Heizungszentralisierung, Fassadendämmung oder Fenstertausch: Modernisierungen sind notwendig, aber auch mit Beeinträchtigungen für die Mieterschaft verbunden. Oft gehen die Vorstellungen von Vermietern und Mietern, was hierbei zu dulden ist, weit auseinander. Rechtsanwalt Helge Schulz beleuchtet im Fachforum auf dem 26. Deutschen Verwaltertag die Konfliktlinien und zeigt Lösungswege auf.

Häufig setzen Mietparten den Begriff „Modernisierung” mit dem Begriff „Mieterhöhung” gleich. Sie streiten darüber, ob die vom Vermieter (beabsichtigte) Mieterhöhung zulässig ist oder nicht. Dabei stellt sich bereits vor Beginn der Arbeiten die Frage, ob der Vermieter die Durchführung von Arbeiten überhaupt korrekt angezeigt hat und ob der Mieter diese dulden muss. Für beide Mietparteien ist das Risiko erheblich: Der Vermieter läuft Gefahr, dass der Mieter die Arbeiten in seiner Wohnung verhindert – zugleich aber steht der Vermieter gegenüber den von ihm beauftragten Handwerkern in der Plicht und sein Zeitplan gerät aus den Fugen. Dem unrechtmäßig die Duldung verweigernden Mieter hingegen drohen Schadenersatzansprüchen des Vermieters und die Kündigung des Mietverhältnisses.

Zunächst gilt: Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d Abs. 1 BGB). Ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist nach dem Katalog des § 555b BGB zu bewerten. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Abs. 1 BGB), es sei denn die zu erwartenden Beeinträchtigungen durch die Maßnahme sind unwesentlich. Der Mieter soll anhand der Angaben beurteilen können, ob insofern eine Duldungspflicht seinerseits besteht oder ob ggf. auch Härtegrunde dagegen sprechen. Daher richten sich die inhaltlichen Anforderungen an das Ankündigungsschreiben nach den beabsichtigten Maßnahmen. Daneben hat der Vermieter den voraussichtlichen Beginn und die zu erwartende Dauer der Arbeiten anzukündigen. Hierfür genügt i.d.R. schon die Nennung einer ungefähren Zeit im Monat, solange der Vermieter die 3-Monatsfrist einhält. Will der Vermieter im Anschluss an die Arbeiten eine Mieterhöhung erklären, muss er die zu erwartende Erhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen angeben (§ 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB). Schließlich muss er auf die Möglichkeit und die Form und Frist eines möglichen Härtefalleinwandes hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Sind die Voraussetzungen erfüllt, dann hat der Mieter auch umfangreiche Maßnahmen in seiner Wohnung zu dulden.

Grenzen der Duldungspflicht

Die Duldungs- und Mitwirkungspflichten des Mieters kennen aber Grenzen. Insbesondere besteht eine Duldungspflicht nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen im Haushalt lebenden Angehörigen eine Härte darstellt, die auch nach einer Abwägung der Interessen beider Parteien oder der des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 2 BGB). Neben höchstpersönlichen Gründen, wie einem neugeborenen Familienmitglied in der Wohnung, einer Behinderung, altersbedingten Einschränkungen des Mieters oder einer schweren Erkrankung, die ihn zur Ruhe zwingt, kann auch der zeitliche Rahmen eine Härte begründen. Je länger und je intensiver eine Wohnung beeinträchtigt wird, umso eher stellt die Maßnahme eine Härte dar – dies sollte insbesondere bei der „Totalmodernisierung“  berücksichtigt werden, wenn der Vermieter Heizungsanlage, Fenster und Türen austauschen und zudem noch eine Dämmung und Balkone anbringen lässt. Wird eine Wohnung für längere Zeit unbewohnbar, sollte sich der Vermieter auf die Härtefalldiskussion einstellen und seine Gründe für die Modernisierung darstellen können.

Duldet der Mieter die Arbeiten trotz bestehender Verpflichtung nicht, dann steht es dem Vermieter frei, das Mietverhältnis unter Berufung hierauf zu kündigen und/oder den Mieter auf Duldung der Maßnahmen gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Hierbei besteht dann für den Mieter auch das Risiko der eingangs angesprochenen Schadenersatzansprüche des Vermieters.

Gleichwohl sollte der Vermieter die Möglichkeit der Duldungsverweigerung durch den Mieter in Erwägung ziehen. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte er frühzeitig mit dem Mieter in Kontakt treten.

Mehr erfahren: im Fachforum beim 26. Deutschen Verwaltertag

Sie haben Fragen zur Duldungspflicht des Mieters bei Umbauten und Sanierungen? In unserem Fachforum beleuchten wir relevante Konfliktfelder und zeigen Ihnen, wie Sie im Umgang mit Mietern rechtssicher agieren. Rechtsanwalt Helge Schulz steht Ihnen Rede und Antwort. Auf dem 26. Deutschen Verwaltertag beantworten wir Ihre Fragen. Melden Sie sich noch heute zum Branchenevent des Jahres an: » www.deutscher-verwaltertag.de

Von Januar bis Juni 2018 wurde der Bau von insgesamt 168.500 Wohnungen genehmigt. Das waren 0,6 Prozent oder 960 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Das berichtet das Statistische Bundesamt. Die Zahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser stieg dagegen um 4,9 Prozent an.

Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 86.112 Gebäude mit mehr als drei Wohnungen genehmigt. Darunter rund 40.000 Eigentumswohnungen (plus 5,9 Prozent). Die Zahlen der genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser ist dagegen rückläufig. Sie sanken um 1,6 bzw. 2,9 Prozent.

Detaillierte Informationen und Daten stehen auf der » Website des Statistischen Bunde

In Deutschlands Städten fehlt Wohnraum. Um die Wohnungsnot zu bekämpfen, müssen bis 2020 jährlich 350.000 bis 400.000 Wohneinheiten errichtet werden. Doch die Neubautätigkeit stockt – unter anderem, weil es an qualifizierten Fachkräften im Handwerk fehlt. Das Problem könnte sich noch verschärfen – so eine Studie der KfW-Bankengruppe.

Nach Angaben der KfW werden in diesem Jahr rund 300.000 Wohnungen fertiggestellt. 2017 waren es noch 285.000. Doch das leichte Plus lindert die Wohnungsnot kaum, auch weil zunehmend qualifizierte Fachkräfte im Handwerk fehlen. Laut KfW-Studie mangele es an Handwerkern im Klempner-, Sanitär-, und Heizungs- sowie Klimahandwerk. Das zeige auch die hohe Zahl und die lange Dauer gemeldeter offener Stellen bei der Bundearbeitsagentur. Diese berichtete, dass im Handwerk rund 150.000 Fachkräfte fehlen.

Das Problem wird sich in den kommenden 18 bis 24 Monaten noch verschärfen, denn es gibt zu wenig Nachwuchs. Derzeit sind mehr als 30.000 Ausbildungsplätze im Handwerk unbesetzt. Zwar werde sich die Zahl der unbesetzten Stellen bis Ende September noch reduzieren, aber dennoch werden rund 20.000 Ausbildungsplätze unbesetzt bleiben. Die Handwerkskammer fordert daher, die Meisterausbildung kostenfrei anzubieten und ausländische Fachkräfte gezielt anzuwerben. Dafür brauche es ein Einwanderungsgesetz.

Bundesjustizministerin Katarina Barley prüft derzeit, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienkäufe ausweiten lässt. Zuletzt hatten Die Grünen im Deutschen Bundestag einen entsprechenden Antrag gestellt und die Bundesregierung aufgefordert, ihren „Kuschelkurs“ mit der Maklerbranche zu beenden. In der Immobilienwirtschaft ist der Vorstoß jedoch umstritten, da die Kosten an anderer Stelle, beispielsweise auf Bau- oder Kaufpreise umgelegt werden könnten.

Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten: Immer mehr Deutsche scheitern beim Immobilienkauf bereits an den aufzubringenden Nebenkosten. Sie belaufen sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Eine Senkung der Nebenkosten würde die Kaufoptionen vor allem für junge Familien deutlich erhöhen. Bundesjustizministerin Barley will dies nun ändern und prüfen, ob sich das Bestellerprinzip, das bereits für Mietwohnungen gilt, auch auf den Immobilienkauf übertragen lässt. Die Idee findet jedoch nicht überall Zuspruch. So mehren sich Stimmen aus der Immobilienwirtschaft, dass die Maklergebühren beispielsweise auf die Kauf- oder Baukosten aufgeschlagen werden würden. Eine spürbare Entlastung für Immobilienkäufer würde so „verpuffen”.

Reform der Grunderwerbsteuer steht nicht zur Debatte

Einen noch einfacheren Hebel, um die Kaufnebenkosten zu senken, ist die Grunderwerbsteuer. Da sie allerdings „Ländersache“ ist, kann die Bundesregierung hier nicht ansetzen. Im Juni lehnte der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages einen entsprechenden Antrag der FPD-Fraktion ab. Die Liberalen schlugen vor, einen Freibetrag von bis zu 500.000 Euro pro Person einzuführen, um mehr Familien in Wohneigentum zu bringen.

Mit der neuen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) kam die Unsicherheit. Viele Unternehmen fürchten seitdem Abmahnungen und Schadensersatzforderungen. Die Bundesregierung möchte nun mit einem neuen Gesetz gegen den Missbrauch von Abmahnungen vorgehen.

„Abzockern” soll damit die Geschäftsgrundlage entzogen werden. Vorgesehen ist u. a., den sogenannten „fliegenden” Gerichtsstand abzuschaffen, der es abmahnenden Kanzleien bisher ermöglicht, den Gerichtsstand frei zu wählen, um Klagen leichter durchzubringen. Der Gesetzentwurf soll spätestens im September vorliegen. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf mehrere parlamentarische Anfragen hervor.