischen Zustand jedes Gebäudes ab. Mit dieser würde der Gesetzgeber weit über die Vorgaben der EU-Verordnung (EG) 763/2008 hinausgehen.

Zusätzliche Merkmale führen außerdem zu einem erheblich höheren Aufwand für Immobilienverwaltungen und Eigentümer. Eine Erhebung zum „energetischen Zustand“ ist mit Blick auf den Stichtag logistisch nicht umsetzbar, zumal der Bundesrat in seiner Empfehlung nicht definiert hat, was sich hinter dem Begriff „energetischer Zustand“ verbergen soll. Weder das BGB oder Wohnungseigentumsrecht noch die EnEV kennen den Begriff. Das führt zu erheblicher Rechtsunsicherheit und verhindert eine einfache, unkomplizierte Datenerhebung. Es fehlt an der notwendigen Vorstrukturierung des Erhebungsmerkmals. Denkbar ist, dass die in vorhandenen Energieausweisen gem. §§ 16 ff. EnEV enthaltenen Angaben übermittelt werden sollen. Da die Begründung im Gesetzentwurf aber ausdrücklich ausführt, der Wärmeenergiebedarf hänge maßgeblich vom energetischen Zustand ab, scheint offenkundig, dass die Mitteilung des Energiebedarfs selbst bei Existenz eines bedarfsorientierten Ausweises nicht ausreichend ist. Bei einem verbrauchsorientierten Ausweis sind infolge der Relevanz des Nutzerverhaltens aus dem Energieausweis noch schwerer Rückschlüsse auf den energetischen Zustand des Gebäudes zu ziehen.

„Auch wenn eine breite Datenbasis zum energetischen Gebäudezustand zu begrüßen wäre, sollte die Erhebung dieser energetischen Daten nicht im Rahmen des Zensus erfolgen. Hierzu gibt es keine Vorgabe der Europäischen Union. Bisher werden bereits Kosten für den Zensus von rund 1 Milliarde Euro veranschlagt, die dann noch weiter steigen. Es ergibt mehr Sinn, über Stichproben und Hochrechnungen durch die statistischen Landesämter hierzu Angaben zu erhalten“, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Unabhängig von diesen Schwierigkeiten ist das erste Halbjahr für Immobilienverwaltungen geprägt durch Jahresabrechnungen und Wohnungseigentümerversammlungen. „Viele Immobilienverwaltungen arbeiten schon heute an den Grenzen ihrer Kapazität. Es wäre deshalb unverantwortlich, zusätzliche Merkmale, die über die EU-Vorgaben hinausgehen, in das Zensusgesetz aufzunehmen.“ Hierauf weist Kaßler abschließend ausdrücklich hin.

Hintergrund:

Der von der Bundesregierung vorgelegte Entwurf zum Zensusgesetz 2021 befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren und soll noch vor der Sommerpause verabschiedet werden. Er definiert eine Reihe von Erhebungsmerkmalen für Wohngebäude und setzt damit im Wesentlichen die EU-Vorgaben um. Die für die Zählung erforderlichen Angaben umfassen Eigentumsverhältnisse, Gebäudetyp, Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Heizungsart, Art der Nutzung, Wohnfläche, Anzahl der Räume, Namen von bis zu zwei Bewohnern und Anzahl der Bewohner. Der Bundesrat hat Ende März eine Stellungnahme zum Gesetzentwurf abgegeben und darin angeregt, die Erhebungsmerkmale unter anderem um Angaben zum Energieträger und zum energetischen Gebäudezustand zu erweitern. Auskunftspflichtig sind laut Gesetzentwurf neben Eigentümern auch Verwaltungen.

Nach dem jüngsten Vorschlag von Bundesfinanzminister Olaf Scholz zur Reform der Grundsteuer sollte Ende April eigentlich der entsprechende Gesetzentwurf zur Neuregelung der Grundsteuer vom Bundeskabinett beschlossen werden. Daraus ist nichts geworden, da es noch immer keine Einigung zwischen Bund und Ländern gibt. Nun will Bundesfinanzminister Olaf Scholz Juristen einbinden, um verfassungsrechtliche Bedenken auszuräumen.

