Aktuelle Meldungen des VDIV Deutschland
In der Bundeshauptstadt gilt die Mietpreisbremse bereits seit dem 1. Juni 2015. Schon nach den ersten Wochen der flächendeckenden Einführung der Mietpreisregulierung attestierten ihr mehrere Erhebungen (u.a. von ImmobilienScout 24 ) eine positive Wirkung auf den Berliner Mietmarkt. Dem widerspricht nun das Analysehaus Empirica. Einen eindeutigen Zusammenhang von Entwicklung und Regulierung der Mieten sei demnach noch nicht zu erkennen. Laut der Empirica-Studie sind Mietpreisrückgänge aktuell nur in bestimmten Gebieten zu verzeichnen. Die angespannten Wohnlagen der Hauptstadt würden hingegen nicht profitieren. Ob sich der Markt aufgrund der Regelung nachhaltig entspannt, wird sich wohl erst in einigen Monaten eindeutig zeigen können. Dann nämlich, wenn Zahlen und Fakten eines deutlich längeren Untersuchungszeitraumes zur Verfügung stehen, so die Experten.
Mietpreisbremse: Flächendeckende Umsetzung in Jena geplant
Während die Mietpreisbremse vielerorts bereits gilt und auch in Frankfurt am Main in Teilen des Stadtgebietes Anwendung finden soll, plant Jena eine flächendeckende Einführung noch in diesem Sommer. Dann dürfen im gesamten Stadtgebiet neu abgeschlossene Mietverträge höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Voraussetzung dafür ist ein besonders angespannter Wohnungsmarkt. Auch Weimar und Erfurt prüfen derzeit sowohl die gegenwärtige Situation als auch die praktische Umsetzung der Mietpreisregulierung.
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Die Richter des Bundesverfassungsgerichtes haben eine Ausnahmeregelung bei der Grunderwerbsteuer als nicht verfassungskonform gewertet. Bisher wurde der Kauf von Firmen oder Anteilen anders besteuert. Ein Umstand, der mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes unvereinbar ist.
Die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fällig wird, richtet sich in der Regel nach der Höhe des Kaufpreises. Anders wird dies bisher gehandhabt, wenn der Verkehrswert eines Grundstücks nicht bestimmt werden kann. Dieser Umstand besteht beispielsweise beim Kauf von Firmen oder Firmenanteilen, zu deren Gesellschaftsvermögen Grundbesitz gehört. In solchen Fällen bemisst sich die Steuer nach anderen Grundsätzen. Doch wie die Karlsruher Richter aktuell entschieden, ist dies verfassungswidrig.
Der Entscheidung zufolge müssen die Ausnahmen an die geltende Steuerbemessung angeglichen werden. Je nach Bundesland beträgt der Grunderwerbssteuersatz derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.Der Ersatzmaßstab für die Steuer führe zu sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung gegenüber der geltenden Besteuerung. Die Grundstücke würden willkürlich oder viel zu niedrig bewertet, ohne dass es einen sachlichen Grund dafür gebe. So erreiche der für die Ausnahme ermittelte Wert eines unbebauten Grundstücks meist nur rund 70 Prozent des Verkehrswertes eines Grundstücks.
Mit dem Urteil des BVerfG ist der Gesetzgeber verpflichtet, spätestens bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zum 1. Januar 2009 eine Neuregelung zu treffen. Bis zum Stichtag 31. Dezember 2008 gilt die Vorschrift unverändert.
Um dem anhaltenden Wohnungsmangel in Ballungszentren nachhaltig Herr zu werden, fordert die deutsche Wohnungswirtschaft aktuell ein Drei-Milliarden-Euro-Programm des Bundes und der Länder. Damit könnte der Bau von 100.000 neuen Wohnungen über fünf Jahre gefördert werden. Das forderte kürzlich der BID-Vorsitzende und GdW-Präsident Axel Gedaschko. Künftig müssten jährlich rund 320.000 Wohnungen gebaut werden, um dem steigenden Wohnungsbedarf - auch bedingt durch Zuwanderung - gerecht werden zu können. Demgegenüber steht die Fertigstellung von bundesweit lediglich 245.000 Wohnungen im Jahr 2014.
Bezahlbare Mieten dank Neubauförderung
Hohe Baukosten sind eine der größten Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft. Ohne öffentliche Förderung bleiben die Mieten für mittlere und untere Einkommensgruppen unerschwinglich, so der GdW. Mithilfe des geforderten Programms könnten allerdings Durchschnittsmieten nach Schätzung des GdW bei etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter zur Verfügung gestellt werden.
