Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hat den lange erwarteten Referentenentwurf zur Novellierung des Wohnungs­eigentums­gesetzes (WEG) in Umlauf gebracht. Er zielt auf eine umfassende und grundlegende Reform des Gesetzes ab. Hierfür hat sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) bereits seit Jahren nachdrücklich eingesetzt.

„Im Interesse der Branche aber auch der Wohnungseigentümer freuen wir uns, dass das BMJV seine Ankündigung wahr gemacht hat, einen Entwurf für eine weitreichende Reform des WEG vorzulegen”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Mehr Rechtssicherheit, mehr Verbraucherschutz und erleichterte Beschlussfassungen beispielsweise bei baulichen Veränderungen und Sanierungsmaßnahmen waren längst überfällig.“

Der Referentenentwurf, der sich eng am Abschlussbericht der offenen Bund-Länder-Arbeitsgruppe orientiert, enthält unter anderem Neuregelungen zum Einbau von Ladestationen für Elektromobile. Die vom Bundesrat zuletzt geforderten vorgezogenen Änderungen am WEG, gegen die sich der VDIV Deutschland wie auch die Bundesregierung nachdrücklich aussprachen, werden dadurch hinfällig.

Neuregelung der Zustimmungsquoren für bauliche Maßnahmen

Bauliche Maßnahmen zur Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge, zur Barrierereduzierung sowie zum Einbruchsschutz werden im Referentenentwurf privilegiert. Sie sollen nicht mehr der Zustimmung aller Wohnungseigen­tümer bedürfen. Stattdessen soll jeder Eigentümer grundsätzlich einen Rechtsanspruch darauf haben und die damit verbundenen Kosten selbst tragen.

Der Entwurf leistet „einen wichtigen Beitrag für das Erreichen der Klimaziele”, wie es vom BMJV heißt. So wird nicht nur der Einbau von Ladeinfrastruktur rechtlich erleichtert, auch andere bauliche Veränderungen werden durch eine Neuregelung der Zustimmungsquoren unterstützt. „Da Wohnungseigentumsanlagen nicht zuletzt aufgrund der aktuellen rechtlichen Vorgaben für die Beschlussfassung häufig einen erhöhten Sanierungsbedarf aufweisen und nicht mehr zeitgemäß sind, begrüßen wir diesen Schritt nachdrücklich”, so Kaßler. Bauliche Maßnahmen sollen grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Die überstimmte Minderheit wird dabei mit einer differenzierten Regelung zur Kostentragung vor unangemessenen Belastungen geschützt.

Stärkung der Eigentümerversammlung als Beschlussorgan

Die Wohnungseigentümerversammlung soll als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet werden, indem die Ladungsfrist von zwei auf vier Wochen verlängert wird. Zudem sieht der Referentenentwurf vor, das Beschlussfähigkeits­quorum aufzuheben, so dass Versammlungen unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig sind.

„Erfreulich ist, dass die Chancen der Digitalisierung genutzt werden sollen, indem die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer. Die gesetzlichen Vorgaben stehen damit insbesondere dem Fassen einstimmiger Beschlüsse über entsprechende Plattformen oder Apps nicht mehr im Wege.

Mehr Flexibilisierung und Handlungsfähigkeit

Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem dessen Größe an den Bedarf der jeweiligen Gemeinschaft angepasst werden kann und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird. Zudem soll der Verwalter für alle gewöhnlichen Maßnahmen, die aus objektiver Sicht keine Entscheidung der Wohnungseigentümer erfordern, zuständig sein. So soll die Handlungsfähigkeit erhöht und der Bedarf an zusätzlichen Eigentümerversammlungen reduziert werden. Um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums noch effizienter zu gestalten, soll die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht werden.

Mit einer klareren Fassung der Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, baulichen Veränderungen und zur Entstehung der rechtsfähigen Gemeinschaft soll das Streitpotenzial in Eigentümergemeinschaften reduziert werden. Ergänzend hierzu soll eine Änderung der gerichtlichen Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern. So sind künftig beispielsweise Beschlussanfechtungsklagen gegen die Gemeinschaft zu richten statt alle Wohnungseigentümer zu verklagen.

Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht

Jedes Jahr befassen sich deutsche Gerichte mit über 250.000 wohnungseigentums- und mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Ursache ist die fehlende Harmonisierung beider Rechtsgebiete. Der VDIV Deutschland begrüßt daher, dass der Referentenentwurf auch dieses Thema umfangreich behandelt. Er sieht aufeinander abgestimmte Regelungen zur Förderung der Elektromobilität, des Gebrauchs durch Menschen mit Behinderung und zum Einbruchsschutz vor, zur Betriebskostenabrechnung und eine auf Baumaßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters.

Verbraucherschutzelement Sachkundenachweis fehlt

Der VDIV Deutschland als Spitzenverband der Verwalterbranche wurde zur Stellungnahme bis zum 14. Februar 2020 aufgerufen. Der VDIV wird auch diese Möglichkeit nutzen, um die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Immobilienverwaltungen aber auch für Wohnungseigentümer und nicht zuletzt Mieter weiter zu verbessern.

