Der Gesetzentwurf zur Einführung beruflicher Zulassungsregelungen für gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentum und Immobilienmakler wurde heute im Bundeskabinett abschließend beraten und beschlossen. Danach soll eine Erlaubnispflicht in § 34c der Gewerbeordnung eingeführt werden. Diese umfasst neben der erforderlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch eine verbindliche Sachkundeprüfung für Wohnungseigentumsverwalter und Makler. Ebenso soll für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis auch der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung beim Verwalter vorliegen.

Im Gegensatz zum Referentenentwurf verzichtet der Gesetzgeber aber auf eine entsprechende Versicherung für den Immobilienmakler, da ein erhöhtes Haftungsrisiko fehlt. Ob der Mietverwalter in die Erlaubnispflicht einbezogen wird, soll im weiteren Gesetzgebungsprozess geklärt werden.

Gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter und Makler, die bereits sechs Jahre am Markt tätig sind, sollen von der Sachkundeprüfung befreit sein. Dies gilt auch für sich selbstverwaltende Eigentümergemeinschaften oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung durch einen Miteigentümer. Ohne Regelung bleibt auch die bloße Verwaltung eigenen Vermögens, da nicht von einer Gewerbsmäßigkeit ausgegangen wird.

Künftig hat der Gewerbetreibende auch die Pflicht, die Qualifikation seiner Mitarbeiter aktiv zu prüfen, bevor diese tätig werden. Ein Sachkundenachweis ist aber nicht erforderlich, es genügen Abschlüsse, Zertifikate oder Schulungen privater Bildungsträger und Akademien. Dies soll insbesondere dann gelten, wenn eine aktive Mitwirkung bei der Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen oder der Erstellung von Wohngeldabrechnungen gegeben ist. Sekretariatsarbeiten, Buchhaltung oder Personalverantwortliche sind davon ausgenommen.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) rechnet mit einer Verkündung des Gesetzes spätestens im ersten Quartal 2017, was dann die Ermächtigungsgrundlage für eine Rechtsverordnung nach sich zieht. In dieser werden dann u. a. die Kriterien für den Sachkundenachweis festgelegt. Ende 2017 dürfte dann die Berufszulassungsregelung in Kraft treten. Diese soll dauerhaft eingeführt und innerhalb der ersten fünf Jahre nach Inkrafttreten evaluiert werden. Mit einer Übergangsfrist von 12 Monaten haben Immobilienverwalter und Makler die Möglichkeit nachzuweisen, dass sie von der Sachkunde befreit sind.

Der DDIV als führender Berufsverband der Branche zeigt sich erleichtert. „Wir sind froh, dass nach mehr als einem Jahr Stillstand, dass Gesetzgebungsverfahren wieder Fahrt aufgenommen hat und der politische Wille für mehr Verbraucherschutz deutlich wird. Im parlamentarischen Verfahren werden wir auf Ergänzungen drängen. Insbesondere halten wir weiter am Einschluss des Mietverwalters in die Erlaubnispflicht fest und sehen eine Weiterbildungsverpflichtung für notwendig an. Nur so kann ein hohes Maß an Verbraucherschutz gewährleistet werden”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Die Wohneigentumsquote stagniert. Sie liegt seit dem Jahr 2003 konstant bei rund 43 Prozent. Trotz anhaltend niedriger Zinsen für Hypothekenkredite und fehlender Anlagenalternativen für die private Altersvorsorge koppelte sich die Eigentumsquote in den vergangenen Jahren gänzlich vom Wachstum der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen von Eigentumswohnungen (ETW) ab. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) plädiert für eine Freizugsprämie für selbstnutzende Wohnungseigentümer, um auch unteren und mittleren Einkommensschichten den Sprung ins Eigentum zu ermöglichen und angespannte Wohnungsmärkte in Ballungsräumen nachhaltig zu entlasten.

In Deutschland gibt es rund 9 Millionen Eigentumswohnungen, von denen etwa 3,7 Millionen von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Wie sehr sich die Eigentumsquote von den Baufertigstellungen abgekoppelte, verdeutlichen die Zahlen der im Jahr 2015 errichteten Wohnung. Im vergangenen Jahr wurden fast 60.000 neue Eigentumswohnungen errichtet. 2015 wurden demnach doppelt so viele Eigentumswohnungen erbaut wie noch 2010, dennoch bleibt die Eigentümerquote nahezu unverändert. Die Gründe hierfür sind in der ökonomischen Entwicklung der vergangenen Jahre zu finden. ETW in Neubauten sind immer seltener im Besitz von Familien oder Selbstnutzern. Niedrige Zinsen, fehlende Anlagealternativen und das Versprechen auf eine schnelle Rendite aus Mieteinnahmen in Städten ziehen vermehrt Kapitalanleger und Investoren an. Trotz günstiger Rahmenbedingungen und Kredite bleiben Privatpersonen, vor allem aber Haushalte mit geringem oder niedrigem Einkommen, vom Wohnungseigentum immer öfter ausgeschlossen.

