In regelmäßigen Abständen erhalten Sie hier spannende Einblicke in die Themenvielfalt des » 25. Deutschen Verwaltertages. Heute gewährt Rechtsanwalt Dr. Jan-Hendrik Schmidt Einblicke in die „Never Ending Story” von Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums und Tipps, wie Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäß vorzubereiten sind.

Investitionen in deutschen Wohnungseigentümergemeinschaften verschlingen Jahr für Jahr hunderte Millionen Euro. Mittendrin steht der Wohnungseigentumsverwalter. Nach dem Wortlaut des Gesetzes hat er die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes). Soweit zur Theorie - Was auf den ersten Blick nach einer umfangreichen Befugnis des Verwalters klingt, ist in Wahrheit nur ein sehr beschränkter Kompetenzbereich. Denn der Gesetzgeber will, dass der Verwalter stets die Wohnungseigentümer ins Boot holt und sie entscheiden lässt, wie das gemeinschaftliche Eigentum in Schuss gehalten wird. Folgende Grundsätze gelten: Der Verwalter muss den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig kontrollieren, Instandsetzungs- und sonstigen Handlungsbedarf feststellen, die Eigentümer informieren und ihre Entscheidung über die weitere Vorgehensweise herbeiführen. Mit anderen Worten: Der Verwalter hat Instandhaltung und Instandsetzung zu organisieren und Beschlüsse der Eigentümer anschließend in die Tat umzusetzen.

Die Kontrolle des ordnungsmäßigen Zustands der Immobilie erfolgt in erster Linie durch Inaugenscheinnahme. Kostspielige Untersuchungen, beispielsweise durch Privatgutachten, darf der Verwalter grundsätzlich nicht ohne Beschluss in Auftrag geben. Anderes kann gelten bei wirksam vereinbarten Klauseln im Verwaltervertrag. Die Information der Eigentümer über den Zustand ihrer Immobilie erfolgt oft in der ordentlichen Eigentümerversammlung (Bericht des Verwalters), in Ausnahmefällen bzw. besonderen Eilfällen durch Rundschreiben oder in einer außerordentlichen Versammlung. Die Information kann dabei auch den erforderlichen Hinweis auf gesetzliche Verpflichtungen bei der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums umfassen. Herzstück einer sauberen, vor allem rechtssicheren Vorbereitung größerer baulicher Maßnahmen ist die Einholung von Vergleichsangeboten und das saubere formulieren von Beschlüssen. Für eine rechtmäßige Beschlussfassung ist der Verwalter also schon weit vor einer Versammlung (Beschlussfassung) gefordert. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass vor größeren baulichen Maßnahmen eine Bestandsaufnahme zu erfolgen hat. Der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums muss demnach auf Schadensbild, Schadensursache, mögliche Gegenmaßnahmen und voraussichtliche Kosten hin überprüft werden. Eine direkte Beschlussfassung über die Auftragsvergabe ohne vorherige fachgerechte Untersuchung kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Oftmals wird ein Architekt, Ingenieur, Energieberater oder sonstiger Fachplaner einzubinden sein. Ihre Beauftragung setzt nicht zwingend die Einholung von Vergleichsangeboten voraus. Diesbezüglich ist die Rechtsprechung großzügiger, speziell dann, wenn die Vergütung der Architekten- oder Ingenieursleistungen auf der Grundlage der HOAI erfolgt. Eine ordnungsmäßige Beschlussfassung über die eigentliche bauliche Maßnahme setzt das »mehrerer Vergleichsangebote voraus. Faustregel: 3 Vergleichsangebote. Allerdings kann es im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, auf (weitere) Angebote zu verzichten. Über allem steht der weite Beurteilungs- und Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer. Gefährlich sind Delegationsbeschlüsse, die mithin das letzte Wort über die durchzuführende Maßnahme nicht der Eigentümerversammlung belassen, sondern auf andere Organe (Verwalter, Beirat, Bauausschuss) delegieren. Ebenfalls haftungsträchtig und vom Verwalter zu vermeiden sind unbestimmte, unvollständige oder in sich widersprüchliche Beschlüsse. Wird ein unbestimmter Beschluss angefochten und beruft sich die Klägerseite auf die Unbestimmtheit, droht nicht nur die gerichtliche Ungültigerklärung des Beschlusses mit entsprechenden Verzögerungen bei der Bauausführung. Das Gericht darf ihm im Falle eines groben Verschuldens sämtliche Prozesskosten direkt aufbrummen. Doch auch, wenn das Gericht hiervon absieht, ist der Verwalter vor einer Regresshaftung seitens der unterliegenden Wohnungseigentümer nicht sicher. Die ordnungsmäßige Vorbereitung und Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten ist daher eine verantwortungsvolle Aufgabe, die jeder professionelle Eigentumsverwalter beherrschen muss. Der Vortrag des Autoren auf dem 25. Deutschen Verwaltertag stellt Grundsätze, Haftungsrisiken, Gegenmaßnahmen und Beschlussformulierungen mit zahlreichen Beispielsfällen dar.

Sie wollen mehr erfahren? Dann sichern Sie sich Ihr Ticket zum 25. Deutschen Verwaltertag am 7./8. September 2017 im Estrel Hotel Berlin. Alle Informationen zum Fachprogramm und die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie unter: » www.deutscher-verwaltertag.de 

Ohne Moos ist bekanntlich nichts los. So auch bei der barrierefreien Sanierungen von Wohnungen. Obwohl hierzulande bis zu zwei Millionen seniorengerechte Wohnungen fehlen, sehen sich nur rund 31 Prozent der Immobilieneigentümer finanziell in der Lage, einen barrierefreien Umbau zu stemmen. Dies geht aus einer aktuellen Untersuchung der deutsche Leibrenten Grundbesitz hervor.

