Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil die umstrittene Frage der Verbrauchereigenschaft von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bei Rechtsgeschäften bejaht. Damit unterstreicht das Gericht die Besonderheit von WEG, die in Deutschland über 22 % des gesamten Wohnungsbestandes auf sich vereinen. Der Verbraucherschutz gilt auch dann, wenn zum Beispiel ein gewerblicher Vermieter Mitglied des Verbundes ist oder die WEG durch einen Verwalter vertreten wird. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt die Klarstellung, weist aber auch darauf hin, dass die Entscheidung Auswirkungen auf zukünftige und bestehende Verträge einer WEG mit Dritten haben kann. Formularmäßige Verwalterverträge fallen jetzt somit unter das AGB-Recht. Der DDIV empfiehlt die Verwendung seiner eigenen Musterverträge, die die Verbrauchereigenschaft der WEG bereits berücksichtigen.

Im Rahmen von Rechtsgeschäften ist eine WEG als Verbraucher anzusehen, unabhängig davon, ob sie von einem gewerblich tätigen Verwalter vertreten wird oder ihr mehrere gewerblich tätige Eigentümer angehören. Sobald der WEG mindestens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft abschließt, das weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient, trifft auf sie die Verbrauchereigenschaft im Sinne von § 13 BGB zu. Damit ist eine WEG nun in der Regel als Verbraucher anzusehen.

Verbraucherschutz greift besonders bei Standardverträgen – AGB-Recht anwendbar

Die Verbrauchereigenschaft einer WEG hat besonders Auswirkungen bei der Verwendung von Formular- und Standardverträgen. Bei Formularverträgen, also Verträgen, die mehrfach verwendet werden und vorformulierte Vertragsbedingungen beinhalten, gilt nun ein besonderer Schutz: denn anders als bei Formularverträgen zwischen Unternehmern unterliegen diese der Inhaltskontrolle nach dem BGB, wenn sie mit einem Verbraucher geschlossen werden. Demnach sind WEG nun auch vor Klauseln beispielsweise in AGBs geschützt, die dem Verbraucherschutz widersprechen.

DDIV-Verwalterverträge erfüllen Verbraucherschutzvorgaben

Die Regelungen gelten auch für standardisierte Verwalterverträge. Sofern eine WEG dafür einen Formularvertrag verwendet hat, müssen sich einzelne Bestimmungen an den Geboten von Treu und Glauben messen lassen sowie klar und unmissverständlich formuliert sein. Dem entsprechen die Musterverträge des DDIV, die für WEG-Verwaltung, Sondereigentums- und Miethausverwaltung verfügbar sind. Die rechtssicheren Musterverträge wurden von der Immobilien Zeitung bereits als „klar, WEG-freundlich formuliert und damit empfehlenswert“ bewertet. Den Mitgliedsunternehmen der DDIV-Landesverbände stehen die Vertragsmuster kostenfrei im » DDIV-Intranet zur Verfügung. Verwaltungsunternehmen, die noch nicht Mitglied sind, können diese über die » Website und den Shop des DDIV beziehen.

BGH klärt umstrittene Rechtslage

Im zu entscheidenden Fall ging es um einen Gasliefervertrag. Der BGH stellte klar, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliert, dass sie durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes unabdingbar Mitglied einer WEG wird. Entsprechend sah das Gericht die Preisanpassungsklausel im Liefervertrag als unwirksam an, da sie Verbraucher benachteiligen. Damit klärt der BGH eine lange in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Rechtsfrage. Ausschlaggebend für den BGH war, dass die WEG bei Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel nicht gewerblich handelt, sondern zur Deckung des eigenen Bedarfs. Die Verbrauchereigenschaft besteht unverändert, auch wenn die WEG sich bei Vertragsabschluss durch einen gewerblich tätigen Immobilienverwalter vertreten lässt. Das Gericht hebt hervor, dass es für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen an kommt.

Der Bundesrat hat heute dem Gesetz zur Einführung der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips für Maklerleistungen zugestimmt. Damit nahm der Gesetzentwurf die letzte parlamentarische Hürde, nachdem der Bundestag bereits Anfang März die Mietpreisbremse beschlossen hatte. Trotz der Zustimmung sieht die Länderkammer Nachbesserungsbedarf und forderte die Bundesregierung auf, bestehende Regeln zur Mietpreisüberhöhung zu reformieren. Wird das Gesetz noch im April von Bundespräsident Gauck unterzeichnet und anschließend im Bundesgesetzblatt veröffentlicht, treten die Neuregelungen am 1. Juni 2015 in Kraft.

