Am 5. November hat der Bundestag dem „Entwurf eines Gesetzes zur Verschiebung des Zensus in das Jahr 2022 und zur Änderung des Aufenthaltsgesetzes“ der Bundesregierung mehrheitlich zugestimmt. Der eigentlich für Mai 2021 geplante EU-weite Zensus wird damit erst im Mai 2022 stattfinden, die erforderlichen Datenzuführungen dem neuen Stichtag – 15. Mai 2022 – angepasst.

Als einen Grund für die Verschiebung führt die Bundesregierung den Personalmangel in den Statistischen Landesämtern an, pandemiebedingt hätten eigentlich mit den Zensusvorbereitungen befasste Kräfte die Gesundheitsämter unterstützen müssen.

Zudem seien die Erhebungsmerkmale für die Gebäude- und Wohnungszählung nach § 10 ZensG 2021 weit umfassender als beim Zensus 2011. Der VDIV Deutschland hatte sich schon seit Längerem nachdrücklich für einen späteren Termin eingesetzt, weil die notwendigen Vorbereitungen vor dem Hintergrund der Pandemie nicht zu treffen waren (» der VDIV berichtete).

Die alle zehn Jahre durchgeführten Volks- und Wohnungszählungen setzen Vorgaben der Europäischen Union um. Alle EU-Mitgliedstaaten müssen der EU-Kommission regelmäßig statistische Daten über ihre Bevölkerung und Wohnungssituation übermitteln.

Am 4. November hat das Bundeskabinett den Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz im Rahmen der geplanten Novelle des Baugesetzbuches (BauGB) beschlossen. Darin enthalten ist nun auch wieder der umstrittene strenge Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Kurz zuvor erst war die Passage nach Protesten der CDU aus dem Gesetzesentwurf ersatzlos gestrichen worden. » Lesen Sie mehr …

Die Zustimmung zu einer Novelle ohne das Umwandlungsverbot hatte Koalitionspartner SPD verweigert. Der nun angepasste § 250 BauGB soll deutschlandweit in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gelten. Wo künftig eine Genehmigung für die Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung einzuholen ist, werden die Landesregierungen per Rechtsverordnung bestimmen. Der Erfolg dieser Maßnahme ist allerdings stark in Frage zu stellen. Denn das Umwandlungsverbot verknappt den ohnehin zu geringen Bestand an Eigentumswohnungen und dürfte die Preise damit weiter in die Höhe treiben. Dadurch wird die Eigentumsbildung zusätzlich erschwert, die gerade in Zeiten niedriger Renditen anderer Anlageformen ein wesentlicher Part der privaten Altersvorsorge ist. Hinzukommt, dass Kapitalanlegern der Zugang erschwert wird – dabei schöpfen gerade Kleinvermieter Mieterhöhungspotenziale deutlich weniger aus als Unternehmen und gehen auch bei Modernisierungen erheblich moderater vor. Auch die Mär von forcierten Eigenbedarfskündigungen trifft nicht zu: Laut Deutschem Mieterbund drehen sich nur 0,7 Prozent der Beratungen um Eigenbedarfskündigungen. Insgesamt verbaut die Regelung also nicht nur Chancen, es ist auch äußerst fraglich, ob der Mieterschutz so verbessert werden kann. Deutlich sinnvoller wäre es, Mieter dabei zu unterstützen, ihr – nach aktueller Rechtslage bestehendes – Vorkaufsrecht auszuüben, indem die Hürde der hohen Erwerbsnebenkosten beseitigt wird, beispielsweise durch Nachrangdarlehen, wie sie im Ausland bereits üblich sind.

Das Umwandlungsverbot soll bis Ende 2025 gelten. Ursprünglich war eine Geltungsdauer von fünf Jahren vorgesehen. Als nächstes wird sich der Bundestag mit dem Entwurf befassen.

Erleichterung für Bebauung am Ortsrand

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz ist die Wiedereinführung einer Regelung vorgesehen, die Ende 2019 ausgelaufen war. Bis Ende 2022 soll der Wohnungsbau auf Flächen bis zu 10.000 Quadratmeter, die sich an bebaute Ortsteile anschließen, ohne Umweltprüfung und ohne Ausgleich für den Naturschutz ermöglicht werden.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) begrüßt das Ziel des Gesetzgebers, mit dem Mietspiegelreformgesetz die Qualität und die Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und die Rechts­sicherheit für Mieter und Vermieter zu erhöhen. „Es ist aber fraglich, ob mit den neuen gesetzlich geregelten Mindestanforderungen des Mietspiegelreform­gesetzes und der Mietspiegelverordnung eine standardisierte Gestaltung qualifizierter Mietspiegel gesichert ist“, kritisiert Verbandsgeschäftsführer Martin Kaßler.

