Energetische Sanierungsmaßnahmen gehen in Wohnungseigentümergemeinschaften deutlich zurück. Zu diesem alarmierenden Ergebnis kommt das 6. DDIV-Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Hervor stechen zudem die realen Verluste in der WEG-Bestandsvergütung sowie die zunehmende Bedeutung der Vermittlertätigkeit als Geschäftsbereich.

Steigerung bei Jahresumsatz und Gewinn erwartet

Laut 6. DDIV-Branchenbarometer liegt der Jahresumsatz 2017 der befragten Unternehmen um 4,4 Prozent über dem Vorjahreswert. Über alle Geschäftsbereiche rechnen sie für 2018 im Schnitt mit einer Umsatzsteigerung von 6,7 Prozent. Das prognostizierte Betriebsergebnis für 2018 sehen die Unternehmen mit einer 7,1 prozentigen Steigerung zum Vorjahr ebenfalls positiv. Unternehmen mit mehr als 6.000 verwalteten Einheiten erwarten mit einem Plus von bis zu 10,0 Prozent die höchste Steigerung ihres Betriebsergebnisses.

Vermittlertätigkeit nimmt zu – positiver Trend erwartet

Immer mehr Immobilienverwaltungen erschließen die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen als zusätzliches Geschäftsfeld und integrieren es in ihr bestehendes Leistungsspektrum. Bereits 38,6 Prozent der für das 6. DDIV-Branchenbarometer befragten Unternehmen schätzen die Vermittlung mittlerweile als einen wesentlichen Tätigkeitsschwerpunkt ein – im Vorjahr waren es nur 25,5 Prozent.

Mit 12,4 Prozent wird für diesen Wirtschaftszweig 2018 ein mehr als doppelt so hohes Umsatzwachstum wie in der klassischen Miet- und WEG-Verwaltung erwartet (+ 5,2 Prozent bzw. + 5,7 Prozent). Unternehmen mit über 20.000 Einheiten sehen hier Wachstumsraten von 40 Prozent. „Immobilienverwaltungen kennen ihre Objekte und Eigentümergemeinschaften durch die häufig langjährige Zusammenarbeit und können damit gut einschätzen, welcher Mieter in das Objekt passt. Zudem sind sie bewährter Ansprechpartner für den Eigentümer. Daher ist diese Entwicklung mit Einführung des Bestellerprinzips nur folgerichtig”, begründet DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler den Anstieg der Vermittlertätigkeit bei Immobilienverwaltungen.

WEG-Bestandsvergütung real gesunken

Im vergangenen Jahr passten zwar 92,9 Prozent der Befragten ihre Vergütungssätze bei einer Vertragsverlängerung an, und 41,7 Prozent setzten eine Erhöhung im laufendem Vertrag um. Dennoch sank der Regelsatz real um 0,3 Prozent. Denn dem nur geringen Vergütungsanstieg für WEG-Bestandsobjekte um 1,5 Prozent steht eine Inflationsrate von 1,8 Prozent gegenüber.

Interessant ist die annähernd identische Vergütungserhöhung bei den Kleinst- und den großen Verwaltungen (+ 3,8 Prozent zu + 3,3 Prozent). Kleinverwaltungen mit 400 bis 999 Einheiten mussten hingegen Vergütungseinbußen um 1,7 Prozent hinnehmen. Mittelgroße Unternehmen mit 1.000 bis 2.999 Einheiten verzeichnen nur einen minimalen Anstieg um 0,4 Prozent.

Seit 2010 hat sich die durchschnittliche WEG-Bestandsvergütung inflationsbereinigt um 5,8 Prozent erhöht. Das entspricht im Durchschnitt einem inflationsbereinigten Anstieg um 1,02 Euro. „Das Aufgabenspektrum von Immobilienverwaltungen erweitert sich regelmäßig und stellt die Unternehmen vor große organisatorische und finanzielle Herausforderungen. Diese Entwicklung spiegelt sich aber nicht in den Vergütungssätzen wider. Hier muss dringend nachgebessert werden”, betont der DDIV-Geschäftsführer.

Die aktuelle Erhebung ergibt zudem, dass in Großstädten und Ballungsgebieten weiterhin signifikant höhere Vergütungen erzielt werden. Eine Veränderung zeigt sich allerdings bei der Betrachtung der Regionen Deutschlands: Hier nähern sich nach deutlichen Unterschieden in den Vorjahren die durchschnittlichen Vergütungssätze einander an.

