Das SPD-geführte Bundesjustizministerium legt in den kommenden Tagen die Evaluation der Mietpreisbremse vor. Branchenexperten erwarten, dass sich die Ergebnisse an der ersten DIW-Studie von 2018 orientieren werden und die Bremseffekte vorsichtig positiv bewertet werden. Derweil plädieren in einer aktuellen Erhebung von Immowelt fast zwei Drittel der Immobilienprofis für eine Abschaffung der Bremse.

Die Evaluation der Mietpreisbremse erfolgt in zwei Teilen. Die wirtschaftlichen Effekte und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt untersucht das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Die juristische Prüfung führt das Ministerium selbst durch.

Bereits im Februar 2018 veröffentlichte das DIW eine Studie zur Bremse und kam darin zu dem Ergebnis, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich keine Fehlkonstruktion sei. Die Bremse könne in ihrer jetzigen Form nur wirken, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Durchschnitt um mindestens 3,9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Dies sei auf die Ausgestaltung der Bremse zurückzuführen: Maßstab für die maximal zulässige Neuvertragsmiete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, zuzüglich zehn Prozent. Rein rechnerisch greift die Regulierung daher erst, wenn die Neuvertragsmiete über 3,9 Prozent liegt. Das bedeutet: Die Mietpreisbremse wirkt nur in Regionen, in denen die Mieten zuvor stark gestiegen sind. So beispielsweise auch in Berlin-Mitte, wo die Neuvertragsmieten jährlich um mehr als 4,8 Prozent kletterten.

Evaluation: Branchenexperten erwarten keine Überraschungen

Die Evaluation des Ministerium wird in Kürze veröffentlicht. Die Ergebnisse sollen im Internet zur Verfügung stehen. Branchenexperten gehen allerdings nicht davon aus, dass die Ergebnisse stark von der letzten Untersuchung des DIW abweichen. Der Tenor lautet voraussichtlich: Erste Bremseffekte zeichnen sich bereits ab. Dennoch muss im Sinne der Mieter nachgebessert und der Mietspiegel reformiert werden.

Marktmonitor 2018: Immobilienexperten fordern Abschaffung der Bremse

Für Immobilienexperten steht das Urteil derweil bereits fest: 63 Prozent der Befragten des Marktmonitors 2018 finden, dass die Mietpreisbremse abgeschafft werden müsse. 35 Prozent plädieren für eine Anpassung und lediglich 2 Prozent finden das Gesetz gut so wie es ist. 76 Prozent bezweifeln die Wirksamkeit der seit Anfang 2019 geltenden Verschärfung. Zu diesem Ergebnis kommt der Marktmonitor 2018 des Immobilienportals Immowelt. Für die Analyse wurden 315 ausgewählte Immobilienprofis befragt.

Über die Mietpreisbremse

Das Gesetz gilt sein Sommer 2015. Bisher greift die Mietpreisbremse in 313 von rund 11.000 Städten und Gemeinden. Sie besagt, dass die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Vermieter müssen neuen Mietern seit Januar 2019 zudem über die Höhe der Vormiete informieren – sofern diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Im Ringen um die Reform der Grundsteuer gibt es noch keine Einigung. Das Treffen zwischen Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) und den Finanzministern der Bundesländer am 14. Januar blieb ergebnislos. Eine neue Gesprächsrunde ist für den 1. Februar angesetzt. Offene Fragen sollen derweil auf der Ebene der Abteilungsleiter beantwortet werden.

In der Koalition wurde zuletzt heftig über die Reform und das von Scholz‘ vorgestellte wertabhängige Modell, bei dem auch die Mietkosten in die Berechnung einfließen soll, gestritten. Die Union kritisierte, dass nach Scholz‘ Plänen zwei identische Wohnungen unterschiedlich besteuert werden würden. Zudem sei der Vorschlag mit einem sehr hohen bürokratischen Aufwand verbunden. Darüber hinaus stehe er im Widerspruch mit den Zielen des Koalitionsvertrages, in dem der Erhalt bezahlbaren Wohnraums verankert wurde, so Andreas Jung, stellvertretender Vorsitzender der CDU/CSU-Fraktion. Zwischenzeitlich sprachen einige Vertreter der CDU gar von der Abschaffung der Steuer – sofern keine Einigung erreicht werden könne (der » DDIV berichtete…).

Gutachten: Scholz‘ Pläne sind verfassungswidrig

Ein Gutachten der juristischen Fakultät der Universität Augsburg kam zu dem Schluss, dass Scholz‘ Reformmodell nicht im Einklang mit dem Grundgesetz stehe. Es verletze den Gleichheitsgrundsatz: „Mietunterschiede in einem Mehrparteienhaus, die aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses, eines Verhandlungsgeschicks des Mieters oder eine Nähe zum Vermieter bestehen, rechtfertigen keine Unterschiede in der Grundsteuer”, so Gregor Kirchhof, Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht, in dem Gutachten. Außerdem unterscheide sich die Grundsteuer nicht mehr hinreichend von der Einkommenssteuer, wenn die Miete als Bemessungsgrundlage herangezogen werde. Auch ein mögliches Ende der Umlagefähigkeit, wie von der SPD ins Spiel gebracht, erachtet der Jurist als verfassungsrechtlich fragwürdig. Die Grenzen der Eigentümer- und Vertragsfreiheit von Vermieter und Mieter müssen gewahrt werden. Staatliche Eingriffe in bestehende Mietverhältnisse seien verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigen. Kirchhof stellt zudem klar, dass die Gesetzgebungskompetenz bei der Grundsteuer nicht beim Bund, sondern bei den Ländern liege.

