Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart, Frankfurt oder München: die Top-7 deutschen Großstädte verzeichneten 2015 einen neuen Zuwanderungsrekord. Rund 400.000 Menschen – vorwiegend aus ländlichen Regionen – zog es in die Städte und Metropolregionen und sie alle benötigen Wohnraum. Laut einer aktuellen Studie des IW Köln müssten in den sieben deutschen Städten bis zum Jahr 2020 mehr als 88.000 Wohnungen errichtet werden, um dem wachsenden Bedarf gerecht zu werden. Bundesweit fehlen demnach jährlich 385.000 Wohnungen. Allerdings seien zwischen 2011 und 2015 durchschnittlich nur 32 Prozent der benötigten Wohneinheiten entstanden.

Die Folge: steigende Kauf- und Mietpreise

Naturgemäß sind in städtischen Lagen vor allem Zwei- oder Dreizimmerwohnungen stark nachgefragt. Jedoch liegt die Bauquote für dieses Segment in den Top-7 nur zwischen 26 und 29 Prozent. Zu wenig, um den steigenden Bedarf dauerhaft zu decken. Die Folge: Mieten und Wohnungspreise für kleinere Einheiten klettern in ungeahnte Höhen.

Die Lösung: mehr Bauland, weniger Bürokratie

Die Kölner Wirtschaftsforscher resümieren, dass es vor allem in Großstädten mehr Flächen für Neubauprojekte braucht und Bauland effizienter genutzt werden müsse, um die hohe Nachfrage abzufedern. Hier sei auch das Umland – der sog. „Speckgürtel“ – in Betracht zu ziehen, das für viele Menschen zunehmend eine Wohn-Alternative wird. Zudem müssen bürokratische „Stellschrauben“, u. a. Verordnungen und baurechtliche Vorgaben für Umbauten oder Aufstockungen, gelockert werden, damit Investoren und Eigentümer Bauprojekte zeitnah realisieren können.

Die Studie kann auf der Webseite des » IW Köln heruntergeladen werden.

Die Sanierungsrate ist auch weiterhin viel zu gering: zu diesem Ergebnis kommt die Deutsche Energieagentur (dena) in ihrem jüngst veröffentlichten Gebäudereport. Die dena untersuchte verschiedene Teilbereiche der Gebäudeenergieeffizienz, u. a. den Absatz von Heizungen oder Dämmstoffen, um die Veränderungen der vergangenen Jahre zu beurteilen. Von der politisch angestrebten Verdopplung der Sanierungsrate ist der Gebäudebestand demnach jedoch weit entfernt.

Zwischenziele in Gefahr

Die Zahlen sind ernüchternd. Bereits das Zwischenziel, den Wärmebedarf von Gebäuden bis zum Jahre 2020 um 20 Prozent zu reduzieren, wird wohl um etwa zwei Jahre verfehlt. Auch die Vorgabe, bis 2020 rund 40 Prozent der Treibhausgasemissionen einzusparen, ist demnach kaum noch erreichbar. Die geringe Sanierungsrate führe demnach dazu, dass immer weniger Zeit zur Umsetzung energetischer Sanierungen zur Verfügung steht. Der Handlungsdruck auf die Bundesregierung steigt somit spürbar.

Förderung ist das A und O

Für die Experten der Deutschen Energieagentur greift vor allem die bisherige Förderung von Sanierungsmaßnahmen deutlich zu kurz. Die dena fordert angesichts dessen mehr Anreize für Eigentümer, damit diese in energetische Sanierungen investieren und spricht sich für eine Ausweitung der Förderinstrumente und bessere Konditionen aus.

Die Schlussfolgerungen bestätigen die » jüngsten Forderungen des DDIV. Der Berufsverband sprach sich anlässlich der stagnierenden Sanierungstätigkeit – insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) – für einen Weiterbildungszuschuss für Immobilienverwalter aus. „Nur qualifizierte Verwalter können Sanierungsprozesse ankurbeln und professionell begleiten. Ein staatlich geförderter Weiterbildungszuschuss ist daher dringend geboten, sonst scheitert die Energiewende im Gebäudebereich am Ende an den WEG“, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

„Wer bestellt, der bezahlt!” Unter dieser Prämisse trat im Juli 2015 das Bestellerprinzip zur Mietwohnungsvermittlung in Kraft. Die Wirtschaftsforscher des IW Köln sprachen sich jüngst dafür aus, dieses Prinzip auch auf den Immobilien- und Grundstückskauf auszuweiten, um die Erwerbsnebenkosten zu senken. Doch hängt der Kauf von Eigentum wirklich von der Maklergebühr ab? Zu diesen Entwicklungen befragte der DDIV Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes (IVD).

