Der Verbrauch an Heizenergie und die Heizkosten sind im Jahr 2018 um durchschnittlich zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Dies ermittelte der „Wärmemonitor 2018“, den das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) jährlich auf Grundlage von Daten des Energiedienstleisters ista Deutschland GmbH erstellt. Sie basieren auf den Heizkostenabrechnungen von 300.000 Mehrfamilienhäusern in Deutschland und erfolgten klima- und witterungsbereinigt.

DIW-Studienautorin Puja Singhal und ihr Kollege Jan Stede haben so errechnet, dass der Heizenergiebedarf pro Quadratmeter seit 2015 um rund sechs Prozent gestiegen ist und wieder das Niveau des Jahres 2010 übersteigt. Dabei ist das Heizen für rund ein Fünftel der deutschen Treibhausgasemissionen verantwortlich. Umso wichtiger ist im Sinne des Klimaschutzes, dass der Verbrauch reduziert wird und die Anstrengungen bei der energetischen Gebäudesanierung erhöht werden.

Allerdings agieren Wohnungseigentümergemeinschaften bei der energetischen Sanierung sehr zurückhaltend. Nur jede vierte Verwaltung hat laut dem 7. Branchenbarometer des VDIV Deutschland im Jahr 2018 energetische Sanierungsmaßnahmen begleitet. Ein Grund: In den Verwaltungsunternehmen fehlen häufig entsprechende Kenntnisse sowie Fachpersonal, um die Maßnahmen anzustoßen, voranzutreiben und umzusetzen. Zum anderen scheuen viele Gemeinschaften kostenintensive energetische Sanierungen, da sie von den Einspareffekten nicht überzeugt sind, die Kosten sich womöglich nicht amortisieren oder die Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichen. Hier ist die Bundesregierung daher gefordert, Anreize zu schaffen, die auch auf die Interessen von Eigentümergemeinschaften zugeschnitten sind.

Übrigens: Der Energiebedarf pro Quadratmeter im Westen lag im Jahr 2018 um gut sieben Prozent höher als im Osten. Der Unterschied im Heizverhalten zwischen den beiden Landesteilen hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr leicht ausgeweitet. Den höchsten Verbrauch verzeichnete der Südwesten von Schleswig-Holstein, den niedrigsten die Region um Rostock. Nach Bundesländern hält das Saarland den Heizrekord, am wenigsten wird in Mecklenburg-Vorpommern verbraucht.

Dass in Ostdeutschland weniger geheizt wird als im Westen, liegt auch daran, dass in den Jahren nach der Wende sehr viele Mehrfamilienhäuser in den neuen Bundesländern energetisch saniert wurden.

Anlässlich der heutigen Sitzung des Ausschusses für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung des Bundesrats zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität äußert sich Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV):

„Wenn wir die Mobilitätswende umsetzen wollen, muss der Staat Elektromobilität fördern. Der Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität ist dabei ein zusätzlicher Schritt. Der Wunsch nach mehr E-Autos auf unseren Straßen darf aber nicht in Aktionismus enden. Doch genau diesen fördern die Länder Bayern und Baden-Württemberg mit ihren Anträgen zur Förderung der E-Mobilität, die derzeit im Bundesrat liegen. Der DDIV spricht sich mit allem Nachdruck dagegen aus, während der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Gesetzesänderungen vorzuziehen, wie sie die beiden Länder fordern. Das wäre absolut kontraproduktiv und würde die dringend erforderliche umfassende WEG-Reform gefährden.″

„Die offene Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat kürzlich ihren Abschlussbericht vorgelegt, der den Reformbedarf des WEG insgesamt ermittelt. Der DDIV begrüßt den Bericht, denn er zeigt das ernsthafte Bemühen von Bund und Ländern für eine belastbare WEG-Reform. Diese würde durch die Bundesratsanträge von Bayern und Baden-Württemberg torpediert. Diese Problematik hat der DDIV jüngst auch gegenüber den Justizministern der Ländern und den Fraktionsvorsitzenden der Bundestagsparteien deutlich gemacht und eindringlich dafür plädiert, auf ein Vorziehen einzelner Änderungen am WEG zu verzichten. Das gilt umso mehr, da bereits öffentlich verkündet wurde, dass Ende des Jahres ein WEG-Referentenentwurf vorliegen soll, der auch umfassende Regelungsvorschlägen zur E-Ladeinfrastruktur umfassen wird.″