Treppenlift und Co. gehen ins Geld

Der Gebäudebestand in Deutschland ist in die Jahre gekommen. Vor 30 oder 40 Jahren wurde die Barrierefreiheit zumeist noch nicht mitgedacht. Der Umbau des Badezimmers, der Einbau eines Treppenlifts oder der Abbau von Türschwellen schlagen dann schnell mit mehreren tausend Euro zu Buche. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz mahnt mit der neuen Erhebung, dass sich ein Drittel der Immobilieneigentümer ab 65 Jahren solche Investitionen zumeist nicht leisten könnten und ihre Wohnung oder ihr Haus in späteren Jahren verlassen müssten, um auch weiterhin selbstbestimmt zu leben.

Eine Analyse des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) zeigt, dass die Mieten in den größten Städten der Bundesrepublik (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart) seit 2007 um 50 Prozent gestiegen sind. Im Gegensatz hierzu nahmen die Einkommen im selben Zeitraum nur um 6 Prozent zu. Eine Immobilienblase ist aber trotz aller Preissteigerungen nicht zu erkennen, so die Experten des BVR. Erhebliche Preisübertreibungen konzentrieren sich zumeist auf einzelne Stadtviertel.

Bereits 2015 gaben die Deutschen, nach Angaben des Statistischen Bundesamtes, mehr als ein Drittel ihrer Ausgaben für das Wohnen aus. Tendenz weiterhin steigend. Der BVR warnt angesichts dieser Entwicklung vor weitreichenden sozioökonomischen Veränderungen in den Städten, da mittlere und untere Einkommensschichten zunehmend aus zentralen Lagen verdrängt werden.

Politische Lösungsvorschläge formuliert

Der BVR sieht in den Metropolregionen einen großen politischen Handlungsbedarf – auch um zu verhindern, dass Wohnimmobilien zu Spekulationsobjekten werden. Generell müsse das Angebot vergrößert werden, um den Engpässen wirkungsvoll zu begegnen. Es bedürfe demnach nicht nur mehr Bauland, auch angebotshemmende Regulierungen, beispielsweise die Mietpreisbremse, dürfen nicht weiter verschärft werden. Bauhemmend wirken zudem auch Bauauflagen, die die Erstehungskosten in die Höhe treiben.

Am 18. Mai verabschiedete der Bundestag ein neues Geldwäschegesetz (GWG). Als Reaktion auf die Terroranschläge in Paris, hatte die EU unter anderem die Umsetzung der Vierten EU-Geldwäscherichtlinie vorgezogen. Im Immobiliensektor sind Makler regelmäßig vom Geldwäschegesetz betroffen.

Seit dem Jahr 2002 gehören Immobilienmakler zu den sogenannten Verpflichteten des Geldwäschegesetzes, die bei Geschäften besondere Sorgfalt walten müssen, um nicht ungewollt zur Geldwäsche oder Finanzierung des Terrorismus beizutragen. Makler sind daher dazu verpflichtet die Identität der Kunden zu überprüfen. Das neue Gesetz bedeutet für die Makler nun eine kleine bürokratische Erleichterung.

Denn im neuen Geldwäschegesetz müssen Makler nun erst bei der Bekundung eines ernsthaften Kaufinteresses nach dem Personalausweis des Kunden fragen und nicht wie bisher bereits beim Besichtigungstermin oder in manchen Fällen sogar früher. Ein ernsthaftes Kaufinteresse liegt demnach vor, wenn eine der Kaufvertragsparteien von der anderen den Kaufvertrag erhalten hat. Weiterhin zeigt auch eine Reservierungsvereinbarung, ein Vorvertrag oder eine Reservierungsgebühr ein ernsthaftes Kaufinteresse an.

Im Jahr 2016 wurden insgesamt 277 700 Wohnungen fertig gestellt. Das entspricht laut Statistischem Bundesamt einem Zuwachs von 12,1 Prozent bzw. 30 000 mehr erbauten Wohnungen als im Jahr 2015. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2015 wurden rund 20 Prozent bzw. 375 400 Wohnungen mehr genehmigt. Dennoch bleibt die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurück.

Positive Zunahme von erbauten Wohnungen täuscht

Im Vergleich zum Jahr 2015 ist die Zunahme von neu erbauten Wohnungen mit 8,7 Prozent beziffert. Betrachtet man die Verteilung dieser Zunahme auf spezifische Gebäudearten, so fällt auf, dass vor allem Wohnheime einen enormen Zuwachs (fast 60 Prozent) erfahren haben. Darunter fallen auch Flüchtlingsunterkünfte, die jedoch mittelfristig nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Nach Abzug dieser Kategorie ergibt sich nur noch eine Zunahme von 6,6 Prozent.

Neubaubedarf deutlich unterboten

Einer Studie des Pestel-Instituts zur Folge müssten jährlich jedoch rund 400.000 Wohnungen entstehen, um den wachsenden Bedarf insbesondere in Ballungsräumen zu decken. Jedoch bleiben auch die aktuellen Neubauzahlen demnach hinter dem tatschlichen Bedarf zurück.