Die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs- und Immobilienverbände (AWI-Hessen), der auch der Verband der Immobilienverwalter Hessen angehört, hat den Konjunkturbericht 2018/2019 vorgestellt. Demnach ist die Zahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Nicht nur das, sondern auch das Delta zwischen genehmigten Wohneinheiten und dem jährlichen Neubaubedarf ist nach Ansicht der Experten ein verheerendes Signal für alle Wohnungssuchenden.

Wie es im vorgestellten Konjunkturbericht heißt, habe der dringend benötigte Aufwärtstrend im Wohnungsbau, der sich im Jahr 2017 noch leicht fortsetzte, im vergangenen Jahr einen erheblichen Dämpfer erlitten. So sei im Jahr 2018 für Hessen der Bau von 6.796 neuen Wohngebäuden mit rund 24.900 Wohnungen genehmigt worden. 2017 wurde der Bau von rund 26.000 Wohnungen genehmigt. Angesichts eines errechneten Wohnungsbedarfs von 37.000 neuen Wohnungen pro Jahr sei dies eine bedenkliche Entwicklung, so die Verfasser des Konjunkturberichts. Ursächlich dafür werden im Bericht steigende Baukosten sowie der weiterhin bestehende Mangel an Baugrund aber auch investitionshemmende Rahmenbedingungen genannt. So würden Forderungen wie die von Oberbürgermeister Peter Feldmann nach einem allgemeinen Mietendeckel für Frankfurt in die falsche Richtung gehen (» der DDIV berichtete). Auch der Vorstoß von Bundesjustizministerin Katarina Barley zur Verschärfung der Mietpreisbremse sei nicht förderlich (» der DDIV berichtete). Denn durch solche Vorschläge entstehe keine einzige neue Wohnung, sondern im schlimmsten Fall verschwinden Wohnungen vom Markt, weil sich Vermieter zurückziehen. Damit sei niemandem geholfen.

Steigende Mieten, kaum Leerstand in Hessen

Werner Merkel, Vorsitzender des Immobilienverwalterverbandes Hessen, berichtet von einer ungebrochen hohen Wohnungsnachfrage. Zudem habe sich der Trend steigender Mieten auch 2018 fortgesetzt, wenn auch in moderatem Maße. Ohne Nebenkosten habe der Anstieg der Wohnungsmieten in ganz Hessen im Jahr 2018 bei 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gelegen. Dies sei ein Anstieg in Höhe der Inflationsrate. Die hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zeige sich auch bei der geringen Leerstandsquote. Ende 2017 lag der marktaktive Leerstand in den Wachstumsregionen bei nur 1,9 Prozent. Frankfurt hat mit 0,4 Prozent eine der niedrigsten Quoten bundesweit. Dieser Entwicklung lasse sich nur durch Neubau begegnen.

Insgesamt, so Merkel, müsste es eine größere Unterstützung der Wohnungseigentümer geben. Beim wichtigen Thema Elektromobilität lasse die Politik die Eigentümer derzeit noch allein. Viele sprächen über kommunale Infrastruktur und Ladestationen an öffentlichen Plätzen. Das jedoch blende die Realität aus. Die Menschen würden ihre E-Autos zu Hause laden, und dort müsse die nötige Infrastruktur vorhanden sein. Wohnungseigentümer sollten deshalb finanziell stärker als bisher beim Ausbau der hauseigenen Ladeinfrastruktur unterstützt werden.

Im Sinne eines fairen Wettbewerbs sollen durch Abmahnung schnell und kostengünstig Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden. Es mehren sich allerdings Anzeichen, dass die Abmahnpraxis missbraucht wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es vorrangig darum geht, Gebühren und Vertragsstrafen zu erreichen. Um Unternehmen zukünftig deutlich besser vor missbräuchlichen Abmahnungen zu schützen, hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des fairen Wettbewerbs auf den Weg gebracht.

