Am 28. Januar hat der Bundestag in erster Lesung über die Novellierung des Baugesetzbuches beraten. Der Entwurf der Bundesregierung ist umstritten – nicht nur in der Immobilienbranche, auch in der Regierung selbst. Noch sind viele Punkte ungeklärt, das Gesetz geht erst einmal in die Ausschüsse. Am sogenannten Umwandlungsverbot will Bauminister Horst Seehofer trotz Kritik aus den eigenen Reihen selbst nichts ändern – es sei seine "persönliche Überzeugung".

Diese viel diskutierte Regulierung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bleibt somit umkämpft. Vor Weihnachten hatte das Kabinett den aktuellen Regierungsentwurf für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland beschlossen – nach langem Hin und Her mit dem umstrittenen Passus zum sogenannten Umwandlungsverbot. In einem ersten Entwurf war der strenge Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach Protesten der CDU noch gestrichen worden, woraufhin die SPD ihre Zustimmung zur BauGB-Novelle verweigert hatte. Der vereinbarte Kompromiss: Der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miete in Eigentum in bestimmten Gebieten soll nur befristet bis Ende 2025 gelten (» der VDIV berichtete).

Am 18. Dezember hatte der Bundesrat in seiner Sitzung noch diverse Änderungsvorschläge formuliert und seine Stellungnahme (19/26023) zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (19/24838) dem Bundestag zur ersten Lesung vorgelegt – die Ländervertretung hatte unter anderem die Befristung der Umwandlungsbremse befürwortet. Zuvor hatten die Ausschüsse für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung, Agrarpolitik und Verbraucherschutz, Innere Angelegenheiten, Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit sowie der Wirtschaftsausschuss dem Bundesrat empfohlen, das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in § 250 BauGB Artikel 1 zu streichen bzw. anzupassen: Der Schutz der Mieter sei über das BGB bereits sichergestellt, zudem widerspreche das Umwandlungsverbot der staatlichen Wohneigentumsförderung und verursache zu viel bürokratischen Aufwand, ohne einen Beitrag zur tatsächlichen Mobilisierung von Bauland zu leisten (» der VDIV berichtete).

Die Vorlage wurde im Anschluss gemeinsam mit einem Antrag der FDP-Fraktion zur weiteren Beratung in den federführenden Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen überwiesen. Die Liberalen fordern in ihrem Antrag, „mehr, schneller und günstiger“ zu bauen (19/26190).

Mieter erhalten von einem Bundesland keinen Schadensersatz, wenn dessen erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist. Das hat der BGH am 28. Januar 2021 in einem Fall aus Hessen entschieden (Az. III ZR 25/20). Enttäuschtes Vertrauen von Mietern in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung reiche als Grund für Schadenersatz nicht aus.

Laut Bundesgesetz muss jede Mietpreisbremsen-Verordnung zwingend begründet werden. In Hessen war jedoch bei der Einführung im November 2015 nur ein Entwurf und nicht die offizielle Begründung veröffentlicht worden. Der BGH hatte die Regelung daher 2019 für unwirksam erklärt. In dem nun in letzter Instanz verhandelten Fall verlangten die Mieter vom Vermieter unter Berufung auf die Mietpreisbremse die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bzw. deren Herabsetzung und zogen hierfür schließlich mit Hilfe eines Rechtsdienstleisters vor den BGH: Millionen von Bürgern zahlten wegen Behörden-Schlamperei eine überhöhte Miete, die Länder sollten den Betroffenen die zu viel bezahlte Miete erstatten müssen – vom Einzug bis zum Auszug.

Der Argumentation folgten die obersten Zivilrichter in Karlsruhe aber nicht. Denn nach der langjährigen Rechtsprechung des BGH ergeben sich aus Gesetzen und Verordnungen grundsätzliche keine Amtshaftungspflichten, weil sie sich an die Allgemeinheit richten, Ausnahmen gibt es nur, wenn bestimmte Einzelpersonen unmittelbar betroffen sind (§ 839 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das sehen die Richter hier nicht: Die Verordnung habe sich immerhin auf 16 Gemeinden in Hessen bezogen, darunter die fünf mit den meisten Einwohnern. Dementsprechend sei die Verordnung allein auf die Wahrung des Interesses der Allgemeinheit ausgerichtet und nicht auf die von bestimmten Einzelnen oder eines bestimmten Personenkreises.

