Die CDU/CSU-Fraktion fragte in der Aussprache des Finanzausschusses, ob es ein sogenanntes Abweichungsrecht für die Bundesländer geben könne. Zudem sei zu klären, ob Vergünstigungen bei der Grundsteuer, beispielsweise für den sozialen Wohnungsbau, verfassungsrechtlich möglich seien.

Aus Sicht der SPD-Fraktion könne es kein Abweichungsrecht geben. Zudem drängten die Sozialdemokraten zur Eile, schließlich sei man den Städten und Gemeinden verpflichtet, die auf die Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen sind.

Die FDP-Fraktion mahnte zu weiteren Diskussionen. So hätten neben Bayern weitere Bundesländer ihre Bedenken gegen eine komplizierte und bürokratische Regelung geäußert.

Während die Linksfraktion vor einem „steuerpolitischen Separatismus aus Bayern warnte, befürchtete die AfD-Fraktion ein Scheitern der Reform und verlangte, die Grundsteuer ganz abzuschaffen und den Kommunen stattdessen einen Hebesatz bei der Einkommenssteuer zu gewähren.

Die Abgeordneten von Bündnis 90/Die Grünen erfragten, welche Mieten zur Berechnung der Steuer herangezogen werden sollen – und ob es einen Plan B gebe, sollte es bis Ende des Jahres zu keiner Einigung kommen. Die Bundesregierung empfahl, Detailfragen erst zu erörtern, wenn der Gesetzentwurf vorliegt.

BID plädiert auch weiterhin für ein wertunabhängiges Flächenmodell

Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, der auch der DDIV angehört, plädiert weiterhin für das wertunabhängige Flächenmodell auf Basis von Grundstücks- und Gebäudeflächen. Das sogenannte Kompromissmodell wird abgelehnt. Das Flächenmodell erfülle die verfassungsrechtlichen Vorgaben und könne innerhalb kurzer Zeit umgesetzt werden. Es ist leicht nachvollziehbar und wenig streitanfällig. Darüber hinaus besteht kein bzw. kaum Anpassungsbedarf, wodurch ein stabiles und planbares Grundsteueraufkommen sichergestellt werden kann. Das vorgeschlagene Kompromissmodell bedeutet genau das Gegenteil, so die BID.

Über die Reform

Im April 2018 urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer verfassungswidrig sei. Die geforderte Korrektur der Bewertungsvorschriften muss bis zum 31. Dezember 2019 vorgelegt und bis Ende 2024 umgesetzt sein. Verfehlt die Bundesregierung eine Reform innerhalb der Frist, drohen den Kommunen Steuerausfälle. Mit einem Ertrag von jährlich rund 14 Milliarden Euro ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen von Städten und Gemeinden.

Wohnungen sind in Berlin Mangelware. Die FDP-Fraktion im Abgeordnetenhaus erarbeitete in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleister CBRE eine digitale Karte, um potenzielle Baulücken zu erfassen. Das Ergebnis: In der Hauptstadt gibt es 1.049 Flächen, die Raum für rund 162.000 Wohnungen bieten.

Für die Karte hat CBRE nach eigenen Angaben alle offenen Daten der Berliner Bezirke verwendet und diese mit Luftbildern abgeglichen. Kurzfristig wäre in allen Bezirken der Bau von mehr als 32.300 Wohnungen möglich, mittelfristig könnten weitere 26.700 und langfristig 25.600 Wohnungen entstehen. Zu den restlichen 41.693 identifizierten potenziellen Wohnungen wurden keine zeitlichen Angaben gemacht.

Angesichts dieser Zahlen forderte der Berliner FDP-Fraktionschef Sebastian Czaja den Senat auf, eine Baulückensuchmaschine auf den Weg zu bringen, in die auch andere Wohnungsbaupotenziale, beispielsweise der Dachgeschossausbau oder die Überbauung von Supermärkten, aufgenommen werden können. Dabei sollten sowohl Flächen im privaten und öffentlichen Besitz als auch genossenschaftliche Grundstücke sowie leerstehende und verfallende Gebäude berücksichtigt werden. „Unser Vorschlag für ein Baulückenkataster ist ein erster Schritt, um die Flächenpotenziale in dieser Stadt zu katalogisieren. Es ist der Grundstein, um die dringend wichtige Wohnbauoffensive in Berlin zu starten”, so Czaja.

Auf dem Forum Zukunft IV in Weimar erörterten Immobilienverwaltungen, ERP-Softwarehersteller, PropTech-Unternehmen, Energiedienstleister und Messdienstleistungsunternehmen gemeinsam digitale Herausforderungen der Zukunft. Im Rahmen einer Podiumsdiskussion wurde dabei die enorme Bedeutung eines einheitlichen Branchenstandards für Immobilienverwaltungen beleuchtet. Dabei verkündeten Vertreter der im DDIV gegründeten AG Digitalisierung eine Machbarkeitsstudie zur Etablierung einer bundesweit einheitlichen Datenaustausch-Plattform für Immobilienverwaltungen.

