Nachdem infolge der Corona-Pandemie Schulen, Kindertagesstätten, Sport­ein­richtungen und viele weitere Gewerbeeinheiten wochenlang geschlossen waren, warnt der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) vor Infektionen durch Legionellen. Trinkwasserleitungen sollten umfänglich gespült werden, bevor die Einrichtungen wieder in Betrieb genommen werden. Bei einer Betriebsunterbrechung von mehr als vier Wochen ist eine mikrobiologische Kontrolluntersuchung auf Keime und Legionellen empfohlen.

Legionellen können schwere Lungenentzündungen hervorrufen. Die Bakterien sind natürlicher Wasserbestandteil und in geringer Anzahl ungefährlich, können sich aber in Wasserleitungen stark vermehren und diese gesundheitsgefährdend verkeimen, wenn dort kein ausreichender Wasseraustausch mehr stattfindet. „Die Trinkwasserverordnung verlangt zwar keine Untersuchung auf Keime und Legionellen, wenn ein Objekt wochenlang geschlossen war und es dementsprechend wenig Zirkulation im Wassersystem gab. Um aber nach der Corona-Pandemie eine Welle von Legionelleninfektionen zu verhindern, raten wir dringend dazu, die Wasserleitungen ausreichend zu spülen und sie gegebenenfalls auch mikrobiologisch untersuchen zu lassen″, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Bei Installationen in Gebäuden, die länger als sieben Tage stillgelegt waren, ist laut Norm DIN EN 806-5 das Wasser nach Inbetriebnahme an allen Entnahmestellen vollständig zu erneuern. „Wichtig ist hierbei, mehrere Wasserhähne gleichzeitig zu öffnen, damit das Wasser mit ausreichend Druck durch die Verteilleitungen fließt″, erläutert Kaßler. Das in den Leitungen vorhandene abgestandene Trinkwasser muss so lange ablaufen, bis das Wasser klar und kühl ist, um die Hygiene in der Trinkwasserinstallation zu sichern.

Legionellen werden durch zerstäubtes, vernebeltes Wasser übertragen. Aber auch beim Trinken ist eine Ansteckung möglich, wenn beim Verschlucken Wasser über die Luftröhre in die Lunge gelangt.

Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland lagen im Februar um 3,4 Prozent höher als im Vorjahresmonat, so die aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes (Destatis). Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden verteuerten sich gegenüber dem Februar des Vorjahres um 4,0 Prozent. Die Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer.

Bei Rohbauarbeiten an Wohngebäuden fiel der Preisanstieg von Februar 2019 bis Februar 2020 mit 3,1 Prozent deutlich geringer aus als bei Ausbauarbeiten (+ 3,6 Prozent). Teurer wurden vor allem Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen innerhalb von Gebäuden (+ 4,6 Prozent), Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+ 4,5 Prozent), Erdarbeiten (+ 4,4 Prozent) sowie Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen (+ 4,1 Prozent). Moderater fiel der Preisanstieg bei Mauerarbeiten (+ 2,9 Prozent), bei Beton- sowie Tischlerarbeiten (jeweils + 2,6 Prozent) aus.

Ende März wurde das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht″ beschlossen. Dieses enthält auch temporär geltende Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), um die Handlungsfähigkeit von Wohnungs­eigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen zu gewährleisten. Doch reichen die beschlossenen Maßnahmen tatsächlich aus? Sind Verwaltungen und Eigentümer damit auf der rechtssicheren Seite und vor allem wie wird sich das Aussetzen von aktuellen Präsenzversammlungen auf die späteren Quartale im Jahr auswirken? 

Klar ist sicherlich, dass wir alle Maßnahmen treffen dürfen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Dies betrifft die normalen Instandsetzungen und Instandhaltungen. Der Verwaltungsbeirat kann mit in die Entscheidungsfindung eingebunden werden, aber im Nachhinein wird sicherlich der Verwalter für die getroffenen Entscheidungen seinen Kopf hinhalten müssen.

