Leipzig
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Wir leben Immobilien

Kommende Veranstaltungen

TERMIN: 25.11.2020 (Mittwoch) bis 26.11.2020 (Donnerstag)
ZEIT: Ganztägig
Veranstaltung:   "Die Verwaltung einer WEG"-2-Tages-Kompaktseminar - Der ideale Überblick für Neulinge und Quereinsteiger, aber auch Profis
Ort: pentahotel Leipzig | Leipzig | 04103
TERMIN: 01.12.2020 (Dienstag)
ZEIT: 10:00 - 17:00
Veranstaltung:   WEG-Reform: Was kommt auf den Verwalter zu?
Ort: H4 Hotel Leipzig | Leipzig | Sachsen

Mitgliedschaft

Welche Vorteile bringt Ihnen eine Mitgliedschaft in unserem Berufsverband
„Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V.“?

  • Stärkung des Berufsstandes deutscher Immobilienverwalter;
    Mitwirkung an der Schaffung eines einheitlichen Berufsbildes
  • Beratung der Mitglieder in fachlicher, juristischer und standesgemäßer Hinsicht
  • Förderung des Informations- und Erfahrungsaustausches
  • Weiterbildung der Mitglieder durch regelmäßige Fachveranstaltungen, Foren, Seminare,
  • Qualifizierung der Öffentlichkeitsarbeit
  • Qualifizierung für die bestmögliche Betreuung von Verwaltungsobjekten in
    kaufmännischen und technischen Fragen – Grundlage für Verwalterempfehlungen
  • Gewährung eines Rabattes von 15% bei Nutzung des Portals/ Vermittlung über das Portal ImmobilienScout24
  • kostenfreie Mitversicherung einer Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung

Zweck des Verbandes ist die gemeinschaftliche Wahrnehmung der Belange der Immobilienverwalter in wirtschaftlicher, wirtschaftspolitischer und technischer Hinsicht unter Ausschluss von eigenen wirtschaftlichen Interessen.

Die VdIV Servicegesellschaft mbH Mitteldeutschland arbeitet als Tochtergesellschaft des Verbandes der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e. V., und stellt den Verbandsmitgliedern ein umfassendes Dienstleistungsangebot zur Verfügung.

Wieviel kostet die Mitgliedschaft?

Entsprechend der Satzung unseres Verbandes hat der von der Mitgliederversammlung gewählte Vorstand am 04.08.2014 die nachstehende Beitragsordnung – gültig ab 01.01.2015 – beschlossen:

Von jedem Mitglied ist ein jährlicher Grundbetrag zu entrichten, der sich aus dem Verwaltungsbestand des Mitgliedes ergibt.
Zu entrichten sind:

  • bis 800 Verwaltungseinheiten: 400,00 €
  • bis 2000 Einheiten: 800,00 €
  • ab 2000 Einheiten: 1500,00 €

Jedes Mitglied entrichtet zusätzlich zum Grundbetrag einen jährlichen Weiterbildungsbeitrag in Höhe von 200,00 €.
Dieser wird bei Teilnahme an folgenden Veranstaltungen des Verbandes im jeweiligen Jahr rückerstattet:

  • Mitteldeutsches Verwalterforum 75,00 €
  • Fachtagung Bau- und Haustechnik 75,00€
  • pro weiteres Seminar 25,00 € (max. 50,00 € pro Jahr)

Der Jahresbeitrag ist jeweils zum 31. Januar des laufenden Jahres auf das Verbandskonto zu überweisen. Im Jahr des Beitritts wird der Jahresmitgliedsbeitrag nur zeitanteilig erhoben.

Als Aufnahmegebühr für neue Mitglieder werden einmalig 100,00 € festgelegt.

 

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Postleitzahlenbereiche in Sachsen und Thüringen

Der Verband

Immobilienverwalter Mitteldeutschland ist der Zusammenschluss der Verbände der Immobilienverwalter Sachsen e.V. und Thüringen e.V.

