Vor wenigen Wochen legte Bundesjustizministerin Katarina Barley ihren Gesetzentwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vor (der » DDIV berichtete…). Die Vorschläge der Ministerin sorgen für Unmut bei der CDU, der die Regelungen zu weit gehen. Für die Grünen im Deutschen Bundestag greifen sie dagegen zu kurz. Sie legten einen eigenen Antrag zur Reform des Mietrechts vor, der deutlich über die Vorschläge der Ministerin hinausgeht. Nun passt die Justizministerin ihren Vorschlag an. 

CDU: Gesetzentwurf geht zu weit

Nach Ansicht der CDU ist der Entwurf der Ministerin deutlich zu scharf formuliert und geht sehr weit über die Vereinbarungen im Koalitionsvertrag hinaus. So sei die Auskunftspflicht für Vermieter zu umfassend. Auch der CDU-Wirtschaftsrat äußerte juristische Bedenken. Er ist der Ansicht, dass die Mietpreisbremse Vermieter und Mieter ungleich behandle. Zudem seien die zugrundeliegenden Mietspiegel bereits mehrfach als nicht rechtssicher beurteilt worden. Der Wirtschaftsrat hält die Mietpreisbremse grundsätzlich für das falsche Instrument, um der wachsenden Wohnungsnot in den Städten zu begegnen.

Die Grünen: Scharf ist nicht scharf genug

Der Antrag der Grünen im Bundestag sieht vor, dass Vermieter beim Abschluss neuer Verträge die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um fünf statt bisher zehn Prozent überschreiten dürfen. Außerdem sollen Vermieter verpflichtet werden, Auskunft über die Grundlagen und die Zulässigkeit der Mietforderung zu geben. Eventuelle Verstöße werden nach dem Willen der Grünen als Ordnungswidrigkeit geahndet. Mieter können zu viel gezahltes Geld außerdem zurückfordern. Die bisherigen Ausnahmen von der Mietpreisbremse sollen abgeschafft und die Geltungsdauer der Bremse von bisher fünf auf zehn Jahre ausgeweitert werden. Vorgesehen ist im Antrag der Grünen zudem die Modernisierungsumlage von bisher elf auf sechs Prozent abzusenken. Bei laufenden Mietverträgen in angespannten Wohngebieten planen sie, die Erhöhungsmöglichkeiten der Vermieter von 15 Prozent in drei Jahren auf höchstens zehn Prozent zu reduzieren.

Barley passt Neuregelung an

Nach der Kritik der Union passt die Justizministerin die geplante Neuregelung der Mietpreisbremse nun an. So sollen Vermieter zwar wie geplant nur acht statt elf Prozent der Modernisierungskosten auf Mieter umlegen dürfen. Diese Absenkung soll aber lediglich für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Die entsprechende Einstufung obliegt den Landesregierungen. Beibehalten wird die Regelung, dass der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren erhöhen darf.

Zudem sieht der Referentenentwurf vor, dass Vermieter künftig vor Abschluss eines Mietvertrags unaufgefordert Auskunft geben müssen über die Vormiete, sofern sie gemäß § 556e BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete vereinbaren wollen, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Kommt er dieser Auskunftspflicht nicht nach, soll er dem Entwurf nach maximal eine Miete verlangen dürfen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Verstöße gegen die Mietpreisbremse sollen Mieter künftig einfacher rügen können: Statt einer qualifizierten Rüge, die Tatsachen enthält, die die Beanstandung begründen, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen.

Da der Entwurf noch vom Bundeskabinett beschlossen und im Anschluss zu Beratungen in den Bundestag eingebracht werden muss, sind noch Änderungen bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens zu erwarten.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat erneut seine Musterverträge und Vollmachten für Immobilienverwaltungen an die aktuelle Rechtsprechung angepasst. Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände erhalten die Mustervorlagen für die Wohnungseigentums- (WEG-), Miet- und Sondereigentumsverwaltung kostenlos.

