Die Grundsteuerreform (» der VDIV berichtete) hat Bundestag und Bundesrat passiert. Damit kann das Gesetzespaket aus Grundgesetzänderung sowie Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechtes wie geplant in Kraft treten und die Bundesländer können die Abgabe ab dem Jahr 2025 nach neuen Regeln erheben.

Mit der Reform ändert sich insbesondere die Bewertung der Grundstücke. Hintergrund ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, das die noch geltende Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt. Künftig erfolgt sie mittels eines wertabhängigen Modells. Bei unbebauten Grundstücken ist dafür der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird. Ist das Grundstück bebaut, werden in die Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten einbezogen. Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt aber weiterhin bestehen: Sie wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt, dessen Komponenten der Grundstückswert, die Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und der Hebesatz der jeweiligen Kommune sind.

Ausnahmen möglich

Durch eine Öffnungsklausel im Gesetz ist es den Bundesländern möglich, vom Wertmodell bei der Berechnung der Grundsteuer abzuweichen und eigene Vorgaben zu erstellen. Sollten ihnen dadurch Steuermindereinnahmen entstehen, dürfen diese jedoch nicht in die Berechnungen für den Länderfinanzausgleich einfließen. Um diese Regelung zu ermöglichen, war das Grundgesetz vorab geändert worden.

Obwohl Berlin dringend mehr Wohnraum benötigt, ist in den ersten neun Monaten des Jahres 2019 die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich zurückgegangen. Laut Amt für Statistik Berlin-Brandenburg gestatteten die Bezirke zwischen Januar und September den Bau von 15.324 neuen Wohneinheiten. 2018 waren es in den ersten drei Quartalen noch 17.157 positive Bescheide gewesen.

13.232 der Wohnungen wurden in Neubauten beantragt, das sind zehn Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Auf Mehrfamilienhäuser entfallen 11.912 Einheiten, was einem Rückgang von gut elf Prozent binnen eines Jahres entspricht. 2.092 Einheiten wurden in bestehenden Gebäuden genehmigt und sollen durch Dachgeschossausbauten oder Umnutzungen von ehemals gewerblichen Bauten entstehen. Das Minus hier beträgt 14,3 Prozent gegenüber den ersten neun Monaten des Vorjahres. Neue Eigenheime sind vom Negativtrend nicht betroffen. In diesem Segment wurde ein Plus von 1,4 Prozent oder 1.075 Wohnungen verzeichnet.

Noch drastischer ist der Rückgang, wenn man allein das 3. Quartal betrachtet. Von Juli bis September 2019 wurden Baugenehmigungen für nur 3.978 Wohnungen erteilt. Das waren gut 28 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Im Juni 2019 hatte der Berliner Senat erstmals seine Pläne zu einem Mietendeckel öffentlich gemacht. Bis dahin waren die Zahlen nur leicht rückläufig. Sie lagen im ersten Halbjahr mit 11.346 wie im Vorjahr etwa zwei Prozent unter denen des Vergleichszeitraums.

Bayern verlangt ein härteres Vorgehen gegen Mietwucher. » Über eine Bundesratsinitiative möchte das Land den derzeit geltenden Bußgeldrahmen verdoppeln. Er soll von 50.000 auf 100.000 Euro ausgeweitet werden. Außerdem soll Mietwucher leichter anerkannt werden. Ein entsprechender Antrag wurde im Bundesrat vorgestellt.

Geht es nach dem Willen des Freistaates würde es ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Bislang müssen Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben und der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. Das ließe sich aber in der Praxis kaum nachweisen, weshalb die Vorschrift zum Mietwucher faktisch ins Leere liefe, begründet Bayern sein Vorhaben.

Das als Ordnungswidrigkeitstatbestand ausgestaltete Verbot der Mietpreisüberhöhung des Paragrafen 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 (WiStG), das zum Schutz vor Störungen der sozialen Marktwirtschaft und von Mietern dienen soll, ist in der Praxis weitgehend wirkungslos geworden, so Bayern. Wegen des anhaltend knappen Wohnungsmarktes müsse der entsprechende Ordnungswidrigkeitstatbestand zugunsten der Mieter geändert werden. Die beabsichtigte Verdoppelung des Bußgeldrahmens hält Bayern angesichts der zum Teil sehr hohen Mieten für angezeigt: 50.000 Euro Bußgeld seien heute nicht mehr zeitgemäß. » Schleswig-Holstein hat hierzu ebenfalls einen Gesetzesantrag in den Bundesrat eingebracht.

Die höchsten Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen in Deutschland müssen Erwerber in München, Stuttgart und Frankfurt a. M. bezahlen. Dahinter folgen Köln und Düsseldorf. Das geht aus einer » Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage von Bündnis 90/Die Grünen hervor. Demnach beträgt der aktuelle durchschnittliche Quadratmeterpreis in der bayerischen Landeshauptstadt 7.200 Euro.

Stuttgart (4.700 Euro) sowie Frankfurt a. M. und Köln (je 4.500 Euro) folgen dahinter. Düsseldorf komplettiert mit 4.300 Euro pro Quadratmeter die Top 5. Die Angaben beziehen sich dabei auf bezugsfreie Wohnungen mit intakter Bausubstanz und guter Ausstattung in ruhiger Lage. Über den Zeitraum von 2009 bis 2019 betrachtet, ist München mit einem Plus von 162 Prozent auch beim Preiszuwachs führend. In Frankfurt a. M. und Köln müssen aktuell je 114 Prozent mehr als vor zehn Jahren für eine Eigentumswohnung aufgebracht werden. In Stuttgart beträgt der Anstieg 96 Prozent und in Düsseldorf 79 Prozent. Auffällig in der Statistik ist Rosenheim: In der nur 63.000 Einwohner zählenden Stadt verteuerten sich die Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum um 153 Prozent.

