Die Bundesregierung hat jüngst den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (» BT-Drs. 19/13453) eingebracht. Künftig soll für die Erhebung der Steuer nicht mehr nur auf den Bodenwert zurückgegriffen werden, sondern auch Erträge wie Mieteinnahmen Berücksichtigung finden. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, die die Erhebung mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren ermöglicht. Dafür ist in einem gesonderten Gesetz eine Grundgesetzänderung geplant.

In Zukunft soll für die Berechnung der Steuer der Wert eines unbebauten Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte festgelegt, die regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt werden. Ist das Grundstück bebaut, werden außerdem Erträge wie Mieten zur Berechnung der Steuer herangezogen. Zur Vereinfachung des Verfahrens wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks typisierend angenommen. Als erster Hauptfeststellungszeitpunkt für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln ist der 1. Januar 2022 vorgesehen.

In der Begründung des Gesetzentwurfs wird die Bedeutung der Grundsteuer für die kommunalen Haushalte hervorgehoben. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stellt die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Das weitgehend stabile Gesamtaufkommen der Grundsteuer hat im Jahr 2018 rund 14,2 Milliarden Euro betragen.

Auch in Zukunft werden die Gemeinden die Höhe der Grundsteuer mit örtlichen Hebesätzen bestimmen können. In der Begründung heißt es, durch die Änderungen könne es zu einer „nicht beabsichtigten strukturellen Erhöhung des Grundsteueraufkommens“ kommen. Daher appelliere man an die Gemeinden, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen. So soll das Grundsteueraufkommen konstant gehalten werden.

Die FDP hatte in einer Kleinen Anfrage (» BT.-Drs. 19/11973) daran Zweifel angemeldet. Denn allein durch den Umstand, dass die Kommunen die Hebesätze kurz vor dem Stichtag 1. Januar 2022 anheben würden, wären die Bemühungen um eine Aufkommensneutralität bei der Reform der Grundsteuer bereits untergraben. Die Antwort (» BT-Drs. 19/12387) der Bundesregierung blieb vage und verwies lediglich auf den Appell an die Kommunen. Es bleibt abzuwarten, ob dieser letztendlich Gehör findet.

Der jetzt von der Bundregierung vorgelegte Entwurf ist inhaltlich mit dem von den Fraktionen von CDU/CSU und SPD eingebrachten Gesetzesentwurf (» BT-Drs. 19/11085) zur Änderung der Grundsteuer identisch.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige an die Einheitswerte geknüpfte Bemessungsgrundlage der Grundsteuer im April 2018 verworfen (» der VDIV berichtete). Bis Jahresende muss eine Neuregelung getroffen werden, ansonsten entfällt die Steuer komplett.

Das Klimakabinett der Bundesregierung hat mit dem Klimaschutzprogramm 2030 ein breites Maßnahmenbündel aus Förderungen, gesetzlichen Standards und der Bepreisung von CO₂ beschlossen. Ein entsprechendes Gesetz soll noch dieses Jahr auf den Weg gebracht werden. Die wichtigsten Aspekte: Ab 2021 kommt ein CO₂-Preis für Wohngebäude, der Einbau reiner Ölheizungen wird ab 2026 verboten, energetische Sanierungen werden stärker gefördert.

Erstmals Emissionshandel im Gebäudesektor – soziale Härten sollen abgefedert werden

Über ein Kernziel bestand im Kanzleramt Einigkeit: Um den Klimaschutz voranzubringen, müssen insbesondere Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas teurer werden. Unternehmen, die fossile Brennstoffe in Verkehr bringen, sollen ab 2021 Verschmutzungsrechte in Form von Zertifikaten kaufen, deren Preis bei zehn Euro pro Tonne CO₂ startet und bis 2025 auf 35 Euro ansteigt. Ab 2026 sollen Emissionszertifikate versteigert werden, zunächst in einem Preiskorridor zwischen 35 Euro und 60 Euro.

Geplant ist, dass die aus dem Verkauf erzielten Einnahmen komplett in Klimaschutzfördermaßnahmen fließen oder als Entlastung den Bürgern zu Gute kommen. So soll künftig zum Beispiel die EEG-Umlage schrittweise aus den Bepreisungseinnahmen bezahlt werden.

