Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt als Investitionsstandort für international agierende private und institutionelle Kapitalanleger trotz signifikant gestiegener Preise weiter interessant, so das Ergebnis eines Marktberichts der HypoVereinsbank. Davon unbeeindruckt zeigt sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Eigentumswohnungen: Randlagen legen besonders kräftig zu

Die beliebtesten Stadtteile liegen dabei traditionell innerhalb des S-Bahn-Rings und in den guten Wohnlagen im Südwesten der Hauptstadt. Allerdings verlagert sich die Nachfrage inzwischen spürbar auch in Richtung Peripherie. Die Aufholjagd der einfachen beziehungsweise günstigsten Lagen setzt sich unvermindert fort. So verzeichnen die aufstrebenden Ostbezirke, insbesondere Lichtenberg, Pankow und Treptow-Köpenick, die höchsten Preissteigerungen.

Rückläufige Fertigstellungszahlen bei Neubauten erhöhen den Preisdruck zusätzlich. Stark zunehmende Grundstücks- und Baukosten sowie Kapazitätsengpässe im Baugewerbe und das ungebrochene Interesse von Kapitalanlegern sind weitere Komponenten, die die Teuerung vorantreiben. Die Neubaupreise in sehr guten Lagen erreichen in der Spitze inzwischen bis zu 13.000 Euro/m². Aber auch in einfachen Lagen werden mehrheitlich Preise von über 3.000 Euro/m² verlangt.

Mietwohnungen: Starke Zuzüge führen zu Mietsteigerungen auch in einfachen Wohnlagen

Immer geringere Leerstände und eine abnehmende Umzugsbereitschaft zeigen, wie angespannt der Mietwohnungsmarkt in der Hauptstadt ist. Zudem prägen sprunghafte Mietsteigerungen und vergleichsweise hohe Wohnkosten die Lage in der Mieterstadt Berlin. Dies und der steigende Verdrängungswettbewerb sowie Ausweicheffekte haben in den vergangenen Jahren zu besonders stark sinkenden Leerständen in den Stadtbezirken Spandau, Marzahn und Hellersdorf geführt, die eher von einfachen Wohnlagen und großen Mietwohnbeständen geprägt sind. Gleichzeitig sind die Mietsteigerungen hier über die gesamte Stadt betrachtet sehr hoch.

Flächendeckender Preisrückgang unwahrscheinlich

Fazit: Die aktuellen Wohnungskosten haben in zentralen Lagen Berlins nahezu das Niveau anderer, oft aber wirtschaftsstärkerer, deutscher Großstädten erreicht. Bereits seit 2014 bleibt die Mietpreissteigerung merklich hinter der Kaufpreisentwicklung zurück. Dadurch sind die Renditen auf historische Tiefstwerte gesunken. Eine Trendwende ist nicht abzusehen.

Die Digitalisierung der Immobilienverwaltungen schreitet voran. Doch oft wissen die Anbieter von entsprechender Software nicht, was Immobilienverwalter erwarten und in der Praxis benötigen. Deshalb hat die AG Digitalisierung des VDIV Deutschland » eine Umfrage gestartet, die genau das herauszufinden soll, um die Ergebnisse anschließend mit Softwarehersteller, PropTech- und Abrechnungsunternehmen zu diskutieren.

Vor allem die Schnittstellenproblematik muss gelöst werden, sodass die ERP-Software der Unternehmen problemlos in die digitalen Funktionen anderer Anbieter integriert werden kann. » Bitte nehmen Sie an der Umfrage teil und unterstützen Sie uns dabei, die Überlegungen und richtigen Maßnahmen rund um einen einheitlichen Branchenstandard voranzutreiben.

Die Befragung findet im Rahmen der vom VDIV in Auftrag gegebenen Machbarkeitsstudie zur Entwicklung einer einheitlichen Schnittstelle zwischen und innerhalb der Softwareumgebung von Immobilienverwaltungen sowie deren Dienstleistern und entsprechenden Drittunternehmen statt. Ende 2019 sollen die Ergebnisse zu den Potenzialen und Voraussetzungen eines solchen Branchenstandards vorliegen.

Die Beantwortung der Fragen nimmt nur etwa 15 Minuten in Anspruch und leistet einen wesentlichen Beitrag für einen einheitlichen Branchenstandard. Alle Antworten werden anonymisiert erfasst. Vielen Dank für Ihre Mithilfe.

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat einen überarbeiteten Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vorgelegt. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland hat dazu auf Bitte des BMJV eine Stellungnahme abgegeben. Das ist folgerichtig, da die geplante Gesetzesänderung die Immobilienverwaltungen unmittelbar tangiert. Denn für bereits über 40 Prozent der Unternehmen zählt die Vermittlungstätigkeit zu den wesentlichen Tätigkeitsschwerpunkten.

