Nach jahrelangen Diskussionen ist es am 1. November 2020 in Kraft getreten: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt die bis dato geltenden Energiegesetze und Richtlinien in einem einheitlichen Zusammenschluss. Nachdem bis zum 1. Mai 2021 eine Übergangsfrist galt, sind nun alle Änderungen, die das Gesetz mit sich bringt, einzuhalten. Dadurch gelten ab Mai bei Energieausweisen neue Regelungen.

Ziel des GEG war es, den Einsatz von erneuerbaren Energien möglichst effizient zu gestalten und den Energieverbrauch zu optimieren. Dafür wurden die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu einem Regelwerk zusammengeführt (» der VDIV berichtete). Das Ergebnis dieser Vereinheitlichung umfasst auch Neuerungen in Bezug auf den Energieausweis. Alle ab dem 1. Mai 2021 neu erstellten Ausweise müssen den Regelungen des GEG entsprechen. Zuvor erstellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit von zehn Jahren und müssen erst nach Ablauf erneuert werden.

Neuerungen in der Praxis

Zu den gesetzlichen Änderungen gehört unter anderem, dass sich die bisher geltende Pflicht, bei der Vermietung oder Verkauf eines Objekts einen Energieausweis vorzulegen und Pflichtangaben in Anzeigen zu integrieren, nun auch auf Immobilienmakler ausweitet.
Für genauere Modernisierungsempfehlungen müssen die Ersteller von Energieausweisen beim Anfertigen eines Verbrauchsausweises Gebäude vor Ort bewerten. Alternativ können sie auch Bildmaterial auswerten. Zudem müssen CO2-Emissionen, ein detaillierter Stand der Sanierungen und inspektionspflichtige Klimaanlagen inklusive der Frist der nächsten Inspektion im Energieausweis enthalten sein.

Für die Richtigkeit, der für die Ausweiserstellung übermittelten Daten trägt der Eigentümer die Verantwortung. Der Aussteller ist zur Prüfung der Daten verpflichtet. Eine Nutzung darf nur bei zweifelsfreier Richtigkeit vorgenommen werden.

Heute, am 22. April 2021, hat der Bundestag in 2./3. Lesung über das umstrittene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (BT-DS: 19/26108) beraten. Nachdem der Bundesrat dem Gesetzentwurf nach der 1. Lesung nicht uneingeschränkt zugestimmt und an verschiedenen Stellen Nachbesserungen gefordert hatte, hat der zuständige Wirtschaftsausschuss kurzfristig einen geänderten Entwurf vorgelegt. Die verhandelten Änderungen an dem umfangreichen Maßnahmenpaket zielen vor allem auf das Recht eines schnellen Internets ab und bringen nur minimale Aufweichungen der ursprünglich geplanten vollständigen Streichung des sogenannten „Nebenkostenprivilegs“ mit sich.

So bleiben die umlagefähigen Kosten für Gemeinschaftsantennenanlagen und Breitbandanschlüsse des § 2 Nr. 15 a) und b) der Betriebskostenverordnung (BetrkV) im jetzigen Artikel 15 des TKMoG bis zum 30. Juni 2024 erhalten. Ergänzend dazu ist in § 230 Abs. 5 TKG-E nun das vom VDIV Deutschland im Rahmen seiner BID-Stellungnahme geforderte Sonderkündigungsrecht für Gebäudeeigentümer und Vermieter für bereits langjährig geschlossene Gestattungsverträge mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 vorgesehen.

Darüber hinaus wurde die Vorschrift des § 2 Nr. 15 BetrkV nunmehr als Kompromisslösung um den Buchstaben c) erweitert, wonach die laufenden Kosten für den Betrieb einer gebäudeinternen Glasfaser-Netzinfrastruktur dann als umlagefähige Betriebskosten gelten, wenn der Mieter den Anbieter frei wählen kann und es sich um ein Netz mit einer sehr hohen Kapazität handelt. Dafür wurde laut der jetzigen Beschlussvorlage das Telekommunikationsgesetz um den § 72 TKG-E erweitert, der die näheren Voraussetzungen für die Erhebung eines sogenannten „Glasfaserbereitstellungentgelt“ des Netzbetreibers gegenüber dem Gebäudeeigentümer bzw. Vermieter regelt: Hat der Vermieter neue Glasfaserleitungen verlegen lassen, kann er den Mietern ein „Bereitstellungsentgelt" von 60 Euro pro Jahr und Wohnung berechnen. Diese Kosten dürfen auf den Mieter maximal neun Jahre als Betriebskosten umgelegt werden und sind damit auf maximal 540 Euro pro Wohnung gedeckelt.