Bundesrat sieht Nachbesserungsbedarf: Regeln zur Mietpreisüberhöhung reformieren

Der Bundesrat sieht Nachbesserungsbedarf: In einer Entschließung forderten die Ministerpräsidenten die Bundesregierung auf, die im Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) enthaltenen Vorschriften, insbesondere den so genannten Wucherparagraphen zur Mietpreisüberhöhung (§ 5 Abs. 1 WiStrG) zu überarbeiten. Derzeit handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnraum unangemessen hohe Entgelte fordert.

Gesetz soll Mietenanstieg eindämmen

Für die tatsächliche Anwendung der Mietpreisbremse in der Praxis, müssen die Bundesländer noch die Gebiete festlegen, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt zu betrachten ist. Mehrere Länder haben angekündigt, dies kurzfristig umzusetzen, unter anderem Berlin und Hamburg.  Auch die Stadt Düsseldorf hat bei der Landesregierung beantragt, im Rahmen der Mietpreisbremse berücksichtigt zu werden.

Ziel des Gesetzes ist es, die zum Teil stark steigenden Mieten bei Bestandswohnungen zu deckeln. Das Gesetz umfasst u.a. folgende Regelungen:

• Weisen Länder bestimmte Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt aus, darf in diesen für die Dauer von höchstens fünf Jahren die Miete bei neu abgeschlossenen Verträgen künftig höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

• Neu errichtete Wohnungen sowie Neuverträge nach einer umfassenden Modernisierung sind davon ausgenommen. Hierbei sollte die Modernisierung etwas 1/3 der Kosten eines Neubaus verursachen, um frei vermieten zu können.

Bestellerprinzip greift: Wer bestellt, bezahlt

Gleichzeitig mit der Mietpreisbremse wurde dem Bestellerprinzip für Maklerleistungen zugestimmt. Damit sollen vor allem Wohnungssuchende in Ballungszentren entlastet werden. Danach gilt ab Inkrafttreten, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch tatsächlich beauftragt. In der Praxis schuldet der Mieter dem Makler nur dann ein Entgelt, wenn der Makler ausschließlich auf Veranlassung des Mieters tätig wurde. Hat der Makler den Auftrag vom Vermieter erhalten, ist der Mieter nicht verpflichtet, ein Honorar zu zahlen. Auf dem 23. Deutschen Verwaltertag in Berlin wird dies ein Thema sein: wie profitieren Verwalter durch das Bestellerprinzip?

BID warnt: Mietpreisbremse verfehlt ihr Ziel

Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, in der der DDIV die Interessen der Verwalter vertritt, begrüßte, dass zentrale Nachbesserungen Eingang in das Gesetz gefunden haben. Dazu zählen unter anderem die unbefristete Herausnahme neu errichteter Wohnungen sowie höhere Hürden für den Nachweis von Mangellagen.

Die BID appellierte zugleich an die Länder, nicht leichtfertig mit der Ermächtigungsgrundlage umzugehen. Sie sollten nur solche Gebiete als Mangellage ausweisen, in denen sie die Voraussetzungen eines angespannten Wohnungsmarktes tatsächlich nachweisen können.

Trotz Nachbesserungen wird die Mietpreisbremse nicht zum beabsichtigten Ziel führen,  Menschen mit geringem Einkommen leichteren Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu verschaffen. Das Gegenteil ist der Fall: Von den gedeckelten Neuvermietungs-Mieten profitieren vor allem Gutverdiener, da sich die Vermieter im Zweifelsfall zumeist für den Mietinteressenten mit der besseren Bonität entscheiden werden.

Eine sich abkühlende Dynamik der Neubautätigkeiten wird bereits sichtbar. Insbesondere hohe Baukosten und Steuern sowie ordnungsrechtliche Verschärfungen schrecken zunehmend Investoren ab. Dies wird am abgeschwächten Aufwärtstrend beim Neubau im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr sichtbar. Neubau ist und bleibt aber das einzige wirksame Mittel gegen steigende Mieten.

Erstmalig vergibt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) zwei Stipendien für immobilienwirtschaftliche Fortbildungen am EBZ, dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Gefördert wird jeweils eine Weiterbildung im Fernlehrgang Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK/EBZ) sowie eine Weiterbildung im Fernlehrgang Geprüfte/r Immobilienverwalter/in (EBZ). Bewerben können sich sowohl Mitarbeiter aus der Immobilienwirtschaft als auch Quereinsteiger mit besonderem Interesse an der Immobilienverwaltung. Die Ausschreibung läuft bis zum 10. August 2015.

