Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat gestern einen Referentenentwurf zum Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler vorgelegt. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den Entwurf grundsätzlich, weil damit Verbraucherschutz und Qualifikation in der Wohnungsverwaltung erhöht werden. Als Spitzenverband hat der DDIV sich seit langem für Mindeststandards in der Immobilienverwaltung eingesetzt, da die Anforderungen an die Tätigkeit in den letzten Jahren signifikant gestiegen sind. Daher werden in § 34 c der Gewerbeordnung entsprechende Zugangsvoraussetzungen erlassen. Diese betreffen ausschließlich gewerbliche WEG-Verwalter. Die Detailregelungen sind nachfolgend in der Makler- und Bauträgerverordnung verankert. Der DDIV geht davon aus, dass diese Regelung zum 1. Januar 2016 verkündet wird. Nach einer Übergangsphase von neun Monaten haben gewerbliche Verwalter sechs Monate Zeit, sich von einer IHK-Sachkundeprüfung befreien zu lassen.

WEG-Verwalter müssen Sachkunde und Versicherungsschutz vorweisen

Dem Referentenentwurf zufolge müssen künftig WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis, ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorlegen, bevor sie eine Gewerbeerlaubnis erhalten. Die Regelung ist ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen, Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter fallen nicht darunter.

Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter zusätzliches Personal, haftet er dafür und ist verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken, z.B. durch die Erstellung von Abrechnungen sowie die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Als angemessene Qualifikation können auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Darauf hatte der DDIV in der Vergangenheit mehrfach gedrängt. Auch die Einführung einer „Alten-Hasen-Regelung“ ist geplant. Danach wären WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbständig tätig sind, von einer Sachkundeprüfung ausgenommen.

Analoge Zulassungsvoraussetzungen sollen künftig auch für den Immobilienmakler gelten.

Erste Auskunft zum Referentenentwurf

Der DDIV sieht nach einer ersten Durchsicht allerdings noch konkreten Nachbesserungsbedarf. In den nun folgenden Anhörungen und im parlamentarischen Verfahren wird es u. a. darum gehen, für die Erweiterung der Versicherungspflicht einzutreten. Zwar ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ein zentraler Bestandteil zur Absicherung der Haupt- und Nebenrisiken des Verwalteralltages. Der DDIV plädiert allerdings dafür, die Versicherungspflicht auf die Deckung gegen Personen- und Sachschäden auszuweiten und den Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung vorzunehmen.

Zugleich fehlt im Entwurf eine Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Diese sind ebenfalls treuhänderisch tätig und tragen dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter. Aus Verbraucherschutzgründen sollten sie daher die gleichen Qualifikationsnachweise erbringen.

Um die in der Praxis erforderlichen Mindeststandards auch im Hinblick auf aktuelle gesellschaftliche Herausforderungen wie Energiewende und demografischer Wandel gewährleisten zu können, spricht sich der DDIV zudem für die Einführung einer Weiterbildungspflicht aus. Nur so kann garantiert werden, dass dauerhaft ausreichendes Fachwissen, Qualifikation und Sachkenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung vorhanden sind. Damit wird auch die Altersvorsorge von Millionen Bundesbürgern dauerhaft besser geschützt.

Über den DDIV:

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. ist der Berufsverband der treuhänderisch tätigen Immobilienverwalter in Deutschland. Gemeinsam mit seinen zehn Landesverbänden spricht der Spitzenverband für über 1.800 Mitgliedsunternehmen. Diese verwalten rund 3,8 Millionen Wohnungen mit einem Wert von 450 Milliarden Euro, darunter allein 2,5 Millionen Eigentumswohnungen. Der DDIV wirbt für einen wirksamen Verbraucherschutz, fordert seit Jahren einheitliche Berufszugangsregelungen sowie adäquate politische Rahmenbedingungen und tritt ein für eine Professionalisierung des Tätigkeitsfeldes.

DDIVnewsletter-Redaktion: Herr Krause, Sie kennen die Immobilienbranche wie kaum ein anderer. Seit 30 Jahren sind Sie an Ihrer Basis tätig und haben sich mit Ihren aufmerksamen und präzisen Beobachtungen einen Namen gemacht. Doch erst in diesem Jahr kommen Sie zum Deutschen Verwaltertag nach Berlin. Warum erst jetzt?