„Obwohl die Bund-Länder-Arbeitsgruppe die Forderung nach einem Sachkundenachweis für Wohnimmobilienverwalter in ihrem Abschlussbericht unterstützt, fehlt dieser im nun vorgelegten Referentenentwurf. Dabei managen Immobilienverwaltungen ein Billionenvermögen und die private Altersvorsorge von Millionen Verbrauchern. Jedes Jahr kommt es durch fehlerhafte Verwaltung zu Schäden von 200 Millionen Euro für Wohnungseigentümer und Mieter. Der Sachkundenachweis ist ein elementarer Faktor für mehr Verbraucherschutz. Erfreulicherweise wird seine Relevanz auch in der Politik immer mehr anerkannt. Wir werden daher auch im weiteren Verfahren darauf hinwirken, dass er in die WEG-Novelle Eingang findet”, so Kaßler abschließend.

Den Referentenentwurf können Sie hier herunterladen: www.vdiv.de/weg-reform 

Am 4. und 5. Juni 2020 führen der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) und die Springer Fachmedien München erstmals den Kongress „E-MMOBILIA 2020 – Unter Strom: E-Mobilität trifft Immobilien” durch. Bei der innovativen, branchenübergreifenden Tagung mit angeschlossener Fachmesse in Berlin erwarten die beiden Veranstalter über 400 Teilnehmer aus Immobilienwirtschaft und Automobilindustrie.

„Damit die Verkehrswende gelingen kann, muss die E-Mobilität endlich in den Wohnungsbestand einziehen. Wir wollen das beschleunigen. Mit einem einmaligen Veranstaltungsformat werden wir unterschiedliche Zielgruppen zusammenbringen, um die Vielfalt an Möglichkeiten und Handlungsoptionen aufzuzeigen, die durch E-Mobilität im Gebäude entstehen kann. Die Zielgruppen mögen zwar verschieden sein, aber sie alle suchen nach Möglichkeiten und Optimierungsoptionen für Energieversorgung, Ladeinfrastruktur, Versicherung und Finanzierung sowie Mobilitäts- und Softwarelösungen”, erläutert VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Mit Springer-Fachmedien wurde ein erfahrener und innovativer Partner gewonnen, um die Immobilien- und Automobilbranche zusammenzubringen.

„Springer Fachmedien ist in der Automobilwirtschaft hervorragend vernetzt und veranstaltungserfahren – gleiches gilt für den VDIV Deutschland im Immobilienbereich. Da war es naheliegend unsere Kompetenzen zusammenzubringen und eine neue Plattform zu initiieren, bei der Vertreter beider Branchen durch Diskussionen und Gespräche den Austausch und das gegenseitige Verständnis fördern und intensivieren”, betont Katrin Geißler, Verlagsleiterin Springer Fachmedien München GmbH.

Welche Chancen und Probleme bringen Zukunftstechnologien? Welcher Antrieb passt zum eigenen Bedarf? Welche Fördermittel gibt es für die Mobilitätswende? Wie kann sie umgesetzt werden – im Wohnungsbestand und auf der Straße? Welche Auswirkungen hat die laufende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes auf den Einbau von Ladeinfrastruktur in Eigentümergemeinschaften mit ihren vier Millionen Stellplätzen? So lauten nur einige der Schwerpunkte der neuen Veranstaltung, bei der im Rahmen von Workshops, Podiumsdiskussionen und Gesprächsrunden Vertreter aus Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie Verkehrsbranche Status quo, Herausforderungen und Potenziale der E-Mobilität im Wohnungsbestand erörtern werden.

Begleitet wird der Kongress von einer Fachmesse. Dabei haben Autohersteller in den großzügigen Räumlichkeiten des Vienna House Andel’s Berlin die Möglichkeit, ihre Modelle vorzustellen. Zudem werden Energieversorger, Versicherer und Anbieter technischer Ausstattungen ihre Angebote und Lösungen rund um das Thema E-Mobilität präsentieren.

Das Fachprogramm wird in Kürze veröffentlicht. Teilnehmer können im Vienna House Andel’s Berlin unter dem Stichwort „E-MMOBILIA 2020” bis zum 22. April 2020 ein begrenztes Zimmerkontingent abrufen.

Bereits im kommenden Jahr findet die nächste Volkszählung statt: der Zensus 2021. Bundestag und Bundesrat hatten hierzu im November 2019 das » Gesetz zur Durchführung des Zensus im Jahr 2021 beschlossen. Geplant sind Bevölkerung-, Gebäude- und Wohnungszählung, Haushaltebefragungen auf Stichprobenbasis sowie Erhebungen an Anschriften mit Sonderbereichen (» der VDIV berichtete). Für Immobilienverwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften ist damit erheblicher Zeit- und Personalaufwand verbunden.

Der VDIV Deutschland rät Immobilienverwaltungen daher, sich zeitnah mit dem Inhalt des Gesetzes zu beschäftigen. Denn bis zum Zensusstichtag 16. Mai 2021 sind zahlreiche Maßnahmen vorzubereiten. Rechtzeitig zur Versammlungssaison 2020 sollten Immobilienverwalter mit dem Inhalt des Gesetzes vertraut sein und entsprechende Beschlüsse vorbereiten.

