Nachdem im Jahr 2017 der erste Versuch EnEV, EnEG und das EEWärmeG in einem Gebäudeenergiegesetz zusammenzufassen gescheitert war, liegt nun ein neuer Gesetzentwurf vor. Verabschiedet wird das Gesetz allerdings später als ursprünglich geplant.

Keine Verschärfung der energetischen Anforderungen

Mit dem Gebäudeenergiegesetz will die Bundesregierung die unterschiedlichen rechtlichen Vorgaben der Energieeinsparverordnung, des Energieeinspargesetz sowie des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes zusammenfassen und vereinfachen. Zentraler Punkt des Entwurfs ist dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit und damit auch ein Verzicht auf verschärfte energetische Anforderungen im Vergleich zum aktuellen EnEV-Niveau. Für eine Beibehaltung des aktuell gültigen  Energiestandards hatte sich der DDIV schon 2017 im Rahmen der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland ausgesprochen.

Gebäudenah erzeugte erneuerbare Energie wird anrechenbar

Zur Erfüllung der energetischen Vorgaben wird es zukünftig auch möglich sein, gebäudenah erzeugte Energie aus Solaranlagen stärker zu berücksichtigen. Gleiches gilt für Biomethan, das entweder eingespeist oder in einer hocheffizienten KWK-Anlage in Wärme und Strom umgewandelt werden kann. Zudem soll zukünftig quartiersbezogen bilanziert werden können. Diese Regelung soll es ermöglichen, dass in einem Quartier nicht mehr jedes einzelne Gebäude dem aktuellen Energiestandard entsprechen muss, sondern die Anforderungen auch durch mehrere Gebäude im Verbund erfüllt werden können. Darüber hinaus soll eine sogenannte Innovationsklausel dafür sorgen, dass die energetischen Anforderungen bei Neubau oder Sanierung auch anhand der CO₂-Emissionen und eines Effizienzkriteriums erfüllt werden können – und nicht wie üblich nur durch Primärenergiefaktoren.

Zeitplan nicht zu halten

Entgegen des ursprünglichen Plans wird das Gesetz erst im kommenden Jahr verabschiedet. Die Bundesregierung muss allerdings gemäß EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie den Niedrigstenergiestandard für öffentliche Nichtwohngebäude bis zum 1. Januar 2019 definieren. Dies soll durch eine rückwirkend geltende Regelung erreicht werden.

Gleich drei mietenpolitisch relevante Gesetze hat der Bundestag in seiner 68. und 69. Sitzung am 29. und 30. November 2018 verabschiedet. So wurden Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage durch das Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft, der Mietwohnungsbau durch eine Sonderabschreibung angeregt und ein Kompromiss in Hinblick auf die Förderung von Mieterstromprojekten erzielt.

Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Den Auftakt machte das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (BT-Drs. 19/4949, 19/6140), das in ähnlicher Form bereits in der vergangenen Legislaturperiode behandelt wurde, letztlich aber scheiterte. Besser lief es nun in der 68. Sitzung des Bundestages. Ziel des Gesetzes ist, den Bau von Mietwohnungen attraktiver zu gestalten. Hierzu wird rückwirkend zum 1. September 2018 bis zum 31. Dezember 2021 eine Sonderabschreibung eingeführt, die im Jahr der Anschaffung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 Prozent zusätzlich zur linearen Normalabschreibung beträgt. Insgesamt können somit 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten abgeschrieben werden. Begrenzt wird die Abschreibung auf Vorhaben mit maximal 3.000 Euro/qm Anschaffungs- und Herstellungskosten, wodurch der nicht förderwürdige Bau von hochpreisigen Wohnungen ausgeklammert werden soll. Diese Regelung allerdings kritisiert die Immobilienwirtschaft, da die Herstellungskosten häufig höher liegen, insbesondere in Ballungsgebieten. Die maximale Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt (» der DDIV berichtete). Der DDIV plädiert in diesem Zusammenhang bereits seit geraumer Zeit für eine Anhebung der linearen Abschreibung, um der kürzeren Lebensdauer heutiger Bauteile gerecht zu werden.