Auch das enttäuschte Vertrauen der Mieter in die Wirksamkeit der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung führe zu keinem Amtshaftungsanspruch. Denn Gesetze und Rechtsverordnungen enthalten zumeist generelle und abstrakte Regeln, durch die der Gesetz- und Verordnungsgeber in der Regel ausschließlich Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahrnimmt – wie auch in dem abschlägig beschiedenen Verfahren.

Worauf sollten Wohnungseigentümer bei der Auswahl einer Immobilienverwaltung achten? Woran erkennen sie, ob die Verwaltung professionell agiert? Hilfe bei der wichtigen Suche nach einer qualifizierten Verwaltung erhalten Eigentümergemeinschaften mit der kostenlosen Verwalter-Checkliste des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland).

„Die Eigentumswohnung ist wesentlicher Bestandteil der privaten Altersvorsorge. Deswegen ist der wichtigste Grundsatz bei der Verwalterwahl, niemals die Vergütung zum entscheidenden Kriterium zu machen – denn das kann sich rächen. Den meisten ist klar: Wer zu billig baut, bekommt nur selten Qualität und muss mit höheren Instandsetzungskosten rechnen. Dieser Grundsatz gilt auch für die Immobilienverwaltung. Wer den billigsten Anbieter wählt, ist oft nicht gut beraten“, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Wohnungseigentümergemeinschaften, die auf der Suche nach einer neuen Verwaltung sind, rät der VDIV Deutschland mit besonders großer Sorgfalt auszuwählen, um qualitative hochwertige Leistungen zu erhalten, den Wert der Eigentumswohnung langfristig zu sichern und Risiken zu minimieren. Ein gewichtiger Aspekt ist dabei die fachliche Eignung des Unternehmens.

Nachdem sich der VDIV Deutschland lange Zeit mit viel Nachdruck für die Einführung eines Sachkundenachweises eingesetzt hat, können Wohnungseigentümer ab dem 1. Dezember 2022 von ihrem dann neu bestellten Verwalter den Nachweis einer Zertifizierung verlangen. Diese setzt eine Prüfung der notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse vor der Industrie- und Handelskammer voraus. So sieht es das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor, das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. „Bis zu diesem Stichtag ist für die gut zwei Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften bundesweit unsere aktualisierte Verwalter-Checkliste eine umso wertvollere Hilfe“, erläutert Martin Kaßler. Gegliedert nach allgemeinen Anhaltspunkten sowie Hinweisen zur Vertragsgestaltung, zur Finanz- und Vermögensverwaltung, zur kaufmännischen Geschäftsführung sowie zur technischen Verwaltung beinhaltet die Checkliste die wichtigsten Prüfkriterien, die bei der Auswahl eines professionellen Verwalters zu beachten sind.

Die Checkliste ist unentgeltlich über die Website des VDIV Deutschland www.vdiv.de abrufbar.

Ein Gütesiegel für professionelle Immobilienverwaltungen ist zudem die Mitgliedschaft in einem VDIV-Landesverband. Denn da die seit 2018 vorgeschriebene Pflicht zu 20 Stunden Weiterbildung in drei Jahren dem komplexen Tätigkeitsfeld des Verwalters keinesfalls gerecht wird, verpflichten sich die Mitglieder der VDIV-Landesverbände, mindestens 45 Stunden an Weiterbildung pro Objektbetreuer in drei Jahren zu erbringen und damit die Weiterbildungspflicht freiwillig mehr als zu verdoppeln. Zudem verfügen sie über eine Vertrauensschadenversicherung, die das Vermögen der Eigentümer im Schadensfall zusätzlich schützt.

Erst vor wenigen Tagen haben Haus & Grund Deutschland und der VDIV Deutschland erstmals einen gemeinsamen WEG-Verwaltervertrag vorgestellt, der die veränderten Vorgaben des neuen Wohnungseigentumsgesetzes transparent und nachvollziehbar abbildet (» der VDIV berichtete).

Das Wohngeld soll angemessenes und familiengerechtes Wohnen sichern, so sieht es § 1 Wohngeldgesetz (WoGG) vor. Wenig bekannt ist aber, dass es nicht nur für Mieter gilt, sondern auch von Eigentümern in Anspruch genommen werden kann. Die entscheidende Voraussetzung für den in ihrem Fall sogenannten Lastenzuschuss: Sie wohnen selbst in ihrer Immobilie und kommen auch für die Kosten auf.

