Die Teilungserklärung ist eine der wesentlichen Grundlagen jeder Wohnungs­eigentümergemeinschaft. Klare Aussagen und individuell auf die jeweiligen Besonderheiten zugeschnittene Regelungen können das in der Praxis häufig bestehende Konfliktpotenzial erheblich reduzieren – sowohl innerhalb der Gemeinschaft als auch im Zusammenspiel mit der Immobilienverwaltung. Der Verband der Immobilien­verwalter Deutschland (VDIV Deutschland) hat daher die jüngst in Kraft getretene Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum Anlass genommen, mit Notar Prof. Dr. Stefan Hügel, Weimar, eine zeit­gemäße Muster­vereinbarung zu erarbeiten. Sie berücksichtigt nicht nur die veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen, sondern auch die langjährige Rechtsprechung.

Die Handlungsempfehlung „Teilungserklärung nach der WEG-Reform 2020“ setzt beispielsweise die Neuerungen bei Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen einschließlich der Teilnahme über elektronische Kommunikationsmittel, Beschlussfassung und Verwaltungsbeirat um. Zudem enthält die Vorlage samt Gemeinschaftsordnung zahlreiche optionale und alternative Formulierungen einschließlich relevanter Ausführungen für Mehrhausanlagen und zu Sondernutzungs­rechten. So ist das Muster, das auf einer mittelgroßen Eigentümer­gemeinschaft basiert, individuell anpassbar.

„Während sich rechtliche Rahmenbedingungen und Gesellschaft kontinuierlich weiterentwickeln, verharren Teilungserklärungen in der Regel auf dem Stand der Gründung der Gemeinschaft. Da sich in den vergangenen 20, 40 oder 60 Jahren die Gegebenheiten aber oftmals deutlich verändert haben, empfehlen wir Eigentümer­gemeinschaften und Immobilienverwaltungen, diese Mustervereinbarung gemeinsam mit ihrem Notar zu diskutieren sowie die bestehende Teilungserklärung zu hinterfragen und auf einen zeitgemäßen Stand zu heben“, rät VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Der Spitzenverband will so auch die häufig von Wohnungseigentümern und Immobilienverwaltungen an ihn herangetragene Frage beantworten, wie eine Teilungserklärung praxisorientiert zu verfassen sei. Gleichzeitig bietet das Muster die Möglichkeit frühzeitig, also noch vor dem Entstehen einer Wohnungseigentümer­gemeinschaft, wichtige, vor allem neue Aspekte zu berücksichtigen.

Die rund 3.200 Mitglieder der VDIV-Landesverbände können die Musterteilungs­erklärung kostenfrei über den jeweiligen Landesverband beziehen und sie im Intranet des VDIV Deutschland abrufen: www.vdiv.de

Mit Vorschlägen für die Klima- und Energiepolitik will die Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz e. V. (DENEFF) 2030 über 33 Millionen Tonnen CO2 einsparen. Zugleich sollen die Maßnahmen im selben Jahr eine BIP-Steigerung von über 40 Milliarden Euro auslösen. Die Zahlenanalyse der DENEFF baut auf Quantifizierungen des Frauenhofer ISI und des Öko-Instituts auf, die neue Ansätze liefern sollen, den Maßnahmenkatalog für die Erreichung der Klimaziele anzupassen, nachdem diese im Gebäudesektor verfehlt wurden (» der VDIV berichtete).

Speziell im Gebäudesektor, der zuletzt in den Berichten zur Klimabilanz im Vergleich zu anderen Bereichen deutlich schlechter abschnitt, schlägt die DENEFF ein zielorientiertes Vorgehen vor: Die Digitalisierung des Sektors soll konsequent ausgebaut und genutzt werden, um die Bewirtschaftung von Gebäuden zu optimieren. Klimafreundliche Modernisierung und Sanierung sollen gefördert und durch die Etablierung eines einheitlichen Mindeststandards soll energetisch schlechten Gebäuden entgegengewirkt werden.