Mietrechtsanpassungsgesetz

Das umstrittene Mietrechtsanpassungsgesetz (BT-Drs. 19/4672, 19/6153) hat der Bundestag ebenso in der 68. Sitzung verabschiedet. Kern der Reform ist eine Auskunftspflicht für Vermieter, nach der sie offenlegen müssen, wie hoch die Miete des Vormieters war. Dies soll zu einer konsequenteren Anwendung der Mietpreisbremse führen. Zudem wird die Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent abgesenkt und gleichzeitig gedeckelt: Maximal drei Euro sollen innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden dürfen, sofern die Miete über 7 Euro/qm liegt. Bei Mietpreisen unter 7 Euro/qm dürfen zukünftig nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren umgelegt werden. Zusätzlich wird ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bei Maßnahmen von maximal 10.000 Euro eingeführt. Zukünftig sollen Vermieter in solchen Fällen automatisch 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen können. Weiterhin wird das sogenannte „Herausmodernisieren“ zukünftig als Pflichtverletzung und Ordnungswidrigkeit eingestuft . Geht das Gesetz am 14. Dezember 2018 ohne Anrufung des Vermittlungsausschusses durch den Bundesrat, könnte das Gesetz bereits am 1. Januar 2019 in Kraft treten.

Energiesammelgesetz – Mieterstrom

Die befürchtete hohe Absenkung der Vergütungssätze (BT-Drs. 19/5523, 19/6155) (» der DDIV berichtete) von Solaranlagen ab 40 kWp und die damit verbundene Beeinträchtigung der Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten ist so nicht eingetreten. Zwar werden die Vergütungssätze für Photovoltaikdachanlagen zwischen 40 und 750 kWp abgesenkt, allerdings nur um die Hälfte der ursprünglich geplanten Größenordnung. Zudem wurde eine Übergangsfrist bis zum 1. Mai 2019 vereinbart, um die Planungen für Mieterstromprojekte nicht zu beeinträchtigen. Ebenso wird der Mieterstromabschlag von 8,5 auf 8 Cent verringert. Dadurch sollen die Wirtschaftlichkeit und Attraktivität von Mieterstromprojekten auch in Zukunft garantiert werden. Denn der Mieterstromzuschlag, den der Anlagenbetreiber erhält, um der Strom günstig anbieten zu können, berechnet sich nach dem Vergütungssatz abzüglich des Mieterstromabschlags. Durch die Absenkung der Vergütungssätze und der gleichzeitigen Absenkung des Abschlags ändert sich für drei Viertel der Mieterstromprojekte nichts, nur bei größeren Anlagen ab 80 kWp kommt es teilweise zu geringfügigen Anpassungen.

Für Wohnungsgenossenschaften wird es in Zukunft weniger steuerliche Hemmnisse beim Betrieb von Mieterstromprojekten geben.

22 Teilnehmer aus dem gesamten Bundesgebiet haben den vom Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV) und dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) initiierten Pilotlehrgang „geprüfte/r Klimaverwalter/in – Energieeffizienz im Gebäudebestand” erfolgreich abgeschlossen. Die feierliche Zertifikatsverleihung fand am 28. November 2018 im Rahmen des DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin statt.

„Gebäudesubstanz zu erhalten und Energieeffizienz im Wohnungsbestand zu steigern gewinnt aufgrund der angespannten Wohnraumsituation und der enormen Bedeutung des Klimaschutzes weiter an Relevanz. Immobilienverwaltungen sind wichtige Schlüsselakteure, die Eigentümer für diese Themen sensibilisieren können – sofern sie über die entsprechenden Qualifikationen verfügen”, betont DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler die Relevanz des Weiterbildungsformats.

Die Entwicklung und pilothafte Durchführung des berufsbegleitenden Zertifikatslehrgangs „Geprüfte/r Klimaverwalter/in – Energieeffizienz im Gebäudebestand” (DDIV/EBZ) wurde vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative gefördert. „Der Lehrgang orientiert sich am idealtypischen Ablauf von Sanierungsprozessen in Wohnungseigentümergemeinschaften und vermittelt in Präsenzblöcken, Webinaren und Selbstlernphasen gebäude- und anlagetechnisches sowie rechtliches Fachwissen ebenso wie Kenntnisse zur Finanzierung und Förderung von Energieeffizienzmaßnahmen im Wohngebäudebestand. So erhalten die Klimaverwalter das Know-how, um Sanierungsprozesse im Sinne der Eigentümer kompetent begleiten und koordinieren zu können”, erläutert Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ.