Hausmeister Krause: Mein Haus und meine Siedlung fordern mich unentwegt. Hausmeister ist kein Beruf, dat is Berufung. Tag und Nacht muss ich diese renitente Bande von Haus-Bewohnern in Schach halten. Von der Außen-Bedrohung durch kriminelle Elemente (ich sach nur, die Muränen) will ich gar nicht reden. Man hat mir widergesetzlich das Errichten eines Starkstrom-Schutz-Zaunes untersagt – ein Skandal sondersgleichen. Aber da ist das letzte Wort noch nicht gesprochen.

DDIVnewsletter-Redaktion: Ihr Motto ist „Ordnung muss sein". Wie ordentlich sollte es Ihrer Meinung nach denn in Hauseingang oder Treppenhaus sein?

Hausmeister Krause: Hier gilt das Spiegelprinzip. Wo ich mich nicht einwandfrei und deutlich in einem Spiegelbild wiedererkenne, ist eindeutig Väterchen Schlunz am Werk.

DDIVnewsletter-Redaktion: Was zeichnet Ihrer Meinung nach eigentlich einen guten – und damit meinen wir einen mindestens genauso gewissenhaften Hausmeister wie Sie – aus?

Hausmeister Krause: Nichts, aber absolut nichts darf an ihm vorbei gehen. Der Hausmeister ist Meister des Hauses. De Verwaltung is de Legislative, de Hausmeister unerbittliche Exekutive... quasi de absolute Hausgewalt.

DDIVnewsletter-Redaktion: Haben Sie einen Tipp für uns, was man gegen Bewohner macht, die notorisch und böswillig gegen die Hausordnung verstoßen?

Hausmeister Krause: Ab in de Heizungskeller und de Türe von außen abgeschlossen. Nach 3-4 Tagen is der Widerstand meistens gebrochen.

DDIVnewsletter-Redaktion: Mal ganz ehrlich: Sollten Hausmeister einen eigenen Ansprechpartner oder eine eigene Rufnummer bei der Polizei bekommen, damit solche dringenden Angelegenheiten nicht untergehen?

Hausmeister Krause: Sicher, sicher: Et rote Telefon fordere ich seit Jahrzehnten.

DDIVnewsletter-Redaktion: Endlich werden Mindestanforderungen für Verwalter eingeführt. Was braucht Ihrer Meinung nach die Hausmeisterbranche? Wie stehen Sie beispielsweise zu einheitlicher Berufskleidung? Sie haben es ja vorgemacht....

Hausmeister Krause: Der Hausmeister hat die Hausgewalt wie der Staat die Staatsgewalt. Um das die Bewohner sofort erkennen zu lassen und damit zu bewirken, dass sie sich dieser Gewalt unterwerfen, ist eine Hausmeister-Uniform zweckdienlich.

DDIVnewsletter-Redaktion: Welche weiteren Tipps können Sie Ihren Kollegen aus der Verwalterwirtschaft mit auf den Weg geben? Was wollten Sie dem Verwalter schon immer einmal sagen?

Hausmeister Krause: Nie vergessen: SIE können sich viel ausdenken in ihren Büros. Doch wir Hausmeister stehen an der Front. In einem langen, schmutzigen und erbarmungslosen Krieg. Ich sach nur Übertretung der Mittagsruhe... da muss ich Türen brechen, um Musikanlagen sicher zu stellen. Widerspenstige Mieter in Schutzhaft nehmen... regelmäßige Drogenkontrollen habe ich durchzuführen... et Marihuna wandert doch fröhlich von einem Stock zum andern... und und und... Sie machen sich doch keine Vorstellung. ... Haach.

DDIVnewsletter-Redaktion: Vielen Dank für das angenehme Gespräch, Herr Krause!

Hausmeister Krause: Sicher, sicher...

Erst wenige Wochen gilt in Berlin die Mietpreisbremse, schon hat es eine Beschwerde gegen die Mietpreisregulierung gegeben: Ein Wohnungseigentümer sah sich an der Weitervermietung seiner Wohnung zu angemessenen Konditionen gehindert und rief die Karlsruher Richter an. Nun haben diese die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Sie verwiesen den Kläger aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes an die zuständigen Zivilgerichte.

