Im Rechtsstreit um den Online-Mietpreis-Check haben sich der Hamburger Mieterverein und der hanseatische Grundeigentümer Verband geeinigt. Der Mieterverein setzt den Check offline und muss im Gegenzug kein Ordnungsgeld zahlen. Allerdings wird derzeit bereits an einer verbesserten Version gearbeitet.

Seit Anfang Juli hatte der Hamburger Mieterverein auf seiner Internetpräsenz einen Onlinecheck für Mietpreise angeboten. Mit Hilfe eines kurzen Tests, bei dem Fragen zur Größe der Wohnung, Baujahr, Netto-Mietpreis und Lage gestellt werden, konnten Interessierte prüfen, ob der geforderte Mietpreis gegen die Regelung der Mietpreisbremse verstößt. Dieses Verfahren hatte das Hamburger Landgericht kurz darauf mit einer einstweiligen Verfügung untersagt (Az. 327 O 303/15). Das Gericht verbot dem Mieterverein in einem Beschluss, seinen digitalen Miet-Check weiter auf seiner Internetseite anzubieten. In ihrer Begründung bemängelten die Richter eine fehlende Differenzierung und Einordnung der Analyse, u. a. weil bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe der Mittelwert des Hamburger Mietenspiegels von 2013 herangezogen wird. Eine Unterscheidung wird weder nach Art und Beschaffenheit des Gebäudes noch nach individueller Wohnlage vorgenommen.

Im Urteil drohte das Gericht mit einem Ordnungsgeld in Höhe von 250.000 Euro oder sechs Monaten Ordnungshaft, sollte der Mieterverein den Onlinecheck weiterhin anbieten. Der Streitwert liegt bei 100.000 Euro, eine mündliche Verhandlung fand nicht statt.

Trotz des Gerichtsbeschlusses hatte der Mieterverein den umstrittenen Onlinecheck weiter betrieben. Grund dafür ist, dass der Verein Widerspruch eingereicht hatte. Gegen den Online-Mietpreischeck hatte der Hamburger Grundeigentümer-Verband geklagt. Nun haben sich die beiden Parteien geeinigt – in einem neuen, verbesserste Onlinetool soll das Angebot, das bislang rund 4.000 Nutzer in Anspruch genommen haben, bald wieder zur Verfügung stehen.

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Rund 100 Teilnehmer kamen auf Initiative des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), des Landesverbandes der Immobilienverwalter (VDIV Mitteldeutschland), des Verbandes Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (vtw.) und Volkmar Vogel (MdB), Baukoordinator in der Arbeitsgruppe Umwelt und Bau der CDU/CSU-Bundestagsfraktion zum Wohnungswirtschaftlichen Dialog nach Gera. Neben Abgeordneten des Thüringer Landtages waren auch Vertreter der Thüringer Regierung zugegen. Im Mittelpunkt stand die Frage „Wie geht Zukunft Wohnen in Mitteldeutschland?“. Vor dem Hintergrund von Energiewende und demografischem Wandel, aber auch der aktuellen Flüchtlingswelle, erörterten die Teilnehmer, wie Wohnungswirtschaft und Politik gemeinsam auf veränderte Bedürfnisse reagieren können und welche Strategien langfristig ein bezahlbares, attraktives und energieeffizientes Wohnen sichern können.  

Constanze Victor, Verbandsdirektorin des vtw. betonte mehrfach, dass Wohnen für Vermieter und Mieter künftig bezahlbar bleiben muss. Sie kritisierte dabei, dass die aktuelle öffentliche Debatte rund um das Thema Wohnen fast ausschließlich von steigenden Mieten und der Forderung nach Mietpreisbegrenzungen bestimmt wird. In Thüringen jedoch liegen die Durchschnittsmieten am Rande des betriebswirtschaftlich Vertretbaren. Hinzu kommt ein steigender Wohnungs-Leerstand, bedingt durch die Alterung der Gesellschaft, eine weiter sinkende Geburtenrate und berufsbedingten Wegzug. Wie das statistische Bundesamt in der vergangenen Woche bekannt gab, wird bereits 2030 jeder Dritte Ostdeutsche über 64 Jahre alt sein. Im selben Maße wächst jedoch der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum und Betreuungsangeboten.