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Aktuelle Rechtsprechung

Unsere Mitglieder werden über mehrere Plattformen zeitnah auf dem aktuellsten Wissens- und
Informationsstand gehalten.

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VDIVaktuell Magazin

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eMagazine – Archiv

Wir sind Mitglied des VDIV

 

Wir sind Mitglied des Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)

 

Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland

Der Verwalter, ein König in Zeiten von Corona?
Sonntag, 12. April 2020

Ende März wurde das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht″ beschlossen. Dieses enthält auch temporär geltende Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), um die Handlungsfähigkeit von Wohnungs­eigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen zu gewährleisten. Doch reichen die beschlossenen Maßnahmen tatsächlich aus? Sind Verwaltungen und Eigentümer damit auf der rechtssicheren Seite und vor allem wie wird sich das Aussetzen von aktuellen Präsenzversammlungen auf die späteren Quartale im Jahr auswirken? 

Klar ist sicherlich, dass wir alle Maßnahmen treffen dürfen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Dies betrifft die normalen Instandsetzungen und Instandhaltungen. Der Verwaltungsbeirat kann mit in die Entscheidungsfindung eingebunden werden, aber im Nachhinein wird sicherlich der Verwalter für die getroffenen Entscheidungen seinen Kopf hinhalten müssen.

Wenn nun größere, nicht aufschiebbare Sanierungen anstehen, wird es schwieriger, da diese in der Regel mehrere Entscheidungen beinhalten. Die Findungsphase ist sicherlich in einem solchen Fall schon von den Eigentümern per Beschluss abgeschlossen. Dann stehen die Auswahl und Beauftragung eines Architekten und der Baumaßnahmen an. Das ist meistens aber noch nicht alles. Die Maßnahmen müssen in der Regel auch finanziert werden. Wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, ist eine Entscheidung zu treffen, ob eine Sonderumlage hierfür genutzt werden soll oder ob sogar eine Finanzierung aufgenommen werden muss.

Diese Entscheidungen beinhalten die aktuellen Sonderregelungen nicht. Also was ist zu tun? Eine Entscheidung muss von den Eigentümern getroffen werden. Dies ist aber nur über einen Beschluss möglich. Aber wie soll dies bei dem zurzeit herrschenden Versammlungsverbot funktionieren? Das WEG gibt uns hierzu die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss zu fassen. Dieser muss aber allstimmig und in Schrift­form ergehen. Dieses Verfahren funk­tioniert vielleicht in kleineren Gemeinschaften, aber in mittleren und größeren auf gar keinen Fall.

Also doch eine Versammlung, aber wie? Meiner Auffassung nach kann eine Versammlung nur mit Voll­machten durchgeführt werden, so dass kein Eigentümer anwesend ist. Das wäre grundsätzlich rech­tens, allerdings fehlt das Recht jedes einzelnen Eigentümers auf Aussprache und Meinungsaustausch. Die Verweigerung dieses Rechts führt zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse. Damit ist dem Verwalter dann auch nicht geholfen. Vielleicht ist dies aber ein Vehikel für Gemeinschaften, die harmo­nisch und konstruktiv miteinander umgehen. Aber das ist nicht die Regel. Also wie soll der Verwal­ter einen Meinungsaustausch ermöglichen?

