Franziska Giffey, SPD-Spitzenkandidatin für das Abgeordnetenhaus, will den umstrittenen Mietendeckel nach fünf Jahren auslaufen lassen. Die derzeitige „Atempause“ müsse für mehr Neubau genutzt werden, um den angespannten Berliner Wohnungsmarkt zu entlasten. Berliner SPD und Mieterverein kritisieren die Aussage.

Beim Landesparteitag hatte Giffey einen Leitantrag eingebracht, laut dem die Berliner SPD entschlossen sei, „alle Instrumente zu prüfen, um die Mieterinnen und Mietern dieser Stadt zu schützen“, sollte nach Ablauf des Geltungszeitraums des Mietendeckels „keine sichtliche Entspannung des Wohnungsmarktes eingetreten sein“. Zu diesen Instrumenten gehört laut Parteikreisen auch der Mietendeckel. Der Berliner Mieterverein sieht bei öffentlich-rechtlichen Mietpreisvorgaben erhebe Vorteile gegenüber zivilrechtlichen Regelungen und wertet Giffeys Aussage als Signal an die Vermieter.

Derweil ist noch unklar, ob der Mietendeckel überhaupt bis 2025 Bestand hat. Im ersten Halbjahr 2021 will das Bundesverfassungsgericht darüber entscheiden, ob das Land Berlin derartige Gesetze erlassen darf oder ob dies ausschließlich Sache des Bundes ist (» der VDIV berichtete). Mitglieder der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP hatten am 5. Mai einen entsprechenden Antrag auf Normenkontrolle eingereicht.

Künftig soll in allen hessischen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete über einen Zeitraum von fünf Jahren um nur noch maximal ein Prozent pro Jahr steigen dürfen. Das fordert ein Bündnis aus Mieterbund Hessen, Caritas aus Deutschem Gewerkschaftsbund in der Petition „Mietenstopp für alle“. Unterstützung findet die Kampagne in Hessen bei SPD und Linke, die für einen Mietendeckel nach Berliner Vorbild plädieren.

Nach Willen des Bündnisses soll die Regelung für bestehende Mietverhältnisse gelten, aber nicht für Neubau- und Sozialwohnungen. Nach Modernisierungen sollen Mieterhöhungen eingeschränkt möglich sein. Nachdem im hessischen Landtag zuvor ein entsprechender Antrag gescheitert war, kündigten die Fraktionen von SPD und Linke nun neue Gesetzesinitiativen an.

Ein Mietenstopp für fünf Jahre soll nach Ansicht der Bündnisinitiatoren Mietern eine „Atempause“ verschaffen, bis mehr bezahlbare und sozial geförderte Wohnungen zur Verfügung stehen – eine weitere Forderung des Bündnisses an die Politik. Die Immobilienbranche sieht den Mietenstopp kritisch. Eine Deckelung würde das Problem steigender Mieten in angespannten Wohnungsmärkten nicht lösen. Stattdessen würde sie Unternehmen einschränken, die neue Wohnungen bauen wollen. Wichtiger sei es, den Wohnungsbau zu fördern. Die Folgen eines Mietendeckels zeigen sich derweil in Berlin: Dort hat sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen seit Einführung der Regelung um 42 Prozent reduziert, im Teilbereich der Wohnungen mit Baujahr bis 2014 sogar um knapp 60 Prozent (» der VDIV berichtete).

Da Stromversorger durch das zunehmende Laden von Elektrofahrzeugen eine Überlastung der Netze befürchten, fordern sie eine gesetzlich geregelte Spitzenglättung. So wäre es ihnen in Zeiten hoher Netzbelastung erlaubt, E-Autos beim Laden für bis zu zwei Stunden pro Tag vom Netz zu trennen. Der Vorschlag stößt auf Sympathie beim Bundeswirtschaftsminister.

Die so genannte Spitzenglättung wurde in einem 2018 im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) erstellten Gutachten zur Digitalisierung der Energiewende (Topthema 2: Regulierung, Flexibilisierung und Sektorkopplung) ausführlich beschrieben. Mit Hilfe der Intelligenz der Ladeelektronik des Fahrzeugs oder der Wallbox soll gezielt der Ladevorgang des E-Autos abgeschaltet werden, ohne die Stromversorgung des restlichen Haushalts zu beeinträchtigen.

Laut Büro für Energiewirtschaft und technische Planung (BET) wollen Netzbetreiber lediglich bei Kunden mit „flexibler Verbrauchseinrichtung“ und Energiemanagementsystem berechtigt sein, bei Engpässen im Stromnetz den Verbrauch zu begrenzen. Solche Engpässe seien von den laufenden Messsystemen der Provider problemlos zu erfassen. Auf diese Weise könnten drei- bis viermal so viele Verbrauchseinrichtungen ins Netz integriert werden wie bisher. Grundlage für die gezielte Spitzenglättung sei ein intelligentes Messsystem aus digitalem Stromzähler und Smart-Meter-Gateway. Laut BET müsse bereits zum jetzigen Zeitpunkt Rechtssicherheit geschaffen werden, um die nächsten Entwicklungsschritte für diese Geräte sinnvoll anzugehen.

Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier befürwortet die Spitzenglättung, in Baden-Württemberg habe es bereits ein entsprechendes Pilotprojekt gegeben. Die beteiligten Bürgerinnen und Bürger wären „nach kurzer Zeit entspannt“ gewesen und hätten festgestellt, dass die „Komforteinbuße“ vergleichsweise gering seien. Sein Ministerium will noch in diesem Jahr einen Vorschlag zur Reform des §14a Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) vorlegen. Durch das Glätten der Lastspitzen im Netz werde Zeit gewonnen für den Ausbau der Niederspannungsnetze, und dieser könne auf ein effizientes Maß begrenzt werden.

Laut Andreas Scheuer will das Bundesverkehrsministerium in den kommenden Jahren zudem rund vier Milliarden Euro in den Ausbau der öffentlichen Ladeinfrastruktur investieren. Das Ziel der Bundesregierung: eine Million öffentliche Ladepunkte bis 2030. Scheuer zufolge liegt ihre Zahl zurzeit bei 35.000.

Einer Studie des Reiner-Lemoine-Institut im Auftrag des Bundesverkehrsministeriums zufolge könnten 2030 bis zu 14,8 Millionen batterieelektrische E-Fahrzeuge und Plug-in-Hybridfahrzeuge in Deutschland zugelassen sein. Die Zahl sei aber abhängig davon, wie viel private Ladeinfrastruktur verfügbar und wie ausgelastet die öffentlich zugänglichen Ladestationen seien.

Die Studie gibt einen Bedarf von 440.000 bis 843.000 öffentlichen Ladepunkten im Jahr 2030 an. Derzeit sind gut 33.100 beim Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) bereits registriert. Allein in den vergangenen sechs Monaten kamen weit mehr als 5.000 hinzu. Zur wirtschaftlichen Auslastung der Ladepunkte fehlen laut BDEW derzeit aber noch mindestens 110.000 vollelektrisch betriebene Fahrzeuge auf Deutschlands Straßen. Doch damit der Markthochlauf der E-Mobile gelingt, ist der Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur mitentscheidend und muss gesetzlich vorangetrieben werden.

Schon im März hat die Bundesregierung das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) verabschiedet, um die Verkehrswende voranzubringen. Es sieht unter anderem vor, dass in neuen Gebäuden mit mehr als zehn Fahrzeugstellplätzen und bei Parkplatzsanierungen Leerrohre für den späteren Netzanschluss von Ladesäulen verlegt werden müssen. Bedenken der Länder wegen einer möglichen Überlastung der Stromnetze, aber auch der Immobilienwirtschaft wegen der zu erwartenden Kosten haben die abschließenden Beratungen zur Gesetzgebung bislang blockiert. Das so ausgebremste Gesetz wurde nun zum Streitpunkt zwischen den Regierungsfraktionen. Mit Bezug auf den Autogipfel Mitte November fordert die SPD nun seine konsequente und zügige Umsetzung, um die notwendige Transformation der Autoindustrie überhaupt zu ermöglichen.

Heute ist das neue Wohnungseigentumsgesetz in Kraft getreten. Zahlreiche Bereiche wurden grundlegend neu gestaltet und stellen die Immobilienverwaltung endlich auf eine zukunftsfähige und wohl rechtssichere Basis. Das jahrelange Engagement des VDIV Deutschland, der sich mit Nachdruck für eine umfassende Novellierung des nicht mehr zeitgemäßen Regelwerks einsetzte, hatte Erfolg. Angefangen mit einem ersten Gutachten zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht im Jahr 2012 bis heute gab es keinen Verband, der sich so konsequent und beharrlich für eine Reform einsetzte wie der VDIV Deutschland. Immobilienverwaltungen können künftig effizienter agieren, wichtige energetische Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden nicht länger durch die Blockadehaltung einzelner Eigentümer verhindert, die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft wandelt sich grundlegend.

