Der Bundesrat hat zum Zensusgesetz den Vermittlungsausschuss angerufen. Wie aus einer Unterrichtung (» BT-Drs. 19/11302) hervorgeht, führt der Bundesrat zur Begründung aus, dass der Zensus die zentrale Grundlage aller staatlichen Planungen in Bund, Ländern und Kommunen sei und daher als gesamtstaatliche Aufgabe des Bundes und der Länder auch gemeinsam verantwortet und durchgeführt werden müsse.

In der Unterrichtung heißt es weiter, dass der Bund vor diesem Hintergrund „insbesondere auch finanziell Verantwortung für das gemeinsame Projekt Zensus 2021 übernehmen” müsse. Aus diesem Grund hätten die Länder bereits frühzeitig gefordert, dass der Bund sich an ihren Kosten zur Vorbereitung und Durchführung des Zensus beteiligt und eine auskömmliche Finanzzuweisung leisten soll.

Zudem entspreche es „der gemeinsamen Verantwortlichkeit, dass die Länder bei der Durchführung des Zensus 2021 und der Auswertung der Ergebnisse des Zensus 2021 gleichberechtigt mitwirken können”. Da der Vollzug des Zensus 2021 zu einem großen Teil den Ländern obliege, sei ihre Absicherung bei der Durchführung ebenso erforderlich wie die Sicherstellung, dass die Länder die ihren Zuständigkeitsbereich betreffenden Zensusdaten zu eigenen Zwecken verwenden dürfen.

Zum Gelingen der Gebäude- und Wohnungszählung werden aber auch die bundesweit etwa 24.000 Immobilienverwaltungen einen großen Teil beitragen (» der DDIV berichtete). Daher hatte der DDIV im Vorfeld eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben (» Stellungnahmen zum ZensG 2021). Erfreulich ist, dass derweil auf das vom Bundesrat geforderte zusätzliche Erhebungsmerkmal des energetischen Zustands von Gebäuden verzichtet wird. Für Immobilienverwaltungen und Eigentümer hätte dies zu einem erheblichen Mehraufwand führen können, da für den Begriff des energetischen Zustands keine klare Definition vorlag, was der DDIV massiv kritisiert hatte.

Zum 1. Juli 2019 wurden die Zugangsbedingungen im ERP-Digitalisierungs- und Innovationskredit erleichtert. Insbesondere können künftig auch Vorhaben von Gründern und jungen Unternehmen mit einer Marktpräsenz weniger als zwei Jahren mit dem Instrument refinanziert werden. Damit werden technologieaffine Gründer bereits vom ersten Tag an bei ihrer Digitalisierung und Innovationstätigkeit unterstützt.

Dr. Ingrid Hengster, Vorstandmitglied der KfW, sagt: „Die Digitalisierung wartet nicht. Wer ihre Chancen nutzen will, braucht Kapital. Das gilt für alte und junge Unternehmen gleichermaßen. Gründern stehen für Investitionen in Digitalisierung und Innovationen nicht die Ressourcen zur Verfügung wie etablierten Firmen. Darum öffnen wir den ERP-Digitalisierungs- und Innovationskredit auch für Gründer und junge Unternehmen und erleichtern ihnen damit den Kapitalzugang.”

Der ERP-Digitalisierungs- und Innovationskredit ist zur Finanzierung von Digitalisierungs- und Innovationsvorhaben breit einsetzbar. Gefördert wird z.B. die Digitalisierung von Produkten, Produktionsprozessen und Verfahren – etwa die Vernetzung der Produktionssysteme unter dem Stichwort Industrie 4.0. Auch Maßnahmen zur Ausrichtung der Unternehmensstrategie bzw. Unternehmensorganisation auf die Digitalisierung können begleitet werden. Darüber hinaus werden Innovationsvorhaben finanziert, bei denen Unternehmen neue oder substantiell verbesserte Produkte, Verfahren oder Dienstleistungen entwickeln.

In den sieben größten deutschen Städten steigen die Neuvertragsmieten für Wohnungen so langsam wie seit fünf Jahren nicht mehr. Die Kaufpreise erhöhen sich deutlich schneller als die Mieten. Zu diesen Ergebnissen kommt das aktuelle Preisranking des Forschungsinstituts Empirica für das zweite Quartal 2019.

In den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) lässt seit mittlerweile zwei Jahren die Preisdynamik bei den Mieten nach. Die Kaufpreise hingegen steigen unverändert weiter. Die Analysten gehen davon aus, dass selbst in diesen Städten in vier Jahren Angebot und Nachfrage ausgeglichen sein werden. Dadurch ende bald die Phase steigender Wohnungsmieten.