Wenn nun größere, nicht aufschiebbare Sanierungen anstehen, wird es schwieriger, da diese in der Regel mehrere Entscheidungen beinhalten. Die Findungsphase ist sicherlich in einem solchen Fall schon von den Eigentümern per Beschluss abgeschlossen. Dann stehen die Auswahl und Beauftragung eines Architekten und der Baumaßnahmen an. Das ist meistens aber noch nicht alles. Die Maßnahmen müssen in der Regel auch finanziert werden. Wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, ist eine Entscheidung zu treffen, ob eine Sonderumlage hierfür genutzt werden soll oder ob sogar eine Finanzierung aufgenommen werden muss.

Diese Entscheidungen beinhalten die aktuellen Sonderregelungen nicht. Also was ist zu tun? Eine Entscheidung muss von den Eigentümern getroffen werden. Dies ist aber nur über einen Beschluss möglich. Aber wie soll dies bei dem zurzeit herrschenden Versammlungsverbot funktionieren? Das WEG gibt uns hierzu die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss zu fassen. Dieser muss aber allstimmig und in Schrift­form ergehen. Dieses Verfahren funk­tioniert vielleicht in kleineren Gemeinschaften, aber in mittleren und größeren auf gar keinen Fall.

Also doch eine Versammlung, aber wie? Meiner Auffassung nach kann eine Versammlung nur mit Voll­machten durchgeführt werden, so dass kein Eigentümer anwesend ist. Das wäre grundsätzlich rech­tens, allerdings fehlt das Recht jedes einzelnen Eigentümers auf Aussprache und Meinungsaustausch. Die Verweigerung dieses Rechts führt zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse. Damit ist dem Verwalter dann auch nicht geholfen. Vielleicht ist dies aber ein Vehikel für Gemeinschaften, die harmo­nisch und konstruktiv miteinander umgehen. Aber das ist nicht die Regel. Also wie soll der Verwal­ter einen Meinungsaustausch ermöglichen?

Immer wieder ist das Thema „Online-Versammlung″ in aller Munde. Doch auch dies entspricht nicht dem WEG und führt somit auch zur Anfechtbarkeit. Folgender Lösungsvorschlag funktioniert aber in unserer Verwaltung: Wir laden die Eigentümer mit einer 14-tägigen Ladungsfrist zu einem Aussprachetermin per Telefon und/oder Videokonferenz ein. Der Zeitpunkt der Konferenz sollte der in einem „normalen″ Wirtschafts­jahr festgelegte Zeitpunkt der Versammlung sein. Somit haben die Eigentümer die Möglichkeit, die Unterlagen vorab ordnungsgemäß zu sichten und sich bei diesem Termin auszutauschen. Wichtig ist, dass dieser Termin nicht der Termin der Eigentümerversammlung ist und dass dort auch keine Beschlüsse ge­fasst werden. Es ist eine reine Informationsveranstaltung, bei der der gesetzlich vorgeschriebene Meinungsaustausch stattfindet. Mit der Einladung zur Informationsveranstaltung laden wir gleichzeitig zur Vollmachtversammlung, die ein paar Tage später stattfindet, ein. Somit können die Eigentümer mit oder ohne Teilnahme an der Informationsveranstaltung die Vollmacht zur Vertretung an den Verwalter erteilen. Möchte ein Eigentümer zunächst den Meinungsaustausch abwarten, ist dann die Übersendung der Vollmacht noch zwischen Informationsveranstaltung und Eigentümerversammlung möglich.