Das digitale Ökosystem für Immobilienverwaltungen wird zunehmend größer und mannigfaltiger. Damit einher geht die Suche nach größerer Effizienz und optimalen Anwendungen im Verwalteralltag. „Die digitale Transformation stellt die Branche vor neue und bisher nie gekannte Anforderungen. Wir brauchen daher neue Wege, um Lösungen anzubieten und unsere Unternehmen in eine erfolgreiche Zukunft zu führen”, erklärt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Als Interessenvertretung der Immobilienverwaltungen hat es sich der Verband zur Aufgabe gemacht, die Digitalisierung in der Branche aktiv zu begleiten und zu fördern, indem Hemmnisse und Chancen aufgedeckt sowie Pilotprojekte angestoßen werden. Zu diesem Zweck gründete der DDIV bereits vor einiger Zeit die AG Digitalisierung. In einem ersten Schritt wurde dabei ein Anforderungsprofil aus Sicht der Immobilienverwalterbranche entwickelt. Dieses beinhaltet mögliche Themenfelder in der Praxis, die zukünftig vollautomatisiert und ohne immens großen Schnittstellenaufwand bei der Implementierung von neuer Software für integrierte Prozesse in der Verwaltung umgesetzt werden sollten. Damit soll es auch möglich sein, neuartige Produkte von PropTech-Unternehmen zur Verbesserung der Dienstleistung und Produktvielfalt zu integrieren. Der Dachverband entschloss sich darauf hin, in einem zweiten Schritt ERP-Softwarehersteller, Prop-Tech-Unternehmen und Abrechnungsunternehmen mit diesen Anforderungen vertraut zu machen, die allesamt aus dem DDIV-Partnerkreis kommen.

Gemeinsam erarbeitete man dann in Workshops eine Machbarkeitsstudie zur Entwicklung eines einheitlichen Branchenstandards für eine Datenaustausch-Plattform. Eine entsprechende Ausschreibung ist bereits angelaufen, und die Beauftragung eines externen renommierten Beratungsunternehmens soll in den nächsten Wochen erfolgen.

„Wir haben dies beim „Forum Zukunft” öffentlich gemacht, auch um zu zeigen, dass wir – Dienstleistungsunternehmen und Verband – eine gemeinsame Verantwortung haben, nämlich den Erhalt unserer Branche durch die Fortentwicklung der digitalen Prozesswelt”, ergänzt Ralf Michels, DDIV-Präsidiumsmitglied und Leiter der AG Digitalisierung.

Derzeit begleiten im Rahmen der AG Digitalisierung folgende DDIV-Partner-Unternehmen die Machbarkeitsstudie und bekunden damit ihren Willen zur Etablierung eines einheitlichen Branchenstandards:

Aareon AG
Animus GmbH & Co. KG
casavi GmbH
Chapps NV
Domus Software AG
etg24 GmbH
facilioo GmbH
Giesse + Partner Software GmbH
Haufe-Lexware Real Estate AG
inteligy GmbH
KALORIMETA GmbH
letterscan GmbH & Co. KG
UTS innovative Softwaresysteme GmbH

Bis zum Sommer will der Freistaat eine neue Verordnung zur Mietpreisbremse verabschieden. Die seit 2015 geltende Bremse wurde 2017 sowohl vom Landgericht München als auch vom Bayerischen Verfassungsgericht für ungültig erklärt. Um die angespannten Wohnungsmärkte im Land eindeutig zu identifizieren, gab die Landesregierung ein Gutachten in Auftrag, das die Voraussetzungen in den bayerischen Gemeinden prüfen soll. Nun liegt ein Zwischenbericht vor.

Die Gutachter stellen fest, dass in 160 Gemeinden im Freistaat die Voraussetzungen für eine Mietpreisbremse gegeben seien. Aktuell gilt sie in 137 Kommunen. Bayerns Justizminister Georg Eisenreich (CSU) betonte allerdings, dass es sich zunächst nur um einen Zwischenbericht handele, der regionale Besonderheiten und aktuelle Neubauprojekte nicht berücksichtige. Zum vorliegenden Zwischenbericht dürfen sich nun der Mieterbund, Haus & Grund und die Kommunen äußern. Anschließend wird das Gutachtergremium beurteilen, in welchen Städten und Gemeinden die Bremse künftig gelten wird. Eisenreich rechnet damit, dass die neue Verordnung im Sommer in Kraft tritt.

Die Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Katarina Barley will, dass auch beim Immobilienerwerb derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt. Ende Januar legte sie einen Referentenentwurf zur Ausweitung des Bestellerprinzips vor. So will sie Käufer bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbs entlasten und mehr Wettbewerb schaffen. Maklerbranche und Politik sind gespalten.

Laut Referentenentwurf befinden sich Erwerber in einer „faktischen Zwangslage” und hätten speziell in Ballungsräumen keine andere Wahl, als den festgelegten Provisionssatz zu zahlen. Zudem bestünde für Verkäufer häufig kein Grund, über die Höhe der Provision zu verhandeln oder sich über die Qualität des Maklers zu informieren.

