Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland
Nachdem die CO2-Abgaben für fossile Brennstoffe wie Benzin, Diesel, Heizöl und Gas in Deutschland beschlossen wurden, herrscht weiterhin Unklarheit, wer in der Praxis die Kosten der Kohlenstoffsteuer zu tragen hat (» der VDIV berichtete). Aus Sicht der Grünen sollten Vermieter hierfür aufkommen, der Bauausschuss lehnte den Antrag (19/24432) aber ab.
Momentan besagt die Rechtslage, dass die CO2-Kosten Bestandteil der Heizkosten sind und der Vermieter sie daher mit der Heizkostenabrechnung dem Mieter in Rechnung stellen kann. Die Grünen argumentierten, dass bei den Entscheidungsträgern, also den Vermietern, angesetzt werden sollte. So sollen die Steuern höhere Wirksamkeit erreichen. Für Kleinvermieter forderten die Grünen eine Sonderregelung. Die Forderung fand bei den Linken Unterstützung, durch die Gegenstimmen der CDU/CSU, SPD, AfD und FDP wurde der Antrag jedoch abgelehnt.
Auch die Linke würde eine Kostenverteilung zu Gunsten der Mieter begrüßen. Sie forderten, dass die Vermieter sämtliche Kosten der Steuer tragen sollen. Schließlich liege die Lenkwirkung nicht beim Mieter, da dieser keinerlei Einfluss auf die baulichen Eigenschaften wie Gebäudehülle und damit Isolation oder auch die Heiztechnik hätte. Entscheidend sei eine schnelle gesetzliche Regelung sowie eine Anpassung der Heizkostenverordnung und der Betriebskostenverordnung.
Die CDU/CSU sah unterdessen die Lenkkraft nicht ausschließlich beim Vermieter. Der Mieter habe durch sein Heizverhalten direkten Einfluss auf den Verbrauch. Somit sei die CO2-Steuer nicht nur Vermietersache. Eine mögliche Drittelung der Kosten zwischen Vermieter, Mieter und Staat steht nun im Raum.
Die SPD unterstütze diesen Ansatz prinzipiell, äußerte jedoch die Frage „Ein Drittel wovon?“ und stellte beispielhaft den in Schweden praktizierten Warmkosten-Ansatz vor. Schweden reduzierte seinen CO2-Ausstoß im Gebäudesektor seit 2000 um 95 Prozent. Hier zeigt sich der positive Effekt der Warmmiete auf die Klimabilanz.
Die AfD warf den Grünen unterdessen inkonsequentes Handeln vor, indem sie zunächst die CO2-Preise forderten und nun Mieter wieder davon befreien wollen.
Die FDP kritisierte die Einführung einer Steuer ohne vorherige Klärung wer diese tragen solle. Auch sie sprachen von einer Lenkungswirkung des Mieters. Ebenfalls wies die FDP auf das schwedische Modell, mit seinen positiven Bilanzen, hin.
Die Linken wollen nun mit einem ähnlichen Vorstoß wie die Grünen weiter nachlegen und legten Anfang März einen entsprechenden Antrag vor (19/27191).
Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) lehnt das Vorhaben der Bundesregierung ab, bis zum Jahr 2030 eine feste Zielmarke von einer Million Ladepunkten erreichen zu wollen. Technologischer Fortschritt und tatsächliches Nutzerverhalten würden hierbei nicht ausreichend berücksichtigt. Das gelte auch für die EU-Empfehlung, dass auf zehn Elektroautos mindestens ein Ladepunkt kommen sollte.
Der BDEW fordert klare Rahmenbedingungen für die Beteiligten der Energiebranche. Darüber hinaus müsse es ein „marktgetriebenes Modell“ geben, das spezifisch an den Markt angepasst sei. Ein Grund, warum der BDEW die angestrebten Maßnahmen der Regierung kritisiert, ist die Unklarheit, wie viel neue Ladestationen künftig tatsächlich gebraucht werden. So gebe es eine enge Korrelation zwischen den Zahlen der öffentlichen sowie privaten Ladestationen. Die Berechnungen der benötigten Ladepunkte sei somit nicht genau voraussehbar, der tatsächliche Bedarf unklar. deswegen müssten das tatsächliche Nutzerverhalten sowie der technische Fortschritt berücksichtigt werden.
