Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist für Mieter oft ein Schock und in Zeiten akuten Wohnraummangels ein großes Problem. Betroffene haben in den meisten Fällen schlechte Chancen, eine Eigenbedarfskündigung abzuwenden. Das geht nur über die sogenannte Härtefallklausel. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im April zwei solcher Fälle verhandelt und angemahnt, dass Gerichte jeden Einzelfall genau prüfen müssen.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat sich in „zwei Verfahren näher mit den Voraussetzungen der sogenannten Sozialklausel in §§ 574 ff. BGB” befasst. Die Eigenbedarfskündigungen sind in beiden Fällen von den jeweiligen Vorinstanzen zu Gunsten der Eigentümer entschieden worden.

Im Falle einer 80-jährigen Mieterin, die seit 1974 in ihrer Wohnung lebt, hat das Landgericht Berlin zwar den Eigenbedarf bestätigt, allerdings die Klage auf Räumung abgewiesen. Das Mietverhältnis ist demnach auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Die Begründung fußt auf der Anerkennung als Härtefall: Unter anderem sprechen dafür die Demenzerkrankung der Mieterin, die lange Mietzeit und die Schwierigkeiten bei der Suche nach einer bezahlbaren Wohnung in Berlin. Der Eigentümer klagt weiterhin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der zweite vom Bundesgerichtshof verhandelte Fall in Sachen Eigenbedarfskündigung betrifft Mieter einer Doppelhaushälfte in Sachsen-Anhalt. Die vorinstanzlichen Gerichtsentscheidungen kamen zu dem Schluss, dass ein Umzug für die gekündigten Mieter zumutbar sei. Die Erkrankung der beiden beklagten Mieter (Parkinson, Depression, Alkoholabusus) wurden nicht als härtefallrelevant angesehen. Dagegen haben die Mieter Revision eingelegt.

Der BGH beschäftigt sich in beiden Fällen mit der Frage, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf mit Berufung auf die Sozialklausel abzuwenden. Die Urteilsverkündungen erfolgen am 22. Mai 2019. Dennoch habe der BGH in den mündlichen Verhandlungen bereits darauf hingewiesen, dass Gerichte bei Eigenbedarfskündigungen stets sehr genau prüfen müssten, ob Mieter wegen eines Härtefalls in ihrer Wohnung bleiben dürften oder diese räumen müssten. Alter und Krankheit der Mieter oder lange Mietzeiten allein sind nicht per se ein Garant dafür, dass Eigenbedarfskündigungen nicht erfolgreich sind.

BGH – VIII ZR 180/18
Vorinstanzen:
Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 17. Juli 2017 – 231 C 565/16
Landgericht Berlin, Urteil vom 9. Mai 2018 – 64 S 176/17

BGH – VIII ZR 167/17
Vorinstanzen:
Amtsgericht Halle, Urteil vom 11. Oktober 2016 – 95 C 1281/16
Landgericht Halle, Urteil vom 5. Juli 2017 – 1 S 245/16

Alle drei Jahre befragt die Bundesbank deutsche Privathaushalte zu ihren Finanzen. Hier geht es in erster Linie um das Verhältnis von Schulden und Vermögen. Ergebnis der diesjährigen Veröffentlichung: Vor allem das Vermögen von Immobilieneigentümern ist in den vergangenen Jahren gewachsen, aber auch die Immobilienpreise sind gestiegen. Das belegt unter anderem eine Antwort der Bundesregierung (BT-Drs. 19/9562) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion.

Die aktuelle Befragung der Deutschen Bundesbank hat die Zahlen und Entwicklungen für den Zeitraum zwischen 2014 und 2017 ausgewertet. Die Untersuchung zeigt, dass sich die finanzielle Lage der privaten Haushalte deutlich verbessert hat. So ist das durchschnittliche Nettovermögen im Untersuchungszeitraum angestiegen, genauso wie der mittlere Vermögenswert. Die Bundesbank hebt hervor, dass insbesondere das Vermögen von Immobilieneigentümern gestiegen sei. Ein Grund seien die Immobilienpreise, die seit Jahren einen Zuwachs verzeichnen.

Dass die Immobilienpreise ansteigen, zeigt die aktuelle Studie „Wohnen in Deutschland 2019” der Sparda-Banken, die zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Consult) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt wurde. Demnach betrage der jährliche Preisanstieg für Wohnimmobilien seit 2005 durchschnittlich 3,4 Prozent. In sieben Großstädten stiegen die Immobilienpreise seit 2005 sogar um insgesamt fast 100 Prozent; allen voran in Berlin. Hier sind die Preise um rund 129 Prozent nach oben gegangen, gefolgt von München, wo der Preisanstieg rund 116 Prozent ausmacht. Ein Preisanstieg wird auch durch eine aktuelle Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion bestätigt. So seien die Kaufpreise für selbstgenutztes Wohneigentum zwischen 2009 und 2017 um rund 30 Prozent gestiegen.