Mietverwaltung: Vergütung leicht im Plus, Anteil am Jahresumsatz rückläufig

2017 betrug der durchschnittliche Regelsatz in der Mietverwaltung 22,24 Euro je Einheit und Monat – das entspricht einem Anstieg zum Vorjahr um lediglich 0,10 Euro. Inflationsbereinigt stieg die Mietverwaltervergütung zwischen 2010 und 2017 um 6,0 Prozent und damit um weniger als ein Prozent pro Jahr. Die steigenden Anforderungen an die Verwaltungen stehen somit in keinem angemessenen Verhältnis zur Entwicklung der Vergütung. Im Vergleich zur Vorjahreserhebung ist der Anteil der Mietverwaltung am Jahresumsatz von 24,0 auf 17,5 Prozent gesunken – obwohl sie mittlerweile bei 88,3 Prozent der Befragten einen Tätigkeitsschwerpunkt darstellt, im Vorjahresreport waren es noch 70,9 Prozent.

Sanierungstrend rückläufig: Energiewende scheitert im Wohnungsbestand

Nur 35,2 Prozent der befragten Verwaltungsunternehmen gaben an, 2017 energetische Sanierungen begleitet zu haben. Beim 4. DDIV-Branchenbarometer lag ihr Anteil noch um neun Prozentpunkte höher. Zurückzuführen ist der Rückgang der insgesamt ohnehin geringen Sanierungsaktivität aus Sicht des DDIV auf den voll ausgelasteten Neubau-Sektor, zu wenig Fachpersonal und fehlende fachliche Kenntnisse in den Verwaltungen. Auch die Zurückhaltung vieler Wohnungseigentümer bei energetischen Sanierungen ist ein Faktor, da nicht immer finanzielle Einspareffekte erzielt werden. Die Unwägbarkeiten im Mietrecht, beispielsweise bei der Modernisierungsumlage, kommen erschwerend hinzu.

„Wenn die Klimaschutzziele der Bundesregierung erreicht werden sollen, muss der Gesetzgeber neue Fördermöglichkeiten anbieten und diese mehr als bislang auf Wohnungseigentümer­gemeinschaften ausrichten”, fordert Kaßler. „Zudem zeigt sich in der Praxis, dass viele Gemeinschaften nicht von den Einspareffekten einer energetischen Sanierung überzeugt sind. Daher sollte die Bundesregierung eine bundesweite Informationskampagne starten, um die Vorteile einer energetischen Sanierung für Eigentümer und Mieter abzubilden.”

Kaum Fortschritt bei erneuerbaren Energien und E-Mobilität

Mieterstromprojekte durch Photovoltaikanlagen setzten im vergangenen Jahr nur 4,7 Prozent der befragten Unternehmen um. Gerade einmal 6,4 Prozent gaben an, in absehbarer Zeit entsprechende Maßnahmen in den von ihnen verwalteten Objekten umsetzen zu wollen.

Wenig erfolgversprechend präsentiert sich bislang auch die Mobilitätswende. Zwar stellten 36,6 Prozent der befragten Verwaltungen bei Wohnungseigentümern Interesse am Einbau von Ladestationen fest. Doch bloß 8,1 Prozent der Befragten setzten in den Vorjahren den Einbau um. „In vielen Bestandsgebäuden ist hierfür der kostenintensive Austausch des kompletten Stromnetzes erforderlich. Diese finanzielle Hürde muss gesenkt werden, ansonsten wird die Mobilitätswende stocken”, warnt der DDIV-Geschäftsführer.

Anteil der Kleinstverwaltungen rückläufig

Seit 2014 ist die Zahl der Kleinstverwaltungen mit weniger als 400 verwalteten Einheiten um 30,5 Prozent zurückgegangen. Verwaltungen mit über 3.000 Einheiten hingegen haben ihren Anteil nahezu verdoppelt (2014: 9,8 Prozent; 2018: 18,3 Prozent). „Die zunehmende Professionalisierung der Immobilienbranche führt anscheinend zu einem Trend: Kleinere Verwaltungen schließen sich zusammen, um den wachsenden Anforderungen gerecht werden zu können, oder werden von größeren Verwaltungen übernommen”, erläutert Kaßler.

Das 6. DDIV-Branchenbarometer kann beim DDIV unter » www.ddiv.de/publikationen als Druck­exemplar bestellt werden und steht dort zudem zum Download zur Verfügung.