Die fundierte Erstellung von Mietspiegeln als wichtige Instrumente im Wohnungsmarkt wird durch die erleichterte Abrufbarkeit von Daten durch den Miet­spiegelersteller unterstützt. „Auch die verpflichtende Auskunftserteilung von Mietern und Vermietern ist ein geeignetes Mittel, die Qualität der Mietspiegel zu verbessern. Da jedoch keine ausdrückliche Sanktionsmöglichkeit im Gesetz geregelt wird, könnte die Durchsetzbarkeit dieser Pflicht auch weiterhin zu Schwierigkeiten führen“, warnt Kaßler. Zudem müsse sichergestellt werden, dass im Sinne der Datenschutzgrundverordnung nur die für die Erstellung des qualifizierten Miet­spiegels relevanten Daten abgefragt werden. Berücksichtigt werden muss darüber hinaus, dass Wohnimmobilienverwalter künftig gemäß dem neu eingeführten § 558g BGB-E als rechtsgeschäftliche Vertreter der Eigentümer, Vermieter und Mieter zwar von den zuständigen behördlichen Stellen auf Auskunftserteilung in Anspruch genommen werden. „Verwaltungen werden aber nicht zwingend alle abgefragten Informationen zur Verfügung stehen. Denn gerade WEG-Verwalter verfügen nur über die Gebäudedaten, aber nicht über die Wohnungs- und Bewohnerdaten“, erläutert der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Problematisch beurteilt der Bundesverband auch die erschwerten Voraussetzungen bei der Begründung einer Mieterhöhung. Nach seiner Ansicht sollte es Vermietern auch weiterhin freistehen, die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels kritisch zu hinterfragen, vor allem dann, wenn die Datengrundlagen der nahegelegenen vergleichbaren Wohnungen plausibler erscheinen.

Besonders kritisch sieht der VDIV Deutschland die Verlängerung des Bindungs­zeitraumes von zwei auf drei Jahre. „Die Begründung, dass aufgrund der hierdurch geringeren Anpassungskosten auch kleinere Gemeinden Mietspiegel erstellen lassen, macht die Regelung nicht besser, sondern ist wiederholt ein nicht gerechtfertigter mietpreisrechtlicher Eingriff in den Wohnungsmarkt. Es ist zu befürchten, dass damit die Mietpreise weiter von der allgemeinen Marktentwicklung abgekoppelt werden. Schon die Verlängerung des Betrachtungszeitraums zur ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre zum 1. Januar 2020 war unverhältnismäßig“, betont Kaßler.

Trotz verschiedener Kritikpunkte an der Novelle stellt der Entwurf der neuen Mietspiegelverordnung mit seinen detaillierten Konkretisierungen aus Sicht des VDIV Deutschland eine wichtige Ergänzung zum Mietspiegelreformgesetz dar. Mit dieser gesetzlich verankerten Präzisierung hinsichtlich der Datenauswertungen bei den unterschiedlichen Methoden dürfte das angestrebte Ziel erreicht werden, ein erhöhtes Maß an Rechtssicherheit zu schaffen. Der VDIV Deutschland hat auf Wunsch der Bundesministerien der Justiz sowie Inneres Stellung genommen zu den Referentenentwürfen für ein Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und für eine neue Mietspiegelverordnung (MsV).

Bei der Beachtung der sich schnell verändernden Beschränkungen der Bundes- und Landesregierung zur Vermeidung der weiteren Ausbreitung der COVID-19-Pandemie dürfen auch die allgemeinen Vorschriften zur Wohnungseigentümerversammlung nicht außer Acht gelassen werden. Es stellen sich Fragen wie: „Sind WEG-Versammlungen private Veranstaltungen?“ oder „Wie viele Personen dürfen teilnehmen?“ oder „Welche Auswirkungen hat der Teil-Lockdown?“. Die Fragen lassen sich nicht eindeutig beantworten. Wir versuchen dies im folgenden Beitrag dennoch. 

Die Eigentümerversammlung ist unseres Erachtens keine private Veranstaltung. Die wesentlich besseren Argumente und auch die Auslegungshilfe des Landes Baden-Württemberg zu dessen Infektionsschutzverordnung, sprechen dafür, dass die Wohnungseigentümerversammlung keine private Veranstaltung ist. Zweck der Versammlung ist die Verwaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zweck ist nicht das Pflegen von Freundschaften oder Begehen besonderer persönlicher Ereignisse. Mit der Beschränkung der privaten Veranstaltungen soll verhindert werden, dass durch die persönliche Nähe auch eine räumliche Nähe entsteht und damit Infektionen passieren können. Das bedeutet, dass zumindest nach dem aktuellen Erkenntnisstand in allen Bundesländern und fast allen Landkreisen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden dürfen.

Die Frage, wieviel Personen teilnehmen dürfen, ist noch schwieriger zu beantworten. In den jeweiligen Infektionsschutzverordnungen der Bundesländer sind Höchstgrenzen für Veranstaltungen in Räumen geregelt. In Baden-Württemberg dürfen sich noch bis zu 100 Personen in Räumen bei Veranstaltungen treffen, in Berlin 50 und in Bayern keine. Das ist der Stand vom 2. November 2020. In den Bundesländern gelten daher wiederum unterschiedliche Regelungen zur Durchführung von Veranstaltungen. Das bedeutet, dass in einigen Bundesländern für kleinere Gemeinschaften Eigentümerversammlungen noch erlaubt sind.