Für Immobilien werden ungebrochen Rekordpreise erreicht. Gemeinsam mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Postbank mit ihrem Wohnatlas 2019 einen Blick in die Zukunft bis ins Jahr 2030 gewagt: Ein Ende des Preisanstiegs sei nicht in Sicht. Demnach dürfen die Eigentümer von Wohnimmobilien auch weiterhin mit einem Wertzuwachs rechnen. Die Immobilienpreise werden insbesondere in und um Ballungszentren weiter ansteigen. So geht der aktuelle Postbank Wohnatlas für München von einem Wertanstieg von jährlich 1,81 Prozent aus. Aber nicht nur beim Preisanstieg belegt die bayerische Metropole den unangefochtenen Platz eins, sondern auch mit einem Quadratmeterpreis von derzeit rund 7.509 Euro. Die Plätze zwei bis sieben für den schnellsten Anstieg bei den Quadratmeterpreisen werden durch Düsseldorf, Köln, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main und Berlin belegt. Diese können mit einem Preiszuwachs zwischen 1,09 und 0,76 Prozent pro Jahr rechnen. Verantwortlich für die Preissteigerungen sind laut Wohnatlas demografische Entwicklungen sowie Steigerungen beim Familieneinkommen. Außerdem sind die sieben großen Städte sowie deren Umland nach wie vor beliebte Zuzugsorte.

Der Mieterverein München hat beim zuständigen Oberlandesgericht die bundesweit erste Musterfeststellungsklage im Mietrecht eingereicht. Hintergrund ist eine Modernisierungsankündigung inklusive entsprechender Erhöhung der Mieten für etwa 230 Bewohner des Stadtteils Schwabing. Stein des Anstoßes ist laut Mieterverein der Zeitpunkt der Ankündigung und die lange Zeit bis zum Beginn der Baumaßnahme von etwa einem Jahr.

Die Möglichkeit, Musterfeststellungsklagen zu führen, gibt es in Deutschland seit November 2018. Es handelt sich dabei um zivilrechtliche Verbandsklagen, bei denen nach dem Motto „einer klagt für alle” vertretungsberechtigte Vereine oder Verbände für mehrere Betroffene vor Gericht ziehen können. Voraussetzung ist, dass sich genügend gleichartig geschädigte Verbraucher finden, die eine entsprechende Klage mittragen. Das Klagerisiko liegt in einem solchen Fall bei dem Verein beziehungsweise bei dem Verband, der die Klage stellvertretend für die Verbraucher in die Wege leitet.

In einer Streitsache in München haben sich genügend Betroffene gefunden, und so hat der dortige Mieterverein nunmehr die erste mietrechtliche Musterfeststellungsklage eingereicht. Überprüfen lassen will der Mieterverein die Rechtmäßigkeit einer Modernisierungsankündigung und führt als Begründung den großen zeitlichen Abstand zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierungsmaßnahme ins Feld. Laut § 555 c Bürgerliches Gesetzbuch solle dieser mindestens drei Monate betragen. Der Mieterverein München findet im zu verhandelnden Schwabinger Fall die Zeit zwischen der Information der Mieter – Ende 2018 – und dem Beginn der Bauarbeiten – Ende 2019 – verdächtig lang. Und er vermutet dahinter eine Umgehungsabsicht.

Mit dem 1. Januar 2019 ist nämlich ein neues Mietrecht in Kraft getreten. Es wurden unter anderem Neuregelungen zur Umlage der Modernisierungskosten getroffen. So können seither nicht mehr elf, sondern nur noch acht Prozent der Aufwendungen auf die Mietkosten umgelegt werden. Auch darf die monatliche Miete binnen sechs Jahren nach einer Modernisierung laut neuem Mietrecht nur um höchstens drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden; bei Mieten bis sieben Euro sogar nur um zwei Euro pro Quadratmeter.

Da der Eigentümer im Münchener Fall noch zum Ende des Jahres 2018 die Schreiben an die Mieter zugestellt hat, berechnet er die Modernisierungsumlage nach alter Rechtslage – also elf statt acht Prozent. Auf diese Weise fallen die Mieterhöhungen deutlich höher aus, als dies nach neuem Recht möglich wäre, das seit 1. Januar 2019 anzuwenden ist. Genau um diese Frage – Anwendung des neuen oder alten Mietrechts – geht es bei der Musterfeststellungsklage vor dem Oberlandesgericht München.

