Auf der Eigentümerversammlung präsentiert und profiliert sich der Verwalter, was mit Blick auf eine Wiederbestellung von erheblicher Bedeutung ist. Allerdings erlegt die höchstrichterliche Rechtsprechung dem Verwalter vermehrt Informations-, Hinweis- und Dokumentationspflichten auf – unbestimmte und rechtswidrige Beschlüsse fallen auf ihn zurück. Daher gilt es, Fehler zu vermeiden und mit durchdachten Umsetzungsstrategien in die Versammlung zu gehen. Alles Wissenswerte rund um das Thema Eigentümerversammlung erläutern die Rechtsanwälte Carsten Küttner und Dr. Jan-Hendrik Schmidt deshalb im Fachforum auf dem 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13. September 2019.

Die Referenten simulieren im Fachforum eine Eigentümerversammlung mit aktuellen und praxisnahen Tagesordnungspunkten. Der gesamte Ablauf wird nachgestellt. Die Teilnehmer der Veranstaltung übernehmen die Rolle der Eigentümer, die Referenten die des Verwalters/Versammlungsleiters und Moderators. Mit ihren Wortbeiträgen wirken die Teilnehmer aktiv auf den Ablauf der Versammlung ein, die sich an einer Tagesordnung orientiert. Bei Bedarf wird der Moderator unterbrechen, um auftretende Probleme mit den Teilnehmern zu erörtern. Die Tagesordnung erhalten alle angemeldeten Teilnehmer rechtzeitig vor dem Fachforum. Sie setzt sich sowohl aus aktuellen Fällen, die in der Regel auf höchstrichterlichen Gerichtsentscheidungen aufbauen, als auch aus schwierigen oder haftungsrechtlichen Dauerbrennern des Versammlungslebens zusammen.

Die simulierte Eigentümerversammlung und der interaktive Austausch zwischen Referenten und Teilnehmern ermöglicht es, die Aufgaben des Verwalters sowohl juristisch als auch pragmatisch zu bewerten. Viele Abläufe einer Eigentümerversammlung sind juristisch eingebettet, Rechtskenntnisse unverzichtbar. Dennoch ist der Verwalter kein juristischer Berater der Eigentümer oder einzelner Eigentümergruppen. Er muss neutral moderieren und gegebenenfalls darüber abstimmen lassen, ob die Eigentümer juristischen Klärungsbedarf in anwaltliche Hände legen möchten.

Mehr erfahren im Fachforum beim 27. Deutschen Verwaltertag

Die Teilnehmer des Fachforums erhalten die Möglichkeit, bisherige Abläufe und Vorgehensweisen im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu überdenken und zu verbessern. So können schon auf der nächsten Versammlung Fehler vermieden werden. Die Rechtsanwälte Dr. Jan-Hendrik Schmidt und Carsten Küttner aus Hamburg geben hilfreiche Tipps und praxisrelevante Hintergrundinformationen für ihren rechtssicheren Verwalteralltag. Melden Sie sich noch heute zum wichtigsten Branchenkongress des Jahres, dem 27. Deutschen Verwaltertag, am 12. und 13. September 2019 an. Weiterführende Informationen, das ausführliche Tagungsprogramm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: » www.deutscher-verwaltertag.de

Hessen hat die seit 2015 geltende Mietpreisbremse verlängert und den Geltungsbereich deutlich ausgeweitet. So gilt ab 1. Juli 2019 für insgesamt 31 Städte und Gemeinden die neue Verordnung zur Mietpreisbremse. Das sind beinah doppelt so viele Kommunen wie bislang, in denen die hessische Landesregierung weiter steigenden Wohnkosten mit einer Verordnung entgegenwirken will.

Von der bisher gültigen Verordnung waren lediglich 16 Kommunen im Bundesland Hessen betroffen. Da Gebiete – insbesondere einige Großstadtstadtteile – mit günstigen Mietkosten in den vergangenen Jahren enorme Preissteigerungen zu verzeichnen hatten, hat die Landesregierung die ursprüngliche Verordnung zur Mietpreisbremse geändert und um landesweit 16 Kommunen erweitert. Die Stadt Kronberg im Taunus ist aus dem Geltungsbereich der Mietpreisbremse herausgefallen.