Der steigende Flüchtlingszustrom nach Deutschland stellt die mitteldeutsche Wohnungswirtschaft vor weitere Herausforderungen. Denn auch in den neuen Bundesländern bedarf es langfristiger Konzepte für die Unterbringung von Flüchtlingen. Eine Reaktivierung leerstehender Wohnungen kann nur bedingt funktionieren, da sich neben den Fragen von Investitionen im Gebäude auch Haftungsfragen stellen. Diese treten dann auf, wenn baurechtliche Vorgaben nicht vollständig umgesetzt würden. Die Kosten der baulichen „Ertüchtigung“ stehen dann in keinem Verhältnis zur Nutzungsdauer. Weitere Hemmnisse sind bestehende Normen und Richtlinien beim Brandschutz oder der Energieeffizienz. Wohnungsunternehmen und Verwaltungen fordern daher Unterstützung von Bund und Ländern bei der Unterbringung von Flüchtlingen. Zugleich warnen die Unternehmen davor, Flüchtlinge unbegrenzt auf leer stehende Wohnungen zu verteilen. Eine erfolgreiche Integration kann nur in bestehenden und harmonischen Hausgemeinschaften erfolgen. Gefordert werden mehrsprachige Handreichungen und Informationsmaterial für Flüchtlinge.

Energiewende zentrales Thema der Wohnungswirtschaft in Ostdeutschland

Eine weitere Herausforderung ist die Energiewende im Gebäudebereich: nachdem die meisten Wohnungen nach der Wende modernisiert wurden, steht nach Aussage der mitteldeutschen Unternehmen nun nahezu flächendeckend ein neuer Sanierungszyklus an. Vor dem Hintergrund einer zunehmenden Wohnraumnachfrage in Ballungsgebieten sowie verschärfter (bau)preislicher und (energie-)politischer Rahmenbedingungen, stellt sich allerdings die Frage: Wie viel Regulierung braucht der Markt? Volkmar Vogel, MdB, spricht sich dafür aus, bestehende Potentiale zu heben. Vor dem Hintergrund der Unterbringungserfordernis für Flüchtlinge machte Vogel noch einmal deutlich, dass Verschärfungen wie z.B. bei der EnEV nicht weiterhelfen: „Bevor wir über weitere Belastungen nachdenken, sollten wir prüfen, was wir mit bestehenden Mitteln und Verordnungen leisten und verbessern können. Ich denke, dass beispielsweise in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) noch enorme Potentiale stecken, die es zu heben gilt.“ Zahlreiche Gremien auf Bundesebene, in denen Vertreter unterschiedlicher Interessengruppen eingebunden sind, arbeiten derzeit an praktikablen Lösungsansätzen. So erwartet er sich unter anderem vom Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und der Baukostensenkungskommission praktikable Lösungsansätze.

Dass WEG einen wesentlichen Anteil am Wohnungsbestand in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen haben, stellte der Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter Martin Kaßler heraus. Er warnte davor, dass die Energiewende im Gebäudebestand bundesweit scheitert, wenn bei der Verteilung von Förderprogrammen und Zuschüssen Wohnungseigentümer nicht stärker berücksichtigt werden. Noch immer liege die Sanierungsquote in WEG deutlich hinter denen privater Eigentümer und kommunaler Wohnungsunternehmen zurück. Kaßler plädierte zudem dafür, dass künftige Gesetzesvorhaben und Normen eine verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnraumes beinhalten. Auch die Wiedereinführung einer eigenständigen Kompetenz des Bundes für die Vergabe von Wohnraumfördermitteln erscheint zielführend.

Im Rahmen einer Podiumsdiskussion wurden schließlich praktische Lösungsansätze diskutiert. Teilnehmer wie Referenten waren sich einig, den Flüchtlingszustrom als Chance zu sehen und dass Stadtentwicklung und Stadtumbau nochmal völlig neu gedacht werden. Dazu zählt aber auch eine langfristige Perspektive: Denn was passiert mit neuen und reaktivierten Wohnungen, wenn sich die Flüchtlingslage nach einigen Jahren wieder entspannt? Diese und weitere Fragen sollen auch in künftigen Treffen diskutiert werden.

