Niedersachsen führt zum 1. Dezember die Mietpreisbremse ein. Demnach darf die Miete in 19 Kommunen des Landes mit angespannten Wohnungsmärkten bei einer Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das niedersächsische Landeskabinett verabschiedete auf seiner Sitzung am 1. November die entsprechende Verordnung, die ursprünglich bereits im Sommer in Kraft treten sollte.

Die Mietpreisbremse greift ab Dezember unter anderem in Hannover, Braunschweig und Osnabrück sowie auf die ostfriesischen Inseln. Die Landesregierung verabschiedete zudem eine abgesenkte Kappungsgrenze, nach der bestehende Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent im Vergleich zur ortsüblichen Mieten erhöht werden dürfen. Auch die Kündigungssperrfristen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurden auf fünf Jahre verlängert.

Zum 1. Januar 2017 steigt der gesetzlich festgelegte Mindestlohn von 8,50 Euro auf 8,84 Euro brutto. Das hat das Bundeskabinett in einer Verordnung beschlossen. Damit müssen in vielen Unternehmen, die Verträge geändert werden. Besonders Augenmerk sollten Arbeitgeber dabei auf die Verträge der beschäftigten Mini-Jobber richten.

Mindestlohn steigt um 34 Cent

Der gesetzliche Mindestlohn wird zum 1. Januar 2017 von 8,50 Euro auf 8,84 Euro brutto pro Stunde erhöht. Das hat das Bundeskabinett in einer entsprechenden Verordnung beschlossen, die zum 1. Januar 2017 in Kraft treten soll. Die Bundesregierung folgt damit dem Beschluss der Mindestlohnkommission vom Juni.

Nach dem Mindestlohngesetz (MiLoG) entscheidet eine ständige Kommission aus Vertretern von Arbeitgebern und Arbeitnehmern sowie beratenden Wissenschaftlern alle zwei Jahre über die Anpassung der Höhe des Mindestlohns. Außerdem evaluiert das Gremium fortlaufend die Auswirkungen des Mindestlohns und berichtet an die Bundesregierung. Am 28. Juni 2016 hatten sich die Mitglieder der Kommission bereits einstimmig für eine Erhöhung um 34 Cent ausgesprochen.

Die Entscheidung basierte auf dem Tarifindex des Statistischen Bundesamtes, der die tariflichen Stundenlöhne (ohne Sonderzahlungen) und deren monatliche Entwicklung von Januar 2015 bis einschließlich Juni 2016 berücksichtigt. Danach stiegen die Tarifverdienste in diesem Zeitraum um 4,0 Prozent.

Verträge von Minijobbern prüfen!

Arbeitgeber sind gut beraten, bestehende Verträge insbesondere von Minijobbern zu prüfen. Derzeit dürfen Minijobber (so genannte 450-Euro-Kräfte) 52 Stunden im Monat arbeiten, ohne in ein sozialversicherungspflichtiges Arbeitsverhältnis zu rutschen. Ab dem 1. Januar 2017 verringert sich dies auf 50 Stunden. Mit den betroffenen Arbeitnehmern sollte dann rechtzeitig ein Änderungsvertrag geschlossen werden, in dem der Stundenlohn auf 8,84 Euro herauf- und die Arbeitszeit herabgesetzt wird. Außerdem sollte in dem Änderungsvertrag geregelt werden, dass die übrigen Vereinbarungen des bisherigen Arbeitsvertrages unverändert bleiben.

Bei Missachtung des Mindestlohns drohen Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.000 Euro.

Zum Hintergrund: Der gesetzliche Mindestlohn wurde zum 1. Januar 2015 eingeführt. Seitdem gilt – bis auf wenige Ausnahmen eine Lohnuntergrenze von brutto 8,50 Euro pro Stunde. Auch Immobilienverwaltungen waren davon stark betroffen. Einer DDIV-Umfrage zufolge waren bei der Einführung 70 Prozent aller Beschäftigten in WEG und Immobilienverwaltungen betroffen. Jedes 2. Unternehmen zog daraufhin personelle Konsequenzen. Die Pressemitteilung können Sie hier noch einmal einsehen: » DDIV-Pressemitteilung Mindestlohn...