Die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen sind im zweiten Quartal 2019 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum deutschlandweit um sieben Prozent gestiegen: In den kreisfreien Städten um 8,7 Prozent und in den Landkreisen um 5,8 Prozent.

Seit Beginn der Untersuchungen Anfang 2004 sind die Neubaumieten deutschlandweit um 34,9 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten um 42,5 Prozent und in den Landkreisen um 30,8 Prozent. Die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen sind im selben Zeitraum deutschlandweit um 63,4 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten um 88,2 Prozent und in Landkreisen um 49,2 Prozent.

Der Modernisierungsbedarf von Bestandsimmobilien nimmt nicht zuletzt auch aufgrund gesetzlicher Bestimmungen zu. Doch wie können Modernisierungen rechtssicher angekündigt werden? In ihrem Vortrag auf dem 27. Deutschen Verwaltertag erläutert die Rechts- und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aktuelle Gesetzesänderungen, zeigt auf, welche typischen Fehler vermieden werden sollten und behandelt rechtliche Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen samt etwaiger Heilungsmöglichkeiten.

Eine Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter und die Möglichkeit einer anteiligen Umlage der Kosten ist nur in den gesetzlich geregelten Fällen und bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen möglich. Hierzu zählt insbesondere eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung. Bereits kleine Fehler können hier zu ganz erheblichen wirtschaftlichen Schäden führen, etwa weil der Mieter aufgrund dessen nicht zur Duldung verpflichtet ist, Bauunternehmen aber bereits beauftragt sind und eine Modernisierungsankündigung wiederholt werden muss. Gleiches gilt, wenn Mieter Modernisierungsmaßnahmen zwar dulden, die mitunter hohen Kosten aber nicht auf diese umgelegt werden können. Für Verwalter sind damit hohe Haftungsrisiken verbunden. Um das zu vermeiden, bedarf es einer den formellen und materiellen Anforderungen der §§ 555b ff. BGB genügenden Modernisierungsankündigung und eines sicheren Umgangs auch mit den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen. Die Erstellung einer zu 100 Prozent rechtssicheren Modernisierungsankündigung ist dabei aufgrund stetiger Gesetzesänderungen und sich zum Teil widersprechender Rechtsprechung insbesondere der Berliner Gerichte kaum noch möglich. Dennoch lassen sich Haftungsrisiken minimieren und Chancen für eine erfolgreiche gerichtliche Durchsetzung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen bzw. sich daran anschließende Modernisierungsmieterhöhungen deutlich erhöhen. Dies steht im Mittelpunkt des Referats.

Nach einer kurzen Einführung zu den Grundlagen werden zunächst die zum 01.01.2019 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen erörtert. Im Weiteren wird dargestellt, welchen wesentlichen Inhalt eine Modernisierungsankündigung haben muss und welche typischen Fehler vermieden werden sollten. Dabei wird anhand praktischer Beispiele herausgearbeitet, welche Angriffspunkte sich aus einer ungenauen Beschreibung einer Baumaßnahme ergeben können bzw. wie sich diese vermeiden lassen. Ein weiterer Schwerpunkt sind Modernisierungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümergemeinschaften. Insbesondere wird der Frage nachgegangen, ob bei der Modernisierung von Gemeinschaftseigentum der vermietende Wohnungseigentümer seinen Mieter überhaupt auf Duldung und anteilige Kostentragung in Anspruch nehmen kann und welche Anforderungen an Beschlüsse zu stellen sind. Abschließend werden die rechtlichen Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen und etwaige Heilungsmöglichkeiten behandelt.

Melden Sie sich noch heute zum wichtigsten Branchenkongress des Jahres an. Weiterführende Informationen, das ausführliche Tagungsprogramm sowie die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie hier: » www.deutscher-verwaltertag.de

Mitte Juni beschloss der Berliner Senat Mitte die Einführung eines Mietendeckels für Berlin. Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags formuliert aber starke Zweifel an dessen Zulässigkeit. Der Mietendeckel könnte ein Fall für das Bundesverfassungsgericht werden statt einer sich bundesweit durchsetzenden Maßnahme.

Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags kommt zu dem Schluss, dass nur ein einziges mögliches Schlupfloch einer Landesregierung ein entsprechendes Gesetz ermöglicht. Allerdings dürften „überwiegende Gründe“ dafür sprechen, dass die Normen  es Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abschließend sind und für andere Vorgaben eine Sperrwirkung entfalten. Außerdem werde geprüft, ob eine Mietpreisbindung gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Grundgesetz verstößt. Eigentum dürfe zwar unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt werden, allerdings nicht „zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen“. Außerdem müssen „Instandhaltungskosten sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten“ durch die Miete abgedeckt sein.