Immer wieder ist das Thema „Online-Versammlung″ in aller Munde. Doch auch dies entspricht nicht dem WEG und führt somit auch zur Anfechtbarkeit. Folgender Lösungsvorschlag funktioniert aber in unserer Verwaltung: Wir laden die Eigentümer mit einer 14-tägigen Ladungsfrist zu einem Aussprachetermin per Telefon und/oder Videokonferenz ein. Der Zeitpunkt der Konferenz sollte der in einem „normalen″ Wirtschafts­jahr festgelegte Zeitpunkt der Versammlung sein. Somit haben die Eigentümer die Möglichkeit, die Unterlagen vorab ordnungsgemäß zu sichten und sich bei diesem Termin auszutauschen. Wichtig ist, dass dieser Termin nicht der Termin der Eigentümerversammlung ist und dass dort auch keine Beschlüsse ge­fasst werden. Es ist eine reine Informationsveranstaltung, bei der der gesetzlich vorgeschriebene Meinungsaustausch stattfindet. Mit der Einladung zur Informationsveranstaltung laden wir gleichzeitig zur Vollmachtversammlung, die ein paar Tage später stattfindet, ein. Somit können die Eigentümer mit oder ohne Teilnahme an der Informationsveranstaltung die Vollmacht zur Vertretung an den Verwalter erteilen. Möchte ein Eigentümer zunächst den Meinungsaustausch abwarten, ist dann die Übersendung der Vollmacht noch zwischen Informationsveranstaltung und Eigentümerversammlung möglich.

Bei dieser Vorgehensweise sind alle Rechte des Eigentümers gewahrt, und es wird eine ordnungsge­mäße Versammlung durchgeführt. Der Verwalter hat somit alles getan, um dem Gesetz nachzukommen und die zwingend erforderlichen Beschlüsse herbei zu führen. Selbstverständlich sollte der Verwalter trotzdem auf die Anfechtbarkeit hinweisen. Ob die WEG-Kammern an den Gerichten zustimmen, dass diese Vorgehensweise ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bleibt abzuwarten. Auf jeden Fall kann uns keine Untätigkeit vorgeworfen werden. Der Verwalter hat alles getan, um eine ordnungsgemäße Beschluss­fassung herbei zu führen. Es bleibt zu hoffen, dass sich die Politik noch durchringt auch die Möglichkeit von online-Eigentümerversammlungen gesetzlich einzuführen, denn die „Nach-Corona-Zeit″ wird uns digitaler gemacht haben – Verwalter und Eigentümer.

In diesem Sinne gute Gesundheit.

Ralf Michels

Präsidiumsmitglied des VDIV Deutschland e.V.  

VDIV Deutschland stellt Tipps zur Gestaltung von Online-Eigentümerversammlungen zur Verfügung
Sonntag, 05. April 2020

Um die jährliche Eigentümerversammlung nicht wegen der Corona-Pandemie absagen oder verschieben zu müssen, setzen etliche WEG-Verwaltungen auf Online-Versammlungen. Nach der derzeit bestehenden Gesetzeslage ist es dafür zwingend notwendig, dass die Eigentümer ihr Stimmrecht entweder persönlich ausüben oder per Vollmacht übertragen – etwa auf die Verwaltung. Darauf weist der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) hin. Wie auch bei der Präsenzveranstaltung gilt, dass mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen, um beschlussfähig zu sein.

„Die Praxis zeigt: Die Mehrheit der Teilnehmer war von dieser neuen Form der digitalen Versammlungsführung nach den ersten Einsätzen begeistert”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Seiner Einschätzung nach wird sich die Online-Versammlung langfristig zur Meinungsbildung durchsetzen.

Für seine 3.000 Mitgliedsunternehmen hat der VDIV Deutschland einen mehrseitigen Flyer mit zahlreichen Praxistipps rund um Online-Versammlungen zusammengestellt. Mitglieder der Landesverbände können den Flyer im Intranet des VDIV Deutschland herunterladen. Für Eigentümer ist er dann bei den Verwaltungen erhältlich.

Fördermittel für die Einrichtung von Arbeitsplätzen im Homeoffice
Dienstag, 31. März 2020

Kleine und mittlere Unternehmen sowie Handwerksbetriebe können finanzielle Unterstützung erhalten, wenn sie kurzfristig Homeoffice-Arbeitsplätze schaffen. Das Bundesministerium für Wirtschaft hat das Förderprogramm „go-digital″ erweitert. Erstattet werden bis zu 50 Prozent der Kosten einer unterstützenden Beratung durch ein vom BMWi autorisiertes Beratungsunternehmen.