Neben der bereits eingereichten Klage in München wird vom Mieterverein Berlin eine ebensolche geprüft. Auch in der Hauptstadt lägen zahlreiche Informationen zu sehr frühzeitigen Modernisierungsankündigungen vor, die noch 2018 ergingen. Laut Mieterverein Berlin stehe die Vermutung im Raum, dass seitens der Vermieter die „Vorteile” des alten Mietrechts gesichert werden sollten.

Um die Klimaziele zu erreichen, sind noch viele Schritte notwendig. Unstrittig ist dabei die Relevanz des Gebäudesektors. Deshalb sind energetische Sanierungsmaßnahmen unumgänglich, aber gerade bei Mehrfamilienhäusern kosten- und zeitintensiv. Auf dem Weg zum Null-Energie-Mehrfamilienhaus sind nun von Energiesprong-Marktentwicklungsteams serielle Lösungen geplant. Auch in Deutschland sollen Prototypen umgesetzt werden.

Die Initiative Energiesprong, die ihren Ursprung in den Niederlanden hat, hat speziell für Mehrfamilienhäuser ein serielles Sanierungskonzept entwickelt, mit dem Bestandsbauten den Null-Energie-Standard erreichen. Die Entwickler versprechen Wohnkomfort gepaart mit einer schnellen Umsetzung der Baumaßnahme sowie ein innovatives Finanzierungsmodell.

Nun haben sich Marktentwicklungsteams aus Deutschland, Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden zusammengetan und wollen die Sanierung nach der seriellen Energiesprongmethode durchführen. Auch in Deutschland werden mehrere Mehrfamilienhäuser als Prototypen saniert. Zum Einsatz kommen individuell auf das jeweilige Gebäude angepasste, jedoch industriell vorgefertigte Fassaden- und Dachelemente, die mit integrierten Energiesystemen ausgestattet sind. Dadurch könne die Sanierungsmaßnahme deutlich schneller abgeschlossen werden. Die Arbeiten sollen nur wenige Wochen in Anspruch nehmen. Bislang sind für energetische Sanierungen in der Regel mehrere Monate nötig. Zudem seien durch die vorgefertigten Bauteile erhebliche Kosteneinsparungen möglich.

Ziel der Marktentwickler ist es, mit dem Energiesprongstandard in Serie zu gehen und den Breitenmarkt zu erobern. Dafür soll die Modulbauweise auf den Sanierungssektor übertragen und deren Vorteile genutzt werden, nämlich schneller, präziser und kostengünstiger zum klimaneutralen Mehrfamilienhaus zu kommen. Koordiniert wird Energiesprong hierzulande von der Deutschen Energie-Agentur dena. Finanzielle Unterstützung gibt es vom Bundeswirtschaftsministerium sowie über das EU-Förderprogramm Interreg NWE „Mustbe0”. Lesen Sie dazu auch in der aktuellen Ausgabe 03/2019 der DDIVaktuell auf Seite 4 das Interview mit Uwe Bigalke von der dena.

Wie das Statistische Bundesamt Ende April mitteilte, wurde im Januar und Februar 2019 deutschlandweit der Bau von insgesamt 49.351 Wohnungen genehmigt. Das sind etwa genauso viele Baugenehmigungen wie im Vorjahreszeitraum (-0,1%). Während die Zahl der genehmigten Wohnungen bei den Mehrfamilienhäusern zurückgeht, verzeichnen Eigentumswohnungen einen leichten Anstieg.

Die Zahl der genehmigten Wohnungen umfasst Neubauten genauso wie Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Allein für Neubaumaßnahmen wurde in den ersten beiden Monaten des Jahres der Bau von 42.635 Wohnungen bewilligt. Das ist ein leichtes Minus im Vergleich zu den Monaten Januar und Februar 2018 von 874 Wohnungen beziehungsweise zwei Prozent. Auch die Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser sind zurückgegangen und liegen für Januar und Februar 2019 bei 24.315 Wohneinheiten. Erfreuliche Nachrichten hingegen gibt es bei den Eigentumswohnungen, die ein leichtes Plus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufweisen. Hier wurden 11.095 Wohnungen genehmigt. Das sind 129 Wohnungen oder 1,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Ein deutliches Plus von 4,4 Prozent gibt es bei der Genehmigung von Einfamilienhäuser.