Mit den Stimmen der CDU/CSU und der SPD hat der Deutsche Bundestag in der vergangenen Woche den Haushaltsentwurf für das Jahr 2016 beschlossen. Das Bundesministerium für Umwelt, Bau, Naturschutz und Reaktorsicherheit kann damit im kommenden Jahr mit rund 4,54 Milliarden Euro rechnen.

Die genehmigte Summe liegt um 474,17 Millionen Euro über dem ursprünglichen Regierungsentwurf. Das Gros der Ausgaben wird in 2016 für die Bereiche Wohnungswesen und Städtebau ausgegeben. Hierfür sind rund 2,8 Milliarden Euro vorgesehen. Ziel des Bundes ist es, die Länder beim sozialen Wohnungsbau im kommenden Jahr mit 1,02 Milliarden Euro zu unterstützen. Das entspricht 500 Millionen Euro mehr, als ursprünglich vorgesehen.

Laut Bundesbauministerin Barbara Hendricks sei der Wohnungsbau inzwischen wieder zu einem zentralen gesellschaftspolitischen Thema geworden. Es bestehe bundesweit Nachholbedarf, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dieser werde in Anbetracht der Zuwanderung durch Geflüchtete und Asylbewerber weiter ansteigen.
Mehrausgaben sind auch für den Klimaschutz eingeplant. Laut Bundesregierung sollen 2016 knapp 418 Millionen Euro für internationale Klimaschutzinitiativen ausgegeben werden. 62,9 Millionen Euro fließen in den Bereich Naturschutz und 124,6 Millionen Euro sollen für den Umweltschutz aufgebracht werden.

Während CDU/CSU und SPD für den Haushalt stimmten, sprachen sich Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke gegen den Etatentwurf aus. Die eingebrachten Änderungsanträge der Grünen wurden mit den Stimmen der Koalitionsparteien abgelehnt.

Im vergangenen Jahr wurden bundesweit mehr als 152.000 Einbrüche polizeilich erfasst. Das ist der höchste Wert der vergangenen 15 Jahre. Um für mehr Sicherheit in den eigenen vier Wänden zu sorgen, hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aktuell ihr Programm zum altersgerechten Umbau erweitert. Das neue Zuschussprogramm können sowohl Eigentümer als auch Mieter in Anspruch nehmen.

Gefördert werden erstmals der Einbau und die Nachrüstung einbruchhemmender Haus- oder Wohnungstüren. Alarm- und Gegensprechanlagen werden ebenso gefördert wie das Nachrüsten von Fenstern und einbruchhemmenden Rollläden. Der Bund bezuschusst den Einbruchschutz um 10 Prozent der Investitionssumme. Mieter und Eigentümer erhalten für ihre Umbaumaßnahmen mindestens 200 Euro bis maximal 1.500 Euro. Das Programm Altersgerechter Umbau wird auf 12,5 (bisher 10 Prozent) erhöht. Zudem hat die KfW die Mindestinvestitionen von 3.750 Euro auf 2.000 Euro gesenkt.

Für den Einbruchschutz stellt das Bundesbauministerium von 2015 bis 2017 10 Millionen Euro pro Jahr zur Verfügung.

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Für Schornsteinfegerleistungen wird künftig rückwirkend in allen noch offenen Fällen die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a des Einkommensteuergesetzes (EStG) gewährt. Das haben die obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder aktuell beschlossen. Offen ist ein Steuerfall dann, wenn er noch nicht veranlagt wurde oder der Steuerbescheid noch geändert werden kann.

Bislang mussten Aufwendungen für Schornsteinfegerleistungen in zwei Kategorien eingeteilt werden: Zur ersten gehörten Schornstein-Kehrarbeiten sowie Reparatur- und Wartungsarbeiten, die als Handwerkerleistungen begünstigt wurden. In die zweite, nicht begünstige Kategorie, fielen Mess- oder Überprüfungsarbeiten sowie die Feuerstättenschau. Diese Aufteilung entfällt künftig.

Steuererklärung: Alle Aufwendungen werden berücksichtigt

Voraussetzung für die Berücksichtigung der Anwendungen bei der Steuererklärung ist, dass der Steuerpflichtige einen Antrag nach § 35a Absatz 3 EStG für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen stellt. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der Aufwendungen und liegt bei höchstens 1.200 Euro pro Jahr. Die Begünstigungen gelten allerdings nur für Arbeitskosten.

Mit dem aktuellen Beschluss wird einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 6. November 2014 (BStBl II 2015, Seite 481) gefolgt. Demnach ist die Erhebung des unter Umständen noch mangelfreien Istzustandes, beispielsweise die Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer Anlage durch einen Handwerker, ebenso eine Handwerkerleistung im Sinne des § 35a Absatz 3 EStG, wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder vorbeugende Maßnahmen zur Schadensabwehr.

EuGH-Urteil macht Überarbeitung notwendig
Grund der Novellierung der Musterbauordnung ist der aus dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) vom 16.10.2014 (Res. C-100/13) resultierende Anpassungsbedarf an das europäische Bauproduktenrecht. Die 10. Kammer des EuGH hat festgestellt, dass Deutschland gegen ihre Verpflichtung zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten im Rahmen der Bauordnungen verstoßen hat. Denn Deutschland stellt zusätzliche Anforderungen für den wirksamen Marktzugang und die Verwendung von Bauprodukten im Inland. Zentraler Ausgangspunkt der Anpassungen ist das europarechtliche Marktbehinderungsverbot. Danach darf ein Mitgliedstaat die Bereitstellung auf dem Markt oder die Verwendung von Bauprodukten, die die Kennzeichnung tragen, weder untersagen noch behindern, wenn die erklärten Leistungen den Anforderungen für diese Verwendung in dem betreffenden Mitgliedstaat entsprechen.