Freizugsprämie fördert untere und mittlere Einkommensschichten

„Wohnungseigentum ist ein wichtiger Baustein zur privaten Altersvorsorge und ist auch so von der Politik gewollt″, erläutert Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter. „Es müssen daher alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, um die Eigentumsquote nachhaltig zu erhöhen und insbesondere Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen in Wohnungseigentum zu bringen.″ Die selbstgenutzte Wohnung ist – laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) – bezogen auf die laufenden Ausgaben um bis zu 30 Prozent günstiger als das Wohnen zur Miete. Selbst in angespannten Wohnmärkten liegt der Kostenvorteil noch bei über 20 Prozent. Es bedarf also einer gezielten Förderung, um die Eigentumsquote zu erhöhen. Die größte Hürde insbesondere für einkommensschwache Haushalte ist nach wie vor das erforderliche Eigenkapital von etwa 20 bis 30 Prozent. In Anbetracht der am 21. März 2016 in Kraft getretenen und nunmehr wirksamen Wohnimmobilienkreditrichtlinie, nach der die Banken bei der Vergabe von Krediten vorrangig auf laufende Einnahmen der Kreditnehmer abstellen müssen, wird eine Immobilie nicht mehr als Absicherung des Darlehens herangezogen. Dies erschwert vor allem sozial schwächeren Haushalten den Kauf von Wohnungseigentum. Zielgruppenorientierte Modelle, die verstärkt auch diese Einkommensschichten berücksichtigen, sind demnach gefragt. Der DDIV plädiert daher für die Einführung einer Freizugsprämie für selbstnutzende Wohnungseigentümer beim Neubau oder Ersterwerb einer Eigentumswohnung mit anschließender Selbstnutzung. Die Prämie würde das Eigenkapital erhöhen, wodurch auch Haushalte einen dinglich besicherten Kredit aufnehmen könnten, der ihnen nach den neuen Regeln der Wohnimmobilienkreditrichtlinie versagt wäre. „Eine solche Freizugsprämie erhöht nicht nur die Wohnungseigentumsquote nachhaltig, sondern sorgt im Umkehrschluss auch für mehr freien und bezahlbaren Wohnraum auf dem Mietmarkt″, führt Heckeler weiter aus. Die Prämie sollte aber an Einkommensgrenzen gekoppelt sein, um zielgruppengerecht wirken zu können. Um Mitnahmeeffekten oder Spekulationen entgegenzuwirken, muss die Wohnung ohnehin nach dem Erwerb zehn Jahre gehalten werden. Die Finanzierung einer solchen Selbstnutzerfreizugsprämie kann durch den Bund sichergestellt und beispielsweise aus dem CO₂-Gebäudesanierungsprogramm oder aus Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gespeist werden.

Positive Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt und die Energiewende

Die freigezogenen Wohnungen der „Neueigentümer″ sollten auch nach der Neuvermietung für Normalverdiener erschwinglich bleiben. Der DDIV schlägt daher vor, insbesondere Gebiete der Bauanzeige 1, die durch die Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung den Mietenstufen IV bis VI zugewiesen sind oder von der jeweiligen Landesregierung eines Bundeslands durch Rechtsverordnung auf Grund des § 556d Absatz 2 BGB als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten festgelegt worden sind, als Fördergebiete auszuweisen. Durch eine Kopplung der Prämie an den energetischen Standard des Neubaus bzw. der erworbenen Wohnung kann zudem die Energiewende im Gebäudebereich weiter vorangebracht werden. „Je höher der Energiestandard der neuen Immobilie, desto höher könnte demnach auch die Förderung ausfallen″, so DDIV-Präsident Heckeler.

„Nach der langen Diskussion und dem Scheitern der steuerlichen Sonder-AfA zur Ankurbelung des Mietwohnungsneubaus und der nachweislich wirkungslosen Mietpreisbremse muss die Politik nun gegensteuern und andere Modelle zur Förderung von bezahlbarem Wohnraum prüfen. Der DDIV ist der Ansicht, dass nicht nur Investoren oder Bauträger von einer Förderung profitieren sollten, sondern das Wohnungseigentum wieder verstärkt im Fokus stehen sollte. Im Zentrum der Überlegungen sollte der Verbraucher stehen, der freiwillig Altersvorsorge betreibt″, schließt Wolfgang D. Heckeler.

