Mehr als 140 Haus- und Immobilienverwalter nutzten die inzwischen zehnte Ausgabe des Bremer Verwalterforums, um sich über aktuelle Themen sowie Trends in der Immobilienverwaltung zu informieren. Überzeugt hat dabei erneut die gelungene Mischung aus praxisnah aufbereiteten Rechtsthemen, relevanten Fragestellungen für die Verwaltertätigkeit sowie innovativen Entwicklungen in der Branche.

Rechtsanwalt Helge Schulz, Rechtsanwältin Ruth Breiholdt und die Kommunikationstrainerin Dr. Angelika Eichenlaub gestalteten das fachliche Programm des Tages. Den Auftakt machte Helge Schulz, der über die aktuelle WEG-Rechtsprechung referierte und anhand neuer Gerichtsurteile wichtige Handlungsoptionen aufzeigte. Da immer mehr Verwaltungsunternehmen auch Gewerberäume betreuen, setzten der VDIV Deutschland und der VDIV Niedersachsen/Bremen in diesem Jahr auch aktuelle Fragen zur Geschäftsraummiete auf die Agenda. Rechtsanwältin Ruth Breiholdt vermittelte anschaulich, worauf Immobilienverwaltungen bei der Gewerbevermietung achten sollten.

Nach der Mittagspause erläuterte Dr. Angelika Eichenlaub, wie man mit Konflikten und Beschwerden im Tagesgeschäft professionell umgeht und das betriebseigene Beschwerdemanagement kundenorientiert ausrichtet. Abgerundet wurde das umfangreiche Fachprogramm am Nachmittag erneut von den Rechtsanwälten Ruth Breiholdt und Helge Schulz, die sich den Themen Betriebskosten bzw. Jahresabrechnung widmeten.

Informativ, aktuell und praxisnah – so lautete das abschließende Urteil der Teilnehmerinnen und Teilnehmer, die den Tag nicht nur für die fachliche Weiterbildung nutzten, sondern sich auf der begleitenden Fachausstellung in den Pausen auch über innovative Produkte und Dienstleistungen für die Verwaltertätigkeit informierten.

Die Termine für die kommenden Weiterbildungsveranstaltungen in der Region stehen derweil bereits fest: Am 20. Februar 2020 laden der VDIV Deutschland und der VDIV Niedersachsen/Bremen zum WEG-Verwalterforum nach Hannover. Aktuelle Fragestellungen der Mietverwaltung stehen dann am 1. Oktober 2020 beim Miet-Verwalterforum Hannover im Fokus. Den Abschluss des Weiterbildungsjahres setzt dann das 11. Bremer Verwalterforum am 4. November 2020.

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 29. November 2019 einem Antrag Bayerns (» der VDIV berichtete) zugestimmt, der ein härteres Vorgehen gegen Mietwucher anstrebt. Der beschlossene Gesetzentwurf sieht eine Verdoppelung des derzeit geltenden Bußgeldrahmens auf 100.000 Euro vor. Das derzeit geltende Bußgeld von 50.000 Euro sei angesichts des anhaltend knappen Wohnungsmarktes nicht mehr zeitgemäß, heißt es zur Begründung.

Die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen sollen außerdem dafür sorgen, dass Mietwucher leichter anerkannt wird. Danach würde es ausreichen, dass die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt und das Angebot an günstigerem Wohnraum gering ist. Bisher müssen Mieter nachweisen, dass sie sich vergeblich um eine günstigere Wohnung bemüht haben und der Vermieter diese Zwangslage ausgenutzt hat. Das Ausnutzen lasse sich in der Praxis kaum nachweisen, weshalb die Vorschrift zum Mietwucher faktisch ins Leere laufe, begründet der Bundesrat seine Initiative. Der Gesetzentwurf geht nun an die Bundesregierung. Sie wird dazu eine Stellungnahme verfassen. Anschließend entscheidet der Bundestag über beide Dokumente.

Der rot-rot-grüne Senat hat den Gesetzentwurf zum umstrittenen Mietendeckel beschlossen. Dabei haben seine Gegner zuletzt prominente Unterstützung erhalten. Zum einen hält das Bundesinnenministerium den Plan, die Mieten in Berlin für die kommenden fünf Jahre weitgehend einzufrieren und teilweise abzusenken, für verfassungswidrig. Zum anderen will die CDU das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht überprüfen lassen.