Als Folge der Einführung des § 72 TKG-E enthält der Gesetzentwurf entsprechende Anpassungen der mietrechtlichen Vorschriften des bürgerlichen Gesetzbuches. Damit soll der bisher fehlende Investitionsanreiz für den Ausbau der digitalen Infrastruktur in Deutschland den notwendigen Schub bekommen, um Mehrfamilienhäuser mit zukunftssicheren Glasfaseranschlüssen direkt bis in die Wohnungen auszustatten. Insoweit sind die sowohl vom Bundesrat als auch vom VDIV Deutschland dargelegten Kritikpunkte zumindest teilweise umgesetzt worden. Trotz allem sind die von den immobilienwirtschaftlichen Verbänden mehrfach ausgesprochenen Warnungen, dass die geplante Abschaffung der Umlagefähigkeit der Kosten eines Breitbandanschlusses des § 2 Nr. 15 a) und b) BetrKV – das sogenannte „Nebenkostenprivileg“ – ab dem 01.07.2024 Mieter zukünftig deutlich höher belasten werden, nicht berücksichtigt worden. Nach Wegfall der Umlagefähigkeit ist damit zu rechnen, dass viele Transferleistungsempfänger ohne Versorgung mit öffentlich-rechtlichen TV- und Rundfunkprogrammen auskommen müssen, da diese Kosten dann nicht mehr wie derzeit im Rahmen der Sozialleistungen übernommen werden (» der VDIV berichtete).

Auch an anderen Stellen wurde der Entwurf des TKMoG im Wirtschaftsausschuss nochmals leicht verändert. In ursprünglichen Gesetzentwurf war vorgesehen, dass Anbieter von Handyverträgen neben den üblichen 24-Monats-Verträgen zwingend auch 12-Monats-Verträge anbieten müssen, die nicht mehr als 25 Prozent teurer sein dürfen. Diese Preisdeckelung wurde nun aus dem Entwurf gestrichen.

Es bleibt abzuwarten, ob das zustimmungsbedürftige Gesetz mit den inhaltsreichen Änderungen so nun auch vom Bundesrat Anfang Mai mehrheitlich gebilligt wird und das Gesetz mit seinen umfangreichen Maßnahmen noch in der laufenden Legislaturperiode in Kraft treten kann.

Am 21. April wurde im Bundestag ein Gesetzesentwurf verabschiedet, der Share Deals unattraktiver machen soll (» der VDIV berichtete). Das Gesetz wird somit wie vorab geplant realisiert. Die Reform soll bereits ab 1. Juli in Kraft treten. Beim Immobilienkauf wird damit die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer verschärft – das Nutzen von Schlupflöchern wird erschwert.

Die Nutzung von Share Deals, bei denen sich Käufer beim Immobilienerwerb die Grunderwerbsteuer sparen, wird somit unattraktiver. Die steuerauslösende Grenze wird von 95 auf 90 Prozent gesenkt, zudem muss die Immobilie von nun an statt fünf mindestens zehn Jahre im Bestand gehalten werden. Somit besagt die neue Regelung, dass die Steuer anfällt, sobald innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent einer Immobilie den Besitzer wechseln.

Der Bundestag hat am 16. April in erster Lesung über einen Gesetzesentwurf zur Reform des Mietspiegelrechts beraten, um eine einheitliche Regelung zu schaffen. Dabei verspricht sich der Gesetzgeber zum einen, die Aussagekraft durch einen gemeinsamen Standard zu erhöhen und zum anderen, mehr Städte und Gemeinden zur Erstellung von Mietspiegeln zu motivieren.

Nun ist der Entwurf beim Rechtsausschuss zur Prüfung eingegangen. Sollte er wie geplant durchgesetzt werden, sollen Mieter und Vermieter künftig beispielsweise verpflichtet werden, Auskunft über Miete und bestimmte Wohnungsmerkmale für die Erstellung eines akkuraten Mietspiegels zu geben.

Bereits im November 2020 begrüßte der VDIV Deutschland den Ansatz, Mietspiegel in der Qualität zu steigern und zudem ihre Verbreitung zu verstärken (» der VDIV berichtete). Durch diese Maßnahmen kann auch die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter erhöht werden. Der VDIV kritisierte jedoch stellenweise die geplante praktische Umsetzung. Im Gesetz wurde keine ausdrückliche Sanktionsmöglichkeit geregelt, wodurch die Durchsetzbarkeit der Auskunftspflicht weiterhin zu Schwierigkeiten führen würde. Durch die nun eingeführten Bußgelder wurde diesem Aspekt entgegengewirkt.

Herausforderungen für einen erfolgreichen Mietspiegel

Schwierig erweist sich zudem, dass Wohnimmobilienverwalter zukünftig gemäß dem neu eingeführten § 558g BGB-E als rechtsgeschäftliche Vertreter der Eigentümer, Vermieter und Mieter von den zuständigen Behörden für benötigte Auskünfte in Anspruch genommen werden können. Allerdings verfügen viele Verwaltungen lediglich über Gebäudedaten, jedoch kaum über Daten zu den Bewohnern.

Auch die Begründung einer Mieterhöhung könnte durch die Etablierung einheitlicher Mietspiegel erschwert werden. Laut VDIV Deutschland sollte es Vermietern freistehen, die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels kritisch zu hinterfragen, vor allem dann, wenn die Datengrundlagen nahegelegener vergleichbarer Wohnungen plausibler erscheinen.