Der BDEW hat eine eigene Strategie „für einen schnellen Ausbau der Ladeinfrastruktur in Deutschland“ entwickelt und in einem 10-Punkte-Plan festgehalten. Wesentliche Punkte dabei sind die Beschleunigung des Netzausbaus, die Menschen zu privatem Laden zu motivieren und sich mehr auf erneuerbare Energien zu konzentrieren. Außerdem wird in dem 10-Punkte-Plan gefordert, schneller Flächen für Ladepunkte zu vergeben: „Bund, Länder und Kommunen sind gefragt, die möglichen Flächen für neue Ladesäulen-Standorte kurzfristig und unbürokratisch zur Verfügung zu stellen. Zudem müssen Genehmigungsverfahren beschleunigt werden.“ Auch die Förderbürokratie solle vereinfacht werden.
Der VDIV Deutschland hatte sich hierzu ebenfalls in verschiedenen Leitmedien umfassend geäußert und mehrfach darauf hingewiesen, » dass das KfW-Zuschussprogramm für Wallboxen in Höhe von 400 Millionen Euro aufgrund fehlender Beschlüsse komplett an Wohnungseigentümergemeinschaften vorbeigeht.
Erst wurde der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen zum höchsten Bußgeld verurteilt, das in Deutschland bisher auf Grund von Datenschutzverstößen verhängt wurde, dann wurde das Verfahren im Februar 2021 zunächst eingestellt. Nun legte die Staatsanwaltschaft Beschwerde gegen die Einstellung ein.
Bereits 2019 wurde das Bußgeld in Höhe von 14,5 Millionen Euro von der Berliner Beauftragten für Datenschutz und Informationsfreiheit, Maja Smoltczyk, gegen das Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen verhängt (» der VDIV berichtete). Grund dafür war ein unsensibler Umgang mit den Daten von Mietern. So soll das Unternehmen diese Daten im Zeitraum zwischen Mai 2018 und März 2019 nicht gelöscht und somit gegen die Datenschutz-Grundverordnung verstoßen haben.
Für Wohnungsunternehmen gelten durch die DSGVO Löschfristen der personenbezogenen Daten von Mietern. Bei den gespeicherten Daten der Deutsche Wohnen handelte es sich um höchst sensible Daten, wie Krankenversicherungsdaten, Arbeitsverträge und Ähnliches.
Schuld an dem Versäumnis die Daten rechtzeitig zu löschen soll das Archiv-System gewesen sein, wo eine entsprechende Löschfunktion gefehlt habe. Den eingereichten Einspruch hatte das Immobilienunternehmen damit begründet, dass man jedoch bereits seit 2017 an dem System gearbeitet habe, um diesen Mangel zu beseitigen.
Nach einer Klage von Deutsche Wohnen wurde das Verfahren im Februar dieses Jahres durch das Landgericht eingestellt. Das Gericht erklärte den Bescheid als unwirksam und begründete seine Entscheidung mit gravierenden Mängeln im Bußgeldbescheid. Es fehle „eine konkrete Tathandlung eines Organs des Unternehmens“. Nun wurde von einer Gerichtssprecherin bestätigt: Die Staatsanwaltschaft legt Beschwerde gegen die Verfahrenseinstellung ein. Der Bußgeldstreit geht somit weiter, der Ausgang ist weiter unklar.
Die Covid-19-Pandemie führte bei vielen Vermietern im Jahr 2020 zu nicht vorhersehbaren, unverschuldeten Mietausfällen, insbesondere hinsichtlich der Gewerbemieten für Ladenlokale bzw. -geschäfte. Dies kann dazu führen, dass ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer besteht, wenn es nachweislich im zurückliegenden Geschäftsjahr zu erheblichen Mietausfällen gekommen ist.
