In Berlin sollen rund 6.500 Wohnungen unberechtigt als Ferienwohnungen genutzt werden. Das soll sich nun in 2016 ändern. Berlins Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) will mithilfe spezieller Honorarkräfte diese Wohnungen finden und dem Wohnungsmarkt zugänglich zu machen. Das berichtete kürzlich die Berliner Zeitung.

Bereits seit 2014 gilt in der Bundeshauptstadt eine entsprechende Zweckentfremdungsverordnung, die im vergangenen September noch weiter verschärft wurde. Demnach muss die Nutzung als Ferienwohnung bis April 2016 bei den entsprechenden Ämtern beantragt werden. Unterbleibt des, entstehen Mietwohnungen, da eine Verlängerung der Nutzung als Ferienwohnung nicht mehr genehmigt würde, so Geisel.

Genaue Zahlen über die Anzahl der Ferienwohnungen in Berlin liegen nicht vor – Schätzungen gehen von rund 12.000 aus. Alle nicht gemeldeten Ferienwohnungen gelten als illegal. In der Berliner Zeitung zeigt sich der Stadtentwicklungssenator zuversichtlich, alle widerrechtlich umgewandelten Wohnungen ausfindig zu machen und diese dem regulären Mietmarkt zugänglich zu machen.

Die Zweckentfremdungsverordnung in Berlin gilt bereits seit Mai 2014. Ziel war es u.a. aktiv gegen Lärmbelästigungene vorzugehen, die eine Vielzahl von Ferienwohnungen in Wohngebieten mit sich bringen. Doch vor allem soll der angespannte Mietmarkt in zentralen Lagen Berlins für Mietwohnungen zur Verfügung stehen.

In Berlin dürfen Wohnungen erst nach ausdrücklicher Genehmigung der Bezirksämter als Ferienwohnungen angeboten werden. Aktuell hat auch Stuttgart ein Zweckentfremdungsverbot eingeführt. Seit 1. Januar 2016 dürfen Wohnungen und Häuser künftig nicht mehr ohne triftigen Grund dauerhaft leer stehen, als Ferienwohnungen vermietet oder als Büro genutzt werden. 

Wie entwickeln sich Umsatz und Gewinn in den Unternehmen der Immobilienverwalterbranche, wie viele Firmen planen eine Erhöhung der Vergütungssätze und welche Auswirkungen hat die Einführung des Besteller-prinzips auf die Tätigkeit der Verwalter? Diese und weitere Fragen stellt aktuell der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) in seiner Jahresumfrage. Haus- und Immobilienverwalter bundesweit sind zur Teilnahme aufgerufen.

Noch immer gibt es kaum belastbare Statistiken rund um die Immobilienverwaltung. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. gibt der Branche mit seiner jährlichen Umfrage zur Tätigkeit, Vergütung und Umsatzentwicklung „ein Gesicht". Beim letzten Branchenbarometer beteiligten sich rund 400 Unternehmen und schufen damit die Basis für vergleichbare Daten und Fakten zur Verwalterwirtschaft. Die Ergebnisse finden mittlerweile vielfach Verwendung: Sie dienen den Mitgliedsunternehmen als Abgleich der Kennzahlen in der eigenen Verwaltung, fließen ein in Studien und Publikationen und finden nicht zuletzt enorme Beachtung in Politik, Medien und Wirtschaft.

Die diesjährige Umfrage läuft bis zum 26. Februar 2016. Neben der Mitarbeiterentwicklung und den Umsatz- und Gewinnaussichten stellen wir Fragen zur Vergütung, dem Verwaltungsbestand sowie zur Verwaltertätigkeit im Allgemeinen und der Mietverwaltertätigkeit im Besonderen. Um auch in diesem Jahr einen möglichst breiten und repräsentativen Querschnitt durch die Verwalterwirtschaft zu erhalten, rufen wir alle Immobilienverwaltungen bundesweit zur Teilnahme auf: Der Fragebogen kann online oder händisch ausgefüllt und per Email oder Fax an den DDIV gesendet werden. Die Umfrage dauert rund 15 Minuten. Die Daten werden anonymisiert erhoben, vertraulich behandelt und ausschließlich im Rahmen des 4. Branchenbarometers ausgewertet.