Energiesparauflagen begrenzen
Ein weiterer Faktor für steigende Baukosten sind die derzeitigen Energiesparauflagen. Werden diese sukzessive verstärkt, führt dies unweigerlich zu steigenden Bau- und Mietkosten. Der DDIV unterstützt den GdW bei seiner Forderung nach Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Neubau darf für Wohnungsunternehmen wie auch für private Eigentümer und Vermieter kein Minusgeschäft werden. Damit langfristig auch Mieter mit niedrigem Einkommen vom Wohnungsneubau profitieren, müssen Bund und Länder praktikable Förderprogramme auflegen.
Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat gestern einen Referentenentwurf zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler vorgelegt. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den Entwurf grundsätzlich, weil damit Verbraucherschutz und Qualifikation in der Wohnungsverwaltung erhöht werden. Als Spitzenverband hat der DDIV sich seit langem für Mindeststandards in der Immobilienverwaltung eingesetzt, da die Anforderungen an die Tätigkeit in den letzten Jahren signifikant gestiegen sind. Daher werden in § 34 c der Gewerbeordnung entsprechende Zugangsvoraussetzungen erlassen. Diese betreffen ausschließlich gewerbliche WEG-Verwalter. Die Detailregelungen sind nachfolgend in der Makler- und Bauträgerverordnung verankert. Der DDIV geht davon aus, dass diese Regelung zum 1. Januar 2016 verkündet wird. Nach einer Übergangsphase von neun Monaten haben gewerbliche Verwalter sechs Monate Zeit, sich von einer IHK-Sachkundeprüfung befreien zu lassen.
WEG-Verwalter müssen Sachkunde und Versicherungsschutz vorweisen
Dem Referentenentwurf zufolge müssen künftig WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis, ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorlegen, bevor sie eine Gewerbeerlaubnis erhalten. Die Regelung ist ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen, Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen nicht darunter.
Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter zusätzliches Personal, haftet er dafür und ist verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken, z.B. durch die Erstellung von Abrechnungen sowie die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Als angemessene Qualifikation können auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Darauf hatte der DDIV in der Vergangenheit mehrfach gedrängt. Auch die Einführung einer „Alten-Hasen-Regelung“ ist geplant. Danach wären WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbständig tätig sind, von einer Sachkundeprüfung ausgenommen.
Analoge Zulassungsvoraussetzungen sollen künftig auch für den Immobilienmakler gelten.
Erste Auskunft zum Referentenentwurf
Der DDIV sieht nach einer ersten Durchsicht allerdings noch konkreten Nachbesserungsbedarf. In den nun folgenden Anhörungen und im parlamentarischen Verfahren wird es u. a. darum gehen, für die Erweiterung der Versicherungspflicht einzutreten. Zwar ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ein zentraler Bestandteil zur Absicherung der Haupt- und Nebenrisiken des Verwalteralltages. Der DDIV plädiert allerdings dafür, die Versicherungspflicht auf die Deckung gegen Personen- und Sachschäden auszuweiten und den Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung vorzunehmen.
Zugleich fehlt im Entwurf eine Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Diese sind ebenfalls treuhänderisch tätig und tragen dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter. Aus Verbraucherschutzgründen sollten sie daher die gleichen Qualifikationsnachweise erbringen.
Um die in der Praxis erforderlichen Mindeststandards auch im Hinblick auf aktuelle gesellschaftliche Herausforderungen wie Energiewende und demografischer Wandel gewährleisten zu können, spricht sich der DDIV zudem für die Einführung einer Weiterbildungspflicht aus. Nur so kann garantiert werden, dass dauerhaft ausreichendes Fachwissen, Qualifikation und Sachkenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung vorhanden sind. Damit wird auch die Altersvorsorge von Millionen Bundesbürgern dauerhaft besser geschützt.
Über den DDIV:
Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. ist der Berufsverband der treuhänderisch tätigen Immobilienverwalter in Deutschland. Gemeinsam mit seinen zehn Landesverbänden spricht der Spitzenverband für über 1.800 Mitgliedsunternehmen. Diese verwalten rund 3,8 Millionen Wohnungen mit einem Wert von 450 Milliarden Euro, darunter allein 2,5 Millionen Eigentumswohnungen. Der DDIV wirbt für einen wirksamen Verbraucherschutz, fordert seit Jahren einheitliche Berufszugangsregelungen sowie adäquate politische Rahmenbedingungen und tritt ein für eine Professionalisierung des Tätigkeitsfeldes.