Laut Medienberichten hat das Bundeskanzleramt den Gesetzentwurf von Bundesfinanzminister Olaf Scholz zur Neuregelung der Grundsteuer gestoppt. Er werde demnach vorerst nicht in die Ressortabstimmung gehen. Bevor das Bundeskabinett sich mit einem Gesetzentwurf befassen wird, müsse eine Einigung mit den Bundesländern, insbesondere mit Bayern, erreicht werden. Am 10. Mai solle es deshalb ein Treffen zwischen Bundesfinanzminister Scholz sowie den Finanzministern von Bayern, Hessen und Rheinland-Pfalz geben. Das Bundesfinanzministerium hat diese Berichte am Donnerstag dementiert. Ein Treffen mit Experten und den Ministern sei aber für Freitag, den 10. Mai geplant. Besonders umstritten ist die von Bayern geforderte Öffnungsklausel für die Bundesländer, die ihnen eigene Regelungen zur Grundsteuerberechnung ermöglichen würde (» der DDIV berichtete). Die SPD lehnt eine Öffnungsklausel ab, Bundesminister Scholz hat aber vor Ostern erklärt, die verfassungsrechtlichen Möglichkeiten prüfen zu wollen. An dem Treffen am Freitag sollen deshalb auch Verfassungsrechtler teilnehmen. Wie die Rheinische Post am 3. Mai 2019 berichtet, liege ihr ein Papier des Bundesinnenministeriums vor, aus dem hervorgehe, dass eine Länderöffnungsklausel bei der Reform der Grundsteuer verfassungskonform sei. Die Rheinische Post zitiert aus dem Ministeriumspapier: „Der Bund kann entweder durch ein Freigabegesetz oder die Aufnahme einer Öffnungsklausel den Ländern einen gesetzgeberischen Gestaltungsspielraum für eine abweichende Gesetzgebung einräumen“.

Ein weiterer Punkt, der immer wieder Diskussionen aufwirft, ist die aufkommensneutrale Ausgestaltung der Grundsteuerneuregelung. Jüngste Berichterstattungen unter anderem in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung und im Spiegel haben für einigen Wirbel wegen der zukünftigen Steuerhöhe gesorgt. Die Medien berichten von exorbitanten Grundsteuererhöhungen. Der Deutsche Städtetag wie auch Bundesfinanzminister Scholz weisen die Spekulationen über derartige Steigerungen zurück. Verena Göppert, stellv. Hauptgeschäftsführerin des Deutschen Städtetages, erklärt, dass die Kommunen ihre Hebesätze so verändern würden, dass etwa die heutigen Einnahmen erreicht würden und bestätigt damit die früheren Aussagen von Olaf Scholz.

Einige Vorschläge zur Neuregelung der Grundsteuer des Bundesfinanzministers haben das Potenzial einer übermäßigen Belastung für Bewohner von Wohnungen mit derzeit niedrigen Mieten. So sieht der Gesetzentwurf vor, auf die Erhebung jeder einzelnen Miete zu verzichten und stattdessen die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten zugrunde zu legen. Das ist zwar unbürokratischer, könnte aber zur Folge haben, dass Wohnungsbestände mit niedrigeren Mieten benachteiligt werden. Auch der vorgesehene Mietzuschlag in Ballungsgebieten und Großstädten führt zu einer zusätzlichen Belastung insbesondere für Wohnungsbestände im unteren Mietsegment. Außerdem würde das Wohnen in Großstädten, in denen ohnehin zum Teil deutlich höhere Mieten zu zahlen sind, noch einmal zusätzlich verteuert. Nach Vorstellungen von Scholz soll, um eine finanzielle Überbelastung gerade in Ballungszentren zu vermeiden, für bestimmte Wohnungen die Steuermesszahl abgesenkt werden. Dies soll unter anderem für den sozialen Wohnungsbau, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen sowie für Vereine und gemeinnützige Unternehmen gelten. Dieser Ansatz einer Vergünstigung für einzelne Unternehmen führt zu einer Ungleichbehandlung, die wenig nachvollziehbar ist.

Wie es mit der Grundsteuer weitergeht, ist nach heutigen Stand offen. Bis Jahresende muss ein Gesetz her, das verfassungsfest ist. Sonst müssen die Kommunen ab Januar 2020 auf die Einnahmen aus der Grundsteuer verzichten. Mit einem Aufkommen von jährlich mehr als 14 Milliarden Euro wäre das ein empfindlicher Einschnitt.