Fragebogen online ausfüllbar und zum Download unter www.ddiv.de/umfrage

Seit Jahresbeginn ist sie da, die Kennzeichnungspflicht für in die Jahre gekommene Heizkessel. Für den Verbraucher heißt das, ältere Modelle werden künftig mit der jeweiligen Energieklasse markiert – ähnlich wie es bei Elektrogeräten üblich ist. Ziel des Gesetzgebers ist es, so zu einer raschen Anpassung des Heizgerätes an die aktuellen technischen Maßgaben zu motivieren.

Allerdings muss die Kennzeichnungspflicht zu keinem Aktionismus seitens der Eigentümer führen. So sind lediglich Heizungsbauer, Energieberater Handwerk, Schornsteinfeger und Installateure dazu verpflichtet, Etiketten für alte Heizkessel auszustellen, wenn sie auf diese treffen. Erst ab dem 1. Januar 2017 wird das Effizienzlabel Pflicht. Dann ist es am bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger, das Label im Rahmen der Feuerstättenschau anzubringen. Zusätzliche Kosten kommen auf Eigentümer auch dann nicht zu. Das Etikett bleibt kostenlos.

Kostenintensiv kann allerdings der Austausch einer alten Heizungsanlage werden. Spätestens nach 30 Jahren steht diese an. Das sieht die Energiesparverordnung (EnEV) vor. Trotz der entstehenden Kosten ist auch ein früherer Ausbau der alten Anlage sinnvoll. So ist im Verbrauchsmodus mit enormen Einsparungen zu rechnen. Von welchen Fördermaßnahmen Eigentümer/WEGs profitieren, darüber kann sich beispielsweise unter www.kfw.de informiert werden.  

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» Bundesrat segnet Effizienzlabel für alte Heizkessel ab

Im Rahmen der Verbändeanhörung hatte der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) im Oktober eine Stellungnahme zum Referentenentwurf Digitalisierung der Energiewende abgegeben. Darin bemängelte der Verband die fehlende Wirtschaftlichkeit bei der Einführung der Messysteme und die lückenhafte Gewährleistung des Datenschutzes. Nun gab der Bundesrat seine Stellungnahme bekannt (BR-Drs. 543/15 –Beschluss-). Die Länderkammer kritisierte darin unter anderem auch die Punkte, gegen die sich der DDIV ausgesprochen hatte.

Der Spitzenverband der Immobilienverwalter hatte darauf hingewiesen, dass gerade die viertelstündige Verbrauchsmessung, wie sie beim Einsatz intelligenter Messsysteme vorgesehen ist, erhebliche Rückschlüsse auf die Lebensgewohnheiten und persönlichen Eigenschaften der Verbraucher geben können. Auch der Bundesrat sieht darin eine Gefahr und fordert, dass Verbraucher die Möglichkeit zum Widerruf der Datensammlung und –Verarbeitung haben müssen. Es könne auch bei sicherheitsgeprüften Anlagen nie zu 100 Prozent ein Datenleck oder Hackerangriffe ausgeschlossen werden. Die Speicherung müsse daher von 24 auf 12 Monate verkürzt werden und der Verbraucher muss die Einbindung der Messsysteme in ein Kommunikationsnetz ablehnen können.

Die Landeskammer fordert in der Konsequenz daher, die Installation von intelligenten Messsystemen nur auf freiwilliger Basis umzusetzen. Endverbraucher mit einem Jahresstromverbrauch von bis zu 6.000 Kilowattstunden sollen die Einbindung ihres Messsystems in ein Kommunikationsnetz ablehnen können. Darüber hinaus kritisierte der Bundesrat, dass die Kosten nicht im Verhältnis zum Nutzen stünden. Diese Einschätzung teilt auch der DDIV.

Das Ziel des Entwurfs, durch die modernen Messsysteme für mehr Energieeffizienz zu sorgen, ist zwar durchaus positiv zu sehen, allerdings gab der DDIV in seiner Stellungnahme zu bedenken, welche immensen Kosten und welcher zeitliche Aufwand die Umsetzung dieses Vorhabens besonders in Wohnungseigentümergemeinschaften mit sich bringen. Die Kosten-Nutzen-Relation müsse gerade für den Endverbraucher erkennbar sein. Auch der Bundesrat betonte, dass es keinen Roll Out „um jeden Preis“ geben dürfe.