Laut Eckpunktepapier ist nur eine begrenzte Umlagefähigkeit der CO₂-Bepreisung geplant, für die Änderungen im Mietrecht geprüft werden sollen. Ziel ist es, so Mieter zu energieeffizientem Verhalten und Vermieter zu energetischen Sanierungen sowie Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme zu motivieren.

Förderung energetischer Sanierungen

Für Austausch von Heizungen, Dämmen von Außenwänden und andere entsprechende Maßnahmen sollen zusätzliche Fördermittel bereitgestellt werden. Wer beispielsweise seine alten Fenster gegen moderne Wärmeschutzfenster austauscht, kann seine Steuerbelastung über drei Jahre um 20 Prozent der Kosten senken. Hinzu kommt eine „Austauschprämie” für Ölheizungen. Bei Umstellung auf erneuerbare Wärme oder eine effiziente hybride Gasheizung werden 40 Prozent der Kosten gefördert. Ab 2026 soll schließlich der Einbau reiner Ölheizungen komplett verboten werden, sofern eine klimafreundlichere Alternative umsetzbar ist. Hybridlösungen werden weiterhin möglich sein.

Von Opposition und Experten kommt Kritik

Von der Opposition wurde das Programm mit Skepsis aufgenommen. Die FDP kritisierte, dass hier das Teure mit dem Nutzlosen verbunden wird. Bündnis 90/Die Grünen bezeichneten das Konzept als „langsam, lasch und unverbindlich”. Auch aus der Wissenschaft kamen kritische Töne. Im Rahmen eines Fachgespräches des parlamentarischen Beirats für nachhaltige Entwicklung äußerten verschiedene Experten, dass 10 Euro pro Tonne CO₂ deutlich zu gering sind. Ihrer Meinung nach sollte der Preis zwischen 35 und 50 Euro liegen, um seine gewünschte Lenkungswirkung erreichen zu können.

» Das Eckpunktepapier für das Klimaschutzprogramm 2030 können Sie hier herunterladen.

Mietenstopp, mehr Sozialwohnungen und weniger Umwandlungen in Eigentumswohnungen sind die Kernpunkte eines Papiers, das die SPD-Bundestagsfraktion beschlossen hat. Ihr gehen die bisherigen Beschlüsse zur Wohnungspolitik der Bundesregierung, an der die SPD beteiligt ist, nicht weit genug. Gefordert wird „eine grundlegende Trendwende in der Wohnungspolitik”. Die vorgeschlagenen Punkte sollen den Mietanstieg in vielen großen deutschen Städten bremsen.

Zu den Forderungen der Sozialdemokraten gehört ein genereller Mietenstopp für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Mieten dürften dort fünf Jahre lang nur in Höhe der Inflation steigen und anschließend würden die sogenannten Kappungsgrenzen gesenkt werden. Anstatt wie bisher um 15 Prozent sind dann Mieterhöhungen nur noch in Höhe von zehn Prozent innerhalb von drei Jahren möglich.

Zum anderen wollen die Abgeordneten eine bundesweite Mietpreisbremse. Bis dahin soll es den Ländern rechtlich einfacher gemacht werden, entsprechende Verordnungen zu erlassen. Außerdem fordert die SPD-Fraktion, die Rügepflicht abzuschaffen. Mieter müssten dann künftig nicht erst ihren Vermieter auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse hinweisen, um zu viel gezahlte Miete zurückverlangen zu können.

Die SPD-Fraktion plädiert in ihrem Positionspapier zudem dafür, dass die Grundsteuer nur noch zur Hälfte auf die Mieter umgelegt werden darf. Ändern will sie auch die Kündigungsmöglichkeit bei ausbleibender Miete. Nach gegenwärtiger Rechtsprechung rechtfertigt ein Zahlungsverzug von zwei Monaten eine ordentliche Kündigung. Künftig soll diese durch Begleichen der rückständigen Miete abgewendet werden können. Darüber hinaus soll die Modernisierungsumlage von derzeit jährlich acht Prozent der Kosten auf vier Prozent gesenkt werden.

