Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit hat einen Referentenentwurf für eine Verordnung für Verdunstungskühlanlagen erarbeitet. Um schwerwiegende Legionelleninfektionen zu unterbinden, soll durch die Verordnung ein hygienisch einwandfreier Betrieb sichergestellt werden.

Legionellengefahr durch Verdunstungskühlanlagen

Allein bei zwei Legionellen-Ausbrüchen in Ulm/Neu-Ulm im Jahr 2010 und Warstein im Jahr 2013 gab es über 220 Erkrankte und 8 Todesfälle. Die Dunkelziffer könnte weit darüber liegen. Verdunstungskühlanlagen versprühen feine Wassertropfen in die Atmosphäre. Ist dieses Wasser mit Legionellen kontaminiert und gelangt in die Atemwege eines Betroffenen, kann dies zu teils schwerwiegenden Lungenentzündungen bis hin zum Tod führen.

Die neue Verdunstungskühlanlagenverordnung des BMUB soll sicherstellen, dass diese Anlagen hygienisch einwandfrei betrieben werden, um einem Ausbruch von Legionellen vorzubeugen. Dazu sollen gestufte Betriebskontrollen eingeführt werden, die bei Abweichungen zu intensivierten Kontrollen führen. Im Einzelfall können die Behörden als letzte Instanz den Betrieb vorübergehend einstellen.

Relevanz für Verwalter und Eigentümer

Die Verordnung bezieht sich auf Verdunstungskühlanlagen, darunter auch Kühltürme und Nassabscheider, die tröpfchenweise Wasserpartikel in die Atmosphäre emittieren. Verdunstungskühlanlagen können Kühltürme von Kraftwerken sein, sind aber auch in Bürogebäuden, Krankenhäusern o.Ä. verbaut. Von Anlagen in Bürogebäuden und Krankenhäusern geht eine erhöhte Gefahr aus, da Menschen unmittelbar in deren Umgebung potenziell kontaminierte Luft einatmen könnten. Eigentümer oder Hausverwalter, die ein Gebäude mit Verdunstungskühlanlage betreiben sollten auf den hygienischen Betrieb dieser Anlagen besonderen Wert legen.

Das Kabinett hat am 3. Februar den Gesetzentwurf zur Einführung einer zeitlich begrenzten steuerlichen Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsbaus verabschiedet. Der Entwurf sieht vor, dass mit der Sonderabschreibung der Bau von Mietwohnungen des unteren und mittleren Preissegments angekurbelt werden soll. Die Förderung beschränkt sich auf ausgewiesene Fördergebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt.

Im Detail können die Herstellungskosten in den ersten beiden Jahren um jeweils 10 Prozent und im darauffolgenden Jahr um 9 Prozent abgeschrieben werden. In Verbindung mit der ohnehin gültigen Normalabschreibung von 2 Prozent pro Jahr können so 35 Prozent innerhalb der ersten drei Jahre gewinnmindernd bei der Steuer angeführt werden.

Ein Abschreibungszeitraum von 50 Jahren bei der Normalabschreibung wird allerdings als nicht mehr zeitgemäß angesehen, vor allem vor dem Hintergrund, dass technische Bauteile heute eine Lebensdauer von 25 bis maximal 30 Jahre haben. Angemessen wären daher ein Abschreibungssatz von mindestens drei, wenn nicht sogar vier Prozent pro Jahr, den der DDIV auch seit Jahren fordert.

Die maximale Förderung beträgt 2.000 Euro pro Quadratmeter unter der Bedingung, dass die Herstellungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Im ersten Entwurf war noch eine Kostenobergrenze von 2.200 Euro pro Quadratmeter genannt. In den besonders angespannten Wohnungsmärkten der Metropolregionen und Ballungsgebieten liegen die Herstellungskosten oftmals jedoch über 2.200 Euro pro Quadratmeter, weshalb die Erhöhung auf 3.000 Euro pro Quadratmeter sachgerecht und zu begrüßen ist. Auch im Hinblick auf die Verschärfung der Energieeinsparverordnung, die Anfang 2016 in Kraft trat und die Herstellungskosten weiter in die Höhe treibt, ist die Erhöhung der Kostenobergrenze zu befürworten.

Förderfähig sollen alle Gebäude sein, für die in den Jahren 2016 bis 2018 eine Bauanzeige oder ein Bauantrag gestellt wird und die in den darauffolgenden 10 Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden. Eine letztmalige Sonderabschreibung wird im Jahr 2022 möglich sein.

78,3 Prozent aller Verwaltungsunternehmen rechnen in 2016 mit einer Steigerung ihres Jahresumsatzes. Fast ein Fünftel verspricht sich Mehreinnahmen von über 10 Prozent im Vergleich zu 2015. Das ist das Ergebnis einer ersten Stichprobe aus dem 4. DDIV-Branchenbarometer, das der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter aktuell bundesweit durchführt.