Das neue Fördermodul deckt neben der individuellen Beratung unter anderem die Umsetzung der Homeoffice-Lösungen, wie der Einrichtung spezifischer Software und der Konfiguration existierender Hardware ab. Von der Förderung können rechtlich selbständige Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft einschließlich des Handwerks mit technologischem Potenzial mit weniger als 100 Beschäftigten und einem Vorjahresumsatz oder einer Vorjahresbilanz von höchstens 20 Millionen Euro profitieren. Bei einem maximalen Beratertagessatz von 1.100 Euro beträgt der Förderumfang maximal 30 Tage. Interessierte Firmen müssen zunächst über die Beraterlandkarte des Förderprogramms ein Beratungsunternehmen in ihrer Region suchen und mit ihm einen Beratervertrag abschließen. Das Unternehmen übernimmt dann alle weiteren Schritte von der Beantragung der Förderung über die Umsetzung passgenauer und sicherer Maßnahmen bis hin zur Einrichtung von Homeoffice-Arbeitsplätzen. Ziel der Förderung ist, kleine und mittlere Unternehmen und Handwerksbetriebe dabei zu unterstützen, in der aktuellen Krise arbeitsfähig zu bleiben.

Umfangreiche Informationen zu dem neu aufgelegten Förderbaustein sowie die Beraterlandkarte sind » hier hinterlegt. Konkrete Fragen zur Förderfähigkeit und Beantragung beantwortet der Projektträger, die EURONORM GmbH, telefonisch unter 030-97003-333. 

VDIV Deutschland startet Kurzumfrage zu Folgen der Corona-Pandemie bei Immobilienverwaltungen
Dienstag, 31. März 2020

Wie wirkt sich die Ausbreitung des Corona-Virus auf Immobilienverwaltungen aus, und welche Konsequenzen ergeben sich daraus für die Zukunft? Diese Fragestellung ist Ausgangspunkt der Kurzumfrage des VDIV Deutschland.

„Wir wollen mit dieser Umfrage belastbare Aussagen erzielen, die unserer Branche helfen, gestärkt aus dieser Situation herauszukommen”, so VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

In die Bestandsaufnahme einfließen sollen u. a. Erkenntnisse zu Arbeitsabläufen und Arbeitsaufkommen, der Kompensation von nichtstattfindenden Eigentümer­versammlungen und dem Abhalten von Online-Versammlungen. Zudem werden Fragen zur veränderten Vermittlertätigkeit und zum anstehenden Zensus gestellt. Wie sich die Corona-Krise auf das Ausbleiben von Miet- und Hausgeldzahlungen auswirkt, ist ebenfalls Gegenstand der Umfrage. Abschließend nachgefragt werden einige wenige Aspekte zum vorliegenden WEG-Gesetzentwurf wie zu Umlaufbeschlüssen oder der Ladungsfrist zu Eigentümerversammlungen.

Immobilienverwaltungen sind aufgerufen, bis zum 22. April 2020 online unter » www.vdiv.de/kurzumfrage an der Kurzumfrage teilzunehmen. Diese dauert etwa 5 Minuten. Alle Daten werden anonymisiert und unter Berücksichtigung der DSGVO erhoben und verarbeitet.

Bundestag beschließt aktuelle Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz
Montag, 30. März 2020

Die Einschränkungen aufgrund der Ausbreitung des neuartigen SARS-CoV-2-Virus betreffen auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die jetzt und in den kommenden Monaten an sich ihre jährlichen Eigentümerversammlungen abhalten würden. Diese sind auf derzeit unabsehbare Zeit verboten, die notwendigen Beschlüsse zur Sicherung des Finanzwesens (Wirtschaftsplan 2020, Jahresabrechnung 2019, Sonderumlagen) können nicht gefasst werden. Am 25. März 2020 hat der Bundestag ein Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen, dessen Artikel 2 Regelungen enthält, die das Wohnungseigentumsrecht betreffen.