Die Musterverwalterverträge des DDIV für die WEG-, Miet- und Sondereigentumsverwaltung sind für viele Immobilienverwalterinnen und -verwalter eine große Hilfe im Praxisalltag. Damit sie der aktuell geltenden Rechtslage entsprechen, hat sie der DDIV auch in diesem Jahr überarbeiten und der aktuellen Rechtsprechung anpassen lassen. Eingeflossen sind auch die neuen Anforderungen, die sich aus der Datenschutzgrundverordnung ergeben.

Zudem hat der DDIV die Mustervorlagen für die Verwaltervollmachten aktualisieren und anpassen lassen. Auch hier gibt der Verband speziell angepasste Versionen für die WEG-, Miet- bzw. Sondereigentumsverwaltung heraus.

Die Mustervorlagen für die Verträge und Vollmachten stellt der DDIV den Mitgliedsunternehmen seiner Landesverbände auch in diesem Jahr kostenlos zur Verfügung. Sie gehören zu dem umfangreichen Leistungsspektrum, das die Landesverbände für Verwaltungen anbieten. Nicht-Mitglieder können die Unterlagen kostenpflichtig beim DDIV beziehen.

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Die Finanzminister von Hessen, Baden-Württemberg, Saarland, Nordrhein-Westfalen, Niedersachen und Sachsen-Anhalt fordern in einem gemeinsamen Brief an Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) eine zügige Einschätzung der unterschiedlichen Modelle, die für eine Grundsteuerreform erwogen werden.

Seitdem das Bundesverfassungsgericht die Bemessung der Grundsteuer im April 2018 für verfassungswidrig erklärt hat (1 BvL 11/14), ist die Diskussion über eine geeignete Bewertungsmethode in vollem Gange. Die geforderte Korrektur der Bewertungsvorschriften muss bis zum 31. Dezember 2019 vorgelegt und bis Ende 2024 umgesetzt sein. Hierfür müssen 35 Millionen Grundstücken unter Umständen neu bewertet werden. Die Länderfinanzminister verweisen in einem Schreiben an Bundesfinanzminister Scholz auf das Kostenwertmodell, das Bodenwertmodell sowie das Flächenmodell. Die Modelle sollen zeitnah einer Prüfung unterzogen werden, um so eine Grundlage für die politische Entscheidung der Modellauswahl zu schaffen.

Medienberichten zufolge soll das Kostenwertmodell allerdings inzwischen vom Tisch sein. Es basiert auf dem Bodenrichtwert sowie stark pauschalisierten bundeseinheitlichen Herstellungskosten für Gebäude. Die hierfür benötigte Neubewertung aller Grundstücke wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden und innerhalb der geltenden Frist nicht zu schaffen.

Die Finanzminister weisen darauf hin, dass unter allen Umständen ein Ausfall der Grundsteuer verhindert werden muss. Daher sollen die Modelle schnellstmöglich geprüft und auf ihre fristgerechte Umsetzung getestet werden.

In diesem Zusammenhang hat das Bundesfinanzministerium in der Antwort auf eine kleine Anfrage der FDP (Drs. 19/3077) die Umlagefähigkeit der Grundsteuer in Frage gestellt. Wörtlich heißt es, dass „die Meinungsbildung, ob das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer Auswirkungen auf das Vermieter-/Mieterverhältnis hat”, noch nicht abgeschlossen sei.

Der DDIV sieht Überlegungen, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer einzuschränken oder ganz entfallen zu lassen, äußerst kritisch. Die Wirtschaftlichkeit von Wohnungsneubauten und Bestandsinvestitionen würde unter einer eingeschränkten oder wegfallenden Umlagefähigkeit leiden. Es würden nicht nur die Ziele der Wohnraumoffensive, sondern auch die klimapolitischen Ziele für den Gebäudesektor konterkariert werden.

