Der Ausschuss für Inneres und Heimat berät am 2. November über den Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Verschiebung des Zensus in das Jahr 2022 und zur Änderung des Aufenthaltsgesetzes“ (19/22848). Der VDIV Deutschland hatte aufgrund der Corona-Pandemie auf die Verschiebung gedrängt, da Bund, Länder und Kommunen, Immobilienverwaltungen und Eigentümer die notwendigen Vorbereitungen angesichts der Corona-Pandemie in diesem Jahr kaum leisten können. 

Dem Gesetzentwurf zufolge soll der bislang für das kommende Jahr geplante Zensus auf das Folgejahr verschoben werden. Wie die Bundesregierung darin darlegt, haben sich mit der Corona-Krise auch bei der Aufgabenerfüllung der Verwaltung erhebliche Einschränkungen ergeben. In den Statistischen Ämtern von Bund und Ländern habe Personal für andere Aufgaben wie die Unterstützung der Gesundheitsämter abgezogen werden müssen. Daher hätten die Vorbereitungsarbeiten für den Zensus 2021 nicht wie geplant durchgeführt werden können.

„Eine planmäßige Durchführung des Zensus im Mai 2021 kann daher nicht mehr sichergestellt werden", schreibt die Bundesregierung weiter. Daher soll der Stichtag des Zensus um ein Jahr verschoben und die erforderlichen Datenlieferungen an den neuen Zensusstichtag angepasst werden. Für den Fall, dass aufgrund der Corona-Pandemie oder anderer zwingender Gründe eine erneute Verschiebung des Zensusstichtags erforderlich werden sollte, soll die Bundesregierung ermächtigt werden, mit Zustimmung des Bundesrates die notwendigen Anpassungen durch Rechtsverordnung vorzunehmen.

Im Sommer hatte das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat den VDIV Deutschland in einem Schreiben über die Verschiebung informiert (» der VDIV berichtete). Anfang September stimmte die Bundesregierung der Verschiebung zu (» der VDIV berichtete).

Der Bundestag berät heute in erster Lesung das „Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energierechtlicher Vorschriften“ (EEG 2021). Ziel ist der Abschluss des Gesetzgebungsverfahren noch in diesem Jahr. Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) sieht dringenden Änderungsbedarf beim EEG. Denn bisher werden aufgrund unnötiger Hürden die im Gesetz verankerten Mieterstrommodelle zur Installation umweltfreundlicher Photovoltaik-Anlagen oder hocheffizienter Blockheizkraftwerke in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kaum genutzt. Damit 35 Millionen Mieter und Eigentümer künftig nicht länger vom Bezug umweltfreundlichen und preiswerten Stroms ausgeschlossen bleiben, muss das Gesetz dringend angepasst werden.

„Mieterstrom ist eine effektive Möglichkeit, die CO₂-Bilanz eines Gebäudes nachhaltig zu verbessern und langfristig den Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand zu ebnen. Sie muss daher auch im Bereich der Eigentümergemeinschaften anwendbar sein. Aus diesem Grund ist es notwendig, künftig auch WEG unter die gesetzlich erforderliche Stromeigenversorgung fallen zu lassen. Erfolgt dies nicht, so wird weiterhin ein Großteil der Mieter und Eigentümer in Deutschland keinen umweltfreundlichen und preiswerten Strom beziehen können“, warnt VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Beim Beschluss des aktuellen EEGs im Jahr 2017 ging der Gesetzgeber davon aus, dass zwischen Juli 2017 und Juli 2019 rund 1.500 Megawatt an Leistung in Form von Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) installiert werden würden. Tatsächlich sind in diesem Zeitrahmen nicht einmal zehn Prozent der gesteckten Zielmarke erreicht worden! So kann die Energiewende im Gebäudebereich mit Sicherheit nicht umgesetzt werden. „Daran wird sich auch nichts ändern, solange die über zwei Millionen Eigentümergemeinschaften in Deutschland gezwungen sind, umlagepflichtige Elektrizitätsversorgungsunternehmen zu gründen, die Strom an die Mitglieder der WEG liefern. Denn der hiermit verbundene hohe Aufwand von Melde-, Vertrags-, Kennzeichnungs-, Abrechnungs- und steuerrechtlichen Pflichten führt dazu, dass Investitionen in die Stromerzeugung durch erneuerbare Energien ausbleiben“, so Kaßler. Haushalte in Einfamilienhäusern und Mieter, die Strom beispielsweise aus einer an oder auf dem Gebäude befindlichen PV-Anlage beziehen, entrichten hierfür eine verringerte EEG-Umlage. Diese Möglichkeit bleibt Wohnungseigentümergemeinschaften versagt. Denn Voraussetzung ist die Stromeigenversorgung, die laut Gesetz ausschließlich bei einer Personenidentität zwischen Anlagenbetreiber und Letztverbraucher gegeben ist.

Bundesfinanzhof unterstützt Erleichterung für WEG

Dabei wird der Gedanke, WEG nicht zu umlagepflichtigen Elektrizitätsversor­gungsunternehmen werden zu lassen, bereits durch ein im vergangenen Jahr getroffenes Urteil des Bundesfinanzhofes unterstützt. Dieser entschied, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks, in dessen Rahmen auch Strom an Dritte verkauft wird, direkt als WEG eine Mitunternehmerschaft begründet – und daher von unnötigen Gebühren befreit ist.