Hilfestellung für die Anpassung der Klimapolitik bietet zudem die Dena-Leitstudie. Ein Zwischenbericht erschien vor wenigen Wochen, der vollständige Abschlussbericht ist für Herbst geplant. Ziel ist es, Handlungsempfehlungen für Politik und Wirtschaft zu schaffen, mit denen effektive Lösungsansätze erarbeitet werden, die zur angestrebten Klimaneutralität 2050 verhelfen können. Der Gebäudesektor, dem sich die Dena ausführlich widmet, wird in drei Bereiche geteilt: die Energiesparende Gebäudehülle, effiziente Anlagetechnik und der Einsatz erneuerbarer Energien

Um die energetische Sanierung voranzutreiben, sind ebenfalls Ansätze formuliert worden. Es wurde festgestellt, dass der Markt attraktiver gestaltet werden muss. Förderprogramme und eine Entbürokratisierung könnten hier verstärkt Anreize zur Modernisierung von Gebäudebeständen schaffen. Eine Teilung der anfallenden Kosten zwischen Staat, Vermieter und Mieter würde zudem die allgemeine Akzeptanz und das Mitwirken der Bevölkerung fördern.

Darüber hinaus soll durch kommunikative Maßnahmen und einen stringenten Ausbau von Beratungsangeboten die Umsetzung von Sanierungsarbeiten beim Eigentümer beworben werden. Hier wird auch die zielgruppengerechte Ansprache der individuellen Entscheidungsträger betont. Neben den Auftraggebern sollen die Umsetzenden, also Fachkräfte und Handwerker, motiviert werden. Durch die steigende Attraktivität der Berufe und zusätzliche Qualifizierung sollen kompetente Fachkräfte gewonnen werden. Zur Deckung des Fachkräftebedarfs sollte hier auf politischer Ebene eine passende Strategie implementiert werden.

Als weiteren Punkt sieht die Dena Handlungsbedarf bei den ordnungsrechtlichen Vorgaben zur Reduktion des CO₂-Ausstoßes. Die aktuellen Regelungen sollen konsequent umgesetzt und die Einhaltung zudem geprüft werden. Dabei solle stets die Wirtschaftlichkeit der Betroffenen beachtet werden.

Die Stadt München will den Mietspiegel vorerst nicht aktualisieren. Die Stadt gibt an, die neuen Zahlen nicht verwerten zu können, da sie von der Coronapandemie verzerrt seien. Die Zahlen für den neuen Mietspiegel wurden zur Zeit des Lockdowns erfasst. Durch das verbreitete Homeoffice hätten vermehrt Gutverdiener an den neuen Umfragen teilgenommen. Haushalte mit weniger Einkommen seien unterrepräsentiert gewesen.

Mieten sollen nun vorerst nur an den Verbrauchspreisindex gekoppelt sein. Laut Index würde das Mietspiegelniveau um 3,1 Prozent steigen, der Anstieg sei geringer, als er durch die Verwendung der Umfrage gewesen sei.

Zu der Auffassung der Stadt, der Mietspiegel könne nicht auf Grundlage der neu erfassten Datensätze erstellt werden, gibt es vehemente Gegenstimmen, die ganz gegenteilig die Zahlen durch die Präsenz der Gutverdiener authentischer denn je sehen. Schließlich sei diese beruflich stark eingebundene Zielgruppe in den Umfragen vor Corona kaum vertreten gewesen. München wird eine geplante Niedrighaltung des Mietspiegels vorgeworfen – besonders, da die erhobenen Zahlen anscheinend bereits vernichtet worden sind.

Eigentlich gilt die Methode der Mietspiegelerfassung Münchens als vorbildlich. Die Erfassung geschieht unter anderem über repräsentative Umfragen (Stichproben per Telefon). Münchens Mietpreisspiegel ist somit rechtlich qualifiziert. Generell ist der Mietspiegel jedoch immer wieder in der Kritik. Über seine Aussagekraft herrscht Uneinigkeit. Um Probleme verschiedener Natur in den Griff zu bekommen, läuft derzeit eine Reform der Mietspiegel (» der VDIV berichtete).

