Das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz ist in Teilen verfassungswidrig. So urteilte jetzt das Bundesverfassungsgericht. Die Vorschriften insbesondere von Steuerentlastung für Familienunternehmen bei der Übertragung von Betriebsvermögen im Rahmen einer Erbschaft verstoßen nach Meinung der Karlsruher Richter gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung.

Zwar dürfe der Gesetzgeber Unternehmen bevorzugen, wenn diese nach dem Übergang auf die Erben für den Erhalt von Arbeitsplätzen sorgten. Die bestehenden pauschalen Freistellung von Betrieben mit bis zu 20 Beschäftigen sei jedoch unverhältnismäßig, da die Vergünstigungen bisher ohne eine konkrete Bedürfnisprüfung gelten. Zudem seien die bestehenden Regelungen zur Verschonung von Verwaltungsvermögen zu pauschal. Kritsch bewerteten die Richter auch die zahlreichen Möglichkeiten, die Steuerpflicht zu umgehen. Das Steuerprivileg dürfe zudem nicht einfach über kleine und mitteständische Unternehmen hinaus ebenso für Großunternehmen gelten, so die Richter.

Bundesverfassungsgericht fordert Reform

Das Gericht forderte den Gesetzgeber auf, das Erbschaft- und Schenkungssteuerrecht bis zum 30. Juni 2016 zu reformieren. Notwendig sei u. a. eine konkrete Bedürfnisprüfung für die Verschonung großer Familienunternehmen. Als mögliche Kriterien könnten das Vermögen, der Umsatz oder die Mitarbeiterzahl in Betracht gezogen werden. Dies könnte jedoch Risiken für immobilienwirtschaftliche Unternehmen bergen, da diese in der Regel mit wenig Personal große Vermögen bewirtschaften.

Bis zur Reform gelten die verfassungswidrigen Normen fort. Allerdings sichert dies keinen Vertrauensschutz der Steuerpflichtigen. Bereits abgeschlossene Erbschaft- oder Schenkungsfälle sind von dem Urteil nicht berührt.

Relevanz für Immobilienunternehmen

Das Urteil könnte auch Auswirkungen für Immobilienunternehmen haben. In der Branche wird nach Aussagen der Immobilien Zeitung seit Jahren kritisiert, dass vermietete Immobilien laut Gesetz als "risikolose Anlage" und "unproduktives" Verwaltungsvermögen eingestuft werden. Bei einer Unternehmensübertragung oder im Erbfall werden diese im Gegensatz zum Produktivvermögen nicht als begünstigungswürdig angesehen. Die Verfassungsrichter bestätigten diese bestehenden Regeln indirekt, indem sie die Festlegung der begünstigten Vermögensarten nicht beanstandeten. Allerdings stehe dem Gesetzgeber ein weiter Einschätzungs- und Gestaltungsspielraum zu, um zu beurteilen „welche Vermögensbestandteile eines Betriebs er trotz Betriebszugehörigkeit für nicht förderungswürdig - weil nicht produktiv - hält".

Während die Richter größere Wohnungsunternehmen (ab ca. 300 Wohneinheiten) als produktiv einstuften, bleiben Gewerbeimmobilienunternehmen weiterhin außen vor. Einige Unternehmen forderten laut Immobilien Zeitung darauf hin, dass im Rahmen der Reform Gewerbeimmobilienunternehmen dringend zu berücksichtigen seien, u. a. wenn diese auch Wohnungsbestände halten oder zusätzliche Dienstleistungen wie Bautätigkeiten, Asset-, Property- oder Facility-Managment-Leistungen für Dritte erbringen.