Noch bis zum 31. März 2021 können Eigentümer bzw. Vermieter bei ihrer zuständigen Finanzbehörde einen teilweisen Erlass der Grundsteuer wegen einer wesentlichen Minderung des Ertrags fristwahrend beantragen. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 33 und 34 Grundsteuergesetz (GrStG), die noch bis einschließlich 2024 gelten. Ein Erlass von Grundsteuer ist immer dann möglich, wenn die Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit begründet sind. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie die Covid-19-Pandemie, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Vor allem bei nicht vermieteten Wohnungen sind aber ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen erforderlich. Diese sollten Vermieter sorgfältig dokumentieren, damit sie die Schaltung von Vermietungsanzeigen in Zeitungen oder im Internet sowie Makleraufträge nachweisen können.
Grundsteuererlass von 25 oder 50 Prozent möglich
Das geltende Zweistufensystem sieht in § 34 GrStG vor, dass bei einer Minderung des Rohertrages durch Leerstand oder Mietausfall von mehr als 50 Prozent die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent sowie bei einer Ertragsminderung von 100 Prozent in Höhe von 50 Prozent zu erlassen ist. Zu vergleichen ist dabei der normale Rohertrag mit dem tatsächlich erzielten Rohertrag des vorangegangenen Jahres. Bei der Jahresrohmiete handelt es sich um die vertragliche Miete zuzüglich der sog. kalten Betriebskosten.
Auch wenn noch nicht abschließend feststeht, ob gestundete Mieten noch nachgezahlt werden, sollte der Antrag vorsorglich innerhalb der Frist gestellt werden. Da die Voraussetzung des unverschuldeten Mietausfalls in diesen besonderen Fällen weit auszulegen ist, sollte dies unabhängig davon zu sehen sein, ob es sich um einen einvernehmlichen oder einseitig bedingten Mietausfall handelte. Eine Fristverlängerung ist nicht möglich. Die Begründung des Antrages kann jedoch noch zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden.
Der Mythos hält sich hartnäckig: In der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es keinen Datenschutz. Das ist falsch. Selbstverständlich gelten die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) auch im Wohnungseigentumsrecht. Darf aber in einer Versammlung der Name eines Eigentümers genannt werden, dessen Wohnung mit Legionellen befallen ist? Muss die Hausverwaltung Schadensersatz leisten, wenn sie dies macht? Wie weit geht der Datenschutz im Wohnungseigentumsrecht?
Einen Fall zu diesen Themen hatte das LG Landshut am 6.11.2020 zu entscheiden. Mehrere Wohnungen einer Wohnungseigentumsanlage waren mit Legionellen befallen. In einer Wohnungseigentümerversammlung sollte über die Maßnahmen zur Beseitigung dieses Befalls beschlossen werden. In der Einladung zur Versammlung, wurden die Lagen der betroffenen Wohnungen benannt. Einer der betroffenen Eigentümer meinte, dass der Datenschutz verletzt sei und verlangte Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO. Er war der Ansicht, dass eine Rufschädigung vorliege. Er trägt weiter vor, dass ein potentieller Käufer wegen dieses Befalls den Kauf abgesagt habe. Im weiteren Verlauf hatte die Hausverwaltung die E-Mail-Adresse des Eigentümers an ihren Anwalt weitergegeben. Auch dies sei ein Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung, meinte der Eigentümer. Allein hierfür macht er einen Schadensersatzanspruch von 300,00 € geltend. Er verklagte die Hausverwaltung, sowie deren Datenschutzbeauftragten.