Laut Bundesjustizministerium enthalte der Gesetzentwurf eine Reihe aufeinander abgestimmter Maßnahmen zur Verhinderung eines Missbrauchs des Abmahnrechts sowie zur Verbesserung der Transparenz bei urheberrechtlichen Abmahnungen. So sieht der Gesetzentwurf zur Eindämmung missbräuchlicher Abmahnungen höhere Anforderungen an die Befugnis zur Geltendmachung von Ansprüchen, eine Verringerung finanzieller Anreize für Abmahnungen, mehr Transparenz sowie vereinfachte Möglichkeiten zur Geltendmachung von Gegenansprüchen vor. Wichtige Neuerung: Vereine oder Unternehmen sollen zukünftig nicht mehr sofort kostenpflichtig abgemahnt werden können, weil beispielsweise Angaben im Impressum der Internetpräsenz unvollständig sind.

Wie die rechtspolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Elisabeth Winkelmeier-Becker, ausführt, habe sie sich gerade mit Blick auf die Eindämmung missbräuchlicher Abmahnungen auf Basis von Verstößen gegen die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) einen umfassenderen Schutz für kleine und mittlere Unternehmen, Selbständige und Vereine gewünscht. Dies sei auch nach monatelangen Verhandlungen mit Bundesjustizministerin Katarina Barley nicht möglich gewesen. In den weiteren Beratungen würden CDU/CSU intensiv prüfen, ob höhere Anforderungen und strengere Kriterien an die Einrichtungen und Verbände gestellt werden könnten, die Gewerbetreibende abmahnen dürfen. Ziel müsse es sein, den missbräuchlichen Einsatz von Abmahnungen effektiv und nachhaltig einzudämmen.

Der Berliner Mieterverein fordert von der Bundesregierung, bei der für dieses Jahr angekündigten Mietrechtsänderung auch den Kündigungsschutz für Mieter zu stärken. Wer älter als 70 Jahre, schwer erkrankt oder mehr als 20 Jahre Mieter einer Wohnung ist, soll nach Vorstellung des Mietervereins nicht mehr wegen Eigenbedarf gekündigt werden können.

Laut Berliner Mieterverein seien immer mehr Bewohner der Hauptstadt von Eigenbedarfskündigungen betroffen. Einer der Gründe für die seit Jahren steigende Tendenz liege in der zunehmenden Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf sei nach Ansicht des Mietervereins häufig die Folge einer Wohnungsprivatisierung.

In der Bundeshauptstadt sind in den Jahren 2008 bis 2017 rund 96.000 Wohnungen privatisiert worden. Das geht aus einer aktuellen Antwort der Bundesregierung hervor (» BT-Drs. 19/10044). Angesichts dieser Zahl und der Tendenz, dass die Umwandlungen in den zurückliegenden Jahren wieder zunehmen, fordert der Berliner Mieterverein mehr Schutz für Mieter vor Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Rechtsprechung habe die Möglichkeiten, Eigenbedarf geltend zu machen, erweitert. Grund genug für den Mieterverein, Korrekturen am Mietrecht zu fordern, mit denen das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf auf Eigentümer, deren Partner und Kinder begrenzt wird. Außerdem wolle man besondere Härtefallgründe für hohes Alter der Mieter und eine lange Mietdauer in § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert haben.

Nach der letzten Novellierung der Münchener Zweckentfremdungssatzung im November 2017 erwägt die Stadtspitze weitere Verschärfungen. So prüfe das Sozialreferat der Landeshauptstadt momentan, ob eine Ersatzwohnung, die durch den Eigentümer bei Wegfall der ursprünglichen Wohnung angeboten werden muss, zukünftig in demselben Stadtbezirk liegen muss.

Die bisherige Regelung der Zweckentfremdungssatzung für München sieht vor, dass Mietern, die ihre Wohnung beispielsweise wegen Umwidmung in Gewerbe aufgeben müssen, eine Ersatzwohnung innerhalb der Stadt angeboten werden muss. Alternativ kann der Mieter durch eine Zahlung für einen Auszug ohne Annahme einer Ersatzwohnung entschädigt werden. Der neue Vorstoß aus dem Münchener Rathaus verfolgt die Idee, dass ehemaligen Mietern in Wohnortnähe eine neue Wohnung angeboten werden solle. Die Überprüfung entsprechender Möglichkeiten laufen derzeit. Das Sozialreferat wolle schnellstmöglich eine Beschlussvorlage erarbeiten.