Die Bauministerkonferenz hatte daraufhin beschlossen, das System der landesbauordnungsrechtlichen Regulierung von Bauwerken und Bauprodukten zu prüfen und anzupassen. Der Entwurf der Novellierung wurde Mitte November zur Diskussion gestellt. Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der die Verwalterbranche durch den DDIV repräsentiert wird, nahm zum Entwurf Stellung und kritisierte zahlreiche Punkte.

BID fordert umfangreichere Reform

Grundsätzlich begrüßt die BID die Änderung des deutschen Bauordnungsrechtes, da seit der Verkündung des EuGH-Urteils erhebliche Haftungsrisiken für die Immobilienwirtschaft bestehen. Gleichzeitig kritisierte die Arbeitsgemeinschaft die vorgeschlagenen Änderungen als vertane Chance, da der Entwurf keine generelle Überarbeitung des Bauordnungsrechtes vorsieht. Dabei hatte die Baukostensenkungskommission im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen konkrete Ergebnisse vorgelegt und die Bauministerkonferenz selbst in ihrer letzten Sitzung Ende Oktober eine umfassende Prüfung des Bauordnungsrechtes der Länder im Hinblick auf Verfahren und Standards angeregt. Auch die BID fordert, die notwendige Überarbeitung mit einer Ausweitung der Reformbemühungen zu verbinden.

Problem Produktanforderungen

In ihrer Stellungnahme hob die BID hervor, dass die bisher in Deutschland bestehenden zusätzlichen Anforderungen an Bauprodukte nicht zum Selbstzweck, sondern zur Ermöglichung des Nachweises eingehaltener ordnungsrechtlicher Anforderung gestellt werden. Daher sieht die BID eine belastbare Gefahrenanalyse und eine vertretbare Risikobewertung für notwendig, die auch die Wahrscheinlichkeit und die Tragweite eines Schadeneintritts berücksichtigt. Die bloße Behauptung, eine Norm sei lückenhaft oder fehlerhaft, genüge hierfür jedenfalls nicht.

Eine Verlagerung der zusätzlichen nationalen Anforderungen von der Produkt- auf die Gebäudeebene führt zu einer mittelbaren Behinderung des freien Warenverkehrs und kann daher keine europarechtskonforme Lösung sein. Die BID kritisierte daher besonders, dass im Entwurf weder Problembewusstsein noch ein Lösungsweg enthalten ist, wenngleich grundsätzlich die Differenzierung zwischen Bauprodukten und Bauwerksanforderungen positiv zu bewerten ist.

Umsetzung bis Oktober 2016

Derzeit werden die Ergebnisse der schriftlichen und mündlichen Anhörung geprüft und ein abschließender Entwurf zur Änderung der Musterbauordnung erstellt. Aller Voraussicht nach soll der Entwurf noch im Dezember den Fachgremien der Bauministerkonferenz zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Für die termingerechte Umsetzung in den Bauordnungen sind anschließend die Länder verantwortlich. Laut dem EUGH-Urteil muss dies bis Oktober 2016 geschehen sein.

Der BGH hat jüngst entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB immer unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das gelte auch dann, wenn im Mietvertrag eine zu kleine oder zu große Wohnfläche angegeben sei. Wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche sei spiele dabei keine Rolle.

Damit kehrt der BGH von seiner früheren Rechtsprechung ab, der zufolge der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig oder zu hoch angegebenen Wohnfläche gebunden ist, sofern die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent nach oben oder unten beträgt.

Der Sachverhalt:
Ein Berliner Mieter wurde von seiner Vermieterin auf Zustimmung der Mieterhöhung verklagt. Die Erhöhung von der derzeitigen Bruttokaltmiete von rund 630 Euro auf insgesamt fast 940 Euro begründet sie damit, dass sie neben der nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zulässigen Erhöhung um 15 Prozent außerdem wegen einer tatsächlichen Überschreitung der vertraglichen vereinbarten Wohnfläche um fast 34 Prozent zu einer entsprechenden Gesamterhöhung berechtigt sei.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Zweck der Mieterhöhungsregelung des § 558 BGB sei es, dem Vermieter zu ermöglichen, eine angemessene am lokalen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für einen Vergleich sei allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Vertragliche Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße könnten im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, da sonst nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt würden. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter an eine im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche gebunden sei, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat damit nicht mehr fest.

Darüber hinaus betonten die Richter, dass neben der Berechnungsgrundlage stets die allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu berücksichtigen sind – somit auch die Kappungsgrenzen-Verordnung. Im zu entscheidenden Fall konnte die Vermieterin daher über die vom Mieter akzeptierten 15 Prozent hinaus keine Mieterhöhung verlangen. Der Vermieter könne nur auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöhen.

Der BGH entschied, dass die unzutreffende Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) sei, da die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

Fazit:
Mieterhöhungen sind anhand der tatsächlichen Mietfläche zu berechnen. Nur dann ist ein objektiver Vergleich mit der ortsüblichen Miete möglich. Die Kappungsgrenze ist stets zu berücksichtigen.

Die Entscheidung bekräftigt, was bereits im Koalitionsvertrag verankert wurde: für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll lediglich die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein. In dem für Anfang 2016 erwarteten zweiten Mietrechtsänderungspakt soll dies nunmehr gesetzlich verankert werden.

BGH Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14

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