Am 7. November hat sich der Bundesrat erstmals mit dem Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) befasst, nachdem seine Fachausschüsse Empfehlungen zu den Plänen der Bundesregierung abgegeben hatten.

Danach fordert die Länderkammer eine Überarbeitung zentraler Regelungen. Insbesondere kritisiert sie, dass der Gesetzentwurf keine konkreten Regeln zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen und zur Rückzahlung überhöhter Mieten für Wohnungen mit Mietpreisbegrenzung enthält. Zudem soll die Regelung, wonach neu errichtete Wohnungen generell von der Mietpreisbremse ausgeklammert sind, nur noch für fünf Jahre nach der ersten Vermietung gelten. Auch hält der Bundesrat die im Entwurf vorgesehenen Kriterien für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für nicht erforderlich. Im Gesetz sei lediglich festzulegen, dass solche Gebiete dann vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die weitere Ausgestaltung sei den Landesregierungen zu überlassen, so der Bundesrat.

Die Immobilienwirtschaft kritisiert die Änderungsvorschläge des Bundesrats scharf. Sollten die Empfehlungen des Bundesrates umgesetzt werden, würden dringend notwendige Investitionen in Neubau und Modernisierung ausgebremst. Und gerade diese sind, da sind sich Verbände und Unternehmensvertreter branchenübergreifend einig, das einzig wirksame Mittel gegen steigende Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Zu den Änderungswünschen kann die Bundesregierung nun Stellung nehmen.

Mit dem Gesetzesentwurf soll der Mietanstieg in angespannten Wohnungsmärkten gedämpft werden. Zugleich wird damit auch das so genannte Bestellerprinzip bei der Maklercourtage eingeführt, nachdem das marktwirtschaftliche Prinzip „wer bestellt, der bezahlt“ gelten soll.

Über die Pläne der Bundesregierung wurde am vergangenen Donnerstag in einer 1. Lesung im Bundestag beraten. Wie zu erwarten war, wurde der Gestzesentwurf an die Ausschüsse verwiesen. Dort wird er weiter behandelt, bevor der Bundestag final entscheidet.

Auf Einladung von KfW, DDIV und VNWI kamen am 4. November rund 100 Verwalter in die Bonner KfW-Zentrale um sich zur energetischen Sanierung durch Wohnungseigentümergemeinschaften auszutauschen und reiches Fachwissen mit zurück in den Alltag zu nehmen.

Neben der Vorstellung von aktuellen KfW-Fördermaßnahmen und wie diese beantragt werden können, wurden die energetische Quartiersentwicklung und die daraus resultierenden Chancen für Wohnungseigentümer durch Michael Neitzel (Bochum) vom InWIS Institiut dargestellt.

Den Spannungsbogen des Immobilienverwalters zwischen Klimawende und Privateigentum zog DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler (Berlin), bevor VNWi-Vorstandsmitglied Astrid Schultheis (Brühl) Chancen und Risiken der Umsetzung von altersgerechten Umbaumaßnahmen und energetischen Sanierungen zur Sprache brachte.

Ein Ausblick zur Energieeffizienz in der dezentralen Energiewelt durch Franziska Löhr von der MVV Energie AG (Mannheim) zeigte neue und intelligente Möglichkeiten der Energiebeschaffung und -verwaltung auf.

Wolfgang Dötsch vom OLG Köln referierte dann zu rechtssicheren Beschlüssen rund um die energetische Sanierung. Den Auftakt der Veranstaltung machte Sigrid Koeppinghoff vom Ministerium  für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen.

Das nächste Fachsymposium "Energetische Sanierung durch WEG" findet am 20. November in Magdeburg statt.
» Hier gehts zu Programm und Anmeldung

Bild: Vortrag beim Fachsymposium in Bonn am 4. November 2014; (c) VNWI

Nachdem das Bundeskabinett Anfang Oktober das Mietrechtsnovellierungsgesetz beschlossen hat, beriet nun der Rechtsausschuss des Deutschen Bundesrates über den Gesetzentwurf. Zu diesem Anlass machte die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland BID, in der für die Verwalterbranche der DDIV Mitglied ist, erneut auf Schwachstellen im Gesetzentwurf aufmerksam. Die Vielzahl von Rechtsunsicherheiten im Gesetz könnte zudem eine Prozesslawine zur Folge haben.

Laut Entwurf können Wohnungsmärkte als "angespannt" definiert werden, wenn die Mieten stärker steigen als im Bundesdurchschnitt, die mittlere Mietbelastung der Haushalte den deutschlandweiten Durchschnitt übersteigt, die Wohnbevölkerung schneller wächst als die Neubauzahlen oder ein geringer Wohnungsleerstand auf hohe Nachfrage trifft. Den meisten Bundesländern wird es nicht schwer fallen, Gebiete zu finden, die eine dieser Voraussetzungen erfüllen.