„Wirtschaftlichkeit und Finanzierung sind in vielen Eigentümergemeinschaften entscheidende Parameter bei der Abstimmung über Sanierungsmaßnahmen – und dementsprechend ein wichtiger Schwerpunkt des Lehrgangs. Da finanzielle Fördermaßnahmen Eigentümergemeinschaften den notwendigen Impuls geben können, ist das Wissen des Verwalters hierüber entscheidend”, sagt Absolventin Sandra Bock, die seit 18 Jahren in der Wohnungseigentumsverwaltung tätig ist. Aufgrund der organisatorischen und rechtlichen Besonderheiten von Eigentümergemeinschaften bedarf es allerdings einer langfristig ausgerichteten Förderpolitik, die deren Charakteristika berücksichtigt.

Die Zertifikate wurden im Rahmen des mit rund 200 Teilnehmern ausgebuchten DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin übergeben. Die Veranstaltung widmete sich schwerpunktmäßig der Modernisierung und Sanierung von Wohnungseigentum.

Von der großen Bühne in den DDIVnewsletter: In unserer Reihe stellen wir die drei Preisträger bei der Wahl zum Immobilienverwalter des Jahres 2018 im Interview vor. Heute: Dominic Fänders, Geschäftsführer der nunovo Immobilienverwaltung GmbH. Er erläutert, welche Bedeutung die Auszeichnung für das Unternehmen hat und welche Potenziale er in der Digitalisierung der Branche sieht.

Herr Fänders, haben Sie in Ihren Büroräumen einen Platz für den silbernen Pokal gefunden?

Aber natürlich! Er steht bei uns prominent am Empfang.

Was bedeutet Ihnen und den Mitarbeitern diese Auszeichnung?

Die Auszeichnung ist für uns Lohn der Arbeit der vergangenen Jahre und zugleich Ansporn für das, was kommt. Außerdem ist er eine willkommene Bestätigung für das Team, dass unsere Arbeit in die richtige Richtung geht – auch wenn der Verwalteralltag manchmal voller Widerstände ist.

Wie haben Ihre Kunden und Partner reagiert?

Von unseren Partnern haben wir in den Wochen nach der Auszeichnung natürlich viele Glückwünsche erhalten, und auch in der Neukundenakquise ist es ein starkes Argument zu unseren Gunsten. Gleichwohl gibt es unter 4.000 Kunden aber auch einzelne Unzufriedene, die einem die Auszeichnung etwas missgönnen.

Die nunovo Immobilienverwaltung GmbH erweitert ihr Portfolio durch Zukäufe. Wie kam es zu diesem Ansatz?

Unser Wachstumspfad ist aus mehreren Gründen durch Nachfolgen geprägt. Zum einen stehen einfach sehr viele Verwaltungen altersbedingt zur externen Nachfolge. Zum anderen glauben wir daran, dass sich der Markt in den nächsten Jahren schneller als gedacht konsolidieren wird, da kleine Verwaltungsunternehmen von Berufszulassungsvoraussetzungen, Pflichtversicherungen und Datenschutzauflagen stärker belastet sind. Ich persönlich glaube, dass die Zukunft den kleinen, persönlichen und inhabergeführten Verwaltern auf der einen Seite gehört, genauso wie den größeren Verwaltern mit entsprechender Investitions- und Innovationskraft auf der anderen Seite. „Stuck in the middle” war für uns da keine Option.

Sie sehen vor allem im Kerngeschäft der Immobilienverwaltung viel Optimierungspotenzial. Wie binden Sie externe Partner gewinnbringend in dieses Konzept ein?

Bestenfalls sind externe Partner natürlich an das in der Verwaltung verwendete Vorgangsmanagement angebunden. Uns ist aber klar, dass wir niemals alle Handwerker und Hausmeister dazu bringen werden, unsere Ticketsysteme zu verwenden – das wäre utopisch zu glauben. Unabhängig davon sind wir der Meinung, dass die Zusammenarbeit mit weniger Partnern viele Vorteile bringt – auch wenn es darum geht, die gemeinsame Nutzung eines Ticketsystems zu forcieren. Viele Kollegen tun sich mit dutzenden verschiedenen Versicherungsmaklern, Energieversorgern und Schlüsseldiensten prozessual keinen Gefallen.

Und wie wirkt sich dieser Ansatz auf die Verwaltervergütung aus?

Wir machen die Erfahrung, dass viele Kunden durchaus bereit sind, für Immobilienverwaltung mehr zu bezahlen – erst recht, wenn gute Erreichbarkeit, zeitgemäßer Service, Digitalangebote und strukturierte Betriebskostenoptimierung geboten werden. Gerade Letzteres ist ja ohnehin der viel größere Trigger. Wenn ich den Gaseinkauf in einer WEG optimiert habe, kann ich anschließend viel leichter 5 Euro mehr pro Einheit verlangen. Diese Rechnung muss man beim Kunden aufmachen – dann lassen sich auch überdurchschnittliche Honorare erzielen.

