Die derzeitige Niedrigzinsphase wirkt sich negativ auf die Bausparkassen aus. Vor diesem Hintergrund hat der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages den Entwurf eines Zweiten Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über Bausparkassen beschlossen. Während die Koalitionsfraktionen dem Entwurf nach Vornahme einiger Änderungen zustimmten, lehnten Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen dies ab.

Von Seiten der Union hieß es, die Bausparkassen hätten sich in der Finanzkrise als Lichtblicke im Bankenwesen erwiesen, seien aber in der anhaltenden Niedrigzinsphase unter Druck geraten. Daher sollten ihnen Möglichkeiten gegeben werden, Geld besser - auch in Form von Aktien - anzulegen. Zudem sollen Bausparkassen höhere Darlehen auf Immobilien ausgeben dürfen. Die bisherige Grenze von 80 Prozent des Beleihungswertes fällt weg. Die SPD-Fraktion sah in den erweiterten Anlagemöglichkeiten der Bausparkassen keine unzumutbaren Risiken, verlangte jedoch eine erneute Prüfung im Jahr 2018. Bausparkassen seien auch in Zukunft notwendig, um den Wohnungsbau anzukurbeln.

Die Fraktion Die Linke schätzt die Risiken durch die Ausweitung der Geschäftsfelder der Bausparkassen als unkalkulierbar ein. Schließlich seien Kreditnehmer von Sofortdarlehen bei einem Zusammenbruch einer Bausparkasse nur unzureichend geschützt. Wie die Linke erwartet, werde es weiterhin zu Kündigungen älterer Bausparverträge mit höheren Zinsen kommen. Bündnis 90/Die Grünen kritisierten zudem, dass der Gesetzentwurf nicht ausreichend auf Fehlentwicklungen im Bausparkassenwesen eingehe.

Die Gesetzesänderung erlaubt es Bausparkassen, auch das Pfandbriefgeschäft zu betreiben. Kostengünstige Refinanzierungsmöglichkeiten für die Bausparkassen wären die Folge - etwa für die Gewährung von Darlehen oder zur Finanzierung von Neutarifen. Die Bausparkassen erhalten außerdem die Möglichkeit, in höherem Umfang als bisher sonstige Baudarlehen neben den eigentlichen Bausparkassendarlehen zu gewähren. Die Maßnahme werde positive Auswirkungen auf die Ertragslage der Bausparkassen haben, erwartet die Bundesregierung.

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Eine Umfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter unter rund 250 Immobilienverwaltern ergab:

• MiLoG betrifft 70 Prozent aller Beschäftigten in Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen
• jedes 2. Unternehmen zog personelle Konsequenzen
• die Hälfte der Befragten verzichtet auf Neueinstellungen
• Pflicht zur Dokumentation und Prüfung der Arbeitszeitnachweise bereitet weiterhin große Probleme
• nur jedes 4. Unternehmen hat bisher Haftungsausschluss mit Subunternehmen geregelt

Eine vom DDIV durchgeführte Umfrage unter bundesweiten Immobilienverwaltern kam zum Ergebnis, dass knapp 70 Prozent aller Beschäftigten in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Immobilienverwaltungen unmittelbar  vom Mindestlohngesetz betroffen sind. Für sie gilt die mit dem Gesetz zum 1. Januar 2015 eingeführte Auszeichnungspflicht (§17 MiLoG). Geringfügig Beschäftigte, Minijobber und Beschäftigte unter anderem aus dem Bau-, Gaststätten- und Gebäudereinigungsgewerbe sind demnach verpflichtet, ihre wöchentliche Arbeitszeit einschließlich Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit aufzuzeichnen. Der Nachweis muss dem Arbeitgeber innerhalb von sieben Tagen zur Prüfung und Dokumentation vorliegen. In WEG und Hausverwaltungen trifft dies vor allem angestellte Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräfte aber auch Beschäftigte in der Verwaltung selbst.

Wöchentliche Arbeitszeitdokumentation bereitet größte Schwierigkeiten 

Insbesondere die praktische Umsetzung der Arbeitszeitdokumentation stellt Immobilienverwaltungen und ihre Beschäftigten vor große Herausforderungen und einen erheblichen Mehraufwand. Mehr als die Hälfte der Befragten bezeichnete die Anwendung der Dokumentationspflicht als schleppend oder katastrophal, nur 10 Prozent fühlen sich gut oder sehr gut aufgestellt. Als Gründe wurden unter anderem eine fehlende Sorgfalt der Beschäftigten bei der Aufzeichnung und ein geringes Verständnis für die Notwendigkeit der Dokumentationspflicht genannt. Darüber hinaus führen sprachliche Barrieren, unterschiedliche Altersstrukturen und Bildungsgrade dazu, dass Mitarbeiter häufig damit überfordert sind. Auch die Entfernung zwischen dem Büro der Immobilienverwaltung und dem Arbeitsort der Beschäftigten erschweren die Umsetzung der Arbeitszeitdokumentation. Einige Unternehmer berichteten zudem über Mitarbeiter, die es ablehnen, Arbeitszeitnachweise gemäß MiLoG zu führen.