Über das 6. DDIV-Branchenbarometer:

Zwischen Mitte Januar und Ende März 2018 beteiligten sich bundesweit insgesamt 476 Verwaltungsunternehmen an einer anonym durchgeführten Umfrage zur Struktur der Branche, Vergütungsentwicklung, baulichen Maßnahmen, Umsatz- und Gewinnerwartungen sowie Mitarbeiterstruktur. Seit seiner Erstauflage im Jahr 2012 hat sich das DDIV-Branchenbarometer zum Standardwerk für wirtschaftliche Rahmendaten der Immobilienverwalterbranche entwickelt.

Der Hamburger Senat hat die Mietpreisbremse, die seit 2015 in der Hansestadt gilt, neu erlassen. Die Hansestadt reagierte damit auf ein Urteil des Landgerichts Hamburg, dass die Bremse im Juni auf Grund eines formellen Fehlers für unwirksam erklärte.

Mit dem Neuerlass will der Hamburger Senat Rechtssicherheit für künftige Mietverträge schaffen. Im Juni 2018 erklärte das Landgericht die Verordnung für unwirksam, weil es an einer ordnungsgemäßen Begründung fehlte. Nach Auffassung des Gerichts war die Bremse daher von ihrer Einführung am 1. Juli 2015 zumindest bis August 2015 nicht ordnungsgemäß in Kraft. Der Neuerlass soll in Kürze samt Begründung im Gesetz- und Verordnungsblatt der Hansestadt veröffentlicht werden. Die Geltungsdauer der Bremse bleibt davon unberührt.

Auch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen war Thema im Hamburger Senat. Sie beträgt weiterhin 15 Prozent in drei Jahren. Eine entsprechende Verordnung, die bis August 2023 gilt, wurde jüngst beschlossen. Bereits seit 2013 gilt in Hamburg eine reduzierte Kappungsgrenze.

In seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause stimmte der Deutsche Bundesrat dem Haushaltsentwurf der Bundesregierung zu. Darin verpflichtet sich die Bundesregierung u. a. auch mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Mit dem Beschluss wird auch der Weg für das Baukindergeld geebnet.

Familien können ab 1. August 2018 vom Baukindergeld profitieren. Sie erhalten einen jährlichen Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind beim Kauf einer Immobilie. Die Förderung läuft über zehn Jahre. Die zwischen Bundesbauminister Horst Seehofer und Finanzminister Olaf Scholz verabredete Nebenabsprache, die Förderung auf Objekte mit maximal 120 Quadratmeter Wohnfläche für eine vierköpfige Familie zu beschränken, hat sich nicht durchgesetzt. Beschränkt wird der Anspruch auf das Baukindergeld lediglich über das Haushaltseinkommen: Berechtigt sind Haushalte mit einem Jahreseinkommen von maximal 75.000 Euro plus 15.000 Euro je Kind. 2018 sind insgesamt 262,5 Millionen Euro für die Förderung veranschlagt, bis zum Ende des Förderzeitraums 2029 dürfte sich die Fördersumme auf rund 9,8 Milliarden Euro belaufen.

Mehr Investitionen sind auch für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Die Bundesregierung will in den Jahren 2020 und 2021 jeweils rund zwei Milliarden Euro ausgeben. Zusätzlich werden im Haushalt 2019 die Mittel um 500 Millionen auf dann rund 1,5 Milliarden Euro erhöht.

Für das Programm „Kriminalprävention durch Einbruchssicherung“ wurden die finanziellen Mittel um 15 Millionen auf 65 Millionen Euro erhöht. Zudem sind erneut 75 Millionen Euro für das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ im Haushaltsplan verankert.

Seit Sommer 2017 ist der individuelle Sanierungsfahrplan als Instrument für die Energieberatung im Einsatz. Parallel dazu gab das Bundeswirtschaftsministerium ein Pilotprojekt in Auftrag, um die Anwendbarkeit an unterschiedlichen Sanierungsbeispielen zu testen. Das Fazit: Der Sanierungsfahrplan für Wohngebäude ist in der Praxis anwendbar. In einigen Bereichen gibt es jedoch Weiterentwicklungsbedarf.

Vor allem in der Methodik, der Dokumentation und der Software gibt es nach Auswertung der Pilotphase noch Verbesserungsbedarf. So waren die Hauseigentümer mit der Beratungsleistung insgesamt zufrieden bis sehr zufrieden. Potenziale sehen die Befragten bei Aufbereitung der Informationen. Hier wünschen sie sich mehr Erläuterungen zu den Kosten einer Sanierungsmaßnahme und zur Wirtschaftlichkeit. Die befragten Energieberater teilten diese Einschätzung. Sie bewerteten die Informationen für Eigentümer als zu wenig detailliert. Auch das Platzangebot zum Skizzieren der einzelnen Maßnahmen erachteten sie als mangelhaft. Die Verbesserungsvorschläge sollen nun in die Optimierung des Sanierungsfahrplans einfließen.