Zum Hintergrund:

Die Erbschaftsteuer wurde zuletzt 2009 reformiert. Ziel war es, gerade Familienunternehmen beim Übergang des Betriebs auf die Erben nicht über Gebühr zu belasten und so den Erhalt von Arbeitsplätzen zu sichern. Um in den Genuss des Steuerrabatts zu kommen, dürfen keine Stellen gestrichen werden. Auch ist das Lohnniveau nach Übernahme durch die Erben zu halten. Unternehmen aber, die weniger als 20 Mitarbeiter beschäftigen, sind nicht verpflichtet die Arbeitsplätze zu erhalten. Dass diese Unternehmen dennoch von den geringen Steuersätzen profitieren, hatte bereits seit Einführung im Jahre 2009 für Kritik gesorgt.

Wie entwickeln sich Mitarbeiterstruktur und Bestände von Immobilien-verwaltungen, welche Umsätze und Gewinne erwarten die Unternehmen und wie stehen Verwalter zum Thema Mindestvoraussetzungen? Diese Fragen stellt aktuell der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) in seiner Jahresumfrage. Haus- und Immobilienverwalter sind aufgerufen, an der 10-minütigen Umfrage teilzunehmen.

Verlässliche Daten über die Struktur der Verwalterbranche sind rar, obwohl über 44 Prozent aller Wohnungen – insgesamt 18 Millionen Wohnungen privater Eigentümer – auf vielfältige Weise verwaltet werden. Abhilfe schafft das jährliche Branchenbarometer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter, das nun bereits zum dritten Mal durchgeführt wird.

Das Branchenbarometer gibt Auskunft über Größenklassen und Arten der verwalteten Bestände, regionale Ausrichtung sowie Umsatz- und Gewinnerwartungen der Verwaltungen. Auch in diesem Jahr ruft der Spitzenverband Haus- und Immobilienverwalter dazu auf, ihren Beitrag zur Professionalisierung des Tätigkeitsfeldes zu leisten und an der 10-minütigen anonymen Befragung teilzunehmen. Die Umfrage ist bis zum 22. Februar geschaltet. Teilnehmen können Verwalter entweder online unter www.ddiv.de/umfrage oder per Fragebogen, der in der DDIV-Geschäftsstelle erhältlich ist und via E-Mail, Fax oder Brief zurückgesendet werden kann. Alle Daten werden vertraulich behandelt, verschlüsselt erfasst und anonymisiert ausgewertet.

Zum 1. November 2015 tritt erstmals ein bundesweit einheitliches Meldegesetz (BMG) in Kraft. Mit dieser Novellierung wird das Melderecht in Deutschland harmonisiert und weiterentwickelt. Das Gesetz regelt künftig die Art und Weise der Datenspeicherung und Meldepflichten ebenso wie Melderegisterauskünfte, Ordnungswidrigkeiten und die Datenübermittlung zwischen öffentlichen Stellen. Wieder eingeführt wird auch die Meldebestätigung durch den Wohnungsgeber, um Scheinanmeldungen zu verhindern. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) weist darauf hin, dass mit der Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung eine Mitwirkungspflicht der Vermieter bzw. Verwalter nach § 19 BMG gilt.

Wohnungseigentümer, bzw. Verwalter müssen Bescheinigung ausstellen

Mieter und Eigentümer, die eine Wohnung beziehen oder verlassen, müssen ihren Wohnortwechsel innerhalb von zwei Wochen bei der zuständigen Meldehörde anzeigen. Im Rahmen dieser Meldepflicht verlangen die Behörden ab 1. November 2015 eine Bescheinigung durch den Wohnungsgeber, um Scheinanmeldungen zu verhindern. Diese Neuregelung hat eine Mitwirkungspflicht vermietender Wohnungseigentümer und Verwalter zur Folge. Die Bestätigung über den Ein- oder Auszug muss innerhalb von zwei Wochen durch den Vermieter, bzw. den von ihm beauftragten Verwalter ausgestellt werden. Die Bescheinigung kann sowohl in schriftlicher oder elektronischer Form erfolgen und muss entweder der meldepflichtigen Person oder der zuständigen Meldebehörde direkt zur Verfügung gestellt werden. Neben dem Namen und der Anschrift des Wohnungsgebers muss die Bestätigung die Anschrift der Wohnung, die Art des meldepflichtigen Vorgangs (Einzug oder Auszug), das Datum und den Namen der meldepflichtigen Personen enthalten. Die Vermieterbescheinigung war bereits bis 2002 erforderlich, bevor sie abgeschafft wurde.