Mehraufwand führt zu Kostensteigerungen in der Immobilienverwaltung

Die Umsetzung der neuen Vorschriften führen bei Immobilienverwaltungen zu einem erheblichen Mehraufwand. Die Prüfung und Anpassung von Arbeitszeiten, Stundenlöhnen und Verträgen sowie die wöchentliche Arbeitszeitdokumentation führte zu einem einmaligen Mehraufwand von durchschnittlich 25 Stunden. Darüber hinaus sind monatlich weitere vier Stunden für die Abfrage, Erinnerung und Prüfung der Arbeitszeitnachweise erforderlich.

Jedes dritte Unternehmen verzeichnete aufgrund des MiLoG gestiegene Lohnkosten, im Schnitt um 9,1 Prozent.  Knapp zwei Drittel der Verwalter haben daraufhin mit Preissteigerungen reagiert: 26 Prozent haben die Mehrkosten an die WEG weitergereicht. Jede fünfte Immobilienverwaltung hat zudem die Grundvergütung, jede siebente die Stundensätze erhöht. Die Ergebnisse lassen darauf schließen, dass Immobilienverwaltungen den finanziellen Mehraufwand nicht ohne weiteres abfedern können. Die Vielzahl neuer Gesetze und Verordnungen führt dazu, dass  Verwaltungen zunehmend ihre Vergütungsstruktur den neuen Bedingungen anpassen. Bereits das 3. DDIV-Branchenbarometer ergab, dass in diesem Jahr über 60 Prozent der Immobilienverwaltungen ihre Vergütungssätze zwischen fünf und acht Prozent angehoben haben.

Personelle Konsequenzen die Folge

Jedes zweite Unternehmen hat auf das MiLoG mit personellen Veränderungen reagiert. Am häufigsten wurden Tätigkeiten an Fremdunternehmen ausgelagert (29 Prozent). Jedes achte Unternehmen verringerte die Stundenzahl seiner Beschäftigten. In neun Prozent der Unternehmen führte das MiLoG sogar zu  Kündigungen. Nur vereinzelt führte das Gesetz zu Personalzuwachs, um den erhöhten Aufwand in der Personalabteilung und der Lohnabrechnung abfedern zu können. Zusätzlich dazu verzichtet knapp jedes zweites Unternehmen auf Neueinstellungen vor allem von geringfügig Beschäftigten. In Zeiten von Nachwuchssorgen und Fachkräftemangel wird dies jedoch erhebliche Auswirkungen auf die Branche haben.

Nur jede 4. Verwaltung hat einen Haftungsausschluss mit Subunternehmen geregelt

Die Umfrage ergab zudem, dass nur knapp ein Viertel der befragten Unternehmer einen Haftungsausschluss geregelt haben, obwohl im MiLoG eine verschuldensunabhängige Generalunternehmerhaftung enthalten ist. Hintergrund könnte sein, dass viele der befragten Unternehmer sich mit diesem Haftungsrisiko noch nicht ausreichend befasst haben, da knapp ein Drittel der Befragten die Frage nicht beantworteten. Auch gaben einige Unternehmen an, dass bisher die Zeit fehlte, bzw. die Umsetzung des Haftungsausschlusses noch in Arbeit sei.

Fazit: MiLoG weiterhin Thema in Immobilienverwaltungen und WEG

Die Ergebnisse verdeutlichen, dass Immobilienverwaltungen weiteren Handlungsbedarf bei der Umsetzung des MiLoG haben. Denn auch die zum 1. August 2015 in Kraft getretene Novellierung hat kaum positive Auswirkungen, da lediglich die Einkommensschwelle für die Aufzeichnungspflicht abgesenkt wurde und diese für im Unternehmen tätige Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Eltern ganz entfiel. Der DDIV drängt daher auf eine Überarbeitung der Regelungen insbesondere zur Aufzeichnungs- und Dokumentationspflicht. Nach § 9 MiLoG muss jährlich über eine Anpassung des Gesetzes entschieden werden.

Mitglieder erhalten die detaillierten Umfrageergebnisse im internen Bereich der DDIV-Website. 