Die meisten Städte und Gemeinden, auf die die Mietpreisbremse angewandt wird, befinden sich im Rhein-Main-Gebiet. Hier ist der Wohnungsmarkt besonders angespannt. Ab dem 1. Juli 2019 gilt die hessische Mietpreisbremse in Frankfurt, Kassel, Wiesbaden, Darmstadt und Bad Homburg nicht mehr nur teilweise, sondern für das gesamte Stadtgebiet. Zusätzlich aufgenommen wurden in den Geltungsbereich der Mietpreisbremse Bad Soden, Bad Vilbel, Bischofsheim, Egelsbach, Eschborn, Ginsheim-Gustavsburg, Heusenstamm, Hofheim am Taunus, Kelkheim, Kelsterbach, Kiedrich, Langen, Nauheim, Nidderau, Obertshausen und Raunheim.

Nach dem Vorstoß der rot-rot-grünen Berliner Landesregierung, einen fünfjährigen Mietenstopp für die Bundeshauptstadt einzuführen, will man in Bremen nachziehen. Im Kampf gegen immer weiter steigende Mietpreise denkt der Fraktionsvorsitzende der SPD in der Bremer Bürgerschaft, Björn Tschöpe, über einen Mietendeckel für die Hansestadt nach.

Momentan sprechen die Bremer SPD, Grünen und Linken über ein Regierungsbündnis, und das Thema Wohnkosten wird dabei eine wichtige Rolle spielen. Um zu verhindern, dass Wohnen immer teurer wird und sich immer mehr Familien eine Wohnung in Bremen zukünftig nicht mehr leisten können und aus der Innenstadt verdrängt werden, will Tschöpe mit einem Mietendeckel gegensteuern. Jüngst hat der Interimsvorsitzende der Bundes-SPD, Thorsten Schäfer-Gümpel, gegenüber einer Berliner Tageszeitung sogar einen bundesweiten Mietenstopp ins Gespräch gebracht. Auch Vize-Kanzler und Bundesfinanzminister Olaf Scholz hegt Sympathien für ein solches Konzept.

Zwei Anträge aus den Reihen der Opposition zur Reform der Grundsteuer waren Thema im Finanzausschuss. Mit einem Antrag wurde die Abschaffung der Grundsteuer gefordert, der zweite hatte zum Ziel, bürokratische Belastungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform zu verhindern. Beide Anträge wurden mehrheitlich abgelehnt.

Eine unbürokratische Ausgestaltung der Grundsteuerreform hat die FDP-Bundestagsfraktion (BT-Drs. 19/8544) gefordert. Demnach sollten weder Bürger noch die Finanzverwaltungen durch die Neuregelung der Grundsteuer administrativ belastet werden. Im Antrag heißt es: „Umfangreiche, kostspielige und ggf. streitanfällige Bewertungen von Grundstücken und Gebäuden helfen nicht weiter und können neue Probleme und Rechtsunsicherheiten eröffnen.“ Darüber hinaus will die FDP-Fraktion, dass die Reform der Besteuerung des Grundvermögens aufkommensneutral durchgeführt wird. Das Modell für die Grundsteuer solle außerdem rein flächenbasiert sein, wobei einerseits der Grund und Boden und andererseits die Gebäudenutzfläche in die Bewertung einfließen solle. Unterschiedliche Nutzungen wie zum Beispiel Wohnen oder Gewerbe sollen integriert werden können. Nicht zuletzt fordert die FDP, dass die Behandlung der Grundsteuer in der Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten nicht zu ändern sei – die Umlagefähigkeit soll demnach erhalten bleiben. Bis auf die FDP-Fraktion hat niemand diesem Antrag zugestimmt.

Auch der Antrag auf Abschaffung der Grundsteuer (BT-Drs. 19/8556), der durch die AfD-Fraktion eingebracht wurde, ist im Finanzausschuss gescheitert. Der Einnahmeausfall aus der Grundsteuer solle durch einen erhöhten Anteil für die Kommunen und Städte an der Lohn- und Einkommensteuer kompensiert werden. Zur Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung solle den Gemeinden ein Hebesatzrecht auf ihren Anteil an der Einkommensteuer für natürliche Personen eingeräumt werden.