Wie sind Ihre Erfahrungen seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips für Mietwohnungen? Gab es wirtschaftliche Einbußen für den Immobilienmakler, was hat dies für Auswirkungen auf die Maklerbranche insgesamt?

Wir haben seit Inkrafttreten des Bestellerprinzips keine signifikanten Geschäftsaufgaben registriert. Nach unserer Einschätzung sind die Courtage-Umsätze der Makler für die Mietervermittlung aber um bis zu 20 Prozent zurückgegangen. Eine IVD-Umfrage im Sommer 2016 hat gezeigt, dass sich die IVD-Mitglieder auf die neuen Rahmenbedingungen eingestellt haben. 70 Prozent der Befragten in unserer Umfrage gaben an, ihr Geschäftsfeld mittlerweile auf den Verkauf umstrukturiert zu haben.

Das Angebot an Mietwohnungen ist durch das Gesetz zur Neuregelung von Maklerprovisionen stark zurückgegangen – sowohl bei Maklern als auch auf den Immobilien-Online-Portalen. So schätzen unsere Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständige, dass das Wohnungsangebot in den Immobilienportalen seit der neuen Regelung um 40 Prozent zurückgegangen ist. Unsere Umfrage zeigt auch, dass vor Inkrafttreten der Regelung in etwa gleich viele Miet- wie Kaufobjekte durch die Unternehmen vermittelt wurden. Mehr als eineinhalb Jahre nach Inkrafttreten werden jedoch zu knapp 70 Prozent Kaufimmobilien und nur noch zu rund 30 Prozent Mietobjekte durch die Immobilienprofis vermittelt. Wer nach Mietwohnungen sucht, ist also unter diesem Aspekt durch das Gesetz benachteiligt worden. Mietsuchende finden nun ein noch geringeres Angebot auf dem Markt vor.  

Was halten Sie vom jüngsten Vorschlag des IW Köln das Prinzip auch auf den Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf auszuweiten? Was halten Sie vom Vorschlag der SPD?

Der Vorschlag der SPD ist ein politischer Irrweg und völlig praxisfern. Die Studie des IW Köln ist zu kurz gedacht. Der Käufer ist in der Regel Normalbürger und hat keine Erfahrungen mit dem Erwerb von Immobilien. Er ist deshalb auf die Beratung und die Sachkunde des Maklers angewiesen. Bei der wohl größten Investitionsentscheidung im Leben einer Familie sollte eine aktive Beratung nicht gesetzlich beschnitten werden. Wenn der Makler seine Provision ausschließlich von dem Verkäufer verlangen darf, wird er auch nur in dessen Interesse tätig. Die Beratung des Käufers ist ihm deshalb rechtlich nicht möglich. Der Käufer ist selbst in der Lage, mit dem Makler und dem Verkäufer darüber zu verhandeln, wer die Maklerprovision trägt und wie hoch die Provision ist. Hinter der Provision steht eine entsprechende Beratungsleistung.

Wenn der Makler die Provision ausschließlich von dem Verkäufer verlangen darf, wird der Verkäufer diese Kosten auf den Immobilienpreis aufschlagen, soweit der Markt dies zulässt. Das gilt jedenfalls in den Gebieten mit einem Nachfrageüberhang. In anderen Gebieten ist es bereits jetzt so, dass in der Regel der Verkäufer die Maklerprovision trägt. Die Politik will in guter Absicht den Kauf von Wohnungen verbilligen, am Ende verteuert sie ihn aber. Die Politik wird für die Preisansteige verantwortlich sein.

Profiteur eines Bestellerprinzips beim Kauf einer Immobilie ist allein der Staat, der die Grunderwerbsteuer erhält. Denn wenn die Maklerprovision durch Erhöhung des Kaufpreises auf den Käufer abgewälzt wird, erhöht sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Die letzten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer haben den Ländern 2016 ein Einnahmeplus von 10,2 Prozent auf 12,4 Mrd. Euro verschafft.

Bei Kaufimmobilien handelt es sich zudem um eine andere Situation als auf dem Mietwohnungsmarkt. Mieter sind schutzbedürftig, weil sie typischerweise gegenüber dem Vermieter der sozial Schwächere sind. Dem trägt das BGB durch das soziale Mietrecht Rechnung. Der Käufer einer Wohnung ist jedoch nicht schutzbedürftig, weil er im Verhältnis zum Verkäufer nicht der sozial Schwächere ist. Wer ist vor wem zu schützen? Das junge Doppelverdiener-Ehepaar, das das Haus kauft, oder die ältere Dame, die es verkauft?