Zunächst hatte Marco Wanderwitz (CDU), Parlamentarischer Staatssekretär im Innenministerium, im Auftrag des Innenministers in einem Schreiben an den Berliner CDU-Vorsitzenden Kai Wegner darauf hingewiesen, „dass das Land Berlin hier keine Gesetzgebungskompetenz hat”. Vielmehr sei die Mietpreisbegrenzung bereits „umfassend und abschließend geregelt”, da der Bund mit der Regelung des Mietpreisrechts auf dem freien Wohnungsmarkt von seiner Kompetenz nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Grundgesetz (GG) abschließend Gebrauch gemacht habe.

CDU kündigt Normenkontrollklage vor Bundesverfassungsgericht an

Die Berliner CDU hat anschließend auf dem Bundesparteitag in Leipzig einen Antrag durchgesetzt, der die CDU/CSU-Bundestagsfraktion auffordert, gegen das Gesetz zu klagen. Der Vorsitzende der Berliner Bundestagsabgeordneten Dr. Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte und stellvertretender rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, begründet den Vorstoß wie folgt: „Der Mietendeckel hilft den Menschen nicht, er schadet ihnen. Er verhindert dringend benötigten Neubau und verschärft so das Problem steigender Mieten.” Unterstützt wird seine These von einer neuen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus. Danach wird durch das Gesetz die Nachfrage nach dem ohnehin knappen Wohnraum in Berlin weiter erhöhen. Auch Auswirkungen auf den Neubau werden befürchtet, da bei Investoren die Unsicherheit groß ist, ob die Ausnahmen für den Neubau langfristig gelten. Aus Sicht der Gutachter werden zudem Sanierungen erschwert, weil diese nicht mehr über Mieterhöhungen finanziert werden könnten. Das werde sich auch negativ auf die lokale Wirtschaft auswirken.

Für die angestrebte Normenkontrollklage benötigt die CSU/CSU-Fraktion die Unterstützung von einem Viertel der Bundestagsabgeordneten. Das ist laut Luczak eine reine Formsache: „Die notwendigen 178 Abgeordneten für diesen Antrag kriegen wir schnell zusammen – schon jetzt fragen mich Kollegen, wo sie unterschreiben können.”

Die verantwortliche Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher (Linke) rät Mietern bereits vorab, im Falle von Mietsenkungen die eingesparten Beträge zur Seite zu legen. Auf welche Weise das geschehen soll, will sie mit einer großen Aufklärungskampagne vor Einführung des Gesetzes erklären.

Berliner Bezirke wollen nicht die Arbeit übernehmen

Stadtintern hat der Gesetzentwurf derweil eine weitere Hürde genommen: Der Rat der Bürgermeister hat sich grundsätzlich zum geplanten Mietendeckelgesetz bekannt. Die Vertretung der Berliner Bezirke lehnte es aber mehrheitlich ab, die vom Senat für sie vorgesehenen Aufgaben zu übernehmen. In ihrem Beschluss steht, der Senat solle die Hinweise aus den Bezirken nochmals „im Detail” prüfen und sie „im Sinne einer rechtmäßigen und verlässlichen Verwaltungsumsetzung” realisieren. Denn Zeit und Personal sind knapp. Deshalb soll die vorgesehene Mietsenkungsklausel erst neun Monate nach dem Mietendeckel in Kraft treten, vermutlich im vierten Quartal 2020. Bis dahin will Berlin 200 neue Stellen in der Senatsverwaltung und 50 Arbeitsplätze in den Bezirken schaffen. Ob das letztlich notwendig sein wird, bleibt offen.

Laut Bundesbank nehmen die Stabilitätsrisiken für das Bankensystem in Deutschland zu. Insbesondere die Lage am Immobilienmarkt gibt demnach zusehends Anlass zur Besorgnis. Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch warnte bei der Vorstellung des „Finanzstabilitätsberichts 2019” davor, Entwicklungen der Vergangenheit zu optimistisch in die Zukunft fortzuschreiben.

Vor allem der steigende Anteil langfristiger Wohnimmobilienkredite könnte für die Banken kritisch werden. Wenn sich nämlich das derzeitige Zinsniveau ändern und die Bewertungen der als Sicherheit dienenden Immobilien als nicht realistisch herausstellen sollten, stiegen die Risiken für hiesige Finanzunternehmen deutlich an. Denn zum einen hat jeder zweite neue Wohnungsbaukredit eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren. Zum anderen handelt es sich bei etwa der Hälfte aller Kredite an Privatpersonen um Wohnungsbaukredite. Für das deutsche Finanzsystem spielen Bewertungen an den Immobilienmärkten daher eine bedeutende Rolle, zumal Immobilien mit 80 Prozent einen wesentlichen Anteil des Anlagevermögens hierzulande ausmachen.

