In Deutschland wohnen über 21 Millionen Haushalte zur Miete. Entsprechend hoch ist die Zahl von Mietverträgen, was eine Standardisierung erfordert. Der Gesetzgeber gibt teils zwingende Regelungen vor, teils setzt er nur den Rahmen. Wie dieser vertraglich ausgefüllt werden kann, ist dieses Jahr das Thema des eid Evangelischen Immobilienverband Deutschlands auf den 38. Mietrechtstagen vom 10. bis 12. April in Berchtesgaden.

Unter dem Titel „Gestaltung und Anwendung von Wohnraummietverträgen” wird es insbesondere um die Verwendung von Formularverträgen gehen Vereinbarungen zum vertragsgemäßen Zustand, zum Mietgebrauch und zur -zahlung sowie zur Umgestaltung der Mietsache.

Daneben werden drei Arbeitsgruppen angeboten, in denen virulente Problemstellungen nicht allein juristisch, sondern auch praktisch behandelt werden. Vorträge zur aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung sowie zum Datenschutz bei Vermietung runden die Veranstaltung ab.

Für Fachanwältinnen und Fachanwälte wurde zudem die Möglichkeit geschaffen, sich durch eine Teilnahme am optionalen Vertiefungsangebot zusätzliche Zeitstunden anzurechnen. Die Veranstaltung bietet in diesem Jahr somit die Gelegenheit, sich bis zu 15 Zeitstunden für eine Zertifizierung gemäß §15 FAO bescheinigen zu lassen. Gemäß den aktuellen Bestimmungen erhalten Wohnimmobilienverwalter für die Veranstaltung einen Fortbildungsnachweis über bis zu 13 Zeitstunden.

Nicht zuletzt wird es wieder ausreichend Möglichkeiten geben, sich mit rund 250 Interessierten aus Wohnungsunternehmen, Rechtsanwaltskanzleien, Gerichten und weiteren Institutionen auszutauschen. Zum Gespräch lädt auch die begleitende Fachausstellung ein, die von der DDIVservice GmbH organisiert wird, bei der sich Anbieter aus dem wohnungswirtschaftlichen Umfeld mit einem breiten Spektrum von Produkten und Angeboten präsentieren.

Der eid freut sich auf Ihre Online-Anmeldung über: » www.eid-fachforen.de Auf der Internetseite des eid finden Sie zudem alle weiteren Informationen und Programmdetails.

Die Bundesregierung möchte die Bürger beim Erwerb von Wohneigentum unterstützen. So ist es im Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD verankert. Aus einer Antwort der Regierung (BT-Drs.: 19/7608) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion (BT-Drs.: 19/7324) geht nun hervor, dass die KfW Bankengruppe im Auftrag der Regierung ein Bürgschaftsprogramm zum Absenken des Eigenkapitals beim Immobilienerwerb prüft.

Viele Bundesbürger können das erforderliche Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises oftmals nicht aufbringen. Die Bundesregierung möchte hier Abhilfe schaffen. Ein abgestimmter Vorschlag liegt allerdings noch nicht vor. Unklar ist auch, ob das Programm noch in dieser Legislaturperiode eingeführt wird.

Anpassung der Wohnungsbauprämie wird geprüft

Auch eine mögliche Anpassung der Einkommensgrenzen der Wohnungsbauprämie lässt die Bundesregierung derzeit in einer wissenschaftlichen Evaluation eruieren. Die Prämie liegt derzeit bei 8,8 Prozent der prämienbegünstigten Aufwendungen. Anspruch darauf haben Bundesbürger, deren zu versteuerndes Jahreseinkommen 25.600 Euro (Alleinerziehende) bzw. 51.200 Euro (Lebenspartner/Eheleute) nicht übersteigt. Die Einkommensgrenzen wurden zuletzt 1996 angehoben und 2002 in Euro umgerechnet. Mit ersten Ergebnissen der Evaluation rechnet die Bundesregierung Ende 2019.

Erhöhung der Normalabschreibung kein Thema, Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer soll geprüft werden

Die FDP-Fraktion plädiert wiederholt für die Einführung eines Freibetrages bei der Grunderwerbsteuer, um die Nebenkosten beim Immobilienkauf zu senken. Zwar haben die Koalitionäre vereinbart, eine solche Maßnahme zu prüfen, allerdings ist die „regierungsinterne Willensbildung hierzu noch nicht abgeschlossen”, so die Antwort.

Abschlägig beantwortet die Regierung die Frage nach einer zusätzlichen steuerlichen Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau. Im Mai 2018 wurde das Gesetz für eine zeitlich befristete, flächendeckende Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen beschlossen. Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde im November 2018 vom Bundestag verabschiedet und liegt derzeit beim Bundesrat. In der Antwort heißt es dazu: „Eine (zusätzliche) Erhöhung der linearen Abschreibung wurde im Rahmen der Beratungen zum Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus diskutiert, allerdings nicht aufgegriffen.”