Nach Auswertung von bisher rund 300 Rückmeldungen befragter Wohnungs- und Immobilienverwaltungen basieren die positiven Umsatzaussichten vorwiegend auf erwarteten Mehreinnahmen aus der WEG-Verwaltung. Drei von vier Immobilienverwaltungen gehen von einem Umsatzplus aus. 38 Prozent der Unternehmen rechnen mit einer Steigerung von bis zu 5 Prozent, knapp 20 Prozent erwarten sogar ein Wachstum von über 10 Prozent im Vergleich zu 2015. Über 60 Prozent versprechen sich zugleich steigende Einnahmen durch Sonderleistungen. Neben außerordentlichen Eigentümerversammlungen und der Begleitung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen fallen beispielsweise auch die Vertretung bei Rechtsstreitigkeiten sowie die Ausstellung von Verwalterzustimmungen darunter.

Die positiven Umsatzaussichten finden auch ihren Niederschlag in den Gewinnerwartungen: Knapp 75 Prozent rechnen für das Jahr 2016 mit einem Plus im Vergleich zum Vorjahr. 18,7 Prozent gehen sogar von einem Zuwachs von mehr als 10 Prozent aus.  

Insgesamt streben 73 Prozent der Verwaltungen eine Anhebung ihrer Grundvergütung im Bestand an – im Schnitt um 5 Prozent. 63 Prozent beabsichtigen eine Erhöhung bei neu akquirierten Objekten um durchschnittlich 9 Prozent.

„Es freut uns sehr, dass die positive Entwicklung weiter anhält und die Vergütungssätze allmählich steigen. Es zeigt uns, dass professionelles Verwalten zunehmend von Eigentümern anerkannt und honoriert wird. Dennoch ist das Vergütungsniveau im Vergleich zu anderen immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen weiterhin zu gering. Es wird daher weiter ein wichtiges Anliegen sein, uns für eine steigende Honorierung beim Verbraucher einzusetzen,“ betont Wolfgang D. Heckeler, Präsident des DDIV anlässlich der vorliegenden Zwischenergebnisse.

Zugleich warnt Heckeler davor, die Verwalter nicht mit noch mehr neuen gesetzlichen Aufgaben zu belasten. Bereits heute müssen Verwalter weit über 50 Gesetze und Verordnungen anwenden. Dies sollte der Gesetzgeber bei der Einführung und Novellierung von Gesetzen stets im Auge behalten. Gleichzeitig drängt die Einführung von Mindestqualifikationen mehr denn je: Der DDIV appelliert daher erneut an die Bundesregierung, das im Koalitionsvertrag vereinbarte Gesetzgebungsverfahren zur Einführung von Berufszulassungsregelungen nunmehr zum parlamentarischen Abschluss zu bringen.

Haben Sie schon beim 4. DDIV-Branchenbarometer mitgemacht?

Die Jahresumfrage des DDIV steht noch bis zum 26. Februar online unter www.ddiv.de/umfrage zur Verfügung. Immobilienverwalter bundesweit sind aufgerufen zentrale Fragen über ihre Verwaltungstätigkeit zu beantworten und eine Basis für vergleichbare Statistiken über den Wirtschaftszweig zu schaffen.

Unterstützen auch Sie uns und nehmen Sie an der max. 15-minütigen Umfrage teil: www.ddiv.de/umfrage

In den vergangenen Jahren wurde ein umfangreiches Gesetzgebungsverfahren betrieben, welches das bisher geltende Eichrecht ab 1. Januar 2015 grundlegend und bundesweit reformierte. Damit einher ging insbesondere eine neue oder erneuerte Anzeigepflicht für Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler (» siehe DDIV-Pressemitteilung vom 28.11.2014). Seither müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte dem zuständigen Eichamt innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme angezeigt werden. Die Eichämter haben dafür eine zentrale Eingabemaske unter www.eichamt.de eingerichtet.

Anzeigepflichtig ist der so genannte Verwender der Messgeräte. Als Verwender wird angesehen, wer die Funktionsherrschaft über das jeweilige Gerät hat und damit die rechtliche und tatsächliche Funktionskontrolle. Der DDIV hat schon zu Beginn des Gesetzesverfahrens 2014 auf die Definitionsschwierigkeiten in diesem Zusammenhang hingewiesen. Zwar werden in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in der Regel die Messgeräte dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, so dass auch diese anzeigepflichtig sind. Umstritten war jedoch, wem diese Aufgabe bei angemieteten oder geleasten Geräten obliegt bzw. in den Fällen, in denen die Messewerte nur mithilfe spezieller Geräte ablesbar sind.

Der DDIV vertrat dabei die Ansicht, dass in diesen Fällen das Messdienstunternehmen für die Anzeige neuer oder erneuerter Geräte zuständig sei. Der Großteil der Messdienstleister widersprach dieser Auffassung jedoch, wodurch eine in Öffentlichkeit und Schrifttum geführte Diskussion in Gang gesetzt wurde.

