Nachdem Baden-Württemberg als erstes Bundesland am 04.11.2020 sein Reformgesetz zur Grundsteuer verabschiedet hatte (» der VDIV berichtete), ist dieses nun zur Prüfung beim Verfassungsgerichtshof eingereicht worden. Eine Hauseigentümerin aus der Nähe Stuttgarts klagte und fand dabei große Unterstützung beim Steuerzahlerbund.

Das Baden-Württemberger Reformgesetz sah vor, für die Grundsteuer-Neuberechnung die Grundstücksfläche und Bodenrichtwerte einzubeziehen. Kritikpunkt bei dieser Neuberechnungsweise der Grundsteuer ist ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. Kritisiert wurde, dass diese Berechnungsweise nicht miteinbezöge, was für ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet worden sei. Egal, ob ein kleines Haus oder ein Hochhaus, für beide Gebäude würde dieselbe Grundsteuer fällig werden. Der Bund der Steuerzahler unterstützt daher die Musterklage vom 25. März.

Währenddessen bringt Hamburg – das wie rund die Hälfte der Bundesländer die Öffnungsklausel nutzt – sein „Wohnlagenmodell“ (» der VDIV berichtete) weiter voran, das die Grundsteuer-Berechnung auf Fläche und Lage stützt. Der am 16. März vom Senat beschlossene Gesetzentwurf liegt nun der Bürgerschaft vor. Die Länder haben noch bis Ende 2024 Zeit, eine neue, verfassungsgemäße Lösung für die Grundsteuererhebung auf den Weg zu bringen.

Nachdem die für den Smart-Meter-Rollout maßgeblichen Markterklärungen des Bundesamts für Sicherheit und Informationstechnik (BSI) in einem Urteil als „voraussichtlich rechtswidrig“ eingestuft wurde, sollte das Bundeswirtschaftsministerium am 24. März im Wirtschaftsausschuss des Parlaments zu diesem Urteil Stellung nehmen. Aus zeitlichen Gründen wurde der Tagesordnungspunkt auf den 14. April verschoben.

In der Branche ist die Verunsicherung über das Urteil und seine Folgen groß. Erklärend hieß es, die Geräte erfüllen nicht ausreichend die festgelegten Kriterien für die Zertifizierung, beispielsweise in Bezug auf die Interoperabilität. Diese sind im Messstellenbetriebsgesetz festgelegt. Eine letztendliche Entscheidung wird im Hauptverfahren vor dem Verwaltungsgericht Köln getroffen. Bis dahin hat das nun vorliegende Urteil noch keine Auswirkungen in der Praxis.

Das BSI analysiert zurzeit, ob das Urteil gerechtfertigt ist und mit welchen Auswirkungen man durch seine Durchsetzung auf die Digitalisierung der Energiebranche rechnen könne. Unterstützt wird es dabei durch das Bundeswirtschaftsministerium. Eine Möglichkeit wäre die umstrittenen Richtlinien im Messstellenbetriebsgesetz insofern abzuändern, sodass eine Zertifizierung der Technik doch noch gegeben sein kann.

Während die Energieverbände VKU und BDEW diesen Lösungsweg befürworten, sieht ihn der Bundesverband Neue Energiewirtschaft (BNE) kritisch. Die bloße Senkung der Mindestanforderung des Smart-Meter-Gateways reiche nicht aus, besser sei es, den Prozess selbst zu entschlacken und unnötige Anforderungen an Hersteller und Geräte aus dem Gesetz zu streichen.

Im neuen „Index Elektromobilität“, in dem die Unternehmensberatung Roland Berger jährlich den Elektromobilitätsmarkt vergleicht, belegt Deutschland den zweiten Platz. Der erste Platz geht an China. Verglichen werden sieben führende Automobilnationen in den Bereichen Industrie, Markt und Technologie. Im Teilbereich Markt belegte Deutschland sogar den ersten Platz, dies ist auf den deutlichen Anstieg der Zulassungszahlen zurückzuführen.

