Mitte Juni beschloss der Berliner Senat Mitte die Einführung eines Mietendeckels für Berlin. Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags formuliert aber starke Zweifel an dessen Zulässigkeit. Der Mietendeckel könnte ein Fall für das Bundesverfassungsgericht werden statt einer sich bundesweit durchsetzenden Maßnahme.

Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags kommt zu dem Schluss, dass nur ein einziges mögliches Schlupfloch einer Landesregierung ein entsprechendes Gesetz ermöglicht. Allerdings dürften „überwiegende Gründe“ dafür sprechen, dass die Normen  es Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abschließend sind und für andere Vorgaben eine Sperrwirkung entfalten. Außerdem werde geprüft, ob eine Mietpreisbindung gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Grundgesetz verstößt. Eigentum dürfe zwar unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt werden, allerdings nicht „zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen“. Außerdem müssen „Instandhaltungskosten sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten“ durch die Miete abgedeckt sein.

Der Modernisierungsbedarf von Bestandsimmobilien nimmt nicht zuletzt auch aufgrund gesetzlicher Bestimmungen zu. Doch wie können Modernisierungen rechtssicher angekündigt werden? In ihrem Vortrag auf dem 27. Deutschen Verwaltertag erläutert die Rechts- und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aktuelle Gesetzesänderungen, zeigt auf, welche typischen Fehler vermieden werden sollten und behandelt rechtliche Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen samt etwaiger Heilungsmöglichkeiten.

Eine Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter und die Möglichkeit einer anteiligen Umlage der Kosten ist nur in den gesetzlich geregelten Fällen und bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen möglich. Hierzu zählt insbesondere eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung. Bereits kleine Fehler können hier zu ganz erheblichen wirtschaftlichen Schäden führen, etwa weil der Mieter aufgrund dessen nicht zur Duldung verpflichtet ist, Bauunternehmen aber bereits beauftragt sind und eine Modernisierungsankündigung wiederholt werden muss. Gleiches gilt, wenn Mieter Modernisierungsmaßnahmen zwar dulden, die mitunter hohen Kosten aber nicht auf diese umgelegt werden können. Für Verwalter sind damit hohe Haftungsrisiken verbunden. Um das zu vermeiden, bedarf es einer den formellen und materiellen Anforderungen der §§ 555b ff. BGB genügenden Modernisierungsankündigung und eines sicheren Umgangs auch mit den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen. Die Erstellung einer zu 100 Prozent rechtssicheren Modernisierungsankündigung ist dabei aufgrund stetiger Gesetzesänderungen und sich zum Teil widersprechender Rechtsprechung insbesondere der Berliner Gerichte kaum noch möglich. Dennoch lassen sich Haftungsrisiken minimieren und Chancen für eine erfolgreiche gerichtliche Durchsetzung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen bzw. sich daran anschließende Modernisierungsmieterhöhungen deutlich erhöhen. Dies steht im Mittelpunkt des Referats.

Nach einer kurzen Einführung zu den Grundlagen werden zunächst die zum 01.01.2019 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen erörtert. Im Weiteren wird dargestellt, welchen wesentlichen Inhalt eine Modernisierungsankündigung haben muss und welche typischen Fehler vermieden werden sollten. Dabei wird anhand praktischer Beispiele herausgearbeitet, welche Angriffspunkte sich aus einer ungenauen Beschreibung einer Baumaßnahme ergeben können bzw. wie sich diese vermeiden lassen. Ein weiterer Schwerpunkt sind Modernisierungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümergemeinschaften. Insbesondere wird der Frage nachgegangen, ob bei der Modernisierung von Gemeinschaftseigentum der vermietende Wohnungseigentümer seinen Mieter überhaupt auf Duldung und anteilige Kostentragung in Anspruch nehmen kann und welche Anforderungen an Beschlüsse zu stellen sind. Abschließend werden die rechtlichen Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen und etwaige Heilungsmöglichkeiten behandelt.

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In den sieben größten deutschen Städten steigen die Neuvertragsmieten für Wohnungen so langsam wie seit fünf Jahren nicht mehr. Die Kaufpreise erhöhen sich deutlich schneller als die Mieten. Zu diesen Ergebnissen kommt das aktuelle Preisranking des Forschungsinstituts Empirica für das zweite Quartal 2019.

In den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) lässt seit mittlerweile zwei Jahren die Preisdynamik bei den Mieten nach. Die Kaufpreise hingegen steigen unverändert weiter. Die Analysten gehen davon aus, dass selbst in diesen Städten in vier Jahren Angebot und Nachfrage ausgeglichen sein werden. Dadurch ende bald die Phase steigender Wohnungsmieten.

Die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen sind im zweiten Quartal 2019 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum deutschlandweit um sieben Prozent gestiegen: In den kreisfreien Städten um 8,7 Prozent und in den Landkreisen um 5,8 Prozent.

Seit Beginn der Untersuchungen Anfang 2004 sind die Neubaumieten deutschlandweit um 34,9 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten um 42,5 Prozent und in den Landkreisen um 30,8 Prozent. Die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen sind im selben Zeitraum deutschlandweit um 63,4 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten um 88,2 Prozent und in Landkreisen um 49,2 Prozent.

Die Nachfrage nach dem Baukindergeld, das seit 18. September beantragt werden kann, ist ungebrochen hoch. Bereits in der ersten Woche nach Produktstart waren bei der KfW mehr als 9.500 Anträge eingegangen. Zum 30. Juni 2019 waren es insgesamt über 112.000 Anträge.

Die meisten Anträge kommen aus Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg, gefolgt von Niedersachsen, Hessen und Rheinland-Pfalz. Die meisten Familien, die einen Antrag gestellt haben, haben ein oder zwei Kinder.

Familien können das Baukindergeld zur Bildung von Wohneigentum und zur Altersvorsorge bei der KfW Bankengruppe online beantragen. Das Baukindergeld ist eine Förderung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat, um den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern zu unterstützen. Pro Jahr erhält eine Familie 1.200 Euro je Kind. Das Baukindergeld wird zehn Jahre lang gezahlt, sodass eine Familie mit einem Kind insgesamt 12.000 Euro, eine Familie mit zwei Kindern 24.000 Euro usw. erhält. Die Zielgruppe sind Familien, die zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 ihren Kaufvertrag unterzeichnet bzw. die Baugenehmigung erhalten haben. Die Anträge bei der KfW können – spätestens sechs Monate nach Einzug in die geförderte Immobilie – online über das » KfW-Zuschussportal gestellt werden.

Seit dem 6. April wurden Unterschriften für das Berliner Volksbegehren gesammelt, Immobilienkonzerne zu enteignen. Rund 58.300 der übergebenen 77.000 Unterschriften hat die Berliner Innenverwaltung nun für gültig erklärt. Jetzt fordert die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen” von Innensenator Andreas Geisel (SPD) eine zügige Prüfung. Im Anschluss kann das Volksbegehren offiziell gestartet werden.

Öl ins Feuer gegossen hat derweil die neue Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD). Sie bezeichnete öffentlich Enteignungen privater Wohnungsunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen als angebracht. Die Immobilienbranche hingegen unterstreicht nachdrücklich, dass Enteignung eine Scheinlösung sei, da hierdurch keine einzige neue Wohnung entsteht.

Während die Initiatoren von Kosten in Höhe von höchstens 13,7 Mrd. Euro sprechen, geht der BBU Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen von ungefähr 25 Mrd. Euro aus. Der Senat rechnet mit Entschädigungszahlungen von bis zu 36 Mrd. Euro. Dafür ließen sich Berechnungen der BBU zufolge 300.000 neue Wohnungen bauen.