Bei dieser Vorgehensweise sind alle Rechte des Eigentümers gewahrt, und es wird eine ordnungsge­mäße Versammlung durchgeführt. Der Verwalter hat somit alles getan, um dem Gesetz nachzukommen und die zwingend erforderlichen Beschlüsse herbei zu führen. Selbstverständlich sollte der Verwalter trotzdem auf die Anfechtbarkeit hinweisen. Ob die WEG-Kammern an den Gerichten zustimmen, dass diese Vorgehensweise ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bleibt abzuwarten. Auf jeden Fall kann uns keine Untätigkeit vorgeworfen werden. Der Verwalter hat alles getan, um eine ordnungsgemäße Beschluss­fassung herbei zu führen. Es bleibt zu hoffen, dass sich die Politik noch durchringt auch die Möglichkeit von online-Eigentümerversammlungen gesetzlich einzuführen, denn die „Nach-Corona-Zeit″ wird uns digitaler gemacht haben – Verwalter und Eigentümer.

In diesem Sinne gute Gesundheit.

Ralf Michels

Präsidiumsmitglied des VDIV Deutschland e.V.  

Um die jährliche Eigentümerversammlung nicht wegen der Corona-Pandemie absagen oder verschieben zu müssen, setzen etliche WEG-Verwaltungen auf Online-Versammlungen. Nach der derzeit bestehenden Gesetzeslage ist es dafür zwingend notwendig, dass die Eigentümer ihr Stimmrecht entweder persönlich ausüben oder per Vollmacht übertragen – etwa auf die Verwaltung. Darauf weist der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) hin. Wie auch bei der Präsenzveranstaltung gilt, dass mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen, um beschlussfähig zu sein.

„Die Praxis zeigt: Die Mehrheit der Teilnehmer war von dieser neuen Form der digitalen Versammlungsführung nach den ersten Einsätzen begeistert”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. Seiner Einschätzung nach wird sich die Online-Versammlung langfristig zur Meinungsbildung durchsetzen.

Für seine 3.000 Mitgliedsunternehmen hat der VDIV Deutschland einen mehrseitigen Flyer mit zahlreichen Praxistipps rund um Online-Versammlungen zusammengestellt. Mitglieder der Landesverbände können den Flyer im Intranet des VDIV Deutschland herunterladen. Für Eigentümer ist er dann bei den Verwaltungen erhältlich.

Kleine und mittlere Unternehmen sowie Handwerksbetriebe können finanzielle Unterstützung erhalten, wenn sie kurzfristig Homeoffice-Arbeitsplätze schaffen. Das Bundesministerium für Wirtschaft hat das Förderprogramm „go-digital″ erweitert. Erstattet werden bis zu 50 Prozent der Kosten einer unterstützenden Beratung durch ein vom BMWi autorisiertes Beratungsunternehmen.

Das neue Fördermodul deckt neben der individuellen Beratung unter anderem die Umsetzung der Homeoffice-Lösungen, wie der Einrichtung spezifischer Software und der Konfiguration existierender Hardware ab. Von der Förderung können rechtlich selbständige Unternehmen der gewerblichen Wirtschaft einschließlich des Handwerks mit technologischem Potenzial mit weniger als 100 Beschäftigten und einem Vorjahresumsatz oder einer Vorjahresbilanz von höchstens 20 Millionen Euro profitieren. Bei einem maximalen Beratertagessatz von 1.100 Euro beträgt der Förderumfang maximal 30 Tage. Interessierte Firmen müssen zunächst über die Beraterlandkarte des Förderprogramms ein Beratungsunternehmen in ihrer Region suchen und mit ihm einen Beratervertrag abschließen. Das Unternehmen übernimmt dann alle weiteren Schritte von der Beantragung der Förderung über die Umsetzung passgenauer und sicherer Maßnahmen bis hin zur Einrichtung von Homeoffice-Arbeitsplätzen. Ziel der Förderung ist, kleine und mittlere Unternehmen und Handwerksbetriebe dabei zu unterstützen, in der aktuellen Krise arbeitsfähig zu bleiben.

Umfangreiche Informationen zu dem neu aufgelegten Förderbaustein sowie die Beraterlandkarte sind » hier hinterlegt. Konkrete Fragen zur Förderfähigkeit und Beantragung beantwortet der Projektträger, die EURONORM GmbH, telefonisch unter 030-97003-333.