Von der großen Bühne in den DDIVnewsletter: In unserer Reihe stellen wir die drei Preisträger bei der Wahl zum Immobilienverwalter des Jahres 2018 im Interview vor. Heute: Der Erstplatzierte, die 3KOMMA1 Immobilienmanagement GmbH aus. Geschäftsführer Kai Rambow erläutert, welche Bedeutung die Auszeichnung für das Unternehmen hat und wie die Digitalisierung die Branche verändert.

Herr Rambow, haben Sie in Ihren Büroräumen einen Platz für den Pokal gefunden?

Was für eine Frage, Natürlich! Und nicht nur einen Platz, sondern den Platz: Wenn Sie unsere Räumlichkeiten betreten, ist es das erste was Sie sehen – direkt an unserem Empfang.
 
Was bedeutet Ihnen und den Mitarbeitern diese Auszeichnung?

Die Auszeichnung bedeutet uns sehr viel. Es ist eine tolle Wertschätzung für das gesamte Team und die Arbeit der vergangenen Jahre. Darüber hinaus bestätigt es uns auch nochmal von Verbandsseite, dass wir mit guten Ansätzen unterwegs sind.
 
Wie haben Ihre Kunden und Partner reagiert?

Durchweg positiv. Wir haben viele Glückwünsche erhalten und uns wurde auch viel Anerkennung entgegengebracht.
 
Sie verstehen sich als Quartiersmanager und ergänzen die „klassische“ Immobilienverwaltung mit wohnbegleitenden Services wie z. B. einen Paketservice oder einen Fahrradverleih. Wie kam es zu diesem innovativen Ansatz?

Die ursprüngliche Idee des Servicegedankens rund um die Immobilie geht auf den heutigen Firmeninhaber Dr. Reiner Götzen zurück und hatte seine ersten Anfänge im Jahr 2001. Die heutige Form der wohnbegleitenden Serviceangebote hat hierbei natürlich viele Entwicklungsschritte, Erfahrungen und auch Anpassungen durchlebt. Ein solches Konzept entsteht nicht von heute auf Morgen. Dazu sind aktuelle Themen der Digitalisierung in Form der Quartiers-App, aber auch die Veränderung von Technik und Immobilienmarkt mit zunehmender Vernetzung (SmartHome etc.) und auch Nutzungsdurchmischungen wesentliche Treiber für neue Ideen.

Wie wirkt sich dieses erweiterte Angebot auf die Kundenzufriedenheit oder Neukundenakquise aus?

Es gibt viele Kundengruppen, die in unserem Angebot einen großen Mehrwert für sich sehen. Man könnte ja fast sagen, „Zeit” ist in der heute immer schnelleren und selbstoptimierenden Gesellschaft oftmals ein rares Gut geworden. Mit unserem Leistungsangebot können viele unserer Kunden Zeit in ihrer Freizeit dazugewinnen. Und das nicht nur in Bezug auf die Immobilie. Die Leistungen der 3KOMMA1 finden mitten im Leben statt: Sei es das Personaltraining, das Hunde-Sitting oder das Gießen der Zimmerpflanzen.

Können Sie dadurch höhere Vergütungssätze erzielen?

Ja. Durch das erweiterte Leistungsangebot öffnen wir für unsere Kunden die Tür zu vorausgewählten Annehmlichkeiten, die sich auch an dieser Stelle bemerkbar machen.

Sie setzen stark auf digitale Prozesse in Ihrem Unternehmen und bieten u. a. eine App, die Bewohner, Eigentümer, Dienstleister und die Verwaltung miteinander vernetzt. Welche Chancen bietet die Digitalisierung für die Branche?