Unerheblich dabei ist, ob sie Eigentümer von Wohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus sind oder ein eigentumsähnliches Dauerwohn-, Nießbrauch- oder Wohnungsrechts haben. Ausgenommen sind aber Empfänger von Transferleistungen, also beispielsweise von Arbeitslosengeld II oder Sozialgeld. Auch alle, die in einer Bedarfs- bzw. Haushaltsgemeinschaft mit einem Empfänger von Transferleistungen leben, können keinen Lastenzuschuss beantragen.

Gemäß § 10 WoGG sind die Kosten für den Kapitaldienst und die Bewirtschaftung zuschussfähig, wie Ausgaben für Zins und Tilgung bei Krediten für den Bau, Kauf oder Modernisierungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und weitere Nebenkosten sowie Versicherungsbeiträge für das Eigenheim. Ob und in welcher Höhe ein Lastenzuschuss gewährt wird, hängt dabei von drei Faktoren ab: der Höhe des Hausgelds (Eigentumswohnungen) bzw. der Ausgaben für das Eigenheim, der Höhe des Einkommens und der Anzahl der Familienmitglieder, die in der Wohnung bzw. im Haus leben. Ein eventueller Anspruch kann beim » Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat oder mit Hilfe von Wohngeldrechnern ermittelt werden. Beantragt werden muss der Lastenzuschuss bei den Wohngeldbehörden der Gemeinde-​, Stadt-​ oder Kreisverwaltung, er wird für jeweils zwölf Monate gezahlt.

Mit der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) wird die energetische Gebäudeförderung vom BMWi vollständig neu aufgestellt und weiterentwickelt, um das Erreichen der Klimaschutzziele der Bundesregierung und auf EU-Ebene für 2030 zu unterstützen. Die KfW plant den Start der Programme BEG Wohngebäude (261/461) und BEG Nichtwohngebäude (263/463) – jeweils als Kredit-/und Zuschussvariante – sowie mit der Kreditförderung für Einzelmaßnahmen (262/263) zum 01.07.2021.

Anträge für die derzeit bestehenden Programme „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ – Neubau und Sanierung zum Effizienzhaus/-gebäude und Einzelmaßnahmen (151, 152, 153, 217, 218, 219, 220, 276, 277, 278) sowie Zuschüsse für Effizienzhaussanierungen (430) und für Fachplanung/Baubegleitung zu Maßnahmen dieser Programme (431) können bis zum Start der BEG, also voraussichtlich bis zum 30.06.2021, bei der KfW gestellt werden. Damit entsteht für potenzielle Investoren in die energetische Gebäudeeffizienz keine Förderlücke. Das Technologieeinführungsprogramm „Zuschuss Brennstoffzelle“ (433) wird unabhängig von der BEG auch weiterhin als eigenständige Förderung neben der BEG bestehen bleiben und bleibt von den Anpassungen in der Förderlandschaft für energieeffiziente Gebäude unberührt.

Wesentliche Neuerungen im Vergleich zur EBS-Förderung

• Die gesamte BEG wird nach Zustimmung der EU-Kommission als beihilfefrei eingestuft. Die Vergabe von Krediten und Zuschüssen erfolgt demnach ohne Beihilfe. Das bedeutet für die Antragsteller, dass keine beihilferelevanten Angaben für die Antragstellung erhoben werden und damit die Übersichtlichkeit der Fördermaßnahmen gestärkt wird.
• In der BEG sind nach Abschluss des Vorhabens zur regelmäßigen Verwendungsnachweisprüfung Rechnungen (bei Einzelmaßnahmen) bzw. Beleglisten (bei Gebäudeförderung) mit der Bestätigung nach Durchführung bei der KfW einzureichen.
  Die Rechnungs- bzw. Beleglistenprüfung übernimmt die KfW.

Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (BEG EM Zuschuss) werden bereits seit 01.01.2021 vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergeben (» der VDIV berichtete). Die Veröffentlichung der Richtlinien für Wohngebäude (BEG WG: 261/461) und Nichtwohngebäude (BEG NWG: 263/463) im Bundesanzeiger erfolgt voraussichtlich im Verlauf des ersten Quartals durch das BMWi. Den aktuellen Stand finden Sie unter: https://www.bmwi.de/Redaktion/DE/Artikel/Energie/bundesfoerderung-fuer-effiziente-gebaeude-beg.html