Sie setzen stark auf digitale Lösungen und Prozesse. Welche Potenziale für unsere Branche sehen Sie in der weiteren Digitalisierung?

Der Automatisierungsgrad wird weiter steigen, ebenso die Möglichkeiten für überregionales Verwalten. Ich setze zum Beispiel viel Hoffnung auf die Durchführung digitaler Eigentümerversammlungen: Dabei geht es mir weniger um einen Videokonferenzraum, sondern vor allem um ein digitales Abstimmungstool, wo jeder legitimierte Eigentümer bis zu einer bestimmten Frist sein Votum abgeben kann. Etliche solcher für sich genommen kleinen Teilprozesse werden die Arbeitsweise in der Branche weiter verändern.

In diesem Jahr suchte der DDIV Ideen, die die Immobilienverwaltung der Zukunft prägen. Welche Pläne haben Sie für Ihre Immobilienverwaltung?

Grundsätzlich möchten wir weiter in gesundem Tempo wachsen, sowohl organisch als auch durch Nachfolgen. Hierbei haben wir uns in den vergangenen vier Jahren viel Erfahrung aneignen können. Genauso wichtig ist uns die Weiterentwicklung unserer Prozesse und unseres Produktangebots. Als Beispiele hatten wir in der diesjährigen Ausschreibung digitale Hausaushänge genannt, ebenso wie die Automatisierung von Teilprozessen wie Schlüsselbestellungen. Für 2019 steht bei uns nach der Abschaffung der Aktenhaltung nun noch die Auslagerung des Posteingangs an, ebenso wie zum Beispiel die Einführung eines echten Dokumentenmanagementsystems.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hat sein Konzept zur Reform der Grundsteuer vorgelegt. Es bezieht neben Wohn- und Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Baujahr der Wohnung auch die Nettokaltmiete in die Berechnung ein. Kritiker befürchten ein Bürokratiemonster, die Immobilienwirtschaft spricht sich weiterhin für das Flächenmodell aus.

Scholz will die Grundsteuer künftig für jede Wohnung individuell berechnen lassen statt – wie bislang – für Wohngebäude insgesamt. Sein Berechnungsansatz beinhaltet ein Drei-Stufen-Konzept. Erstens soll der Immobilien- bzw. Einheitswert angehoben werden. Zweitens wird die sogenannte Steuermesszahl abgesenkt, die mit dem Einheitswert multipliziert wird. Drittens bleibt es im Ermessen der Gemeinden, den Hebesatz festzulegen und damit die endgültige Höhe der Grundsteuer anzusetzen. Für die Berechnung der Grundsteuer müssen Vermieter die Höhe der Netto-Kaltmiete dem Finanzamt melden.

Um den bürokratischen Aufwand in Grenzen zu halten, soll die Berechnung nur alle sieben Jahre oder bei einem Mieterwechsel aktualisiert werden. Scholz schloss allerdings aus, dass die Vorschläge zu Mieterhöhungen führen. Verbraucherschützer und Immobilienverbände befürchten aber, dass Vermieter die Steuer auf die Mietnebenkosten umlegen.

Immobilienwirtschaft kritisiert die Pläne als bürokratisch und intransparent

Die immobilienwirtschaftlichen Verbänden kritisierten den Vorstoß des Finanzministers als aufwendig und kompliziert. Der Vorschlag sei mit einem gigantischen bürokratischen Aufwand verbunden, der die Finanzämter überfordere und das Wohnen unnötig verteuere. Die Verbände plädieren auch weiterhin ein Flächenmodell, bei dem sich die Grundsteuer aus der Gebäude- und Grundstücksfläche berechnet. Die erforderlichen Daten für dieses Konzept liegen bereits vor, so dass auch die vom Bundesverfassungsgericht vorgeschriebenen Fristen einzuhalten wären.

Grundsteuer bleibt auf der Agenda

Die Bundesregierung will sich noch bis Ende 2018 mit den Bundesländern auf ein Reformmodell der Grundsteuer einigen (der » DDIV berichtete…). Verschiedene Finanzministerien mahnten Bundesminister Scholz zur Eile. Das Bundesverfassungsgericht stufte die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer im April 2018 als verfassungswidrig ein (der » DDIV berichtete…). Bis Ende 2019 soll sich die Politik auf eine Neuregelung einigen, die bis Ende 2024 in Kraft treten soll.