Grundsätzlich muss eine Reform der Grundsteuer – unabhängig vom Modell – für Vermieter und Mieter aufkommensneutral gestaltet werden, um Verwerfungen am Wohnungsmarkt zu unterbinden. Denn wie Berechnungen der Finanzverwaltung Hamburg ergeben haben, würde sich die Belastung bei Umsetzung des Kostenwert-Modells für ein Mehrfamilienhaus im Hamburger Stadtteil Altona von 372 Euro auf 14.527 Euro jährlich erhöhen. Solche Entwicklungen müssen durch Bund, Ländern und Kommunen gemeinsam unterbunden werden. 

Gemeinsam mit der KfW Bankengruppe startete der DDIV zu Beginn des Jahres eine Infobrief-Reihe, die Immobilienverwalter und Wohnungseigentümer über die vielfältigen Fördermöglichkeiten der KfW informiert. Nun ist der neue Infobrief erschienen. Im Fokus diesmal: die Finanzierung von Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz.

Der demografische Wandel verändert die Ansprüche an das Wohnen. Die KfW und das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat fördern daher mit Investitionszuschüssen bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren reduziert und die Sicherheit erhöht werden. Davon profitieren alle Altersgruppen: Ältere Menschen können möglichst lange in der vertrauten Umgebung bleiben, und die Umbauten kommen behinderten oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Menschen oder Familien mit Kindern zugute. Zusätzlich erhöht eine Modernisierung den Wohnkomfort und bietet zugleich mehr Schutz vor Wohnungseinbrüchen.

Der neue DDIV-KfW-Infobrief informiert über die verschiedenen Fördermöglichkeiten der KfW und zeigt, wie Sie in fünf Schritten zu mehr Wohnkomfort und Einbruchschutz kommen. Von der individuellen Planung der Maßnahme bis hin zum Abschluss der Modernisierung: Der skizzierte Fahrplan hält zahlreiche Tipps und Hinweise bereit, wie umfangreiche Sanierungsvorhaben gemeistert werden können.

Den neuen DDIV-KfW-Infobrief können Sie hier » kostenfrei als PDF herunterladen.

Energetische Sanierungsmaßnahmen gehen in Wohnungseigentümergemeinschaften deutlich zurück. Zu diesem alarmierenden Ergebnis kommt das 6. DDIV-Branchenbarometer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Hervor stechen zudem die realen Verluste in der WEG-Bestandsvergütung sowie die zunehmende Bedeutung der Vermittlertätigkeit als Geschäftsbereich.

Steigerung bei Jahresumsatz und Gewinn erwartet

Laut 6. DDIV-Branchenbarometer liegt der Jahresumsatz 2017 der befragten Unternehmen um 4,4 Prozent über dem Vorjahreswert. Über alle Geschäftsbereiche rechnen sie für 2018 im Schnitt mit einer Umsatzsteigerung von 6,7 Prozent. Das prognostizierte Betriebsergebnis für 2018 sehen die Unternehmen mit einer 7,1 prozentigen Steigerung zum Vorjahr ebenfalls positiv. Unternehmen mit mehr als 6.000 verwalteten Einheiten erwarten mit einem Plus von bis zu 10,0 Prozent die höchste Steigerung ihres Betriebsergebnisses.

Vermittlertätigkeit nimmt zu – positiver Trend erwartet

Immer mehr Immobilienverwaltungen erschließen die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen als zusätzliches Geschäftsfeld und integrieren es in ihr bestehendes Leistungsspektrum. Bereits 38,6 Prozent der für das 6. DDIV-Branchenbarometer befragten Unternehmen schätzen die Vermittlung mittlerweile als einen wesentlichen Tätigkeitsschwerpunkt ein – im Vorjahr waren es nur 25,5 Prozent.