Entscheidende Neuerungen im Überblick

• Durch die Reduzierung der erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen werden Sanierungen leichter möglich. Um Eigentümer vor finanzieller Überforderung zu schützen, sollen bei Sanierungsmaßnahmen nur dann alle Wohnungs­eigentümer die Kosten tragen, wenn die bauliche Veränderung mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde und auch nur dann, wenn die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Insbesondere vor dem Hintergrund der angestrebten Klimaneutralität in Wohngebäuden, aber auch im Hinblick auf die Verweigerungshaltung einiger Eigentümer, mit der sie sich nahezu jeglicher Maßnahme am Gemeinschaftseigentum verschließen, ist dies der richtige Weg.
• Künftig hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf den Einbau einer E-Ladestation, barrierefreie Ein- und Umbauten und Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie eines Glasfaseranschlusses und kann dies auf eigene Kosten veranlassen. Davon profitieren nicht unerheblich auch Mieter.
• Prinzipiell können Eigentümer ab dem 1. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung bzw. Sachkunde vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Für die Prüfungen ist dann die örtliche Industrie- und Handelskammer (IHK) zuständig. Diese neue Norm ist eine Zäsur und logische Konsequenz der erweiterten Befugnisse des Verwalters. Für die gesamte Branche ist die Zertifizierung nicht nur ein Impuls, sondern ein wichtiges Werkzeug, das in der Öffentlichkeit aufgrund von Einzelfällen kritisch geprägte Bild des Verwalters zu wandeln und so zur Stärkung des Berufsbildes beizutragen.
• Dass die Gemeinschaft im Außenverhältnis zukünftig gerichtlich und außergerichtlich nur durch den Verwalter vertreten werden kann, wird von der großen Mehrheit der Eigentümer befürwortet. Dabei steht den Gemeinschaften künftig prinzipiell aber das Recht zu, die Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis einzuschränken oder zu erweitern. Dies räumt Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften gesetzgeberisch mehr Möglichkeiten ein, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu regeln. Dabei dürfte unstrittig sein, dass mit der Größe der Anlage der Kreis der Maßnahmen, über die der Verwalter eigenverantwortlich entscheiden kann, wachsen wird.
• Umlaufbeschlüsse sind künftig praktikabler zu fassen. So wurde nicht nur anstelle der umständlichen Schriftform die Textform (die auch E-Mails umfasst) eingeführt. Zudem können Wohnungseigentümer künftig beschließen, dass für einen einzelnen Beschlussgegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen auch im Umlaufverfahren ausreicht. Bisher waren Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren nahezu ausgeschlossen, da immer 100 Prozent einer Gemeinschaft zustimmen mussten. Dieses Verfahren wird nun deutlich öfter zum Einsatz kommen. Denn es erleichtert schnelle Entscheidungen und spart Zeit und Geld der Eigentümer.
• Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ab sofort gestärkt wird, zeigt auch die Aufwertung der Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan. Danach ist jede Versammlung beschlussfähig. Ferner wird auch die Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen sowie die Willensbildung im Wege elektronischer Kommunikation ermöglicht, was den Eigentümern eine größere Flexibilität gewährt, an der Versammlung teilzunehmen. Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung wurde auf drei Wochen verlängert. So bleiben die Flexibilität und das Reaktionsvermögen auf außergewöhnliche Ereignisse weitgehend erhalten.
• Vom Verbraucherschutzgedanken geprägt ist auch die Erstellung eines jährlichen Vermögensberichts durch den Verwalter. So erhalten Eigentümer künftig notwendige Informationen über die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin muss die Aufstellung des wesentlichen (sonstigen) Gemeinschaftsvermögens sowie der Stand aller Rücklagen enthalten sein.
• Der Verwalter kann künftig jederzeit von seinem geschlossenen Vertrag entbunden werden, statt wie bislang nur aus wichtigem Grund. Bei einem lang­jährigen Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft dürfte dies unproblematisch sein. Bei einer Neubestellung des Verwalters ist dieser jedoch gut beraten, sich dieses Risiko der täglichen Kündigung honorieren zu lassen. Der Aufwand zur Übernahme einer neuen Gemeinschaft ist enorm. Allein die Einbindung in die Prozessstrukturen der Verwaltung sowie die Bereitstellung neuer digitaler Kommunikationstools ist für den Verwalter mit Kosten verbunden. Andererseits können es Gemeinschaften zukünftig schwerer haben, einen professionellen Verwalter zu finden, wenn öffentlich wird, dass Vorverwaltungen aus einer Laune der Eigentümer heraus gekündigt wurden.
• Insgesamt festigt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz Rechte und Pflichten der Gemeinschaft, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Im Rechtsverkehr wird die Gemeinschaft fortan nur noch durch den Verwalter vertreten, was mehr Rechtssicherheit für Eigentümer aber auch für externe Dienstleister bringen wird.

Die diversen Neuerungen der Reform bilden den inhaltlichen Schwerpunkt von vielen Veranstaltungen und Seminaren des VDIV Deutschland und seiner Landesverbände, um Immobilienverwaltungen detailliert und praxisnah über die Auswirkungen der Novelle zu informieren. Wichtige Details finden Sie auch in den aktuellen Ausgaben unseres Fachmagazins VDIVaktuell, die Sie im » eMag-Archiv durchstöbern können. 

» Das aktuelle Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz; vom 15.03.1951, zuletzt geändert am 16.10.2020, in Kraft seit 1.12.2020) können Sie hier herunterladen.