Im Rahmen des Pilotprojektes wurden Energieberater in ihren Beratungsprozessen begleitet und die von ihnen ausgestellten Sanierungsfahrpläne ausgewertet. Darüber hinaus wurden die beteiligten Hauseigentümer, Energieberater und Softwarehersteller befragt.

Seit Ende Mai 2018 gilt das neue europäische Datenschutzrecht. Immobilienverwalter müssen sich auf die neue Rechtslage einstellen. Wie sich zeigt, unterscheidet sich das neue Recht nicht allzu sehr vom bisherigen deutschen Datenschutz. Was bislang erlaubt war, ist oft auch nach der neuen Rechtslage möglich. Allerdings ist damit zu rechnen, dass Mieter und Eigentümer verstärkt von ihren Auskunftsrechten Gebrauch machen. Prof. Niko Härting lichtet den Datenschutzdschungel auf dem 26. Deutschen Verwaltertag.

Zu der neuen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) werden viele Gerüchte verbreitet. Insbesondere das Gerücht, man dürfe Adressdaten und Telefonnummern nur noch mit Zustimmung des jeweiligen Mieters oder Eigentümers speichern und weitergeben. Das ist falsch. Die Einwilligung ist nur eine von mehreren möglichen Rechtsgrundlagen für eine Datenverarbeitung:

• Ohne Zustimmung des Betroffenen darf man dessen Adressdaten einschließlich Telefonnummer und E-Mail-Adresse weitergeben, wenn dies zur Erfüllung des Verwaltervertrages erforderlich ist. Möchte man daher einem Handwerker die Telefonnummer eines Eigentümers geben, um einen Reparaturtermin zu verabreden, bedarf es keiner vorherigen Rücksprache mit dem Eigentümer. Ob man nur eine Festnetznummer herausgibt oder die Handynummer, ist keine Frage des Datenschutzrechts, sondern eine Benimmfrage.

• Möchte man einem Handwerker die Telefonnummer eines Mieters geben, braucht man den Mieter gleichfalls nicht zuvor um Erlaubnis fragen. Denn es liegt ein Fall des „berechtigten Interesses“ vor, das eine Datenweitergabe gleichfalls erlaubt. Die Weitergabe der Nummer liegt im berechtigten Interesse des Eigentümers und des Mieters. Beide haben ein Interesse an zügigen Reparaturen. Schutzwürdige Interessen des Mieters überwiegen nicht, Telefonnummern sind keine Geheiminformationen.

Alles also halb so wild? Nicht ganz. Betrieblicher Datenschutzbeauftragter, Verarbeitungsverzeichnis, Dokumentationspflichten: Die DSGVO enthält zahlreiche Compliance-Anforderungen für den Umgang mit Personendaten. Manche nennen dies Verbraucher- oder Bürgerrechtsschutz, andere sprechen von Bürokratie. Zudem werden die Rechte der Betroffenen aufgewertet. Dies gilt insbesondere für das Recht jedes Bürgers – ob Mieter, Eigentümer oder wildfremde Person – jederzeit Auskunft darüber zu verlangen, welche Daten über ihn gespeichert sind. Das Auskunftsrecht erstreckt sich auf die Herkunft der Daten, auf die Speicherdauer und die Empfänger der Daten. Zudem muss der Betroffene umfassend über seine Datenschutzrechte belehrt werden. All dies innerhalb einer Regelfrist von einem Monat. Wird die Auskunft nicht fristgerecht erteilt, droht ein saftiges Bußgeld.

Die Auskunftsrechte können zu einem Druckmittel unzufriedener Mieter und Eigentümer werden. Für Verwalter, die sich bislang noch nicht mit diesem Thema befasst haben, ist es an der Zeit, dies nachzuholen.

Wir lichten den Datenschutzdschungel – auf dem 26. Deutschen Verwaltertag

Sie möchten im Datenschutzdschungel den Durchblick behalten? Dann informieren Sie sich aus erster Hand auf dem 26. Deutschen Verwaltertag. Melden Sie sich noch heute an und sichern Sie sich Ihren Wissensvorsprung: » www.deutscher-verwaltertag.de