Die Statistischen Landesämter haben im Januar und Februar damit begonnen, Immobilienverwaltungen anzuschreiben und Daten über Anzahl und Ort der verwalteten Einheiten abzufragen. Die Grundlage für die Kommunikation mit Eigentümern ist das Zensusgesetz, das allerdings noch immer nicht im Parlament beraten wurde.

Was wird abgefragt?

Im Rahmen des Zensus 2021 werden neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Dies erfolgt durch eine flächendeckende Befragung von Eigentümern und Verwaltungen von Gebäuden sowie Wohnungen. Die abgefragten Gebäudemerkmale dürften sich zumindest im Referentenentwurf an dem von der EU vorgegebenen Grundkatalog orientieren. Hierzu zählen die des Gebäudes, Eigentumsverhältnisse, Gebäudetyp, Baujahr, Anzahl der Wohnungen und Heizungsart. Zusätzlich werden noch sogenannte Wohnungsmerkmale abgefragt: Art der Nutzung, Wohnfläche, Anzahl der Räume, Namen von bis zu zwei Bewohnern und die Zahl der Bewohner. Inwieweit zusätzliche Merkmale im Laufe des parlamentarischen Verfahrens hinzugefügt werden, bleibt abzuwarten.

Ablauf der Gebäude- und Wohnungszählung

1. Anfang 2019: Abfrage erster Auskünfte zu Vorbereitungszwecken
2. Sommer 2019: Anfertigung und Lieferung einer Bestandsliste mit allen Anschriften von verwaltetem Wohnraum sowie im Zweifelsfall einer Eigentümerliste
3. Ende 2020: Abfrage der aktualisierten Bestands- und Eigentümerlisten
4. Mai 2021: Übermittlung aller Daten für die verwalteten Gebäude und Wohnungen zum Zensusstichtag

Zensusgesetz noch nicht verabschiedet

Das Statistische Bundesamt hat auf seiner Website (www.Zensus2021.de) bereits Datenschutzhinweise veröffentlicht, die allerdings frühestens im Jahr 2020 Anwendung finden. Die Hinweise sind eine reine Vorabinformation für Vermieter, da sich die Textvorschläge auf das noch nicht gültige Zensusdurchführungsgesetz beziehen. Dieses für die eigentliche Zählung und für Immobilienverwaltungen maßgebliche Gesetz wurde noch nicht im Kabinett verabschiedet und hat das parlamentarische Verfahren noch nicht durchlaufen. Daraus folgt auch, dass eine Kommunikation mit den Eigentümern über eine Weitergabe von Daten und Eigentümerlisten noch nicht rechtskonform vorgenommen werden kann.

Der DDIV ist bereits seit mehreren Jahren in enger Abstimmung mit dem Bundesministerium des Innern sowie dem Statistischen Bundesamt und wird den Mitgliedsunternehmen seiner Landesverbände nach Verabschiedung des Zensusgesetzes im Deutschen Bundestag Informationen zur Verfügung stellen.

Bundesjustizministerin Katharina Barley hat den Referentenentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf vorgelegt. Zukünftig soll nur noch der Besteller die frei verhandelbare Provision tragen. Der Vorschlag stößt auf Kritik.

Provisionsanspruch nur noch gegenüber dem Besteller

Der Referentenentwurf sieht vor, dass Maklerverträge zukünftig nur noch in Textform geschlossen werden dürfen. Besonders entscheidend: Künftig soll der Verkäufer verpflichtet werden, die Maklervergütung zu bezahlen, wenn er den Makler beauftragt. Nur wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Käufers tätig wird, darf er vom Erwerber ein Entgelt fordern. Allerdings ist ein Makler nur dann ausschließlich im Interesse des Käufers tätig, wenn dieser ihm Immobilien vorstellt, die sich noch nicht in seinem Bestand befinden und für die betreffenden Objekte auch sonst noch keinerlei Abrede zwischen Verkäufer und Makler bestehen. Hat der Verkäufer den Makler vorher eingeschaltet (z. B. durch einen Vertrag oder das Überlassen des Objekts zur Vermarktung, das sog. „An-die-Hand-geben”), ist diese Ausschließlichkeit nicht mehr gegeben. Ähnlich wie beim Bestellerprinzip bei der Vermietung führt dies jedoch dazu, dass angebotene und dann vom Käufer abgelehnte Immobilien für den Makler „verbrannt” sind und er sie keinem weiteren Interessenten anbieten kann. Bei Missachtung drohe dann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 30.000 Euro.