Die Verwalter dürfen dann aber keine geringere Zahl vorschreiben, wenn die Anzahl der Eigentümer diese Höchstgrenzen unterschreitet. Das Amtsgericht Kassel hatte nun einen ersten Fall zur Frage der Teilnehmerzahl zu entscheiden. Dort hatte der Verwalter die Teilnehmerzahl der Versammlung auf 10 Personen begrenzt. Die Eigentümer wurden gebeten, dem Verwaltungsbeitrat oder dem Verwalter entsprechende Vollmachten zu erteilen. Der Verwalter behielt sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, wenn die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird oder keine andere Regelung getroffen werden kann. Das Amtsgericht Kassel hielt die auf der Versammlung getroffenen Beschlüsse für nichtig. Es liegt ein unzulässiger Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums vor, weil den Eigentümern unentziehbare Mitwirkungsrechte ganz oder teilweise entzogen wurden. Die Teilnahmerechte und Stimmrechte von Wohnungseigentümern dürfen nur in extremen Ausnahmefällen beschränkt werden. Ein solcher Ausnahmefall lag – trotz Pandemie – nicht vor. Die Versammlung war nach den zum Zeitpunkt der Einladung zu Versammlung geltenden Vorschriften nicht verboten. Nach der einschlägigen Verordnung des Landes Hessen vom 7. Mai 2020 waren Zusammenkünfte von bis zu 250 Personen bei öffentlichen Veranstaltungen zulässig, wenn geeignete Schutzmaßnahmen vorhanden sind (AG Kassel, Urteil vom 27.8.2020 – 800 C 2563/20)

Hinweis:

Prüfen Sie immer die aktuelle Infektionsschutzverordnung in den Bundesländern!

Prüfen Sie die Möglichkeiten, die Versammlung zu verschieben!

Prüfen Sie die Möglichkeiten eines Umlaufbeschlusses!

Prüfen Sie die Möglichkeit einer Hybrid-Veranstaltung! Einige Verwalter sind auch bereits dazu übergegangen so genannte Hybrid-Veranstaltungen durchzuführen, bei der Teilnehmer digital an einer Präsenzveranstaltung zugeschaltet werden. Ab dem 1.12.2020 mit Inkrafttreten der WEG-Reform findet sich dafür dann auch eine Grundlage im Gesetz.

Wenn die Eigentümerversammlung nach der Infektionsschutzverordnung nicht verboten ist und nicht aufgeschoben werden kann, gilt: Für die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist dann zu beachten, dass selbstverständlich Hygienekonzepte für die präsenten Teilnehmenden vorhanden sein müssen. Die Abstände müssen gewahrt werden; für eine ausreichende Belüftung ist zu sorgen; Masken sollten auf den Verkehrswegen getragen werden; die Möglichkeit zum Händewaschen sollte vorhanden sein. Diese kurzen Anmerkungen sind nur Anhaltspunkte für ein Hygienekonzept.

GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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Der Ausschuss für Inneres und Heimat berät am 2. November über den Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Verschiebung des Zensus in das Jahr 2022 und zur Änderung des Aufenthaltsgesetzes“ (19/22848). Der VDIV Deutschland hatte aufgrund der Corona-Pandemie auf die Verschiebung gedrängt, da Bund, Länder und Kommunen, Immobilienverwaltungen und Eigentümer die notwendigen Vorbereitungen angesichts der Corona-Pandemie in diesem Jahr kaum leisten können. 

Dem Gesetzentwurf zufolge soll der bislang für das kommende Jahr geplante Zensus auf das Folgejahr verschoben werden. Wie die Bundesregierung darin darlegt, haben sich mit der Corona-Krise auch bei der Aufgabenerfüllung der Verwaltung erhebliche Einschränkungen ergeben. In den Statistischen Ämtern von Bund und Ländern habe Personal für andere Aufgaben wie die Unterstützung der Gesundheitsämter abgezogen werden müssen. Daher hätten die Vorbereitungsarbeiten für den Zensus 2021 nicht wie geplant durchgeführt werden können.

„Eine planmäßige Durchführung des Zensus im Mai 2021 kann daher nicht mehr sichergestellt werden", schreibt die Bundesregierung weiter. Daher soll der Stichtag des Zensus um ein Jahr verschoben und die erforderlichen Datenlieferungen an den neuen Zensusstichtag angepasst werden. Für den Fall, dass aufgrund der Corona-Pandemie oder anderer zwingender Gründe eine erneute Verschiebung des Zensusstichtags erforderlich werden sollte, soll die Bundesregierung ermächtigt werden, mit Zustimmung des Bundesrates die notwendigen Anpassungen durch Rechtsverordnung vorzunehmen.

Im Sommer hatte das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat den VDIV Deutschland in einem Schreiben über die Verschiebung informiert (» der VDIV berichtete). Anfang September stimmte die Bundesregierung der Verschiebung zu (» der VDIV berichtete).