Die Zahl der geförderten Mietwohnungen ist in Deutschland rückläufig. Eine Studie von Bulwiengesa im Auftrag des Wohninvestmentunternehmens Wertgrund zeigt, dass sie in den 26 untersuchten Städten um rund 20 Prozent zwischen 2011 und 2019 zurückgegangen ist – dabei hat sich das eigentliche Neubauvolumen in den untersuchten Jahren insgesamt verdreifacht.

Besonders hoch fiel der Rückgang in Leipzig (-90 Prozent) und Dresden (-89 Prozent) aus sowie in Berlin (-37 Prozent) und Kiel (-36 Prozent). In nur zwei Städten konnte ein Zuwachs verzeichnet werden: in Münster um sieben und in Mainz um zehn Prozent.

Die Anteile der geförderten Wohnungen waren je nach Stadt deutlich unterschiedlich. Diese Schwankungen resultieren laut Bulwiengesa in der Eigenständigkeit der einzelnen Städte, die ganz unterschiedliche Ansätze verfolgten. Auch kommunale Förderprogramme seien ausschlaggebend für die Unterschiede der Bestände.

Die Auftraggeber der bis 2025 fertiggestellten Bauvorhaben sind laut Studie zu 61 Prozent private Investoren, zu 32 Prozent kommunale Wohnungsunternehmen und zu 7 Prozent Genossenschaften. Die Quote an geförderten Wohnungen beläuft sich auf 26 Prozent. Für eine Steigerung des geförderten Wohnbaus soll die Zusammenarbeit der Kommunen, Genossenschaften und des privaten Wohnbaus gesteigert werden. Dies sei wichtig für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, so die Wertgrund Immobilien AG zur Studie.

Bisher kann laut Studie der Rücklauf mit Neubau und Zukauf gebremst, jedoch nicht gestoppt werden. So rechnen die Analysten in fast allen Städten mit einem Rückgang der geförderten Wohnungen. Einzig in Berlin wird bis 2025 ein Anstieg von rund 8 Prozent prognostiziert – doch damit werde der Bestand von 100.000 Einheiten lediglich gehalten.

Nach der Neuauflage des WEG-Mustervertrags gemeinsam mit Haus & Grund Deutschland hat der VDIV Deutschland nun auch seine Musterverträge zur Miet- und Sonderverwaltung überarbeitet. Die Aktualisierung berücksichtigt dabei auch die Veränderungen durch das Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) und neue Vorgaben im Mietrecht.

Mit dem angepassten Aufbau der vertraglichen Struktur beider Musterverträge insbesondere hinsichtlich des angebotenen Aufgabenkataloges ist nun noch klarer und eindeutig geregelt, welche Leistungen vom beauftragten Verwaltungsunternehmen im Rahmen der kalkulierten Grundvergütung zu erbringen sind. Sofern weitere Aufgaben und Tätigkeiten anfallen, die bei Vertragsschluss unter Umständen nicht bekannt waren, werden diese in beiden Vertragsmustern nunmehr als „Besondere Leistungen“ (BL) bezeichnet, die dementsprechend variabel nach Rechnungslegung zu vergüten (VV) sind. Die entsprechenden Formulierungen wurden in den aktualisierten Musterverträgen sprachlich geschärft.

Der Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache zur Schaffung von Barrierefreiheit (bisher in § 554a BGB-alt) wurde im Rahmen des WEMoG mit dem neu eingeführten § 554 BGB auf die Schaffung von Einbruchssicherheit und Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität erweitert. Den zu erbringenden Leistungsumfang im Rahmen der Tätigkeit des Verwalters enthielten bereits die alten Vertragsmuster als ein Teil der Betreuung der Objekte. In den überarbeiteten Versionen erfolgte nun die Konkretisierung, dass die Entscheidung, ob und unter welchen Bedingungen dem Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache zugestimmt wird, allein in den Zuständigkeitsbereich des Eigentümers fällt und der Verwalter lediglich für die Anforderung und Weiterleitung der Unterlagen verantwortlich ist. Sollte die Abnahme der baulichen Maßnahme durch den Verwalter gewünscht sein, wird klargestellt, dass es sich dabei um eine besondere Leistung handelt, die entsprechend variabel nach Vereinbarung zu vergüten ist.