Eine solche Lösung vernetzt nicht nur die Immobilie in technischer Hinsicht. Sondern bezieht auch die Bewohner sowie die Nachbarschaft und damit das Umfeld in dem unsere Bewohner leben mit ein. Wenn Sie so wollen, auch eine Art „Quartier” – quasi der kleine „Kiez” vor der Tür. Wir sehen hier die Chance, der Großstadtanonymisierung entgegenzuwirken und Menschen zusammen zu bringen. Denn Nachbarschaft entsteht dort, wo sich Menschen austauschen können und Interessen zusammengebracht werden. Ein Vorteil, den wir „kleinen” Immobilienmanager doch vor allem gegenüber den großen Playern wie Facebook, Amazon und Google haben. Wir sind lokal vor Ort, in und an der Immobilie und den Menschen.

Sie sind Mitglied in den Erfahrungsaustauschgruppen des DDIV. Inwiefern profitieren Sie von diesem Netzwerk?

Das Netzwerk öffnet tolle Möglichkeit für eine erweiterten Benchmark und Selbstreflektion. Wo steht man selber? Wo stehen die Kollegen am Markt? Ich denke, dass keiner von sich behaupten kann in allen Bereichen der Beste zu sein. Jedes Unternehmen hat unterschiedliche Prioritäten gesetzt und ist bei den zahlreichen Themen unterschiedlich weit. Die Erfa-Gruppen helfen dabei, solche Themenfelder für sich selbst zu identifizieren und sich zu Best-Practice-Modellen auszutauschen. Ich finde es gut, dass der DDIV diese Plattform bietet und wir uns damit unter Kollegen innerhalb der Branche stärken und voranbringen. In Zeiten von Proptechs und branchenfremden, kapitalstarken Spielern ist das wichtiger denn je.

Werden auch Sie Immobilienverwalter des Jahres!

Auch in diesem Jahr prämieren wir wieder den Immobilienverwalter des Jahres. Die Ausschreibungsunterlagen finden Sie in Kürze unter: » www.immobilienverwalter-des-jahres.de.

Die ausgezeichneten Unternehmen des vergangenen Jahres stellen sich und ihre Ideen in unserem » Siegervideo vor.

Hessen will die Mietpreisbremse verlängern und den Geltungsbereich ausdehnen. Der zuständige hessische Wohnungsbauminister Tarel Al-Wazir (Bündnis 90/Die Grünen) legte vergangene Woche einen entsprechenden Entwurf vor. Darin schlägt er vor, dass die Bremse statt wie in bisher 16 künftig in 28 Städten und Gemeinden gelten soll. Die Mietpreisbremse in Hessen würde ohne eine Verlängerung am 30. Juni 2019 auslaufen.

Welche Kommunen künftig in den Geltungsbereich fallen, basiert auf einem Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt sowie einer Selbsteinschätzung der Mietpreisentwicklung der Städte und Gemeinden von 2012 bis 2017. Der vorgestellte Entwurf liegt nun den Verbänden und Kommunen zur Stellungnahme vor. Die hessische Landesregierung ist zuversichtlich, die Verlängerung im April beschließen zu können. In diesem Falle würde die Mietpreisbremse noch vor dem Auslaufen der alten Verordnung in Kraft treten.

Anders als geplant, trat eine Verlängerung der Bremse nicht Ende des vergangenen Jahres in Kraft. Würde bis zum Sommer keine neue Regelung gefunden werden, stünde Frankfurt als erste deutsche Großstadt ohne Bremse da. Dabei ist umstritten, ob die Mietpreisbremse in Hessen überhaupt wirksam umgesetzt ist. Das Landgericht Frankfurt am Main verneinte dies (der » DDIV berichtete…), denn nach Auffassung der Richter fehlt es an einer ordnungsgemäßen Begründung der Verordnung. In Bayern, Hamburg und Baden-Württemberg monierten Gerichte ebenfalls eine mangelhafte Umsetzung der Regelung und wiesen die Politik an, nachzuarbeiten. In Berlin bewertete das Landgericht schon die Grundlage für die Verordnungen als verfassungswidrig (der » DDIV berichtete…).

