Wegen der fortschreitenden Verbreitung des Coronavirus ist das öffentliche Leben in Deutschland nahezu zum Erliegen gekommen, soziale Kontakte sollen auf ein Minimum beschränkt werden. Viele Wohnungseigentümer fragen sich daher: Findet die geplante Eigentümerversammlung überhaupt statt? Wenn ja: Wie kann ich mich schützen? Wir geben einen Überblick.

In der ersten Jahreshälfte hat sie traditionell Saison: die Eigentümerversammlung. Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zur nicht-öffentlichen Versammlung laden. Sie ist das oberste Verwaltungs- und Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft und von entsprechend großer Bedeutung. Doch dürfen Eigentümerversammlungen angesichts der zunehmenden Ausbreitung des Coronavirus überhaupt stattfinden?

„Bei Eigentümerversammlungen handelt es sich um nicht-öffentliche Veranstaltungen. Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral registriert, so dass die Möglichkeiten der Kontrolle im Falle eines Ausbruches des Virus bei einer Person uneingeschränkt gegeben sind”, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland). Ob die Versammlung letztlich stattfinden darf und mit welchen Vorgaben, hängt aber von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes ab. Allgemeingültige Aussagen sind hierzu nicht möglich, da jedes Bundesland derzeit unterschiedlich vom Coronavirus betroffen ist und selbstständig entscheidet.

Werden aber – wie derzeit in Bayern – der Katastrophenfall ausgerufen und Veranstaltungen untersagt, ist davon auszugehen, dass die in diesen Zeitraum fallenden Eigentümerversammlungen nicht stattfinden dürfen. Werden sie dennoch durchgeführt, dürfte dies zu anfechtbaren Beschlüssen führen.

Vollmachten erteilen

Findet die Versammlung statt, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, schriftliche Vollmachten zu erteilen. Insbesondere wenn sie selbst oder Personen in ihrem engen Umfeld einer Risikogruppe angehören, empfiehlt es sich, auf die persönliche Teilnahme zu verzichten und eine dritte Person zu bevollmächtigen, im Sinne des Eigentümers abzustimmen. So kann die Versammlung mit einem deutlich kleineren Personenkreis stattfinden. Häufig wird der Verwalter zum Vollmachtnehmer bestimmt, da seine Anwesenheit sicher vorausgesetzt werden kann. Wegen der aktuellen Situation empfiehlt es sich, von weitreichenden Entscheidungen wie umfangreichen Sanierungsmaßnahmen abzusehen. Für diese sollte später im Jahr eingeladen werden, auch um Anfechtungsklagen zu vermeiden.

Alternativen zur Präsenzveranstaltung

In einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es bereits heute geübte Praxis, Eigentümerversammlungen als Telefon-, Video- oder Onlinekonferenzen durchzuführen. „Entsprechende Regelungen will der Gesetzgeber zwar erst im Zuge der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen. Doch besteht in der Eigentümergemeinschaft Einstimmigkeit über eine solche Alternative zur klassischen Präsenzveranstaltung, ist dies auch schon heute möglich”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Vorsichtsmaßnahmen bei der Versammlung

Findet die Versammlung wie geplant statt, werden viele Immobilienverwaltungen Spender mit Desinfektionsmitteln bereithalten. Diese sollten Teilnehmer vor Betreten des Saales unbedingt nutzen. „Auf das gewohnte Händeschütteln wird wie derzeit überall besser verzichtet. Zudem sollten alle Beteiligten einen Mindestabstand von 1,5 Metern voneinander einhalten. Sinnvoll ist es zudem, mit dem eigenen Kugelschreiber zu unterschreiben und ihn nicht weiterzureichen. Und selbstverständlich gilt es größtmögliche Rücksichtnahme zu üben, in die Armbeuge zu husten und zu niesen sowie keinesfalls krank an der Versammlung teilzunehmen”, betont Kaßler.

Verschiebung als Option

Viele Eigentümerversammlungen finden in den Abendstunden in Restaurants oder Hotels statt. Da diese Veranstaltungsorte bereits in mehreren Städten geschlossen wurden und in weiteren schließen könnten, fehlt dann häufig der Versammlungsort. Vielfach werden Versammlungen daher in die zweite Jahreshälfte verschoben werden müssen. Es ist zudem absehbar, dass Eigentümer aus Verunsicherung oder wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer Risikogruppe nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen werden. Werden in einem solchen Fall keine Vollmachten erteilt, kann die Durchführung einer Versammlung wohnungseigentumsrechtlich derzeit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Positiver Nebeneffekt: Eine Verschiebung schützt nicht nur Wohnungseigentümer vor einer Infektion. „Auch in Immobilienverwaltungen wird so die Gefahr deutlich reduziert – und die Handlungsfähigkeit der Verwaltungen als Vertreter der Eigentümergemeinschaften bleibt gewährleistet. Denn würde dort wegen eines Infektionsfalls Quarantäne verhängt werden, käme die Verwaltung quasi zum Erliegen”, so der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Dies sollte auch berücksichtigt werden, wenn Eigentümer die anstehende Versammlung mangels öffentlicher Alternativen in die Räumlichkeiten ihrer Verwaltung verlegen möchten.

Bereits zum sechsten Mal schreibt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) zwei Stipendien für immobilienwirtschaftliche Weiterbildungen an der EBZ Akademie aus. Bis zum 26. Juli 2020 können sich sowohl erfahrene Mitarbeiter aus allen Bereichen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als auch engagierte Quereinsteiger bewerben.