„Die vorgezogene Änderung des WEG, wie sie Bayern und Baden-Württemberg in ihren Bundesratsanträgen zur Förderung der E-Mobilität fordern, würde letztlich vollständig ins Leere laufen. Denn während ein Inkrafttreten des neuen WEG im ersten Quartal 2020 mehr als realistisch ist, wird eine Beschlussfassung durch Wohnungseigentümergemeinschaften zum Einbau von Ladeinfrastruktur weder 2019 noch in den ersten Monaten 2020 erfolgen. Schließlich finden die jährlichen Eigentümerversammlungen üblicherweise erst im 2. Quartal statt, so dass zum jetzigen Zeitpunkt keine Eilbedürftigkeit besteht. Jetzt Änderungen vorzuziehen hätte letztlich die Konsequenz, dass die Novellierung zur E-Mobilität bereits geändert werden muss, bevor die Tinte auf der Novelle getrocknet ist.″

Hintergrund

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter plädiert seit Jahren für eine umfassende WEG-Reform, um die Flut an Gerichtsprozessen einzudämmen und das Gesetz zukunftssicher zu gestalten. Dazu zählen neben der Integration von digitalen Prozessen im Gebäude, veränderten Abstimmungsquoren und vielen anderen reformbedürftigen Paragraphen auch Neuerungen zur weitgehend rechtssicheren Implementierung von Ladestationen für E-Mobile inklusive der Folgekostenfrage. Bereits 2013 hat der DDIV ein erstes Gutachten zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht vorgelegt und seitdem kontinuierlich den politischen Dialog gesucht, auch im Interesse der Verbraucher, Wohnungseigentümer und Mieter. Seit 2018 liegen zwei Diskussionsentwürfe aus dem BMJV und dem Freistaat Bayern vor, die ausdrücklich Raum für weitere Reformvorschläge enthalten. In einer umfangreichen Stellungnahme und einem weiteren Gutachten hat der Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter dazu umfassend Stellung genommen: ddiv.de/weg-reform

Hamburg: WEG-Recht für Profis
Trotz des heißen Wetters bot das Hyperion Hotel am 28. August in der Hamburger Innenstand die ideale Kulisse für spannende Themen und interessante Netzwerkgespräche. Renommierte Referenten informierten in abwechslungsreichen und praxisnahen Vorträgen über typische Fallstricke bei der Teilungserklärung einer werdenden Eigentümergemeinschaft, über die maßgeblichen Unterschiede von Baumaßnahmen im Individual- sowie Gemeinschaftsinteresse und über Haftungsrisiken von Verwaltern sowie die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Abgerundet wurde das Fachprogramm erneut von einer begleitenden Fachausstellung verschiedener wohnungswirtschaftlicher Unternehmen, auf der sich die Teilnehmer über neue Produkte und innovative Dienstleistungen aus erster Hand informieren konnten.

Hannover: Mietverwaltung leicht gemacht
Das Mietrecht sowie die damit einhergehenden Entwicklungen in der Immobilienverwaltung beschäftigte die Teilnehmer des Miet-Verwalterforums in Hannover am 29. August. Dabei informierten die Referenten nicht nur über rechtliche Probleme bei Mietmängeln, Mietausfall und der Gestaltung des Mietvertrages. Sie hielten auch zahlreiche Tipps bereit, worauf bei der Rückgabe einer Mietwohnung oder bei der Rückzahlung von Mietkautionen zu achten ist.

Die große Nachfrage der diesjährigen Foren zeigte deutlich: Die Materie der Miet- und WEG-Verwaltung ist komplex und regelmäßige Weiterbildung unerlässlich, um auch künftig rechtssicher agieren zu können und im Interesse der Kunden zu handeln. Daher wird der DDIV – gemeinsam mit dem VDIV Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern und dem VDIV Niedersachsen/Bremen – auch im kommenden Jahr jeweils zwei Verwalterforen in Hamburg und Hannover durchführen.