Auch die Regeln für Eigenbedarfskündigungen sollen verschärft werden. Sie wären nach den Vorstellungen der SPD-Fraktion nur noch zulässig, wenn der Vermieter oder enge Verwandte tatsächlich für einen längeren Zeitraum in die Wohnung einziehen. Erschweren wollen die Sozialdemokraten zudem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Ausnahmen vom Umwandlungsverbot sollen nur noch in Einzelfällen und in Absprache mit den Kommunen geltend gemacht werden können.

Im vergangenen Jahr wurden in den 82 vom „Accentro Wohneigentumsreport 2019” erfassten deutschen Großstädten rund 125.000 Eigentumswohnungen verkauft. Das sind etwa 2,5 Prozent weniger als im Vorjahr. Unabhängig davon stieg das Umsatzvolumen um circa 4,1 Prozent an. Grund ist die ungebrochene Dynamik des Kaufpreiswachstums.

Während die Verteuerung von Eigentumswohnungen im Jahr 2017 noch 4,5 Prozent betrug, erhöhten sich die Preise in den nachfolgenden zwölf Monaten um mehr als 6,8 Prozent. Die steigenden Kaufpreise sorgten dafür, dass sich das Umsatzvolumen 2018 gegenüber dem Vorjahr um gut 4,1 Prozent auf circa 31,6 Milliarden Euro erhöhte.

Durchschnittlicher Kaufpreis erstmals über 250.000 Euro

Der durchschnittliche Kaufpreis einer Wohnung lag mit 253.674 Euro im Vorjahr erstmals über der Schwelle von einer Viertelmillion Euro. In sechs Städten kosteten Wohnungen durchschnittlich mehr als 300.000 Euro, in drei davon sogar über 400.000 Euro. Hohe Preise zahlten Käufer insbesondere in den Ballungsregionen. So mussten Erwerber in Berlin im Schnitt 321.578 Euro aufwenden. Das ist ein Plus von mehr als 21,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. 2017 betrug der Anstieg noch moderate 5,5 Prozent. Unabhängig davon bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter hoch. Allerdings hinkt das Angebot der Nachfrage deutlich hinterher.

Einbrechende Verkaufszahlen beim Neubau

Die Zahl der verkauften Neubauwohnungen ist 2018 im Vergleich zum Vorjahr deutschlandweit um 11,6 Prozent zurückgegangen. Vor allem in den sieben bevölkerungsreichsten deutschen Städten zeigt sich ein zunehmend enger werdender Markt. In Berlin, dem größten und wichtigsten Wohnungsmarkt, und in Frankfurt a. M. gingen die Verkaufszahlen im Neubau jeweils um 21,2 Prozent zurück, in Düsseldorf und Köln sogar um 33,4 beziehungsweise um 45,8 Prozent. Nur Hamburg wartet mit einer positiven Bilanz auf: Um 14,9 Prozent hat die Zahl der verkauften Neubauwohnungen in der Hansestadt zugenommen.

Die Folge: Für potenzielle Käufer wird es auf einem kleineren Markt immer schwieriger, ein für sie passendes Angebot zu finden. Mit Blick auf die unzureichende Bautätigkeit ist anzunehmen, dass sich daran in naher Zukunft nichts ändert.

In den vergangenen Jahren hat die Zahl der Beschäftigten in Immobilienverwaltungen stetig zugenommen. Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat hierzu jetzt Daten veröffentlicht. Die neuesten vorliegenden Informationen stammen allerdings aus dem Jahr 2017.

Demnach erhöhte sich in den vier Jahren von 2014 bis 2017 die Summe der Berufstätigen, die im Bereich der Immobilienverwaltungen (Unternehmen mit dem Geschäftszweck „Verwaltung von Wohnimmobilien für Dritte″) arbeiteten, von 86.000 auf rund 112.500 Menschen. Zum Vergleich: 2010 waren es nur etwa 67.500.

Während die Zahl Wohnungen in Deutschland in diesem Zeitraum von 41,4 Millionen auf circa 42,2 Millionen anstieg, erhöhte sich Anzahl der Hausverwaltungen deutlich überproportional: 2017 gab es mit 24.600 ein Drittel mehr als noch 2015.