Barley: Verbraucher schützen und fairen Wettbewerb stärken

Das Justizministerium begründet den Referentenentwurf damit, dass insbesondere auf angespannten Immobilienmärkten Käufer teilweise die volle Provision alleine tragen müssen, obwohl sie weder auf deren Höhe noch auf die Auswahl des Maklers Einfluss nehmen können. So müssen Käufer beispielsweise in Berlin, Hessen und Hamburg ohne Mitspracherecht die volle Provision zahlen. Eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen sei dadurch erheblich erschwert. Schließlich sei das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Provisionshöhe zu verhandeln, umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfällt. Sofern von den regional üblichen Sätzen abgewichen werde, erfolge dies zumeist zugunsten des Verkäufers, so das Bundesjustizministerium. Um Verbraucher vor der Ausnutzung dieser Zwangslage zu schützen, solle nach dem Willen des Justizministeriums das Prinzip „Wer bestellt, bezahlt.” verwirklicht werden. „Das sorgt für einen echten Wettbewerb und faire Preise bei den Maklerkosten”, sagte die Ministerin der Süddeutschen Zeitung.

Vorschlag stößt auf Widerstand bei CDU und FDP

Jan-Marco Luczak, stellvertretender rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, sieht den Vorschlag kritisch, da sich die Wohnungsmärkte in Deutschland regional sehr unterscheiden. So gebe es in den meisten Regionen einen ausgeglichenen Immobilienmarkt, die vom Justizministerium angeführte „faktische Zwangslage” bestehe nur in Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Das Bestellerprinzip wäre zudem ein erheblicher Eingriff in die Privatautonomie und Berufsfreiheit, so Luczak. Zielführender wären eine Absenkung der Grunderwerbsteuer und die Einführung von Freibeträgen. Daniel Föst, wohnungspolitischer Sprecher der FDP, erwartet, dass Verkäufer die Provision auf den Preis umlegen würden und sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhe. Auch das Bauministerium sendet kritische Signale. „Wir sehen keine positiven Effekte durch die Maklerumlage”, sagt der Parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz.

Viele Verwaltungen makeln – DDIV sprach sich gegen das Bestellerprinzip aus

Rund 40 Prozent der Immobilienverwaltungen vermitteln inzwischen Immobilien, so ein Ergebnis des 6. DDIV Branchenbarometers. Verwaltungen sind nicht zuletzt durch die oftmals langjährige Zusammenarbeit mit Eigentümergemeinschaften mit den Objekten und Liegenschaften vertraut und zudem bewährter Ansprechpartner für Eigentümer und Mieter.

Der DDIV war bereits im November 2018 zu einem Vorgespräch im Justizministerium geladen und sprach sich dort gegen die Einführung des Bestellerprinzips aus. Die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer sollte nach Ansicht des Spitzenverbands gewahrt bleiben. 

Der Vermittlungsausschuss von Bundesrat und Bundestag machte am 20. Februar den Weg für Finanzhilfen zur sozialen Wohnraumförderung des Bundes an die Länder frei. Der Kompromiss sieht vor, dass die Länder die vom Bund bereitgestellten Mittel nicht in gleicher Höhe aufstocken müssen.

Mit der nun beschlossenen Grundgesetzänderung sollen die Grundlagen dafür geschaffen werden, dass der Bund auch über das Jahr 2019 hinaus Gelder für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen kann. Bereits im vergangenen Jahr verabschiedete der Bundestag das entsprechende Gesetz, das den Bundesländern aber deutlich zu weit ging. Für Unmut sorgte insbesondere die Verpflichtung, Bundesmittel in mindestens gleicher Höhe mit landeseigenen Geldern zu ergänzen. Dieser Passus war im ursprünglichen Gesetzentwurf nicht enthalten und wurde im Zuge der Ausschussberatungen hinzugefügt. Damit sollte vermieden werden, dass die Länder eigene Mittel durch die Förderung des Bundes ersetzen.

Künftig müssen die Länder die vom Bund zur Verfügung gestellten Zuschüsse nicht mehr „in jeweils mindestens gleicher Höhe durch Landesmittel” ergänzen. Stattdessen heißt es: „Die Mittel des Bundes werden zusätzlich zu eigenen Mitteln der Länder bereitgestellt.” Das entlässt die Bundesländer zwar nicht aus einer finanziellen Pflicht, wenn sie Gelder für den sozialen Wohnungsbau erhalten möchten, allerdings bleibt ihnen überlassen, wie viel sie aus eigenen Haushalten beisteuern.

Bund behält sich Kontrollrechte vor

Bisher erhielten die Länder aus Berlin keine Vorgaben zur Verwendung und Kofinanzierung der Bundesmittel. Das ändert sich mit der geplanten Grundgesetzänderung. Demnach kann die Bundesregierung zur „Gewährleistung der zweckentsprechenden Mittelverwendung (…) Bericht und Vorlage der Akten verlangen und Erhebungen bei allen Behörden durchführen.”

Der Kompromissvorschlag wurde bereits am 21. Februar vom Bundestag angenommen. Die Länderkammer entscheidet am 15. März.