Die teuersten freistehenden Eigenheime inklusive Garage und ortsüblichem Grundstück stehen ebenfalls in München. Stuttgart, Frankfurt a. M., Düsseldorf und Rosenheim folgen dahinter. Eigenheime in der bayerischen Hauptstadt sind dabei mit durchschnittlich 1,65 Millionen Euro deutlich hochpreisiger als in Stuttgart und Frankfurt, wo rund 1,1 Millionen Euro beziehungsweise 1 Million Euro aufgerufen werden. Düsseldorf folgt mit 925.000 Euro, und in Rosenheim auf Platz 5 sind rund 800.000 Euro zu zahlen.

Auch bei der Kaufpreisentwicklung der Einfamilienhäuser in den vergangenen zehn Jahren liegt die Bayernmetropole mit einem Plus von 120 Prozent an der Spitze. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen in der Statistik Rosenheim und Mannheim mit Zuwächsen von 106 beziehungsweise 86 Prozent. In Frankfurt a. M. ist ein Anstieg von 85 Prozent und in Bonn von 70 Prozent zu verzeichnen.

Der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat hat das » Gesetz zur Durchführung des Zensus im Jahr 2021 beraten und sich über Änderungen verständigt. Beide Kammern haben dem Papier anschließend zugestimmt. Während es den Ländern vorrangig um eine Finanzzuweisung von mindestens 415 Millionen Euro vom Bund ging, hatte sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) für inhaltliche Nachbesserungen zugunsten von Immobilienverwaltungen eingesetzt.

Im Frühjahr 2019 zeigte der VDIV Deutschland in einer ausführlichen » Stellungnahme zum Entwurf des Zensusgesetzes dessen erhebliche Schwächen auf. Erfreulicherweise konnte er die Aufnahme von Erhebungsdaten zum „energetischen Zustand“ im Merkmalskatalog für die Gebäude- und Wohnungszählung verhindern. Keinen Eingang in den Gesetzestext fand bedauerlicherweise die klare Abgrenzung der verschiedenen Auskunftspflichtigen.

Problem der doppelten Datenübermittlung

Immobilienverwalter verfügen anders als Bestandshalter in der Regel nicht über alle Informationen zu Gebäuden und Wohnungen. Das Problem wird bei Eigentumswohnungsanlagen deutlich: Der Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) verfügt nur über die Gebäudedaten. Über die Wohnungsdaten kann er meist keine Angaben treffen, da er nur für die Verwaltung des  Gemeinschaftseigentums und nicht für die des Sondereigentums zuständig ist. Fragen nach der Nettokaltmiete oder den sogenannten Hilfsdaten zu den Wohnungsnutzern kann er somit nicht beantworten. Die jeweiligen Eigentümer werden deshalb, so der Sachstand, durch die statistischen Landesämter direkt angeschrieben und aufgefordert, die fehlenden Informationen zu melden. Das Problem: Nach gegenwärtigem Kenntnisstand nehmen die Ämter bei den einzelnen Wohnungseigentümern erneut eine vollständige Datenabfrage vor. Dabei wird nicht berücksichtigt, dass der WEG-Verwalter bereits die Gebäudedaten übermittelt hat.

Folgendes Szenario ist zu befürchten: Die entsprechenden Eigentümer werden – selbst wenn ihr Verwalter sie informiert hat, dass die Gebäudedaten bereits von ihm übermittelt wurden – versuchen, sämtliche Fragen zu beantworten. Die erforderlichen Daten werden sie oftmals bei der WEG-Verwaltung abfordern, was dort zu erheblichem Kommunikationsaufwand führt. Oder aber ihre Angaben sind unvollständig, weil zum Beispiel der Energieträger nicht bekannt ist. Im schlimmsten Falle sind sie falsch, weil die Wohnungseigentümer das Baujahr und die Gesamtanzahl der Wohnungseinheiten nicht kennen oder nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten ebenfalls angeben. Ein Datenchaos wäre die Folge, das im schlimmsten Fall zur Minderung der Aussagekraft der Erhebung führt.

Zeit nutzen und Vergütung klären

Der VDIV Deutschland hat daher seinen Landesverbänden Musterschreiben für die statistischen Landesämter übermittelt. Darin werden die zuständigen Behörden aufgefordert, entsprechende Anpassungen bei den Programmierungen für die Datenerfassung vorzunehmen. Ziel ist es, bei Wohnungseigentümergemeinschaften eine empfängergerecht differenzierte Erhebung der Gebäude- und Wohnungsdaten sicherzustellen. Fest steht: Der Zensus 2021 ist für WEG-Verwaltungen mit erheblichem Zeit- und Personalaufwand verbunden. Der VDIV Deutschland rät Immobilienverwaltungen daher, sich rechtzeitig mit dem Inhalt des Gesetzes zu beschäftigen und Beschlüsse zur Vergütung des zusätzlichen Arbeitsaufwands vorzubereiten. Denn der Zensusstichtag 16. Mai 2021 wird nicht verschoben.

Der VDIV Deutschland wird seinen Landesverbänden eine Handlungsempfehlung zur Verfügung stellen. Sie umfasst Hinweise zur Kalkulation der Verwaltervergütung, Musterbeschlüsse für Wohnungseigentümer und Mustervereinbarungen zur Ergänzung von Mietverwaltungsverträgen sowie Mustertexte für die Datenschutzinformation gegenüber Wohnungseigentümern und Mietern.

Übrigens: Die Bundesländer waren mit ihrer Forderung nach finanzieller Unterstützung erfolgreich. Sie erhalten vom Bund insgesamt 300 Millionen Euro für die ihnen durch Vorbereitung und Durchführung der Volkszählung entstehenden Kosten.