Der Bedarf an gut ausgebildeten Haus- und Immobilienverwaltern ist enorm: 80 Prozent der Immobilienverwaltungen befürchten einen Mangel an qualifizierten Mitarbeitern in den kommenden Jahren. Besonders hoch ist der Bedarf an WEG-Verwaltern und kaufmännischem Personal. Gleichzeitig steigen die Anforderungen für die bereits in der Branche tätigen Fachkräfte. So müssen Verwalter derzeit über 50 Gesetze und Verordnungen im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung beachten und Eigentümer wie Mieter über Neuerungen in Kenntnis setzen.

Als Spitzenverband ist dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter die Förderung und Ausbildung von Fach- und Führungskräften ein besonderes Anliegen. Aus diesem Grund hat der DDIV ein Stipendienprogramm aufgelegt: „Ziel dieser Stipendien ist es, die Ausbildung von qualifiziertem Fachpersonal zu fördern und engagierten Mitarbeitern sowie Quereinsteigern eine Weiterbildung zu ermöglichen", erklärt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ ergänzt: „Mit der Ausschreibung der Stipendien wird ein Zeichen für die zunehmende Professionalisierung und die wachsende Bedeutung der Verwalterbranche gesetzt."

Vergeben wird je ein Stipendium für den berufsbegleitenden Fernlehrgang Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK/EBZ) und für den Fernlehrgang Geprüfte/r Immobilienverwalter/in (EBZ). Die Fortbildung erfolgt über Blended Learning, bei dem sich Selbstlern- und Präsenzlernphasen abwechseln. Diese Lernform ist besonders für Berufstätige geeignet. Die Präsenzphasen finden am EBZ-Campus in Bochum statt bzw. für den Fernlehrgang Immobilienfachwirt/in bei entsprechender Nachfrage auch an den Standorten Hannover und München.

Ausschreibungsunterlagen und weitere Informationen erhalten Sie unter www.ddiv.de/stipendien

Mit mehr als 9 Millionen Wohnungen nehmen Wohnungseigentümergemeinschaften einen enormen Stellenwert bei der Umsetzung der Energiewende im Gebäudebereich ein. Dabei gelten noch immer mehr als 70 Prozent von ihnen als sanierungsbedürftig. WEGs bildet damit das Schlusslicht beim Sanierungsfortschritt. Um dem erfolgreich entgegenzuwirken und auf breiter Basis über die Sanierung in WEGs zu informieren, haben DDIV und KfW ihre langjährige Zusammenarbeit mit einer Förderpartnerschaft  weiter intensiviert.

Ziel ist es, die Rolle des Immobilienverwalters beim Gelingen der Energiewende in den Mittelpunkt zu stellen und praxisnahe Handlungsanweisungen und Tipps bei der erfolgreichen Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen zu erarbeiten - von Fördermaßnahmen bis hin zu weiterführenden Finanzierungsoptionen. Zudem sollen praktische Lösungswege für die oftmals schwierigen Vorhaben einer energetischen Sanierung oder des altersgerechten Umbaus aufgezeigt werden.

Zu diesem Zweck werden weiterhin bundesweit gemeinsame Seminare und Symposien entwickelt sowie Handreichungen und Publikationen erstellt, die den Verwalter unterstützen sollen.

Der Neubau von Eigentumswohnungen wächst stärker, als alle anderen Eigentumsformen in Deutschland: 2014 wurde der Bau von über 72.000 neuen Wohnungen in dem Segment genehmigt. Während die Baugenehmigungen insgesamt um 5,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr stiegen, erhöhte sich die Zahl der genehmigten Eigentumswohnungen sogar um 8,8 Prozent. Das teilte das Statistische Bundesamt mit. Das starke Wachstum zeigt deutlich: Der Bedarf an Wohneigentum zur Altersvorsorge und als Anlage privaten Vermögens ist weiterhin ungebrochen. Angesichts der steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Ballungszentren und Großstädten fordert der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) Bund und Kommunen auf, den Bau stärker als bisher zu fördern. Durch die Abgabe von Bauland an Privatpersonen und Baugemeinschaften können Mieter Wohnungen zum eigenen Nutzen kaufen. Eine Entlastung des angespannten Mietmarktes ist die Folge.

Die anhaltende Nachfrage nach Eigentumswohnungen, ein Aufwärtstrend, der 2010 begann, zeigt Bund und Kommunen, dass man das Segment des Neubaus stärker fördern muss. Schließlich können laut aktueller Zahlen rund 37 Prozent der heutigen Mieter Wohneigentum leisten.