Auch weiterhin gilt, dass der jeweilige Vertrag in jedem einzelnen Punkt mit dem Eigentümer zu erörtern ist sowie auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls anzupassen ist. Die in den Vertragsmustern besonders gekennzeichneten Stellen müssen in jedem Fall ausgefüllt bzw. angepasst werden. Auch nicht besonders gekennzeichnete Passagen können im Einzelfall abweichend gestaltet werden.

Die Musterverträge zur Miet- und Sonderverwaltung stehen den Mitgliedsunternehmen der VDIV-Landesverbände wie gewohnt kostenfrei im geschützten Bereich der VDIV-Deutschland-Website zur Verfügung. Alle weiteren Interessenten können sie kostenpflichtig im Shop erwerben: » www.vdiv.de/verwaltervertrag

Die laufende Novelle der Heizkostenverordnung weist im Referentenentwurf einige wichtige Ansätze auf. Doch es bestehen auch erhebliche Schwachstellen, die der VDIV Deutschland in seiner Stellungnahme deutlich aufzeigt. Um das Erreichen der mit der Änderungsverordnung geplanten Ziele nicht zu gefährden, sind Korrekturen unverzichtbar. 

Mit dem gemeinsamen Referentenentwurf vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) und Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) einer „Verordnung zur Änderung der Heizkostenverordnung“ werden die Vorgaben der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11. Dezember 2018 zur Fernablesbarkeit der messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung in nationales Recht umgesetzt. Danach müssen neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung fernablesbar sein. Bereits installierte Geräte sind mit der Funktion der Fernablesbarkeit bis zum 1. Januar 2027 nachzurüsten oder zu ersetzen, sofern dies technisch machbar ist und nicht durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führt. Mit der Neuinstallation bzw. Nachrüstung von fernablesbaren Zählern oder Heizkostenverteilern müssen Vermieter darüber hinaus ihre Mieter ab dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung mindestens zweimal im Jahr sowie ab dem 1. Januar 2022 während der Heizperiode mindestens monatlich Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen bereitstellen. Fehlerhafte Informationen sollen nach dem Verordnungsentwurf Mieter berechtigen, die abgerechneten Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen.

„Grundsätzlich ist es ein begrüßenswertes Ziel, der Digitalisierung der Energiewende einen weiteren Schub zu geben sowie die Interoperabilität von Zählern und Heizkostenverteilern zu fördern, um einen Anbieterwechsel zu erleichtern“, erklärt der Geschäftsführer des VDIV Deutschland Martin Kaßler. Im Rahmen der Anhörung stellt der VDIV Deutschland aber auch klar, dass der vorliegende Entwurf in einigen Punkten erhebliche Schwachstellen aufweist, die das Erreichen der mit der Änderungsverordnung angestrebten Ziele stark gefährden.

Technologieoffenheit erstrebenswert

So fordert der VDIV unter anderem, dass mit dem neuen § 5 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV-E) auf Daten- und Geräteebene eine größere Technologieoffenheit gewährleistet wird, vor allem hinsichtlich der Art der Kommunikationsverbindung und des genutzten Datenübermittlungsprotokolls. Der Verordnungsgeber wurde ferner darauf hingewiesen, dass es für Immobilienverwaltungen, die für die Gebäudeeigentümer als Vertretungsorgan agieren, sehr schwierig wird, noch innerhalb des Jahres 2021 sämtliche Verträge mit Messdienstleistern bis spätestens zum 30.09.2021 umzustellen. „Es kann nicht sein, dass die verspätete Umsetzung der EED-Richtlinie nun der Immobilienwirtschaft aufgebürdet wird, wo nicht einmal klar ist, wann die novellierte Heizkostenverordnung in Kraft treten wird“, merkt der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer kritisch an.