Ein ursprünglicher Referentenentwurf des BMJV noch unter Leitung der ehemaligen Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) vom Januar dieses Jahres sah vor, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, die Maklerprovision allein zu tragen hat (» der VDIV berichtete). Bündnis 90/Die Grünen wollten zudem die Höhe der Courtage auf maximal zwei Prozent des Kaufpreises begrenzen.

Die jetzt geplanten Änderungen zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über selbstgenutzte Wohnungen und Einfamilienhäuser zu verbessern. Denn wer eine Courtage in welcher Höhe bezahlt, regeln in Deutschland bislang nur verschiedene regionale Markstandards. Der VDIV begrüßt die vorgesehenen Neuregelungen, kann aber deren Beschränkung auf selbstgenutztes Wohneigentum nicht nachvollziehen. Denn für viele Bürger ist der Besitz von Wohneigentum der wichtigste Baustein der Altersvorsorge, auch wenn es aus verschiedenen Gründen nicht immer selbst bewohnt werden kann und daher vermietet wird.

Die jetzt geplante bundesweite Einführung der Provisionsteilung stellt nach Ansicht des VDIV grundsätzlich einen guten Kompromiss für die Parteien eines Immobilienkaufvertrages dar. Sie spiegelt wider, dass der Makler in vielen Fällen für beide Parteien beratend tätig ist. Kritisch sieht der VDIV, dass derjenige, der den Makler nicht zuerst beauftragt hat, maximal die Hälfte der Maklercourtage zahlen muss. Denn daraus könnte bei ungünstiger Marktlage folgen, dass beispielsweise der Erwerber, der den Makler nicht beauftragt hat, weniger zahlen muss, als der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat. Für den Immobilienvermittler bedeutet dies im Ergebnis, dass er bestenfalls mit beiden Vertragspartnern seine Provision aushandeln sollte.

Durch die vorgesehene Nachweispflicht der anteilig erfüllten Zahlungsverpflichtung der Courtage wird verhindert, dass die andere Partei vorrangig in Anspruch genommen wird und der Makler seinen Anspruch gegenüber dem eigentlichen Auftraggeber nicht geltend macht. Hierfür soll die Vorlage eines Kontoauszuges oder Überweisungsbeleges des Auftraggebers ausreichen. Die Nachweispflicht sollte, um unnötigen Aufwand für den Makler zu vermeiden, im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Künftig müssen Maklerverträge zudem schriftlich fixiert werden, welches aufgrund der Vermeidung von Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten auf ausdrückliche Zustimmung des VDIV stößt. Richtig und konsequent ist auch, dass die zunächst vorgeschlagene Deckelung der Maklerprovision nicht Bestandteil des vorliegenden Gesetzesentwurfes geworden ist. Beide Positionen hat der VDIV bereits in Stellungnahmen und Anhörungen zum Ausdruck gebracht.

Das Gesetz soll voraussichtlich Mitte 2020 in Kraft treten.

Die Bundesregierung plant Änderungen bei den Regelungen zur sogenannten Mietpreisbremse. Davon sind auch Immobilienverwaltungen betroffen, da die Mietverwaltung eine ihrer Kernkompetenzen darstellt. Folgerichtig hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) um eine Stellungnahme zum » Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn gebeten. Mehrere im Referentenentwurf aufgeführte Punkte betreffen Immobilienverwalter direkt und werden nachfolgend vorgestellt.

Ortsübliche Vergleichsmiete kaum zu berechnen

Die Miete in einem von der Mietpreisbremse betroffenen Markt darf bei Neuvermietung nicht mehr als zehn Prozent über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Ihre Berechnung ist nach Angaben der VDIV-Mitglieder jedoch komplex. Insofern trifft Immobilienverwalter und Vermieter nicht nur ein erheblicher Verwaltungsaufwand bei der Bestimmung der Miete, sondern setzt sie im Falle von Fehlern einem erheblichen Haftungsrisiko aus.

Fazit: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist aus VDIV-Sicht als Bezugsgröße für eine Mieterhöhung bei Wiedervermietung ungeeignet.

Höherer Aufwand und rechtliche Unsicherheit

Mieter haben gegenüber Vermietern einen Auskunftsanspruch auf Informationen zu Vormiete, Modernisierungsmaßnahmen und Erstvermietungs- beziehungsweise Erstnutzungsdatum. Das ist für Vermieter oder Verwalter mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden – nicht zuletzt, weil sie hierbei die aufwendigen Vorschriften der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) umsetzen müssen.