Für zu kurz gedacht halten wir auch die Auffassung des IW Köln, eine Provision, die auf den Kaufpreis hinzugerechnet werde, könne durch den Käufer mitfinanziert werden. Schon heute ist der Kaufpreis regelmäßig höher als der Beleihungswert, der für die Kreditvergabe einer Bank relevant ist. Banken verleihen nicht dadurch mehr Geld, dass der Verkäufer die Provision auf den Kaufpreis hinzurechnet. Am Ende zahlt dann doch wieder der Käufer die Rechnung, nur dass er keine Beratung dafür erhalten hat.

Wo sehen Sie den Hebel Wohneigentum erschwinglicher zu machen?

Den wesentlichen und am meisten belastenden Teil der Nebenkosten bildet die Grunderwerbsteuer, die in den Ländern durchschnittlich zwischen 5 und 6,5 Prozent beträgt. Ein Rechenbeispiel: Kostet ein Grundstück mit Einfamilienhaus 600.000 Euro, so muss der Käufer bei 6,5 Prozent satte 39.000 Euro Grunderwerbsteuer an den Fiskus abführen. Wenn man den Käufer einer selbstgenutzten Immobilie wirklich entlasten will, muss daher eine bundesweite Absenkung der Grunderwerbsteuer auf einheitlich 3,5 Prozent durch alle Bundesländer zum Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum umgesetzt werden. Zudem fordern wir den Erlass der Grunderwerbsteuer beim Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.

Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer kann man daran knüpfen, dass die Selbstnutzung einer Immobilie einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise sieben Jahren anhält. Um die Begünstigung von Luxusimmobilien auszuschließen, kann man auch einen Sockelbetrag von etwa 400.000 Euro von der Grunderwerbsteuer freistellen.

Für junge Familien sowie Haushalte mit mittleren und unteren Einkommen muss es zudem eine deutliche Ausweitung der Wohneigentumsprogramme z. B. der KfW geben – mit einer Erhöhung des individuellen Kreditvolumens und einer langfristigen Zinsbindung. Schwellenhaushalte sollten beim Eigenkapital durch Zuschüsse unterstützt werden. Außerdem müssen die Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung schnellstmöglich korrigiert und die in der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie dafür gegebenen Regelungen genutzt werden.

Die Energiepreise sinken. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes können viele Mieter für das Abrechnungsjahr 2016 wohl mit einer Heizkostenerstattung rechnen. Demnach könne sich jeder zweite Haushalt auf Rückzahlungen freuen.

Preise für Öl, Gas und Fernwärme sinken

Von den Rückerstattungen profitieren vor allem Mieter mit Ölheizungen. So ist Heizöl 2016 um rund 16,9 Prozent günstiger geworden. Fernwärme um 8,5 Prozent und Gas um 3 Prozent.

Der Mieterbund informierte jedoch, dass die Prognose maßgeblich auch vom Heizverhalten und dem energetischen Zustand des Gebäudes abhänge. Zudem unterliegen die Preise auch den lokalen Preisunterschieden bei Öl und Gas.

Für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, wird es ernst: sie müssen in diesem Jahr ausgetauscht werden. Dies schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 vor. Ob die Heizung die gesetzliche Frist überschreitet, ist dem Typenschild, im Schornsteinfegerprotokoll oder den Bauunterlagen zu entnehmen. Doch es gibt Ausnahmen.

Ausnahmen bestätigen die Regel

Raus aus dem Keller müssen Konstanttemperaturkessel mit einer Nennleistung von vier bis 400 Kilowatt (kW). Niedertemperatur- und Brennwertkessel dürfen weiter heizen. Gebäude mit weniger als drei Wohneinheiten, die seit dem 1. Februar 2002 auch vom Eigentümer selbst bewohnt werden, fallen ebenfalls unter die Ausnahmeregelung.

In deutschen Kellern schlummert viel Einsparpotential

Die Deutschen sind ihren Heizungsanlagen treu. Eine Studie des BDEW aus dem Jahr 2014 ermittelte, dass bundesweit 21 Prozent der rund 21 Millionen Heizungen vor 1990 installiert wurden. Etwa drei Millionen Geräte sind älter als 27 Jahre. Wie viele Geräte die Grenze von 30 Jahren inzwischen überschritte haben, ist nicht bekannt, aber die „Dunkelziffer” ist hoch. In den deutschen Kellern schlummert also viel Energieeinsparpotential. Allein die Erneuerung der Brennwerttechnik ermöglicht Einsparungen von fünf Prozent bei Heizöl und bis zu zehn Prozent bei Erdgas.