Seit Einführung des Mietrechtsnovellierungsgesetztes und des Inkrafttreten der Mietpreisbremse in Berlin zum 1. Juni dürfen die Mieten im gesamten Stadtgebiet bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dagegen hat ein Vermieter beim Bundesverfassungsgericht Verfassungsbeschwerde eingelegt. Er sehe sich aufgrund der Mietpreisregulierung daran gehindert, seine Wohnung ab dem 1. August 2015 zu angemessenen Konditionen weiterzuvermieten.

Die 2. Kammer des Bundesverfassungsgerichtes hat die Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes abgelehnt. Der Vermieter müsse, bevor er das Verfassungsgericht bemühe, zunächst die Zivilgerichte anrufen.

Sollte er bei der Neuvermietung der Wohnung gegen die Kappungsregelung verstoßen, ändert dies nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Unwirksam ist dann lediglich die Abrede über die Höhe der Miete und auch dies nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten wird. Hält der Beschwerdeführer diese Begrenzung für nichtig, so ist er nicht gehindert, die gesamte vertraglich vorgesehene Miete (also auch über die Kappungsgrenze hinaus) vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese haben dann zu untersuchen, ob die vertragliche Entgeltabrede teilweise unwirksam ist. Im Rahmen eines solchen Gerichtsverfahrens könnte dann auch inzident geprüft werden, ob die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung überhaupt mit höherrangigem Recht im Einklang steht.

(BVerfG, Beschluss v. 24.6.2015, 1 BvR 1360/15)

Eigentlich sollte das neue Gesetz noch vor der Sommerpause beschlossen werden. Die EU-Umsetzungsfrist jedoch nicht eingehalten werden. Der Bundesrat hat jüngst in einer umfangreichen Stellungnahme den Kabinettsentwurf an vielen Stellen kritisiert und fordert Nachbesserungen. Die Bundesratsausschüsse Recht, Agrarpolitik und Verbraucherschutz, Finanzen, Verkehr und der Wirtschaftsausschuss haben eine gemeinsame über 50seitige Empfehlung zum Gesetzesentwurf verfasst (BR-Drs. 258/1/15). Darin werden auch Punkte, die der DDIV in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf problematisiert hatte, aufgegriffen.

Unter anderem hatte der DDIV darauf hingewiesen, dass es bei länder- oder branchenübergreifenden Streitigkeiten an genauen Zuständigkeitsregelungen fehle. Der Bundesrat sieht das ähnlich und bittet die Bundesregierung, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zunächst zu klären, wie Zuständigkeits- und Kompetenzkonflikte geregelt werden können.

Ein weiterer Kritikpunkt des DDIV war die Unklarheit hinsichtlich der Fachkompetenz der zukünftigen Streitschlichter. Die Ausschüsse empfehlen nun, dass dieser Punkt vom Gesetzgeber deutlicher formuliert werden muss. Grundsätzliche Voraussetzung für die Amtsausübung solle nach ihrer Einschätzung das zweite juristische Staatsexamen sein.

Erhebliche Auswirkung auf Teile der Wirtschaft könnte die Empfehlung haben, den Grundsatz der Freiwilligkeit einzuschränken. Für bestimmte Branchen oder Bereiche soll die verpflichtende Einrichtung einer Verbraucherschlichtungsstelle vorgesehen werden. Parameter, aus denen sich eine Verpflichtung ergeben könne, könnten z.B. die Wirtschaftsstärke des Unternehmens, die Anzahl der Abschlüsse von Verbraucherverträgen oder die Anzahl der Verbraucherbeschwerden sein. Dieser Forderung widerspricht der DDIV. Die Freiwilligkeit nicht nur bei der Teilnahme am Schlichtungsverfahren, sondern auch bei der Errichtung von Schlichtungsstelle ist für die Akzeptanz des Verfahrens von erheblicher Bedeutung. Eine Verpflichtung würde das bestehende Rechtssystem erheblich verändern.