Inhalt des Gesetzes

Regelungen für das Wohnungseigentumsrecht: Der zuletzt gültige Wirtschaftsplan gilt kraft Gesetzes fort, auch wenn er seinerzeit ohne Fortsetzungsklausel beschlossen worden war. Der bestellte Verwalter bleibt im Amt, auch wenn die Amtszeit dieser Tage verstreicht oder bereits verstrichen ist, und dies sogar dann, wenn dadurch die gesetzliche Höchstdauer von an sich fünf bzw. drei Jahren (§ 26 Absatz 1 Satz 2 WEG) überschritten wird. Dies alles gilt bis zu einer anderweitigen Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Soweit die Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht.

Das Gesetz sieht darüber hinaus weitere Neuregelungen für das Zivilrecht vor: Bis zum 30. Juni 2020 wird Verbrauchern durch Artikel 240 § 1 Absatz 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) für Verträge, die Dauerschuldverhältnisse sind und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurden, ein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden, wenn sie ihre vertraglichen Zahlungspflichten wegen der Folgen von Corona derzeit nicht erfüllen können. Dadurch soll gewährleistet werden, dass insbesondere Wohnraummietverträge nicht gekündigt und Verbraucher nicht von Leistungen der Grundversorgung (Strom, Gas, Telekommunikation, soweit zivilrechtlich geregelt auch Wasser bzw. Abwasser) abgeschnitten werden, weil sie ihren Zahlungspflichten krisenbedingt nicht nachkommen können. Das Leistungsverweigerungsrecht muss einredeweise geltend gemacht werden. Der Schuldner, der wegen der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann, muss sich also ausdrücklich auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen und grundsätzlich auch belegen, dass er gerade wegen der COVID-19-Pandemie nicht leisten kann. Aufgrund der besonderen Eilbedürftigkeit treten die Regelungen bereits am Tag nach der Verkündung in Kraft. Das Außerkrafttreten der Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht wird zum Ablauf des 31. Dezember 2021 sowie zu Artikel 240 § 1 EGBGB zum 30. September 2022 bestimmt.

Fraglich ist, ob auch diese sonstigen Regelungen Auswirkungen für Wohnungseigentümer und Gemeinschaften haben werden. Verwalter berichten, dass erste Wohnungseigentümer pandemiebedingt Einzugsermächtigungen widerrufen haben und fällige Hausgeldzahlungen zurückbehalten. Andere fragen, ob sie denn nun im ganzen Jahr 2020 keine Eigentümerversammlung mehr einberufen und durchführen müssen.

Denkbare Fallkonstellationen

Fall 1 (Wirtschaftsplan): Der Wirtschaftsplan 2019 wurde im Jahr 2019 ohne Fortgeltung beschlossen, so dass er mit Ablauf des Jahres 2019 seine Gültigkeit verlor. Überlegungen zur Rechtslage: Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie tritt der abgelaufene Wirtschaftsplan 2019 rückwirkend wieder in Kraft. Er ist Anspruchsgrundlage auch für die Zahlung der zurückliegenden Monate ab Januar 2020. Wohnungseigentümer geraten ab Inkrafttreten auch mit den ersten Monatsraten des Jahres 2020 in Verzug (zu dieser Frage unten Fall 2), falls der Wirtschaftsplan eine Zahlung in monatlichen Raten vorsah. Eine vereinbarte oder generell beschlossene Verfallklausel greift erst, wenn der Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten mit der vorgesehenen Mindestzahl monatlicher Raten in Verzug gerät (Beispiel: Verfallklausel mit Ratenzahlungsrecht, solange Wohnungseigentümer nicht mit mehr als zwei Raten in Verzug gerät. Inkrafttreten des Gesetzes bzw. Wirtschaftsplanes 8. April 2020. Hausgeld-Jahressumme 2020 kann frühestens fällig werden, wenn für April, Mai und Juni nicht gezahlt wird). 

