Der Streit um das Berliner Zweckentfremdungsverbot wird nun wohl vor dem Bundesverfassungsgericht verhandelt. Nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (OVG) ist das Verbot teilweise verfassungswidrig. Die Berliner Richter verwiesen die eingegangenen Klagen nun zur Klärung an das Bundesverfassungsgericht.

Klagewelle in der Hauptstadt

In der Hauptstadt gilt seit 1. Mai 2014 das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Eine andere Nutzung von Wohnungen, z. B. zu beruflichen Zwecken oder als gewerbliche Feriendomizile, ist seitdem nur noch möglich, wenn das zuständige Bezirksamt dies genehmigt hat. Das Verbot gilt auch rückwirkend und betrifft somit auch Wohnungen, die bereits vorher als Ferienappartements genutzt wurden. Mehrere Eigentümer klagen angesichts dessen gegen die Regelung. Das Verwaltungsgericht Berlin wies die Klagen ab.

Karlsruhe ist am Zuge

Das Oberverwaltungsgericht legte nun dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Entscheidung vor und setzte die Berufungsverfahren zunächst aus. Die Karlsruhe Richter müssen nun klären, ob das auch rückwirkend geltende Verbot verfassungsgemäß ist. Nach Ansicht des OVG sei es zwar nachvollziehbar, dass die Berliner Politik der Gefährdung der Wohnraumversorgung in der Stadt begegnen möchte. Eine Rückwirkung auf Wohnungen, die schon vor dem 1. Mai 2014 als Ferienwohnungen genutzt werden, ginge aber über den Schutz des Bestandes hinaus und greife auch in die Grundrechte der Eigentümer und Vermieter ein. Dies gelte nach Ansicht der Berliner Richter auch trotz der eingeräumten Übergangsfrist von zwei Jahren.

(OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse v. 6.4.2017, OVG 5 B 14.16 u.a.)

Der Bundesrat verabschiedete Ende März die Novelle des Baugesetzbuchs. Städten und Kommunen wird damit mehr Flexibilität bei der Planung von innerstädtischen Quartieren mit gemischter Nutzung eingeräumt. Die Länderkammer machte somit den Weg für die Einführung der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ frei, die verdichtetes Bauen ermöglicht. Das Gesetz soll noch vor der Sommerpause in Kraft treten.

Im Einklang: Wohnen und Arbeiten in der Stadt

Bundesbauministerin Barbara Hendricks begrüßte diese Nachricht und betonte, dass die neu geschaffene Kategorie „Urbanes Gebiet″ eine wichtige Voraussetzung für den dringend benötigten Wohnungsneubau in den Städten ist. Zudem würde das Miteinander von Wohnen und Arbeiten in Innenstadtquartieren erleichtert. Ziel sei das Leitbild einer Stadt mit kurzen Wegen, nahe gelegenen Arbeitsplätzen und einer optimalen sozialen Mischung aus Wohnen und Arbeiten.

Es darf lauter werden…

Bei der damit verbundenen Erhöhung der Lärmwerte einigten sich Bundesrat und Bundestag auf einen Kompromiss. Damit auch Handwerks- und Gewerbebetriebe auf Grund des erhöhten Wohnungsneubaus nicht aus Innenstadtlagen verdrängt werden und somit eine Durchmischung der Kieze erhalten bleibt, darf es in den sog. urbanen Gebieten lauter werden. Auch auf innerstädtischen Sportplätzen darf es in den Abendstunden oder an Sonntagen etwas lauter gespielt werden. Der Bundesrat stimmte einer Änderung der Sportanlagenlärmschutzverordnung zu.

Deutschland wird immer älter und auch der Bedarf an barrierefreien Wohnungen steigt stetig. Derzeit werden mindestens 1,6 Millionen Wohneinheiten benötigt – Tendenz steigend. Dies geht aus einer Studie des Projektentwicklers Terragon und des Deutschen Städte- und Gemeindebunds (DStGB) hervor. Ein weiteres Ergebnis: barrierefreies Bauen muss nicht teuer sein und lohnt sich vor allem im Neubau.

Barrierefreiheit bei Neubau „mitdenken″

Die Studie konzentrierte sich auf ein Musterprojekt in einem fünfgeschossigen Wohnungsneubau mit 20 Wohnungen. Demnach entfallen bei einer auf vollständige Barrierefreiheit ausgelegten Variante Mehrkosten in Höhe von 21,50 Euro pro Quadratmeter. Barrierefreies Bauen, so das Ergebnis, ist vor allem in Neubauten weitaus günstiger als im Bestand. Mit Blick auf die statischen Neubauzahlen im Geschosswohnungsbau eröffnen sich für barrierefreie Wohneinheiten somit neue Perspektiven. Die Studienmacher schlagen daher vor, das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen” auch auf den Neubau auszudehnen und einen Zuschuss von 2.500 bis 5.000 Euro pro Wohneinheit zu gewähren.