Um mögliche Immobilienblasen im Keim zu ersticken, hat das Bundesfinanzministerium einen Maßnahmenkatalog erarbeitet, der die notwendige Stabilität im Finanzbereich gewährleisten soll. Laut Presseberichten will das Ministerium der Finanzaufsicht verschiedene Instrumente an die Hand geben, die mögliche Fehlentwicklungen auf dem Markt verhindern.

Diskutiert werden u. a. eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert und ein festgesetzter Tilgungszeitraum, in dem ein gewisser Anteil des Immobilienkredits zurückgezahlt sein muss. Ein entsprechendes Gesetz soll nach Plänen des Finanzministeriums noch in dieser Legislaturperiode in Kraft treten. Der Entwurf muss noch vom Bundeskabinett verabschiedet werden.

Die Pläne stießen bei Branchenverbänden aus der Immobilienwirtschaft und bei Finanzdienstleistern auf Kritik. So warnten der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) und der Verband der Sparda-Banken vor der Errichtung weiterer Hürden beim Immobilienerwerb und kritisierten die Eingriffe in individuelle Verträge als nicht zielführend und mahnten vor einer drohenden Baukreditklemme und weniger Wohnungsneubau.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den Vorschlag von Unions-Fraktionschef Volker Kauder, jungen Familien mittels eines „Baukindergeldes″ den Sprung ins Wohneigentum zu erleichtern. Der DDIV regt an, die Förderung auch auf Schwellenhaushalte auszudehnen und gleichzeitig eine Selbstnutzerfreizugsprämie einzuführen, um einkommensschwächeren Haushalten den Immobilienerwerb als Altersvorsorge und Vermögensbildung zu ermöglichen. Zusätzlich spricht sich der DDIV für ein staatlich garantiertes Nachrangdarlehen aus, um das aufzubringende Eigenkapital für den Immobilienerwerb zu verringern.

Der anhaltende Zuzug und steigende Immobilienpreise führen vor allem in Großstädten und Ballungsräumen zu Wohnungsknappheit. Wohnungseigentum wird damit für junge Familien und Schwellenhaushalte mit mittleren Einkommen und wenig Eigenkapital nahezu unmöglich.

Den heutigen Vorstoß von Unions-Fraktionschef Volker Kauder begrüßt der DDIV daher ausdrücklich. Jedoch regt der Branchenverband weitere Schritte an, um auch einkommensschwachen Haushalten den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen. Eine Selbstnutzerfreizugsprämie, die bei Neubau oder Ersterwerb einer Wohnimmobilie zur Selbstnutzung ausgereicht wird, könnte Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen die Möglichkeit eröffnen, ihre Altersvorsorge krisensicher aufzubauen. So wird es möglich, benötigtes Eigenkapital für einen dinglich besicherten Kredit leichter aufzubringen, da das häufig erforderliche Eigenkapital von bis zu 30 Prozent Wohnungseigentum oftmals verhindert. „Eine solche Freizugsprämie fördert nicht nur die freiwillige Altersvorsorge, sondern kann auch den Mietermarkt punktuell entlasten″, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Als weiteres Förderinstrument wäre auch ein staatlich garantiertes Nachrangdarlehen möglich. Ein solches Darlehen muss nach Ansicht des DDIV jedoch mit Sicherheitsmechanismen ausgestattet sein, um zielgruppengerecht zu wirken. Dies könne durch geringe Zinskosten und eine lange Zinsbindung, kombiniert mit hohen Tilgungssätzen, erfolgen. „Ein solches Nachrangdarlehen ergänzt bereits bestehende sozial- und wohnungspolitische Instrumente und sollte zudem an die Einkommenshöhe gekoppelt sein, damit insbesondere Schwellenhaushalte davon profitieren″, ergänzt Kaßler. Mit Blick auf die Klimawende ist es darüber hinaus auch denkbar, das Darlehen an den energetischen Standard eines Neubaus zu koppeln.  

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Eine Immobilie ergänzt die persönliche Altersvorsorge – sofern sie fachgerecht verwaltet wird

Die selbstgenutzte Immobilie ist in finanziell stürmischen Zeiten nach wie vor eine sichere Anlage – auch als Teil der privaten Altersvorsorge. Voraussetzung für ein sorgen- und mietfreies Leben in der eigenen Wohnung im Alter ist allerdings, dass die Immobilie professionell und wertorientiert verwaltet wird. Anlässlich des Weltspartages am 28. Oktober 2016 erläutert der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), worauf Eigentümer achten sollten, damit die Eigentumswohnung auch im Alter eine „sichere Bank“ ist.