Der nun veröffentlichte Gesetzesentwurf zum Ersten Gesetz zur Änderung des Mess- und Eichgesetz (Drs. 18/7194) verfolgt das Ziel, vor allem diese Frage zu klären.

So wird § 32 Absatz 1 Satz 1 des Mess- und Eichgesetzes dahingehend geändert, dass entweder der Verwender oder der im Auftrag des Verwenders Messwerte Erfassende die Anzeige zu erbringen hat. Weiter kann aus Satz 3 entnommen werden, dass diese Anzeigepflicht in erster Linie die Messdienstleister trifft – sofern diese mit dem Erfassen der Messwerte beauftragt wurde.

Laut Kenntnis des DDIV haben weder die großen Messdienstleister noch die Arbeitsgemeinschaft der Mess- und Eichbehörden die Absicht, eine entgegnende Stellungnahme in diesem Gesetzesverfahren einzubringen.

Wenngleich der Begriff des Verwenders damit immer noch nicht zweifelsfrei geklärt wurde, ist für den Verwalter klar: wenn ein Messdienstleister mit der Ermittlung der Messwerte vertraut worden ist, so ist dieser auch ohne weiteren Auftrag gegenüber dem Eichamt anzeigepflichtig.

Die Informationspflicht über die Anzeigepflicht gehört jedoch weiterhin zur ordnungsgemäßen Verwalterpflicht.

Der Bundestagsausschuss für Wirtschaft und Energie beschloss am 27. Januar mit den Stimmen der Fraktionen CDU/CSU und SPD dem Bundestag die Annahme des Gesetzesentwurfs in unveränderte Fassung zu empfehlen. Über das Gesetzesverfahren werden wir Sie weiter auf dem Laufenden halten.

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» Neues Mess- und Eichgesetz zum 1. Januar 2015

Seit einigen Tagen mehren sich verstärkt die Hinweise auf Trickbetrüger, die sich als Wartungspersonal für Rauchwarnmelder ausgeben. Auch wenn es sich bei der Mehrzahl dieser Warnhinweise um Falschmeldungen handelt, rät der DDIV-Premiumpartner Messdienstleister Kalorimeta zur Vorsicht.

Mit Jahresbeginn gilt in 14 Bundesländern die Pflicht zur Installation und regelmäßigen Wartung von Rauchwarnmeldern. Wie Medienberichte derzeit verstärkt suggerieren, machen sich immer wieder auch Trickbetrüger diesen Umstand zunutze. Diese geben sich als Wartungspersonal aus und verschaffen sich so ungehindert Zugang zu Wohnungen.

Obwohl keine bestätigten Meldungen vorliegen, laut denen solche Fälle aktuell häufiger vorkommen würden als in vergangenen Jahren, rät der Messdienstleister generell zur Vorsicht, wenn Wartungspersonal unangemeldet vor der Tür steht.

• Jeder Wartungs-, Montage- und Ablesetermin wird bei Kalorimeta durch die Serviceorganisation mindestens sieben Tage zuvor mittels Hausaushang oder Direktbenachrichtigungskarte mit einem konkreten Zeitfenster angekündigt. Insbesondere die Direktbenachrichtigungskarte stellt sicher, dass jeder Mieter eine persönliche Vorabinformation über anstehende Servicetermine erhält. Kalorimeta empfiehlt daher die Verwendung der Benachrichtigungskarte.
• Die Wartung erfolgt den gesetzlichen Vorschriften entsprechend etwa alle zwölf Monate, wobei der Zeitraum auch um bis zu drei Monate variieren kann. Hat es in einem Haushalt erst kürzlich eine Wartung der Rauchwarnmelder gegeben, ist Vorsicht geboten.
• Grundsätzlich gilt es außerdem, nur Wartungspersonal oder Messdienst-Mitarbeitern Zutritt in die eigene Wohnung zu gestatten, wenn sich diese zum Beispiel durch einen Ausweis oder eine Beauftragung legitimieren können. Die Wartungen werden zudem niemals von der Feuerwehr durchgeführt.
• Bestehen Zweifel an einem Wartungsauftrag, kann ein Anruf bei dem Unternehmen, das normalerweise die Überprüfung der Rauchwarnmelder vornimmt, für Klarheit sorgen. Diese Information kann der Mieter dem Hausaushang oder der Direktbenachrichtigungskarte entnehmen.
• Bei nicht funkenden-Messgeräten (z.B. Heizkostenverteiler) erfolgt die Wartung zu-dem häufig im Rahmen der Jahresablesung. Eine separate Wartung ist unüblich und sollte kritisch hinterfragt werden.
• Vermeiden kann man das Risiko durch die Verwendung von ferninspizierbaren Rauchwarnmeldern. Die jährliche Instandhaltung per Funk macht eine Wartung des Rauchwarnmelders vor Ort überflüssig. Das erschwert Trickbetrügern den Zugang zu den Räumlichkeiten.

Weitere Infos unter www.kalo.de.