Dächer älterer Wohngebäude bieten häufig ungenutzte Potenziale für zusätzlichen Wohnraum durch Dachaufstockungen – und Einnahmen für die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). In einer Umfrage unter Immobilienverwaltungen wird derzeit ermittelt, ob WEG bereit sind, ihr Dach zu veräußern und mit dem Erlös beispielsweise Sanierungsvorhaben zu finanzieren.

Wenn ein Haus in die Jahre kommt, sind oftmals Instandsetzungsarbeiten an Dach, Fassade und Haustechnik notwendig. Häufig übersteigen diese Kosten die Rücklagen der WEG, so dass Sonderumlagen erforderlich werden. Eine bisher kaum beachtete Möglichkeit wäre, das ungenutzte Dach zu verkaufen und den Erlös in erforderliche Sanierungsvorhaben zu investieren. Der Käufer wiederum könnte die Dachflächen ausbauen oder mit Dachaufstockungen neuen Wohnraum schaffen. Dieses Vorgehen ist heute bei vielen Gebäuden mit vorgefertigten Modulen und eine leichte Holzbauweise mit besten Energiekennwerten schnell umsetzbar.

Wie schätzen Sie die Haltung der Eigentümer dazu ein, insbesondere bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)? Dies soll in einer kurzen Umfrage, an der u. a. auch die Technische Universität München mitwirkt, erfasst werden. Die Erhebung dauert nur wenige Minuten. » Hier online teilnehmen…

Die Berliner Milieuschutzverordnung wirkt: Wurden 2015 noch 5.000 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt, waren es 2017 rund 2.600 Einheiten. Der Berliner Senat erhöhte die Zahl der Schutzgebiete 2018 daher auf 56.

Zwar stieg die Zahl der Wohnungsumwandlungen 2017 gegenüber 2016 um 25 Prozent. In den geschützten Kiezen verringerte sich die Anzahl aber um 3 Prozent. „Die Umwandlungsverordnung hat bewiesen, dass sie Wirkung entfaltet”, äußert sich Bausenatorin Katrin Lompscher (Die Linke). Sie sicherte den Stadtbezirken daher ihre volle Unterstützung beim Erlass neue Schutzgebiete zu.

Immobilienbesitzer, die in einem der 21 Milieuschutzgebiete eine Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten, müssen seit März 2015 eine Genehmigung des Senats einholen.

Die Baupreise werden in den kommenden zwei Jahren erneut kräftig steigen. Das prognostiziert das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Hauptgründe für die Preisentwicklung sind laut DIW die große Nachfrage im Wohnungsbau und die hohe Kapazitätsauslastung in der Baubranche.

Nach Berechnungen der Ökonomen werden die Baupreise in diesem Jahr um etwa 4,5 Prozent steigen, 2020 voraussichtlich um weitere 3,5 Prozent. Dies führe zu Engpässen in der Bauwirtschaft. So sei es bereits heute schwierig gute Handwerker zu finden. Zudem erhöhen die Unternehmen auf Grund der guten Marktlage oftmals ihre Preise. Das DIW schätzt, dass 2019 rund 247 Milliarden Euro ausgegeben werden, um Wohnungen zu bauen, bestehende Gebäude zu erweitern oder zu modernisieren. Das entspricht einem Plus von 7,6 Prozent gegenüber 2018. Trotz der gestiegenen Nachfrage im Neubausegment wird sich die Lage auf den angespannten Wohnungsmärkten aber kaum merklich entspannen, so die Wirtschaftsexperten.

DIW: Bundesregierung setzt die falschen Impulse

Fördermaßnahmen wie Baukindergeld oder Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau sind nach Ansicht des DIW die wesentlichen Preistreiber. „Da viele der Förderimpulse in ein paar Jahren wieder Geschichte sein werden, wird dies Bauunternehmen kaum dazu bringen, zusätzliche Baukapazitäten aufzubauen”, heißt es in der Analyse. Hinzu komme, dass in Ballungsräumen ohnehin zu wenig Bauland zur Verfügung stehe und Baugenehmigungen in der Regel lange auf sich warten ließen.

Sozialer Wohnungsbau als Lösung

„Anstatt mit der Gießkanne zu fördern, sollten die Politik gezielte Anreize zur Innenentwicklung und Nachverdichtung setzen und mit Investitionszulagen dort den Bau zusätzlichen Wohnraums unterstützen”, so die Ökonomen des DIW. Ein Ansatz könnte der soziale Wohnungsbau sein. Er ermögliche bestimmten Gruppen Zugang zu bezahlbaren Wohnungen in den Städten. Die Fördermittel sollten allerdings gezielt in jene Gebiete geleitet werden, in denen es jetzt zu Verdrängungsprozessen kommt.

Die Prognose steht auf der Webseite des DIW zum Download zur Verfügung: » www.diw.de. 

Wohnen wird für Studenten immer teurer. In einigen Städten sind die Mieten seit 2010 um mehr als ein Drittel gestiegen (der DDIV berichtete…). Die Bundesregierung beriet daher über einen Antrag von Bundesbildungsministerium Anja Karliczek (CDU), die den Wohnanteil der Ausbildungsförderung erhöhen möchte.