Die Berliner Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher will die Berliner Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre einfrieren. Je nach Baualtersklasse soll eine zulässige Mietobergrenze definiert werden, die für normal ausgestattete Wohnungen zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter liegen soll, wie der Referentenentwurf für ein „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)“. In einer zuvor publik gewordenen Arbeitsgrundlage war zunächst eine Höchstgrenze von 7,97 Euro pro Quadratmeter ins Spiel gebracht worden, was bundesweit bei Investoren und Verbänden der Wohnungswirtschaft zu Protesten geführt hatte.

Nun sollen die maximal Miethöhen ausgehend von den Werten des Mietspiegels 2013, indiziert mit der Preis- und Lohnentwicklung, ermittelt werden. Zuschläge von höchstens 1,40 pro Quadratmeter sollen möglich sein, wenn in den vergangenen 15 Jahren Modernisierungen vorgenommen wurden. Anders als bei den ursprünglichen Plänen sieht der Referentenentwurf zudem einen „atmenden“ Mietendeckel vor. Ermöglicht werden moderate Mieterhöhungen bis zur Mietobergrenze, die sich an der jährlichen Inflationsrate orientieren. Außerdem wird eine Anpassungsmöglichkeit der Mietentabelle vorgesehen.

Für Mieter, deren bisherige Nettokaltmiete 30 Prozent des Haushaltseinkommens übersteigt, sind Mietabsenkungen auf die Mietobergrenze auf Antrag möglich.

Laut Referentenwurf sind Kosten für Modernisierungen bis zu 1 Euro pro Quadratmeter beim jeweiligen Bezirksamt anzuzeigen. Darüber hinaus gehende Modernisierungsvorhaben sollen genehmigungspflichtig werden. Außerdem soll es eine Härtefallklausel für Wohnungsvermieter geben. Diese müssen nachweisen, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache erforderlich ist.

Fazit: Auch wenn die Senatorin ihrer Pläne für einen Mietendeckel abgeschwächt hat, ist viel Vertrauen in Berlin als Investitionsstandort verloren gegangen. Unklar ist zudem, ob ein solches Gesetz überhaupt grundgesetzkonform ist. Das wird nicht helfen, die dringend benötigen Wohnungen in der Hauptstadt zu bauen, im Gegenteil: Investoren und private Vermieter werden einen weiten Bogen um Berlin machen.

Während CDU/CSU- und FDP-Bundestagsfraktion deutlichen Widerstand gegen die von der Berliner Linken vorgeschlagenen Pläne zur Einführung eines gesetzlichen Mietendeckels inklusive der Absenkung bestehender Mieter in der Hauptstadt angekündigt haben, haben Bundejustizministerin Christine Lambrecht (SPD) und Bundesinnenminister bislang keine Stellung bezogen. In einem Brief der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der der DDIV Mitglied ist, wird sie dazu jetzt aufgefordert.

Während die FDP den geplanten gesetzlichen Mietendeckel in Berlin durch ein Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu Fall bringen und die CDU/CSU-Bundestagsfraktion deswegen ebenfalls vor das Bundesverfassungsgericht ziehen will, haben sich Bundesjustizministerium und Bundesinnenminister bislang nicht zu den Plänen geäußert.

In einem Brief der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der der DDIV Mitglied ist, wurden Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) und Bundesinnenminister Horst Seehofer (CSU) jetzt dazu aufgefordert, Stellung zu beziehen. Die BID macht in dem Schreiben deutlich, dass sie ein solches Gesetz nicht für verfassungskonform hält und weist darauf hin, dass insbesondere die formelle Verfassungsmäßigkeit nicht gegeben ist, da das Land Berlin nicht über die notwendige Gesetzgebungskompetenz verfügt. Daher werden Christine Lambrecht und Horst Seehofer gebeten, sollte das Gesetz wirklich in Kraft treten, in der Bundesregierung für die Beantragung eines Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu werben.