Die Deutschen sind ein Volk der Sparer. Doch in der derzeitigen Niedrigzinsphase werfen klassische Anlage- und Sparformen kaum noch nennenswerte Gewinne ab. Für viele Verbraucher ist daher die selbstgenutzte Immobilie eine attraktive Alternative – schließlich ist sie die einzige Form der Altersvorsorge, von der man schon vor dem Renteneintritt profitiert. Um das Immobilienvermögen dauerhaft zu sichern und Werte zu erhalten, bedarf es, neben einer professionellen und wertorientierten Immobilienverwaltung, auch einiger Verhaltensregeln, um den Wert des steingewordenen Vermögens dauerhaft zu erhalten.

Lage, Lage, Lage

Eines der wichtigsten Kauf- und Verkaufskriterien ist die Lage einer Immobilie. In regional attraktiven Stadtvierteln, die gut an die städtische Infrastruktur angeschlossen sind und u. a. auch Freizeitmöglichkeiten bieten, ist eine positive Wertentwicklung absehbar. Während junge Familie auf viel Grün oder die Erreichbarkeit von Schulen und Kindergärten achten, stehen für Senioren eher die Nähe zu medizinischen oder kulturellen Einrichtungen im Vordergrund. Nicht zuletzt entscheidet die Lage maßgeblich, ob ein späterer Verkauf der Wohnung gewinnbringend ist. Dies sollte bereits vor dem Kauf berücksichtigt werden.

Sanierungen nicht vernachlässigen

Auch eine Immobilie kommt in die Jahre. So sind die Heizung oder das Dach nach 15 bis 20 Jahren sanierungsbedürftig. „Nur wer seine Immobilie in Schuss hält und regelmäßig Instandhaltungsarbeiten vornimmt, kann im Alter sorgenfrei darin wohnen oder diese später gewinnbringend verkaufen“, weiß Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter.

Gute Immobilienverwalter sichern das sorgenfreie Wohnen im Alter

Eine professionelle Immobilienverwaltung ist daher empfehlenswert. Sie koordiniert nicht nur die Eigentümerversammlungen oder erstellt Betriebskostenabrechnungen, sondern sorgt auch für die Instandsetzung und Modernisierung der Gebäudesubstanz oder Haustechnik. „Wohnungseigentümer, die auch im Alter von der Immobilie profitieren möchten, sollten auf eine erfahrene Immobilienverwaltung zurückgreifen. Schließlich geht es bei der Hausverwaltung auch um die Verwaltung des privaten Vermögens“, erläutert Kaßler.

Der Berufsverband für Immobilienverwaltungen in Deutschland, DDIV, rät Eigentümern bei der Auswahl des Verwalters nicht allein auf den Preis zu achten. Professionelle Immobilienverwaltungen sind hauptberuflich tätig und nehmen regelmäßig an Fortbildungen teil. Wichtig ist, dass der Verwalter das Objekt vor Ort besichtigt und sich dafür auch ausreichend Zeit nimmt. Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufs-Haftpflichtversicherung vorweisen können. „Der DDIV hat in seiner Verwaltercheckliste wichtige Kriterien für die Auswahl eines Immobilienverwalters zusammengetragen. Die Checkliste steht auf unter www.ddiv.de/verwaltercheckliste kostenfrei zum Download zur Verfügung“, rät DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Zulassungsregelungen für Verwalter sichern künftig Qualität und stärken den Verbraucherschutz

Ende August verabschiedete das Bundeskabinett einen Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Verwalter von Wohnungseigentum künftig eine Sachkundeprüfung absolvieren müssen, wenn sie weniger als sechs Jahre als Verwalter tätig sind. Nach Ansicht des DDIV stärkt das Gesetz den Verbraucherschutz für Eigentümer und sichert damit die Altersvorsorge von Millionen von Bundesbürgern. Der DDIV geht davon aus, dass das Gesetz voraussichtlich Ende des kommenden Jahres in Kraft tritt.