Markt aufmerksam im Blick behalten

Aber noch gebe es keine Gefahr einer Immobilienblase. Zwar seien die Preise für Wohnungen und Häuser der Notenbank zufolge in deutschen Städten um 15 bis 30 Prozent überbewertet, aber eine kreditgetriebene Spekulationsdynamik sei nicht zu beobachten. Allerdings häufen sich die Indizien dafür, dass sich dieser Umstand ändern könnte. So ist der Wettbewerb um die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten sehr intensiv, beispielsweise erhöhte sich im vergangenen Jahr die Anzahl der Kredite für diesen Bereich mit einem Plus von fünf Prozent leicht überdurchschnittlich. Zudem rechneten private Haushalte und Banken mit weiter steigenden Preisen für Wohnimmobilien.

Die Bundesregierung spricht sich in ihrer Stellungnahme (BT-Drs. 19/15085) gegen vorgezogene Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus, die der Bundesrat jüngst in einem entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen hat. Wie auch der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland), der sich seit Jahren für eine umfassende Novellierung des WEG einsetzt, kritisiert sie eine Reform in Teilschritten.

„Die Bundesregierung beabsichtigt […], weitergehende Vorschläge zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vorzulegen, die weit über den Gegenstand des vorliegenden Gesetzentwurfs des Bundesrates hinausgehen. Vorgesehen sind auch Änderungen in weiteren Bereichen des Wohnungseigentumsgesetzes. Diese umfassenden Reformvorschläge sind mit dem thematisch begrenzten Gegenstand des Gesetzentwurfs des Bundesrates nicht kompatibel. Es ist kaum möglich, einzelne Maßnahmen gesondert zu regeln in der Hoffnung, dass sich die Vorschriften später in eine Gesamtreform einpassen ließen.″ So heißt es in der Stellungnahme der Bundesregierung zum Gesetzentwurf des Bundesrats, mit dem dieser die E-Mobilität fördern will.

„Vorgezogene Änderungen am WEG, um die E-Mobilität zu fördern, würden letztlich nur dazu führen, dass die geänderten Paragrafen bereits wieder überarbeitet werden müssten, bevor die Tinte auf der Novelle getrocknet ist. Darauf haben wir hingewiesen, seitdem Bayern und Baden-Württemberg ihre Bundesratsanträge zur Förderung der E-Mobilität eingebracht haben. Die Bundesregierung macht in ihrer Stellungnahme zu Recht deutlich, dass entsprechende Maßnahmen nur zu neuer Rechtsunsicherheit für Verbraucher führen würden″, begrüßt VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler die klaren Worte der Bundesregierung.

Aus Sicht des Spitzenverbands der Immobilienverwalter besteht derzeit keine Eilbedürftigkeit bei der Anpassung der entsprechenden Paragrafen des WEG. „Die Bundesregierung hat einmal mehr deutlich gemacht, dass das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz noch in diesem Jahr einen Gesetzentwurf für die zwingend erforderliche umfängliche Reform des WEG vorlegen wird. Dieser wird neben Regelungen zur E-Mobilität auch den Änderungsbedarf für altersgerechte Umbaumaßnahmen, energetische Sanierungen und zum Einbruchsschutz berücksichtigen. Daher wäre es unverantwortlich, jetzt Einzelreformen überstürzt zu erzwingen″, betont Kaßler abschließend.

Hintergrund

Der VDIV Deutschland plädiert seit Jahren für eine umfassende WEG-Reform, um die Flut an Gerichtsprozessen einzudämmen und das Gesetz zukunftssicher zu gestalten. Dazu zählen neben der Integration von digitalen Prozessen im Gebäude, veränderten Abstimmungsquoren und vielen anderen reformbedürftigen Paragraphen auch Neuerungen zur weitgehend rechtssicheren Implementierung von Ladestationen für E-Mobile inklusive der Folgekostenfrage. Bereits 2013 hat der VDIV ein erstes Gutachten zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht vorgelegt und seitdem kontinuierlich den politischen Dialog gesucht, auch im Interesse der Verbraucher, Wohnungseigentümer und Mieter. Seit 2018 liegen zwei Diskussionsentwürfe aus dem BMJV und dem Freistaat Bayern vor, die ausdrücklich Raum für weitere Reformvorschläge enthalten. In einer umfangreichen Stellungnahme und einem weiteren Gutachten hat der Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter dazu umfassend Stellung genommen: www.vdiv.de/weg-reform