Um gegen die Zweckentfremdung von ohnehin knappem Wohnraum vorzugehen, wird in Berlin die Vermietung von unangemeldeten Ferienwohnungen und Zimmern mit hohen Bußgeldern geahndet (» der VDIV berichtete). Seit Eintritt des Zweckentfremdungsverbots 2018 hat Berlin Bußgelder in Höhe von weit über drei Millionen Euro verhängt. Nun wird das Gesetz verschärft.

Besonders hoch waren die Strafzahlungen im beliebten Tourismus-Stadtteil Friedrichshain-Kreuzberg. Hier wurden knapp über 700 Strafzahlungen in Höhe von insgesamt 3,1 Millionen Euro veranlasst – in einem Zeitraum von drei Jahren. Die Zahlen wurden von der Nachrichtenagentur dpa in einer Umfrage ermittelt. Neun von zwölf Bezirksämtern gaben dazu Auskunft.

Trotz des gezielten Vorgehens der Ämter gegen die massive Zweckentfremdung der Wohnungen beschreiben sie einen „Kampf gegen Windmühlen“. Die erzielte Wirkung des Gesetzes ist somit stark umstritten – der Erfolg wird allgemein als mäßig beschrieben. Aus diesem Grund hat der Berliner Senat im Februar 2021 das Gesetz erneut verschärft. Das aktuelle Gesetz besteht seit 2014. Zur ersten Nachschärfung kam es 2018, dieses Jahr folgte somit bereits die zweite Anpassung. Wann die Reform in Kraft tritt, ist noch unklar, das Gesetz muss noch vom Abgeordnetenhaus verabschiedet werden.

Ziel der Verschärfung ist es, Anbieter von Onlinebuchungsportalen zu verpflichten, Vermietungsinserate nur noch mit entsprechender Registrierungsnummer hochzuladen. Auch jetzt wird bereits mit solchen Identifikationsnummern gearbeitet, der Erfolg ist aus Sicht der Berliner Bezirke aber gering. Die Nummern sollen einen Nachweis liefern, dass es sich um angemeldete Angebote handelt. Doch diese werden in der Praxis selten in den Angeboten der Onlineanbieter eingepflegt. Eine Überprüfung dieser Nummern durch die Behörden gestaltet sich somit als unpraktikabel.

Untervermietungsanbieter AirBnB fordert eine Onlinevergabe dieser Registrierungsnummern und verweist auf die erfolgreiche Umsetzung in Hamburg. „Wir wollen gemeinsam mit dem Senat an einer langfristigen Lösung arbeiten, die den bisherigen Prozess für alle erleichtert", so AirBnB. Der Berliner Senat verwies daraufhin auf andere Genehmigungsbedingungen in der Hansestadt.

Die Finanzministerin Schleswig-Holsteins, Monika Heinold, hat die geplante Senkung der Grunderwerbssteuer infrage gestellt. Zwar gebe es eine klare Vereinbarung im Koalitionsvertrag der Landesregierung, allerdings sei die Gesamtverschuldung des Landes zu hoch, um sich eine entsprechende Steuersenkung leisten zu können. Dabei verwies sie auf die unter der Corona-Pandemie leidende Wirtschaft.

Geplant war, die durch die Reform der steuerlichen Regelungen für Share Deals zusätzlich eingenommene Grunderwerbsteuer vollständig dafür zu nutzen, für private Ersterwerber die Steuererleichterungen zu schaffen. So hieß es im Koalitionsvertrag: „Wir werden eine Bundesratsinitiative starten, um das Steuerschlupfloch der sogenannten Share-Deals zu schließen und den Ländern Ausnahmen bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer wie z.B. Freibeträge zu ermöglichen. Grundsätzlich soll in Schleswig-Holstein der Ersterwerb einer eigengenutzten Wohnimmobilie durch eine natürliche Person privilegiert/unterstützt werden.“

Die Zusatzeinnahmen bei Share Deals wurden auf rund 35 Millionen Euro geschätzt. Mit diesem Betrag hätte für private Käufer die Grundsteuer beim Ersterwerb von 6,5 leicht auf 6 Prozent gesenkt werden können. Bereits diese nur geringe Senkung wurde massiv kritisiert, nun steht selbst die zur Diskussion.