Rechtsgutachten: Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung für eine Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommt ein Gutachten was der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Auftrag gegeben hatte. Haus & Grund fordert nun, das Gesetz nicht verabschieden. Zugleich kündigte der Verband an, eine Prüfung vor dem Bundesverfassungsgericht an, sollte die Mietpreisbremse Gesetz werden.

Nach Auffassung der Gutachter der Humboldt-Universität verletzt der Gesetzentwurf das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer sowie die Vertragsfreiheit von Mietern und Vermietern gleichermaßen. Schließlich sei das Gesetz schlichtweg ungeeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Als wesentliche Gründe für die Verfassungswidrigkeit identifizieren die Professoren folgende Punkte:

• Die Mietpreisbremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können.
• Beliebte Stadtteile werden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steigt weiter.
• Mit der Mietpreisbremse kann die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung nicht mehr sichergestellt werden. Vermieter werden sich vom Markt zurückziehen.
• Durch die gedrosselten Neuvertragsmieten geht der Marktbezug der zukünftigen Mietpreise verloren. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird ausgehebelt. Damit wird ein Kern des sozialen Mietrechts zur Regelung von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen unbrauchbar.

Ein aktuelles gutachterliches Positionspapier, das im Auftrag der Landes- und Bezirksverbände des Ring Deutscher Makler (RDM) von Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub (Kanzlei Bub, Gauweiler und Partner, München) erstellt wurde, unterstreicht, dass der vom Maklerverband IVD für Makler und Verwalter gleichermaßen geforderte Sach- und Fachkundenachweis auf erhebliche Bedenken stößt.

In dem Papier betont Prof. Bub, dass die Berufe Immobilienmakler und Immobilienverwalter sehr unterschiedliche Tätigkeitsspektren umfassen. Mit Blick auf ein mögliches Gesetzgebungsverfahren zur Berufszugangsregelung sollten diese daher nicht gemeinsam betrachtet werden.

Makler sind vor allem als „Vermittler von Immobilien" tätig. Die Hauptaufgabe besteht darin, den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines dem konkreten Maklerauftrag entsprechenden Vertrages herbeizuführen. Dagegen sind die Aufgaben des Immobilienverwalters sehr breit gefächert und gekennzeichnet durch „komplexe Dienstleistungen", so Prof. Bub in dem Positionspapier. Eine Empfehlung, die in derselben Weise die Anforderungsprofile für Makler und Verwalter regeln soll, sei daher aus sich heraus schon „verfehlt".

Kritisiert wird zudem die Forderung, eine gesetzliche Pflicht zur Weiterbildung einzuführen. Eine pauschale Handhabung sei falsch, da Makler mit Berufspraxis ihre Qualität und Kenntnisse durch ihre langjährige Tätigkeit zur Genüge unter Beweis gestellt hätten. Eine Fortbildung könne nur auf freiwilliger Basis oder im Wege einer fakultativen Spezialisierung (z.B. „Fachmakler für Gewerbeimmobilienvermittlung") erfolgen.

Verwaltungsbeiräte übernehmen eine enorme Verantwortung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Und dennoch sind sie oft fachfremd und nur bedingt mit den Abläufen und Aufgaben der Immobilienverwaltung vertraut. Hier setzt die Ende Oktober erstmalig erschienene Sonderpublikation „DDIVaktuell – Verwaltungsbeirat" an. Dass die Startauflage von 20.000 Stück bereits jetzt vergriffen ist, zeigt, wie groß das Interesse an eigens für Beiräte aufbereitete Fachinformationen ist.

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Rund 70 Prozent der gesamten Energie privater Haushalte wird zum Heizen verwendet, darüber hat aktuell das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie informiert. Zwar hat sich der Heizenergiebedarf von Mehrfamilienhäusern seit 2003 um rund 16 Prozent reduziert, dennoch ist noch ein weiter Weg zur avisierten Energiewende.

Dass die neuen Länder hier die Nase vorn haben, überrascht nicht, schließlich wurde ein Großteil des Gebäudebestandes in den Nachwendejahren saniert. Auch der Vielzahl an Neubauten ist dies geschuldet. Während ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus im Osten jährlich 127,6 Kilowattstunden pro Quadratmeter verbraucht, sind es in den alten Ländern 132,3. Doch ganz gleich ob Ost oder West, die Zahlen zeigen die Bedeutung des Gebäudebestandes beim Gelingen der Energiewende deutlich auf. Mehr als 9 Millionen Eigentumswohnungen in rund 1,8 Millionen Eigentümergemeinschaften gibt es in der Bundesrepublik, von denen rund 70 Prozent als nicht saniert gelten. Gerade Wohnungseigentümer sind hier in der Verantwortung. Immobilienverwalter tragen diese mit und nehmen eine Schlüsselposition ein. Sie sollten es sein, die Sanierungen anstoßen und koordinieren. Eine Erhebung des DDIV deckt dringenden Handlungsbedarf auf:

Die Sanierungsquote der im Mai rund 300 befragten Hausverwaltungen liegt demnach bei 0,6 Prozent und unterschreitet damit die für eine erfolgreiche Energiewende vorgesehene Quote von 2 Prozent deutlich. Um das Sanierungstempo zu erhöhen, fordert der DDIV die politischen Entscheidungsträger zum konsequenten Handeln auf. Ein praxistaugliches Mittel ist die oft diskutierte Sanierungs-AfA, die nun wohl kommen soll. Vor dem Hintergrund, dass die größten Sanierungshemmnisse in der Finanzierung und Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen gesehen werden, sehen zwei Drittel der befragten Verwaltungen darin ein probates Mittel, um die Sanierungsquote von Wohnungseigentümergemeinschaften spürbar zu erhöhen.

Was Haus- und Immobilienverwalter über die praktische Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen wissen müssen, erfahren sie aktuell in den Fachsymposien, die der DDIV gemeinsam mit seinen Landesverbänden in Kooperation mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bundesweit anbietet. Eine Übersicht der aktuellen Termine erhalten Sie » hier!

DieGrunderwerbsteuer wird für die Landesregierungen immer mehr zur guten Einnahmequelle. Dem Immobilienboom sei Dank. Allein in den Jahren 2010 bis 2013 konnten sich die Länder hier über Mehreinnahmen von 25 Prozent freuen. Das Pestel-Institut in Hannover prognostiziert auch in den kommenden drei Jahren ein Plus von rund zwölf Prozent. Aktuell hat das einwohnerstärkste Bundesland, Nordrhein-Westfalen, eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 5 auf 6,5 Prozent ab 2015 beschlossen.

Gemeinsam mit dem Saarland zieht NRW dann mit Schleswig-Holstein gleich. Auch Berlin und Hessen bleiben mit 6 Prozent Grunderwerbssteuer nur wenig darunter. Lediglich Bayern und Sachsen fordern nur 3,5 Prozent der Erwerbskosten ein. Was Immobilienkäufer beim Eigentumserwerb in den Bundesländern an Grunderwerbssteuern ab 2015 bezahlen müssen, finden Sie noch einmal hier:

Schleswig-Holstein		6,5%
Saarland		6,5%
Nordrhein-Westfalen		6,5%
Berlin		6,0%
Hessen		6,0%
Sachsen-Anhalt		5,0%
Bremen		5,0%
Thüringen		5,0%
Niedersachsen		5,0%
Mecklenburg-Vorpommern		5,0%
Rheinland-Pfalz		5,0%
Baden-Württemberg		5,0%
Brandenburg		5,0%
Hamburg		4,5%
Bayern		3,5%
Sachsen		3,5%