Fazit: Die Auskunftspflicht ist nicht nur mit erheblichem Aufwand verbunden. Es ist aus Sicht des VDIV bedenklich, Vermieter zur Weitergabe von personenbezogenen Daten zu verpflichten, die durch die DVSGO geschützt werden sollen.

Rechtsunsicherheit für Vermieter in Kauf genommen

Der Mieter hat zukünftig einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietvertrages zu viel gezahlten Miete. Dazu muss er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Mietbeginn rügen. Auch danach soll der Mieter noch einen Rückzahlungsanspruch haben, jedoch dann erst ab dem Zugang der Rüge. Die Verschärfungen werden damit begründet, dass die derzeitige Regelung noch genügend Anreize für Vermieter böte, die bestehenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse nicht einzuhalten. Es wird per se davon ausgegangen, dass sich Vermieter bewusst gesetzeswidrig verhalten. Dem widerspricht der VDIV entschieden und erwartet eine Streichung des Passus.

Zweischneidig ist der Entwurfstext in Fragen der Rechtsunsicherheit bei der zulässigen Miethöhe. Einerseits soll ihr durch die Begrenzung auf die 30-Monate-Frist Rechnung getragen werden. Aber nur für den Mieter. Denn andererseits bedeutet dieser Passus 30 Monate rechtliche Unsicherheit für den Vermieter.

Fazit: Der VDIV plädiert dafür, etwaige Rückzahlungsansprüche zeitnah geltend machen zu müssen.

Beurteilung von Modernisierungen

Es obliegt Immobilienverwaltungen und Vermietern zu entscheiden, ob eine Modernisierung umfangreich im Sinne des Gesetzgebers war und damit die Mietpreisbremse gilt. Diese Feststellung ist aber nicht nur äußerst komplex, sondern kann zudem erhebliche Haftungsrisiken bergen.

Fazit: Der Referentenentwurf lässt in diesem Punkt die Interessen von Immobilienverwaltungen und Vermietern außer Acht und schafft Haftungsrisiken.

Die vollständige Stellungnahme des VDIV ist in Kürze auf den Seiten des BMJV einsehbar.

Die Bundesregierung hat jüngst den Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (» BT-Drs. 19/13453) eingebracht. Künftig soll für die Erhebung der Steuer nicht mehr nur auf den Bodenwert zurückgegriffen werden, sondern auch Erträge wie Mieteinnahmen Berücksichtigung finden. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, die die Erhebung mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren ermöglicht. Dafür ist in einem gesonderten Gesetz eine Grundgesetzänderung geplant.

In Zukunft soll für die Berechnung der Steuer der Wert eines unbebauten Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte festgelegt, die regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt werden. Ist das Grundstück bebaut, werden außerdem Erträge wie Mieten zur Berechnung der Steuer herangezogen. Zur Vereinfachung des Verfahrens wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks typisierend angenommen. Als erster Hauptfeststellungszeitpunkt für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln ist der 1. Januar 2022 vorgesehen.

In der Begründung des Gesetzentwurfs wird die Bedeutung der Grundsteuer für die kommunalen Haushalte hervorgehoben. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stellt die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Das weitgehend stabile Gesamtaufkommen der Grundsteuer hat im Jahr 2018 rund 14,2 Milliarden Euro betragen.

Auch in Zukunft werden die Gemeinden die Höhe der Grundsteuer mit örtlichen Hebesätzen bestimmen können. In der Begründung heißt es, durch die Änderungen könne es zu einer „nicht beabsichtigten strukturellen Erhöhung des Grundsteueraufkommens“ kommen. Daher appelliere man an die Gemeinden, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen. So soll das Grundsteueraufkommen konstant gehalten werden.

Die FDP hatte in einer Kleinen Anfrage (» BT.-Drs. 19/11973) daran Zweifel angemeldet. Denn allein durch den Umstand, dass die Kommunen die Hebesätze kurz vor dem Stichtag 1. Januar 2022 anheben würden, wären die Bemühungen um eine Aufkommensneutralität bei der Reform der Grundsteuer bereits untergraben. Die Antwort (» BT-Drs. 19/12387) der Bundesregierung blieb vage und verwies lediglich auf den Appell an die Kommunen. Es bleibt abzuwarten, ob dieser letztendlich Gehör findet.

Der jetzt von der Bundregierung vorgelegte Entwurf ist inhaltlich mit dem von den Fraktionen von CDU/CSU und SPD eingebrachten Gesetzesentwurf (» BT-Drs. 19/11085) zur Änderung der Grundsteuer identisch.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige an die Einheitswerte geknüpfte Bemessungsgrundlage der Grundsteuer im April 2018 verworfen (» der VDIV berichtete). Bis Jahresende muss eine Neuregelung getroffen werden, ansonsten entfällt die Steuer komplett.