Mit dem Referentenentwurf wird ein zentraler Punkt des Koalitionsvertrages umgesetzt: EH-55 wird als Neubaustandard verankert, die Anforderungswerte für die energetischen Kenngrößen zu Primärenergiebedarf und Gebäudehülle werden in der bestehenden Systematik des GEG angepasst. In der Formulierungshilfe des Bundeswirtschaftsministeriums wird zugleich festgehalten, dass dies nur als Zwischenschritt bis zur Einführung des Effizienzhaus-40-Standards im Jahr 2025 als gesetzlicher Neubaustandard zu verstehen ist. Dieses Ziel ist allerdings im Gesetz (noch) nicht verankert.

In der Immobilienwirtschaft stößt der neue EH-55 Standard in weiten Teilen auf Unverständnis. Mit der stetigen Verteuerung der Baupreise und weiter steigenden Zinsen bei einer noch nicht im Detail vorliegenden Fördersystematik lässt sich das erklärte Ziel von jährlich 400.000 Wohnungen schwerlich erreichen.

Die bereits angekündigte Pflicht, dass neue Heizungen ab 2024 mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist im Gesetzentwurf auch nicht enthalten, eine Solarpflicht für Gebäude genauso wenig. Auch die geplante Änderung des Bilanzierungsverfahrens von Primärenergie auf Treibhausgasemissionen wird mit diesem Entwurf nicht umgesetzt. Es wird erwartet, dass diese Änderungen in einem zweiten Novellierungsschritt folgen werden.

Der Gesetzentwurf der EEG-Novelle fordert nach wie vor Personenidentität zwischen Anlagenbetreiber und Stromverbraucher. Damit werden Wohnungseigentümergemeinschaften, die eine Mieterstromanlage betreiben wollen, nicht wie Eigenversorger, sondern wie ein Stromanbieter, also wie Unternehmen, behandelt. Der damit verbundene Aufwand von Melde-, Vertrags-, Kennzeichnungs-, Abrechnungs- und steuerrechtlichen Pflichten ist hoch und führt dazu, dass deutlich zu wenige Eigentümergemeinschaften in die Stromerzeugung durch erneuerbare Energien investieren. „Diese Hindernisse sind hinlänglich bekannt. Wohnungseigentümergemeinschaften machen rund ein Viertel des Wohngebäudebestandes aus. Wenn dieses enorme Potenzial für Photovoltaikanlagen erschlossen werden soll, müssen die bürokratischen Hürden schnellstmöglich aus dem Weg geräumt werden“, erklärt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. Denkbar wäre beispielsweise eine Erweiterung der bisherigen Regelungen des EEG, wonach eine kollektive Eigenversorgung innerhalb des Gebäudes ausdrücklich erlaubt und der individuellen Eigenversorgung rechtlich gleichgestellt wird.

Positiv bewertet der VDIV Deutschland die in der EEG-Novelle vorgesehene Einführung des Volleinspeisemodells mit attraktiven Vergütungssätzen. „Die Mehrheit der rund zwei Millionen Eigentümergemeinschaften scheitert bislang an den Hürden des Mieterstromgesetzes, für sie ist die Volleinspeisung eine klimafreundliche und kostengünstige Alternative“, so die Einschätzung des VDIV-Geschäftsführers Martin Kaßler.

Der Gesetzentwurf aus dem Bundeswirtschaftsministerium wurde nach der 1. Lesung im Bundestag an die Ausschüsse überwiesen. Federführend ist der Ausschuss für Klimaschutz und Energie.

Den Auftakt bildete dabei VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler, der noch einmal die Leitplanken des EU-weiten Projektes vorstellte. Weitere wichtige Impulse lieferten dazu auch Vertreter aus den Bereichen Politik, Wohnimmobilienverwaltung, Energieberatung und Finanzierung/Förderung. Viel Gesprächsbedarf gab es u. a. zu der Frage, wie sichergestellt werden kann, dass die Sanierungs- und Finanzierungsplanung in WEG die individuellen Gegebenheiten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft berücksichtigt. Rudolf Naßl, Vorstand der Hausbank München eG, erläuterte, wie der Spielraum der Kreditinstitute bei der Darlehensvergabe erweitert werden könnte. Thomas R. Hermes, Geschäftsführer der Energieberatung Frank ecozwei der Frank-Gruppe stand Rede und Antwort zu den Rahmenbedingungen von energetischen Sanierungen und zur langfristiger Sanierungs- und Werterhaltungsplanung.

Der von der Regierungskoalition vorgelegte Gesetzesentwurf u. a. zur Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG 2023) beinhaltet Ansätze zur Beschleunigung und Priorisierung des Ausbaus Erneuerbarer Energien. Jedoch fehlen die Verbesserungen für eine bestimmte Gruppe und damit verbundenes Potenzial: die Wohnungseigentümergemeinschaften.

Nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf der EEG-Novelle gib es keine definierte Personenidentität zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ihren Eigentümern. Damit wird eine WEG-Hausgemeinschaft wie ein Stromanbieter behandelt. Das hat umfangreiche Melde- und Steuerpflichten (Einkommensteuererklärung, Umsatzsteuer, ggf. auch Gewebesteuer) zur Folge sowie den Einsatz einer aufwendigen Mess- und Regeltechnik. Photovoltaik-Anlagen verbessern den Klimaschutz und die CO₂-Bilanz eines Gebäudes - in der Praxis verweigern sich jedoch Eigentümergemeinschaften der umwelt-freundlichen Nachrüstung dieses Energieträgers, da WEG nicht unter die Stromeigenversorgung gemäß § 3 Nr. 19 EEG 2023 fallen. Dies verhindert Einbau und Nutzung von umweltfreundlichen und kostensparenden Energieformen für Millionen Bundesbürger und sollte dringend geändert werden.

Pandemiebedingt ist es seit mehr als zwei Jahren kaum möglich, Eigentümerversammlungen durchzuführen und Beschlüsse für notwendige Gebäudesanierungen zu fassen. Beschlüsse und damit Sanierungen werden verschoben, währenddessen steigen die Material- und Handwerkerpreise, die Eigentümer zahlen drauf und der Klimawandel bleibt in weiter Ferne. Eine einfache Abhilfe wären Online-Versammlungen – doch diese sind bisher nicht rechtskonform.

Wenn die Regierung nicht schnell eingreift, sind weitere staatliche Förderungen und Zuschüsse notwendig, um Eigentum zu erhalten und Eigentümern nicht noch mehr zu schaden. Deshalb muss die Bundesregierung reagieren und die virtuelle Versammlungen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften gesetzlich verankern. „Wenn die Bundesregierung weiter zögert, kann sie ihre Klimaziele abschreiben. Ohne digitale Versammlungen rasen wir sehenden Auges in den klimapolitischen Abgrund.“, ist sich Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland sicher. Er fordert die Bundesregierung auf, endlich dafür zu sorgen, dass Eigentümerversammlungen auch in digitaler Form rechtssicher abgehalten werden können. Laut Bundesjustizministerium stellt der Entwurf des Gesetzes zur Einführung virtueller Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften die Ausübung der Aktionärsrechte (Auskunftsrecht, Rederecht, Antragsrecht, Stimmrecht und Recht zum Widerspruch gegen Beschlüsse der Hauptversammlung) bei der Durchführung der Hauptversammlung in virtueller Form sicher und enthält Modifizierungen, damit die Rechte der Aktionäre auch im virtuellen Format gewährleistet werden können. Wenn das bei Aktionärsversammlungen geht, sollte die Ausübung der Rechte von Eigentümern in der Online-Eigentümerversammlung auch gewährleistet werden können.