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Die vom Bundesrat geforderten Nachbesserungen an dem Gesetzesentwurf zur Alternativen Streitbeilegungsverfahren in Verbraucherangelegenheiten (VSBG) sind von der Bundesregierung geprüft worden. Wichtige Empfehlungen wie die Zuständigkeitsverteilung wurden negativ beschieden.

Der DDIV informierte bereits im Juli » über die massiven Einwände des Bundesrates an dem Gesetzesentwurf der Regierung und der Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD.

Die Länder bleiben zuständig für die Verbraucherschlichtungsstellen

Eine der Hauptforderungen der Bundesratsausschüsse war, dass die einzurichtenden Verbraucherschlichtungsstellen zentral von einer Stelle des Bundes anerkannt und die geforderte Universalschlichtungsstelle vom Bund eingerichtet werden sollten. Bislang sieht der Gesetzesentwurf die Länder in der Zuständigkeit. Eine Änderung wurde jetzt abgelehnt. Die Bundesregierung argumentierte, dass die Aufgaben einer Universalschlichtungsstelle nicht geeignet seien, zentral erledigt zu werden.
Die Empfehlung, den Grundsatz der Freiwilligkeit einzuschränken und für bestimmte Branchen die verpflichtende Einrichtung der Verbraucherschlichtungsstellen einzuführen, soll erst nach einem gewissen Beobachtungszeitraum geprüft werden. Ähnliches gilt für die mögliche Einführung einer Gebühr bei missbräuchlicher Schlichtungsanrufung und der Gebührenstaffelung.

Die Abgrenzungsschwierigkeiten bei den Zuständigkeiten, die auch der DDIV in seiner entsprechenden Stellungnahme kritisiert hatte, sieht die Bundesregierung dagegen nicht für gegeben. Nur Volljuristen als Streitschlichter zuzulassen hält die Bundesregierung nicht für richtig und sieht davon ab, eine Berufsqualifikation im Regelfall zu fordern. Geprüft werden soll auch, ob für private Schlichtungsstellen bestimmte Streitwertgrenzen vorgegeben werden. Dem DDIV wichtig ist: Es bleibt dabei, dass WEG-Beschlüsse nicht unter das VSBG fallen.

Die Anzeichen verdichten sich, dass bei anstehenden Mieterhöhungen bald nur noch die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Damit würde der Bundesgerichtshof von seiner bislang praktizierten Rechtsprechung abkehren. Denn die derzeitige Rechtsprechung macht im Gegensatz dazu die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche zum Maßstab einer Mieterhöhung, sofern diese weder nach oben noch nach unten um mehr als 10 Prozent abweicht. Erst wenn dies der Fall ist, kann sich der Vermieter aufgrund der weggefallenen Geschäftsgrundlage von seinem Irrtum lösen und die tatsächliche Fläche berechnen.

210 statt 156 Quadratmeter – Entscheidung für November erwartet

In dem nun zu entscheidenden Fall, der zum Auslöser der Neubewertung werden könnte, handelt es sich um die angefochtene Mieterhöhung, einer Mietwohnung, deren tatsächliche Wohnfläche 210 Quadratmetern und deren vertraglich vereinbarte Fläche 156 Quadratmetern beträgt. Die beabsichtigte Erhöhung der Miete würde bei Zugrundelegung der vereinbarten Mietfläche deutlich über der Kappungsgrenze liegen.

Der BGH selbst hat nun - in seiner Pressemitteilung - Hinweise darauf geliefert, nicht mehr an der bisherigen Rechtsprechung festhalten zu wollen. Er argumentiert damit, dass das System der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand objektiver Kriterien vorgenommen werden müsse. Dies sei jedoch nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche möglich.

Der Verhandlungstermin an dieser Sache wurde für den 18.11.2015 festgelegt.

» BGH Pressemitteilung 150/2015