 Die Rentner von morgen wissen schon jetzt, wie sie im Alter wohnen möchten: Eigentümer wollen auch künftig in den eigenen vier Wänden leben und selbst Mieter wünschen sich für das Alter Eigentum. Das hat eine Umfrage des bereits erwähnten Institutes der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW) unter 50- bis 65-jährigen Großstädtern ergeben. Fast 41 Prozent der befragten Best-Ager gaben an, sich für ihre Alterswohnsitz einen Balkon, eine Terrasse oder einen Garten zu wünschen. Einen Aufzug hielten hingegen nur 29 Prozent für wichtig.

Der Bedarf an seniorengerechten, barrierereduzierten Wohnungen wird in Zukunft deutlich steigen. So müssen entsprechende Neubauten ebenso geschaffen werden, wie umgebaute Bestandswohnungen. Laut Berechnungen des IW Köln wird die Generation 65 Plus im Jahr 2030 rund 3 Millionen Wohnungen mehr bewohnen als noch die heutige Rentnergeneration. Und dennoch spielt altersgerechter Umbau in Eigentümergemeinschaften bislang kaum eine Rolle. Das belegt eine Befragung unter Immobillienverwaltern, die der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) gemeinsam mit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Jahr 2014 durchführte. Demnach sehen rund 94 Prozent der Verwalter im altersgerechten Wohnen keine Motivation für Eigentümer, Modernisierungen oder Umbauten vorzunehmen. Dabei spielt der Verwalter eine Schlüsselrolle, wenn es um altersgerechten Umbau geht. Seine Aufgabe ist es, Wohnungseigentümer für die Thematik zu sensibilisieren und sie über die Notwendigkeit und die Möglichkeiten von baulichen Anpassungen aufzuklären.

Zur IW-Studie: 305 Großstädter im Alter zwischen 50 und 65 Jahren wurden telefonisch interviewt. Die Erhebung wurde in Kooperation mit der BPD Immobilienentwicklung erstellt.

» Weitere Informationen zur Studie...

71 Prozent aller Investitionen im Wohnungsbau fließen in die Erhaltung und Modernisierung bestehender Gebäude. Im Jahr 2014 waren dies über 130 Milliarden Euro. Besorgniserregend ist allerdings, dass die Investitionen in energetische Sanierungen im Vergleich zu 2010 um 16 Prozent rückläufig waren. Das geht aus dem Bericht zur Lage und Perspektive der Bauwirtschaft 2015 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat diese Entwicklung vorausgesehen und fordert Förderanreize für Immobilienverwalter zur Begleitung energetischer Modernisierungen sowie eine Informationsoffensive für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

Ungeachtet der kommenden Bedarfsentwicklung stieg das nominale Bauvolumen im Wohnungs-, Gewerbe- und öffentlichen Bau und erreichte 2014 mit knapp 330 Milliarden seinen bisherigen Höchststand. Wesentliche Stütze dabei ist die Wohnungswirtschaft mit einem Anteil von 56 Prozent. Neben der guten Arbeitsmarktlage und steigenden Einkommen begünstigen niedrige Kreditzinsen und ein florierender Neubau, insbesondere von Mehrfamilienhäusern, die Investitionen. Die starke Zuwanderung wird die Nachfrage nach neuem Wohnraum weiter erhöhen. Ein gegensätzliches Bild zeichnet sich jedoch bei Investitionen in energetische Sanierungen ab: das Investitionsvolumen sank gegenüber 2010 um 16 Prozent. Der DDIV hat diese Entwicklung vorausgesehen, da immer mehr WEG ihre Investitionsbereitschaft zurückgefahren haben. Vor dem Hintergrund, dass die  Sanierungsrate in WEG derzeit bei rund 0,6 Prozent liegt, für die Erreichung der Energiewende jedoch mindestens 2 Prozent jährlich notwendig sind, ist ein klimaneutraler Gebäudebestand mit dem bisherigen Förderinstrumentarium nicht erreichbar.

Informationskampagne für Wohnungseigentümer erforderlich

Als Ursache für den Rückgang der Sanierungstätigkeit benennt das BBSR geringe Maßnahmen an der Gebäudehülle, was auf eine zunehmende Verunsicherung der Wohnungseigentümer zurückgehen würde. Insbesondere die Diskussion um die wirtschaftliche Rentabilität von Wärmeverbundsystemen schrecke demnach viele Eigentümer ab. Auch Investitionen in Photovoltaikanlagen brachen ein, nachdem die Förderung dafür abgesenkt wurde. Angesichts dieser ernstzunehmenden Entwicklung drängt der DDIV erneut auf eine Informationsoffensive für Wohnungseigentümer und Immobilienverwalter. Eine eigenständige Initiative wird auch von der Deutschen Energie-Agentur (dena) unterstützt. Der Vorsitzende der Geschäftsführung, Andreas Kuhlmann, begrüßte in der jüngsten Ausgabe der Fachzeitschrift DDIVaktuell die Idee einer solchen Kampagne, da Wohnungseigentümer vor anderen Herausforderungen als Ein- und Zweifamilienhausbesitzer stehen.