Das LG Landshut hat entschieden, dass kein Datenschutzverstoß vorliegt. Dabei gelte die Datenschutzgrundverordnung auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft; die Hausverwaltung ist jedoch vertraglich verpflichtet, den gesetzlichen und vertraglichen Pflichten einer Hausverwaltung nachzukommen. Das LG Landshut meint, dass nach §§ 13, 14 WEG a.F. die anderen Eigentümer einen Anspruch darauf haben, zu erfahren, wo und in welchem Umfang der Legionellenbefall vorliegt. Der Beschluss der WEG zur Beseitigung und Finanzierung der Beseitigung sei ohne diese Informationen nicht möglich gewesen. In der Versammlung und in der Einladung war es daher nicht nur zulässig, sondern auch erforderlich, dass die Lage der Wohnung, die Prüfergebnisse der Messungen und auch die Namen der betroffenen Eigentümer genannt werden. Das Landgericht hat sich nicht festgelegt, ob die Maßnahme nach Art. 6 Abs.1 Buchstabe b DSGVO) – aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung – oder Buchstabe c) – aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung – rechtmäßig war. Zutreffend ist jedoch das Ergebnis und jedenfalls ist das Vorgehen der Hausverwaltung von Art. 6 Abs. 1 Buchstabe f DSGVO), dem berechtigten Interesse, gedeckt.
Im Hinblick auf die Weitergabe der E-Mail-Adresse des Eigentümers hat das Landgericht die Rechtmäßigkeit nicht geprüft. Die Weitergabe von Daten zur Abwehr von Ansprüchen ist aber auch von Art. 6 DSGVO gedeckt, so dass auch hier kein Verstoß gegen die DSGVO vorliegen dürfte. Das Gericht hat ausgeführt, dass die E-Mail-Adresse des Eigentümers öffentlich zugänglich – nämlich über das Anwaltsportal – war. Die Weitergabe einer solchen Information, könne keinen Verstoß darstellen, der dann auch noch zu einem Schadensersatzanspruch führt.
Weiter hat das Gericht ausgeführt, dass selbst wenn ein Datenschutzverstoß bei der Einladung oder in der Versammlung vorgelegen hätte, der Eigentümer keinen Schadensersatz verlangen kann, weil kein immaterieller Schaden (Verletzung des Persönlichkeitsrechts) vorliegt. Es muss ein spürbarer Nachteil für den Eigentümer entstanden sein, wenn er erfolgreich Schadensersatz geltend machen will. Dass ein Käufer abgesprungen sein soll, spielt hier keine Rolle. Der Eigentümer selbst hätte den Käufer über den Legionellenbefall aufklären müssen, es sei nämlich unverantwortlich, den Befall nicht zu offenbaren. Einen Anspruch gegen einen anderen wegen dieser „Aufklärung“ kann er also nicht geltend machen.
Außerdem liegt keine Rufschädigung vor, weil ein Legionellenbefall etwas mit der Wasserzirkulation der Wohnanlage zu tun habe und nicht mit den Personen der Nutzer. Informationen über einen Legionellenbefalls sind daher nicht geeignet, jemanden bloßzustellen.
Letztlich führt das Gericht zu Recht aus, dass der Datenschutzbeauftragte jedenfalls nicht auf Schadensersatz haftet, weil er nicht für die Einladung und die Durchführung der Versammlung verantwortlich war.
Das Urteil ist im Ergebnis völlig richtig. Hausverwaltungen dürfen selbstverständlich Daten verarbeiten. Dazu gehört auch das Nennen von Wohnungen oder Namen innerhalb der Gemeinschaft, wenn es um Mängelbeseitigungsmaßnahmen geht. Dies gilt insbesondere in einem Fall, in dem auch der Gesundheitsschutz der anderen Eigentümer oder deren Mieter betroffen ist.
Der Fall zeigt aber eines: Eigentümer reagieren zunehmend sensibler auf etwaige Datenschutzverstöße. Hausverwalter sollten dies im Blick haben und sorgsam mit den Daten von Eigentümern, Mietern oder Dritten umgehen.
Landgericht Landshut, Urteil vom 6.11.2020, Az. 51 O 513/20