Der VDIV Deutschland fordert daher, dass sämtliche im Entwurf verankerte Fristen zwingend dem zeitlichen Bearbeitungsstand des Verordnungsentwurfs anzupassen sind. Auch sollte sich die Mitteilungspflicht auf Verbrauchsinformationen im neu eingefügten § 6a HeizkV-E für Heizung und Warmwasser beschränken, denn die für eine „Abrechnung“ erforderlichen Unterlagen des Energielieferanten liegen in der Regel unterjährig noch nicht vor. So kann beispielsweise der Gebäudeeigentümer die nach dem Verordnungsentwurf erforderliche Informationen über den verwendeten Brennstoffmix erst dem Nutzer mitteilen, wenn er selbst nach Ablauf des Abrechnungsjahres diese Information erhält.

Einrohrheizung

Die Novelle der Heizkostenverordnung sollte außerdem genutzt werden, um eine Abrechnungsmöglichkeit von Einrohrheizungen mit nicht freiliegenden Rohren zu schaffen. Nach der derzeit geltenden Heizkostenverordnung sind solche Anlagen mit überwiegend ungedämmten „freiliegenden“ Leitungen auf Grundlage der Richtlinie VDI 2077 nach den anerkannten Regeln der Technik abrechenbar. Sobald diese Rohre allerdings verbaut sind, gelten sie nicht mehr als „freiliegend“, obwohl diese Rohre die gleiche oder sogar eine höhere Wärmeabgabe haben als ungedämmte freiliegende Rohre. Auf diesen Umstand hat der VDIV den Gesetzgeber ebenfalls aufmerksam gemacht und fordert, dass der einschlägige § 7 Nr. 1 Satz 3 der geltenden Heizkostenverordnung entsprechend angepasst wird.

Fristen nachbessern

Schließlich muss hinsichtlich einzuhaltender Fristen für Gebäudeeigentümer und Immobilienverwaltungen dringend nachgebessert werden. „Damit die teilweise kostenintensiven Prozessumstellungen mit Software-Anpassungen sowohl bei Messdienstleistern als auch Verwaltungsunternehmen erfolgen können, bedarf es einer generellen zwei- bis drei-jährigen Übergangsfrist in § 12 iVm. § 6a HeizkV-E“, betont Kaßler. Denn gerade für die verpflichtende Bereitstellung der unterjährigen Verbrauchsinformationen wird das Betreiben von entsprechenden Portalen für das Datenmanagement zwingend erforderlich werden.

Der Entwurf befindet sich noch in der Ressortabstimmung. Es bleibt abzuwarten, ob die geänderte Heizkostenverordnung noch während der laufenden Legislaturperiode in Kraft treten wird.

Ein wesentlicher Teil des im vergangenen Jahr verabschiedeten Klimapakets der Bundesregierung ist die Einführung der CO2-Bepreisung im Rahmen des Brennstoffhandelsgesetzes (BEHG). Seit Januar 2021 kommen auf die Verbraucherinnen und Verbraucher daher bei der Nutzung fossiler Brennstoffe teils erhebliche Mehrkosten zu.

Im Gebäudebereich trifft der CO2-Preis nicht nur die Wärmeerzeugung. Denn durch die Technologie der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) werden fossile Brennstoffe zur Erzeugung von sowohl Wärme als auch Strom genutzt. Problem ist, dass die der Stromerzeugung zugehörigen CO2-Kosten in der Regel nur über den Wärmepreis an den Endkunden weitergegeben werden können. Entsprechend müssen die CO2-Kosten von Wärme- und Stromerzeugung über die Anhebung des Wärmepreises finanziert werden.

In der Folge werden hocheffiziente KWK-Anlagen, die im Rahmen von KWK-Gesetz und Energiesteuerrecht ausdrücklich gefördert werden, durch das BEHG überproportional belastet. Nach Meinung von Experten besteht daher das realistische Risiko, dass hocheffiziente KWK-Technologie nun sukzessive durch ungekoppelte Gaskessel-Wärme vom Markt verdrängt wird.