Fachkräfte sind in Immobilienverwaltungen stark gesucht, und der Personalbedarf steigt weiter an. Das bestätigen die steigenden Beschäftigtenzahlen in der Branche, die das 7. VDIV-Branchenbarometer ausweist: 2018 stellten 54 Prozent der Unternehmen zusätzliche Mitarbeiter ein, für 2019 rechneten 44 Prozent mit einem Zuwachs. „Die Tätigkeit des Immobilienverwalters wird durch wachsende Anforderungen des Gesetzgebers immer anspruchsvoller. Mit dem Stipendienprogramm fördern wir die weitere Professionalisierung der Branche und leisten einen Beitrag, den hohen Fachkräftebedarf der Branche zu decken″, erläutert VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Die diesjährigen Weiterbildungen werden in den Fernlehrgängen Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK/EBZ) sowie Immobilienverwalter/in (IHK) vergeben. Ausbildungsbeginn ist der 1. September 2020. Die Fortbildungen bestehen aus wechselnden Selbstlern- und Präsenzphasen und sind somit besonders geeignet für Berufstätige.

„Beide Lehrgänge ermöglichen ein selbstständiges Lernen neben dem Beruf, und bieten dennoch eine intensive fachliche Betreuung der Teilnehmer. Außerdem bereiten sie durch ihre Themenvielfalt optimal auf die verschiedenen Herausforderungen der Verwaltertätigkeit vor”, betont Rüdiger Grebe, Leiter EBZ Akademie.

Die ausführlichen Ausschreibungsunterlagen des VDIV-Stipendienprogramms sind unter » www.vdiv.de/stipendien erhältlich. Die Stipendiaten werden im Rahmen des 28. Deutschen Verwaltertages am 3. September im Estrel Berlin feierlich bekannt gegeben. Bewerbungsschluss ist der 26. Juli 2020.

Das Landgericht Berlin erachtet den Mietendeckel für formell verfassungswidrig (Beschluss vom 12. März 2020, Az.: 67 S 274/19). Nach Auffassung der Richter fehlte dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz, da die Bundesgesetzgebung zur Mietenregulierung Vorrang habe und eine Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber entfalte. Das anhängige Berufungsverfahren wurde ausgesetzt und diese Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt. Die Karlsruher Richter hatten am selben Tag über drei Eilanträge zu entscheiden.

Das Bundesverfassungsgericht (1 BvQ 15/20) hat einen Eilantrag von Vermietern gegen den Berliner Mietendeckel abgelehnt. Die Antragsteller wollten erreichen, dass sie vorerst nicht mit Bußgeldern bestraft werden können, wenn sie Mieter nicht umfassend informieren oder die gesetzlich bestimmte Höchstmiete überschreiten. Die Karlsruher Richter kamen in ihrer Folgenabwägung zu dem Schluss, dass es deutlich mehr Nachteile hätte, das Gesetz jetzt auszusetzen als es vorläufig wie beschlossen anzuwenden.

Eine weitere Verfassungsbeschwerde (1 BvR 475/20) nahm das Gericht nicht zur Entscheidung an, weil die Kläger eine Verletzung ihrer Grundrechte nicht hinreichend dargelegt hatten. Einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung (1 BvR 515/20) lehnte die Kammer ab, weil die Kläger nicht deutlich gemacht haben, dass ihnen durch die angegriffenen Regelungen des Gesetzes ein schwerer Nachteil entsteht.

Auch von mehreren Berliner Amtsgerichten liegen mittlerweile mehrere, teils widersprüchliche Entscheidungen zum Mietendeckel vor. Für Aufsehen hat vor allem das jüngste Urteil des Amtsgerichtes Schöneberg gesorgt, das einen Widerspruch gegen eine Mieterhöhung mit Hinweis auf den Mietendeckel ablehnte. Der Richter vertrat die Auffassung, der landesrechtliche Mietendeckel dürfe das Bundesrecht nicht außer Kraft setzen.

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) war am 27. Februar 2020 in Kraft getreten. Danach wird die Miete in bestehenden Mietverhältnissen auf dem Stand der am Stichtag 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Miete eingefroren. Auch bei Neuvermietungen darf keine höhere Miete als die vom 18. Juni 2019 verlangt werden. Werden Wohnungen neu oder wieder vermietet, gelten Obergrenzen. Grundsätzlich darf für eine Wohnung, wenn sie wiedervermietet wird, keine höhere Miete als zuvor verlangt werden. Lag diese Miete allerdings über den im Gesetz genannten Obergrenzen (§§ 6 und 7), gilt die gesetzliche Obergrenze und nicht die alte, höhere Miete für den neuen Mietvertrag. Diese Obergrenzen gelten auch bei Wohnungen die erstmalig vermietet werden. Verstöße gegen diese Vorgaben gelten als Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern belegt werden.

Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) wurde am 13. März abschließend im Bundesrat beraten. Die Länderkammer hat erwartungsgemäß keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses gestellt. Nach der Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten und der Verkündung im Bundesgesetzblatt kann das Gesetz nun am 1. April 2020 in Kraft treten. 

Auf Grundlage des Gesetzes können die Länder Rechtsverordnungen erlassen, um die Miete von Bestandswohnungen in besonders angespannten Märkten zu begrenzen – auf maximal zehn Prozent über dem Vergleichsindex bei Vertragsabschluss. In Mietverhältnissen, die nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung begründet werden, können Mieter zu viel gezahlte Miete künftig auch rückwirkend zurückverlangen. Die Verordnungen der Länder gelten längstens fünf Jahre und treten spätestens Ende 2025 außer Kraft.