Maklerbranche ist gespalten

Maklerverbände und Unternehmen beurteilen den Vorstoß der Bundesjustizministerin zur Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf äußerst uneinheitlich:

Pro

RICS Deutschland: Der deutsche Ableger der Royal Institution of Chartered Surveyors begrüßt klar die Ausweitung des Bestellerprinzips auf Wohnimmobilienkäufe. Dieses Vorgehen sei transparent, fair und zudem international geübte Praxis – und helfe damit dem deutschen Markt, sich weiter zu professionalisieren. In der für die Vermarktung gültigen Richtlinie des weltweit tätigen Berufsverbands „Real Estate Agency and Brokerage 3rd edition” ist das Bestellerprinzip bereits seit geraumer Zeit verankert.

JLL: Auch das international tätige Makler- und Beratungshaus JLL befürwortet das Bestellerprinzip und verweist auf die internationale Praxis.

Contra

RDM: Der RDM Ring Deutscher Makler lehnt die Bestrebungen rundweg ab. Er kündigte noch vor Veröffentlichung eines Entwurfs eine Verfassungsbeschwerde gegen eine entsprechende Gesetzesänderung an und legte eine Stellungnahme der Kanzlei Bub, Gauweiler & Partner aus München vor, die einen Verstoß gegen die in Art. 12 des Grundgesetzes festgeschriebene Berufsfreiheit konstatiert und die Wirksamkeit des Bestellerprinzips zur Senkung der Erwerbsnebenkosten in Frage stellt.

Kompromisslösung Provisionsteilung

bvfi: Die Maklervereinigung bvfi spricht sich für eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer aus. Hierauf hatten sich seine Mitglieder beim Bundeskongress im Februar 2019 einstimmig verständigt. Der bvfi schlägt zudem vor, die Courtage für den Käufer auf drei Prozent zu begrenzen, die für den Verkäufer könnte frei ausgehandelt werden. Gleichzeitig warnt er davor, dass Makler mit der Einführung des Bestellerprinzips ausschließlich dem Verkäufer und der Maximierung des Verkaufserlöses verpflichtet seien. Bei einer verbindlichen Teilung der Courtage hingegen wäre der Makler Mittler zwischen beiden Parteien.

Engel & Völkers: Auch der Franchisemakler Engel & Völkers zu plädiert für diesen Kompromiss: Wenn schon etwas an der gängigen Praxis geändert werden müsse, wäre dieser Schritt zu bevorzugen.

IVD: Nachdem sich der Maklerverband IVD zunächst klar gegen eine gesetzliche Regelung der Provisionspflicht positionierte, hat er sich mittlerweile dem Vorschlag zur verpflichtenden Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer angeschlossen. Gleichzeitig startete er die Petition „Das Bestellerprinzip ist eine Lüge”, mit der er die Bundesregierung auffordern will, die bestehende Vertragsfreiheit beizubehalten.

Kontroverse Ansichten auch in der Politik

Um Käufer beim Immobilienerwerb zu entlasten, wären laut parlamentarischem Staatssekretär im Bundesinnenministerium Marco Wanderwitz eine Begrenzung oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer hilfreich. Der Stellvertretende rechtspolitische Sprecher der Bundestagsfraktion von CDU und CSU Dr. Jan-Marco Luczak befürchtet, dass die Provision künftig auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Zudem gehe das Bundesjustizministerium beim Argument der „faktischen Zwangslage” von einer falschen Ausgangslage aus. Diese Situation treffe nur auf Ballungsräume mit angespannten Wohnungsmärkten zu, in vielen Regionen würden händeringend Käufer gesucht. Auch die FDP reagiert ablehnend: „Da die Maklerkosten beim Bestellerprinzip auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, erweist Ministerin Barley dem Hauskäufer einen Bärendienst.”

Zuspruch gibt es von Bündnis 90/Die Grünen: Sie begrüßen Barleys Vorstoß. Schließlich sprachen sie sich bereits im Sommer 2018 für die Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf und zudem die Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent aus (BT-Drs. 19/4557). Bei Den Linken hieß es bereits im Sommer 2018 von der stellvertretenden Fraktionsvorsitzenden Caren Lay: „Wer bestellt, muss auch bezahlen”.

DDIV für Provisionsteilung

Aus Sicht des DDIV ist eine gesetzgeberische Regelung der Provisionszahlung beim Immobilienerwerb kritisch zu betrachten. Schließlich ist es durchaus wahrscheinlich, dass Verkäufer die Provisionszahlung künftig einpreisen – wodurch Erwerber höhere Mittel für die Grunderwerbsteuer aufbringen müssten. Statt für das Bestellerprinzip kann der DDIV allenfalls eine hälftige Teilung der Courtage auf freier Verhandlungsbasis mittragen. Mit solch einer Aufteilung bleibt bzw. wird der Vermittler tatsächlich zum Mittler zwischen Verkäufer und Käufer und ist beiden Parteien gleichermaßen verpflichtet. Zudem kommt dieses Prinzip bereits in den Bundesländern vielfach zur Anwendung.