Gut gedacht, aber schlecht gemacht. So lautet das Urteil der FDP zur Bilanz von zehn Jahren Energieausweis. „Bis heute hat die große Koalition die Wirksamkeit der Energieausweise in keinster Weise überprüft, das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist völlig offen”, kritisierte Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion gegenüber dem Handelsblatt.

Verkäufer von Immobilien und Vermieter müssen seit zehn Jahren einen Energieausweis vorlegen. Anhand verschiedener Kennwerte kann die Energieeffizienz eines Gebäudes abgelesen und verglichen werden. Die Ausweise enthalten allgemeine Angaben zum Gebäude und den eingesetzten Energiequellen. Obwohl die ersten Ausweise nun inzwischen abgelaufen sind (der » DDIV berichtete…), hat eine Evaluation über die Wirksamkeit der Ausweise bisher noch nicht stattgefunden. Dies geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion (BT-Drs.: 19/7291) hervor.

FDP: Sanierungsfahrplan statt Energieausweis

Die Liberalen kritisieren, dass Kontrollen zur Veröffentlichung der Ausweise in Wohnungsanzeigen bisher ausgeblieben sind – obwohl Bußgelder in Höhe von bis zu 14.000 Euro drohen. Die Energieausweise haben sich daher als „stumpfe Schwerter” erwiesen, so Föst weiter. Die FDP setzt daher auf den öffentlich geförderten individuellen Sanierungsfahrplan. Er ermöglicht es Energieberatern, einen Überblick über die in einem Gebäude anstehenden Sanierungen zu geben und über Energieeinsparpotenziale oder die Einsatzmöglichkeiten von erneuerbaren Energien aufzuklären. Schließlich sei der beste Energieausweis eine niedrige Heizkostenabrechnung, argumentiert Föst.

Bis 2050 will die Bundesregierung einen klimaneutralen Gebäudebestand erreichen, doch die Sanierung des Gebäudebestandes geht nur schleppend voran. Dabei steckt hier viel Potenzial, Energie zu sparen und den Ausstoß von Kohlendioxid zu reduzieren. Inwiefern das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) neue Anforderungen stellt oder Regelungen ändert, steht derzeit noch nicht fest. Der Gesetzentwurf sieht u. a. vor, dass künftig die Treibhausgasemissionen im Energieausweis angegeben werden müssen. Eine Verschärfung der energetischen Anforderungen für den Neubau und den Gebäudebestand sind allerdings nicht geplant (der » DDIV berichtete…). Der Entwurf hat aber das Bundeskabinett jedoch noch nicht passiert und befindet sich noch in der Ressortabstimmung.

Die Mietpreisbremse wirkt und soll verlängert werden. So das erste Fazit der Evaluation. Bundesjustizministerin Katarina Barley will noch im Frühjahr 2019 einen Gesetzesvorschlag für eine Verlängerung über das Jahr 2020 hinaus vorlegen. Immobilienverbände dagegen bezweifeln, dass die Bremse das Wohnungsmarktproblem dauerhaft löst und plädieren weiterhin für mehr Anreize für den Neubau.

Die Evaluation der Mietpreisbremse erfolgte in zwei Teilen. Die wirtschaftlichen Effekte und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt untersuchte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Die juristische Prüfung führte das Ministerium selbst durch. Laut DIW zeigen empirische Analysen „übereinstimmend”, dass sich die Dynamik der Mietpreisentwicklung seit Einführung der Bremse verlangsamt habe. Der Mietanstieg wurde nicht gestoppt. Auch die Mieten für Neubauten, die von der Regelung ausgenommen sind, zogen stärker als zuvor an.

Die juristische Analyse dagegen wirkt weniger ausgereift, auch weil die letzten Urteile zur Regelung erst im Juni 2018 gesprochen wurden. So soll der Ausgang des Verfahrens vor dem Bundesverfassungsgericht abgewartet werden. Dennoch urteilt das Bundesjustizministerium: „Eine gesetzliche Höchstgrenze für Wiedervermietungsmieten wird von den Gerichten ganz überwiegend als mit dem Grundgesetz vereinbar angesehen.” Fünf von 13 Landesverordnungen zur Mietpreisbremse sind inzwischen für ungültig erklärt worden. Der Grund hierfür lag – laut juristischer Evaluation – in einer unzureichenden bzw. zu spät oder nicht veröffentlichten Gesetzesbegründung – und nicht an der Regelung an sich.