Die verlängerten Bindungszeiträume der Mietspiegel sieht der Spitzenverband ebenfalls kritisch. Es ist davon auszugehen, dass Mietpreise dadurch weiter von der allgemeinen Marktentwicklung abgespalten werden. Durch die Verlängerung des Betrachtungszeitraums, der mit Wirkung zum 1. Januar 2020 von vier auf sechs Jahre erhöht wurde, werden Mietpreiserhöhungen zusätzlich begrenzt.

Am 15. April wurde der umstrittene Berliner Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht gekippt und für nichtig erklärt. Nach Begründung der Richter habe der Bund das Mietpreisrecht im BGB abschließend geregelt, somit fehle dem Land Berlin die entsprechende Gesetzgebungskompetenz. In der Folge wurden zahlreiche Stimmen laut, einen bundeseinheitlichen Mietendeckel zu etablieren, der die bisherigen landeseigenen Regelungen vereinheitlichen soll. Fest steht: Die Wohnungspolitik, insbesondere die Mietpreispolitik, rückt vor dem Hintergrund des anstehenden Wahlkampfs vermehrt in den Fokus von Öffentlichkeit und Politik.

Die SPD plädiert für ein entsprechende Bundesgesetz, um Mieten zu senken. Auch die Linke ist für die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels und legte am 21. April einen entsprechenden Antrag vor. Danach soll die Bundesregierung umgehend einen Gesetzentwurf vorbringen, der übermäßige Mietpreissteigerungen stoppt und Mieten in angespannten Wohnungsmärkten deckelt. Mieterhöhungen ohne entsprechende Wohnwertverbesserungen sollen somit innerhalb der kommenden sechs Jahre ausgeschlossen werden. Zudem solle die bisherige „Mietpreisbremse“ so geschärft und ausgestaltet werden, dass neue Mietverträge maximal in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abgeschlossen werden dürfen.

Die CSU begrüßte das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel. Horst Seehofer bezeichnete ihn baupolitisch als völlig falschen Weg. CDU-Politiker Peter Altmaier positionierte sich gegen neue Anläufe für Deckelungen und erklärt, mehr Wohnungen zu bauen, sei maßgeblich zielführender. Ob ein bundesweiter Mietendeckel überhaupt verfassungsrechtlich funktionieren würde, ist zudem noch fraglich.

Jan-Marco Luczak, Sprecher der CDU/CSU-Fraktion für Recht- und Verbraucherschutz sowie Vorsitzende der Berliner CDU-Bundestagsabgeordneten, war Koordinator der abstrakten Normenkontrolle, die 284 Bundestagsabgeordnete von CDU/CSU und FDP im Mai vergangenen Jahres angestrengt hatten (» der VDIV berichtete). Selten seien Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts so klar und eindeutig wie hier, sagte er zum Urteil und sprach von einem verlorenen Jahr für die Berliner Mieter. „Das Angebot an Mietwohnungen ist dramatisch eingebrochen, noch nie war es in Berlin so schwierig, eine Wohnung zu finden. Energetische Modernisierungen und altersgerechter Umbau haben kaum noch stattgefunden, auf Kosten des Klimas und älterer Menschen. Die Baugenehmigungszahlen sind deutlich zurückgegangen, weniger Neubau entsteht.“ Die Entscheidung aus Karlsruhe müsse ein Weckruf sein: „Wir müssen weg von Ideologie und dem Ausspielen von Vermietern und Mietern. Nicht gegeneinander, sondern nur im Miteinander können wir die Probleme steigender Mieten in den Griff bekommen. Deswegen brauchen wir ein breites Bündnis für mehr bezahlbaren Wohnraum. Alle müssen an einen Tisch, um eine radikale Entschlackung der Bauordnung und Beschleunigung der Genehmigungsverfahren für mehr Wohnungen mit fairen Mieten hinzubekommen.“ Der Mietendeckel sei nur eine populistische Scheinlösung.

VDIV positioniert sich gegen Mietendeckel

Der VDIV Deutschland steht einem bundesweiten Mietendeckel kritisch gegenüber. Zwar ist eine Entspannung der Wohnungsmärkte dringend erforderlich, dies kann aber nicht nachhaltig durch eine Regulierung wie den Mietendeckel umgesetzt werden. Um eine Besserung zu erreichen, müsse das Wohnungsangebot weitläufig ausgebaut werden. Der VDIV schlägt dafür einen sinnvollen Dreiklang vor: Es muss mehr Bauland ausgewiesen und der Erwerb von Wohneigentum gezielt gefördert werden. Förderlich wäre außerdem, hohe Erwerbs- und Baunebenkosten zu senken. Zudem sollte bei der Einführung eines Mietendeckels an vermietende Wohnungseigentümer gedacht werden, die mit der Miete die Rückzahlung ihrer Kredite tilgen und mit ihrer Immobilie ihre Altersvorsorge absichern (» der VDIV berichtete).