Um Immobilienverwaltungen bei Durchführung und Abwicklung des Zensus aktiv zu unterstützen, führt der VDIV Deutschland daher zusammen mit den Landesverbänden Berlin-Brandenburg, Mitteldeutschland, Niedersachsen/Bremen und Schleswig-Holstein/Hamburg/Mecklenburg-Vorpommern im Februar und März 2020 in verschiedenen Städten hierzu Seminare durch.

In den Seminaren wird Immobilienverwaltern unter anderem praxisorientiert erläutert, welche Daten im Rahmen des Zensus 2021 bereitgestellt werden müssen, worin Herausforderungen in datenschutzrechtlicher Form bestehen, welche Zeitaufwände zu kalkulieren sind und welche Beschlüsse in der Eigentümerversammlung zu treffen sind. Veranstaltungsorte sind Hannover (10.2.2020), Hamburg (19.2.2020), Berlin (27.2.2020), Erfurt (3.3.2020) und Dresden (4.3.2020). Die Teilnahmegebühren für Mitglieder der VDIV-Landesverbände beträgt 99,00 Euro zzgl. 19 Prozent Umsatzsteuer, für Nichtmitglieder: 139,00 Euro zzgl. 19 Prozent Umsatzsteuer. Weitergehende Informationen und Anmeldungsunterlagen sind unter www.vdiv.de/seminare abrufbar.

Verlängerte Zeitreihe bei Vergleichsmieten

Der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete ist zum Jahresanfang 2020 auf sechs Jahre verlängert worden. Bundestag und Bundesrat hatten dem » Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete noch vor dem Jahresende 2019 zugestimmt. Damit soll der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten verringert werden.

Neben Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen ist auch die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverträge an die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gekoppelt. In Gebieten, wo sie gilt, darf sie in neu abgeschlossenen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bisher flossen in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete (» der VDIV berichtete) und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge ein, die in den vorangegangenen vier Jahren abgeschlossen wurden. Mit der Änderung sollen die Auswirkungen kurzfristiger Schwankungen des Mietwohnungsmarktes auf die Vergleichsmiete reduziert und Mietanstiege verlangsamt werden. Eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete war bereits auf dem Wohngipfel im September 2018 beschlossen worden.

Die FDP-Bundestagsfraktion hat den » Gesetzantrag der Bundesregierung zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete zum Anlass genommen, sich in einer Kleinen Anfrage über die Form und Verbreitung von Mietspiegeln zu informieren. Außerdem wollen die Liberalen wissen, ob und inwieweit sich die Bundesregierung mit der Frage befasst hat, wie diese weiterzuentwickeln.

Nach Angaben des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) können demnach 1.004 Kommunen (Stand: 11.9.2019) auf einen Mietspiegel zurückgreifen. Diese Summe ist aber nicht identisch mit der Anzahl bestehender Mietspiegel insgesamt, da teilweise mehrere Kommunen einen gemeinsam erstellen oder auf den einer Nachbargemeinde zurückgreifen. Laut BBSR-Mietspiegelsammlung liegt in 154 Kommunen ein qualifizierter Mietspiegel vor, davon 45 in Großstädten. 25 Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern nutzen einen einfachen. Von den 81 deutschen Gemeinden dieser Größenkategorie führen elf gar keinen Mietspiegel, nämlich Bremen, Göttingen, Gütersloh, Hildesheim, Ingolstadt, Kassel, Magdeburg, Saarbrücken, Salzgitter, Wolfsburg und Würzburg.

Als einen elementaren Bestandteil von Mietspiegeln sieht die Bundesregierung eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Mietwohnungen an, bezogen auf das Gebiet für das sie erstellt wurden. Es sollten zudem die Arten von Mietwohnungen abgebildet sein, die in der Gegend, für die der Mietspiegel erstellt wurde, häufig vorkommen. Außerdem haben nach der BBSR-Datenbank nahezu alle Mietspiegel die Merkmale Wohnungsgröße und Baualter berücksichtigt. Mindestens die Hälfte erfasst zudem Ausstattung, Lage und energetische Beschaffenheit.

Von den Freien Demokraten gefragt, wie sie zu einem anonymisierten Live-Mietspiegel steht, musste die Bundesregierung allerdings passen. „Der Bundesregierung sind das Konzept und die Wirkungsweise eines Live-Mietspiegels nicht bekannt“, lautete die Antwort. Erst im November 2019 hatten die Liberalen einen Antrag (» BT-Drs. 19/15264) für einen jahresaktuellen Mietspiegel in den Bundestag eingebracht. Von einem Mietspiegel, der die jeweils aktuellen Mieten in einem bestimmten Areal live anzeigt, war darin keine Rede. Vielmehr sollten Meldungen über Neuvermietungen oder Änderungen der Bestandsmiete mit der jährlichen Steuererklärung verbunden werden (» der VDIV berichtete).