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Angesichts des akuten Wohnraummangels in der Hauptstadt regierte der Berliner Senat und verabschiedete das sog. Zweckentfremdungsgesetz. Seit Mai dürfen Ferienwohnungen endgültig nicht mehr gewerblich angeboten werden. Eigentümer, die dennoch an Touristen vermieten, riskieren Bußgelder bis zu 100.000 Euro. Das Gesetz sorgte für großen Unmut und zog einige gerichtliche Auseinandersetzungen nach sich. Das Berliner Verwaltungsgericht urteilte nun, dass Zweitwohnungen als Ferienwohnungen vermietet werden dürfen.

Die Kläger leben Dänemark, Italien und Rostock und besitzen Zweitwohnungen in den Berliner Bezirken Friedrichshain und Pankow, die sie nur als Ferienwohnungen vermieten, wenn sie nicht selbst darin wohnen. Die Bezirksämter lehnten dies ab und erteilten keine Genehmigung. Die Kläger erhielten Recht. Das Berliner Verwaltungsgericht urteilte, dass in diesen Fällen die schutzwürdigen privaten Interessen vor dem öffentlichen Interesse der Erhaltung des Wohnraums stünden. Durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer tritt der Wohnraumverlust gerade nicht ein, da die Zweitwohnung ohnehin nicht als reguläre Wohnung vermietet werden würde. Dies habe keine Auswirkung auf die Wohnraumversorgung der Bevölkerung. Das Gericht sah auch keine Anhaltspunkte für missbräuchlich innegehaltene Zweitwohnungen.

Das Zweckentfremdungsverbot bleibt also ein Zankapfel. Das Verwaltungsgericht hat nach eigenen Angaben bereits rund 100 Fälle entschieden, über 120 Verfahren sind noch offen. Auch die Auswirkungen dieses neuen Urteils sind noch völlig unklar. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Die Miet- und Kaufpreise steigen stärker als je zuvor. Das Maklerhaus JLL untersucht regelmäßig die Preisentwicklung in acht deutschen Städten. Im ersten Halbjahr 2016 sind die Mieten– trotz Mietpreisbremse – in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart um durchschnittlich 6 Prozent gestiegen. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten weiterhin zu.

Mieten stiegen trotz Mietpreisbremse

Seit der ersten Analyse von JLL im Jahr 2004 liegt die Mietpreissteigerung in den acht untersuchten Städten zwischen 21 Prozent in Köln und 59 Prozent in Berlin. Preistreibend waren vor allem der Neubau und die Steigerungsraten für Bestandsmieten von bis zu 7 Prozent. Den größten Anstieg bei den angebotenen Mietpreisen verzeichnete Düsseldorf. Gegenüber den ersten sechs Monaten des Vorjahreszeitraum stiegen die Mieten in der Rheinmetropole um rund 8 Prozent. Trotz Mietpreisbremse legten die Preise auch in den anderen Städten um durchschnittlich 4 bis 7 Prozent zu. In einigen Regionen stiegen die Mieten auf Grund der erhöhten Nachfrage sogar noch.

Bestandswohnungen bei Käufern immer beliebter

Die Preisspirale für Eigentumswohnungen dreht sich ebenfalls weiter nach oben. Insbesondere die anhaltend günstigen Finanzierungsmöglichkeiten und ein Angebot unterhalb der Nachfrage ließen die Preise wieder wie in den „Boomjahren“ 2012 und 2013 in die Höhe klettern. Das Maklerhaus JLL beobachtete in sechs der untersuchten Städte eine höhere Preissteigerungsrate für Bestandswohnungen als für neu errichtete Wohnungen. Auf Grund der hohen Preise für Neubauten interessieren sich immer mehr Käufer für Bestandsobjekte, so dass auch hier die Preise zunehmend anziehen. Die höchsten Zuwächse verzeichneten im ersten Halbjahr 2016 Leipzig, Stuttgart und München.

Die bayerische Hauptstadt bleibt sowohl für Mieter als auch Käufer das teuerste Pflaster. Die Mieten legten um 6,2 Prozent auf 16,90 Euro pro Quadratmeter zu. Kaufinteressenten zahlen in der Isarmetropole durchschnittlich 6.490 Euro pro Quadratmeter.