Die Bundesjustizministerin zeigte sich zufrieden mit den Ergebnissen. Um die Situation in den Städten aber dauerhaft zu entspannen, müsse die Mietpreisbremse über das Jahr 2020 hinaus verlängert werden. Barley will noch im Frühjahr einen entsprechenden Gesetzentwurf vorlegen.

Immobilienwirtschaft: Mietpreisbremse löst das Problem nicht

Die immobilienwirtschaftlichen Verbände bewerten die Ergebnisse kritisch. Sie plädieren auch weiterhin dafür, den Neubau zu fördern, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Mietpreisbremse sei nicht geeignet, die Probleme auf angespannten Wohnungsmärkten zu lösen. Hier hilft nur mehr kostengünstiger Neubau, um das Angebot dauerhaft zu erweitern.

Über die Mietpreisbremse

Das Gesetz gilt sein Sommer 2015. Sie besagt, dass die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Vermieter müssen neuen Mietern seit Januar 2019 zudem über die Höhe der Vormiete informieren – sofern diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Laut einer neuen Studie des Pestel-Instituts im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) werden ab 2035 rund 24 Millionen Menschen älter als 65 Jahre sein – etwa 6 Prozent mehr als heute. Die Marktforscher warnen angesichts der demografischen Entwicklung vor einer „grauen Wohnungsnot”, denn allein bis 2030 müssten bundesweit knapp 3 Millionen altersgerechte Wohnungen zusätzlich erbaut werden, um den wachsenden Bedarf zu decken.

„Deutschland muss sich umbauen”, fordert BDB-Präsident Stefan Thurn angesichts dieser Herausforderung. Für ihn steht fest, dass nicht nur beim Neubau der Fokus verstärkt auf das altersgerechte Bauen liegen müsse. Ein Großteil der seniorengerechten Wohnungen müsse auch durch den Umbau bereits vorhandener Wohnungen entstehen. Hierfür seien allerdings allein bis 2030 rund 50 Milliarden Euro Investitionen und mindestens 5,6 Milliarden Euro an Fördermitteln erforderlich. Laut Pestel-Studie sind jährlich rund 50 Millionen Euro Fördergelder notwendig, um seniorengerecht zu bauen bzw. zu sanieren. Der BDB fordert daher mehr Unterstützung vom Staat – in Form von Beratungs- und Förderprogrammen.

„Senioren-Umzugswelle” erwartet

Die Marktforscher rechnen damit, dass der Anteil der Senioren, die für ihren Lebensunterhalt auf staatliche Unterstützung angewiesen sind, in den kommenden 20 Jahren von derzeit 3 auf 25 bis 35 Prozent steigen werde. Die Studie kommt daher zu dem Schluss, dass sich viele „Neu-Senioren” ihre bisherigen Wohnungen dann wohl nicht mehr leisten können und so gezwungen seien, in kleinere Wohnungen umzuziehen oder gemeinschaftliche Wohnformen zu nutzen. Angesichts steigender Mieten in den Ballungsräumen wird es für Senioren allerdings künftig schwieriger eine passende Wohnung zu finden. Die Folge: Wer sich die Mietwohnung nicht mehr leisten kann, wird künftig wohl nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch den Wohnort wechseln müssen. Die Marktforscher plädieren daher für mehr bezahlbares Seniorenwohnen, bei dem die Betroffenen in ihrem sozialen Umfeld bleiben können. Gerade für einkommensschwache Haushalte in ländlichen Regionen müsse es daher umfassende Beratungsangebote geben, damit mehr Menschen bei der Organisation von Umbauten in der eigenen Wohnung oder bei geplanten Umzügen unterstützt werden.