Fall 2 (Zurückbehaltungsrecht): Ein Wohnungseigentümer hat seine Wohnung vermietet. Sein Mieter zahlt seit März 2020 pandemiebedingt die fällige Miete nicht mehr. Infolgedessen kann der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft sein Hausgeld nicht zahlen. Er beruft sich gegenüber dem Verwalter bis vorerst 30. Juni 2020 auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Corona und widerruft die Einzugsermächtigung. Überlegungen zur Rechtslage: Der vermietende Wohnungseigentümer darf das Mietverhältnis wegen der Mietrückstände, die auf den Auswirkungen von Corona beruhen, nicht kündigen. Nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen berechtigt der Mietausfall nicht zum Einbehalt des Hausgeldes. Gegenüber Hausgeldforderungen der Gemeinschaft sind Aufrechnung und Zurückbehaltung im Grundsatz unzulässig. Fraglich ist, ob dem Wohnungseigentümer aufgrund von Artikel 240 § 1 Absatz 1 EGBGB ein Leistungsverweigerungsrecht zustehen könnte. Voraussetzung wäre das Bestehen eines Dauerschuldverhältnisses, das vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde und dessen Erfüllung dem Wohnungseigentümer in dessen Eigenschaft als Verbraucher bis zum 30. Juni 2020 pandemiebedingt nicht möglich wäre, ohne seinen eigenen oder den angemessenen Lebensunterhalt seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht zu gefährden. Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass das Gemeinschaftsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaft ein Dauerschuldverhältnis in diesem Sinne ist, welches mit dem Eigentumserwerb begonnen hat und zu regelmäßig wiederkehrenden Hausgeldzahlungen verpflichtet. Bei näherer Betrachtung überzeugt diese Sichtweise jedoch meines Erachtens nicht. Die Rechtsbeziehung zwischen Wohnungseigentümern und Gemeinschaft ist als Mitgliedschaftsrecht ausgestaltet. Die Mitgliedschaft ist kein Dauerschuldverhältnis im Sinne der Vorschrift. Die Gemeinschaft und der einzelne Wohnungseigentümer sind jeweils für sich betrachtet zwar Verbraucher. Die mitgliedschaftliche Rechtsbeziehung zwischen ihnen ist indes kein Verbrauchervertrag.

Fall 3 (Wärmelieferungsvertrag): Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist mit einem privaten Wärmelieferungsunternehmen vertraglich verbunden. Sie bezieht Heizenergie und Warmwasser. Wegen erheblicher Hausgeldausfälle infolge von Corona will der Verwalter die Zahlung der ab April monatlich geschuldeten Abschläge zurückstellen. Überlegungen zur Rechtslage: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist einem Verbraucher gleichgestellt, wenn ihr – wie fast immer – wenigstens ein Verbraucher angehört und er ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient (BGH, Urteil vom 25. März 2015 – VIII ZR 243/13). Der Wärmelieferungsvertrag ist ein vertragliches Dauerschuldverhältnis im Sinne von Artikel 240 § 1 Absatz 1 Satz 1 EGBGB. Fraglich ist, ob man die weitere tatbestandliche Voraussetzung, dass der Verbraucher bei vorzeitiger Erfüllung seiner vertraglichen Zahlungspflicht seinen oder den angemessenen Lebensunterhalt seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen gefährden würde, bejahen kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband bestreitet keinen eigenen Lebensunterhalt. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sowie mit systematischem Blick auf § 1 Absatz 1 S. 3 EGBGB wird es aber zutreffend sein, die ihr angehörenden Wohnungseigentümer (Mitglieder) als unterhaltsberechtigte Angehörige in diesem Sinne anzusehen. Das Vertragsverhältnis mit einem Wärmelieferanten ist zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich (Artikel 240 § 1 Absatz 1 S. 3 EGBGB). Die Berufung auf das Leistungsverweigerungsrecht setzt indessen weiter voraus, dass bei einer sofortigen Leistung der Abschlagszahlungen die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft drohen würde. Das hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalles ab. Hierzu dürfte zählen, wie hoch die Hausgeldausfälle sind, welche weiteren Verbindlichkeiten die Gemeinschaft hat und ob es Liquiditätsreserven, insbesondere eine ausreichende Instandhaltungsrücklage, gibt. Darlegungspflichtig hierfür ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu berücksichtigen ist noch, dass gemäß Artikel 240 § 1 Absatz 3 EGBGB Absatz 1 der Vorschrift nicht gilt, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Gewerbebetriebs gefährden würde. Bei einem Wärmelieferungsunternehmen wird es an dieser Voraussetzung, für die das Unternehmen darlegungspflichtig ist, in der Regel fehlen.