Mit der Ablösung der bisherigen (überwiegend elektromechanischen) Stromzähler und der Einführung der sogenannten „Smart Meter“ verspricht sich das federführende BMWI Energieeinsparungen und damit weniger Kosten für den Verbraucher. Dies soll vor allem durch einen transparenten Stromverbrauch erreicht werden: der Nutzer kann genau ablesen, wann und wieviel Strom er verbraucht hat und ist aufgrund dessen in der Lage, sein Nutzungsverhalten ggf. zu ändern. Der Bundesrat zeigt jedoch auf, dass der finanzielle Vorteil nicht beim Verbraucher ankommt. Mögliche Ersparnisse werden durch entsprechend hohe Betriebskosten wieder aufgebraucht. Daher sei die Erkenntnis über den persönlichen Energieverbrauch der einzige Vorteil, den der Verbraucher habe, jedoch verbunden mit erhöhten Risiken bei Datenschutz und Datensicherheit.

Der Bundestag wird in den nächsten Wochen über den Gesetzentwurf und die Vorschläge der Länderkammer beraten. Im Mai 2016 soll das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen sein. Der DDIV wird sich auch im weiteren Gesetzesverfahren für eine Überprüfung der datenrechtlichen Vorgaben und der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes einsetzen.

Am 3. Dezember 2015 wurde die Endfassung des Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) beschlossen, das im Frühjahr 2016 in Kraft treten soll. Der Gesetzgeber bietet Verbrauchern und Unternehmern damit eine kostengünstige Möglichkeit, Rechtsansprüche durchzusetzen. Zu diesem Zwecke werden außergerichtliche (private oder behördliche) Streitbeilegungsstellen eingerichtet. Der inhaltliche Anwendungsbereich erstreckt sich auf Verbraucherstreitigkeiten, die aus online oder stationärem Handel eingegangene Kaufverträge oder Dienstleistungen im In- oder Ausland entstehen. Wo keine zuständige Streitschlichtungsstelle vorhanden ist, sollen „Auffangschlichtungsstellen“ (Allgemeine Schlichtungsstelle) aushelfen, damit jeder Verbraucher die Möglichkeit zur Durchführung eines Streitbeilegungsverfahrens hat. Für das Verfahren werden durch das Gesetz inhaltliche Qualitätsanforderungen vorgegeben.

Der DDIV berichtete bereits mehrfach über das Gesetzesverfahren sowie die Auswirkungen auf WEG und Verwalter. Im Rahmen der Verbändeanhörung hatte der DDIV in seiner Stellungnahme darauf gedrängt, dass keine Anwendbarkeit des VSBG auf WEG-Beschlüsse gegeben ist. Ein Entschließungsantrag der Grünen im Bundestag, wonach die Unternehmen verpflichtet werden sollten, an der Schlichtung teilzunehmen, wurde abgelehnt, so dass die vom DDIV geforderte Freiwilligkeit erhalten bleibt.

Mediation im Sinne des Gesetzes nur von Volljuristen und „zertifizierten“ Mediatoren möglich

Der nun angenommene Entwurf stellt klar, dass nur Volljuristen und „zertifizierte“ Mediatoren Streitmittler im Sinne des Gesetzes sein können (§6 Absatz 2 VSBG). Die „einfache“ Mediation fällt damit nicht unter die Streitschlichtung nach dem VSBG. Ein Verfahren mittels eines Ombudsmannes stellt nur dann ein Schlichtungsverfahren im Sinne des VSBG dar, wenn dieser Jurist ist und seine Unabhängigkeit sowie seine Neutralität gewahrt sind.

Was Verwaltungsunternehmen beachten müssen

Für die über 1.900 Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände hat der Dachverband eine Handlungsempfehlung erarbeitet. Diese gibt Auskunft darüber, was Immobilienverwaltungen trotz der Herausnahme von WEG-Beschlüssen aus dem VSBG beachten müssen. Bspw. welche Rolle die Personalgröße im Unternehmen spielt, wie Internet und Geschäftsbedingungen ausgerichtet sein müssen, u.v.m.

Die Handlungsempfehlung wird durch die Landesverbände weitergegeben oder kann dort abgefordert werden.

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