Mit jeder Woche, die ohne Fortschritt in Sachen Grundsteuer ins Land geht, wird die Zeit für die Reform und für eine Lösung auf Bundesebene knapper. Wie » der DDIV berichtete, denken die Bundesländer über eigene Lösungen nach. Der hessische Finanzminister Thomas Schäfer sieht eine Möglichkeit darin, dass jedes Bundesland eine eigene Regelung erlässt. Auch wenn es noch nicht so weit sei, geht Schäfer davon aus, dass auch andere Bundesländer einen Plan B vorbereiten. Noch sieht der hessische Finanzminister aber die reelle Möglichkeit, dass über den Bund die Reform kommen werde. Er appelliert an die Bundesregierung, eine Öffnungsklausel aufzunehmen, damit die Länder abweichende Regelungen umsetzen können.

Wie Medienberichten zu entnehmen ist, sei Bundesfinanzminister Olaf Scholz zu einem Kompromiss bereit, der innerhalb einer bundeseinheitlichen Regelung Öffnungsklauseln für die Bundesländer vorsieht. Einen entsprechenden Kabinettsbeschluss solle es am Mittwoch, 19. Juni geben.

Grüne fordern Gesetzentwurf noch vor der Sommerpause

Die Bundesregierung solle noch vor der parlamentarischen Sommerpause den Entwurf für ein neues Grundsteuergesetz zur Beratung vorlegen. Dies fordert die Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen (BT-Drs. 19/10635). Inzwischen schwinde die verbleibende Zeit bis zum Ablauf der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist, und die Gefahr eines Wegfalls der Grundsteuer werde immer greifbarer, erklären Die Grünen.

Der Deutsche Bundestag hat mit Änderungen das von der Bundesregierung entworfene Gesetz zur Volkszählung (ZensG 2021) verabschiedet (BT-Drs. 19/8693). Der sogenannte Zensus umfasst neben der Bevölkerungszählung, eine Haushaltebefragung und eine flächendeckende Gebäude- und Wohnungserhebung. Die Ergebnisse müssen zum Stichtag 16. Mai 2021 vorliegen. Bei der Gebäude- und Wohnungszählung besteht eine Auskunftspflicht für Eigentümer, Verwalter sowie sonstige Verfügungs- und Nutzungsberechtigte. Zum Gelingen der Erhebung wird die deutsche Verwalterbranche somit einen erheblichen Teil beitragen. Der DDIV hatte hierzu im Vorfeld eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben. (» Stellungnahmen zum ZensG 2021)

Nicht nur der DDIV wies im Vorfeld der Beschlussfassung auf die unspezifische Auslegung des Verwalterbegriffes hin, die FDP-Bundestagsfraktion nahm dieses Anliegen auf, fand jedoch erwartungsgemäß keine Mehrheit im Deutschen Bundestag. Erfreulich ist hingegen, dass auf das vom Bundesrat geforderte zusätzliche Erhebungsmerkmal des energetischen Zustands von Gebäuden verzichtet wird. Für Immobilienverwaltungen und Eigentümer hätte dies zu einem erheblichen Mehraufwand führen können, da für den Begriff des energetischen Zustands keine klare Definition vorlag, was der DDIV massiv kritisiert hatte. Zudem wäre der Gesetzgeber mit einer Aufnahme weit über die Vorgaben der EU-Verordnung hinausgegangen. Allerdings wurde durch einen Änderungsantrag des Innenausschusses der Katalog zu den Erhebungsmerkmalen der Gebäude- und Wohnungszählung ergänzt. Die bereits aus dem Zensusvorbereitungsgesetz bekannten Merkmale für Wohnungen: Art der Nutzung, Fläche der Wohnung und Anzahl der Räume, wurden um die Punkte Leerstandsgründe, Leerstandsdauer und Nettokaltmiete erweitert. Bei Gebäuden ist das Merkmal Heizungsart mit dem Zusatz Energieträger hinzugekommen.

Die knapp 3.000 Mitglieder der DDIV-Landesverbände werden bei der Umsetzung des Zensus unterstützt und erhalten in den nächsten Wochen und Monaten entsprechende Handlungsempfehlungen. Darüber hinaus empfiehlt der DDIV Unternehmen, die von den zuständigen Landesstatistikämtern noch nicht angeschrieben wurden, diese zu kontaktieren und erste Informationen auszutauschen.