Fazit für den Verwalter

Vorerst sollten Verwalter das Hausgeldinkasso wie gehabt behandeln und betreiben. Gegenüber fälligen Hausgeldforderungen dürfen Wohnungseigentümer nicht aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Im Einzelfall kann es sich anbieten, den Wohnungseigentümern entsprechende Hinweise zu erteilen.

Regelmäßig zu erbringende Zahlungen an Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund von Dauerschuldverhältnissen, wie beispielsweise Wärmelieferungsverträge, Wartungsverträge oder der Verwaltervertrag, sollten wie gehabt pünktlich bezahlt werden, solange die Finanzdecke der Gemeinschaft es zulässt. Bei anderen Vertragsverhältnissen, die also keine Dauerschuldverhältnisse sind, wie beispielsweise Werkverträge mit Handwerkern, besteht ein Leistungsverweigerungsrecht grundsätzlich nicht. Hier kann der Verwalter mit dem Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise eine individuelle Stundung vereinbaren.

Derzeit ist nicht absehbar, wann der Höhepunkt der Pandemie erreicht sein wird und ob die Gewährung des Schuldnerschutzes bis 30. Juni 2020 ausreicht. Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum nicht ausreichend ist, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise abzufedern, kann er von Bundesregierung verlängert werden.

Nicht beantwortet werden kann die Frage, ob noch in diesem Jahr ordentliche Eigentümerversammlungen stattfinden. Solange Verbote gelten, die von Bund, Ländern oder auch einzelnen Städten oder Kommunen erlassen sind und Eigentümerversammlungen rechtlich unmöglich machen, verhält sich der Verwalter pflichtgemäß und gesetzestreu, wenn er – sei es die ordentliche, sei es eine außerordentliche mit einem einzigen TOP – keine Versammlungen einberuft. Solange darf demnach auch der Verwaltungsbeirat von seiner gesetzlichen Ersatzeinberufungskompetenz (§ 24 Absatz 3 Var. 2 WEG) keinen Gebrauch machen, da es schlichtweg an einer Pflichtwidrigkeit des Verwalters fehlt. Anders als im Aktienrecht, wo die Hauptversammlung innerhalb der ersten acht Monate des Geschäftsjahres stattzufinden hat (§ 175 Absatz 1 Satz 2 AktG – durch Artikel 2 § 1 Absatz 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht wird diese Frist aber wohl bald außer Kraft gesetzt), steht im Wohnungseigentumsrecht das ganze Kalenderjahr zur Verfügung (§ 24 Absatz 1 WEG: „[…] mindestens einmal im Jahr […]″.). Sehen Gemeinschaftsordnung oder Verwaltervertrag kürzere Durchführungsfristen vor, gelten diese während der gesetzlichen Verbotslage nicht. Verwalter und Wohnungseigentümer müssen die weitere Entwicklung im Auge behalten.

Dr. Jan-Hendrik Schmidt

W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt

Rechtsanwälte PartmbB Hamburg

www.wir-breiholdt.de

Zum Thema „WEG und Corona″ veranstaltet der VDIV Deutschland am » 15. April ein Webinar. Darin geht es unter anderem um Online-Eigentümerversammlungen und den Umgang mit Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Hausgeld.