Fehlende Anreize für Immobilienverwalter

Der DDIV führt diese Entwicklung aber auch auf die fehlende Motivation und Qualifikation von Immobilienverwaltern zurück, energetische Sanierungen anzuregen und zu begleiten. In einer 2014 von DDIV und KfW durchgeführten Umfrage gaben 58 Prozent der befragten Immobilienverwalter an, dass finanzielle Anreize fehlen, um derart komplexe Prozesse anzugehen. Neben zusätzlichen Haftungsrisiken erfordern die Planungs- und Baumaßnahmen ein erhöhtes Arbeitsaufkommen. Oft werden dabei die Vorleistungen des Verwalters durch die WEG nicht vergütet. Da nicht immer sicher ist, ob die WEG sich letztlich für eine energetische Sanierung entscheidet, hindert es in vielen Fällen sich diesen Sanierungsprozessen zu stellen. Der DDIV hält daher eine Sondervergütung ähnlich der des Energieberaters für zwingend notwendig.

Einführung von Mindestqualifikationen

Vor dem Hintergrund der sinkenden Sanierungsaktivitäten gewinnt auch die Einführung von Mindestanforderungen für Immobilienverwalter zusätzlich an Bedeutung. In der von DDIV und KfW durchgeführten Umfrage räumten 61 Prozent der Immobilienverwalter ein, mit der Komplexität der Prozesse überfordert zu sein. 42 Prozent der Befragten attestierten sich fehlendes Know-How. Da Fachwissen aber auch hohe Qualitätsstandards bei der Ausübung der Tätigkeit Grundlage dafür sind, um Sanierungsaktivitäten in WEG anzustoßen, bedarf es der Fortführung des bereits angestoßenen Gesetzgebungsverfahrens. Der DDIV drängt daher weiter auf eine zügige Umsetzung des vorliegenden Referentenentwurfes und hatte dies zuletzt vor dem Nationalen Normenkontrollrat noch einmal grundlegend begründet.

Die Bundesregierung hat sich auf eine neue Energieeffizienzstrategie Gebäude festgelegt. Sie verabschiedete das Grundsatzpapier vor wenigen Wochen im Bundeskabinett.

Die Strategie legt den Handlungsrahmen für die Energiewende im Gebäudebereich fest. Mit Hilfe unterschiedlicher Szenarien wird dargestellt, wie ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 erreicht werden kann. Neben dem Ausbau der erneuerbaren Energien soll die Energieeffizienz weiter vorangetrieben werden. Denn Gebäude spielen für die Energiewende und für das Erreichen der Klimaschutzziele eine große Rolle. Noch immer entfallen auf den Gebäudebereich rund 35 Prozent des Endenergieverbrauchs in Deutschland und rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen.

Die wichtigsten Elemente der Energieeffizienzstrategie sind die Weiterentwicklung bereits bestehender Maßnahmen wie Energieberatung, Förderung und Ordnungsrecht und die gezielte Einführung neuer Instrumente, um die Investitionsbereitschaft in energetische Gebäudesanierungen zu erhöhen.

Die Bundesregierung plant zudem einen Diskussionsprozess zu einzelnen Maßnahmen, um  Handlungsoptionen zu beraten. Auch soll innerhalb der „Energiewende Plattform Gebäude“, die mehrmals im Jahr die relevanten Akteure aus Wirtschaft, Zivilgesellschaft und Wissenschaft sowie Vertreter der Länder zusammenbringt, darüber diskutiert werden.

WEG zwar erwähnt, aber nicht eigens berücksichtigt

Die Besonderheiten von Wohnungseigentümergemeinschaften im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen wurden im Strategiepapier aufgegriffen. Herausgestellt wurde, dass energetische Sanierungen in der Regel am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden, dafür mehrheitliche Beschlüsse notwendig sind und die erforderlichen Investitionen häufig nicht allein aus Rücklagen finanziert werden können.

Allerdings ließ die Bundesregierung die Chance ungenutzt, in der Strategie und dem geplanten Maßnahmenpaket konkret auf diese Problematiken einzugehen und Lösungsansätze zur Überwindung der Hemmnisse in WEG aufzuzeigen.

Im Rahmen des Diskussionsprozesses wird sich der DDIV weiter als Interessenvertreter der Immobilienverwalter einbringen und verbesserte Rahmenbedingungen und Zuschussmodelle für WEG und Verwalter fordern. 

» Zur ausführliche Energieeffizienzstrategie Gebäude