Im vergangenen Jahr lagen diese bei 400.000, 2019 hingegen bei 119.000. „Während die Gesamtverkäufe der Autoindustrie wegen der Corona-Pandemie sinken, befindet sich die Elektromobilität global im Aufwind“, heißt es von der Unternehmensberatung. Dieser Trend soll sich, verstärkt durch die bald erscheinenden neuen Modelle, auch weiter fortsetzen.

Im Technologie-Bereich schneidet Deutschland weniger gut ab und fällt von der Spitze auf den dritten Platz zurück. Dies liegt unter anderem an den neuen Bewertungskriterien. Diese wurden geändert, da die Staaten weniger Subventionen für Forschung und Entwicklung aufwenden, sondern ihre Prioritäten mehr auf die Etablierung von Elektroautos und den zugehörigen Ausbau der Infrastruktur verlagern. Die Bewertungskategorie im Bereich Technologie umfasst nun somit ausschließlich die Fahrzeugleistung. Doch auch wenn Deutschland zwei Plätze einbüßt, wurde die Effizienz und Ladeleistung im Vergleich zum letzten Jahr deutlich verbessert.

Im Bereich Industrie konnte Deutschland einen Platz gewinnen und verbesserte sich somit auf Rang drei. Die deutschen Hersteller fertigen die zweitgrößte Anzahl an Elektroautos. Platz eins belegte bei der Fertigungsstückzahl China. Bei der Produktion von Batteriezellen sei der Unterschied zwischen China und Deutschland gravierender, heißt es bei der Unternehmensberatung. Hier seien hohe Investitionen und kontinuierliche technische Weiterentwicklungen erforderlich, um den Rückstand aufzuholen.

Infolge der Corona-Pandemie ist 2020 der Großteil der Eigentümerversamm­lungen ausgefallen, 2021 dürfte sich diese kritische Entwicklung fortsetzen. Der vom Verband der Immobilien­verwalter Deutschland (VDIV Deutschland) in einem alarmierenden Schreiben geforderten zeitlich begrenzten Gestattung reiner Online-Versammlungen kommt die Bundesregierung zwar nicht nach. Das Bundesjustizministerium schließt sich aber in seiner Antwort an den VDIV der Verbandsauffassung an, dass Vertreterversammlungen ein geeignetes Instrument sind, um Beschluss­fassungen in den Gemeinschaften während der aktuell schwierigen Situation dennoch zu ermöglichen.

Analog zu den im Aktien- und Vereinsrecht coronabedingt gestatteten reinen Online-Versammlungen hatte der VDIV Deutschland entsprechende Regelungen für Wohnungseigentümerversammlungen gefordert. „Dieses sinnvolle Instrument lässt der Gesetzgeber aber auch in der aktuellen Krisenzeit nicht zu“, bedauert VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Dabei würde hiermit der unkomplizierte Austausch innerhalb der Gemeinschaft über dringende Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen sowie entsprechende Beschlussfassungen ermöglicht.“ So könnte der Stillstand bei wichtigen gesellschaftspolitischen Themen wie energetische Ertüchtigung des Gebäudebestands und Ausbau der E-Mobilität verhindert und gleichzeitig mittelständische Handwerksbetriebe vor der Insolvenz geschützt werden.

In seinem Antwortschreiben an den VDIV Deutschland führte das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) aus, dass durch reine Online-Versammlungen Wohnungseigentümern die Teilnahmemöglichkeit an der Versammlung genommen würde. „Dieses Argument ist nicht haltbar. Schließlich ist es jedem Eigentümer unbenommen, sein Stimmrecht einschließlich Weisung auf andere Eigentümer oder den Verwalter zu übertragen – so wie bei jeder Präsenzversammlung, an der er nicht teilnehmen kann oder möchte“, betont Kaßler.