 

Verbandsleben

25 Jahre Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V. + 13. Herbstforum

Unsere Jubiläumsveranstaltung sollte der Höhepunkt des Jahres 2018 werden – und sie wurde es! Auf der Albrechtsburg in Meißen empfing der Verbandsvorstand mehr als 80 Festgäste, darunter neben Mitgliedern und Kooperationspartnern Herrn Staatssekretär im Sächsischen Innenministerium Prof. Günther Schneider und den Stellvertretenden Hauptgeschäftsführer der IHK Dresden, Herrn AssessorThomas Ott. Beide Festredner brachten zum Ausdruck…

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„Baggern – Laufen – Schießen – Feiern„ – das 3. Sportevent des Verbandes Mitteldeutschland

Es war fast eine Olympiade, das nunmehr 3. Sportfest des VdIV Mitteldeutschland am 30.August 2018: Laufen über 4,5 – 8,7 – oder 17,5km um den Schladitzer See, Beachvolleyball mit 16 Mannschaften und Schießen am Infrarot-Schießstand von Frank-Peter Rötzsch, ehemaliger Olympiasieger und Weltmeister – es gab für jeden der 150 Sportler und Gäste viel Gelegenheit zum Sport und natürlich zum Feiern nach der Siegerehrung….

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„12. Herbstforum „Immobilienverwaltung und Technik“

Nach dem Sportevent des Verbandes am 01.09.17 in Leipzig und dem Deutschen Verwaltertag in Berlin trafen sich die mitteldeutschen Verwalter zum 12. Mal zum „Technik special“ – Forum. Am Vorabend tourten Aussteller, Referenten und Verbandsmitglieder in einem Oldtimerbus durch die Sächsische Schweiz und genossen ein rustikales Buffet auf der nächtlichen Festung Königstein…..

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„VdIV – das ist schlau!“ – 2. Sportevent

„VdIV – das ist schlau!“  – ja, dieser Schlachtruf der Teilnehmer des nunmehr 2. Turniers des VdIV Mitteldeutschland trifft ins Schwarze. Das Interesse der Immobilienverwalter an Laufen, Walking und Beachvolleyball wurde im vergangenen Jahr geweckt….

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IMG_651717. Mitteldeutsches Verwalterforum

Nach vielen Jahren ging eine Tradition zu Ende: Der Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V. hatte sich entschieden, dass guteingeführte Verwalterforum erstmals nicht in einem Leipziger Innenstadthotel durchzuführen….

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IMG_2289Neujahrsempfang 2017

Am 09.01.2017 lud der Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V. in Kooperation mit der DKB, den Leipziger Stadtwerken und der VDIV Incon zum Neujahrsempfang in die Glaskuppel der Karl Liebknecht Str. 143 in Leipzig ein….

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Der VDIV Mitteldeutschland veranstaltete sein 1. VDIV Sportevent

Am 01.09.2016 war es soweit: In der Schladitzer Bucht, einem ehemaligen Braunkohltagebau in der Nähe von Leipzig, inzwischen ein beliebtes Freizeitrevier…

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Vorteile einer Mitgliedschaft

vorteile_mitgliedschaft

  • Gütesiegel für Professionalität
  • Vergünstigungen bei der Vermittlung
  • Aktuelles Fachwissen
  • Regelmäßige Fortbildungen
  • Vertrauensschadenversicherung

Mitglied werden

Kontaktdaten

  • Verband der Immobilienverwalter Mitteldeutschland e.V.
  • Wehlener Straße 46
    01279 Dresden
  • 0351 / 25 50 70
  • 0351 / 25 50 717
  • info@vdiv-mitteldeutschland.de
  • Geschäftsführer:
    Dr.-Ing. Joachim Näke

Fördermitglied des Tages

Eurofins Umwelt Ost GmbH