Smart planen, statt teuer bezahlen

Terranus und der DStGB untersuchten insgesamt 140 Kriterien für barrierefreies Bauen. Bei 130 Kriterien offenbarte sich, dass Barrierefreiheit nicht mit Mehrkosten verbunden ist, sondern bereits mit einer durchdachten Planung forciert werden kann.

Die Studie ist als » kostenfreier Download (PDF) auf den Webseiten des DStGB erhältlich.

Der rot-rot-grüne Senat in Berlin hat die Kooperationsvereinbarung mit den sechs Berliner Wohnungsbaugesellschaften neu aufgelegt und stärkt somit den sozialen Wohnungsbau. Das Konzept sieht u. a. vor, dass mehr als die Hälfte aller Wohnungen gefördert werden und die Modernisierungsumlage auf 6 Prozent pro Jahr gekappt wird.

Neubauförderung ausgebaut

Neubauobjekte, die ab Juli 2017 umgesetzt werden, sollen mit dieser Förderung bereits für 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die Wohnungsbaugesellschaften verpflichteten sich darüber hinaus, den frei finanzierten Wohnungsanteil im Durchschnitt für unter 10 Euro pro Quadratmeter anzubieten. Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, sollen zudem 30.000 zusätzliche Wohnungen bis 2021 errichtet werden und zusätzliche 10.000 Wohneinheiten durch Bestandskäufe erworben werden.

Modernisierungsumlage gekappt

Auch die Erhöhung der Bestandsmieten wurde rückwirkend zum 1. Januar 2017 auf maximal 2 Prozent pro Jahr bzw. maximal 4 Prozent in zwei Jahren gedeckelt. Ebenfalls rückwirkend wird die Modernisierungsumlage von bisher 9 auf 6 Prozent pro Jahr gekappt. Mieter, die mehr als 30 Prozent ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Kaltmiete aufbringen müssen, profitieren nun von einer Härtefallregelung, so dass die aufzubringende Miete auf Antrag entsprechend angepasst wird.

Der Finanzausschuss des Bundestags hat vergangenen Mittwoch die Entschärfung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (» der DDIV berichtete) sowie ein Maßnahmenpaket gegen das Aufkommen einer Immobilienblase beschlossen (BT-Drs. 18/11774). Das geänderte Gesetz wurde anschließend auch vom Deutschen Bundestag beschlossen.

Entschärfung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

In dem als Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz titulierten Gesetz entschärft der Gesetzgeber nun die starren und insbesondere für Senioren und junge Familien schädlichen Kreditvergaberegeln der bisherigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR). Nach der bislang gültigen umgesetzten Wohnimmobilienkreditrichtlinie lag der Schwerpunkt der Kreditwürdigkeitsprüfung auf der Fähigkeit des Kreditnehmers, seinen laufenden Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nachzukommen. Dies bedeutete jedoch im Endeffekt, dass der Wert des belasteten Grundstücks oder der Wohnung, der oftmals über dem Wert des Kredits liegt, somit nicht mehr von der Bank als Sicherheit herangezogen werden kann. Dies betraf insbesondere Rentner, die z. B. einen dinglich besicherten Kredit zum altersgerechten Umbau des Hauses oder der Eigentumswohnung aufnehmen möchten. Aufgrund des fortgeschrittenen Alters ist eine vollständige eigene Krediterfüllung jedoch mit Risiken behaftet, weshalb die Banken das Baudarlehen vermehrt nicht bewilligten. Ebenso waren junge Familien und Selbstständige mit schwankenden Einkünften von den Verschärfungen betroffen. Durch das Änderungsgesetz können nun künftig auf Wertsteigerungen in Folge von Bau- oder Sanierungsmaßnahmen bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit berücksichtigt werden.

Sicherung der Finanzstabilität durch makroprudenzielle Instrumente

Teil des verabschiedeten Gesetzes ist auch ein Maßnahmenpaket zur Sicherung der Finanzstabilität in Folge einer Immobilienblase. Aus den noch vier Instrumenten des Gesetzentwurfs sind nach den Ausschussberatungen noch zwei übrig geblieben. So wird es eine Obergrenze für die Darlehenshöhe - bezogen auf den Immobilienwert - geben und eine Vorgabe für den Zeitraum, wann ein Immobiliendarlehen getilgt werden muss.

Von den Regelungen ausgenommen, sind Maßnahmen zur Förderung der sozialen Wohnraumförderung, Darlehen für eine Anschlussfinanzierung sowie für die Umschuldung bestehender Darlehen. Dies hatte auch der DDIV zum Teil in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf des Gesetzes im November angeregt. Die Instrumente werden dabei erst bei einer erwiesenen Gefahr für die nationale Finanzstabilität aufgrund einer Immobilienblase aktiviert. Neu ist auch, dass diese Aktivierung erst nach zusätzlicher Konsultation der Immobilienwirtschaft und der Bausparkassen erfolgen soll. Bisher war nur die Anhörung der Kreditwirtschaft vorgeschrieben.