Der Anteil soll von 250 Euro auf 325 Euro pro Monat steigen. Der Bafög-Höchstsatz würde von derzeit 735 Euro auf 850 Euro monatlich erhöht.

Laut Studentenwohnpreisindex des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und der Deutschen Real Estate Funds (DREF) in Zusammenarbeit mit ImmobilienScout 24 müssen Studierende mehr Geld für eine Unterkunft zahlen. In Berlin kostete eine typische Studentenwohnung mit rund 30 Quadratmetern und Einbauküche durchschnittlich 407 Euro – 37 Prozent mehr als noch 2010. Spitzenreiter ist und bleibt aber die bayerische Landeshauptstadt. Hier zahlen Studenten rund 615 Euro Warmmiete – Preise, mit denen die studentischen Einkommen oft kaum noch mithalten können. Auch in Wohngemeinschaften lebt es sich teurer: Laut einer aktuellen Erhebung von Empirica kostet ein unmöbliertes Zimmer im Schnitt 345 Euro und somit 23 Prozent mehr als noch 2012. Für ein WG-Zimmer zahlt man in München inzwischen durchschnittlich 503 Euro.

Ende November stellte Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) sein Konzept zur Reform der Grundsteuer vor. Neben der Wohn- und Grundstücksfläche berücksichtigt es den Bodenrichtwert, das Baujahr und auch die Nettokaltmiete (der » DDIV berichtete…). Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) sprach sich vor Weihnachten dafür aus, Vermietern zu verbieten, die neu anfallenden Kosten auf die Mieter umzulegen. Dies sorgte für Widerspruch beim Koalitionspartner.

Die SPD werde sich dafür einsetzen, dass die Grundsteuer künftig nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden könne, wurde SPD-Partei- und Fraktionsvorsitzende Andrea Nahles zitiert. Der Vorstoß sorgte schnell für Unmut beim Berliner Koalitionspartner. So bezeichnete Dr. Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Fraktion, die Idee als „Irrweg”: Mieter würden dadurch noch stärker belastet, da Vermieter bei Neuvermietungen zum Ausgleich die Kaltmieten erhöhen würden. Dies wiederum führe zu einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Am Ende haben wir also eine Mehrbelastung aller Mieter.” Luczak kritisierte auch, dass sich Finanzminister Scholz bisher noch nicht zu den im Koalitionsvertrag angedachten Freibeträgen für die Grunderwerbsteuer geäußert habe. Schließlich wäre eine niedrigere Grunderwerbsteuer ein Hebel, um Mieter und Vermieter gleichermaßen zu entlasten. Auch die Bundesländer sieht er in der Pflicht, denn diese könnten die Hebesätze senken.

Kurz vor Weihnachten kam zusätzliche Bewegung in die Diskussion. Kai Wegner, Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen, hielt die Abschaffung der Grundsteuer durchaus für möglich: „Sollte man sich nicht auf ein konsensfähiges Modell verständigen können, fällt die Grundsteuer am 1.1.2020 weg. Dann müsste ein finanzieller Ausgleich für die Kommunen gefunden werden. Vielleicht ist dieser Weg am Ende auch die politisch sauberste Lösung”, sagte Wegner.

Gegenwind kam allerdings vergangene Woche von der CSU-Landesgruppe im Deutschen Bundestag. Im Rahmen ihrer Klausurtagung im bayerischen Kloster Seeon ging sie auf Distanz zu den Plänen von Bundesfinanzminister Scholz. „Wohnen muss günstiger und nicht teurer werden”, heißt es in einem Beschlusspapier. Die Grundsteuerreform müsse deshalb zwingend aufkommensneutral erfolgen. Dabei soll die Höhe der Steuer auf möglichst wenigen Kriterien beruhen, damit sie unbürokratisch ist. „Sie soll deshalb ausschließlich nach physikalischen Größen, nämlich Grundstücksgröße und Wohn- oder Nutzfläche, ermittelt werden. Diese Größen sind nicht streitanfällig und vermeiden in Zeiten steigender Immobilienpreise eine Steuererhöhung durch die Hintertür”, heißt es in dem Konzept weiter.

Immobilienwirtschaft warnt: Die Steuerpläne verteuern das Wohnen

Die Immobilienwirtschaft erachtete die Diskussion um die Umlagefähigkeit für unnötig. Sie laufe dem gemeinsamen Ziel mehr bezahlbaren Wohnraum und sozialverträgliche Mieten zu schaffen entgegen. Zudem sei Scholz‘ Reformvorschlag mit einem gigantischen bürokratischen Aufwand verbunden, der die Finanzämter überfordere und das Wohnen unnötig verteuere. Die Verbände plädieren auch weiterhin für ein Flächenmodell, bei dem sich die Grundsteuer aus der Gebäude- und Grundstücksfläche berechnet (der » DDIV berichtete…). Der Deutsche Mieterbund hingegen begrüßte den Vorschlag, die Mieter zu entlasten und die Umlagefähigkeit zu verbieten. Die Grundsteuer sei eine Eigentumssteuer und müsse daher von den Hauseigentümern bezahlt werden.

Die Bundesregierung will sich noch im Januar mit den Bundesländern auf ein Reformmodell der Grundsteuer einigen.