In der Folge sei mit einer Häufung von Mietrechtsprozessen zu rechnen, da es für Vermieter in Zukunft schwierig zu ermitteln ist, welche Miete sie verlangen dürfen. Zumal qualifizierte Mietspiegel je nach Region zum Teil auf unterschiedliche Art erstellt werden und auch nicht in allen Städten verfügbar sind. Laut Schätzungen des Bundesjustizministeriums müssen Vermieter in Deutschland künftig eine Million Stunden jährlich aufwenden, um das zulässige Mietniveau zu ermitteln. Die BID warnt davor, dass durch die Mietpreisbremse der Rechtsfrieden zwischen Vermieter und Mieter erheblich gefährdet wird.

Brandenburg fordert Ausweitung der Mietpreisbremse auf Neubauten

Dem Land Brandenburg geht der aktuelle Gesetzentwurf der Bundesregierung hingegen nicht weit genug. Brandenburgs Justizminister Helmuth Markov (Linke) möchte Mieterhöhungen in gefragten Gegenden noch stärker begrenzen und forderte, Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen in die Mietpreisbremse mit einzubeziehen. Diese Punkte hatte das Bundesjustizministerium auch auf Drängen der Immobilienwirtschaft und unter Beteiligung des DDIV erst jüngst aus dem Gesetzentwurf gestrichen.

Der aktuelle Entwurf des Mietrechtsnovellierungsgesetzes sieht vor, dass bei Neuvermietungen die Miete nur noch höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dies können die Bundesländer bis 2020 in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von höchstens fünf Jahren festlegen. Ausgenommen sind jedoch Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden und Gebäude, die umfassend modernisiert wurden.

Als nächstes befassen sich die Bundesländer im Bundesrat am 7. November 2014 mit dem vorliegenden Gesetzentwurf.

Die Empfehlungen der Ausschüsse zur Sitzung des Bundesrates finden Sie unter: http://dipbt.bundestag.de/dip21/brd/2014/0447-1-14.pdf

In Teilen Schleswig-Holsteins wird die Erhöhung der Miete von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren gesenkt. Dem zugrunde liegt eine Rechtsverordnung der Landesregierung, die zum 1. Dezember in Kraft tritt und für fünf Jahre gilt. Damit sollen Mietsteigerungen in Gebieten mit Wohnraumknappheit begrenzt werden. Dies gilt vor allem im Hamburger Umland und auf den Inseln des nördlichsten Bundeslandes.

Die reduzierte Kappungsgrenze kommt damit in den Kommunen Ahrensburg, Ammersbek, Bargteheide, Barsbüttel, Glinde, Helgoland, Hörnum, Kampen, Liste, Nebel, Sylt, Wedel, Wenningstedt-Braderup, Wentrof und Wyk auf Föhr zur Anwendung.

Erst seit gut einem Jahr können die Länder die Kappungsgrenzen senken – im Mai 2013 wurde das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführt. Seitdem hat Bayern für München und 89 weitere Gemeinden die Mieterhöhung geregelt. Auch Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen (in 59 Kommunen), Bremen und Hessen (30 Kommunen) haben daraufhin eine neue Kappungsgrenze etabliert.

Inzwischen liegt das Urteil des Bundessozialgerichtes vor und Steuerberater Alois Reutlinger informiert aus aktuellem Anlass darüber: WEG können zur Zahlung einer Insolvenzgeldumlage für die von ihnen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschäftigten (Hausmeister, Reinigungskräfte, usw.) nicht herangezogen werden.

Hierzu führten die Richter weiter aus: Zwar können WEG im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Arbeitgeber von Beschäftigten (Hausmeistern und/oder Reinigungskräften usw.) und insoweit unter anderem zur Zahlung von Sozialversicherungs-beiträgen verpflichtet sein. Darüber hinaus können sie jedoch nicht zur Zahlung der Insolvenzgeldumlage herangezogen werden, weil es nach § 11 Abs. 3 WEG gesetzlich ausgeschlossen ist, dass über das Verwaltungsvermögen von WEG ein Insolvenzverfahren stattfindet.

Demzufolge kann auch kein Insolvenzereignis verbunden mit Ansprüchen auf Zahlung von Insolvenzgeld an Beschäftigte eintreten.

Die von einer WEG im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Beschäftigten werden dadurch nicht schutzlos gestellt. Zum Ausgleich dafür, dass WEG als solche nicht insolvent werden können, hat der Gesetzgeber der WEG einen anteiligen Haftungsanspruch gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer eingeräumt.

Im Rahmen der offenen Widerspruchsverfahren, können jetzt die unberechtigt entrichteten Beiträge zurück gefordert und die ruhenden Verfahren zugunsten der WEG abgeschlossen werden.

In den Fällen, wo die Beiträge zur Insolvenzgeldumlage entrichtet wurden und kein Widerspruch eingelegt worden ist, muss in jedem Einzelfall eine Beratung erfolgen, um die weitere Vorgehensweise zu entscheiden.

Bundessozialgericht Urteil vom 23.10.2014 – B 11 Al 6/14 R.