„Dieses Urteil muss im weiteren parlamentarischen Verfahren berücksichtigt und die Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Nutzung erneuerbarer Energien endlich aufgelöst werden. Denn nur, wenn auch WEG künftig unter die Stromeigenversorgung fallen, kann das Modell Mieterstrom als umweltfreundliche Möglichkeit der Stromerzeugung langfristig zu einem Erfolg und das neue EEG zu einem wichtigen Baustein der Klimawende im Gebäudebereich werden“, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Die umstrittene Passage zu Beschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist wieder im Spiel beim Baulandmobilisierungsgesetz. Erst kürzlich war sie nach Protesten der CDU aus dem Entwurf zur BauGB-Novelle ersatzlos gestrichen worden. Der neue Entwurf mit der wieder aufgenommenen Umwandlungsbeschränkung soll nun in der kommenden Woche von der Bundesregierung beschlossen werden.

Die SPD hatte sich gegen die Streichung ausgesprochen, ebenso wie Mieterverbände. Koalitionsinterne Schlichtungsversuche haben nun anscheinend zu einer erneuten Kehrtwende geführt. Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP, kritisiert, „dieser inhaltslose Schlingerkurs ist symptomatisch für die Große Koalition. Es werden keine Lösungen gesucht, sondern es wird ideologischer Kuhhandel betrieben.“ Wer Mieter schützen wolle, müsse Wohnungen bauen und Wohneigentum ermöglichen.

Ursprünglich sollte im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes ein § 250 im Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt werden, der einen Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beinhalten sollte (» der VDIV berichtete). Danach sollte für zunächst fünf Jahre in angespannten Wohnungsmärkten die Aufteilung einer Immobilie in Eigentumswohnungen von einer sehr weit gefassten generellen Genehmigung der zuständigen Kommune abhängig gemacht werden. Das Vorhaben war in der Immobilienwirtschaft zum Teil scharf kritisiert worden. Auch regierungsintern war die „Umwandlungsbremse” umstritten. Jan-Marco Luczak, rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, hatte sich gegen das Verbot stark gemacht, schließlich sei das Bilden von Wohneigentum dringend erforderlich und werde von der Bundesregierung mit dem Baukindergeld unterstützt. Zudem seien Mieter durch Milieuschutzverordnungen und gesetzlich verankerte Vorkaufsrechte ausreichend gegen Vertreibung geschützt.

Der neue Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz soll nach derzeitiger Planung am kommenden Mittwoch vom Kabinett verabschiedet werden. Danach muss der Bundestag zustimmen.

Das höchste Berliner Gericht hat das Verfahren gegen das Mietendeckelgesetz der Fraktionen von CDU und FDP und Marcel Luthe (fraktionslos) ausgesetzt. In ihrer Klage vom 25. Mai kritisieren sie den Eingriff in Grundrechte der Eigentümer. In einer Mitteilung des Berliner Verfassungsgerichtshofs heißt es nun, dass der Ausgang der vor dem Bundesverfassungsgericht anhängigen Klage gegen den Mietendeckel abgewartet werde. 

Das Bundesverfassungsgericht befasst sich mit der Frage, ob das Land Berlin überhaupt derartige Gesetze erlassen darf oder ob dies ausschließlich Sache des Bundes ist. Mitglieder der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP hatten am 5. Mai einen entsprechenden Antrag auf Normenkontrolle eingereicht (» der VDIV berichtete). Das Gericht will im ersten Halbjahr 2021 über den Mietendeckel entscheiden. Bis dahin gilt die Regelung weiter.

Einen zwischenzeitlich gestellten Eilantrag eines Vermieters auf teilweise Aussetzung des Mietendeckels lehnte das Bundesverfassungsgericht nun ab. Wie es am 29. Oktober mitteilte, sei in dem Eilantrag kein schwerer Nachteil von besonderem Gewicht dargelegt worden, auch nicht für die betroffenen Vermieter insgesamt (Az. 1 BvR 972/20). Im Hinblick auf die noch ausstehende, generelle Entscheidung über den Mietendeckel erkannten die Richter „keine irreversiblen Schäden für den Fall“, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt wird – die vertraglich vereinbarte Miete könne das Unternehmen dann „rückwirkend verlangen“.

Ab 23. November – neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – greifen die neuen Obergrenzen des Mietendeckels in Berlin. Dann müssen bei Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, nicht mehr nur bei Neuvermietungen, sondern auch in laufenden Verträgen die Miete gesenkt werden, wenn sie Obergrenzen übersteigt. Doch die Regelung bringt nur bedingt Entlastung für Mieter. Denn zwischen September 2019 und September 2020 hat sich die Zahl der inserierten Mietwohnungen um 41,5 Prozent verringert.

Das zeigt eine Analyse von Immoscout24. Im selben Zeitraum sanken die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffenen Wohnungen aber nur um 5 Prozent, von durchschnittlich 12,91 auf 12,26 Euro pro Quadratmeter. Der erhebliche Rückgang beim Gesamtangebot an Mietwohnungen in Berlin wird fast vollständig durch Bestandsmietwohnungen hervorgerufen, die vor 2014 fertiggestellt wurden. So ist das Angebot in diesem Segment innerhalb eines Jahres um 59,1 Prozent gesunken. Demgegenüber werden 6,7 Prozent mehr Neubauwohnungen mit Fertigstellung nach 2014 angeboten.

Das sinkende Angebot erschwert die Wohnungssuche weiter. Die Anzahl der Kontaktanfragen pro Inserat für Wohnungen mit Fertigstellung vor 2014 ist im Jahresvergleich erheblich gestiegen. So lag er im September 172 Prozent höher als im Vorjahresmonat.

Dass diese Effekte nicht durch die Corona-Pandemie oder andere Einflussfaktoren hervorgerufen werden, zeigt ein Blick auf die anderen Top-7-Metropolen in Deutschland. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart stieg das Angebot an Mietwohnungen auf ImmoScout24 im selben Zeitraum um 35,3 Prozent an. Auch das Angebot an Mietwohnungen, die vor 2014 fertig gestellt wurden, erhöhte sich in diesen Städten um 38,5 Prozent.