Vertreterversammlung als praxisorientierte Alternative

Das BMJV unterstützt aber das vom VDIV Deutschland vorgeschlagene Instrument der Vertreterversammlung. Seit Beginn der pandemiebedingten Kontakt­beschränkungen rät der Verband Immobilienverwaltungen und Eigentümer­gemeinschaften zu diesem Format und empfiehlt, in enger Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat auch im Jahr 2021 verstärkt davon Gebrauch zu machen. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft außerdem beschließen, die Versammlung hybrid stattfinden zu lassen. Zur Herbeiführung eines solchen Beschlusses kann eine Vertreterversammlung mit Vollmachtserteilung einberufen werden, auf der nur ein Tagesordnungspunkt zur Beschlussfassung ansteht, nämlich die Ermöglichung der Online-Teilnahme.

Den im Frühjahr 2020 hierzu herausgegebenen Flyer mit zahlreichen Praxistipps rund um Online-Versammlungen hat der VDIV Deutschland im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes jüngst aktualisiert und zudem separate Handlungs­empfehlungen zum Abhalten von Eigentümerversammlungen herausgegeben. Mitglieder der Landesverbände können den Flyer im Intranet des VDIV Deutschland herunterladen. Für Eigentümer ist er dann bei den Verwaltungen erhältlich.

Erstmals im deutschen Mietrecht hat der zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden, dass die Vermieterin die Mieten in einer Wohnanlage nach altem Recht erhöhen darf, auch wenn sie die zugrunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen nur wenige Tage vor Inkrafttreten des neuen Rechts für die entfernte Zukunft angekündigt hatte. Der BGH führte in seiner Entscheidung vom 18. März 2021 (Az. VIII ZR 305/19) aus, dass kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten notwendig sei.

Es besteht erst seit dem Jahr 2018 überhaupt die Möglichkeit, dass Verbände für Betroffene Musterfeststellungsklagen beim Bundesgerichtshof einreichen. Dazu müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen – bei der vorliegenden Klage des Mietervereins waren es 136.

Sachverhalt

In dem konkreten Fall ging es um die Modernisierung von Mietwohnungen in einer großen Wohnanlage in München. Diese hatte die Vermieterin Ende 2018 angekündigt, im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 sollten die Maßnahmen in Angriff genommen werden sollten. Geplant waren unter anderem die Anbringung von Wärmedämmung und Rollläden, der Austausch der Fenster sowie der Anbau von Balkonen. Der als Musterkläger auftretende Mieterverein hielt die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam. Die Vermieterin hätte zumindest ihr Mieterhöhungsverlangen erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen auf das neue seit 1. Januar 2019 geltende Recht stützen dürfen. Der Mieterverein bekam Recht von der Vorinstanz, dem Oberlandesgericht München (OLG München, Entscheidung v. 15.10.2019, Az. MK 1/19). Das OLG begründete seine Entscheidung damit, dass die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung zu lang gewesen sei. Daraufhin legte die Vermieterin Revision beim BGH ein.

Modernisierungsmieterhöhung nach altem oder neuem Recht

Hintergrund des Verfahrens war die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Während die bis zum 31. Dezember 2018 geltende gesetzliche Regelung die Erhöhung der jährlichen Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue Recht lediglich eine Mieterhöhung von höchstens acht Prozent und sieht zudem eine Kappungsgrenze vor.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hielt das Feststellungsbegehren des Mietervereins zwar für zulässig, wies die Klage jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht als unbegründet zurück und entschied damit zugunsten der Vermieterin. Sie durfte demnach für die im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach altem Recht berechnen. Laut BGH erfülle das Erhöhungsverlangen die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB, und es sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil das Schreiben mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn versendet wurde. Sofern die Planungen der Bauausführungen so weit fortgeschritten seien, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können, bedürfe es keines weiteren engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes.

Der BGH bewertete somit das Verhalten der Vermieterin als nicht rechtsmissbräuchlich, wenn den Mietern nur wenige Tage vor Inkrafttreten des neuen Rechts noch mit weitem Vorlauf Modernisierungen angekündigt werden. Der Gesetzgeber habe mit der Übergangsregelung eine Abwägung der beiderseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts allein der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB sei. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall erfüllt gewesen.