Auslöser für eine mögliche Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung ist ein aktuelles Bauvorhaben in der Nähe des Münchener Hauptbahnhofs, bei dem ein Hotel errichtet werden soll. Das bestehende Gebäude muss dafür abgebrochen werden. Den bisherigen Mietern wurden Ersatzwohnungen in einem Neubau im elf Kilometer entfernten Stadtteil Neuperlach im Südosten Münchens angeboten.

Erst Ende 2018 wurde die Mietpreisbremse novelliert (» der DDIV berichtete). Nun kündigt Bundesjustizministerin Katarina Barley in einem Interview mit dem ARD-Magazin Panorama weitere Anpassungen an. Ihr Ministerium werde dazu in den nächsten Tagen einen Referentenentwurf vorlegen. Im Kern geht es darum, dass Vermieter zukünftig bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu hohe Mietkosten auch rückwirkend erstatten müssen.

Bislang müssen Vermieter im Falle eines Verstoßes gegen die Regelungen der Mietpreisbremse zu hohe Mietzahlungen erst ab dem Zeitpunkt zurückzahlen, wenn der Mieter den Vermieter rügt. Katarina Barley sagt im Interview, „dass der Punkt verbessert werden muss, dass Mieter auch rückwirkend Geld verlangen können”. Die Ministerin begründet den jetzigen Zeitpunkt der Novellierung nur fünf Monate nach der letzten Reform damit, dass Ende 2018 die Vereinbarungen aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt wurden. Nunmehr würden Nachbesserungen angepackt, die sich aus der Evaluierung der Mietpreisbremse (» der DDIV berichtete) ergäben. In diesem Zusammenhang solle zudem die bislang bis 2020 geltende Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 verlängert werden.

Vom Koalitionspartner CDU/CSU ist zu vernehmen, dass derzeit keine Notwendigkeit für eine Verschärfung der Mietpreisbremse gesehen werde. Der CDU-Abgeordnete Jan-Marco Luczak führt aus, dass mit der jüngsten Reform etliche Verbesserungen für Mieter umgesetzt wurden. So hätten Vermieter seither eine vorvertragliche Auskunftspflicht und Mieter könnten ihre Rechte bereits einfacher durchsetzen. Stattdessen mache die Bundesjustizministerin mit ihrem Vorstoß für eine Reform der Mietpreisbremse Wahlkampf auf dem Rücken der privaten Vermieter, die dem Markt den größten Teil der Wohnungen in Deutschland zur Verfügung stellen. Luczak wirft Barley vor, nur an den Symptomen herumzudoktern. Stattdessen müsse der Wohnungsneubau forciert werden, um den steigenden Mieten erfolgreich zu begegnen. Bei privaten Vermietern führe das Vorgehen der Justizministerin zu großer Verunsicherung. Laut Luczak sei mit der derzeitigen Regelung zur Mietpreisbremse ein fairer Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern gefunden.

Mietpreisbremse wirkt nur kurzfristig

Das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung hat jüngst eine Studie veröffentlicht, die zeigt, dass die Mietpreisbremse der steigenden Mietpreisentwicklung nur in geringem Ausmaß entgegenwirkt. So würden die Mieten von Wohnungen, für die die Mietpreisbremse gilt, im Durchschnitt rund 2,5 Prozent niedriger ausfallen, als dies ohne die Einführung der Regelung der Fall wäre. Am stärksten wirke sich die Mietpreisbremse auf Wohnungen im niedrigen Preissegment aus. Die Analysten kommen allerdings zu dem Ergebnis, dass die Bremswirkung nur kurzfristig wirke: Schon ein Jahr bis anderthalb Jahre nach Inkrafttreten habe die Mietpreisbremse keinen dämpfenden Effekt mehr auf die Entwicklung der Mieten.