Mit 12,4 Prozent wird für diesen Wirtschaftszweig 2018 ein mehr als doppelt so hohes Umsatzwachstum wie in der klassischen Miet- und WEG-Verwaltung erwartet (+ 5,2 Prozent bzw. + 5,7 Prozent). Unternehmen mit über 20.000 Einheiten sehen hier Wachstumsraten von 40 Prozent. „Immobilienverwaltungen kennen ihre Objekte und Eigentümergemeinschaften durch die häufig langjährige Zusammenarbeit und können damit gut einschätzen, welcher Mieter in das Objekt passt. Zudem sind sie bewährter Ansprechpartner für den Eigentümer. Daher ist diese Entwicklung mit Einführung des Bestellerprinzips nur folgerichtig”, begründet DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler den Anstieg der Vermittlertätigkeit bei Immobilienverwaltungen.

WEG-Bestandsvergütung real gesunken

Im vergangenen Jahr passten zwar 92,9 Prozent der Befragten ihre Vergütungssätze bei einer Vertragsverlängerung an, und 41,7 Prozent setzten eine Erhöhung im laufendem Vertrag um. Dennoch sank der Regelsatz real um 0,3 Prozent. Denn dem nur geringen Vergütungsanstieg für WEG-Bestandsobjekte um 1,5 Prozent steht eine Inflationsrate von 1,8 Prozent gegenüber.

Interessant ist die annähernd identische Vergütungserhöhung bei den Kleinst- und den großen Verwaltungen (+ 3,8 Prozent zu + 3,3 Prozent). Kleinverwaltungen mit 400 bis 999 Einheiten mussten hingegen Vergütungseinbußen um 1,7 Prozent hinnehmen. Mittelgroße Unternehmen mit 1.000 bis 2.999 Einheiten verzeichnen nur einen minimalen Anstieg um 0,4 Prozent.

Seit 2010 hat sich die durchschnittliche WEG-Bestandsvergütung inflationsbereinigt um 5,8 Prozent erhöht. Das entspricht im Durchschnitt einem inflationsbereinigten Anstieg um 1,02 Euro. „Das Aufgabenspektrum von Immobilienverwaltungen erweitert sich regelmäßig und stellt die Unternehmen vor große organisatorische und finanzielle Herausforderungen. Diese Entwicklung spiegelt sich aber nicht in den Vergütungssätzen wider. Hier muss dringend nachgebessert werden”, betont der DDIV-Geschäftsführer.

Die aktuelle Erhebung ergibt zudem, dass in Großstädten und Ballungsgebieten weiterhin signifikant höhere Vergütungen erzielt werden. Eine Veränderung zeigt sich allerdings bei der Betrachtung der Regionen Deutschlands: Hier nähern sich nach deutlichen Unterschieden in den Vorjahren die durchschnittlichen Vergütungssätze einander an.

Mietverwaltung: Vergütung leicht im Plus, Anteil am Jahresumsatz rückläufig

2017 betrug der durchschnittliche Regelsatz in der Mietverwaltung 22,24 Euro je Einheit und Monat – das entspricht einem Anstieg zum Vorjahr um lediglich 0,10 Euro. Inflationsbereinigt stieg die Mietverwaltervergütung zwischen 2010 und 2017 um 6,0 Prozent und damit um weniger als ein Prozent pro Jahr. Die steigenden Anforderungen an die Verwaltungen stehen somit in keinem angemessenen Verhältnis zur Entwicklung der Vergütung. Im Vergleich zur Vorjahreserhebung ist der Anteil der Mietverwaltung am Jahresumsatz von 24,0 auf 17,5 Prozent gesunken – obwohl sie mittlerweile bei 88,3 Prozent der Befragten einen Tätigkeitsschwerpunkt darstellt, im Vorjahresreport waren es noch 70,9 Prozent.