Dächer älterer Wohngebäude bieten häufig ungenutzte Potenziale für zusätzlichen Wohnraum durch Dachaufstockungen – und Einnahmen für die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). In einer Umfrage unter Immobilienverwaltungen wird derzeit ermittelt, ob WEG bereit sind, ihr Dach zu veräußern und mit dem Erlös beispielsweise Sanierungsvorhaben zu finanzieren.

Wenn ein Haus in die Jahre kommt, sind oftmals Instandsetzungsarbeiten an Dach, Fassade und Haustechnik notwendig. Häufig übersteigen diese Kosten die Rücklagen der WEG, so dass Sonderumlagen erforderlich werden. Eine bisher kaum beachtete Möglichkeit wäre, das ungenutzte Dach zu verkaufen und den Erlös in erforderliche Sanierungsvorhaben zu investieren. Der Käufer wiederum könnte die Dachflächen ausbauen oder mit Dachaufstockungen neuen Wohnraum schaffen. Dieses Vorgehen ist heute bei vielen Gebäuden mit vorgefertigten Modulen und eine leichte Holzbauweise mit besten Energiekennwerten schnell umsetzbar.

Wie schätzen Sie die Haltung der Eigentümer dazu ein, insbesondere bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)? Dies soll in einer kurzen Umfrage, an der u. a. auch die Technische Universität München mitwirkt, erfasst werden. Die Erhebung dauert nur wenige Minuten. » Hier online teilnehmen…

Die Berliner Milieuschutzverordnung wirkt: Wurden 2015 noch 5.000 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt, waren es 2017 rund 2.600 Einheiten. Der Berliner Senat erhöhte die Zahl der Schutzgebiete 2018 daher auf 56.

Zwar stieg die Zahl der Wohnungsumwandlungen 2017 gegenüber 2016 um 25 Prozent. In den geschützten Kiezen verringerte sich die Anzahl aber um 3 Prozent. „Die Umwandlungsverordnung hat bewiesen, dass sie Wirkung entfaltet”, äußert sich Bausenatorin Katrin Lompscher (Die Linke). Sie sicherte den Stadtbezirken daher ihre volle Unterstützung beim Erlass neue Schutzgebiete zu.

Immobilienbesitzer, die in einem der 21 Milieuschutzgebiete eine Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten, müssen seit März 2015 eine Genehmigung des Senats einholen.

Die Baupreise werden in den kommenden zwei Jahren erneut kräftig steigen. Das prognostiziert das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Hauptgründe für die Preisentwicklung sind laut DIW die große Nachfrage im Wohnungsbau und die hohe Kapazitätsauslastung in der Baubranche.

Nach Berechnungen der Ökonomen werden die Baupreise in diesem Jahr um etwa 4,5 Prozent steigen, 2020 voraussichtlich um weitere 3,5 Prozent. Dies führe zu Engpässen in der Bauwirtschaft. So sei es bereits heute schwierig gute Handwerker zu finden. Zudem erhöhen die Unternehmen auf Grund der guten Marktlage oftmals ihre Preise. Das DIW schätzt, dass 2019 rund 247 Milliarden Euro ausgegeben werden, um Wohnungen zu bauen, bestehende Gebäude zu erweitern oder zu modernisieren. Das entspricht einem Plus von 7,6 Prozent gegenüber 2018. Trotz der gestiegenen Nachfrage im Neubausegment wird sich die Lage auf den angespannten Wohnungsmärkten aber kaum merklich entspannen, so die Wirtschaftsexperten.

DIW: Bundesregierung setzt die falschen Impulse

Fördermaßnahmen wie Baukindergeld oder Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau sind nach Ansicht des DIW die wesentlichen Preistreiber. „Da viele der Förderimpulse in ein paar Jahren wieder Geschichte sein werden, wird dies Bauunternehmen kaum dazu bringen, zusätzliche Baukapazitäten aufzubauen”, heißt es in der Analyse. Hinzu komme, dass in Ballungsräumen ohnehin zu wenig Bauland zur Verfügung stehe und Baugenehmigungen in der Regel lange auf sich warten ließen.

Sozialer Wohnungsbau als Lösung

„Anstatt mit der Gießkanne zu fördern, sollten die Politik gezielte Anreize zur Innenentwicklung und Nachverdichtung setzen und mit Investitionszulagen dort den Bau zusätzlichen Wohnraums unterstützen”, so die Ökonomen des DIW. Ein Ansatz könnte der soziale Wohnungsbau sein. Er ermögliche bestimmten Gruppen Zugang zu bezahlbaren Wohnungen in den Städten. Die Fördermittel sollten allerdings gezielt in jene Gebiete geleitet werden, in denen es jetzt zu Verdrängungsprozessen kommt.

Die Prognose steht auf der Webseite des DIW zum Download zur Verfügung: » www.diw.de.