Gemeinsamer Verbändeappell: Gesonderter Emissionsfaktor für effiziente KWK-Anlagen

Vor diesem Hintergrund hat der VDIV Deutschland zusammen mit acht weiteren Verbänden aus der Wohnungs- und Energiewirtschaft eindringlich dafür geworben, die hier bestehende Regulierungslücke zeitnah zu schließen. Vorschlag des gemeinsamen Verbändeappells ist es, für Erdgas, das in hocheffizienten Anlagen zur gekoppelten Erzeugung von Strom und Wärme eingesetzt wird, einen gesonderten Emissionsfaktor einzuführen. Dieser sollte pauschal 50 Prozent des Standard-Emissionsfaktors von Erdgas betragen.

Die Einführung eines Standardemissionsfaktors würde nicht nur dafür sorgen, dass klimaschonende KWK-Technologie wieder finanziell attraktiv wird, sondern bei der Bandbreite unterschiedlicher gekoppelter Anlagen unnötige Bürokratie verhindern. Nun liegt es an Bundeswirtschafts- und Bundesumweltministerium, eine Anpassung der Verordnung über die Emissionsberichterstattung nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (EBeV) zu prüfen und zu verhindern, dass zukunftsorientierte Technologie ungewollt der Klimagesetzgebung zum Opfer fällt.

Mit der Einführung der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) wurde im Gebäudebereich eine grundlegende Neuordnung und Vereinfachung der Förderlandschaft umgesetzt (» der VDIV berichtete). Künftig sollten Wohnungseigentümergemeinschaften daher Sanierungsmaßnahmen im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) planen. Hier profitieren sie bereits bei jedem Teilschritt von einem iSFP-Bonus von fünf Prozent der Sanierungskosten.

Die Unterstützung von Energieeffizienz und erneuerbarer Energien wird nunmehr unter einem Dach zusammengefasst und in den drei Säulen Einzelmaßnahmen, Gesamtmaßnahmen Wohngebäude und Gesamtmaßnahmen Nichtwohngebäude gefördert. Dabei kann sie sowohl als Investitionszuschuss als auch als Förderkredit mit Tilgungszuschuss in Anspruch genommen werden.

Grundlegend attraktiver wird im Rahmen der neuen Fördersystematik eine langfristig ausgerichtete Sanierungsplanung. Gerade Wohnungseigentümergemeinschaften sanieren bisher häufig nur im Schadensfall, während eine strukturierte Planung der Renovierungsmaßnahmen fehlt. Hier setzt die BEG an: Wird in einem Wohngebäude eine Fördermaßnahme beantragt, die zugleich Teil eines individuellen Sanierungsfahrplanes ist, so wird ein zusätzlicher iSFP-Bonus von fünf Prozent der Sanierungskosten gewährt. Die Erstellung des iSFP kann dabei ohne Risiko erfolgen. Denn bereits gezahlte Boni müssen nicht zurückgezahlt werden, auch wenn die weiteren im iSFP geplanten Maßnahmen nicht zur Umsetzung kommen.

Aus Verwaltersicht sollten daher auch kleinere Sanierungsmaßnahmen zum Anlass genommen werden, einen iSFP zu erstellen. Zudem sollte etwa bei neuen Mandaten geprüft werden, ob bereits ein Sanierungsfahrplan erstellt wurde. Denn auch vor 2021 eingereichte iSFP behalten im Rahmen der neuen BEG ihre Gültigkeit.

Bereits zu Jahresbeginn hat das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) mit der Zuschussförderung von Einzelmaßnahmen begonnen. Ab 1. Juli werden nun auch die Zuschussförderung von Gesamtmaßnahmen in Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie alle drei Fördersäulen als Kreditvariante durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verfügbar sein. Ab 2023 ist schließlich geplant, die Durchführung der Zuschussförderung komplett beim BAFA anzusiedeln, während die Kreditvariante weiterhin von der KfW betreut werden soll.

Weitere Informationen zur BEG finden Sie auf den Seiten von KfW und BAFA. Die Internetseite des BMWi beantwortet zudem häufig gestellte Fragen.