Zur Regelung über die Übertragung der Zuständigkeit auf die Länder bei der Anerkennung privater Schlichtungsstellen und die Errichtung einer sog. Auffangschlichtungsstelle haben sich die Ausschüsse ausführlich geäußert. Sie betonen mit Nachdruck, dass nur eine zentrale Anerkennungsstelle des Bundes die einheitliche Handhabung der Zulassungsverfahren gewährleisten kann. Nur eine Auffangschlichtungsstelle auf Bundesebene könne das nötige Fachwissen bündeln, für die notwendige Unterstützung durch Wirtschaftsunternehmen und –verbände werben und eine Rechtszersplitterung verhindern. Außerdem weist der Bundesrat zu Recht darauf hin, dass beim Bundesamt für Justiz bereits eine bundesweite Auffangstelle für Streitigkeiten im Luftverkehr bestehe, die dafür kosten- und zeitökonomisch erweitert werden könne.

Die auch vom DDIV kommentierten Unklarheiten hinsichtlich der Finanzierung der Schlichtungsstellen werden vom Bundesrat in eine Forderung an die Bundesregierung umformuliert, belastbare und mit den Ländern abgestimmte Angaben zum Erfüllungsaufwand und der Kostentragung vorzulegen.

Was für viele Verbraucher schon auf den ersten Blick nicht nachvollziehbar ist, sorgt auch bei den Ausschüssen für Verwirrung: heißt es nun Schlichtung, Streitbeilegung oder Konfliktbeilegung? Wie stehen Schlichtung und Mediation zu einander und was ist der Unterschied zwischen einem Schlichtungsvorschlag und einem Streitbeilegungsangebot, einer Auffangschlichtungs- und einer Universalschlichtungsstelle? Hier wird dringend die Einführung klarer und abgrenzbarer Begriffe gefordert.

Diese und viele weitere Kritikpunkte stehen der baldigen Einführung des Schlichtungsgesetzes also noch entgegen. Im September ist eine Anhörung im Bundestag vorgesehen.

Der DDIV bleibt bei seiner bisherigen Einschätzung: Für die Immobilienverwalter und den Wohnungseigentümer ist das beabsichtigte Gesetz von geringem Nutzen. Der Verband wird sich auch weiterhin dafür einsetzen, dass ein außergerichtliches Streitschlichtungsverfahren nur auf freiwilliger Basis funktioniert und daher von einer verpflichtenden Einführung für die Branche abgesehen wird.

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Manche hatten es befürchtet: Heftige Mietpreiserhöhungen vor Einführung der viel diskutierten Mietpreisbremse. Doch nun zeigt eine aktuelle Erhebung des Immobilienportals immowelt.de, dass sich diese Annahme nicht bewahrheitet – einen flächendeckenden Erhöhungssog hat es demnach nicht gegeben. Die Mietpreise zeigten sich in den 14 größten deutschen Städten im Vergleich zum Vorjahr mehrheitlich stabil oder stiegen nur gering.

So blieben die Mieten in der Bundeshauptstadt mit rund 9 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr identisch. Eine deutlichere Mietsteigerung konnte Hamburg aufweisen. Hier haben die Mieten 11 Euro pro Quadratmeter sogar leicht überschritten, was ein Plus von 7 Prozent ausmacht. Und auch im Ruhrgebiet ist eine Mietsteigerung zu verzeichnen: Essen hat mit 6,50 Euro pro Quadratmeter rund 14 Prozent zugelegt. Spitzenreiter ist allerdings Stuttgart. Mit 12,70 Euro der Quadratmeter bringt es Schwabens Hauptstadt auf ein Plus von 20 Prozent.

Auch wenn die Steigerungen keine Flächenerscheinung sind, so haben sich die Mietpreise im Fünfjahreszeitraum spürbar verändert: War beispielsweise Berlin lange für günstige Mieten bekannt, so haben sich diese im Hauptstadtmarkt seit 2010 um 45 Prozent erhöht. Hier wurde die Mietpreisbremse bereits zum 1. Juni eingeführt. Und auch in Hamburg und in Teilen Nordrhein-Westfalens ist sie zum 1. Juli in Kraft getreten. Andere Landesregierungen haben der Mietpreisregulierung bereits eine Absage erteilt, andere hingegen prüfen derzeit ihre Umsetzung.