Bei Fristversäumung und Scheinanmeldung drohen Bußgelder

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) rät Haus- und Immobilienverwaltern vermietende Eigentümer darüber zu informieren und bei Übertragung der Mitwirkungspflicht diese dringend einzuhalten. Bei Unterlassung der Meldepflicht, Fristversäumung oder fehlender Vermieterbescheinigung droht dem Meldepflichtigen ein Bußgeld von 1.000 Euro. Dies trifft auch Eigentümer, die die Vermieterbescheinigung nicht oder nicht rechtzeitig ausstellen. Besonders teuer wird es, wenn eine Wohnanschrift für die Anmeldung eines Dritten angeboten oder zur Verfügung gestellt wird, obwohl der tatsächliche Bezug der Wohnung durch diesen nicht gegeben ist. Das Ausstellen von Gefälligkeitsbescheinigungen gilt als Ordnungswidrigkeit und kann gem. § 54 Abs. 1, 3 BMG mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Neue Informationspflicht

Neu ist auch, dass sich der Vermieter bei der Meldebehörde über die tatsächliche An- oder Abmeldung des Mieters informieren kann. Gleichzeitig ist auch die Meldebehörde befugt, Informationen über die derzeitigen und vorherigen Mieter vom Wohnungsgeber einzuholen. In Anlehnung an bereits bestehende landesrechtliche Regelungen wird durch das Gesetz die Meldebehörde ermächtigt, bereits gespeicherte Grunddaten auf elektronischem Wege abzufragen. Diese müssen dann allerdings vom Meldepflichtigen geprüft und gegebenenfalls berichtigt werden.

Ursprünglich war die Umsetzung des Bundesmeldegesetzes zum 1. Mai 2015 geplant. Allerdings wurde am 25. November 2014 ein Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Fortentwicklung des Meldewesens verkündet. Neben der Verschiebung des Inkrafttretens enthält dieses auch einige technische Änderungen des Bundesmeldegesetzes.

Zum 1. März 2015 erhöht das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) die Fördersätze für energetische Vor-Ort-Beratungen von Wohnungseigentümern und bietet zusätzliche Unterstützung für Wohnungseigentümergemeinschaften. Mit der Richtlinie will das Ministerium die Förderung der BAFA stärker an den Bedürfnissen der Praxis ausrichten.

Ab März wird die Energieberatung von Wohnungseigentümern mit 60 Prozent der förderfähigen Beratungskosten bezuschusst. Der beauftragte Energieberater kann – wenn dieser als Energieberater der BAFA registriert ist – einen Antrag auf Förderung stellen. Maximal werden 800 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie 1.100 Euro bei Wohnhäusern mit mindestens drei Wohneinheiten erstattet. Durch die Förderung sinken die tatsächlichen Beratungskosten für Wohnungseigentümer: denn die Berater sind verpflichtet, den Zuschuss mit ihren Beratungskosten zu verrechnen und den Kunden damit einen entsprechend ermäßigten Betrag in Rechnung zu stellen.

Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten spezielle Förderung

Zugleich rücken Wohnungseigentümergemeinschaften stärker in den Focus. Künftig werden die Kosten für einen Energieberater gefördert, wenn dieser zusätzliche Erläuterungen erstellter Konzepte in Eigentümerversammlungen oder Beiratssitzungen durchführt. Hierfür gewährt die BAFA einen Zuschuss in Höhe von 100 Prozent der förderfähigen Beratungskosten, maximal jedoch 500 Euro.