Sanierungstrend rückläufig: Energiewende scheitert im Wohnungsbestand

Nur 35,2 Prozent der befragten Verwaltungsunternehmen gaben an, 2017 energetische Sanierungen begleitet zu haben. Beim 4. DDIV-Branchenbarometer lag ihr Anteil noch um neun Prozentpunkte höher. Zurückzuführen ist der Rückgang der insgesamt ohnehin geringen Sanierungsaktivität aus Sicht des DDIV auf den voll ausgelasteten Neubau-Sektor, zu wenig Fachpersonal und fehlende fachliche Kenntnisse in den Verwaltungen. Auch die Zurückhaltung vieler Wohnungseigentümer bei energetischen Sanierungen ist ein Faktor, da nicht immer finanzielle Einspareffekte erzielt werden. Die Unwägbarkeiten im Mietrecht, beispielsweise bei der Modernisierungsumlage, kommen erschwerend hinzu.

„Wenn die Klimaschutzziele der Bundesregierung erreicht werden sollen, muss der Gesetzgeber neue Fördermöglichkeiten anbieten und diese mehr als bislang auf Wohnungseigentümer­gemeinschaften ausrichten”, fordert Kaßler. „Zudem zeigt sich in der Praxis, dass viele Gemeinschaften nicht von den Einspareffekten einer energetischen Sanierung überzeugt sind. Daher sollte die Bundesregierung eine bundesweite Informationskampagne starten, um die Vorteile einer energetischen Sanierung für Eigentümer und Mieter abzubilden.”

Kaum Fortschritt bei erneuerbaren Energien und E-Mobilität

Mieterstromprojekte durch Photovoltaikanlagen setzten im vergangenen Jahr nur 4,7 Prozent der befragten Unternehmen um. Gerade einmal 6,4 Prozent gaben an, in absehbarer Zeit entsprechende Maßnahmen in den von ihnen verwalteten Objekten umsetzen zu wollen.

Wenig erfolgversprechend präsentiert sich bislang auch die Mobilitätswende. Zwar stellten 36,6 Prozent der befragten Verwaltungen bei Wohnungseigentümern Interesse am Einbau von Ladestationen fest. Doch bloß 8,1 Prozent der Befragten setzten in den Vorjahren den Einbau um. „In vielen Bestandsgebäuden ist hierfür der kostenintensive Austausch des kompletten Stromnetzes erforderlich. Diese finanzielle Hürde muss gesenkt werden, ansonsten wird die Mobilitätswende stocken”, warnt der DDIV-Geschäftsführer.

Anteil der Kleinstverwaltungen rückläufig

Seit 2014 ist die Zahl der Kleinstverwaltungen mit weniger als 400 verwalteten Einheiten um 30,5 Prozent zurückgegangen. Verwaltungen mit über 3.000 Einheiten hingegen haben ihren Anteil nahezu verdoppelt (2014: 9,8 Prozent; 2018: 18,3 Prozent). „Die zunehmende Professionalisierung der Immobilienbranche führt anscheinend zu einem Trend: Kleinere Verwaltungen schließen sich zusammen, um den wachsenden Anforderungen gerecht werden zu können, oder werden von größeren Verwaltungen übernommen”, erläutert Kaßler.

Das 6. DDIV-Branchenbarometer kann beim DDIV unter » www.ddiv.de/publikationen als Druck­exemplar bestellt werden und steht dort zudem zum Download zur Verfügung.

Über das 6. DDIV-Branchenbarometer:

Zwischen Mitte Januar und Ende März 2018 beteiligten sich bundesweit insgesamt 476 Verwaltungsunternehmen an einer anonym durchgeführten Umfrage zur Struktur der Branche, Vergütungsentwicklung, baulichen Maßnahmen, Umsatz- und Gewinnerwartungen sowie Mitarbeiterstruktur. Seit seiner Erstauflage im Jahr 2012 hat sich das DDIV-Branchenbarometer zum Standardwerk für wirtschaftliche Rahmendaten der Immobilienverwalterbranche entwickelt.