Zudem können Wohnungseigentümer künftig den Inhalt ihres Energieberatungsberichtes mitbestimmen. So kann zwischen einem Sanierungskonzept für eine Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus oder einem langfristigen Sanierungsfahrplan mit aufeinander abgestimmten Einzelmaßnahmen gewählt werden.

Der DDIV begrüßt die neuen Förderkonditionen und sieht diese als einen ersten Ansatz, Wohnungseigentümergemeinschaften stärker als bisher zu fördern. Allerdings weist der Spitzenverband darauf hin, dass Verwalter selbst eine wichtige Mittlerposition bei energetischen Sanierungen spielen. Sie sind es, die meist ein erstes Konzept und mögliche Finanzierungspläne erstellen, bevor sie einen Architekten, Ingenieur oder Energieberater ins Boot holen. Zudem begleiten Verwalter die meist über mehrere Jahre andauernden Prozesse von der Beschlussfassung bis zur Abnahme der Sanierungsmaßnahmen. Daher plädiert der DDIV dafür auch Verwalter in der Förderung zu berücksichtigen und „echte" Anreize zu schaffen, um Modernisierungsmaßnahmen in WEG anzustoßen und zu begleiten und den energetischen Sanierungsstau bei rund 70 Prozent aller WEG zu verringern.

Über zwei Jahre lief das Forschungsprojekt "Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften", das der DDIV von Anfang an aktiv unterstützte. Die qualitative Erhebung sollte Aussagen zu Entscheidungsprozessen in WEGs liefern. Wie verlaufen Entscheidungsprozesse in WEG? Wie wird entschieden und was trägt zur erfolgreichen Umsetzung bei energetischen Sanierungsmaßnahmen und altersgerechten Umbau bei? Das waren zentrale Fragen des BMWi-Projektes. Antworten darauf gab das Expertenteam von Weeber + Partner aus knapp 20 zugrundeliegenden Fallstudien. Das Projekt fand nun am 10. Dezember seinen offiziellen Abschluss.

Die Ergebnisse wurden in der vergangenen Woche – auch unter Beteiligung des DDIV – im BMWi vorgestellt und mit Podiumsteilnehmern diskutiert. Zentrale Erkenntnis des Vorhabens: Im Zentrum aller energetischer Sanierungsmaßnahmen steht der Hausverwalter als Initiator, Mittler und Garant für die erfolgreiche Umsetzung. Nur mit ihm sind WEGs in der Lage den vielfältigen Herausforderungen des komplexen Sanierungsprozesses zu bestehen. Podiumsteilnehmer DDIV-Geschäftsführers Martin Kaßler betonte dabei, dass die Studie lediglich ein erster Schritt sein könne. Weitere fundierte Erhebungen müssten folgen. Nur wenn die tatsächlichen Hemmnisse quantitativ erfasst würden, könnten Stellschrauben für die Praxis erfolgreich justiert werden. Eine weitere Erhebung müsse daher erfolgen Auch Astrid Schultheis, Immobilienverwalterin aus Brühl und Vorstandsmitglied des Verbandes Nordrhein-westfälischer Immobilienverwalter e.V. mahnte in einer weiteren Podiumsdiskussion verbesserte Finanzierungsinstrumente für Eigentümergemeinschaften an.

Wer sich einen ersten Überblick über die Vorbereitung, Planung und den Ablauf von Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften verschaffen möchte, kann sich die Broschüre des BMWi >> hier herunterladen. Ergänzend empfiehlt der DDIV zudem das „Kompendium Energetische Sanierung", das über die DDIV-Website bezogen werden kann.

Wer sich einen ersten Überblick über die Vorbereitung, Planung und den Ablauf von Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften verschaffen möchte, kann sich die Broschüre des BMWi » hier herunterladen. Ergänzend ist das „Kompendium Energetische Sanierung" des DDIV zu empfehlen. Es kann » hier bezogen werden.